Az Alkotmánybíróság a 35/2005. (IX. 29.) AB határozatában mulasztásos alkotmánysértést állapított meg, tekintettel arra, hogy az Országgyűlés a kisajátítás szabályait nem hozta összhangba az Alkotmányban megállapított követelményekkel. A 22/2006. (VI. 15.) AB határozatában pedig azt állapította meg az Alkotmánybíróság, hogy a kisajátítás sajátos formája, a kiszolgáló- és lakóút céljára történő lejegyzés szabályozása tekintetében szintén mulasztásos alkotmánysértés valósult meg. Többek között ezeknek a hiányosságoknak a kiküszöbölésére alkotta meg az Országgyűlés a kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvényt, amely 2008. január 1-jén lépett hatályba. Rendelkezéseit a hatálybalépését követően indult kisajátítási eljárásokra kell alkalmazni.
A kisajátításról szóló új törvényi szabályozás alapelvként rögzíti, hogy ingatlan tulajdonjogának közhatalmi eszközökkel való elvonására csak kivételesen, a törvényben meghatározott közérdekű célból, azonnali, feltétlen és teljes kártalanítás mellett kerülhet sor. Ennek megfelelően a törvény tételes felsorolással adja meg a kisajátítás alapjául szolgáló közérdekű célokat, valamint az egyes közérdekű célok fennállása mellett a kisajátításhoz szükséges feltételeket.
A kisajátítás feltételei
Általános feltételek
A törvény alapján kisajátításnak az alábbi általános feltételek fennállása esetén van helye:
– a közérdekű cél megvalósítása az ingatlanon fennálló tulajdon korlátozásával nem lehetséges, vagy – külön törvény alapján – a közérdekű használati jog, vezetékjog, szolgalmi jog alapításában a tulajdonossal nem jött létre megállapodás, illetve e jogokat az illetékes hatóság nem engedélyezte,
– az ingatlan tulajdonjogának megszerzése adásvétel - törvényben meghatározott esetben csere – útján nem lehetséges,
– a közérdekű cél megvalósítására kizárólag az adott ingatlanon kerülhet sor, illetve ha a közérdekű cél megvalósítására több ingatlan alkalmas, annak más ingatlanon való megvalósítása a tulajdon nagyobb sérelmével járna, és
– a kisajátítással biztosított tevékenység közösségi előnyei a tulajdon elvonásával okozott kárt jelentősen meghaladják.
A kisajátítás fogalmi meghatározásából kitűnik, hogy kivételes esetről van szó, és több feltétel együttes teljesülésekor van mód az ingatlan tulajdonjogának ilyen elvonására.
Az adásvétel meghiúsulása
Az ingatlan tulajdonjogát kisajátítással tehát akkor lehet megszerezni, ha az adásvétel útján nem lehetséges. Az adásvételi szerződés megkötését különösen abban az esetben kell meghiúsultnak tekinteni, ha a kisajátítást kérő ajánlatát a tulajdonos vagy más kártalanításra jogosult a kézhezvételtől számított 30 napon belül nem fogadja el, illetőleg arra nem nyilatkozik. Ugyanez a helyzet akkor is, ha a tulajdonos vagy más kártalanításra jogosult személye bizonytalan, illetőleg az ingatlan tulajdonjogával összefüggésben per van folyamatban (és azt az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezték, illetve az bejegyzés alatt áll). Ugyancsak meghiúsulásnak minősül, ha a tulajdonos lakóhelye, tartózkodási helye, illetőleg székhelye ismeretlen, vagy az adásvételi ajánlat közlése a tulajdonos egyéb körülményei folytán rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.
Az utóbbi eset felvet értelmezési problémákat is, hiszen a jogszabály nem rendelkezik arról, mit kell rendkívüli nehézségnek vagy számottevő késedelemnek tekinteni. Ezeket a kérdéseket mindig csak a konkrét ügy összes, a kisajátítás szempontjából lényeges körülményeinek mérlegelése alapján lehet eldönteni. A mérlegelés természetesen szigorú szempontok alapján - elsődlegesen a tulajdonos érdekeinek védelmére figyelemmel – történik, hiszen egy pillanatra sem szabad szem elől téveszteni, hogy a tulajdoni viszonyokba való durva, kivételes közhatalmi beavatkozásról van szó.
Közérdekű célok
A kisajátítás alapjául szolgáló közérdekű célok a kisajátítási törvény szerint az alábbiak:
– honvédelem;
– nemzetközi szerződés alapján megvalósuló területcsere;
– terület- és településrendezés;
– kötelező állami, illetve kötelező önkormányzati feladathoz kapcsoló oktatási, egészségügyi, szociális, valamint kommunálishulladék-kezelő létesítmény elhelyezése;
– közlekedési infrastruktúra fejlesztése;
– energiatermelés;
– energiaellátás;
– bányászat;
– elektronikus hírközlési szolgáltatás;
– kulturálisörökség-védelem;
– természetvédelem;
– vízgazdálkodás;
– fenntartható erdőgazdálkodás, valamint véderdő telepítése, védőfásítás és közérdekű erdőtelepítés;
– építésügyi korlátozások felszámolása;
– az ingatlant terhelő, az ingatlan rendeltetésszerű használatát jelentősen korlátozó vagy megszüntető közérdekű használati jogok, szolgalmak miatti hátrányok megszüntetése.
Honvédelem
Honvédelem céljából akkor szükséges a kisajátítás, ha az ingatlan kisajátítását a külön törvényben meghatározott esetben és feltételek fennállása mellett igénylik, és az a honvédelmi feladatok ellátása érdekében szükséges.
Nemzetközi szerződés alapján megvalósuló területcsere
A kisajátítás nemzetközi szerződés alapján megvalósuló területcsere céljából akkor, ha a másik ország részére szükséges területátadás más módon nem lehetséges.
Terület- és településrendezés
Terület- és településrendezés céljából sajátít ki a kisajátítást kérő, ha a kérelemben megjelölt építmény, fejlesztési cél a területrendezési tervben vagy a helyi építési szabályzatban szerepel, és a cél az érintett ingatlanok tulajdonosai részéről nem valósítható meg, továbbá a cél rendeltetése, jellege miatt – a környező építmények, ingatlanok rendeltetésszerű használatának biztosítására vagy jellegére is figyelemmel – a célt az adott ingatlanon szükséges megvalósítani, vagy más ingatlanon való megvalósítása a tulajdonban nagyobb sérelemmel járna.
Közlekedési infrastruktúra fejlesztése
Közlekedési infrastruktúra fejlesztése keretében közút, vasút, repülőtér, híd, alagút, hajózási létesítmény létesítése, fejlesztése céljából akkor van lehetőség kisajátításra, ha
– gyorsforgalmi közúthálózatnak jogszabállyal megállapított nyomvonalon való megépítése, vagy országos közút építése érdekében szükséges,
– a felszíni vagy felszín alatti vasút létesítési joga alapján történő igénybevétel (létesítés, üzemeltetés) a létesítési joggal terhelt ingatlan rendeltetésszerű használatát megszünteti, vagy jelentős mértékben akadályozza,
– a nyilvános repülőtér a településrendezési tervben, valamint a helyi építési szabályzatban szerepel, és a megvalósítás más ingatlanokon műszaki, valamint az építés engedélyezését meghatározó más szempont miatt nem lehetséges, vagy a megvalósítás a tulajdonban nagyobb sérelemmel járna,
– híd vagy alagút építése, fejlesztése érdekében, amennyiben arra – országos közút építése, fenntartása, fejlesztése, üzemeltetése érdekében – közlekedésbiztonsági vagy közlekedéspolitikai szempontok alapján kerül sor,
– közforgalmú kikötő, úszóműves kikötőhely, komp- és révátkelőhely, valamint más hajózási létesítmény, továbbá a vízi közlekedés irányítására és a hajóút kitűzésére szolgáló jelek elhelyezése a parti ingatlan rendeltetésszerű használatát megszünteti vagy jelentős mértékben akadályozza.
Energiatermelés
Energiatermelés céljából sajátítható ki az ingatlan, ha
– az 50 MW vagy annál nagyobb teljesítményű erőmű építéséhez, bővítéséhez szükséges,
– az ingatlan 50 MW vagy annál nagyobb teljesítményű távhőtermelő létesítmény elhelyezéséhez szükséges,
– nukleáris létesítmény, radioaktív hulladéktároló építéséhez, bővítéséhez szükséges,
– a biztonsági övezetben elrendelt tilalom vagy korlátozás az ingatlan rendeltetésszerű használatát megszünteti, vagy jelentős mértékben akadályozza, továbbá ha az atomenergia alkalmazását szolgáló, a biztonsági övezetben telepítendő létesítmény biztonságos használata ezt szükségessé teszi.
Energiaellátás
A kisajátításra – mint az előzőekben említettük - lehetőség van energiaellátás céljából is akkor, ha
– a villamos energiáról szóló törvény szerinti közcélú hálózat építése céljából a vezetékjogot – az ingatlan használatának lényeges akadályozása, illetve megszüntetése miatt – a hatóság nem engedélyezte,
– a villamos energiáról szóló törvény szerinti közcélú hálózathoz tartozó, nem tartószerkezeten elhelyezett, külön jogszabályban meghatározott átalakító- és kapcsolóberendezés építése céljából közérdekű használati jog alapításában az ingatlan tulajdonosa és az engedélyes között nem jött létre megállapodás, vagy a használati jogot – az ingatlan használatának lényeges akadályozása, illetve megszüntetése miatt – a hatóság nem engedélyezte,
– földgáz-elosztóvezetékek tartozékai és alkotórészei, valamint propánbutángáz-tartály, konténer elhelyezése és üzemeltetése céljából használati jog alapításában a tulajdonos és az engedélyes, illetve a vezeték tulajdonosa között nem jött létre megállapodás, illetve – az ingatlan használatának jelentős akadályozása, illetve megszüntetése miatt – a használati jogot a hatóság nem engedélyezte,
– az idegen ingatlanra szolgáltatói távhőközpont létesítése céljából van szükség, és az engedélyes, valamint az ingatlan tulajdonosa között a használati jog alapításában nem jött létre megállapodás, illetve az illetékes építési hatóság az ingatlan rendeltetésszerű használatának megszűnése vagy jelentős mértékű akadályozása miatt a használati jogot nem engedélyezte, továbbá ha
– távhővezeték-hálózat, illetve annak részét képező vezeték építése és üzemeltetése céljából vezetékjogi eljárásban az ingatlan tulajdonosa és az engedélyes között nem jött létre megállapodás, illetve a vezetékjogot – az ingatlan használatának jelentős akadályozása, illetve megszüntetése miatt – az illetékes hatóság nem engedélyezte.
Kisajátítást kérők
A kisajátítást kérő lehet főszabályként az állam, illetve a helyi önkormányzat valamint az a harmadik személy, aki/amely a törvényben meghatározott közérdekű célt megvalósító tevékenységet lát el, vagy akit törvény az állam javára, saját nevében, kisajátítást kérőként való eljárásra kötelez. * Kivételes esetekben, úgymint építésügyi korlátozások felszámolása, illetve az ingatlant terhelő, az ingatlan rendeltetésszerű használatát jelentősen korlátozó vagy megszüntető közérdekű használati jogok, szolgalmak miatti hátrányok megszüntetése esetén az ingatlan megvásárlása és kisajátítása kezdeményezésének joga az ingatlan tulajdonosát is megilleti a törvényben meghatározott feltételek fennállása esetén.
Bányászat
Bányászati célból sajátítható ki az ingatlan, ha
– bányászati létesítmények elhelyezése céljából szolgalom alapítását – az ingatlan rendeltetésszerű használatának jelentős mértékű akadályozása, illetve megszüntetése miatt – a hatóság nem engedélyezte,
– a bányászati tevékenység az ingatlan rendeltetésszerű használatát megszünteti,
– szénhidrogén szállítóvezetékek, valamint ezek tartozékai és alkotórészei elhelyezése és üzemeltetése céljából szolgalmi jog alapításában a tulajdonos és az engedélyes, illetve a vezeték tulajdonosa között nem jött létre megállapodás, illetve – az ingatlan használatának jelentős akadályozása, illetve megszüntetése miatt – a szolgalmi jogot az illetékes hatóság nem engedélyezte.
Elektronikus hírközlési szolgáltatás
Elektronikus hírközlési szolgáltatás céljából "sajátítanak ki", ha az elektronikus hírközlési építmény elhelyezése és üzemeltetése céljából közérdekű használati jog alapításában az ingatlantulajdonos és az engedélyes között nem jött létre megállapodás, illetve - az ingatlan használatának jelentős akadályozása, illetve megszüntetése miatt - a használati jogot az illetékes hatóság nem engedélyezte.
Kulturálisörökség-védelem
Kulturálisörökség-védelem a kisajátítás célja, ha védetté nyilvánított régészeti lelőhely vagy műemlék örökségvédelmi érdekei másként nem biztosíthatóak, így különösen, ha
– az érintett ingatlan tulajdonosa olyan magatartást folytat, amely kisajátítás hiányában a védetté nyilvánított régészeti lelőhely vagy a műemlék megsemmisülését eredményezi,
– a védetté nyilvánított régészeti lelőhely vagy műemlék feltárása, védőövezetének kialakítása, megközelítése másként nem lehetséges,
– korábban összefüggő történeti együttes része volt, és az eredeti egységbe való visszahelyezése és együttes használata örökségvédelmi szempontból indokolt.
Részleges kisajátítás
A törvény alapján részleges kisajátításra (az ingatlan egy részének kisajátítására) is sor kerülhet. Nincs helye részleges kisajátításnak, ha az ingatlan visszamaradó része a megengedett legkisebb teleknagyságot nem éri el. A tulajdonos kérelmére azonban az egész ingatlant ki kell sajátítani, ha az ingatlan részleges kisajátítása következtében az ingatlan visszamaradó része eredeti céljára használhatatlanná válik, vagy az ingatlannal kapcsolatos jog vagy foglalkozás gyakorlása lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik, vagy a visszamaradó rész gazdaságos értékesítése nem lehetséges. Az egész ingatlan kisajátítását legkésőbb a kisajátítási tárgyalás befejezéséig lehet kérni.
Természetvédelem
Természetvédelem céljából történik a kisajátítás, ha
– a tulajdonos a védett természeti területen, a védelem céljával oly mértékig össze nem egyeztethető tevékenységet folytat, amely a kisajátítás hiányában a védett természeti terület elpusztulását eredményezi, valamint ha
– a védett természeti területek természetvédelmi kezeléséért felelős szerv – külön törvény rendelkezése szerint – a védett természeti területek védettségi szintjének helyreállítása érdekében kezdeményezi.
Vízgazdálkodás
Kisajátítás lehetséges vízgazdálkodási feladatok ellátása céljából is, ha
– a Vásárhelyi-terv továbbfejlesztése szerinti nyomvonalas létesítménynek jogszabállyal megállapított nyomvonalon való megépítése,
– vízkár-elhárítási (árvíz, belvíz, aszály) célú vízi létesítmények megvalósítása,
– közműves vízellátó és szennyvízkezelő és -elvezető létesítmények megvalósítása,
– felszíni és felszín alatti vízkészletek közérdekű igénybevétele, tározása, el-, illetve továbbvezetését szolgáló létesítmények megvalósítása,
– a közcélú vízi létesítmény, illetve vízbázisok (távlati vízbázisok) belső védőövezetének biztosítása érdekében szükséges.
Tehermentes tulajdonszerzés (az ingatlanon fennálló jogok sorsa)
A kisajátítás eredeti tulajdonszerzési mód, így az ingatlan tulajdonjogának tehermentes megszerzésére kerül sor. Pénzbeli kártalanítás esetén az ingatlanon fennálló terhek, jogok, tények megszűnnek. Bizonyos terhek, tulajdoni korlátozások, illetve jogok fennmaradhatnak (így a telki szolgalom, a közérdekű használati jog, a vezetékjog, a bérleti jog), mert a kisajátítás alapjául szolgáló közérdekű cél ezek fennállása esetén is megvalósulhat. Ezek megszűnéséről szükség szerint rendelkezni kell. A csereingatlannal történő kártalanítás esetében a kisajátított ingatlanra vonatkozó jogok a csereingatlanra szállnak át, azzal, hogy a bérleti, haszonbérleti, haszonélvezeti jog és a használat joga a jogosult kérelme alapján vihető át a csereingatlanra. A kérelmet legkésőbb a kisajátítási tárgyalás befejezéséig lehet benyújtani.
Fenntartható erdőgazdálkodás, véderdő telepítése, védőfásítás és közérdekű erdőtelepítés
Fenntartható erdőgazdálkodás, valamint véderdő telepítése, védőfásítás és közérdekű erdőtelepítés céljából történik az ingatlan kisajátítása akkor, ha
– a tulajdonos az erdejében olyan tevékenységet folytat, amely kisajátítás hiányában az erdő kipusztulását eredményezi,
– az erdőtelepítés (fásítás) a tulajdonos közreműködésével eredményesen nem valósítható meg, vagy aránytalan nagy költséggel járna.
A hatóságok szerepe
A különböző célokra történő kisajátításhoz a felsorolt feltételeken kívül a megfelelő hatóságok (például ingatlanügyi hatóság, erdészeti hatóság, természetvédelmi hatóság, bányászati hatóság, honvédelemért felelős miniszter) egyetértése, előzetes hozzájárulása, szakvéleménye is szükséges lehet. Ezeket a törvény részletesen felsorolja.
A kártalanítás
A kisajátítás elengedhetetlen feltétele, hogy a kisajátított ingatlan tulajdonosa a tulajdonjoga elvonásáért, az ingatlanon fennálló jog jogosultja pedig a joga megszűnéséért – a zálogjog és a végrehajtási jog jogosultja kivételével – teljes, azonnali és feltétlen kártalanításban részesüljön. A kártalanítás főszabályként pénzbeli, de a kisajátítást kérő és a tulajdonos megegyezése alapján csereingatlannal is történhet.
A kártalanítás összege
A kisajátítás összegének megállapításánál figyelembe kell venni az összehasonlításra alkalmas ingatlanok helyben kialakult forgalmi értékét. Ha azonban az ingatlan valóságos forgalmi értéke – összehasonlításra alkalmas ingatlanok, illetve ezek forgalmának hiányában, vagy forgalmukra jogszabályban elrendelt korlátozás, illetve más ok miatt – nem állapítható meg, az ingatlan településen belüli fekvését, közművekkel való ellátottságát, ennek hiányában a közművesítés lehetőségét, földrajzi és gazdasági adottságait, termőföld esetén a művelési ágat, a földminősítés szempontjait és az ingatlan jövedelmezőségét kell figyelembe venni.
Adó- és illetékmentesség
A kisajátítási tervben megjelölt ingatlanra megkötött adásvételi szerződés alapján kifizetett vételár a kisajátítási eljárás során megállapított kártalanítással megegyezően adó- és illetékmentes, ide nem értve az általános forgalmi adót.
A kártalanítás összegét úgy kell tekinteni, mint amely az általános forgalmi adót is tartalmazza, amennyiben a kisajátítás keretében történő tulajdonátszállást az általános forgalmi adóról szóló törvény szerint adófizetési kötelezettség terheli.
Mentességek
A törvény szerint nem jár kártalanítás
– az ingatlanra feljegyzett tények megszűnéséért;
– az olyan épületért, amelynél az építést vagy fennmaradást engedélyező határozat a későbbi lebontás esetére a kártalanítást kizárta, illetőleg amelynek a tulajdonos költségére való lebontását az építésügyi hatóság elrendelte.
Az ilyen épületet (épületnek nem minősülő építményeket, építményrészeket), illetve az olyan használhatatlan romépületet, amelyért kártalanítást nem kapott, a tulajdonos lebonthatja, és annak anyagát elviheti. Ugyanígy tehet, ha az épületre vagy tartozékaira a kisajátítást kérő nem tart igényt. A bontási anyagnak és tartozékoknak a bontási költséggel csökkentett értékét a kártalanításból le kell vonni. (Ezekről a tárgyaláson kell mindkét félnek nyilatkoznia.)
Ha a kisajátítás következtében az ingatlanon a faállomány vagy más évelő növényzet kitermelése válik szükségessé, ezt a tulajdonos elvégezheti. Ebben az esetben a faanyag (más évelő növényzet) értékét az ingatlan értékének megállapítása során figyelmen kívül kell hagyni.
A kártalanítás módjai
Pénzbeli kártalanítás
A kártalanítás főszabályként pénzben történik. Ilyenkor - ha a kisajátított épületben levő lakást, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiséget bérlő vagy egyéb használó használja – forgalmi értékként a lakott értéket kell figyelembe venni.
A beköltözhető forgalmi értéket kell figyelembe venni, ha a kisajátított épületben levő lakást, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiséget a tulajdonos használja, és részére cserelakást (cserehelyiséget) nem kell adni, vagy bérlő vagy egyéb használó használja, és a cserelakásra (cserehelyiségre) vonatkozó igényéről lemond, valamint pénzbeli kártalanításra sem tart igényt.
Kártalanítás csereingatlannal
Csereingatlannal lehetséges a kártalanítás, ha abban a tulajdonos és a kisajátítást kérő megegyezik. Amennyiben a csereingatlan értéke nagyobb, mint a kisajátított ingatlanért járó kártalanítás, a különbözetet a tulajdonos köteles megfizetni. (A különbözet megfizetése alól indokolt esetben - a kisajátítási határozatban – mentesítés, továbbá fizetési kedvezmény adható.) Ha pedig a csereingatlan értéke kisebb a kisajátított ingatlanért járó kártalanításnál, a tulajdonos részére a különbözetnek megfelelő pénzbeli kártalanítás jár.
A használó kártalanítása
A kisajátított épületben lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használója részére a kisajátítást kérő köteles megfelelő cserelakást, illetőleg cserehelyiséget biztosítani. A cserelakás megfelelőségének megállapításánál a lakások és helyiségek bérletéről szóló törvény rendelkezéseit kell alkalmazni. A cserehelyiség akkor lehet megfelelő, ha a tevékenység hasonló körülmények között történő folytatására alkalmas. * Nem kell cserehelyiséget adni, ha a használó a cserehelyiségre vonatkozó igényéről – legkésőbb a kisajátítási tárgyaláson – lemond; a helyiségben gyakorolt tevékenységét – a kisajátítási tárgyaláson tett nyilatkozata szerint – tovább nem folytatja; tulajdonában (kezelésében, használatában) olyan más, nem lakás céljára szolgáló helyiség van, amely megfelelő a tevékenység folytatására. * Ha a kisajátított épületben lévő lakást, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiséget nem a tulajdonos használja, és a törvény alapján cserelakást vagy cserehelyiséget nem kell adni, a használó részére pénzbeli kártalanítás jár.
Egyéb jogok megszűnéséért járó kártalanítás
A törvény meghatározza továbbá az egyes jogok (vagyonkezelői jog, földhasználati jog, haszonélvezeti jog) megszűnéséért járó kártalanítás megállapításának szabályait is. Ezeket azonban itt – terjedelmi okokból – nem részletezzük.
A kártalanításra vonatkozó egyéb szabályok
Nem természetes személyek kártalanítása
Ha a kisajátítás nem természetes személy, hanem jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező gazdálkodó szervezet, egyéni vállalkozó vagy mezőgazdasági őstermelő vállalkozás céljára használt ingatlanát érinti, meg kell téríteni a kisajátítás következtében szükséges üzemátszervezés, üzemáttelepítés és költözködés költségét; a kisajátítás által okozott kárt (például termeléskiesés, a tevékenységnek a kisajátítási eljárás miatti szüneteléséből adódó bevételkiesés, többletköltségek), illetve egyéb fizetési kötelezettségeket.
Értékveszteség
Természetesen a kisajátítással kapcsolatos értékveszteséget is meg kell téríteni. Értékveszteségként kell megtéríteni különösen a mezőgazdasági művelés alatt álló ingatlan esetében a lábon álló és függő termés értékét, ha az a birtokbaadás időpontjában már megállapítható, ennek hiányában a folyó gazdasági év várható termésének értékét; erdő esetében a lábon álló faállomány értékét; az ingatlan egy részének kisajátítása esetén a visszamaradt ingatlanrész értékének csökkenését.
(A lábon álló és függő termés értékéből, illetőleg a folyó gazdasági év várható termésének értékéből le kell vonni az elmaradt mezőgazdasági munkák költségét.)
Költségek megtérítése
A kisajátítással kapcsolatos költségként meg kell téríteni mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló ingatlan esetében a folyó gazdasági évben elvégzett mező- és erdőgazdasági munkák költségét és az egyéb ráfordítások költségét; a kisajátított épületben levő lakás (nem lakás céljára szolgáló helyiség) és a cserelakás (cserehelyiség) bérleti díja közötti ötévi különbözetet; az egyéb, indokolt és igazolt költségeket.
A kártalanítás kötelezettje
A kártalanítás megfizetésére a kisajátítással tulajdont szerző kisajátítást kérő állam, helyi önkormányzat, illetve harmadik személy köteles. A kártalanítási összeget főszabályként egy összegben kell megfizetni, a kifizetés a kártalanításra jogosult számláját vezető pénzintézet útján történik. A kisajátítást kérő a kifizetési kötelezettségét akkor teljesíti, amikor a számláját vezető pénzintézet a számlát a kártalanítás összegével megterheli. A kártalanítási összeg a kisajátítási határozat jogerőre emelkedésével esedékes, ettől az időponttól kezdődően természetesen jár a késedelmi kamat is. (Ha a kisajátítani kért ingatlan birtokbaadása a határozat jogerőre emelkedése előtt megtörtént, a késedelmi kamat is a birtokbaadás napjától jár.)
Kisajátítási eljárás
A kisajátítás közhatalmi beavatkozás a tulajdoni viszonyokba, így az csak hatósági eljárás eredménye lehet. Ilyen módon garantálható leginkább a tulajdonos lehető legnagyobb védelme az önkényes vagy visszaélésszerű tulajdonelvonással szemben. A kisajátítási eljárást az ingatlan fekvése szerint illetékes megyei, fővárosi közigazgatási hivatal folytatja le.
Ügyfelek
A kisajátítási eljárásban ügyfélnek minősül:
– a kisajátítást kérő,
– az állam, illetve az önkormányzat tulajdonszerzésével járó, harmadik személy által indított eljárásban az állami tulajdonosi jogokat gyakorló szervezet, illetve a kisajátítással tulajdont szerző önkormányzat,
– a kártalanításra jogosult tulajdonos, vagyonkezelő,
– mindaz az ingatlan-nyilvántartásból kitűnő egyéb jogosult, akinek az ingatlanra vonatkozó jogát a kisajátítás érinti, ideértve az ingatlan-nyilvántartásba még be nem jegyzett, de széljegyzetként már feltüntetett jogszerzőt is, továbbá
– mindazon ingatlan-nyilvántartáson kívüli egyéb jogosult, akinek az ingatlanra vonatkozó jogát a kisajátítás érinti.
Ügygondnok, hatósági közvetítő
Mint minden más közigazgatási eljárásban, az olyan tulajdonos vagy más kártalanításra jogosult részére, aki ismeretlen helyen tartózkodik, vagy nem tud az ügyben önállóan eljárni – ha nincs törvényes képviselője vagy meghatalmazottja –, a gyámhatóság ügygondnokot rendel ki. Az ügyfeleket az eljárás megindításáról postai úton kell értesíteni. Nagyszámú ügyfelet érintő kisajátítás esetén hatósági közvetítő vehető igénybe.
Eljárás lefolytatása iránti kérelem
Az eljárás kérelemre indul, melyet a kisajátítást kérő nyújt be. A kérelemben meg kell jelölni a kisajátítás célját, a célban megjelölt tevékenység vagy beruházás megkezdésének határidejét, illetve ütemezését.
Kártalanítási összeg letétbe helyezése
A kártalanítási összeget bírósági letétbe kell helyezni, ha * a kártalanításra jogosult személye bizonytalan, * a kártalanításra jogosult a kártalanítási összeget nem veszi át, * a kártalanításra jogosultak között a jogosultság vagy az összeg felosztása kérdésében vita van, és a felek e miatt a bírósághoz fordultak, * az ingatlant terhelő valamely követelés vitás, * sorrendi tárgyalás tartása szükséges, * a kártalanításra jogosult lakóhelye (székhelye) ismeretlen; a kisajátítási határozatot azonban ilyen esetben is közölni kell a kártalanításra jogosult képviseletére az államigazgatási hatóság által kirendelt ügygondnokkal.
Tárgyalás
Tárgyalás kitűzése
Amennyiben a kérelem és mellékletei megfelelnek a törvényi feltételeknek, a hatóság kitűzi a tárgyalást. A közigazgatási hivatal a tárgyalás kitűzésével egyidejűleg tájékoztatja az ügyfeleket arról, hogy az ingatlanra milyen közérdekű célra kértek kisajátítást, és a kisajátítási terv észrevételezés céljából hol és mikor tekinthető meg, továbbá a kártalanításra vonatkozó szakvélemény elkészítése céljából igazságügyi szakértőt rendel ki, és meghatározza a szakvélemény elkészítésének határidejét.
A tárgyalásra a szakértőt meg kell idézni. A szakértő a szakvéleményt a külön jogszabályban meghatározott szerkezetben és adattartalommal, a mérlegelés módszerének és a figyelembe vett szempontoknak a bemutatásával köteles elkészíteni. A közigazgatási hivatal a szakértő szakvéleményének megérkezéséig indokolt esetben az eljárást felfüggesztheti.
Tárgyalás mellőzése, egyezség
Nincs szükség tárgyalás kitűzésére, illetőleg a kitűzött tárgyalás megtartására, ha a kisajátítást kérő csatolja a kisajátítási kártalanítás tárgyában kötött egyezségről szóló okiratot, és az egyezséget a közigazgatási hivatal jogszerűnek tartja.
Tárgyalás lefolytatása
A kisajátítási tárgyaláson ismertetni kell a kártalanításra vonatkozó szakvéleményt, és meg kell vitatni az ügyfelek által a kisajátítási tervre, továbbá a szakvéleményre tett észrevételeket. A közigazgatási hivatal és az ügyfelek is kérhetik a szakértői vélemény kiegészítését.
(Ha a lakások, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiségek használóinak elhelyezéséről a lakásügyi, illetve az elhelyező hatóságnak kell határoznia, annak legkésőbb a tárgyaláson nyilatkoznia kell az elhelyezés módjáról; ettől a nyilatkozatától egyoldalúan nem térhet el.)
Határozathozatal
A közigazgatási hivatal a kisajátítás tárgyában a törvényben meghatározott célok és feltételek fennállásának vizsgálata, illetve szempontok mérlegelése alapján dönt. A vizsgálat kiterjed arra is, hogy fennállnak-e a kisajátítás törvényben meghatározott egyéb feltételei. (A kisajátítás feltételeinek elbírálása során a közigazgatási hivatal köteles megvizsgálni azt is, hogy biztosítható-e a kisajátítani kért épületben levő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek használóinak megfelelő időn belül való elhelyezése.) A meghatározott célok és feltételek fennállásának hiányában a kérelmet természetesen el kell utasítani.
Kérelemnek helyt adó határozat
A közigazgatási hivatalnak a kérelemnek helyt adó határozatában külön kell rendelkeznie arról, hogy a kisajátított ingatlanért, az ingatlanra vonatkozóan más személyt megillető jogok megszűnéséért és a jogok megszűnése miatt keletkezett kárért, továbbá a kisajátítással kapcsolatos értékveszteségért és költségekért milyen összegű kártalanítást állapít meg. Rendelkeznie kell továbbá a kártalanítás megfizetésének határidejéről is.
Ha a kisajátított ingatlanra végrehajtási jog van bejegyezve, a közigazgatási hivatal a határozatát megküldi az illetékes bírósági végrehajtónak is, aki megteszi a bírósági végrehajtásról szóló törvény szerint szükséges intézkedéseket. Ha a kisajátított, végrehajtási joggal nem terhelt ingatlant – ide nem értve az olyan tulajdonos által használt lakást, akinek nincs ugyanazon településen vagy attól legfeljebb 50 kilométerre másik beköltözhető lakása – a kártalanítási összeget meghaladó, lejárt esedékességű, elismert vagy végrehajtható követelés terheli, a közigazgatási hivatal határozatában csak a kártalanítás összegét állapítja meg. Ilyen esetben az összeg felosztásáról bármely ügyfél kérelmére – a bírósági végrehajtásról szóló törvény szabályainak alkalmazásával – a közigazgatási hivatal székhelye szerint illetékes bíróság gondoskodik.
Ha a kisajátított ingatlanért járó kártalanítás és a csereingatlan értéke különböző, a tulajdonost a határozatban kötelezni kell a különbözet megtérítésére, illetőleg rendelkezni kell arról, hogy a kisajátítást kérő különbözetképpen milyen összegű pénzbeli kártalanítást köteles fizetni.
Egyezség jóváhagyása
Ha a kisajátítást kérő és a többi ügyfél a kártalanítás tárgyában egyezséget kötött, és az a szakértői véleménnyel összhangban van, megfelel a jogszabályi feltételeknek, a közigazgatási hivatal az általa is jóváhagyott egyezséget határozatába foglalja. Az egyezség jóváhagyásának megtagadása esetén a közigazgatási hivatal határozatot hoz a kártalanítás megállapításáról.
A közigazgatási hivatal által jóváhagyott egyezséget a Polgári Törvénykönyv szerződési nyilatkozatok megtámadására vonatkozó szabályai szerint lehet megtámadni.
A jogerős határozat megküldése, értesítés
A határozat jogerőre emelkedése után a határozat és a kisajátítási terv egy-egy példányát – a jogerőre utaló feljegyzéssel ellátva - az ingatlanügyi hatóság és a kisajátítást kérő, valamint az állami, önkormányzati tulajdonosi jogokat gyakorló szerv részére meg kell küldeni. A határozat jogerőre emelkedéséről a többi ügyfelet is értesíteni kell. Az adó helyesbítése, illetőleg kivetése céljából az illetékes helyi adóhatóságnak is meg kell küldeni.
Jogorvoslat
A közigazgatási hivatal kisajátítási határozata ellen közigazgatási úton fellebbezésnek helye nincs, csak a határozat bírósági felülvizsgálatát lehet kérni. A kisajátítási határozat bírósági felülvizsgálata során a polgári perrendtartásról szóló törvény rendelkezéseit a kisajátítási törvényben megfogalmazott eltérésekkel kell alkalmazni.
Előmunkálatok
A kisajátítás előtt az ingatlanon előmunkálatot csak különösen indokolt esetekben, az ingatlan rendeltetésszerű használatát a lehető legkevésbé korlátozva lehet végezni. Az előmunkálatok célja a kisajátítás előkészítése érdekében szükséges mérések, vizsgálatok elvégzése lehet. Amennyiben az ingatlan kisajátítására nem kerül sor, az előmunkálatok végzésére jogosult köteles az ingatlant a rendeltetésszerű használatra alkalmassá tenni. * A kisajátításhoz szükséges előmunkálatokra engedélyt kell kérni a közigazgatási hivataltól. Az előmunkálatok engedélyezése iránt a kisajátítást kérő és az előmunkálatokat végző szerv együttesen köteles a kérelem előterjesztésére. A kérelemben meg kell jelölni az ingatlan adatait, a tulajdonos, a használó, az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett egyéb jogosult lakáscímét (telephelyét), az elvégezni kívánt előmunkálatokat és a kisajátítás célját. A kérelemben be kell mutatni azokat az adatokat és körülményeket, valamint csatolni kell azokat a dokumentumokat, amelyek a kisajátítás feltételeinek fennállását valószínűsítik, és az előmunkálatok végzésének szükségességét indokolják. * Az engedélyezés során a közigazgatási hivatal megvizsgálja, hogy kisajátítás feltételeinek fennállása a rendelkezésre álló adatok alapján valószínűsíthető-e, és annak érdekében az adott ingatlanon az adott előmunkálat elvégzése indokolt-e, illetve az az ingatlan rendeltetésszerű használatát milyen mértékben korlátozza. Ennek érdekében az ingatlan tulajdonosát (használóját) meghallgathatja. Az engedélyezésről szóló határozatot meg kell küldeni az ingatlan tulajdonosának, használójának és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett egyéb jogosultnak. * Ha az előmunkálatok engedélyezésekor azok megkezdésének időpontja megállapítható, azt a kérelemnek helyt adó határozatban kell megjelölni. Egyébként az előmunkálatokat végző szerv az előmunkálatok megkezdése előtt legalább tizenöt nappal köteles a kezdés időpontját a közigazgatási hivatalhoz bejelenteni. A közigazgatási hivatal az előmunkálatok megkezdésének időpontja előtt legalább három munkanappal az érdekelteket az előmunkálatokról és azok megkezdésének időpontjáról írásban értesíti. * Az ingatlan tulajdonosa (vagyonkezelője, használója) köteles tűrni, hogy az engedélyezett előmunkálatokat elvégezzék, az ezzel okozott kár megtérítéséért a kisajátítást kérő és az előmunkálatokat végző egyetemlegesen felelős. * A közigazgatási hivatal az előmunkálatokat engedélyező határozatában a kisajátítást kérő kérelmére – a kártalanításra vonatkozó szakvélemény elkészítése céljából – szakértőt rendel ki. * Az előmunkálati engedélyben meghatározott munkálatok során okozott, illetve azzal összefüggésben keletkezett károkért járó kártalanítást – a kisajátítási kártalanítás szabályainak alkalmazásával – a közigazgatási hivatal állapítja meg.
Végrehajtás
Főszabály szerint a kisajátított ingatlant a jogerős kisajátítási határozatban megjelölt időpontban kell birtokba adni, feltéve hogy a kártalanítási összeget megfizették vagy a csereingatlant birtokba adták. A birtokbaadás a közigazgatási hivatal feladata. Kivétel ez alól, ha a kisajátított ingatlan mezőgazdasági művelés alatt áll, a birtokbaadásra közvetlenül a termés betakarítása előtti időpontot csak kivételesen, sürgős szükség esetében szabad megjelölni, és a körülményekhez képest ilyenkor is lehetővé kell tenni, hogy a föld használója (tulajdonosa) a termést betakaríthassa. Ezenkívül, ha a kisajátított épület használója részére cserelakást (cserehelyiséget) kell biztosítani, a birtokbaadás időpontját úgy kell megjelölni, hogy arra csak a használó megfelelő elhelyezése után kerüljön sor.
A csereingatlan birtokbaadását a csereingatlan fekvése szerinti közigazgatási hivatal rendeli el.
Tilalom
A kisajátítást kérő távollétében az ingatlant nem lehet birtokba adni. Más ügyfelek távolmaradása azonban a birtokbaadást nem akadályozza, és erre az ügyfelet a határozatban figyelmeztetni kell.
Jegyzőkönyv
A birtokbaadásról jegyzőkönyvet kell felvenni. A jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell a birtokbaadás tényét, továbbá az ingatlanon és tartozékaiban a kártalanításra vonatkozó szakvélemény elkészítését követően bekövetkezett változásokat. A kisajátítást kérő részére kell megküldeni a jegyzőkönyv egy példányát.
A kisajátítás meghiúsulása
A kisajátított ingatlan csak a kérelemben megjelölt célra használható fel. A kisajátítást kérőnek az ingatlant a kisajátítási határozatban meghatározott határidőn belül a kisajátítás céljára fel kell használnia, és a kisajátítási cél szerinti használatot a kisajátítási határozatban előírt időtartamig biztosítania kell. Amennyiben a kisajátítás célja ezen az időtartamon belül nem valósul meg, az ingatlan korábbi tulajdonosát visszavásárlási jog illeti meg. Az ingatlan korábbi tulajdonosának jogutód nélküli megszűnése esetén, vagy ha a korábbi tulajdonos (vagy annak jogutódja) a visszavásárlási jogról lemond, a visszavásárlási jog az állam, illetve az ingatlan fekvése szerinti önkormányzat tulajdonosi jogainak gyakorlóját illeti meg.
Tulajdonváltozás átvezetése az ingatlan-nyilvántartásba
A tulajdonváltozást az ingatlanügyi hatóság a jogerős kisajátítási határozat vagy – a kisajátítási tervben szereplő ingatlan adásvétel útján történő megszerzése esetén – kérelem és adásvételi szerződés alapján vezeti át az ingatlan-nyilvántartáson.