A hagyományosan kialakult hazai joggyakorlat és közfelfogás szerint az ingatlan-adásvételi szerződések szerkesztésének és az azzal kapcsolatos ügyintézésnek a gyakorlata szinte kizárólag az ügyvédség feladatává vált annak ellenére, hogy jogszabály nem zárja ki, miszerint ingatlan-adásvételi szerződés a közjegyzői irodában is köttessék.
Ügyvéd vagy közjegyző?
Ingatlan-adásvételi szerződések előkészítésével, szerkesztésével, megkötésével kapcsolatos megbízással nemcsak ügyvédekhez, hanem közjegyzőkhöz is lehet fordulni. Míg az ügyvéd kizárólag az ügyfél megbízottja, a közjegyző az államé, akit az ügyfél valamilyen jogi szolgáltatás igénybevételéért keres fel.
Nyilvánvaló, hogy egy szerződést sokféleképpen lehet megszövegezni: lehet tömörebben is, lehet terjedelmesebben is, és természetesen lehet a szerződést úgy is "hangszerelni", hogy az inkább csak az egyik fél érdekeit szolgálja.
Az ügyvéd szerepének sajátosságai
Az általános gyakorlat szerint a vevő érdekelt abban, hogy az ügylet lebonyolításával jogi szakembert (szinte kizárólag ügyvédet) bízzon meg, mivel a vevő az, aki a pénzétől megválik, és eközben nem tudja, hogy mit kap cserébe. A vevőnek tehát elemi érdeke, hogy jogi szakembert vegyen igénybe. Ennek következtében tehát az adásvételi ügyletek túlnyomó többsége eleve a vevő oldalán elkötelezett jogi szakember közreműködésével jön létre, aki viszont – a földhivatali iratokhoz való hozzáférés és egyéb praktikus szakmai okokból – gyakran kénytelen úgy feltüntetni a saját megbízotti szerepét, mintha az okiratszerkesztés és a tulajdonjog bejegyzésével kapcsolatos teljes körű ügyintézés mindkét fél megbízása alapján történne.
Ez az ellentmondásos kettősség egy további csavart is elszenvedhet akkor, amikor a felek között jogvita keletkezik, ugyanis az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény 25. § (2) bekezdése alapján az eljárt ügyvéd a korábbi szerződő felek egyikét sem képviselheti. [Ütv. 25. § (2): "Korábbi megbízójával szemben az ügyvéd megbízást akkor vállalhat el, ha a korábbi és az új ügy között nincs összefüggés..."] A fentiek mellett megjegyzendő, hogy egyre gyakrabban fordulnak az eladók is – egy másik – ügyvédhez annak érdekében, hogy a szerződésüket a saját érdekeik szempontjából is véleményeztessék.
A közjegyző szerepének sajátosságai
A közjegyző bevonása esetén az ingatlan-adásvételi ügyletüket az abban érdekelt ügyfelek nem mint két egymással szemben álló – külön-külön ügyvédekkel felvértezett – félként (potenciális ellenfelekként) szervezik, hanem a közjegyzői törvény 1. §-ának (1) bekezdésével garantált pártatlan közjegyző szakmai felügyelete alatt egymáshoz és a közreműködő szakemberhez bizalommal forduló, a közös cél irányában konstruktívan cselekvő, együttműködő félként. [Ktv. 1. § (1): "A törvény közhitelességgel ruházza fel a közjegyzőket, hogy a jogviták megelőzése érdekében a feleknek pártatlan jogi szolgáltatást nyújtsanak." Ktv. 1. § (2): "A közjegyző... a feleket a hatáskörébe utalt eljárásokkal kapcsolatban – a felek esélyegyenlőségének biztosításával – tanácsadással segíti jogaik gyakorlásában és kötelességeik teljesítésében. Ktv. 2. § (2): "A közjegyző az ügyekben részrehajlás nélkül... köteles eljárni.")
A közjegyzői jogállás lehetővé teszi azt is, hogy a felek a vételárat vagy az adásvétellel összefüggő egyéb pénzösszegeket (különféle költségeket, vagy jelzálog törléséhez szükséges összeget stb.) a pártatlan közjegyző bizalmi őrzésébe helyezzék. Ezzel megoldódik az ügyfeleknek – bizalmatlanságból eredő – az a visszatérő dilemmája, hogy kire bízzák a pénzüket, ugyanis ha azt saját ügyvédjük veszi letétbe, akkor ezt az eladó általában nem fogadja maximális bizalommal, ugyanakkor a vevő sem szívesen teljesít az eladó ügyvédjének adott letéti megbízás formájában. (Megjegyzendő, hogy a jogi képviselői szerepzavar kérdése itt is elő szokott kerülni, amelyre az ügyfelek általában ráéreznek.)
Közvetlen földhivatali kapcsolat
Ma már minden közjegyzői iroda kötelezően közvetlen számítógépes kapcsolatban áll a földhivatalokkal, amely azt garantálja, hogy akár közvetlenül a szerződéskötéskor lehessen meggyőződni hiteles, naprakész ingatlanadatokról, vagy lehessen hiteles tulajdonilap-másolatot lekérni.
Közvetlen végrehajthatóság
A közjegyző által készített okirat közvetlenül végrehajtható, amely azt biztosítja az eladó számára, hogy a még hiányzó vételárat behajtsa, illetőleg a vevő számára azt, hogy az ingatlanba biztosan beköltözhessen.
Pártatlan közjegyzői közreműködés
A közjegyző jelenléte tehát ezen ügyletekben mindenképpen stabilizáló tényezőként jelentkezik, és a szerződésekkel kapcsolatos jogviták számának csökkenéséhez vezethet, ha az ügyfelek érdekeit eleve egy független és pártatlan szakember hangolja össze a törvényesség keretei között, mindkét szerződő fél jogi érdekeinek szem előtt tartásával.
A munkadíj
Ügyvédi díjszabás
Az ügyvédi gyakorlat szerint egy-egy adásvételi szerződés megkötéséért és az ahhoz kapcsolódó ügyintézésért általában a szerződési érték kb. 1 százalékát kell megfizetni, azonban a relatíve magasabb értékű ingatlanok esetében (15-20 millió forint felett) általában degresszív díjszámítást (0,75 százalék, 0,5 százalék) szoktak alkalmazni.
Közjegyzői díjszabás
A közjegyzői díjszabást nem a gyakorlat és nem a felek megállapodása, hanem egy igazságügy-miniszteri rendelet szabályozza. Míg például egy tizenötmillió forint vételárú ingatlan esetében az ügyvédi munkadíj 150 000 Ft + 25 százalék áfa, azaz (187 500 forint) lenne, a közjegyzői díjszabás szerint a díj mértéke 131 880 forint + 6240 forint, vagyis 138 120 forint (háromszor négyoldalas, hiteles kiadmány esetében).
Összességében az állapítható meg, hogy az alacsonyabb vételárú ingatlanok esetében az ügyvédi, míg a relatíve magasabb értékű ingatlanok – a kb. 13 000 000 forintnál magasabb értékű ingatlanok – esetében a közjegyzői díjszabás tűnik kedvezőbbnek, nem szólva arról, hogy a közjegyzői okirat állam általi garantált megőrzése, a hitelességet biztosító közokirati forma és a szerződésben foglalt kötelezettségek állam által garantált végrehajthatósága ezen túlmenő előnyöket is jelenthet az ügyfelek számára.
A közjegyzői okirat* A közjegyző által készített okirat közokiratnak minősül, ha a közjegyző megtartja az okiratkészítésre előírt szabályokat, s ha az okirat tartalmazza * az eljárás helyét, évét, hónapját és napját, * a közjegyző családi és utónevét, továbbá székhelyét, * a felek, az azonossági és az ügyleti tanúk, a bizalmi személy, valamint a tolmács családi és utónevét, * a jogügylet tartalmát, utalva az esetleges meghatalmazásra vagy más mellékletre, feltéve hogy ezek a közjegyzői okirathoz nincsenek hozzáfűzve, * a közjegyzői okirat felolvasásának, illetve az ezt helyettesítő eljárásnak a megtörténtét, vagy a felolvasás mellőzésének tényét és a feleknek ezt indítványozó nyilatkozatát, * azt, hogy a fél a közjegyzői okiratban foglaltakat az akaratával megegyezőnek találta, * a felek az azonossági és az ügyleti tanúk, a bizalmi személy, valamint a tolmács aláírását vagy kézjegyét, * a közjegyző aláírását és bélyegzőlenyomatát. * A közjegyzői okiratban fel kell tüntetni a felek, az azonossági és az ügyleti tanúk, a bizalmi személy, valamint a tolmács lakóhelyét, szükség esetén a felek egyéb személyi adatait, és azt, hogy ezekről a közjegyző hogyan győződött meg. (A most említett adatok hiánya nem vonja maga után a közjegyzői okirat közokirati jellegének elvesztését.) * Ha a felet a közjegyzői okirat elkészítésénél meghatalmazott képviseli, a meghatalmazást közjegyzői okiratba vagy olyan magánokiratba kell foglalni, amelyben a fél aláírását közjegyző vagy magyar külképviseleti szerv hitelesítette. A meghatalmazást eredetiben, hiteles kiadmányban vagy hiteles másolatban a közjegyzői okirathoz kell fűzni. |