Hogyan szüntethető meg a közös tulajdon?

Figyelem! Kérjük, az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2006. március 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 95. számában (2006. március 1.)
Gyakran előfordul, hogy egy ingatlannak több tulajdonosa van. A tulajdonközösség sokszor az érintettek akaratán kívül jön létre, például ha többen örökölnek egy ingatlant. Cikkünkben összefoglaljuk, milyen lehetőségek vannak a kényszerű közös tulajdon bírósági megszüntetésére.

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis. Ugyanakkor a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítására kerülhet sor, ha a tulajdonostárs e jogát visszaélésszerűen gyakorolja. Ugyanez a helyzet akkor is, ha a közös tulajdon megszüntetése az adott körülmények között súlyosan sérti a másik (többi) tulajdonostárs méltányos érdekeit.

Megosztás természetben

A közös tulajdon megszüntetésének többféle módja van, ezek között azonban a törvény rangsort állít fel, amikor kimondja, hogy a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani.

Természetbeni megosztás esetén még az ítélethozatal előtt gondoskodni kell arról, hogy a bíróság rendelkezésére álljon a megosztáshoz jogerős államigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási foganatosításra alkalmas vázrajz. Ezek beszerzése végett a per tárgyalásának a felfüggesztése mellett a feleknek megfelelő határidőt kell szabni. A közös tulajdonban álló ingatlan természetbeni megosztásához szükséges közigazgatási engedély beszerzése az igénylő fél feladata.

Tulajdonba adás

A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét – ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges. Kivétel ez alól, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.

Ha valamely ingatlanon fennálló közös tulajdont a bíróság úgy szüntet meg, hogy az egyik tulajdonostárs ingatlanhányadát a másik tulajdonostárs tulajdonába adja, és egyidejű teljesítést rendel el, de az ellenérték későbbi megfizetésére határidőt engedélyez, a bíróság a jogerős határozat egyidejű megküldésével köteles megkeresni az illetékes földhivatalt a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése végett. A bejegyzés azonban csak akkor foganatosítható, ha a jogszerző a magához váltás teljes összegének a kifizetését a földhivatalnál igazolja.

Értékesítés

Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat a törvényes elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.

Itt hívjuk fel a figyelmet arra, hogy a bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. Azt is le kell szögeznünk, hogy közös tulajdon megszüntetése iránti perben a volt házastársak lakáshasználatára vonatkozó korábbi jogerős ítéletnek a megszüntetési mód tekintetében meghatározó jelentősége van.

Árverés lakottan

Ha az ingatlanra fennálló közös tulajdont árverés útján kell megszüntetni, és a bennlakó tulajdonostárs nem vállalja azt, hogy az árverés után az ingatlanból kiköltözik, a bíróságnak meg kell állapítania, hogy a bennlakó tulajdonostárs – igényeinek méltányos figyelembevételével – mekkora lakásra, illetőleg a lakásnak melyik részére tarthatna igényt, és amennyiben az általa használt lakás ezt a mértéket meghaladja, a bíróság ítéletében azt is megállapítja, hogy árverési értékesítés után a bennlakó (volt) tulajdonostárs mely lakrészeket lesz köteles kiüríteni és a vevő rendelkezésére bocsátani. Ilyen esetben a legkisebb árverési vételárnak és a vételár felosztási arányának meghatározása a bennlakás értékcsökkentő hatásának figyelembevételével történik.

Ha a közös tulajdonban álló ingatlanban lakó tulajdonostárs nem vállal kötelezettséget arra, hogy a közösségnek árverés útján való megszüntetése esetére az ingatlanból kiköltözik, kérelemre a bíróságnak azt is ki kell mondania a közös tulajdont megszüntető ítéletében, hogy az árverési értékesítést elsősorban olyan feltétellel kell megkísérelni, hogy ha az árverési vevő a bennlakó tulajdonostárs részére megfelelő cserelakást ajánl fel, a bennlakó (volt) tulajdonostárs köteles az eladott ingatlanból kiköltözni. Vita esetén a felajánlott cserelakás megfelelő voltát a bíróság a vétel után a kiköltözésre köteles és a beköltözésre jogosult fél közötti perben dönti el. Ilyen értékesítés esetén a bíróság csak azt az értékcsökkentő hatást veszi figyelembe a bennlakó tulajdonostárs terhére, amely a cserelakás felajánlásának szükséges volta miatt jelentkezik a beköltözhetőség mellett mutatkozó értékkel (vételárral) szemben. Viszont a kiköltöző javára megfelelően értékeli a költözéssel felmerülő költségeket.

Vételár

A közös tulajdon tárgyát a bíróság a tulajdonostárs tulajdonába adja, a megfelelő ellenértékeket a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Ugyanez érvényes az árverés útján való értékesítésre is. A legkisebb vételárat ugyanis szintén a bíróságnak kell megállapítania ítéletében. Az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során sem a végrehajtó, sem a végrehajtást elrendelő bíróság nem szállíthatja le.

A bennlakás hatása

Ha olyan közös ingatlanról van szó, amelyben az egyik tulajdonostárs benn lakik, s kiköltözni a közös tulajdon megszüntetése esetére sem hajlandó, ennek a körülménynek az értékre gyakorolt hatását megfelelően figyelembe kell venni. Ha méltányolandó körülmények mást nem indokolnak, a saját bennlakása folytán előállt értékcsökkenés következményeit a bennlakónak kell viselnie, mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind pedig az árverési vételár felosztási arányának a meghatározásánál.

Használati jogok

A haszonélvezeti vagy egyéb joggal (használat, telki szolgalom) terhelt ingatlan szabad kézből való értékesítése esetében a bíróság a vételár, illetőleg a megváltási ár felosztása kérdésében a haszonélvezeti vagy egyéb joggal terhelt ingatlan jellegét, a haszonélvezeti vagy egyéb jog gyakorlásának módját, a jogosult személyi körülményeit, a hasznosítás lehetőségeit, a hasznosítással elérhető anyagi előnyöket, továbbá a haszonélvezeti vagy egyéb jognak az ingatlan forgalmi értékére gyakorolt hatását veszi figyelembe.

Társasházzá alakítás

A közös tulajdon megszüntetése iránt indult perben a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérelmére a közös tulajdont társasház-tulajdonná alakíthatja át. A közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítása esetén az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja. Ezért az alapító okirat tartalmát – a felek álláspontjának és méltányos érdekeinek figyelembevételével – a bíróság az ítéletében állapítja meg.

Ha a közös tulajdon részleges fennmaradása a felek közötti rossz viszony miatt nem kívánatos, és az igénylő az átalakítás költségeit nem tudja viselni, úgy a társasházzá történő átalakítás a közös tulajdon megszüntetésének módjaként nem alkalmazható.

Perjogi tudnivalók

Tulajdoni lap

A közös tulajdon megszüntetése iránti keresethez mindig csatolni kell a közös ingatlan tulajdoni lapjának hiteles kivonatos másolatát.

Alperesek

Valamennyi tulajdonostársnak perben kell állnia. Ha valamelyik fél azt állítja, hogy ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonjogot vagy az ingatlanra kötelmi igényt szerzett, lehetőséget kell nyújtani arra, hogy a tulajdonjog bejegyzésének hiányát még a per folyamata alatt pótolja.

Perbe kell vonni az özvegyi jogra, más haszonélvezetre, használatra jogosultakat, a bejegyzett tartási és életjáradéki jog jogosultját, s ha a jelzálogjog nem az egész ingatlant terheli, akkor az ilyen jognak a jogosultját is. A körülményektől függ, hogy esetleg más érdekelt perbe vonása is szükséges-e.

A per tárgyának értéke

A per tárgyának értéke általában a felperes tulajdoni hányadának az értéke. Ha azonban a felperes a közös tulajdonnak természetbeni megosztás útján történő megszüntetése iránt indított perben a tulajdoni hányada értékénél nagyobb értékű dolgot (dologrészt) igényel, a per tárgyának értéke ez a nagyobb érték. Ha pedig a felperes az iránt indít keresetet, hogy a bíróság a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét megfelelő ellenérték fejében adja az ő tulajdonába, a per tárgyának értéke a tulajdonba adni kért tulajdoni hányad értéke.

Perköltség

A perköltség viselésének általános szabálya az, hogy a készkiadások megosztása mellett mindegyik fél viseli a saját költségét. Az ettől való eltérés főleg akkor indokolt, ha arra a felek magatartása okot ad.

Másodfokú eljárás

A fellebbezési bíróság csak akkor nem bírálhatja felül az elsőfokú bíróság ítéletének érdemi rendelkezését, ha fellebbezéssel kizárólag a perköltség kérdésében éltek.

Vagyonszerzési illeték

Ingatlan közös tulajdonának megszüntetése esetén vagyonszerzési illetéket akkor kell fizetni, ha a megosztás folytán valamelyik tulajdonostárs a korábbi tulajdoni hányadának megfelelő értéknél nagyobb értékhez jut. A vagyonszerzési illetéket az értékkülönbözet alapulvételével kell kiszabni.

Házastársi vagyonközösség megszüntetése esetén az értékkülönbözetet a közös vagyon értékének figyelembevételével kell megállapítani. Az értékkülönbözet után a vagyonszerzés jogcímének megfelelő vagyonszerzési illetéket kell fizetni. Ha valamelyik fél csak azért kap a közös vagyonból nagyobb részt, mert a közös tartozásból is többet vállalt át, és az átvállalt tartozás összege az értékkülönbözetet kiegyenlíti, illeték kiszabásának nincs helye. Az élettársak közös tulajdonának megszüntetése esetén a közös tulajdonban való részesedésük arányára figyelemmel kell ezt a szabályt alkalmazni.

A bírói gyakorlatból

Nem tekinthető a közös tulajdon megszüntetésének jogáról való lemondásnak, és ezért nem semmis az a szerződés, amelyben a tulajdonostársak a megszüntetés egyes módjait zárják ki. (BH 2001. 220.) * A már nagykorú gyermek bentlakása nem olyan méltányolandó körülmény, amely kellő alapot teremtene a tulajdoni illetőségtől eltérő nagyobb arányú árverési vételár igénylésére. (BH 1995. 569.) * Annak, hogy a bíróság a közös tulajdon megszüntetéséről vagy annak társasházzá alakításáról döntsön, elengedhetetlen feltétele, hogy a tulajdoni hányadok tisztázva legyenek. (BH 1995. 274.) * A közös tulajdon megszüntetésénél olyan megoldásra kell törekedni, amely az érdekegyensúly szempontját leginkább szolgálja. (BH 1996. 359.) * A közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítása jogszabálysértő, ha a felek között csak az árverési feltételek tekintetében van vita. (BH 2003. 193.) * A tulajdonostársak körülményeire és a megosztással kialakítható ingatlanok eltérő forgalmi értékére és használhatóságára tekintettel a természetben megosztható ingatlan is egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adható. (BH 2004. 358.) * Nem jelenti a közös tulajdon árverési értékesítéssel történő megszüntetésének lehetetlenségét az, hogy a bentlakó tulajdonostárs ez ellen tiltakozik, és nem vállalja a kiköltözést. (BH 2004. 8.) * Önmagában az a körülmény, hogy a bentlakó tulajdonostárs sem a megváltást, sem a kiköltözést nem vállalja, nem akadályozhatja meg a közös tulajdon megszüntetését. (BH 2003. 405.) * A közös tulajdon árverési értékesítés útján történő megszüntetésének elrendelése esetén, ha az árverési értékesítésre nem kerül sor, úgy a közös tulajdonból fakadó jogosultságok a tulajdonostársakat változatlanul megilletik. (BH 1999. 110.).

 

Figyelem! Kérjük, az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2006. március 1.) vegye figyelembe!