A zálogjog érvényesítése

Figyelem! Kérjük, az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2004. szeptember 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 77. számában (2004. szeptember 1.)
A zálogjog az egyik leghatékonyabb szerződési biztosíték. Cikkünkben áttekintjük, milyen eljárás keretében, hogyan tudja érvényesíteni igényét a zálogjog jogosultja. Szólunk arról is, milyen feltételek mellett lehet elkerülni a bíróságot?

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint zálogjog alapján a jogosult a pénzben meghatározott vagy meghatározható követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból – törvény eltérő rendelkezése hiányában – más követeléseket megelőző sorrendben kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít. Bírósági úton nem érvényesíthető követelés zálogjoggal biztosítása semmis, ugyanakkor zálogjog jövőbeli vagy feltételes követelés biztosítására is alapítható. A zálogtárggyal való felelősség terjedelme ahhoz a követeléshez igazodik, amelynek biztosítására a zálogtárgy szolgál. Kiterjed a kamatokra, a követelés és a zálogjog érvényesítésének költségeire, továbbá a zálogtárgyra fordított szükséges költségekre is. A követelés átszállásával a zálogjog is átszáll az új jogosultra. A zálogjogot – törvény eltérő rendelkezése hiányában – csak a követeléssel együtt lehet átruházni.

Zálogjog tárgya lehet minden birtokba vehető dolog, átruházható jog vagy követelés. A zálogjog – a felek megállapodásától függően – a zálogtárgy hasznaira is kiterjedhet. Ha azonban a zálogtárgy nincs a jogosult birtokában, a zálogjog nem terjed ki az elvált termésre, kivéve, ha a zálogtárgyat már a termés elválása előtt végrehajtás alá vonták.

Ha a zálogjog ugyanannak a követelésnek biztosítására több zálogtárgyat terhel, kétség esetén minden zálogtárgy az egész követelés biztosítására szolgál. Amennyiben a zálogtárgyak több személy tulajdonában vannak és jogviszonyukból más nem következik, egymás közti viszonyukban a zálogtárgyak értékének arányában kötelesek helytállni. Akinek terhére ezt az arányt meghaladó kielégítés történik, a többi tulajdonostól a többlet arányos megtérítését követelheti.

A zálogjog érvényesítése bírósági úton

A zálogtárgyból való kielégítés – ha jogszabály kivételt nem tesz – bírósági határozat alapján végrehajtás útján történik. Semmis a kielégítési jog megnyílta előtt létrejött az a megállapodás, amely szerint a jogosult a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát.

Per

Fő szabály szerint ahhoz, hogy a zálogjogosult érvényesíteni tudja igényét a zálogkötelezettel szemben, polgári pert kell indítania. A kereseti kérelem ilyenkor arra irányul, hogy a bíróság kötelezze a zálogkötelezettet annak tűrésére, hogy a zálogtárgyból a jogosult kielégíthesse a zálogjoggal biztosított igényét. A zálogkötelezett elleni perben a bíróság azt vizsgálja, hogy fennáll-e az érvényesíteni kívánt zálogjog, illetve, hogy valóban megnyílt-e a zálogjogosult kielégítési joga, vagyis, hogy a zálogjoggal biztosított követelés kötelezettje nem teljesítette a szerződésben vállalt kötelezettségét.

A keresetnek helyt adó ítélet alapján bírósági végrehajtás során értékesítik a zálogtárgyat, s a jogosult így juthat hozzá a követeléséhez.

Per helyett végrehajtás

Lényegesen egyszerűbb, ha a zálogjogosult pereskedés helyett azonnal bírósági végrehajtást kezdeményezhet a kötelezettel szemben. A bíróság ugyanis végrehajtási záradékkal látja el a zálogszerződésről szóló közokiratot, ha a követelés teljesítési határideje letelt. Ha tehát a zálogszerződést közjegyzői okiratba foglalják (amely közokirat), a teljesítési határidő letétét követően bírósági végrehajtás indítható a zálogkötelezett ellen.

A zálogjog érvényesítése a bíróság mellőzésével

A felek megállapodása alapján a zálogjog érvényesítéséhez nincs szükség sem perre, sem bírósági végrehajtásra.

A zálogtárgy közös értékesítése

A felek – a legalacsonyabb eladási ár, illetve ennek számítási módja és a zálogjogosult kielégítési jogának megnyíltától számított határidő meghatározásával – írásban a kielégítési jog megnyílta előtt is megállapodhatnak a zálogtárgy közös értékesítésében. Ha a megállapodásban meghatározott határidő alatt, illetve feltételek mellett a zálogtárgyat nem sikerült értékesíteni, a közös értékesítésre irányuló megállapodás hatályát veszti.

Értékesítés a jogosult által

Ha a zálogtárgynak hivatalosan jegyzett piaci ára van, vagy ha a jogosult záloghitel nyújtásával üzletszerűen foglalkozik – a zálogjoggal biztosított követelései tekintetében ideértve minden hitelintézetet –, a felek a fentiek szerinti feltételekkel abban is megállapodhatnak, hogy a jogosult a zálogtárgyat bírósági végrehajtás mellőzésével maga is értékesítheti.

Megbízás az értékesítésre

Amennyiben a jogosult általi értékesítésnek nincs helye, vagy azt a felek alkalmazni nem kívánják, úgy a zálogtárgy közös értékesítésére vonatkozó megállapodásnál írt feltételekkel a jogosult és a kötelezett megállapodhatnak abban, hogy a jogosult záloghitel nyújtásával, illetve árverés szervezésével üzletszerűen vagy hivatalból foglalkozó személynek megbízást adhat a zálogtárgy értékesítésére. (A felszámoló és az önálló bírósági végrehajtó árverés szervezésével hivatalból foglalkozó személynek minősül.)

Átruházás a tulajdonos helyett

A zálogtárgy értékesítésére vagy az erre irányuló megbízás kiadására feljogosított személy, vagyis a zálogjogosult, illetve a záloghitelezéssel, vagy árverés szervezésével üzletszerűen, avagy hivatalból foglalkozó személy e joga alapján – a zálogtárgy tulajdonosa helyett és nevében eljárva – jogosult a zálogtárgy tulajdonjogának átruházására. Ha a zálogtárgy nincs a birtokában, az értékesítés céljából kérheti annak kiadását. A zálogtárgy értékesítése előtt a kötelezettet értesíteni kell az értékesítés módjáról, helyéről és idejéről.

Felszámolás, végrehajtás a kötelezett ellen

Ha a zálogkötelezettel szemben felszámolási eljárás vagy a zálogtárgyra is kiterjedő bírósági végrehajtás folyik, a jogosult a zálogjog érvényesítésének most tárgyalt, bíróságon kívüli lehetőségével nem élhet, az erre jogosító megállapodás szerinti jogait – felszámolási eljárás esetében a felszámolást elrendelő végzés közzétételétől, bírósági végrehajtás esetében pedig a zálogtárgy lefoglalásától kezdve – nem gyakorolhatja, kielégítést a felszámolási eljárás, illetve a bírósági végrehajtás körében és annak szabályai szerint kaphat.

Ha a zálogjog a zálogtárgynak felszámolási vagy végrehajtási eljárás keretében történő értékesítésével megszűnik, a zálogjogosult az eljárásra irányadó szabályok szerint – az értékesítés során befolyt vételár tekintetében – gyakorolhatja kielégítési jogát.

Lakóingatlan elzálogosítása esetén – ha a felek eltérően nem állapodnak meg – a zálogjogosult a zálogjoga érvényesítése során az ingatlan kiürített állapotban való értékesítését követelheti.

A zálogtárgy értékesítésének szabályai

A Ptk. felhatalmazása alapján a 12/2003. (I. 30.) Korm. rendelet tartalmazza a zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésének további szabályait. Ezt a rendeletet kell alkalmazni, ha ha a zálogtárgyat a Ptk. 257. §-ának (2)-(3) bekezdése szerinti megállapodás alapján a zálogjogosult vagy az általa megbízott személy bírósági végrehajtás mellőzésével értékesítheti. A Ptk. 257. §-ának (1) bekezdése szerinti közös értékesítésben való megállapodás esetén e rendeletet az abban foglalt eltéréssel kell alkalmazni. (Az üzletszerűen folytatott – zálogházi tevékenység keretében nyújtott – kézizálogkölcsönnél a rendeletet csak akkor kell alkalmazni, ha az erre vonatkozó külön jogszabály azt előírja, vagy alkalmazását a felek írásban kikötötték.)

Kogencia

A rendelet előírásaitól a felek csak abban a körben térhetnek el, amelyben azt a jogszabály lehetővé teszi. A rendeletben nem szabályozott kérdésekben a felek megállapodása csak akkor irányadó, ha az nem sérti a zálogkötelezettnek a rendeletben biztosított jogait, és nem teszi terhesebbé a rendeletben előírt kötelezettségeit.

Előzetes értesítés

A zálogjogosult köteles a zálogkötelezettet írásban értesíteni arról, hogy a megállapodásban foglaltaknak megfelelően kielégítési jogát gyakorolni, a zálogtárgyat értékesíteni kívánja. Az előzetes értesítés és az értékesítés között legalább 30 napnak kell eltelnie.

Az előzetes értesítésnek tartalmaznia kell:

– a zálogszerződés és – ha nem ebben történt – az értékesítésre vonatkozó megállapodás,

– az értékesíteni kívánt zálogtárgy,

– a kielégítési jog gyakorlásával érvényesíteni kívánt összeg és annak járulékai,

– a kielégítési jog megnyíltának oka és időpontja

megjelölését.

A tulajdonszerzés akadályai, korlátai

A zálogkötelezett az előzetes értesítés kézhezvételétől számított 8 napon belül köteles a jogosultnak megnevezni mindazon személyt, akinek – az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokon és tényeken kívül – a zálogtárgyon további zálogjoga vagy más olyan joga áll fenn, amely a vevő tulajdonszerzését akadályozza vagy tulajdonjogát korlátozza.

Értesítés az értékesítés módjáról, helyéről és időpontjáról

A jogosult legalább 15 nappal az értékesítést megelőzően írásban értesíti a zálogkötelezettet az értékesítés választott módjáról, helyéről és időpontjáról. Amennyiben a felek abban állapodtak meg, hogy a jogosult záloghitel nyújtásával, illetve árverés szervezésével üzletszerűen vagy hivatalból foglalkozó személynek megbízást adhat a zálogtárgy értékesítésére, az értesítésben az értékesítéssel megbízott személyt is meg kell jelölni, illetve – ha az értesítés a megbízottól származik – csatolni kell a zálogjogosult ilyen tartalmú nyilatkozatát.

A most tárgyalt értesítés és az előzetes értesítés egyidejűleg, egy iratban is teljesíthető. (Ilyenkor a kötelezett ennek az értesítésnek a kézhezvételétől számított 8 napon belül köteles a jogosultnak megnevezni mindazon személyt, akinek – az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokon és tényeken kívül – a zálogtárgyon további zálogjoga vagy más olyan joga áll fenn, amely a vevő tulajdonszerzését akadályozza vagy tulajdonjogát korlátozza.)

Az értékesítés időpontja gyorsan romló dolog esetén

Gyorsan romló dolog esetén az értékesítés időpontját a jogosult az említett 30, illetve 15 napos időtartamra tekintet nélkül is meghatározhatja.

Értesítés több zálogjogosulttól

Több jogosulttól származó értesítés esetén a zálogkötelezett a vele kötött megállapodásban foglalt, illetve az a rendelet szerinti kötelezettségeit – a zálogjogosultak ettől eltérő együttes rendelkezéséig vagy ennek hiányában – annak a jogosultnak az irányában köteles teljesíteni, akinek értesítése a zálogkötelezetthez elsőként érkezett. Egyidejűleg (azonos napon) érkezett értesítések esetén az értesítést küldő jogosultak közül az követelheti a teljesítést, akinek kielégítési joga előbb nyílt meg.

Együttműködési kötelezettség

Közös értékesítés esetén a zálogkötelezett a sikeres értékesítés előmozdítása érdekében a zálogjogosulttal együttműködni köteles.

A zálogtárgy kiadása

Ha a zálogtárgy nincs a jogosult birtokában, a zálogjogosult az előzetes értesítésben vagy azt követően a kielégítési jogának gyakorlása érdekében írásban felhívhatja a zálogkötelezettet, hogy a zálogtárgyat a felhívásban meghatározott megfelelő időn belül bocsássa a jogosult rendelkezésére.

A zálogkötelezett köteles a jogosult számára lehetővé tenni, hogy az a felhívásban foglaltaknak megfelelően a zálogtárgyat birtokba vegye – ingóság esetén azt elszállítsa –, és azon a zálogszerződés szerinti jogait gyakorolja. A zálogkötelezett köteles továbbá a jogosultat olyan helyzetbe hozni, hogy az a zálogtárgyat a vele kötött megállapodásban, illetve a rendeletben foglaltak szerint értékesíthesse, és köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amely a jogosultat e jogainak gyakorlásában akadályozza.

Ha a zálogtárgy olyan lakóingatlan, amely esetében a zálogjogosult az ingatlan kiürített állapotban való értékesítését követelheti, a jogosult – az értékesítés céljából – az ingatlan kiürített állapotban való birtokba adására is igényt tarthat. A birtokba bocsátás teljesítésére legalább 3 hónapos határidőt kell szabni. A kiürített állapotban való birtokba bocsátás elmulasztása – a megszabott határidő letelte után – az ingatlan értékesítésének nem akadálya.

A jogosult birtokába kerülő zálogtárgy tekintetében – annak értékesítéséig – a zálogjogosultat megilletik mindazok a jogok, és terhelik mindazok a kötelezettségek, amelyek a kézizálogjog jogosultját illetik, illetve terhelik.

Közös értékesítés esetén a zálogkötelezett a zálogtárgy kiadására csak akkor köteles, ha erre a közös értékesítésre irányuló megállapodásban kötelezettséget vállalt. Ilyen kötelezettségvállalás hiányában is köteles azonban az értékesítés érdekében a jogosultat a zálogtárgyra vonatkozó szükséges tájékoztatással ellátni, és lehetővé tenni, hogy a zálogtárgyat az értékesítés során vevőként jelentkező személyek megtekinthessék.

Iratkiadás, tájékoztatás

Jogon vagy követelésen fennálló zálogjog esetén – a közhiteles nyilvántartás által tanúsított ilyen zálogjog kivételével – a zálogkötelezett köteles az előzetes értesítés kézhezvételét követően haladéktalanul

– a jogot vagy követelést keletkeztető vagy bizonyító, illetve a jog gyakorlásához vagy a követelés érvényesítéséhez szükséges iratokat a jogosultnak átadni,

– a követelés elzálogosításáról annak kötelezettjét tájékoztatni,

feltéve, hogy ezeket korábban még nem tette meg.

Ha a követelés kötelezettjét az elzálogosításról a zálogjogosult értesíti, vagy zálogjogát a jogosult a zálogjoga alapításáról való értesítés nélkül érvényesíti, a követelés kötelezettje követelheti, hogy a zálogjogosult a zálogjoga fennállását a zálogszerződéssel, illetve az erről szóló okirat közjegyző által hitelesített másolatával igazolja.

Leltár

A jogosult a birtokába került zálogtárgyról, illetve a javára működtetett vagyon esetén annak elemeiről és öszszetételéről leltárt köteles készíteni. A leltár készítése során a zálogkötelezett részvételének lehetőségét biztosítani kell.

A leltárban fel kell tüntetni, hogy annak felvételénél a zálogkötelezett jelen volt-e, jelenléte esetén pedig azt is, hogy a leltár másolatát átvette. Ha a zálogkötelezett a leltár felvételénél nem volt jelen, a leltár másolatát részére haladéktalanul meg kell küldeni.

A leltárt olyan részletezésben és terjedelemben kell elkészíteni, hogy az alkalmas legyen az értékesítés elvégzésére, azt követően pedig a zálogkötelezettel való elszámolásra. Közös értékesítés esetén – ha erre bármelyik fél igényt tart – a zálogkötelezett birtokában maradt zálogtárgyakról is leltárt kell felvenni, amelyet a felek közösen készítenek el.

Értékesítési napló

A jogosult a zálogtárgy értékesítésére irányuló intézkedéseiről, azok időpontjának megjelölésével értékesítési naplót köteles vezetni. Közös értékesítés során az értékesítési naplót a felek megállapodása szerinti személy vezeti.

Az értékesítési naplóhoz csatolni kell a leltárt, az intézkedések során keletkezett és az értékesítési naplóban foglaltak igazolására alkalmas okiratokat, a zálogkötelezettnek, illetve az értékesítési naplót vezető jogosulton kívüli más zálogjogosultaknak az intézkedésekkel kapcsolatosan tett észrevételeit.

A zálogkötelezett, illetve az értékesítési naplót vezető jogosulton kívüli más zálogjogosultak az értékesítési naplót megtekinthetik, arról vagy annak egyes részeiről másolatot készíthetnek.

Más jogosultak bekapcsolódása

Az értékesítést végző jogosult az értékesítésről – ha pedig a zálogtárgy a birtokába került, úgy erről is – a zálogtárgyra vonatkozóan zálogjoggal rendelkező más – értékesítésre szintén feljogosított – jogosultakat írásban azzal köteles tájékoztatni, hogy az értékesítés folyamatába az értesítés kézhezvételétől számított meghatározott, de legalább 8 napos határidőn belül bekapcsolódhatnak. (Közös értékesítés esetén az értesítési kötelezettség a feleket egyetemlegesen terheli, az értékesítéssel összefüggésben pedig csak a zálogkötelezett hozzájárulásával hozhatók határozatok.)

Az értékesítést végző jogosulttal írásban kell közölni a bekapcsolódási szándékot, és erről egyidejűleg a zálogkötelezettet is értesíteni kell. Az értékesítés folyamatába való bekapcsolódási szándékát az értékesítési joggal rendelkező az a zálogjogosult is közölheti, aki a bekapcsolódás lehetőségéről nem kapott tájékoztatást, de zálogjoga fennállását okirattal igazolja. A bekapcsolódott zálogjogosult a zálogjoggal biztosított követelésének jogalapját és öszszegszerűségét igazoló okiratokat az értékesítést végző jogosultnak bemutatni köteles.

Az értékesítést végző jogosult, valamint az értékesítésbe bekapcsolódott zálogjogosultak a zálogtárgy birtokban tartására és értékesítésére egyhangú határozattal másik jogosultat jelölhetnek ki. E határozatról a zálogkötelezettet is tájékoztatni kell. (Ilyen esetben az értékesítési naplót – annak további vezetése érdekében – a kijelölt jogosultnak kell átadni.)

Az említett jogosultak egyhangú határozattal meghatározhatják vagy – ha ez már megtörtént – megváltoztathatják az értékesítés helyét, idejét és módját, valamint annak, illetve a vagyon – értékesítéséig történő – működtetésének feltételeit. Ebben az esetben megfelelően alkalmazni kell azt a szabályt, amely szerint jogosult legalább 15 nappal az értékesítést megelőzően írásban értesíti a zálogkötelezettet az értékesítés választott módjáról, helyéről és időpontjáról.

Elvárható gondosság az értékesítésnél

A zálogtárgy értékesítése során a jogosult az adott helyzetben általában elvárható gondossággal köteles eljárni, ennek megfelelően a zálogtárgyat az értékesítési jogának keretei és az adott piaci körülmények között elérhető méltányos áron – a zálogkötelezett és a bekapcsolódott zálogjogosult törvényes érdekeit is szem előtt tartva – kell értékesítenie.

Ha az értékesítés nem üzletszerű kereskedelmi forgalomban az erre irányadó szabályok szerint történik, a jogosultnak az értékesítés olyan módját kell választania, amely lehetővé teszi, hogy az érintett zálogtárgy tekintetében az adott körülmények között vevőként ésszerűen számításba vehető személyek az értékesítésről tudomást szerezhessenek és egymással versengő ajánlatot tehessenek. E követelmény teljesítésétől a jogosult eltekinthet, illetve attól eltérhet, ha ehhez az értékesítés során a zálogkötelezett írásban hozzájárul. Ha az értékesítésbe más zálogjogosult is bekapcsolódott, az e rendelkezésben foglaltak alkalmazásához annak hozzájárulását is be kell szerezni.

Az értékesítés sikertelensége

Az értékesítés sikertelen, ha a zálogkötelezettel kötött megállapodás szerinti határidőben és feltételek mellett a zálogtárgy értékesítése nem vezet eredményre. Az értékesítés sikertelensége esetén a felek 15 napon belül az értékesítésre újabb határidőben állapodhatnak meg, ennek hiányában a jogosult 8 napon belül köteles a zálogtárgyat a zálogkötelezettnek visszaadni, és ezt csak abban az esetben mellőzheti, ha ez utóbbi határidő lejártától számított 15 napon belül bírósági végrehajtást kezdeményez.

Az értékesítésre megszabott határidő sikertelen elteltére nem hivatkozhat az a zálogkötelezett, aki a vele kötött megállapodásban foglalt, illetve a rendelet szerinti kötelezettségeinek nem tett eleget. A kötelezettségek késedelmes teljesítése esetén a késedelem időtartamát az értékesítésre megszabott határidő számításánál figyelmen kívül kell hagyni. E tényről, illetve a figyelmen kívül hagyott időtartamról a zálogkötelezettet írásban tájékoztatni kell.

Elszámolás

A zálogtárgy értékesítésének bevétele a jogosultat illeti meg, de köteles a kötelezettel elszámolni, és a követelését, annak járulékait, valamint az értékesítéssel kapcsolatos költségeket meghaladó bevételt kiadni. Semmis a zálogjog megszűnése előtt kötött az a megállapodás, amely a jogosultat az elszámolási kötelezettség alól mentesíti.

A zálogtárgy értékesítését követően az értékesítés eredményéről a jogosult haladéktalanul írásbeli elszámolást köteles készíteni, amelynek tartalmaznia kell:

– az értékesített zálogtárgyak leltár szerinti felsorolását,

– a zálogtárgyak ellenében kapott vételárat egyenként, illetve összességében az értékesítés módjától függően,

– a zálogtárgy őrzésével, fenntartásával, értékesítésével, vagyon esetén annak működtetésével, valamint az elszámolási kötelezettség teljesítésével kapcsolatosan felmerült költségeket,

– a zálogtárgy, vagyon esetén a működtetés – zálogjogosult által beszedett – hasznait,

– a zálogtárgyból kielégítendő követelések összegét, jogcímét, rangsorát, és ha van

– a zálogkötelezettet megillető maradványösszeget.

Kifogás

Az írásbeli elszámolást meg kell küldeni a zálogkötelezettnek és az értékesítésbe bekapcsolódott zálogjogosultaknak. Az érdekelt az elszámolással kapcsolatos kifogásait 8 napon belül – a többi érdekelttel közvetlenül közlendően – írásban jelentheti be a jogosultnak, amelyre az érdekeltek további 8 napon belül tehetnek észrevételt.

Kifogás esetén – az észrevételekre figyelemmel – a jogosult az írásbeli elszámolást fenntartja vagy módosítja. Erről az érdekelteket írásban és azzal tájékoztatja, hogy a figyelembe nem vett kifogásaikat, illetve észrevételeiket a továbbiakban bírósági úton, nem peres eljárás keretében, a zálogkötelezett lakóhelye szerint illetékes helyi bíróság előtt érvényesíthetik. Ha az eljárás megindítását az érdekelt a tájékoztatás közlésétől számított 15 napon belül igazolja, a jogosult az értékesítés során befolyt összeget vagy annak vitatott részét köteles bírósági letétbe helyezni.

Összesítés

Kifogás vagy a nem peres eljárás megindítása igazolásának hiányában a jogosult a zálogtárgyak ellenében kapott vételárat, a zálogtárgy, vagyon esetén a működtetés – zálogjogosult által beszedett – hasznait összesíti, abból levonja a zálogtárgy őrzésével, fenntartásával, értékesítésével, vagyon esetén annak működtetésével, valamint az elszámolási kötelezettség teljesítésével kapcsolatosan felmerült költségeket, majd a fennmaradó összeget a zálogtárgyból kielégítendő követelések rangsora szerint és mértékben a zálogjogosultak között felosztja, ezt követően pedig kiadja a zálogkötelezettnek a maradványösszeget.

Közös értékesítés

Közös értékesítés esetén írásbeli elszámolást csak akkor kell készíteni, ha a felek ebben megállapodtak vagy az értékesítésbe más zálogjogosult is bekapcsolódott.

Rangsor, ranghely

* A kielégítési jogot – ha törvény eltérően nem rendelkezik – a zálogtárgyra az elzálogosítás után szerzett jogok nem érintik. Ha ugyanazt a zálogtárgyat több zálogjog terheli, törvény eltérő rendelkezésének hiányában a kielégítés joga a jogosultakat zálogjoguk keletkezésének sorrendjében illeti meg. * Ha a zálogjog több dolgot terhel, a jogosult határozhatja meg a kielégítési jog érvényesítésének sorrendjét. Az értékesítés azonban csak annyi zálogtárgyra terjedhet ki, amennyi a kielégítéshez szükséges. * Ingatlant terhelő jelzálogjognál a tulajdonos az ingatlan-nyilvántartásban azt is feljegyeztetheti, hogy az ingatlant egy éven belül a feljegyzésben meghatározott összegnél nem nagyobb összeg erejéig jelzálogjoggal kívánja megterhelni. Ha a jelzálogjog bejegyzését a feljegyzésben meghatározott határidő alatt kérik, a bejegyzett jelzálogjog a feljegyzés rangsorban elfoglalt helyéhez igazodó ranghelyet kap. * A Magyar Országos Közjegyzői Kamaránál vezetett zálogjogi nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjog tárgya lehet – a rendelkezési jog megszerzésétől függő hatállyal – olyan dolog is, amelyre a zálogkötelezett a zálogszerződés megkötése után szerez rendelkezési jogot. Az ilyen zálogjog ranghelyét a bejegyzésének időpontja határozza meg, e szabályra azonban nem lehet hivatkozni azzal szemben, akinek javára a rendelkezési jog korábbi jogosultja alapított zálogjogot. * A tulajdonos a megszűnő jelzálogjog ranghelyén és a megszűnés terjedelmében a zálogjogi nyilvántartásba bejegyzett zálogjog törlésével egyidejűleg, annál nem terhesebb új jelzálogjogot alapíthat, vagy a törölt bejegyzés ranghelyét egy év tartamára fenntarthatja. A tulajdonos erről a jogáról harmadik személlyel vagy a lemondással érintett ranghelyet követő ranghelyen bejegyzett zálogjogosulttal szemben mondhat le. Ilyen esetben a tulajdonos a ranghellyel kapcsolatos jogait csak annak hozzájárulásával gyakorolhatja, akivel szemben arról lemondott.

A zálogjog megszűnése

* Ha a zálogtárgy tulajdonosa, valamint a követelés kötelezettje (személyes kötelezett) különböző személy és a jogosult a zálogtárgyból kielégítést kapott, a zálogjog megszűnik, a követelés pedig egyéb biztosítékaival együtt a kielégítés erejéig a tulajdonosra száll át. * Amennyiben a jogosultat egyébként nem a személyes kötelezett elégíti ki, a zálogjog a követelés, illetőleg a kielégítés alapján keletkező megtérítési igény erejéig a kielégítő személyre száll át. Ez a személy követelheti a zálogtárgy átadását, illetőleg a zálogjognak javára való bejegyzéséhez szükséges nyilatkozat kiadását. * A zálogjog megszűnik, ha a követelés megszűnik, vagy a zálogjog átruházása nélkül átszáll, kivéve, ha a törvény rendelkezése értelmében a zálogjog a megtérítési követelés biztosítására fennmarad. * Megszűnik a zálogjog abban az esetben is, ha a zálogjogosult a zálogtárgy tulajdonjogát; vagy a zálogtárgy tulajdonosa a zálogjoggal biztosított követelést megszerzi, a zálogjog azonban – ha a követelést megszerző tulajdonos nem személyes kötelezett – a rangsorban hátrább álló zálogjogosultak irányában fennmarad. * A zálogjog megszűnik, ha törvény a végrehajtási vagy más eljárás körében így rendelkezik. * A zálogjog megszűnik akkor is, ha a zálogtárgy elpusztul. Ha a zálogtárgy elpusztulásáért vagy értékcsökkenéséért a tulajdonos felelős, továbbá, ha a zálogtárgyat biztosítékadási kötelezettség alapján kötötték le, és a kárért a jogosult nem felelős, a tulajdonostól, illetőleg a biztosíték adására kötelezettől megfelelő új zálogtárgyat vagy az értékcsökkenésnek megfelelő további fedezetet lehet követelni. A zálogtárgy elpusztulásának, illetőleg értékcsökkenésének pótlására szolgáló biztosítási összeg, kártérítés vagy más érték a zálogtárgy helyébe lép, illetőleg a zálogfedezet kiegészítésére szolgál. Jelzálogjog esetében mind a tulajdonos, mind a jogosult ennek az értéknek a zálogtárgy helyreállítására fordítását követelheti. * Ha a zálogtárgyat károsodás elhárítása érdekében értékesítik, a vételár a zálogtárgy helyébe lép. Az értékesítéshez – ha ennek elháríthatatlan akadálya nincs – a tulajdonos beleegyezése szükséges. * A jelzálogjog megszűnik akkor is, ha a követelés elévül.

A vagyont terhelő zálogjog érvényesítése

* A jogi személy, illetve jogi személyiség nélküli gazdasági társaság vagyonának egészén vagy annak önálló gazdasági egységként működtethető részén (vagyon) az ezt alkotó dolgok, jogok és követelések (vagyontárgy) meghatározása nélkül – a zálogszerződés közjegyzői okiratba foglalásával és a zálogjognak a zálogjogi nyilvántartásba való bejegyzésével – vagyont terhelő zálogjog alapítható. Ez a zálogjog a zálogszerződés megkötése után a kötelezett vagyonába kerülő vagyontárgyra is kiterjed, attól az időponttól kezdve, hogy azon a kötelezett rendelkezési jogot szerez, megszűnik azonban, ha a vagyontárgy a kötelezett vagyonából kikerül. * A vagyont terhelő zálogjog jogosultja a kielégítési jogának megnyíltával a zálogkötelezett vagyonából a vagyon egységének fenntartása mellett kereshet kielégítést, de a vagyont terhelő zálogjogot a zálogkötelezetthez intézett írásbeli nyilatkozattal az abban meghatározott vagyontárgyakat terhelő zálogjoggá is átalakíthatja. Az átalakító jognyilatkozat az általa létesítendő zálogjogok létrejöttéhez a zálogszerződésen felül szükséges további feltételeket nem pótolja. * Vagyont terhelő zálogjoga, illetve az átalakító jognyilatkozattal létesített zálogjoga alapján a jogosult a vagyont terhelő zálogjog bejegyzésének időpontja szerinti ranghelyen gyakorolhatja kielégítési jogát. E rendelkezésre azonban nem hivatkozhat azzal szemben, aki a vagyonba tartozó valamely vagyontárgyon * annak a vagyonba kerülését megelőzően zálogjogot, * a zálogjogi nyilvántartáson kívüli más nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjogot, * kereskedelmi forgalomban jóhiszeműen kézizálogjogot, illetve jogot vagy követelést terhelő zálogjogot szerzett. * Az elzálogosított vagyon – kielégítést veszélyeztető mértékű – csökkenése esetén a zálogjogosult az átalakító jognyilatkozatot a kielégítési jogának megnyílta előtt is megteheti. * Az elzálogosított vagyon – kielégítést veszélyeztető mértékű – csökkenéséről a kötelezett a jogosultat értesíteni köteles. A felek szerződésükben a vagyon csökkenésének kielégítést veszélyeztető mértékét is meghatározhatják. Megállapodhatnak továbbá abban is, hogy a zálogjogosult a kötelezett gazdálkodását ellenőrizheti. * A vagyont terhelő zálogjogra egyebekben a jelzálogjog szabályait kell alkalmazni.

Jogon és követelésen fennálló zálogjog érvényesítése

* A jogon vagy követelésen fennálló zálogjog érvényesítéséhez a jog vagy követelés kötelezettjét értesíteni kell a zálogjog megalapításáról. A zálogjogosult a zálogkötelezettől a zálogjog érvényesítéséhez szükséges okiratok átadását követelheti. * Ha az elzálogosított követelés a zálogtárgyból való kielégítési jog megnyílta előtt válik esedékessé, az elzálogosított követelést annak kötelezettje – a zálogszerződés eltérő rendelkezése hiányában – csak a zálogjogosult és a követelés jogosultja kezéhez együttesen teljesítheti, a pénzkövetelést azonban mindkét jogosult javára bírósági letétbe helyezéssel kell teljesíteni, ha bármelyikük ezt kívánja. Ha az elzálogosított követelés valamely dolog szolgáltatására irányul és a felek megállapodása szerint a zálogjogosultat megilleti a szolgáltatandó dolog birtoklásának joga, a követelés kötelezettje csak a zálogjogosultnak teljesíthet. * Ha az elzálogosított követelés a zálogtárgyból való kielégítési jog megnyílta után válik esedékessé, és azt a zálogjog érvényesítése során nem értékesítették, e követelést annak kötelezettje – a zálogszerződés eltérő rendelkezése hiányában – csak a zálogjogosultnak teljesítheti. * Amennyiben az elzálogosított követelést a zálogjogosult kezéhez kell teljesíteni, a teljesített pénzkövetelésre az óvadékra irányadó szabályokat, a teljesítés egyéb tárgyára pedig a kézizálogjog szabályait kell alkalmazni. * Ha az elzálogosított követelés esedékessége vagy a jog gyakorlása e követelés jogosultjának jognyilatkozatától vagy általa teljesíthető feltételtől függ, kielégítési jogának megnyílta után e jognyilatkozatot a zálogjogosult is megteheti, illetve teljesítheti az esedékesség bekövetkezéséhez szükséges feltételt.

Az önálló zálogjog érvényesítése

* Zálogjog úgy is alapítható, hogy az a zálogtárgyat személyes követelés nélkül terhelje. Ilyen esetben a zálogjogosult – a zálogszerződésben meghatározott összeg, valamint annak járulékai erejéig – kizárólag a zálogjoggal terhelt zálogtárgyból kereshet kielégítést. Az önálló zálogjog átruházható. A zálogkötelezett az önálló zálogjog alapjául szolgáló jogviszonyból eredő jogait és kifogásait csak az önálló zálogjog közvetlen megszerzője vagy ennek olyan jogutódja ellen érvényesítheti, aki az önálló zálogjogot ingyenesen szerezte, vagy a szerzéskor az annak alapjául szolgáló jogviszonyt ismerte. * Az önálló zálogjog – ranghelyének megtrtása mellett – követelést biztosító zálogjoggá, ez utóbbi pedig önálló zálogjoggá a felek erre irányuló megállapodásával – ha a zálogjogot a nyilvántartás tartalmazza, úgy a megállapodáson felül a nyilvántartásba történő bejegyzésével – átváltoztatható. Az átváltoztatáshoz nincs szükség a rangsorban azonos vagy hátrább álló zálogjogosultak hozzájárulására. * A zálogjogosult kielégítéséhez – ha a felek másként nem állapodnak meg – az önálló zálogjognak a zálogkötelezett vagy a zálogjogosult általi felmondása szükséges, a felmondás ideje – eltérő megállapodás hiányában – hat hónap

Figyelem! Kérjük, az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2004. szeptember 1.) vegye figyelembe!