ÉPÍTTETŐK FIGYELMÉBE

A megrendelő érdeke, hogy mielőtt az adott építési munkára megkötné a szerződést, előzetesen felmérje, hogy az adott építési tevékenység elvégzését kik és milyen feltételek mellett vállalják. A megrendelő több vállalkozótól is kérhet ajánlatot, amelyek birtokában dönthet. A vállalkozó főszabály szerint díjfizetés kikötése nélkül ad ajánlatot, amit a megrendelő szabadon felhasználhat még akkor is, ha a szerződést mással köti meg. A felek persze kiköthetik, hogy a megrendelő nem használhatja fel az ajánlatot a más vállalkozóval létrejött szerződéses viszonyában. Természetesen díjfizetés ellenében is lehet ajánlatot tenni, ha a felek így állapodnak meg.

Az a vállalkozó, aki valamit is ad üzleti jó hírnevére és a megrendelést el akarja nyerni, biztosan tud referenciamunkákkal szolgálni.

Építési szerződés

Az építési szerződés a vállalkozási szerződés egyik önállóan nevesített altípusa. Szabályait a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) tartalmazza úgy, hogy egyrészről a vállalkozási szerződésekre vonatkozó közös, másrészről pedig az építési szerződésre vonatkozó speciális normákat határozza meg.

Az építési szerződés alapján a vállalkozó építési-szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles. Az építési-szerelési munka lehet új építmény létrehozása, a meglévő építmény újjáépítése, bővítése, átalakítása, karbantartása és javítása, valamint annak lebontása is.

Az építési szerződés létrejöttének feltétele, hogy a felek megállapodjanak a lényeges, vagy a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben. A szerződést a feleknek nem kötelező írásba foglalni, az közöttük szóbeli megállapodással is létrejöhet, de tekintettel arra, hogy vita esetén a szóban kötött szerződés tartalmát igen nehéz bizonyítani, a jelentősebb építési munkára irányuló szerződéseket célszerű minden esetben írásba foglalni.

Megállapodás a szolgáltatás tárgyában

A feleknek az építési-szerelési szerződésben meg kell jelölniük az elvégzendő munka mennyiségét, minőségét – ezt általában tervdokumentációra és költségvetésre való utalással határozzák meg úgy, hogy a tervek a szerződés mellékletét képezik. Nagyobb munkák esetében előfordulhat, hogy a vállalkozási szerződés megkötésének idejéig nem készül el a teljes tervdokumentáció, illetve a költségvetés. A részleges tervek birtokában azonban a kivitelezésnek nincs akadálya, ha a szükséges terveket és költségvetéseket folyamatosan szolgáltatják a kivitelező részére. Ebben az esetben azonban a feleknek pontosan meg kell határozniuk, hogy az egyes részletterveket mikorra szolgáltatja a megrendelő a vállalkozó részére. Megjegyzendő, hogy ilyenkor a szerződés megkötésekor a szolgáltatás mennyisége és minősége teljes egészében nincs konkrétan meghatározva, ezért a vállalkozói díj sem határozható meg pontosan. Az elvégzendő munkák volumenét csak becsülni lehet, ezért az építési-szerelési szerződésnek tájékoztató jellegű vállalkozói díjat kell tartalmaznia, amelyet a felek költség-előirányzat alapján határozhatnak meg.

Vállalkozói díj

A vállalkozói díjat a felek szabadon állapíthatják meg. Főszabály szerint a vállalkozónak a munkát saját költségén kell elvégeznie, a megrendelő nem köteles a vállalkozó részére előleget adni vagy a vállalkozói díjat előre megfizetni, ugyanis a törvény kimondja, hogy a díj – ha jogszabály kivételt nem tesz – a vállalkozás teljesítésekor esedékes. A felek azonban ettől a rendelkezéstől is eltérhetnek.

Részarányos vállalkozói díj

Nagyobb építési munkáknál gyakran előfordul, hogy a vállalkozó bizonyos részteljesítések esetén jogosult a részarányos vállalkozói díjra. Amikor a felek az építési szerződésben ilyen, ún. részfizetésekben állapodnak meg, célszerű figyelemmel lenniük arra, hogy a részfizetés értékben és időben arányban álljon a már elvégzett munkával. Ezzel áll összhangban a bírósági gyakorlat is, amely szerint amennyiben a felek részteljesítésben állapodnak meg, úgy a vállalkozó a részszámlázásra csak akkor jogosult, ha ténylegesen megvalósult a részteljesítés.

Költségek

A vállalkozói díj magában foglalja a vállalkozó költségeit is. Ilyen lehet a szolgáltatás tárgyához felhasznált anyagok, alkatrészek ellenértéke, a szállítással kapcsolatban felmerült fuvardíj, a vállalkozó rezsiköltsége. Mindezeket a szükséges költségeket a vállalkozó beépítheti a vállalkozói díjba.

Teljesítési határidő

A szerződésben pontosan meg kell határozni a teljesítés határidejét.

Alvállalkozó

Az alvállalkozó igénybevételével kapcsolatos szerződéses kikötés azért lényeges, mert a vállalkozó a Ptk. rendelkezései értelmében felelősséggel tartozik az alvállalkozó magatartásáért. A felelősség módja azonban különbözik aszerint, hogy a vállalkozó az alvállalkozót jogosan, avagy jogosulatlanul vette-e igénybe.

Amennyiben a vállalkozó jogosult volt alvállalkozó igénybevételére, az alvállalkozó magatartásáért úgy felel, mintha a munkát saját maga végezte volna el. Az alvállalkozóval szembeni igényérvényesítés vonatkozásában megjegyezzük, hogy mivel a vállalkozási szerződés közvetlenül a vállalkozó és a megrendelő között jön létre – így az alvállalkozó nem alanya ennek a szerződésnek –, a jogosult – jogviszony hiányában – nem érvényesíthet közvetlenül igényt a vállalkozó alvállalkozójával szemben, kizárólag a vállalkozónál léphet fel az esetleges hibás teljesítés esetén.

Amennyiben a vállalkozó jogosulatlanul vett igénybe alvállalkozót (mert a felek a szerződésben ennek lehetőségét kizárták), a vállalkozó minden olyan kárért felel, ami az alvállalkozó igénybevétele nélkül nem merült volna fel. Ebben az esetben a vállalkozó csak akkor mentesül a felelősség alól, ha bizonyítja, hogy a kár akkor is bekövetkezett volna, ha az alvállalkozót nem veszi igénybe.

Engedélyek Az építési munkák elvégzéséhez az esetek többségében építési engedély szükséges, amelynek megszerzése főszabály szerint a megrendelő (építtető) kötelezettsége. Az építésügyi hatóság engedélye szükséges a telekalakításhoz, az építmény, építményrész, épületegyüttes megépítéséhez, átalakításához, bővítéséhez, felújításához, helyreállításához, korszerűsítéséhez, lebontásához, elmozdításához, továbbá használatbavételéhez, fennmaradásához vagy rendeltetésének megváltoztatásához (az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény). * Nemcsak a hatósági engedélyeket kell azonban az építtetőnek beszereznie, hanem a kivitelezéshez szükséges közműnyilatkozatokat is. Ezért, ha a megrendelő ezeket a feladatokat nem maga kívánja elvégezni, az építési szerződésben kifejezetten ki kell arra térni, hogy az engedélyezési eljárások és a közműnyilatkozatok beszerzése, valamint ezek költségei melyik szerződő felet terhelik.

Nem kötelező tartalmi elemek

A szerződő felek az előzőekben elmondottakon túl – szükség esetén – egyéb kérdéseket is rendezhetnek megállapodásukban.

A munkahely rendelkezésre bocsátása

A megrendelő köteles munkavégzésre alkalmas állapotban a vállalkozó rendelkezésére bocsátani a munkahelyet abban az esetben, ha a munkát a megrendelő által kijelölt helyen kell elvégezni. A munkahely akkor alkalmas a munka elvégzésére, ha annak állapota a szerződés teljesítését nem gátolja, valamint a kitűzték az alappontokat és átadták azok jegyzékét.

Amennyiben a megrendelő nem tesz eleget e kötelezettségének, úgy a vállalkozó megtagadhatja a munka megkezdését, illetve elállhat a szerződéstől. Az elállás előtt azonban köteles megfelelő határidőt szabni a megrendelőnek arra, hogy a munkahelyet mégis a rendelkezésére bocsássa. Ha a megrendelő említett késedelmére vezethető vissza a vállalkozó későbbi késedelmes teljesítése, úgy a vállalkozó mentesül a felelősség alól.

Amennyiben a vállalkozó jogszerűen áll el a szerződéstől, a megrendelőtől kártérítést követelhet. Kötbérfizetési kötelezettség azonban csak akkor érvényesíthető a megrendelővel szemben, ha a felek erre az esetre – a Ptk. kötelező előírásának megfelelően – írásban kötbért kötöttek ki.

Többletmunka, pótmunka

A vállalkozó köteles elvégezni a tervben szereplő, de a költségvetésből hiányzó munkákat (többletmunka), továbbá azokat a műszakilag szükséges munkákat is, amelyek nélkül a létesítmény nem használható rendeltetésszerűen (pótmunka).

Többletmunkáért a vállalkozó az átalánydíjon felül külön díjra nem tarthat igényt, mégpedig azért, mert a terv körébe tartozónak kell tekinteni a dokumentáció minden olyan elemét, amely a vállalkozás műszaki tartalmát meghatározza. Ennek megfelelően a terv része minden olyan szakhatósági rendelkezés, amely a szerződésszerű teljesítéshez szükséges munkákat, munkarészeket foglal magában.

Az építési vállalkozó a bíróság előtt azonban megtámadhatja a szerződést, ha annak megkötése után olyan további munkálatok merülnek fel, amelyről korábban a felek nem tudhattak, és amelyek nagymértékben meghaladják a szerződésben vállalt munkálatok körét.

Költségek a megrendelői oldalon A gyakorlatban előfordulhatnak olyan esetek, amikor bizonyos költségeket eleve a megrendelő visel, tehát azokat a vállalkozó nem előlegezi. A megrendelő vásárolja meg az építéshez szükséges anyagokat, alkatrészeket, a vállalkozó a megrendelő lakásán, garázsában, üzlethelyiségében végzi el a munkát, s ennek során a megrendelő eszközeit, szerszámait, illetve a megrendelő által fizetett áramot vagy vizet használja. A felek úgy is megállapodhatnak, hogy bizonyos anyagot a vállalkozó megbízottként vásárol a megrendelő nevében (például beépítendő terméket, kazánt, mosogatógépet stb.). Ilyen esetekben a termék hibája miatti igényt az eladóval, s nem a vállalkozóval szemben kell érvényesíteni – bár fennállhat a vállalkozó kártérítési felelőssége, ha a termék beszerzésénél nem járt el kellő gondossággal, és a termék hibáját felismerhette volna.

A megrendelő ellenőrzési kötelezettsége

A vállalkozási szerződésre vonatkozó szabályok szerint a megrendelő jogosult arra, hogy a munkát és a felhasználásra váró anyagot ellenőrizze, az építési szerződésre vonatkozó különös szabályok szerint pedig köteles az ellenőrzést időközönként elvégezni.

Ha a felhasznált anyagot beépítik, vagy a korábbi fázisban elvégzett munkát a következő munkafázissal takarják, a megrendelő az ellenőrzési jogát nem tudja gyakorolni. Ezért a törvény arra kötelezi a vállalkozót, hogy előzetesen, megfelelő időben értesítse a megrendelőt a beépítésről. Ezáltal elkerülhető, hogy a megrendelő alapos kifogása esetén a takart munkarészt esetleg újból el kelljen végezni, illetőleg a beépített anyagot ki kelljen bontani és új anyagot beépíteni.

A megrendelő mulasztásának az a jogkövetkezménye, hogy ellenőrzési jogát csak akkor gyakorolhatja a beépített munkarész tekintetében, ha a bontással és a munka újbóli elvégzésével kapcsolatos költségeket a vállalkozónak megfizeti.

A megrendelő utasítási joga

Főszabály szerint a megrendelő a vállalkozót utasításokkal láthatja el, a vállalkozó pedig köteles ezeket az utasításokat követni. Ez az utasítási jog azonban nem korlátlan. A megrendelő ugyanis nem utasíthatja a vállalkozót arra, hogy a munkáját milyen módon szervezze meg, a munkafázisokat milyen sorrendben végezze el, és az utasításadással nem okozhat többletköltséget sem a vállalkozónak. A szerződő felek azonban az ismertetett rendelkezésektől eltérhetnek, és a szerződésben szűkíthetik a megrendelő utasítási jogát.

Előfordulhat, hogy a megrendelő a szerződésszerű teljesítéshez alkalmatlan anyagot biztosít, vagy olyan utasítást ad a vállalkozónak, amely célszerűtlen vagy szakszerűtlen. Ez bekövetkezhet azért, mert a megrendelő az adott szakmában járatlan, a vállalkozó viszont szakképzettsége folytán felismeri az átadott anyag alkalmatlanságát, illetve az utasítás célszerűtlenségét, szakszerűtlenségét. Ha a vállalkozó ilyen esetben nem figyelmezteti a megrendelőt, köteles az ebből fakadó kárt megtéríteni.

Amennyiben a megrendelő a vállalkozó figyelmeztetése ellenére úgy dönt, hogy a szerződés teljesítésére igényt tart, a vállalkozó választhat: eláll-e a szerződéstől, vagy pedig teljesíti azt. Ha mégis elvégzi a munkát, a kárveszély a megrendelőt terheli. Ebben az esetben sem végezheti el a vállalkozó a munkát, ha az utasítás hatósági rendelkezésbe ütközik, avagy veszélyezteti az élet- és vagyonbiztonságot.

Építési napló A megrendelő és a vállalkozó a munkavégzéssel kapcsolatos minden lényeges adatot, körülményt és utasítást a munkaterületen vezetett (építési) naplóban kötelesek egymással közölni. * Az építési napló mindkét fél számára fontos bizonyítási eszköz egyrészt a menet közben felmerült vitás kérdések békés megoldására, másrészt, ha a vita pereskedéssé fajul a bírósági eljárásban. * A naplóba foglaltakkal szemben ellenbizonyításnak helye lehet.

A szerződés teljesítése vállalkozói oldalon

Átadás-átvételi eljárás

A vállalkozó az elkészült építményt műszaki átadás-átvételi eljárás keretében adja át a megrendelőnek. A műszaki átadás-átvételi eljárás időpontját a vállalkozó tűzi ki a teljesítési határidőn belüli időpontra vagy a teljesítési határidőként kitűzött határnapra. Az átadás-átvételi eljárás időpontjáról a vállalkozónak értesítenie kell a megrendelőt. A megrendelő a kitűzött időpontban köteles megjelenni, és megvizsgálni, hogy a teljesítés szerződésszerű-e.

Jegyzőkönyv

Az átadás-átvételi eljárásról jegyzőkönyvet kell felvenni, abban fel kell tüntetni a megrendelő, illetve a más érdekeltek által észlelt hibákat, hiányosságokat, a hibás munkarészekre eső költségvetési összeget, illetve az építtető által érvényesíteni kívánt szavatossági igényeket is.

Műszaki ellenőr igénybevétele

Tekintettel arra, hogy a megrendelő nem szakember, akár az építkezés teljes idejére, akár csak az átadás-átvételre műszaki ellenőrt alkalmazhat. A műszaki ellenőr igénybevétele mind az építtetőnek, mind pedig a vállalkozónak hasznos lehet, hiszen az építtető érdekeit szakember képviseli, a vállalkozónak pedig szakmai kontrollt és egyben segítséget is jelenthet. Az átadás-átvételi eljáráson így nemcsak az építtető és a vállalkozó vesz részt, arra meghívhatják a felek az egyéb érdekelteket is (például a tervezőt, a műszaki ellenőrt, az építésügyi hatóság képviselőjét, szükség szerint más hatóságok képviselőit, valamint az érdekelt közüzemi vállalatok képviselőit is).

Jogosulti késedelem

Amennyiben a megrendelő nem jelenik meg az átadás-átvételi eljáráson, úgy átvételi késedelem következik be, ez az ún. jogosulti késedelem, ami pedig kizárja a kötelezett egyidejű késedelmét. Az építtető ugyanakkor bizonyíthatja, hogy az átadás-átvételi eljárás kitűzött időpontjára az épület nem volt átadásra alkalmas állapotban. Ha a bizonyítás sikeres, a kötelezett késedelmét kell megállapítani. A vállalkozó akkor is késedelembe esik, ha a teljesítési határidő utolsó napjára nem tűzi ki az átadás-átvételi eljárás kezdetét.

A vállalkozó törvényes zálogjoga A vállalkozót a vállalkozói díj erejéig zálogjog illeti meg a megrendelő olyan vagyontárgyain, amelyek a szerződéssel kapcsolatban birtokába kerültek. A törvényes zálogjog lehetősége a vállalkozó kockázatát csökkenti, hiszen a zálogjog kielégítési elsőbbséget biztosít. * Zálogtárgyak lehetnek a vállalkozó birtokába került anyagok, alkatrészek, a megrendelő szerszámai, gépei, más eszközei. A vállalkozó törvényes zálogjoga kiterjed a végrehajtás alól mentes vagyontárgyakra is.

Teljesítés átadás-átvételi eljárás nélkül

Ha a vállalkozó az építményt készre jelentette, és a munkahelyről levonult, majd a megrendelő az építményt birtokba vette, az átadás-átvételi eljárás lefolytatása nélkül is azt kell megállapítani, hogy a teljesítés megtörtént.

Azokról a kivitelezési hibákról, amelyek az átadást követő időben is jelentkeztek, és amelyeket az átadás-átvételi jegyzőkönyv nem tartalmaz, az ellenkező bizonyításáig azt kell vélelmezni, hogy azok az átadás után váltak felismerhetővé. Az ilyen hibákra a jogosult az ún. utó-felülvizsgálat során érvényesítheti a szavatossági igényeket.

Előzetes átadás

Azokban az esetekben, amikor a létesítményen több vállalkozó dolgozik, a munkát össze kell hangolni, hiszen a munkahelyre a megrendelőnek szüksége van abból a célból, hogy a következő munkafázist végző vállalkozó részére munkavégzésre alkalmas állapotban adhassa azt át. Az ilyen, ún. előzetes átadás nem minősül részteljesítésnek. Abban az esetben tehát, ha a vállalkozó hibásan teljesít, a szavatossági igény érvényesítésének kezdő időpontja nem az előzetes átadás napja, hanem az a nap, amikor a szerződésszerű teljesítés megtörtént. A munkarészek átadása ilyenkor ideiglenes jellegű.

Kárveszélyviselés

Az előzetes átadásnak abból a szempontból van jelentősége, hogy az átvétel időpontjától a kárveszélyviselés átszáll a megrendelőre. Ez azonban csak azoknak a károknak a viselésére terjed ki, amelyekért más személy nem tehető felelőssé. Amennyiben a kár a vállalkozó hibás teljesítése miatt következik be az előzetes átadást követően, ez nem eredményezi a kárveszélyviselés átszállását a megrendelőre, mert a vállalkozó köteles a hibás teljesítéssel okozott kárt az építtetőnek megtéríteni. Ha a megrendelő a munkahelyet, a munkarészeket visszaadja a vállalkozó részére, úgy a kárveszélyviselés visszaszáll a vállalkozóra.

A vállalkozó késedelme

Határidőben teljesít a vállalkozó, ha az átadás-átvétel a szerződésben előírt határidőn belül, illetőleg határnapon megkezdődött, kivéve ha a megrendelő a szolgáltatást nem vette át.

A vállalkozó késedelembe esik, ha a megrendelő alappal tagadta meg a szolgáltatás átvételét arra hivatkozva, hogy a felajánlott teljesítés nem szerződésszerű, mert az építményben olyan jellegű, illetve volumenű hibák vannak, amelyek a létesítmény rendeltetésszerű használatát akadályozzák.

Nem merülhet fel a vállalkozó késedelme azonban akkor, ha a megrendelő jogalap nélkül tagadja meg a szolgáltatás átvételét. A megrendelő jogosulatlanul tagadja meg a szolgáltatás átvételét, ha annak olyan jelentéktelen hibái, hiányai vannak, amelyek nem akadályozzák a rendeltetésszerű használatot. Az ilyen jellegű hibák léte nem alapozza meg a vállalkozó késedelmét. Az építési munka átvételénél a rendeltetésszerű használhatóságot elsősorban a törvényes kellékekhez, a szerződésben foglalt kikötésekhez, illetve az abban meghatározott használati célhoz viszonyítva kell megállapítani. A lakóépületnek (a lakásnak) a műszaki átadás-átvételkor beköltözésre (lakhatásra) alkalmas állapotban kell lennie. Nem tekinthető rendeltetésszerű használatra alkalmasnak az a lakás, amelyen több kisebb jelentőségű hiba együttes előfordulása vagy a hiba javítása a lakás zavartalan használatát akadályozza. Ilyen esetben az épület (lakás) átvételét meg lehet tagadni.

Igényérvényesítés kötelező jótállás esetén az 53/1987. (X. 29.) MT rendelet szerint A jótállást a megrendelő, illetve a lakás tulajdonosa érvényesíti a vállalkozóval szemben. Ennek keretében a jogosult a jótállási időn belül kérheti a hiba kijavítását, a vételár megfelelő leszállítását, a hibás dolog kicserélését vagy a hibás munka újbóli elvégzését. * A jótállási idő kijavítás esetén meghosszabbodik a hiba közlésétől számított azzal az idővel, amíg a hibás dolog a rendeltetésszerű használatra nem volt alkalmas, csere esetén pedig újrakezdődik. A hibás dolog kicserélését vagy a munka újbóli elvégzését akkor lehet kérni, ha a hiba megfelelő határidő alatt értékcsökkenés nélkül nem javítható ki, és a kijavítás a jogosult érdekeinek sérelme nélkül nem lehetséges. * Abban az esetben, ha a vállalkozó a kijavítást megfelelő határidőre nem vállalja, illetőleg nem végzi el, vagy ismételten hibásan végzi el, úgy a jogosult (megrendelő, tulajdonos) – a vállalkozó költségére – mással is elvégeztetheti a hibás teljesítés folytán szükségessé vált munkát. * A hibás dologra megszűnik a jótállási kötelezettség, ha a jogosult a hibát maga javítja vagy mással javíttatja ki. * Ha a jogosult nem tesz eleget a karbantartási, kárenyhítési kötelezettségének, vagy jótállási igényét késedelmesen jelenti be, az ebből eredő kárt maga viseli. * A vállalkozó köteles a hiba bejelentésétől számított 15 napon belül a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni. A hiba elhárításánál lehetőség szerint úgy kell eljárnia, hogy az a lakót a legkevésbé zavarja. * A jótállási igényt jótállási jeggyel lehet érvényesíteni, melyet a vállalkozónak – lakásonként külön-külön – kell kiállítania, amit az átadás-átvételi eljárás során kell a jogosultnak átadni. A jótállási jegynek tartalmaznia kell a jótállás körébe tartozó lakás, a lakást kiszolgáló helyiségek és épületrészek, valamint épületszerkezetek és berendezések, valamint a jótállás időtartamának meghatározását. A vállalkozó a jótállás érvényesítéséhez jótállási szabályzatot is köteles készíteni, melyet a jótállási jeggyel együtt az átadás-átvétel alkalmával kell a jogosultnak átadnia. * A vállalkozó szállítóját és alvállalkozóját is terheli a jótállási kötelezettség a vállalkozóval szemben, mégpedig azokra az általuk szolgáltatott termékekre és az elvégzett munkákra, amelyeket felhasználtak a lakóépület olyan részeiben, amelyekre a vállalkozót jótállási kötelezettség terheli. A szállítót és az alvállalkozót a jótállási kötelezettség az általuk nyújtott szolgáltatás átadás-átvétel befejezésének napjától addig terheli, amíg a vállalkozó a jogosulttal szemben jótállása alapján helytállni tartozik.

Teljesítés megrendelői oldalon

A megrendelő a vállalkozói díj megfizetésével teljesíti a szerződést.

A vállalkozói díj esedékessége

A megrendelő díjfizetési kötelezettsége akkor válik esedékessé, amikor a vállalkozó teljesít, a létrehozott építményt a megrendelőnek átadja, vagy a szolgáltatás átadását szerződésszerűen felajánlja. Előfordulhat ugyanis az, hogy a megrendelő jogosulatlanul tagadja meg az elkészült mű átvételét, ez pedig nem terhelheti a vállalkozót, a megrendelő díjfizetési kötelezettsége ekkor is beáll.

A vállalkozó késedelmes teljesítése

Ha a vállalkozó késedelmesen teljesít, úgy a vállalkozói díj a tényleges teljesítéskor válik esedékessé. Ha pedig a felajánlott szolgáltatás kellékhiányos, a megrendelő jogosult megtagadni a szolgáltatás átvételét, díjfizetési kötelezettsége tehát nem áll be.

Visszatartási jog

Hibás teljesítés estén a jogosult az ellenszolgáltatás arányos részét a kijavításig vagy a kicserélésig visszatarthatja. Abból a szempontból, hogy mit kell arányos résznek tekinteni, lényeges a hibának a használhatóságra gyakorolt hatása, így viszonylag csekély költséggel kijavítható hibák esetén is helye lehet jelentősebb összeg visszatartásának, amely a vállalkozót megfelelően ösztönzi a kijavításra, és arányban áll a hiba kijavításához fűződő megrendelői érdekkel.

Eljárás drágább anyag felhasználása esetén

Ha a kivitelező a költségvetésben előírtnál drágább anyagot használ fel, ez a kikötött ellenérték emelkedését csak akkor vonhatja maga után, ha a felek a szerződésüket e részében – kifejezett nyilatkozatukkal vagy ráutaló magatartásukkal – módosították. Ennek hiányában – ha a drágább anyag felhasználását rendkívüli körülmény indokolja – a szerződés módosításának lehet helye.

A teljesítés helye

A felek ellenkező megállapodása hiányában a vállalkozói díj mint pénztartozás teljesítési helye a jogosult telephelye. A szerződő felek természetesen ettől eltérően is megállapodhatnak a szerződésükben.

A vállalkozó felelőssége

A megrendelő a hibás teljesítésből eredő igényeit a Ptk. szavatossági szabályai szerint érvényesítheti a vállalkozóval szemben. Ebben a körben megilletik a kijavításra, árleszállításra, a munka újbóli elvégzésére, a vállalkozó költségére való kijavítás, kijavíttatásra, valamint a szerződéstől való elállásra vonatkozó jogosultságok egyaránt.

Kötelező jótállás

A 2003. december 5. előtt megkötött építési szerződések, illetve építési szerződés hiányában a december 5. előtt megkezdett építési-szerelési munkák esetében az építési vállalkozót az általa épített új lakóépületekben lévő lakások átadás-átvételének befejezésétől számított hároméves jótállás terheli. Ezt a jótállási kötelezettséget a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 53/1987. (X. 24.) MT rendelet állapítja meg. Lényeges, hogy függetlenül attól, hogy a szerződő felek a jótállást a szerződésükben kikötötték-e, az fennáll és érvényesíthető.

Az említett időpontot követően létrejött szerződésekre, illetve ilyen hiányában a megkezdett munkákra már a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet vonatkozik, amely felváltja a hivatkozott MT rendeletet. (A kötelező jótállás új szabályaival következő számunk Mozgástér rovatában részletesen foglalkozunk.)

Érvénytelen megállapodás

Ha a szerződő felek építési szerződésükben a fent hivatkozott rendeletben foglaltaknál a megrendelőre hátrányosabb jótállásban állapodnak meg, úgy a megállapodás szerinti feltételek érvénytelenek, és helyükbe a jogszabályban meghatározott jótállási feltételeket kell alkalmazni. A kötelező jótállásban írt feltételeknél a megrendelőre kedvezőbb jótállási feltételekben azonban a felek értelemszerűen megállapodhatnak.

A megrendelő általános elállási joga

A törvény a megrendelő számára általános elállási lehetőséget biztosít azzal a megkötéssel, hogy a vállalkozó kárát köteles megtéríteni. A megrendelő elállása a szerződést a megkötésének idejére visszaható hatállyal szünteti meg, ezért a szerződéskötést megelőző állapotot kell a felek között helyreállítani. Amennyiben a megrendelő késedelem vagy hibás teljesítés miatt áll el a szerződéstől, a megrendelőnek nincs kártérítési felelőssége a vállalkozóval szemben, sőt érvényesítheti a vállalkozó szerződésszegéséből fakadó igényeit.

Feltétel nélküli elállási jog

A megrendelő általános elállási joga nincs feltételhez kötve, ebből következően érdekmúlást sem kell bizonyítania. Ez a szabály lehetőséget ad a megrendelő számára, hogy ha a szerződés megkötése után a körülményeiben olyan változás következik be, ami miatt a szolgáltatás tárgyára már nincs szüksége, megszüntethesse a szerződést. A szabály ugyanakkor védi a vállalkozót is, mert ha a szerződéskötés után a megrendelő elállásáig a teljesítés érdekében költségei, kiadásai keletkeztek, bizonyos munkákat már elvégzett, anyagokat beszerzett, mindez nem maradhat ellenszolgáltatás nélkül. Ezeket a költségeket kártérítés címén igényelheti a megrendelőtől. A megrendelő kártérítési kötelezettsége objektív, az alól kimentésnek nincs helye, s az nem csak a ténylegesen felmerült kárra, de az elmaradt haszonra is kiterjed.

A vállalkozói teljesítés lehetetlenné válása

A gyakorlatban előfordulhat, hogy a vállalkozó teljesítése valamilyen okból lehetetlenné válik. Ilyenkor a teljesítés lehetetlenülésének okától függ, hogy a vállalkozót megilleti-e, és ha igen, milyen mértékű vállalkozói díj.

Lehetetlenülési ok mindkét szerződéses fél oldalán

Ha a lehetetlenülés oka mindkét fél érdekkörében vagy mindkét fél érdekkörén kívül merült fel, a vállalkozót a díj arányos része illeti meg. Ennek alapja a ténylegesen elvégzett munka és annak szükséges költségei.

Lehetetlenülési ok a vállalkozó érdekkörében

Abban az esetben, ha a lehetetlenülés oka a vállalkozó érdekkörében merült fel, vállalkozói díjat nem követelhet.

Lehetetlenülési ok a megrendelő érdekkörében

Ha a lehetetlenülés oka a megrendelő érdekkörében merült fel, a vállalkozót megilleti a vállalkozói díj. A megrendelő azonban ilyen esetben jogosult arra, hogy levonja azt az összeget, amelyet a vállalkozó költségként megtakarított, illetve levonhatja azt a vállalkozói díjat is, amelyet a vállalkozó a lehetetlenülés folytán felszabadult időben más munkával keresett vagy nagyobb nehézség nélkül kereshetett volna.

A kötelező jótállás tárgyai az 53/1987. (X. 29.) MT rendelet szerint A lakások és a lakóépületek kötelező jótállás alá tartozó épületszerkezetei a következők: * a lakóépület alapjai és szerkezetei, * a lakások burkolatai (ideértve a festést, a mázolást, tapétázást is) és nyílászáró szerkezetei, * a lakóépület nyílászáró szerkezetei, korlátjai és mellvédjei, * a lakóépület kéményei, * a lakóépület tetőzete és az azon levő tetőfelépítmények, * a lakóépületen levő ereszcsatornák és esővízlefolyó vezetékek. * A kötelező jótállás alá tartozó lakás- és épületberendezések a következők: * a főzőkészülék (tűzhely, főzőlap stb.), * a fűtőberendezés (egyedi kályha, konvektor, elektromos hőtároló kályha stb.), * a melegvíz-ellátó berendezés (gáz-, vízmelegítő, villanybojler, fürdőkályha), * az épületgépészeti és egészségügyi berendezések (falikút, mosogató, fürdőkád, zuhanyozó, mosdó, WC-tartály, WC-csésze stb. a hozzá tartozó szerelvényekkel), * a szellőztetőberendezés (páraelszívó stb.), * a beépített bútor (beépített ruhásszekrény, konyhaszekrény stb.), * a redőny, vászonroló, napvédő függöny, * a csengő és a kaputelefonnak a lakásban levő készüléke, valamint a kaputelefon és felcsengetőberendezés a vezetékhálózattal, * a központi fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezés a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és fűtőtesteket (radiátor stb.) is, kivéve a közüzemi szolgáltató által jóváírással vagy üzemeltetésre átvett vezetékeket és berendezési tárgyakat, * a víz-, szennycsatorna- és gázvezeték a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt is, a hozzá tartozó szerelvényekkel; gázvezeték esetén a közüzemi szolgáltató által jóváírással vagy üzemeltetésre átvett vezetékek és berendezési tárgyak kivételével, * az elektromos vezeték és érintésvédelmi rendszere a lakásban levő vezetékszakaszt és szerelvényeket is ideértve, kivéve a közüzemi szolgáltató által jóváírással vagy üzemeltetésre átvett méretlen készüléket és fogyasztásmérőt, * a lakást szolgáló szellőztetőberendezés, * központi antenna és erősítőberendezései, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és csatlakozóaljat is, * a személy- és teherfelvonó, * a háziszemét gyűjtésére szolgáló berendezés, * a lakást szolgáló kút a hozzá tartozó szerelvényekkel, * a lakásban keletkezett házi szennyvíznek a telekhatáron belül elhelyezésére, illetőleg elszikkasztására szolgáló berendezés. * A lakóépületnek a lakásokat kiszolgáló kötelező jótállás alá tartozó helyiségei és részei a következők: * tetőterasz, * pince- és padlástérség vagy tüzelőtároló, * kapualj, * lépcsőház, * folyosók és függőfolyosók, * központi berendezések helyiségei, * mosókonyha, * szárítóhelyiség, * gyermekkocsi- és kerékpártároló helyiség, * szeméttároló helyiség