Egy dolgon a tulajdonjog akár több személyt is megillethet, ekkor beszélhetünk közös tulajdonról, amely azonban nem a dolog megosztottságát jelenti, hanem a dolog tulajdonjogának megosztottságát. Tipikusan ilyen az ingatlanon fennálló közös tulajdon. A tulajdonosok tulajdoni aránya alapvetően meghatározza a dologgal kapcsolatos jogaik és kötelezettségeik mértékét. A közös tulajdonnal velejár a mindegyik tulajdonostársat megillető birtoklási és használati jogosultság, amelyet azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhat a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére (Ptk. 140. §). E szabály értelmében a tulajdonostársak a saját joguk gyakorlása során mindig kötelesek szem előtt tartani a másik/többi tulajdonostárs jogát.
A gyakorlat azt mutatja, hogy nagyon sokszor a tulajdonostársak közül csak egyvalaki gyakorolja az ingatlannal kapcsolatos jogait és tesz eleget kötelezettségeinek (például rezsiköltségek megfizetése, állagmegóvó karbantartások elvégzése stb.). Ilyenkor kerülhet előtérbe az a kérdés, hogy hogyan lehet a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadát megszerezni, amennyiben - példának okáért – ők egyébként nem kívánják értékesíteni azt.
"Sajátjakénti" birtoklás
Tulajdonostársak közti elbirtoklás esetén különös jelentősége van a sajátjaként történő birtoklás megítélésének, amit csak akkor lehet megállapítani, ha a birtokos nemcsak külső megnyilvánulások szerint birtokolja a dolgot sajátjaként, hanem maga is alapos okkal feltételezi azt, hogy sajátjaként birtokol, tehát szubjektíve is abban a tudatban van, hogy birtoklását más személy, így a tulajdonos sem szakíthatja meg.
"Sajátjakénti" birtoklás a bírói gyakorlatban
A fentiekben ismertetett elv a bírósági ítélkezési gyakorlatban is megjelenik. A Legfelsőbb Bíróság eseti döntései közül a BH 1979. 62. szám alatt közölt ügyben a bíróság úgy foglalt állást, hogy egymagában abból, hogy a tulajdonostárs jogaival nem élt, a sajátjakénti birtoklás nem állapítható meg. A BH 1996. 142. szám alatt közzétett ügyben pedig a bíróság kimondta, hogy közös tulajdon esetén önmagában a tulajdoni aránytól eltérő használat nem vezethet a többlettulajdon elbirtoklásához, de az elbirtoklás szigorúbb feltételeire utal – közvetetten – a BH 1988. 76. sorszám alatt közzétett eseti döntése is, amelyben a bíróság kifejtette, hogy a közös tulajdon megállapodással vagy per útján történő megosztásának esetén kívül, elbirtoklás útján is tulajdoni jogviszonnyá nyilvánulhat a tényleges birtoklási és használati viszony, feltéve ha ennek a feltételei megvannak.
A résztulajdonszerzés tilalma
Fontos azonban megjegyezni, hogy a bírói gyakorlat alapján egy ingatlan eszmei hányadrészére – a tulajdonostárs általi elbirtoklást kivéve – nem lehet elbirtoklással tulajdonjogot szerezni, azaz elbirtoklással közös tulajdon általában nem keletkezhet, az elbirtokló nem válhat társtulajdonossá.
Az elbirtoklás feltételeinek vizsgálata
A Legfelsőbb Bíróság PK 4. számú állásfoglalásában kimondta, hogy a közös tulajdonú ingatlan többi tulajdonost megillető tulajdonrészének elbirtoklásánál fokozott szigorúsággal kell vizsgálni az elbirtoklás törvényes kellékeinek a fennállását, és ennek körében kiemelten fontos annak a megvizsgálása, hogy az elbirtoklásra hivatkozó tulajdonostárs magatartása összeegyeztethető-e a tulajdonostársak jogaira és az ingatlanhoz fűződő törvényes érdekeire vonatkozó, fentebb már említett, a Ptk. 140. §-ában foglalt előírással. Ennek azért van jelentősége, mert ha az elbirtokló tulajdonostárs a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére gyakorolta a jogait, akkor az elbirtoklás ténye nem állapítható meg.
A szakadatlan birtoklás kérdésköre
Az elbirtoklás megállapításánál nagyon fontos szempont az idő, ezért erre vonatkozóan is fontos előírások léteznek. Mint azt már említettük, ingatlan esetén 15 évi szakadatlan birtoklás kell ahhoz, hogy valaki a tulajdonostársának tulajdoni hányadát elbirtokolja.
Birtoklás más által, a birtok elvesztése
A szakadatlan birtoklásnak – hasonlóan a sajátjakénti birtokláshoz – nem feltétele, hogy az elbirtokló saját személyében birtokoljon. Ezért ha az elbirtokló az ingatlant rövidebb-hosszabb időre másnak a birtokába adja, a tulajdonszerzéshez szükséges birtoklása folyamatosnak tekinthető. Nem érinti az elbirtoklás szakadatlanságát az sem, ha a birtokos legfeljebb egy évre elveszti a dolog birtokát (de egy éven belül azt visszaszerzi, vagy e határidőn belül az újabb birtokossal szemben annak kiadása iránt pert indít), kivéve természetesen azt az esetet, ha a birtokot a tulajdonos szerezte meg.
A jogelőd birtoklási idejének "betudása"
A birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült. A PK 6. számú állásfoglalásban foglaltak szerint az új birtokos a saját elbirtoklásának idejéhez csak akkor számíthatja hozzá azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült, ha az elődje elbirtoklás útján még nem szerezte meg a tulajdonjogot.
Eljárás több, egymást követő birtokos esetén
Az elbirtoklási idő hozzászámításának sajátos szabálya arra az esetre vonatkozik, amikor az ingatlan adott tulajdoni hányadát egymást követően többen birtokolják. Az elbirtoklási idő egybeszámítása szempontjából nem mindenki minősül új birtokosnak azok közül, aki a dolog birtokába lépett, hanem csak az, akinek a birtoklás folytatása szempontjából a megelőző birtokossal előd-utód kapcsolata van. Ilyen kapcsolat például az örökhagyó-örökös viszonya, a birtoklásnak a hozzátartozó részére történő átengedése, vagy például a birtok átruházással történt megszerzése.
A beszámítás feltétele
Ahhoz, hogy az ingatlan tulajdoni hányadának új birtokosa az előd birtoklási idejét számításba vehesse, a saját birtoklásának meg kell felelnie a meghatározott feltételeknek (sajátjaként és szakadatlanul birtokolja). Ha tehát az új birtokos esetében a sajátjakénti vagy a szakadatlan birtoklás előfeltétele nem áll fenn, az egybeszámítás fogalmilag kizárt.
Korlát
Az előd birtoklási idejéből csak az az időtartam vehető figyelembe, amely a megelőző birtokosnál elbirtoklási időnek minősült, ha tehát bérleti szerződés alapján használta az ingatlant, akkor a megállapodás időtartama nem minősül elbirtoklási időnek, így egybe sem lehet számítani az új birtokos elbirtoklási idejével.
Az elbirtoklás akadályai
A következőkben azt nézzük meg, hogy milyen akadálya lehet az ingatlan elbirtoklásának.
Az elbirtoklási idő megszakadása
A leggyakoribb akadály az, amikor az elbirtoklási idő megszakad. Amennyiben az elbirtoklási idő megszakad, úgy a birtoklásból addig eltelt idő nem vehető figyelembe, és az elbirtoklás a megszakadást okozó körülmény elmúltával újból kezdődik.
Megszakító események
Az elbirtoklási idő megszakad, ha a tulajdonos rendelkezik a tulajdoni hányadával (például megterheli azt, bérbe adja stb.), továbbá ha a tulajdonos a birtokost a dolog kiadására, átadására írásban felszólítja, vagy eziránt bírósághoz fordul. Ingatlanok esetében ez lehet például a kulcsok átadására történő írásbeli felszólítás.
Az ún. sajátjakénti birtoklás hiánya
További akadálya lehet az ingatlan elbirtoklásának megállapításánál, ha hiányzik az ún. sajátjakénti birtoklás. Amennyiben az ingatlan birtokosa valamilyen szerződés vagy megállapodás alapján jut az ingatlan birtokába – amely lehet például bérleti szerződés, szívességi alapon átengedett használat stb. –, úgy az elbirtoklás itt említett feltétele nem valósul meg.
Megoszthatatlan földrészlet elbirtoklásának tilalma
Amint azt a Legfelsőbb Bíróság BH 1979. 412. számú ügyében kimondta, nem lehet megszerezni elbirtoklás útján az ingatlan tulajdonjogát akkor, ha az elbirtoklás feltételei csak a föld egy részére vonatkozólag állnak fenn, és a föld nem osztható meg, hiszen ilyenkor a többi részre vonatkozóan hiányoznak az elbirtoklás megállapításához szükséges feltételek.
Az elbirtoklás általános szabályai
Tulajdont – így ingatlan tulajdonát is - többféleképpen lehet szerezni, ennek egyik sajátos formája az elbirtoklás. * Elbirtoklásnál – ellentétben az átruházással, adásvétellel – az elbirtokló személy tulajdonjoga nem a tulajdonostól származik, hanem abból a tényből, hogy a dolgot sajátjaként birtokolja megszakítás nélkül tíz évig, ingatlan esetében pedig tizenöt évig. Ilyen módon minden olyan dolog (mind ingó, mind ingatlan) tulajdonjoga megszerezhető, amely a tulajdonjog tárgya lehet, kivételt csak jogszabály ezzel ellentétes, kötelező előírása jelenthet. Itt tehát a dolog birtoklása az, amely a tulajdonszerzés szempontjából fontos tényező. Természetesen az a személy, aki a dolog birtokához bűncselekménnyel, erőszakos vagy alattomos úton jutott, ilyen módon nem szerez tulajdonjogot. * Ahhoz, hogy az elbirtoklás megvalósuljon, szükséges továbbá, hogy az elbirtokló a dolgot/ingatlant sajátjaként birtokolja, kezelje. Ez akkor állapítható meg, ha a birtokos a birtoklását véglegesnek tekinti – függetlenül attól, hogy abban a hiszemben birtokol-e, hogy a dolog a sajátja, vagy tudja, hogy a másét birtokolja. Lényege tehát annak véglegessége, amelyet egyrészt külső megnyilvánulások (mint a már említettek, például beruházások megvalósítása, az ingatlannal kapcsolatos terhek viselése, hatóságok előtti fellépés stb.) igazolnak, másrészt viszont a birtokló szubjektív tudata – azazhogy a birtoklását kívülálló személy (aki lehet akár az ingatlan tulajdonosa is) jogszerűen nem szakíthatja meg – fejez ki.
A tulajdoni aránytól eltérő használat megítélése
A BH 1996. 142. számú döntés kimondja, hogy közös tulajdon esetén önmagában a tulajdoni aránytól eltérő használat nem vezethet a többletterület elbirtoklásához, hiszen a felek megállapodhatnak a tulajdoni hányadtól eltérő mértékű használatban, így az elbirtoklás megállapításának nincs helye.
A tulajdonosi joggyakorlás kizártsága
Az elbirtoklás megállapításának akadálya lehet az is, hogy a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa. Ekkor az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következik be, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt, vagy abból egy évnél kevesebb volna hátra.
Az elbirtoklási idő nyugvását megalapozó okok
Az elbirtoklási idő nyugvásának e törvényi szabálya jogi védelmet nyújt annak a tulajdonosnak, aki a jogosítványait menthető okból nem képes a dolog felett gyakorolni. Ilyen ok lehet például az olyan jellegű távollét, amely miatt a tulajdonosi jogok gyakorlására nincs lehetőség, vagy például a törvényes képviselet hiánya a cselekvőképtelen tulajdonos esetében.
Az elbirtoklási idő nyugvásának terjedelme
Az elbirtoklási idő nyugvása – mint az az előzőekből látható – kiterjed az akadályoztatás idejére és az akadály megszűnését követő egy évre. Az akadályoztatás alatt, illetve annak megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás nem következhet be – függetlenül a tizenöt év elteltének tényétől, illetve attól, hogy abból egy évnél kevesebb van hátra.
Mindezeket összefoglalva tehát van lehetőség a közös tulajdonú ingatlan tulajdonostársak tulajdoni hányadának elbirtoklás útján történő megszerzésére, amelynek azonban szigorú feltételei vannak, és az elbirtoklás tényét mindenképpen javasolt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni.
Ingatlan-nyilvántartási kérdések
Ingatlanok tulajdonjogának megállapítása, átszállása esetében fontos szerepe van az ingatlan-nyilvántartásnak. A magyarországi ingatlan-nyilvántartás a konstitutivitás alapján áll, ugyanis a rendszerben általában – kivételeket is megengedve – a regisztrálás állami aktusa idézi elő a tulajdonjog keletkezését. Az elbirtoklással történő tulajdonszerzés esetében – hasonlóan az öröklés, a ráépítés vagy túlépítés alapján történő szerzéshez – a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nem jogot keletkeztető (konstitutív), hanem a megszerzett jogot regisztráló (deklaratív) hatású. * A fentiek ellenére nem célszerű viszont kihagyni az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést, mert – mint azt több bírósági határozat is kimondta – az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében tulajdonjogot szerző tulajdonossal szemben a korábban bekövetkezett, de az ingatlan-nyilvántartásban be nem jegyzett elbirtoklásra nem lehet hivatkozni. A földhivatal azonban csak törvényben meghatározott okiratok, jogerős hatósági, illetve bírósági határozat alapján jegyezhet be tényt, adatot az ingatlan-nyilvántartásba, tehát elbirtoklás esetében is be kell egy, a tulajdonjog-bejegyzéshez megfelelő okiratot szerezni, amely elbirtoklás esetében nem más, mint egy jogerős bírósági ítélet. Ehhez az elbirtoklónak pert kell indítani az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személy ellen. A jogerős ítélet alapján a földhivatal bejegyzi a tulajdonjogot. Ezzel kapcsolatosan meg kell jegyezni, hogy a tulajdoni hányadot terhelő elidegenítési és terhelési tilalom nem zárja ki az elbirtoklás tényét, illetve annak bejegyzését, hiszen mint azt a Legfelsőbb Bíróság megállapította, az elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonos rendelkezési jogát zárja ki: az e tilalomba ütköző rendelkezés semmis (Ptk. 114. §). Az elbirtoklás viszont eredeti tulajdonszerzési mód, amelynél a jogszabályban meghatározott feltételek fennállása esetén a szerzés a tulajdonos rendelkezésétől függetlenül bekövetkezik