A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint az építkezés adott esetben tulajdonjogot keletkeztet az építkező javára. Ilyenkor úgynevezett eredeti tulajdonszerzésről van szó, ami azt jelenti, hogy a tulajdonos nem valakitől származtatja a tulajdonjogát (mint például az adásvételnél a vevő az eladótól), hanem a tulajdonjog mások jogaitól függetlenül, ilyen jogra tekintet nélkül keletkezik.
A polgári jogban általános szabályként érvényesül az edificium solo cedit elve, vagyis az építmény tulajdonjoga a telektulajdonost illeti meg. A Ptk. több helyen áttöri azonban ezt a szabályt, s lehetőséget teremt arra, hogy az építkező tulajdonjogot szerezzen az építményen, sőt, akár a telken is.
Túlépítés
Ha a tulajdonos jóhiszeműen földjének határain túl építkezett, a szomszéd – választása szerint – követelheti, hogy a túlépítő
– a beépített rész használatáért és a beépítéssel okozott értékcsökkenésért adjon kártalanítást,
– a beépített részt vásárolja meg, ha a föld megosztható, vagy
– az egész földet vásárolja meg.
A szomszéd az egész földjének megvásárlását akkor követelheti a túlépítőtől, ha
– a föld fennmaradó része a túlépítés következtében használhatatlanná válik, illetve
– a földdel kapcsolatos valamely jog vagy foglalkozás gyakorlása a túlépítés következtében lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik.
Ha a túlépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a szomszéd a túlépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a túlépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást, a szomszéd a fentieken kívül – választása szerint – követelheti, hogy a túlépítő
– saját földjét és az épületet a gazdagodás megtérítése ellenében bocsássa tulajdonába, vagy
– az épületet bontsa le.
A szomszéd az épület lebontását akkor követelheti, ha ez az okszerű gazdálkodás követelményeivel nem ellenkezik. A lebontás és az eredeti állapot helyreállításának költségei a túlépítőt terhelik, megilleti azonban a beépített anyag elvitelének a joga.
A bíróság a túlépítés következményeit a szomszéd választásától eltérően is megállapíthatja; nem alkalmazhat azonban olyan megoldást, amely ellen mindkét fél tiltakozik.
Túlépítéssel kapcsolatos jogvitában a telekalakítási engedély megléte olyan előkérdés, amely nélkül az ügy érdemben nem bírálható el.
A túlépítés szabályainak megfelelő alkalmazása a telekvitákkal kapcsolatos esetleges kerítésáthelyezésnél is figyelembe jöhet.
Beépítés
Ha valaki idegen anyaggal saját földjére vagy a használatában álló földre épít, beépítéssel megszerzi az anyag tulajdonjogát, de az anyag értékét köteles megtéríteni.
Ráépítés
Ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, idegen földre épít, az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, köteles azonban gazdagodását a ráépítőnek megfizetni. A bíróság a földtulajdonos kérelmére a ráépítőt kötelezheti a földnek, illetőleg – ha a föld megosztható - a föld megfelelő részének a megvásárlására.
A ráépítő szerzi meg azonban a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg; ebben az esetben a ráépítőt a földön használati jog illeti meg.
A félkész lakóépület használatát lehetővé tevő befejező munkák elvégzése, melléképületek emelése tulajdonjogot keletkeztető beruházás.
Rosszhiszeműség
A ráépítő tulajdonszerzésére vonatkozó szabályokat nem lehet alkalmazni, ha a ráépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a földtulajdonos a ráépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást. Kizárja a ráépítés szabályainak alkalmazását, ha a földtulajdonos csak tulajdonjoga változatlanul hagyásával járult hozzá az építési kölcsön felvételéhez.
Önmagában annak tudata, hogy az ingatlan más személy tulajdonában áll, a ráépítőt nem teszi rosszhiszeművé.
Közös tulajdon keletkezése
Ha valaki a más tulajdonában levő épületet bővíti, ahhoz hozzáépít vagy azt átépíti, vagy ha az idegen földön már épület áll, a ráépítéssel – a felek eltérő megállapodása hiányában – közös tulajdon keletkezik. A ráépítő tulajdoni hányadát az egész ingatlan értékéből a ráépített részre eső érték aránya alapján kell megállapítani. Ha a ráépítés (hozzáépítés) folytán közös tulajdon keletkezik, az egyes tulajdoni hányadok mértékének a megállapításánál azt kell vizsgálni, hogy a ráépítéskor milyen összeget tett ki az egész ingatlan és a ráépített (hozzáépített) rész értéke.
A tulajdoni hányadok módosulása
A közös tulajdoni hányad módosulását eredményezheti, ha az egyik tulajdonostárs ráépít a közös tulajdonban levő földre, illetve a közös tulajdonban levő épületet bővíti, átépíti, ahhoz hozzáépít.
Közös építkezés
Láttuk, hogy a törvény szerint ráépítés akkor valósul meg, ha a ráépítő a saját anyagával épít a más tulajdonában álló, vagy a közös tulajdonú ingatlanon. Amennyiben viszont a tulajdonostársak megállapodtak az építkezés költségeinek közös viselésében, ráépítés akkor sem állapítható meg, ha a bekerülési költség végül magasabbnak bizonyult a tervezettnél.
Itt említjük meg, hogy a közös gazdálkodás eredményeként létrejött építmény tulajdonjogának megszerzésénél nem a ráépítésre, hanem a közös gazdálkodásra vonatkozó jogszabályok az irányadók; a szerzési arány megállapításával kell a jogvitát elbírálni.
Lemondás az elővásárlási jogról
Közös tulajdonú ingatlan esetén a tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg a tulajdonostársa tulajdoni hányadára. A joggyakorlat egységes abban a kérdésben, hogy az elővásárlási jogról való lemondás nem értelmezhető a ráépítő tulajdonostárs – a tulajdoni arány módosítása iránti igényéről történő – lemondásaként.
Engedélyek
A ráépítéssel való tulajdonszerzésnek az a feltétele, hogy az építmény tartós fennmaradásra alkalmas legyen, és az építtető az építmény létesítéséhez szükséges engedélyeket beszerezze.
Önmagában a polgármesteri hivatal szakigazgatási szerve által kiadott építési, használatbavételi engedély alapján azonban a ráépítéssel való tulajdonszerzés nem állapítható meg.
Mit hisz a ráépítő?
A ráépítő rosszhiszeműsége akkor állapítható meg, ha tudja, vagy a körülményekből tudnia kell, hogy az építkezésre nem jogosult. Ellenkező esetben jóhiszeműségről beszélünk. Ennek illusztrálására álljon itt a következő jogeset: * A peres felek lakáscsere-szerződést kötöttek. Megállapodtak abban, hogy az alperesek tulajdonában álló félkész családi ház a felperesek tulajdonába kerül, míg a felperesek tulajdonában álló házas ingatlan az alperesek tulajdona lesz. A szerződésnek megfelelően a felperesek beköltöztek az ingatlanba. Mindkét ingatlant jelentős kölcsöntartozás terhelte, melynek biztosítására a hitelintézet javára az ingatlan-nyilvántartásban jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom volt bejegyezve. A csereszerződés kötését követően azonban a hitelintézet a felekkel közölte, hogy a szerződést nem hagyja jóvá. * Időközben a felek a birtokba vett ingatlanokon jelentős beruházást végeztek, ami ellen a tulajdonosok nem tiltakoztak. Megállapodtak, hogy a tartozásokat kölcsönösen kiegyenlítik. * Később azonban a felperesek felszólították az alpereseket, hogy a hátralékos tartozást egyenlítsék ki, ellenkező esetben az ingatlant hagyják el. Miután az alperesek erre nem voltak hajlandók, a felperesek módosított keresetükben kérték, hogy a bíróság állapítsa meg a lakáscsere-szerződés érvénytelenségét a hielezői jóváhagyás hiánya miatt. Kérték továbbá az alperesek kötelezését a tulajdonukban ingatlan elhagyására, és használati díjat igényeltek. * Az alperesek a szerződés érvénytelensége iránti kereset teljesítését nem ellenezték. Hivatkoztak azonban arra, hogy jóhiszeműen végzett beruházásaik folytán ráépítés jogcímén a felperesi ingatlanon közös tulajdon keletkezett. Annak megállapítását kérték, hogy az ingatlan 700/1000 tulajdoni illetőségét ráépítés jogcímén megszerezték, ezért a lakás elhagyására nem kötelezhetők. * Miután az nem volt vitás, hogy az alperesek a felperesek tulajdonában álló épületen átalakítási és korszerűsítési munkákat végeztek – ezen munkáknak az ingatlan forgalmiérték-növekedésére gyakorolt és a szakértő által megállapított hatása sem volt vitatott –, kizárólag abban a kérdésben kellett a Legfelsőbb Bíróságnak állást foglalnia, hogy alkalmazni lehet-e a ráépítő tulajdonszerzésére vonatkozó szabályokat, vagy fennállnak-e azok a körülmények, melyek az alperesek tulajdonszerzését kizárják. * Az alperesek nem azért voltak rosszhiszemű ráépítők, mert tudták, hogy az ingatlan nem a tulajdonuk, és az építkezésre addig nem jogosultak, amíg a felperesekkel nem kötnek adásvételi szerződést. A ráépítés alapvető feltétele az, hogy az építkezés más tulajdonában lévő épületen történjen. Önmagában annak tudata, hogy az ingatlan más személy tulajdonában áll, a ráépítőt nem teszi rosszhiszeművé. A ráépítő rosszhiszeműsége akkor állapítható meg, ha tudja, vagy a körülményekből tudnia kell, hogy az építkezésre nem jogosult. Az alperesek érvénytelen, illetve létre sem jött szerződés alapján tekintették magukat jogosultnak az építési munkák elvégzésére. E feltevésüket megerősítette az, hogy az ingatlant birtokba vették, és a felperesek is ígéretet tettek arra, hogy a későbbiekben érvényes adásvételi szerződést kötnek. Az alperesek az ingatlan vételárát kiegyenlítették, és jelentős összegű OTP-tartozást is megfizettek. Ezekből a körülményekből arra kell következtetni, hogy az alperesek az ingatlan leendő tulajdonosainak tekintették magukat, olyan személyeknek, akiknek birtoklása végleges. Ezek a körülmények pedig azt támasztják alá, hogy az alperesek jóhiszemű ráépítők voltak. * A rosszhiszemű ráépítővel azonosan kell megítélni azt a ráépítőt is, akinek az építkezése ellen a földtulajdonos olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást. E vonatkozásban a felperesek nem bizonyították, hogy a több év alatt elvégzett építkezési munkák ellen tiltakoztak volna. * Az alperesek ráépítés jogcímén tehát megszerezték a felperesek tulajdonában álló ingatlan bizonyos tulajdoni illetőségét.
Építkezés élettársi kapcsolatban
Élettársi kapcsolat fennállása alatt szerzett közös vagyon (ingatlan) megosztásánál nem a ráépítésre, hanem az élettársi közös vagyon megosztására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
A különvagyoni ingatlanra fordított közös beruházások jogi sorsának rendezésénél nem a ráépítésre, hanem a házastársi közös vagyon megosztására vonatkozó családjogi szabályok az irányadók.
Ráépítési igény elbírálásánál általában az építkezés befejezésekori érték az irányadó. Ha azonban az építkezést követően a rendezésre csak jelentős idő elteltével – évtizedek múltán – kerül sor, és ez alatt az idő alatt az építő – bentlakó – tulajdonostárs használja kizárólag az építményt, amelynek értéke elhasználódása következtében a telekértékhez képest jelentősen csökken, helye lehet az általános elvektől való eltérésnek.
Megtérítés
Ha a ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, köteles annak forgalmi értékét a földtulajdonosnak megtéríteni; ha pedig a ráépítő földhasználati jogot szerzett, a föld használatáért köteles ellenértéket fizetni. Ha a ráépítő nem szerzi meg az egész föld tulajdonjogát, a ráépítéssel okozott értékcsökkenésért is köteles a földtulajdonosnak kártalanítást fizetni.
A ráépítés által történt tulajdonszerzés vagy földhasználati jogszerzés folytán fizetendő térítés összegét, továbbá ha a bíróság a ráépítőt a föld megváltására kötelezi, az ellenértéket az elszámolás (ítélethozatal) időpontjában irányadó forgalmi érték alapján kell meghatározni.
A felek megállapodása
A Legfelsőbb Bíróság Pk. 7. számú kollégiumi állásfoglalása szerint a ráépítés jogkövetkezményeit nem lehet alkalmazni, ha a felek a ráépítéssel kapcsolatban a tulajdon rendezése kérdésében eltérően állapodnak meg.
A föld értékének lényeges meghaladása
A hivatkozott állásfoglalás kimondja azt is, hogy jóhiszemű ráépítés esetén, ha az épület értéke lényegesen meghaladja a föld, illetve megfelelő részének értékét, akkor lehet megállapítani, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonát szerezte meg, ha ezt a földtulajdonos kéri, vagy ebben a felek írásban megállapodtak, illetőleg a ráépítő ilyen tartalmú kérelmének a teljesítéséhez a földtulajdonos a perben hozzájárult.
Mit jelent az építkezés?
A ráépítést eredményező építkezésnek minősül a bővítés, a hozzáépítés, az átépítés, a beépített ingatlanon újabb épület létesítése. Nem lehet közös tulajdont keletkeztető építkezésnek tekinteni az épület szerkezetét nem érintő karbantartási, korszerűsítési, felújítási és más építési munkát. A tartós értéknövekedést nem jelentő karbantartási, javítási, kisebb felújítási munkák a házastársak vagyoni viszonyai körében sem eredményeznek tulajdonjogot, csupán a közös beruházás arányos részének megtérítésére vezető igényt.
Az építkezés egyébként az egyéb törvényes feltételek megléte esetén és a felek megállapodásának hiányában – az épület (épületrész) rendeltetésétől függetlenül keletkeztet közös tulajdont.
A túlépítés szabályainak alkalmazása
A ráépítésre a törvényben nem szabályozott kérdésekben a túlépítésre vonatkozó előírásokat kell megfelelően alkalmazni.
A szülők ingatlanának bővítése
Főleg a korábbi időkben gyakori volt, hogy a kétgenerációs együttlakást biztosító, nagycsaládos közösségekben a "kinőtt" családi ház bővítésével biztosítják az önállósuló gyermekek lakhatását. Ez jelenti a családból kiszakadó, önállósuló fiatalok lakásmegoldását mindaddig, amíg a saját otthon megteremtésének nem nyíltak meg a lehetőségei. Ezekben a nagycsaládokban etikai norma, hogy az így létrehozott, teljes összefogással megvalósított bővítmény a szülők tulajdonában marad, de annak tényleges használata a soron következő házasulandó gyermekre szállt át, aki ugyancsak a szülőkkel közösen gazdálkodva teremtette elő az önálló otthonteremtés, és így az elszakadás anyagi feltételeit. * A gyermekek és a velük együtt építkező tulajdonos szülők ilyen esetekben olyan szülői vagyonszaporulatnak tekintik a bővítményt, amely alapja és kiindulópontja lesz minden gyermek önállósodásának. Ilyenkor a bővítmény létrehozásának időpontjában a felek egyező akaratelhatározása és megállapodása az, hogy a felperesek a szülőkkel közös beruházásaik alapján a szülői tulajdonból ráépítésre alapított szerzésre hivatkozással nem lépnek fel tulajdoni igénnyel