A korlátoktól mentes, szabad ingatlanszerzés lehetősége az Unió elődjét, az Európai Gazdasági Közösséget létrehozó Római Szerződés egyik meghatározó alapelvére épül. A Római Szerződés a Közösségen belül olyan belső piac kialakítását irányozta elő, ahol érvényesül a négy alapszabadság: az áruk, a szolgáltatások, a személyek és a tőke mozgásának szabadsága. Az ingatlanszerzésre vonatkozó szabályozás ez utóbbiból, a tőkemozgás szabadságából következik. Az ingatlanbefektetéseket a közösségi jog közvetlen tőkebefektetésnek tekinti.
Korlátlan szabadság az ingatlanforgalomban
A Római Szerződés szerint tilos a tagállamok, valamint a tagállamok és harmadik országok közötti tőkemozgásra és fizetési műveletekre vonatkozó minden korlátozás. Ez tehát – elvben – korlátlan szabadságot jelent az ingatlanforgalomban. Nem lehet állampolgársági vagy nemzetiségi alapon különbséget tenni az egyes befektetők között. E szabályok alól kivételt képez Dánia és néhány 2004-ben csatlakozott tagállam (Magyarország, Csehország, Lengyelország), amelyek a csatlakozás során elérték, hogy a nemzeti jogukban meglévő korábbi korlátozásokat – amelyek ellentétesek a tőke szabad áramlására vonatkozó rendelkezésekkel – az Unió tagjaként is hosszabb-rövidebb ideig fenntartsák.
Nem sérti a közösségi jogot – és amint azt látni fogjuk, több államban léteznek is ilyen jellegű korlátozások – az olyan tagállami szabályozás sem, amely az ingatlanszerzést előzetes bejelentéshez köti, ha az valamely közérdekű célt szolgál, és e cél más jogi eszközökkel nem érhető el. Az esetleges korlátozásoknak az adott tagállam állampolgáraira ugyanúgy kell vonatkoznia, mint más tagállam polgáraira.
Bírósági döntések az ingatlanszerzéssel kapcsolatban
Az Európai Bíróság több döntése foglalkozott a külföldiekre vonatkozó ingatlanszerzési korlátozásokkal. A bíróság értelmezése szerint az, hogy egy uniós állampolgár egy másik tagállamban ingatlant szerezhet, azzal rendelkezhet (a tulajdonjogot átruházhatja, megterhelheti stb.), a letelepedési szabadság elvének szükséges kiegészítését jelenti. A szabad ingatlanszerzés tehát egy másik alapszabadsághoz is köthető, a letelepedés szabadsága ugyanis a személyek szabad mozgását biztosító alapszabadság egyik összetevője.
Az ítéletek szerint az ingatlanszerzésre vonatkozó tagállami korlátozások akkor sértik a közösségi jogot, ha a másik tagállamból érkező külföldi az adott tagállamban munkavégzési (vállalkozási) tevékenységet folytat, de ennek ellenére nem szerezhet a tagállam állampolgáraival azonos módon ingatlantulajdont. A letelepedési célú ingatlanszerzést nevezi a közösségi jog az elsődleges lakóhely megszerzésének. Nyitva hagyta azonban az Európai Bíróság azt a kérdést, hogy a fenti szabály olyan személyek ingatlanszerzésére is vonatkozik-e, akik másik tagállamban már rendelkeznek ingatlannal. Ez minősül az ún. másodlagos lakóhelyszerzésnek. E csoportban gyakoribbak a tagállami korlátozások. A Bizottság azt az álláspontot képviseli, hogy a tulajdonszerzési korlátozások általában sértik a közösségi jogot, de ezt az értelmezést nem minden tagállam fogadta el.
A tulajdonszerzés közös, általános szabályai
A tulajdonszerzésre, az adásvétel és más tulajdonszerzési módok szabályaira az ingatlan fekvése szerinti tagállam nemzeti joga az irányadó, amely azonban a fenti általános elvekkel nem lehet ellentétes.
A tagállamok ingatlanszerzésre vonatkozó magánjogi szabályai közt sok a hasonlóság. Ez egyaránt vonatkozik a szerződés létrejöttére, valamint a felek főbb jogaira és kötelezettségeire.
Lényeges különbségek a formakényszer és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés konstitutív (tulajdonjogot keletkeztető), illetve deklaratív (a tulajdonos személyében bekövetkezett változást csupán megállapító, mindenki számára megismerhetővé tevő) jellegében vannak.
Amikor a tagállam joga az irányadó
A tagállami jog szerint kell tehát megítélni a szerződő felek jog- és cselekvőképességét, a szerződés alakiságaira vonatkozó előírásokat (írásba foglalás, közjegyzői okirat szükségessége stb.), a szerződéskötésnél közreműködő személyek (ügyvédek, közjegyzők, ingatlanközvetítők stb.) jogállását és felelősségét, a tulajdonszerzés korlátait (forgalomképtelen vagy korlátozottan forgalomképes ingatlanok stb.), az elővásárlási és a vételi jog szabályait, a felek tájékoztatási kötelezettségét, a szavatosság és jótállás kérdéseit, és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés szükségességét is.
Az ingatlantulajdonhoz, illetve az ingatlanszerzéshez kapcsolódó adózási (illetékfizetési) kérdések is tagállamonként eltérően szabályozottak. A külföldiek ingatlanszerzése tekintetében kiemelkedő jelentőségű, hogy kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmények szabályozzák, hogy az ingatlan értékesítéséből, közvetlen használatából, bérbeadásából vagy használatának minden más formájából származó jövedelem után melyik tagállamban kell adózni. Magyarországnak minden tagállammal van kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezménye. Az egyezmények összehasonlítása alapján megállapítható, hogy az ingatlan fekvési helye szerinti államban adóznak az ingatlanból származó jövedelmek.
Valamennyi tagállamban egyformán szabályozott kérdések
Az ingatlan tulajdonjogának átruházásához valamennyi tagállamban a felek erre vonatkozó írásbeli megállapodása szükséges. Hasonlóan a magyar joghoz, a szerződés (vagy az előszerződés) ajánlattal és annak elfogadásával jön létre. Az adásvételi szerződéssel az eladó az ingatlan tulajdonjogát a vevőre ruházza, és köteles a vevőt az ingatlan birtokába bocsátani, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni, és az ingatlant átvenni. Mindenütt elengedhetetlen tartalmi eleme a szerződésnek az ingatlan pontos megjelölése (fekvése, címe, helyrajzi száma stb.) és a vételár összegében történő megállapodás.
Az adásvétel tárgyának természetesen minden tagállamban forgalomképesnek kell lennie. A forgalomképtelen, illetve korlátozottan forgalomképes ingatlanok köre e cikk keretei közt felleltározhatatlan, tagállamonként, sőt az egyes államokon belül kisebb közigazgatási egységenként is változó.
Néhány uniós ország ingatlanszerzési szabályai
Ausztria
A külföldiek ingatlanszerzése engedély alapján lehetséges, sőt bizonyos tartományokban az osztrák állampolgároknak is engedélyt kell kérniük. A szabályozás tartományonként eltérő, az engedélyek kiadása közigazgatási eljárás keretében történik.
A tulajdonszerzéshez szükséges engedély kiállítása a tartományi kormányzat hatásköre. Az engedélyezés során eltérések lehetnek az ingatlanok típusaihoz (beépített, beépítetlen ingatlan, lakóház, üdülő stb.) kapcsolódó szabályokban is. Tirolban például egy beépített telek megszerzésének feltétele, hogy a külföldi valószínűsítse, hogy az ingatlanból nem fog üdülőt kialakítani. Salzburg tartományban az ingatlanszerzés engedélyezésének általános előfeltétele – ha a kérelmező nem valamely uniós tagállam állampolgára -, hogy az ingatlan megszerzéséhez országos politikai, gazdasági, regionális gazdasági, szociálpolitikai vagy kulturális jellegű közérdek fűződjön, vagy vállalkozási célú letelepedésről legyen szó.
Tulajdonjogot adásvétel útján Ausztriában is csak írásba foglalt szerződéssel lehet szerezni, de nem kötelező a közjegyzői okiratba foglalás. A tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés keletkezteti. A vagyonszerzési illeték 3,5%, és további 1% ún. regisztrációs díjat is kell fizetni. Az ingatlanközvetítő szokásos díja 3%, az ügyvédé 0,5-1%, az általános forgalmi adó mértéke 20%, ha azt vissza lehet igényelni, és 10%, ha nem visszaigényelhető.
Belgium
A külföldiek ingatlanszerzése semmiféle jogi korlátozásba nem ütközik. A tulajdonszerzéshez elegendő a szerződés írásba foglalása, közjegyzői okirat csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges. A bejegyzés kb. 4 hónapot vesz igénybe. Szokásos a szerződés aláírásánál 10% előleg megfizetése.
Az illeték mind telek, mind felépítmény esetében egységesen a piaci érték 12,5%-a, melyet új építésű vagy építés alatt álló ingatlan esetében a telek forgalmi értéke után kell számítani, és két éven belül történő értékesítés esetén ennek 60%-a visszaigényelhető. A bejegyzésért további 0,85-1,6%-ot kell fizetni. A közvetítői díj általában 3-5%, melyet rendszerint az eladó fizet. Az ügyvédi munkadíj 0,5%, a közjegyzői díjak mértéke 0,6-1,5%. Áfafizetési kötelezettség kizárólag új építésű ingatlanok esetében merül fel, mértéke 21%.
Egyesült Királyság
A külföldiek ingatlanszerzése itt sem esik tilalom vagy korlátozás alá. Közjegyzői okirat nem szükséges, a szerződéskötéshez általában formanyomtatványokat használnak. Az átruházás folyamata rendkívül bonyolult, több lépcsőből áll: az ügylet az eladó által tett, de nem kötelező ajánlattal indul, amelyet az ügyvéd által szerkesztett szerződés követ, melyben 10% előleget szoktak kikötni, majd 1 hónap múlva kerül sor a fennmaradó vételár kifizetésére. Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nem mindenhol szükséges, van, ahol a tulajdonjog átruházásához csak egy okirat átadása kell, ezzel önmagában átszáll a tulajdonjog. Megemlítendő, hogy bár nemzetközi öszszehasonlításban az ingatlanok ára rendkívül magas, a tranzakciós költségek itt a legalacsonyabbak. Az illeték 1%, a regisztrációs díj (ha van bejegyzés) 0,5-2%, a közvetítő 1-2,5%-ot kér, de ezt az eladó fizeti. Az ügyvédi honorárium 0,5%-ot tesz ki. Az új építésű ingatlanokat 17,5%-os mértékű áfa terheli.
Franciaország
A külföldiek ingatlanszerzésére általános korlátozás nincs. Speciális esetben, az ország központi régiójában a kereskedelmi ingatlanok megszerzése engedélyhez kötött. Az engedélyt külön hivatal közigazgatási eljárásban adja ki.
Franciaországban is az eladó egyoldalú kötelezettségvállalásával indul a szerződéskötés folyamata, aki valamilyen biztosítékot ad arra, hogy a vevő később tulajdont szerez. Ekkor a vevő a vételár tíz százalékának megfelelő öszszeget átad, amely beszámít a vételárba, ha létrejön a szerződés, ellenkező esetben elveszíti azt. Ezt követi az adásvételi szerződés okiratba foglalása. A közjegyzői okirat a felépítendő épületre vonatkozó szerződés esetében kötelező. A közjegyző köteles az adásvétel valamennyi lényeges szempontját megvizsgálni, többek között azt is, hogy az ingatlan tehermentes-e, ténylegesen az a személy-e az ingatlan tulajdonosa, akit a szerződés feltüntet. A közjegyző keresi meg az elővásárlásra jogosultakat is, hogy kívánnak-e élni elővásárlási jogukkal. Ha e vizsgálat során olyan körülmény merül fel, amely a vevő tulajdonszerzését korlátozza vagy akadályozza, akkor a vevő elállhat az ügylettől, és az esetleg már kifizetett összeget visszakapja.
A tulajdonjog önmagában a felek megállapodásával, ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül átszáll a vevőre, ehhez még birtokbaadásra sincs szükség. Az egykor német fennhatóság alá tartozó tartományban, Elzász-Lotaringiában azonban a tulajdonszerzéshez ingatlan-nyilvántartási bejegyzés szükséges.
A vagyonszerzési illeték mértéke lakóingatlan megszerzésekor 5,505-6,325%, vállalkozási célra használt ingatlan esetében pedig 4,89%, de kötelező 3 évig ilyen tevékenységre használni az ingatlant. Ha e kötelezettséget megszegik, az illetéket pótlólag ki kell egészíteni a lakóingatlanra vonatkozó mértékre, és további 0,75% késedelmi pótlékot kell megfizetni minden hónapra. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésért 1%-ot kell fizetni. A közjegyzői díj 0,9%, az ügyvédi honorárium 1-3%. A közvetítők 3-5%-ot kérnek, melyet vagy az eladó, vagy a vevő fizet. Az általános forgalmi adó mértéke 20,6%, melyet kizárólag új ingatlanok értékesítése esetén kell megfizetni.
Lengyelország
A 2003. április 16-i csatlakozási szerződés értelmében Lengyelország jogosult a külföldiek másodlagos lakóhely megszerzésére vonatkozó korlátozó szabályait 5 évig, a termőföld vonatkozásában pedig 12 évig fenntartani. Az átmeneti időszakban az ingatlanszerzés engedélyköteles. Az engedélyt kérelemre közigazgatási eljárás keretében lehet megszerezni. A kérelmet lengyel nyelven kell előterjeszteni, és az eljárás kb. 2 hónapot vesz igénybe. Az engedély kiadásánál az országban letelepedett uniós állampolgárokat a lengyelekkel azonos elbánásban kell részesíteni.
Németország
A külföldiek ingatlanszerzése vonatkozásában semmiféle tilalom, korlátozás nem létezik, amennyiben a szerzés célja magán- vagy gazdasági célú letelepedés. A termőföld megszerzése azonban engedélyköteles.
Németországban a tulajdonszerzés folyamata három részre bontható, azonban ez a tagolás inkább jogelméleti szempontokat, mintsem a gyakorlatban ténylegesen elkülönülő fázisokat tükröz.
Először közjegyzői okiratba foglalt adásvételi szerződést kötnek a felek, mely rögzíti az adásvétellel kapcsolatos valamennyi lényeges jogot és kötelezettséget. Ez önmagában nem eredményezi a tulajdonjog átszállását, csupán kötelemi jellegű, a felekre nézve kötelező a hatálya, ezért a közjegyzői szerződésben, vagy ahhoz kapcsolódóan külön okiratban meg kell állapodni arról is, hogy a tulajdonjogot átruházzák. Ez a dologi hatályú átruházó nyilatkozat többnyire közvetlenül a szerződést készítő közjegyző előtt történik, de történhet később is, bármely más közjegyző előtt. Lényeges, hogy az eladó és a vevő együttesen legyenek jelen. Az átruházó nyilatkozat a későbbi bejegyzés elengedhetetlen feltétele.
A tulajdonjog átszállása az új tulajdonos tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével történik. Ez zárja az adásvétel folyamatát. A bejegyzésnek a német jogban konstitutív hatálya van, bejegyzéséhez szükséges az adóhivatal igazolása arról, hogy az illetéket megfizették.
Az illeték egységesen, minden ingatlantípusra 3,5%, a közvetítői díj 0-5%, ha a vevő fizeti, és 0-3%, ha az eladó, de ennek mértéke tartományonként eltérő. A közjegyző díja 0,7-1,0% közötti, a bejegyzésért 0,5-0,8%-ot kell fizetni. Az ügyvédi munkadíj 0,2-1,5%, az áfa 15%, de kizárólag új építésű ingatlanok esetében fizetendő.
Olaszország
Olaszországban 2000 áprilisában megszüntették a külföldiek ingatlanszerzésére vonatkozó korlátozásokat. Ezt megelőzően a külföldieknek az ország védelme szempontjából fontos területeken az ingatlanszerzéshez engedélyt kellett kérni.
A szerződést (az előszerződést is) írásba kell foglalni, de nem feltétlenül közjegyzői okiratba. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez azonban a felek aláírásának közjegyzői vagy bírósági hitelesítése szükséges. A tulajdonjog a szerződés megkötésével, az aláírás időpontjában fő szabály szerint átszáll a vevőre, függetlenül a vételár megfizetésétől, illetve a birtokbaadástól.
A gyakorlatban a tulajdonjog átruházására két fázisban kerül sor. Először előszerződést kötnek a felek 10% előleggel. A vevő jogainak védelme érdekben ezt az előszerződést be lehet jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba, de ez rendkívül magas költségekkel jár, így nem gyakori.
A második szakaszban történik a tulajdonjog tényleges átruházása, a végleges adásvételi szerződés megkötése. A végleges szerződés megkötéséhezmindkét félnek olasz adószámmal kell rendelkeznie, melyet az illetékes olasz adóhatóságtól kell kérni.
Olaszországban a közjegyző bonyolítja az egész jogügyletet a végleges szerződés megkötésétől a tulajdonjog bejegyzéséig. Köteles betekinteni az ingatlan-nyilvántartásba, hogy megbizonyosodjon afelől: az ingatlan tehermentesen átruházható. Adózási kérdésekben is a közjegyző ad tanácsot, sőt vizsgál(hat)ja az eladó fizetőképességét. A közjegyző jogszabályi kötelezettsége elsődlegesen a vevő érdekeinek képviselete, jogainak védelme.
Az illeték mértéke a vételár, ill. a forgalmi érték 7%-a, saját használatra vásárolt, illetve műemlékileg védett ingatlan esetén csak 3%. A közjegyző 1,5-2%-ot kér a vételár után számítva. A közvetítői díj 2-4%, ha az eladó fizeti, és 4-7%, ha a vevő viseli e terhet.
Portugália
A külföldiek ingatlanszerzésére vonatkozó tilalom vagy korlátozás nincs, engedély csak a termőföld megszerzéséhez szükséges. Külföldi magánszemély csak saját lakás céljára szerezhet ingatlant, melyet nem adhat bérbe. Az ingatlan átruházására irányuló szerződéseket kötelező közjegyzői okiratba foglalni, a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel száll át az új tulajdonosra.
Az illeték 10% (termőföldszerzésnél 8%), de kizárólag abban az esetben, amennyiben a tranzakció értéke bizonyos értékhatárt meghalad. A közvetítői díj 3-4%, ezt az eladó és a vevő is megfizetheti. A közjegyző a vételár után 1,15%-ot, az ügyvéd általában 2%-ot kap. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés díja a vételár 1-1,5%-a. Az ingatlanértékesítést áfafizetési kötelezettség nem terheli.
Spanyolország
A külföldiek ingatlanszerzése 500 millió pesetának megfelelő euróösszeget meghaladó értékű vásárlás esetén bejelentéshez kötött. Bizonyos területeken az ingatlanszerzés a nem uniós állampolgárok számára engedélyhez kötött. Ilyen korlátok vannak a spanyol fennhatóság alá tartozó szigeteken és a portugál, illetve francia határvidéken.
Az ingatlan tulajdonjogát itt is írásbeli szerződéssel lehet átruházni. A tulajdonjog a szerződés alapján, a birtokbaadás időpontjában, bejegyzés nélkül száll át a vevőre. Közjegyző közreműködése csak akkor kötelező, ha a vevő tulajdonjogát be kívánja jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba.
A gyakorlatban általában két szerződést kötnek a felek, először egy közjegyzői okiratba nem foglalt megállapodást, mely valamennyi lényeges szerződéses kikötést: pl. a vételárat, fizetési feltételeket stb. tartalmazza, majd ezt a szerződést foglalják utóbb közjegyzői okiratba.
A spanyol közjegyző nem képviseli a feleket, és nem ad nekik tanácsot, feladata csak a szerződés írásba foglalása. Ha megtörténik a szerződés közjegyzői okiratba foglalása, úgy a közjegyző köteles ezt az ingatlan-nyilvántartást vezető szervezetnek először faxon, a ranghely biztosítása céljából, majd a bejegyzés végett, az eredeti okiratokat 30 napon belül megküldeni.
Spanyolországban kivételnek tekinthető, hogy a közjegyző személyesen gondoskodik az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésről, melyre csak valamennyi adó-, illetve illetékfizetési kötelezettség teljesítését követően kerülhet sor. E célra létesültek az ún. lebonyolító irodák, amelyek a költségek előlegezése ellenében valamennyi hatósági eljárás bonyolításában közreműködnek, megfizetik az adókat, és megteszik a bejegyzés érdekében szükséges intézkedéseket.
Az illeték egységesen a forgalmi érték 6%-a. Lakóingatlan első értékesítése esetében illetéket nem kell fizetni, míg egyéb ingatlanok első értékesítésekor az illeték 0,5%.
A közvetítői díj 3-5%, az ügyvédi honorárium 0,5-1%. A közjegyző 0,025-0,75% közötti összeget kér, a bejegyzésért pedig 0,02-0,30%-ot kell fizetni. Ingatlanok első értékesítése esetén áfa fizetendő minden ingatlantípus esetében, mértéke lakóingatlanok esetében 7%, egyéb ingatlanok esetében 16%. A további értékesítések lakóingatlanok tekintetében mentesek az áfa alól, míg az egyéb ingatlanok esetében megmarad a 16%-os áfafizetési kötelezettség.