A következőkben minden olyan szerződési megoldást bemutatunk, amely az ingatlanok birtoklását, használatát és hasznosítását biztosítja a vállalkozások számára, anélkül hogy a tulajdon megszerzésére sor kerülne (bérlet, haszonbérlet, haszonkölcsön), vagy ahol egy bizonyos ideig történő birtoklás, használat, hasznosítás után történik meg a tulajdonszerzés vagy áll fenn a tulajdon megszerzésének lehetősége (lízing).
A szerződő felek
Használatba adó
Az a fél, aki az ingatlan birtoklását, használatát és esetleg hasznosítását biztosítja (bérbeadó, haszonbérbe adó, lízingbe adó, haszonkölcsönbe adó), az esetek legnagyobb részében az ingatlan tulajdonosa.
Tulajdonos
A tulajdonosi jogállás az ingatlan-nyilvántartásból (bejegyzés, széljegy) megállapítható. Amennyiben az ingatlannak több tulajdonosa van (közös tulajdon), az egész ingatlan használatba adásához valamennyi tulajdonostárs beleegyezése szükséges. Ha a közös tulajdonban álló ingatlan birtoklását és használatát a felek egymás között természetben megosztották (szerződéssel vagy az évek alatt kialakított gyakorlattal, mint ráutaló magatartással), a kizárólagosan birtokolt és használt ingatlanrész tekintetében – ha nincs eltérő megállapodás – az érintett tulajdonostárs jogosult a használat átengedésére irányuló szerződést megkötni. Miután a közös tulajdonban álló ingatlanok tulajdoni hányadai tekintetében a tulajdonostársakat előbérleti vagy elő-haszonbérleti jog illeti meg – azaz a saját hányad bérbe- vagy haszonbérbe adásának szándéka esetén a bérbe- vagy haszonbérbe vétel a tulajdonostársat illeti meg –, ha azonos feltételekkel, mint a kívülálló, kész a tulajdoni hányadot bérbe- vagy haszonbérbe venni, mindenképpen tisztázni kell a kizárólagos birtoklás és használat körülményeit és feltételeit, vagy be kell szerezni a tulajdonostársak jóváhagyását.
Haszonélvező
A használat átengedője a tulajdonoson kívül olyan személy is lehet, aki az ingatlan hasznosítására, vagy használatának átengedésére a tulajdonostól vagy az ugyanerre jogosult más személytől származtatott jogosítványa alapján jogosult.
Gyakori eset, hogy a haszonélvező a használat átengedője. A haszonélvező ugyanis – akár a tulajdonos ellenében – az ingatlan kizárólagos birtoklására, használatára és hasznosítására jogosult. A hasznosítás kiterjed arra is, hogy az ingatlanilletőség birtoklását és használatát harmadik személynek akár ingyen, akár ellenérték fejében átengedje. A haszonélvező jogállása az ingatlan-nyilvántartásból megállapítható.
A haszonélvezeti jog ugyan át nem ruházható, de gyakorlását át lehet engedni. A haszonélvezetből eredő jogok gyakorlója ugyanúgy átengedheti az ingatlan használatát, mint a haszonélvező. Az ő jogosultsága viszont az ingatlan-nyilvántartásból nem állapítható meg, ezért ellenőrizni kell a haszonélvező és a jog gyakorlója közti megállapodás meglétét.
Haszonbérlő
A haszonbérlő szintén jogosult az ingatlan hasznosítására, a haszonbérbe adóval kötött szerződése alapján. Ez pedig kiterjedhet az ingatlan használatának további átengedésére. A haszonbérlő e jogát a haszonbérleti szerződése feltételeinek ellenőrzése útján kell tisztázni.
Bérlő
Az ingatlan bérlője is jogosult lehet az ingatlan albérletbe adására, elsősorban a bérleti szerződésben biztosított ilyen felhatalmazás alapján. A használat bérlőtől való átvétele esetén mindig vizsgálni kell a bérleti szerződésének kikötéseit, hogy azok az albérletbe adást tiltják-e, illetve minden további nélkül vagy feltételekkel (pl. a bérbeadó esetenkénti jóváhagyásától, célkötöttségétől függően) engedik-e meg.
Szívességi használó
Az ingatlant más címen birtokolni és használni jogosult személyek esetében (pl. szívességi használó, szolgalom jogosultja) nem jellemző az, hogy az ingatlan használatát továbbadhatják, de nem zárható ki. Ezek speciális jellege miatt viszont különös gonddal kell vizsgálni azt, hogy az ő jogaik kiterjednek-e a használat továbbengedésére, illetve a használat adott módjának biztosítására (pl. útszolgalmi jog alapján vezetékjog gyakorlásának megengedése nem fér bele az útszolgalom terjedelmébe).
Használó
A bérlő, albérlő, haszonbérlő, lízingbe vevő, szívességi használó bármilyen vállalkozás lehet, amely a kérdéses ingatlan birtoklását, használatát és esetleg hasznosítását a maga számára biztosítani kívánja.
Korlátozások
A használó személyével kapcsolatos korlátozások csak termőföldek (külterületi, illetve zártkerti, mezőgazdasági művelési ágú) esetében állnak fenn, limitálva van ugyanis az egyidejűleg haszonbérbe vehető földterület nagysága. Belföldi, illetve külföldi magán- és jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet egyidejűleg legfeljebb 300 ha nagyságú vagy 6000 AK értékű termőföldet vehet haszonbérbe. Ez alól kivételt a gazdasági társaságok és szövetkezetek képeznek, amelyek egyidejűleg legfeljebb 2500 ha nagyságú vagy 50 000 AK értékű termőföld haszonbérlői lehetnek, és ebbe ráadásul nem számít bele az a földterület, amelyet a saját tagjaiktól, illetve a Magyar Nemzeti Földalap Kht.-tól haszonbérelnek.
Termőföldre vonatkozó szerződések esetén tehát vizsgálandó e feltételek teljesítése, mert a földhasználati nyilvántartást vezető földhivatalok ellenőrzik azok betartását. A bérelhető földterületre vonatkozó korlátozásokat túllépő szerződés jogszabályba ütközés miatt semmis, amelynek megállapítása céljából, a földhivatal értesítése alapján, az ügyészség pert is indíthat.
Képviselők
Amennyiben valamelyik fél nevében és javára bármilyen okból törvényes (kiskorú esetén), hatósági határozattal kijelölt (gyám, gondok), szervezeti (társaságok, szövetkezetek) vagy meghatalmazott (okirattal igazolt) képviselő jár el, vizsgálni kell a képviseleti jogosultság fennállását. A meghatalmazást nem kell ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyzői okiratba foglalni (de természetesen lehetséges), elegendő az egyszerű, két tanú előtt aláírt meghatalmazás is.
Formalitások
Függetlenül attól, hogy az írásba foglalás a használati megállapodásnak egyébként érvényességi feltétele-e, az ingatlanhasználat olyan jelentős ügylet a vállalkozások életében, hogy az írásba foglalás gyakorlatilag kötelezőnek tekinthető.
Egyébként a helyzet a következő:
Bérleti szerződés
Ha a vállalkozás a lakást ténylegesen lakás céljára veszi bérbe, kötelező a szerződés írásba foglalása, amennyiben a lakás tulajdonosa az önkormányzat vagy az állam. Az önkormányzati tulajdonú lakásokat ugyanis nem lakás, hanem gazdasági tevékenység céljára csak kivételes esetben lehet bérbe adni.
Miután a nem lakás céljára szolgáló helyiségek (üzletek, raktárak, irodák) tekintetében ugyanazon szabályok alkalmazandók, mint a lakásokra (e kérdésben a vonatkozó jogszabályok nem tartalmaznak más előírást), amennyiben a vállalkozás ilyen célra szolgáló vagy ilyen használatra önkormányzati vagy állami tulajdonú helyiséget bérel, ugyancsak kötelező a szerződés írásba foglalása.
Ha a bérelni szándékozott helyiség (akár lakás, akár nem lakás) magánszemély vagy szervezet tulajdonában van, elvileg írásba foglalás nélkül is érvényes a bérleti szerződés. Létrejöhet tehát a birtokbavétellel és annak a használat engedője általi tűrésével, illetve a bérleti díjak érvényesítésével és megfizetésével is a szerződés.
Egyéb ingatlanok (pl. földterületek) bérlete esetén szintén nem előírás az írásba foglalás.
Haszonbérleti szerződés
Amennyiben az ingatlan mezőgazdasági földterület, úgy haszonbérbe adása csak írásbeli szerződés alapján érvényes.
Ha a földterület területe az 1 ha-t meghaladja, ezen túlmenően érvényességi feltétele a haszonbérleti szerződésnek a földhasználati nyilvántartást vezető földhivatal felé, a megkötést követő 30 napon belül történő bejelentése. Az érvénytelenségen túl a bejelentést elmulasztó haszonbérlőt komoly összegű bírság is sújthatja, amely adók módjára behajtható köztartozásnak minősül.
Más ingatlanok haszonbérletének elvileg nem feltétele az írásba foglalt szerződés.
Lízing
Miután a lízing többféle szerződéses konstrukciót takarhat – a speciális, tulajdonosi kockázatokat is a lízingbe vevőre terhelő bérletétől, haszonbérletétől ugyanezen megoldásnak vételi joggal kombinált változatán keresztül, egészen a pénzügyi lízingnek az automatikus tulajdonszerzéssel befejeződő típusáig –, ha a tulajdonjog megszerzése is lényeges eleme a szerződésnek, a tulajdonszerzésnél irányadó szigorúbb formai előírások betartása szükséges, más esetekben, a tartalomtól függően, a bérlet vagy haszonbérlet szabályai irányadók.
Társasági jogi mellékszolgáltatás
Amennyiben az ingatlan használatát a társaság valamely tagja "mellékszolgáltatásként" (főként kkt., bt., illetve kft. esetén) nyújtja úgy, hogy annak teljesítését társasági jogi eszközökkel (szankciók, mint a társaságból való kizárás, a társasági szerződés azonnali hatályú felmondása) is biztosítani kívánják a felek, az írásba foglalás magától értetődő, hiszen a mellékszolgáltatás feltételeit a társasági szerződésnek kell tartalmaznia.
Ingyenes (szívességi) használat (haszonkölcsön)
Amennyiben a szerződés tárgya mezőgazdasági földterület, a szívességi használat közeli hozzátartozók között írásba foglalt szerződés nélkül is létrejöhet, más esetben viszont a jogszabályok értelméből az vezethető le, hogy a szerződést írásba kell foglalni.
A földhasználati nyilvántartásba való bejelentés ilyen esetben is érvényességi kellék.
Más ingatlanoknál elvileg nincs írásba foglalási kötelezettség ingyenes használat esetén sem.
A használat ellenértéke és a fizetési feltételek
Amennyiben nem ingyenes (szívességi) használatátengedésről van szó, a használó – rendszerint időszakonként viszszatérő – használati díj fizetésére köteles. Ez lehet bérleti díj, haszonbér, lízingdíj, használati díj.
Használati díj
A használati díj tartalma az adott ügylettől függ. Alapvetően az ingatlan értékvesztésére és a használatba adó hasznára, illetve közterheire nyújt a használati díj fedezetet. Ha a szerződés az ingatlan hasznosítására is kiterjed, a használati díj egyfajta részesedést is magában foglalhat a hasznosító által elért hozadékban. A használati díjnak azonban lehet adott esetben általány jellege is, ha az ingatlan üzemeltetésével kapcsolatos költségek és kiadások is (pl. fenntartás, karbantartás, javítás, társasházi közös költség, biztosítások, rezsiköltségek), ez azonban ritkán fordul elő. Ha a használatba adónak az ingatlanon a használat megkezdése előtt beruházásokat is kell eszközölnie, azok költségeit általában szintén belekalkulálja a használati díjba. A lízingszerződéseknél a díjba belekalkulálják az ingatlan beszerzési vagy létesítési költségét, értékvesztését, a lízingbe adó refinanszírozási és igazgatási költségeit, illetve a lízingbe adó hasznát (kamatbevételét).
Rezsiköltség, üzemeltetési díj
A használati díjon felül leggyakrabban a rezsiköltségek megtérítése, viselése fordul elő. Ilyenek már nem csak az ellenérték fejében történő használatba adásnál, hanem az ingyenes (szívességi) használatnál is felmerülhetnek, anélkül hogy e szerződések ingyenes jellegét megváltoztatnák. Rezsiköltségek alatt alapvetően a közműdíjakat, a szemétszállítás és a távközlési szolgáltatások díját és esetenként a társasházi közös költséget kell érteni.
A nagyobb irodaházakban, áruházakban, bevásárlóközpontokban, logisztikai és raktárbázisokon, ipartelepeken előfordul, hogy a használónak fenntartási, üzemeltetési díjat is kell fizetnie az olyan szolgáltatásokért, mint az őrzés, portaszolgálat, takarítás, karbantartás, illetve az ingóságok (pl. berendezések, számítástechnikai eszközök) használata ellenében is külön díj kerül feléjük felszámításra.
Esedékesség
Használati díjak
A használati díjak időszakonként (havonta, negyedévente, félévente, esetleg évente) a tárgyidőszak elején (bérlet, lízing) vagy azt követően (haszonbérlet) esedékesek. A fizetési határidők tekintetében a szerződésben egyértelműen kell fogalmazni, hiszen a késedelem a használó számára komoly következményekkel (pl. kamatfizetési kötelezettség, óvadék igénybevétele, szerződés rendkívüli felmondása) járhat. Célszerű a fizetési határidő megkezdését a számla használó általi kézhezvételéhez kötni, és úgy meghatározni, hogy a választott fizetési mód figyelembevételével elegendő idő álljon rendelkezésre a teljesítésre. A számla elmaradása a gyakorlat szerint azt jelenti, hogy a használatba adó ún. jogosulti késedelembe esik, amely a használó késedelmét erre az időszakra (a számla kiállításáig és megküldéséig) kizárja, és vele szemben a késedelem következményeit a használatba adó nem is érvényesítheti (pl. kamatot nem követelhet, a szerződés rendkívüli felmondása ez esetben jogellenes).
Rezsiköltségek
Az ún. rezsiköltségek esetében többféle megoldás is lehetséges. A közüzemi díjak esetében a következő megoldások lehetségesek.
Külön fogyasztásmérő
Amennyiben a használat tárgyát képező ingatlan díjfogyasztása külön mérhető, úgy a közüzemi díjak elszámolása mérés alapján történhet. Hosszabb idejű használat esetén megfontolandó megoldás, hogy a használó nevére átíratja a mérőórákat, illetve saját nevében köti meg a távközlési szolgáltatókkal a szerződéseket, és így ő lesz a számlák közvetlen címzettje és a fizetésre kötelezett. Ez azonban annyiban kockázatos a használat átengedőjének, hogy miután nem ő kapja a számlákat, nem tudja folyamatában ellenőrizni a tényleges kifizetéseket, és hogy a használó nem halmoz-e fel olyan közüzemi tartozásokat, amelyek a használatba adónak a használat megszüntetése után kockázatokat, rendezésük pedig szükségtelen költség- és időráfordításokat jelent.
A gyakorlatban inkább előforduló megoldás, hogy a használat átengedője a használó részére kiszámlázott tartozásait a közüzemi szolgáltatók elszámolásai alapján továbbterheli, ilyenkor természetesen a fizetés utólag történik, és az esedékesség (fizetési határidő) általában úgy kerül megállapításra, hogy a használatba adónak ne kelljen előfinanszíroznia a használó fogyasztását, hanem az ő szolgáltatóval szembeni fizetési határidején belül a fedezet a használótól beérkezzen. Nem zárható ki az sem, különösen nagyobb számú használó esetén, hogy a használatba adó a közüzemi szolgáltatókkal szembeni ügyek intézéséért, az előfinanszírozás esetleges kockázatainak fedezeteként kezelési költséget, igazgatási jutalékot is felszámít a használóval szemben.
Arányos elszámolás
Ha a használat tárgyát képező ingatlan fogyasztása külön nem mérhető, az összes rezsi valamilyen számítási metódus szerint, pl. a használt négyzetméter, légköbméter, a használók létszáma vagy ezek kombinációja alapján arányosan kerül szétosztásra az ingatlan használatában érintettek között. Ilyenkor időszakonkénti elszámolásra kerülhet sor úgy, hogy az időszakban a használatba adó felé kiszámlázott összes rezsiköltség elszámolás alapján kerül továbbhárításra. Az sem zárható ki, hogy a havi elszámolás helyett időszakonként fizetendő, azonos összegű átalány kerül a rezsi fedezésére kikötésre.
Az egyéb szolgáltatások díjai általánosságban átalányösszegben, a használati díjjal azonos rendszerességgel és fizetési határidőkkel kerülnek érvényesítésre. Ritkán előfordulhat azonban az is, hogy az ilyen szolgáltatásokra az adott időszakban a használatba adó által kifizetett díjak kerülnek a használt terület arányában elszámolásra és szétosztásra.
A fizetendő összegek értékállandóságainak biztosítása
Miután az ingatlanok használatára irányuló szerződések az esetek legnagyobb részében hosszabb időre jönnek létre, a használó által fizetendő díjak fokozottan ki vannak téve a pénzromlás, leértékelődés vagy a költségelemek drágulása kockázatának, amelyek minimalizálását a használatba adó minden esetben meg fogja kísérelni, vitathatatlanul egyébként indokoltan.
Az értékállandóság megőrzésének többféle eszköze lehetséges.
Beépítés a díjba
Határozott idejű szerződések esetén bekalkulálható a leértékelődés vagy költségemelkedés kockázata a díjakba. Ez jelenik meg például lízingszerzések esetében.
Inflációkövetés
A forint leértékelődése ellen az infláció mértékével való emelés lehetőségét alkalmazzák a szerződésekben. Ha a használatba adó automatikusan jogosult az infláció mértékével emelni a díjakat, akkor a szerződésben azt kell mindenképpen rögzíteni, hogy melyik inflációs ráta, árindex szerint történik a díjak emelése, illetve hogy milyen gyakorisággal, és az emelés közzétételét követő időszakra, vagy visszahatóan is, a közzététel egész évére (amennyiben a közzététel nem a megelőző évben, vagy közvetlenül a tárgyév elején történik) érvényesíthető.
Elszámolás devizában
A forint árfolyamvesztése ellen szokásosan alkalmazott megoldás, hogy a díjak egy külföldi pénznemben kerülnek meghatározásra, azzal, hogy a fizetés ténylegesen forintban történik. Ebben az esetben a szerződésben mindenképpen rögzítendő, hogy az átváltás milyen árfolyamon (melyik bank, eladási, közép-, vételi árfolyamra, vagy az MNB hivatalos árfolyama) és melyik napon (a számlázást megelőző nap, a számlakiállítás napja, a hónap első napja) történik. A mai üzleti viszonyok közt már az sem zárható ki, ha a díjak külföldi pénznemben kerülnek meghatározásra, és abban is fizetendők.
Az inflációs és a devizához kötöttségi megállapodások együttes alkalmazása ugyan előfordulhat, de a használó által már vitatható, hiszen az már a használat átengedőjének gazdaságilag indokolatlan túlbiztosítását jelenti.
Szolgáltatási díjak
A különféle szolgáltatások (őrzés, takarítás, porta, karbantartás stb.) díjainak emelésénél alkalmazott módszer, hogy azok egyes lényeges költségtényezőinek, mint a munkabér, illetve anyag és energia (vagy külső szolgáltatók útján való teljesítésük esetén azok díjainak) emelkedését egy bizonyos árkövető kikötés alapján a használat átengedője érvényesítheti a használó felé számlázott díjakban. Az ilyen kikötéseknél mindenképpen a lehető legnagyobb objektivitásra kell törekedni, kerülni kell minden olyan elemet, amely a használat átengedőjének egyoldalú megítélésétől teheti függővé a díjemelést. Így rögzíteni kell a viszonyítási szempontokat, tehát milyen hivatalos indexek módosulása teremt alapot a díjak igazítására, milyen időtartam alatti, milyen mértékű változások jogosítják a használat átengedőjét egyáltalán a díjemelésre, hogyan kell igazolni és levezetni a költségtényezők változását.
Az ingatlan állagával, állapotával kapcsolatos jogok és kötelezettségek
A használó igényeinek megfelelő kialakítás
Sok esetben szükséges, hogy a használat tárgyát képező ingatlan a használó igényeinek megfelelően kerüljön meg- vagy átépítésre, módosításra, kialakításra, felszerelésre. Ez beruházásokkal jár, amelyeket el kell végezni, meg kell rendelni, le kell bonyolítani, át kell venni, és amelyeknek költségeit viselni kell.
A beruházások megvalósításának két útja lehetséges.
A használat átengedője végzi a beruházást
Az ilyen esetekben a használó a használati szerződéssel együtt gyakorlatilag egy vállalkozási szerződést is köt, amelynek legfőbb elemei a következők:
– a beruházás műszaki tartalmának és minőségi követelményeinek részletes leírása (tervek, műszaki leírás, anyaglista, költségvetés),
– a megvalósítás határideje,
– az átadás-átvétel, a minőség megvizsgálásának feltételei,
– a beruházás megtérülése feltételeinek rögzítése, amely általában úgy történik, hogy a használónak egy viszonylag hosszú, határozott idejű használatot kell vállalnia, amelyet nem szüntethet meg a határozott idő lejárta előtt, ha pedig mégis megszüntetné, akkor a beruházás időarányos ("le nem lakott") költségeit köteles megtéríteni a használat átengedőjének; így a beruházás egy hosszú távú használatbaadást és esetleg a beruházási költségeket is figyelembe véve kalkulált magasabb használati díj útján térül meg.
A használó végzi a beruházást
Előfordulhat olyan eset is, különösen ha a használat átengedője nem kellően tőkeerős, hogy a használónak kell elvégeznie a beruházást. Ilyen esetekben a következő alapvető szempontokra célszerű ügyelni:
– kinek a tulajdonába kerül a beruházás eredménye a használat megszűnésekor (Ha a használóéba, akkor rögzíteni kell azon jogát is, hogy a beruházás tárgyait a bérlet megszűnésekor leszerelheti, elbonthatja és elviheti, de ilyenkor gondolni kell a használat átengedőjének azon érdekeire is, hogy az ingatlan állaga, állapota emiatt ne sérüljön, illetve az az eredeti állapotba kerüljön vissza.),
– milyen számviteli és adójogi következményei lehetnek a használónak az idegen ingatlanban végzett beruházások esetében (pl. számviteli aktiválási kényszer és értékcsökkenési leírás, vagy költségkénti elszámolás),
– hogyan lesz ellentételezve a beruházás, ha az a használat megszűnésekor a használat átengedőjének tulajdonába kerül. Itt szóba jöhet a bérbeszámítás, a hoszszabb idejű határozott használati jog a piacinál alacsonyabb használati díjakkal, illetve a szerződés idő előtti megszűnése esetén az elszámolás és az időarányos költségek használat átengedője általi megtérítésének kötelezettsége.
Az ingatlan fenntartása, karbantartása, állagmegóvási és javítási munkák
Az ingatlanok használatára vonatkozó szerződések egyik legtöbb vitát és megoldást lehetővé tevő kérdésköre, hogy a szerződő felek közül melyiknek milyen feladata van az ingatlan fenntartása, karbantartása, állagának megóvása és a javítási munkák körül. Miután ez a probléma adott esetben komoly anyagi ráfordítások vállalásával jár együtt, a szerződésekben részletesen célszerű szabályozni ezt.
Azért is fontos a jó szabályozás, mert a használat átengedője szavatossággal tartozik a bérlet egész ideje alatt azért, hogy a használó az ingatlant az általa szándékozott célra mindenféle akadálytól, hibától, zavartól mentesen birtokolhassa és használhassa. Ha az ingatlan nem alkalmas a rendeltetésszerű használatra, az a használat átengedője részéről hibás teljesítés és szerződésszegés, és a használó kijavításra, a díj leszállítására tarthat igényt, vagy a szerződést rendkívüli felmondással, azonnali hatállyal meg is szüntetheti, ha a hibák folytán érdekmúlás következik be nála, vagy a használat átengedője egy ésszerű póthatáridőre sem tesz eleget ez irányú kötelezettségeinek. Ha a használat átengedője a hibát maga nem hajlandó kijavítani, a használó az ilyen munkákat el is végeztetheti az ő költségére és veszélyére, és pl. a használati díjjal szemben beszámíthatja. Ráadásul azon időszakokra, amíg a használó az ingatlant nem birtokolja, használhatja (esetleg hasznosíthatja), a használatért ellenérték sem követelhető.
A használó viszont köteles az ingatlant rendeltetésének megfelelően, körültekintően, a jó kereskedő gondosságával használni, betartani ennek során a szerződésben kikötött használati célt. Felelős minden állagromlásért, negatív állapotváltozásért, károsodásért, amely a használat ideje alatt az ingatlanban az ő magatartásának következtében előállt, és köteles is megtéríteni a használat átengedőjének az ebből eredő kárait.
Emiatt nagyon lényeges, hogy az ingatlan egyes részeinek, tartozékainak és felszerelésének megóvása, javítása, karbantartása melyik félnek tartozik a kockázati körébe, és ki köteles viselni annak költségeit, illetve elmulasztásának kockázatát.
A gyakorlatban az alábbi szempontokat veszik figyelembe a felek:
Az ingatlanrészek, tartozékok és felszerelések felosztása
Az épület részei és a telek, a közmű-csatlakozási pontok, a falakban és aljzatokban levő vezetékek, a fő közműfogyasztó berendezések és a zárt közműhálózat elemei általában a használat átengedőjének felelősségi körébe tartoznak, hiszen ezek olyan beavatkozásokat igényelhetnek, amelyek "tulajdonosi felhatalmazást" tesznek szükségessé. Egyedül a haszonbérletnél, illetve a lízingnél csúszhatnak át ezek a használó kockázati körébe. A haszonbérletnél azért, mert a hasznosítás jogával együtt a kontrollt a haszonbérbe adó nagy részben vagy egészében elveszti, ezért nem volna gazdaságilag indokolt, hogy ő viselje az abból eredő kockázatokat. A lízingnél pedig tipikus, hogy a lízingbe adó inkább csak finanszíroz, ezért a tulajdonosi kockázatokat is a lízingbe vevőnek kell viselnie (gazdasági értelemben ő a tulajdonos).
Az összes többi kisebb javítás a burkolatokban, közműberendezésekben, a nyílászárókban, az egyéb berendezési tárgyakban (különösen ha azok a használó tulajdonában állnak), egyéb belső hálózatokban (mint a számítógépes rendszer, telekommunikáció) a használó kockázati körébe tartozik. Az ilyeneket neki kell elvégeztetnie a saját költségére, és ha ezt elmulasztja, felelős az elmulasztásból eredő kárért.
E körbe tartozó kérdéskör az is, hogy a használónak az ingatlant, alkotórészeit, tartozékait, felszereléseit és berendezési tárgyait olyan állapotban kell visszaadnia a szerződés megszűnésekor, mint amilyenben átvette. Ezért nagyon lényeges annak jegyzőkönyvi rögzítése a birtokbavételkor, hogy az átvételkori leltár és állapot pontosan mi is volt. Erre nem szabad sajnálni sem az időt, sem pedig a papírt és a tollat, mert hosszú évek után már nehezen lesz rekonstruálható az átvételkori állapot, és a felek előre programozzák a vitákat. A másik szempont, hogy a természetes elhasználódásért és a rendeltetésszerű használatból eredő kopásért (pl. a falak koszolódása, a tapéta fellazulása, a berendezési tárgyak festékeinek lepattogása) a használó felelősségét ki kell zárni. Ugyancsak e körbe tartozó kérdés az ún. "tisztasági festés" kötelezettsége a szerződés megszűnésekor. A használat átengedői előszeretettel várják ezt el a használóktól akkor is, ha a szerződés kifejezetten nem teszi a használók kötelezettségévé a tisztasági festést, arra hivatkozva, hogy ez az átvételkori állapotban való visszaadás kötelezettségéből levezethető. Ezért, a szükségtelen viták elkerülése érdekében, a tisztasági festés kérdését egyértelműen célszerű szabályozni a szerződésben.
További szempont az ingatlanon a használat ideje alatt a használó által szándékozott beruházások kérdése. A használat során sok esetben előfordul ugyanis, hogy a használó céljainak az ingatlan csak átalakításokkal felel meg. Az ilyen átalakításokat a szerződések – érthető módon – a használat átengedőjének jóváhagyásától teszik függővé. A szerződésben a jóváhagyás feltételei rögzítendők, illetve a kivitelezés lebonyolítása (különös tekintettel az engedélyek beszerzése, a használat átengedőjének ellenőrzési jogaira), illetve a beruházás költségeinek viselésére, megtérítésére vonatkozó megállapodások.
A kockázat- és költségfelosztásból eredő kötelezettségek kikényszerítése
A karbantartási, javítási munkák, átalakítások felosztása után az a legfontosabb kérdés, hogy amennyiben azok elvégzését valamelyik fél – szükségességük esetén – elmulasztja, illetve az átalakításhoz a használó nem szerzi be a használat átengedőjének jóváhagyását, vagy nem tartja be az átalakítási előírásokat, milyen módon kényszerítheti ki a másik fél a teljesítést. Az, hogy ilyen esetben kártérítésre lesz jogosult, aligha megfelelő biztosíték, hiszen míg ahhoz hozzájut, évek telhetnek el, adott esetben hosszú pereskedés után.
Ennél hatékonyabb megoldásra van szükség. A valamelyik felet terhelő munkálatok elmulasztása esetén a sérelmet szenvedő félnek, rövid határidejű felszólítás után jogosultnak kell lennie arra, hogy a másik fél költségére és kockázatára elvégeztethesse a szükséges munkákat, és a költségeinek megtérítését követelhesse a másik féltől (pl. a használó levonja a használati díjból, a használat átengedője elszámolhassa a neki adott kaució terhére). Ennek feltételeit azonban, a visszaélések elkerülése érdekében (pl. szükségtelen munkák elvégzése), pontosan szabályozni kell, különös tekintettel arra, hogy csak a gazdaságilag indokolt (pl. ne a piacon szokásos ár többszöröséért), és szerződésekkel, teljesítésigazoló dokumentumokkal, illetve kifizetett számlákkal igazolt költségek megtérítése legyen követelhető.
Ugyancsak fontos, hogy a sérelmet szenvedő félnek, amennyiben a személy- és vagyonbiztonság miatt sürgősen szükséges a munkálatok elvégzése, nagyon gyorsan, akár külön felszólítás nélkül (puszta értesítéssel) megtehesse.
A legerősebb jogosultság mindkét fél részére a rendkívüli felmondás joga, ha a másik fél nem tesz eleget a munkavégzési kötelezettségének, vagy nem téríti meg a sérelmet szenvedett fél ezzel kapcsolatos költségeit.
Értesítés, együttműködés
A munkákkal kapcsolatosan van még néhány igen fontos kötelezettsége a feleknek.
Az első az, hogy amennyiben a másik felet terhelő munkák elvégzésének szükségességét észlelik, kellő időben értesítsék azt. Az értesítés elmulasztása ugyanis a másik fél részéről a károkozásban való közrehatás kifogását alapozhatja meg (a kármegelőzési, illetve kárenyhítési kötelezettség elmulasztása címén).
A másik az együttműködési kötelezettség, amely azt jelenti, hogy mindegyik fél köteles minden tőle telhetőt megtenni azért, hogy a másik a szükséges munkákat a lehető legkisebb költséggel és legrövidebb idő alatt teljesíteni tudja (ez különösen a bejutás, a munkavégzés feltételeinek biztosítását, a szükséges nyilatkozatok, jóváhagyások kiadását, szervezőmunka elvégzését jelenti).
A harmadik kötelezettség elsősorban a használót érinti, amennyiben köteles eltűrni, hogy a használat átengedője általi munkavégzés idejére korlátozottan vagy egyáltalán ne használhassa a használat tárgyát képező ingatlant. Természetesen az ebből eredő használatkiesést és veszteségeket kompenzálni kell, akár a díj részbeni vagy teljes elengedésével, átmenetileg más megfelelő ingatlan használatának biztosításával, vagy a felmerült veszteségek megtérítésével. Az, hogy ezek közül melyik kerül alkalmazásra – függően az akadályoztatás hasznától és a veszteségek lehetséges mértékétől –, megállapodás kérdése.
A szerződés módosítása* A formalitások a használati szerződések módosításánál nyernek komoly jelentőséget. Azon esetekben, ha az írásbeli alakot törvény írja elő, a szerződés mindennemű módosítása is csak írásban érvényes, és ezen az sem változtat, ha a partnerek az írásba foglalni elmulasztott módosítást a valóságban teljesítik. * Egyéb esetekben az írásba foglalás csak akkor érvényességi kellék, ha a felek kifejezetten ebben állapodnak meg. Ez a helyzet akkor is, ha a felek a szerződést írásban kötik meg, és abban úgy rendelkeznek, hogy annak bármilyen módosítása vagy kiegészítése is csak írásban érvényes. Önmagában az a tény viszont, hogy a szerződés írásba lett foglalva, nem jelenti azt, hogy a módosítások is csak írásban lennének érvényesek. * A módosítások írásbeli érvényességének előírása azonban nem szolgálhat egyik fél számára sem hivatkozásul és védekezésül, ha annak mellőzésével teljesítik a "módosításban foglaltakat" (ha tehát pl. a bérbeadó úgy emeli meg a bérleti díjat, hogy a következő számlájában már a nagyobb összeget szerepelteti, és a bérlő ezt az összeget megfizeti, a bérleti díj módosítása akkor is érvényes, ha egyébként a szerződés szerint azt írásba kellett volna foglalni). * Nagyobb biztonságot az jelent, ha a módosítás érvényességéhez megkövetelt írásbeliség kiegészül azzal is, hogy az e kikötéstől való eltérés is csak írásban lehetséges (a fenti példánál maradva tehát a bérlő, a magasabb díj megfizetése ellenére, kifogásolhatja a módosítás érvényességét). |
A használat tárgya* A használat tárgyát az egész ingatlan vagy annak egy természetben meghatározott része képezheti. Az egész ingatlan esetén a tulajdonilap- és térképmásolat általában eligazít arról, hogy melyek az ingatlan határai. Ingatlanrész használatbavétele esetén viszont mindenképpen azonosítani szükséges a használat tárgyát részletes szöveges körülírással, illetve rajzokkal. * Ezen túlmenően, ha a használat tárgya nem egy üres ingatlan(rész), célszerű tételesen rögzíteni az azzal együtt átvett alkotórészeket, tartozékokat (pl. közműberendezések, beépített bútorok, klímaberendezések), illetve felszerelési tárgyakat (pl. bútorok, lakberendezési tárgyak). Ez megtörténhet a birtokbavételről felvett jegyzőkönyvben is. Ugyancsak rögzíteni kell az ingatlan(rész) alkotórészei, tartozékai és felszerelési tárgyai állagát, állapotát (legalább a birtokbavételi jegyzőkönyvben), miután a használat bármilyen okból való megszűnése esetén ugyanolyan állapotban kell a használónak azokat visszaadnia, mint amilyenben az átvétel történt (legfeljebb a rendeltetésszerű használatból, illetve természetesen lehasználódásból eredő eltérésekért való felelősség alól mentesülhet a használó). * Az ingatlan(rész) tekintetében tisztázni kell azt is, hogy a szándékolt célra alkalmas-e. Különösen ügyelni kell arra, hogy mi a rendeltetése a használat tárgyának az ingatlan-nyilvántartás, illetve az építési hatósági engedélyek (építési, használatbavételi, fennmaradási engedély) szerint, és hogy ebbe a rendeltetésbe módosítás nélkül belefér-e a gyakorolni kívánt tevékenység. Az eltérések ugyanis szükségessé tehetik a rendeltetés módosítását, különösen ha ez más hatósági engedélyek, pl. a kis- és nagykereskedelmi üzletek működési engedélyének, telepengedély-megszerzésének feltételét is képezi. Az ilyen engedélyek ugyanis a tevékenyég megkezdésének előfeltételei, és beszerzésük a rendeltetésbeli eltérés esetén időrabló és a vállalkozások pénztárcáját sem kímélő procedúrává válhat. |
A használó alapvető jogai* Birtoklás, használat * A használó elsősorban az ingatlan(rész) birtoklására és a szándékolt célra saját maga által való használatára jogosult. A birtoklás és használat lehet kizárólagos az egész ingatlanra (részre) nézve, de képezhetik annak tárgyát olyan részek is, amelyeket a használó – bizonyos feltételek betartásával – másokkal együtt birtokolhat és használhat (pl. az épület közös használatú része, a bejárat és a behajtóutak, parkolók). * Hasznosítás * A hasznosítás joga, azaz az ingatlanból származó hasznok szedése (pl. terményeinek betakarítása és értékesítése, hasznot hozó gyártási tevékenység folytatása, használatra továbbadása) alapvetően a haszonbérlet jellemzője, de bérletnél is előfordulhat pl. az albérletbe adás lehetőségének biztosításával, illetve megjelenhet a lízingnél is, ha a további hasznosítást a szerződés a lízingbe vevőnek megengedi. A viták elkerülése érdekében, a szerződésekben célszerű nagyon világosan és egyértelműen rögzíteni, ha a hasznosítás, albérletbe adás, vagy a használat más módon való átengedésének joga is megilleti a használót, illetve annak terjedelmét. * Célhoz kötöttség * Lényeges elem a birtoklás, használat, illetve hasznosítás célhoz kötöttsége, amely a szerződésekben általában meg szokott jelenni, alapvetően a folytatni kívánt tevékenység meghatározásával. A használat engedőjének alapvető érdeke ez, hiszen így tudja kizárni a jogellenes tevékenységeket, és megakadályozni, hogy a nem célszerű használat állagromlást, károsodást idézzen elő a használat tárgyában. A használónak pedig arra kell törekednie, hogy hosszú távú érdekeit is szem előtt tartva meg tudja határozni az ingatlanban folytatni kívánt tevékenység jellemzőit, de a flexibilitás lehetőségét is megőrizze (a túl merev szabályozás azt eredményezheti, hogy az üzleti szükségszerűségek miatt bekövetkező tevékenységi változások minden esetben csak a használatba adó hozzájárulásával, esetlegesen hosszadalmas szerződésmódosítási eljárás után hajthatók végre). * Ellenőrzés * A használathoz kapcsolódik a használat átengedőjének azon joga, hogy a használat tárgyába előzetes értesítés után bemehessen, és ott a cél szerinti és rendeltetésszerű használatot, az állag megóvását ellenőrizze. Annak érdekében, hogy ez ne zavarja szükségtelenül a használó ott folytatott tevékenységét, célszerű a szerződésben rögzíteni, hogy az ellenőrzési jog gyakorlására a szükséges szervezéseket lehetővé tevő előzetes bejelentés után, a használó üzleti óráiban és a használó képviselőjének jelenlétében kerülhet sor. |
A használat kezdete* A használat akkor kezdődhet meg, ha a használó az ingatlant(részt) birtokába veszi. Ezt célszerű egybekötni egy bejárással, az ingatlan(rész), az alkotórészek, tartozékok és felszerelések állapotának, állagának ellenőrzésével és rögzítésével, a különféle fogyasztásmérők állásának feljegyzésével, a birtokbavétel tényének megállapításával, kulcsok átadásával. |
Feles bérlet, haszonbér-kedvezmény* A mezőgazdasági földterületek haszonbérlete esetén fordulhat elő, hogy a haszonbér nem pénzben, hanem a termény egy részében kerül kiegyenlítésre. Ez az ún. feles bérlet. * Ugyancsak a mezőgazdasági földek haszonbérleténél jellemző az ún. haszonbér-fizetési kedvezmény. Ennek két esete lehetséges: * ha a haszonbérlőt a haszonbérelt területre elemi csapás okozta kár címén földadó-fizetési kedvezmény illeti meg, legalább ilyen arányú haszonbér-fizetési kedvezményre is jogosult; ezt a jogát úgy érvényesítheti, hogy a földadó-fizetési kedvezményről szóló határozat kézhezvételét követő 8 napon belül értesíti a haszonbérbe adót; a határidő elmulasztása a kedvezmény elvesztését eredményezi, * abban az évben, amikor elemi csapás, vagy más rendkívüli esemény okából az átlagos termés kétharmada sem termett meg, a haszonbérlőt méltányos, a terméskieséssel arányos haszonbérmérséklés, illetve -elengedés illeti meg, amelyre vonatkozó igényét még betakarítás előtt köteles a haszonbérbe adóval közölni, a mérsékelt vagy elengedett haszonbér pótlását a következő évek terméséből sem lehet követelni. |
Biztosítások* Igen fontos kérdés, hogy az olyan károk ellen, amelyek tekintetében egyáltalán biztosítást lehet kötni, melyik felet, mely kockázatok tekintetében terheli a biztosítási szerződések megkötésének kötelezettsége. * Az általános kockázatmegosztás az, hogy: * az épülettel, telekkel kapcsolatos károk ellen a használat átengedője köti a biztosítást, * a használat tárgyát képező ingatlanba bevitt és ott levő ingóságok, árukészlet, illetve az ott folytatott tevékenységgel kapcsolatos esetleges felelősségi tényállások tekintetében pedig a használó. * A gyakorlatban természetesen ettől a felosztástól eltérő megoldások is lehetségesek. Tipikus példa a haszonbérlet, illetve a lízing, ahol a használat átengedőjének gyakorlatilag az ingatlannal, telekkel, azok alkotórészeivel, tartozékaival és felszereléseivel kapcsolatos minden kockázat ellen a haszonbérlőnek, lízingbe vevőnek kell a vagyon- és felelősségbiztosításokat megkötnie. * Amennyiben a szerződésben a biztosításokról rendelkeznek a felek, rögzíteni célszerű, hogy kinek pontosan milyen típusú biztosításokat, milyen fedezeti összegben kell megkötnie, és hogy a kötvényeket – ennek igazolásául – mindegyik fél a másiknak mutassa be. |
A közterhek viselése* Az ingatlannal kapcsolatos közterheket (pl. építményadó) általában a használat átengedője viseli, de ez adott esetben bekalkulálásra kerül a használat ellenértékébe. Természetesen a gyakorlatban ebben is lehetnek eltérések, mint pl. a lízingnél, ahol a közterhek is a használót terhelik |