Az előszerződés

Az előszerződés fogalma

Az előszerződéssel a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek. Az ilyen megegyezés tehát szerződéskötési kötelezettséget keletkeztet, melynek alapja azonban nem egy jogszabályi rendelkezés, hanem a felek megállapodása. Jogszabály előszerződés kötését is kötelezővé teheti.

A megállapodás előszerződésnek azonban csak akkor minősül, ha belőle egyértelműen kitűnik a felek későbbi időpontra vonatkozó szerződéskötési akarata. Abban az esetben tehát, amikor a megállapodás a szerződésre vonatkozó valamennyi lényeges tartalmi elemet tartalmaz, azt szerződésnek kell tekinteni, annak ellenére, hogy a felek előszerződésnek nevezik.

A későbbi időpontnak nem kell dátum szerint meghatározottnak lennie. A végleges szerződés megkötésének időpontja meghatározható oly módon is, hogy azt a felek valamely jövőbeni esemény bekövetkeztéhez kötik (BH 1999/159).

Az előszerződés alakja és tartalma

Az előszerződést a törvény szerint a megkötendő szerződésre előírt alakban kell megkötni. A jogszabály nem részletezi azt, hogy az előszerződésnek milyen legyen a tartalma, azt a felek szabadon állapíthatják meg, sőt még a megkötés feltételeit sem tartalmazza. Ennek következtében a felek bármilyen szerződéstípushoz kötődően előszerződést köthetnek "az előírt alakban".

Az általános szabályoknak megfelelően az előszerződés létrejöhet

– szóban,

– írásban,

– ráutaló magatartással.

Ingatlan adásvételére, ajándékozására, a tartási és életjáradéki szerződésekre vonatkozóan tehát kötelező az írásbeliség. Ezeken kívül azonban más esetekben is szokásos (sőt kívánatos is) az írásba foglalás, hiszen egyébként komoly bizonyítási gondok keletkezhetnek, ha érvényesíteni szeretnénk az előszerződéshez fűződő jogokat.

Ezek szerint tehát az előszerződés érvényesen létrejöhet bármely nevesített vagy nem nevesített szerződés vonatkozásában és akkor is, ha még a majdan megkötendő megállapodás valamennyi lényeges pontjára sem tér ki.

A törvény szerződésekre vonatkozó általános szabályai természetesen az előszerződés tekintetében is megfelelően irányadók.

Például:

– a felek az előszerződés megkötésénél is kötelesek együttműködni, és figyelemmel kell lenniük egymás jogos érdekeire,

– az előszerződés is lehet semmis vagy megtámadható [semmis az előszerződés például, ha jogszabályba ütközik, jogszabály megkerülésével kötötték (kivéve ha jogszabály más jogkövetkezményt fűz), nyilvánvalóan jó erkölcsbe ütközik, színlelt szerződés kötésére vállal kötelezettséget],

– az előszerződést is meg lehet kötni más személy (képviselő) útján,

– ha a jogszabály kivételt nem tesz, a felek közös megegyezéssel, egyezséggel az előszerződés tartalmát is módosíthatják, illetve megváltoztathatják kötelezettségvállalásuk jogcímét.

Az előszerződés teljesítése

Az érvényes előszerződés alapján bármelyik fél jogosult a teljesítés követelésére, azaz arra, hogy vele a másik fél a végleges szerződést megkösse. A végleges szerződésből fakadó szolgáltatást azonban nem igényelheti. Az előszerződés tartalmától függően a végleges szerződés létrejötte a felek ráutaló magatartása alapján is megállapítható.

Az előszerződés biztosítékai

A leggyakoribb az, hogy a felek között foglaló kerül átadásra, a később megkötendő, végleges szerződés biztosítékaként. Súlyos hiba azonban, ha a foglaló csak úgy kerül átadásra, hogy az átvevő "elismeri" annak átvételét, mivel ebben az esetben a jogügylet érvénytelen, hiszen a Polgári Törvénykönyv szerint foglalót adni a szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül lehet.

Ha a végleges szerződés még nem köthető meg, akkor a foglalót az előszerződés megkötésekor is alkalmazni lehet (hiszen az előszerződés is szerződés). Ilyen esetekben azonban kellő körültekintéssel kell eljárni. (A vételár, a szerződéskötés időpontja, a szerződés tárgya és a teljesítés körülményei, a szerződést kötő felek megjelölése aligha mellőzhető.)

Annak sincs akadálya, hogy az előszerződésben is szerepeljenek az egyéb szerződést biztosító mellékkötelezettségek. Például

– kötbér,

– bankgarancia,

– jogvesztés kikötése,

– zálog,

– óvadék,

– kezesség.

A szerződéskötés kikényszerítése

Az előszerződésnek éppen az a lényege, hogy a szerződéskötés elmaradása esetén a szerződést a bíróság létrehozhatja. A szerződés bíróság általi létrehozására azonban csak az érintett felek kérelmére és akkor van lehetőség, ha

– a végleges szerződés megkötését az egyikük megtagadta vagy

– a felek annak tartalmát illetően nem jutottak megegyezésre.

Ilyenkor a végleges szerződés tartalmát a bíróság állapítja meg.

A szerződéses tartalom meghatározásánál a bíróság jogosult a végleges szerződésbe olyan kikötéseket is belefoglalni, amelyekről az előszerződés nem rendelkezik. Így járhat el például akkor is, ha ez a Polgári Törvénykönyv értelmében lényeges kérdésnek minősül, de arról az előszerződés nem rendelkezik, feltéve, hogy az (a felek és a nemzetgazdaság érdekeit is figyelembe véve)

– a korábbi tárgyalások,

– esetleges megállapodások, továbbá

– az eset összes körülményének mérlegelésével meghatározható.

A bíróság kivételesen jogosult az előszerződésben szereplő feltételektől eltérő kikötések megfogalmazására is, amennyiben ezt

– a nemzetgazdaság és

– a felek különös méltánylást érdemlő érdeke indokolja.

Ez a jog azonban csak addig a határig gyakorolható, amíg nem jár az előszerződésben megjelölt feltételek lényeges módosulásával. Ilyen lényeges módosulásnak tekinthető például

– az ellenszolgáltatásként megjelölt vételár nagyságrendjének,

– a teljesítés módjának megváltoztatása.

A szerződéskötés megtagadása

A szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy az előszerződés létrejötte után beállott körülmény folytán

– a szerződés teljesítésére nem képes, illetőleg

– a szerződés megkötése nemzetgazdasági érdeket sértene, vagy ha e körülmény alapján a szerződés megkötése után elállásnak, felmondásnak lenne helye.

A törvény tehát az előszerződésből keletkező szerződéskötési kötelezettség alól csak akkor ad felmentést, ha az abban foglalt feltételek együttesen állnak fenn.

Jogszerű tehát az elzárkózás, ha például egy építkezés céljára megvásárolni kívánt telek előszerződésének megkötése után megváltozik az ún. "besorolási övezet", és emiatt meghiúsul az eredetileg tervezett cél. Ilyen és hasonló külső körülmények esetén még a foglaló kellemetlen következményei sem érvényesülnek! Ugyanakkor, ha valamilyen belső ok miatt tagadja meg a szerződéskötést valamely fél, akkor az kikényszeríthető.

A szerződéskötés azonban a feltételek együttes fennállása esetén sem tagadható meg minden esetben jogszerűen. Nem tagadható meg a szerződéskötés például

– amikor a fél saját felróható magatartásával idézte elő azt a helyzetet, amely miatt a teljesítésre képtelen (ilyenkor azonban nem célszerű a szerződés megkötését kikényszeríteni, hanem helyesebb, ha a másik fél kártérítési igénnyel lép fel),

– amikor a megtagadás indoka olyan körülmény, amelynek elhárításáról az arra hivatkozónak kellett volna gondoskodnia.

Nincs helye a szerződés megtagadásának olyan okra alapítottan sem, amellyel már az előszerződés megkötésekor számolni kellett. Annak bizonyítása, hogy a szerződéskötés megtagadásának törvényi feltételei fennállnak, azt terheli, aki hivatkozik rá.

Példa a szerződéskötés jogszerű megtagadására

A peres felek között megállapodás jött létre arról, hogy a felperes, valamint házastársa megvásárolja az alperesek tulajdonában álló házas ingatlant. Ennek biztosítására foglalót is adtak. Az ezekről kiállított okiratot előszerződésnek nevezték, és a hátralékos vételár kifizetésének kötelezettségét a vevők házának eladásához kötötték. Az alperesek később felszólították a vevőket, hogy legkésőbb az általuk meghatározott időpontig kössék meg a végleges adásvételi szerződést. Arra azonban nem került sor, időközben ugyanis a felperes házastársa meghalt. Ezt követően a felperes az ügyletkötéstől elzárkózott, és keresetében a foglaló visszafizetése iránt támasztott igényt az alperesekkel szemben. Kérelmét arra alapította, hogy álláspontja szerint a végleges adásvételi szerződés meghiúsulása néhai férje halálára vezethető vissza, amelyért egyik fél sem felelős, így az adott foglaló visszajár.

Előadta, hogy a férjét váratlanul ért haláleset és az örökösökkel ennek folytán keletkezett közös tulajdon olyan új helyzet elé állította, amelyben körülményei az előszerződés megkötéséhez képest lényegesen megváltoztak. Kiemelte, hogy a teljesítési határidő lejártát saját házuk értékesítéséhez kötötték, így azzal nem esett késedelembe.

Abból kellett kiindulni, hogy néhai házastárs halála idején még sem a felek szerződésében meghatározott és a vevők házának eladásához kapcsolódó, sem pedig az alperesek felszólító levelében kitűzött teljesítési határidő nem járt le, így a vevők nem estek késedelembe, és egyéb módon sem szegtek szerződést. Ezért ilyen ok miatt a korábbiakban az előszerződés nem szűnhetett meg. A házastárs halála pedig a felperes számára olyan új jogi és élethelyzetet teremtett, amely jelentős kihatással volt az alperesekkel szemben vállalt kötelezettségeire. Megözvegyülése miatt lakásával és lakókörnyezetével kapcsolatos igényei megváltoztak, amelyek kielégítésére az alperesek előszerződéssel lekötött házas ingatlana nem bizonyult megfelelőnek. Ezenkívül az eladók is tudtak arról, hogy a vevők a vételi ügyletből származó fizetési kötelezettségüknek csak a saját házuk értékesítéséből származó pénz felhasználásával képesek eleget tenni. A haláleset miatt azonban ennek fele része hagyaték tárgyává vált, és az örökösök tulajdonába került, akik az előszerződésből jogelődjükre háruló kötelezettségek teljesítésétől elzárkóztak. Ebben a jogi helyzetben a felperes – az előszerződés alapján – csak az alperesek ingatlanának fele része megvásárlására lett volna kötelezhető. Ez viszont mindkét peres fél érdekeivel ellentétes volt. Ugyanakkor az alperesek az örökösöket a végleges szerződés megkötésére nem szólították fel, és tőlük az előszerződés teljesítését perben sem igényelték.

Ezek a körülmények kimerítik a Polgári Törvénykönyvben meghatározott tényállási elemeket, és ezzel megalapozzák a felperes számára, hogy a végleges szerződés megkötését megtagadhassa. Ez egyben azzal a jogkövetkezménnyel jár, hogy miután az előszerződés teljesítése olyan ok miatt maradt el, amelyért ő nem felelős, a foglaló részére visszajár. Az örökhagyóval fennállott házastársi vagyonközösség miatt azonban a felperes az adott foglalóból jogszerűen csak az őt megillető részt követelheti. A felperesnek az az érvelése, hogy a házastársa örökösei "nem folytak bele az ügyletbe", és ő intézte az ügyeket az örökösök hozzájárulásával, nem ad feljogosítást "a foglaló teljes összegének érvényesítésére".

Az előszerződésre vonatkozó egyéb szabályok

Az előszerződésre egyébként az annak alapján megkötendő szerződésre vonatkozó különös szabályok megfelelően irányadók.

Például a vállalkozási szerződésre irányuló előszerződéstől a megrendelő – a vállalkozó kárának megtérítése mellett – bármikor elállhat, a megbízási szerződés esetében pedig a megbízó azt bármikor felmondhatja stb.

Az előszerződés megszűnése

Az előszerződés is megszűnik, ha

– azt a felek közös megegyezéssel megszüntetik vagy felbontják,

– a szerződés vagy jogszabály alapján elállásra jogosult eláll az ügylettől,

– a szerződés vagy jogszabály alapján felmondásra jogosult felmondja az előszerződést,

– ugyanaz a személy lesz a jogosult és a kötelezett,

– (bizonyos esetekben) a jogosult vagy a kötelezett meghal.

Érdemes-e előszerződést kötni?

Felvetődik a kérdés, érdemes-e egyáltalán előszerződést kötni. Sok esetben igen. A Polgári Törvénykönyv szerint ugyanis "a polgári jogok gyakorlása és a kötelezettségek teljesítése során a felek a jóhiszeműség és a tisztesség követelményeinek megfelelően, kölcsönösen együttműködve kötelesek eljárni". Ez a kötelezettség az előszerződésekkel sok esetben jól érvényesíthető vagy akár kikényszeríthető.