Ellenérték
Fontos eleme az ingatlanátruházási szerződéseknek a vételárra, a fizetés módjára és ütemezésére, illetve biztosítékaira vonatkozó feltételrendszer.
Adásvétel esetén a vevő az eladónak megfizeti az ingatlan aktuális piaci értékét. Az aktuális piaci értékben természetesen nemcsak a helyben kialakult piaci árak, hanem más szempontok is, mint az ingatlan fekvése, állaga, az értékesítés vagy vásárlás kényszere, illetve sürgőssége, az ingatlanpiaci trendek is megjelennek.
Amennyiben nem fizeti meg a vevő az aktuális piaci érték egészét, úgy a különbözet tekintetében ajándékozásról van szó.
Színlelt vételár
E helyen kell megemlíteni azt a gyakorlatban érvényesülő tévhitet, hogy amennyiben a felek alacsonyabb vételárat jelölnek meg a szerződésben, mint amely ténylegesen kifizetésre kerül, részben elkerülhetik az adó- és illetékfizetési kötelezettségeket. E gyakorlat szépséghibája, hogy teljes mértékben jogellenes, és amennyiben a felek ebbéli szándékáról a szerződést készítő ügyvéd (jogtanácsos) vagy közjegyző tudomással bír, nem működhet közre az ilyen tartalmú jogügyletben.
A jogellenes állapot több jogterületen is tetten érhető. Egyfelől az ilyen szerződés színlelt, azaz a felek elsősorban a közterhek elkerülése érdekében nem olyan tartalmú szerződést kötnek, mint amelyet ténylegesen akarnak és teljesítenek, azaz elleplezik valós szerződéses szándékukat. Ilyen esetben a szerződést a valós tartalom szerint kell megítélni.
Ezt az elvet tartalmazzák az adózás rendjére vonatkozó szabályok is, azaz az adóhatóság – amennyiben bizonyítani tudja, hogy a felek nem a valós megállapodást rögzítették a szerződésükben – a szerződést tartalma, összes körülményei és a tényleges lebonyolítás alapján azt (át)minősítheti, és a valós tartalom szerint ítélheti meg, és ennek megfelelően, az adóhiány befizetésére való kötelezésén túl, késedelmi pótlékkal, mulasztási bírsággal és adott esetben akár büntetőjogi következményekkel is számolni kell.
Az illetékhivatal sem feltétlenül a szerződésben rögzített vételár alapján szabja ki a vagyonszerzési illetéket, ha azt észleli, hogy a helyi viszonyokkal nem áll összhangban a vételár mértéke, hanem a piaci forgalmi értéket veszi figyelembe.
Kapcsolt vállalkozások
Különösen ügyelni kell az ún. kapcsolt vállalkozások között alkalmazott vételár meghatározására és dokumentálására. Amennyiben ugyanis az ilyen vállalkozások (és ez alatt nemcsak a multinacionális vállalatcsoportok tagjai, hanem az egyszerű családi kft. vagy bt. és az azt alkotó meghatározó tagok, vagy az ilyen cégek meghatározó részvételével működő más vállalkozások közötti viszonyt is érteni kell) nem olyan árat alkalmaznak, amelyet egymástól független felek piaci viszonyok között kikötnének, a "piaci ár" és az alkalmazott ár közötti különbözet komoly adóhátrányokat okozhat a feleknek.
Fizetési ütemezés, fizetési mód
A fizetés ütemezése, módja az adásvételnél, illetve a cseréhez kapcsolódó értékkompenzációnál az eladó és a vevő szerződéses érdekeire igen komoly hatással bíró kérdések.
Az ajándékozásnál, miután nincs ellenszolgáltatás, a fizetésnek nincsen kockázata. Az ingatlanapport esetében a teljesítési határidőket és az elmulasztás szankcióit a társasági jog eltérést nem engedően szabályozza. A cserénél pedig az értékkompenzáción túl a tulajdonjog átruházásának tényleges megtörténte a lényeges szempont mindkét fél részéről.
A fizetés és a tulajdonjog tényleges áthárulásához szükséges valamennyi feltétel biztosítása a szerződő felek legfontosabb kötelezettségeit és jogosultságait jelentik. Nyilvánvaló, hogy egyik fél sem kíván abba a helyzetbe kerülni, hogy a saját szolgáltatását előbb teljesítse, mint a másik fél, ha pedig mégis ezt tenné, ne legyen kellő mértékben bebiztosítva, hogy a várt ellenszolgáltatáshoz hozzájut.
A fizetési feltételek kialakítása tehát minden esetben egy finom balanszírozás a felek ellentétes érdekei között, amelyet természetesen meghatároz az egyes felek tárgyalási (piaci) pozíciója is.
Egyösszegű teljesítés készpénzben
A legegyszerűbb eset – amely az ingatlanárak folyamatos emelkedése miatt egyre kevésbé reális -, ha a vételár egy összegben, készpénzben kifizetésre kerül a tulajdonjog bejegyzését engedő nyilatkozatot tartalmazó szerződés megkötésekor, a megfelelő számlák és bizonylatok kiállítása mellett.
Fizetés banki utalással
A nagyobb összegű ellenértékek esetében a készpénzes fizetés már nem járható út, hanem csak az átutalás. Az átutalás azonban együtt járhat valamelyik fél előteljesítési pozíciójával, ha a szerződés tartalmazza a tulajdonjog bejegyzését engedő nyilatkozatot is. Ennek oka az, hogy a bankszámlák közti átutalás esetén a teljesítés – eltérő megállapodás hiányában – a jogosult bankszámláján való jóváírással, és nem a fizetésre kötelezett fél számlájának megterhelésével történik.
Kockázatviselés
Ez azt jelenti, hogy a banki átutalás teljes kockázatát, a terheléstől a jóváírásig terjedő, gyakorlatilag már visszafordíthatatlan periódusban a fizetésre kötelezettnek kell viselnie. Ha a felek ettől eltérően állapodnak meg, a kockázatviselés iránya megfordul, és az átutalási megbízás kiadásától, vagy a terheléstől a jóváírásig terjedő időszak kockázatát a fizetés jogosítottjának kell viselnie.
Itt már tehát szerepet játszik a bankrendszer működésének zavartalansága és az abba vetett bizalom, hogy a bankoknak milyen eszközeik vannak a tévedések korrekciójára, illetve hogy hajlandóak élni is ezekkel, a másik fél megbízhatósága, fizető- és hitelképessége, vagyis hogy az ügylet meghiúsulása esetén van-e esélye egyáltalán a fizetést teljesítő félnek, hogy a jogcím nélkül kifizetett összeget a másik fél vita, pereskedés nélkül kész visszafizetni, illetve hogy amennyiben végre is hajtható vele szemben a bírósági határozat, rendelkezik-e a visszafizetéshez szükséges vagyoni fedezettel.
Hogyan csökkenthető az átutalás kockázata?
Az átutalással való fizetés kockázatai a következők lehetnek, és a következő megoldások jöhetnek szóba a kockázatok kiegyensúlyozott kezelésére:
Fedezetigazolás, ügyvédi letét
Ha megszerzőnek a tulajdonjog bejegyzését megengedő nyilatkozatot tartalmazó szerződés megkötéséig teljesítenie kell az ellenértéket, bekövetkezhet az az eset, hogy a szerződést az átruházó nem köti meg, az ellenérték viszont megérkezik hozzá. A megszerző kockázatai úgy küszöbölhetők ki, ha ún. banki fedezetigazolást (tehát a vételárnak megfelelő összeget zároló alszámla, amelyről az átruházó rendelkezhet, amennyiben a felek által, előírt alakban megkötött szerződést a banknak bemutatja) alkalmaz, vagy a vételárat ügyvédi (közjegyzői) letétben helyezi el (ilyenkor a letét kezelője felelős azért, hogy kifizetési feltételek teljesítése esetén, amely ez esetben lehet az aláírt szerződés bemutatása, a letett összeget a letéti szerződésben megjelölt kedvezményezett számára kifizesse). Ezen esetben az átruházó garantáltan hozzájut az ellenszolgáltatáshoz, a megszerző viszont csak akkor kerül "birtokon kívül" az ellenérték tekintetében, ha a szerződés létrejött.
Átutalás a szerződéskötéskor
Amennyiben a felek a szerződést aláírják, és az ellenértéket csak azt követően kell a megszerzőnek átutalnia, az átruházó "birtokon kívül" kerülhet, ha a szerződés tartalmazza a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt (a megszerző ugyanis a tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelmét azonnal benyújthatja a földhivatalnál, anélkül hogy fizetne, az átruházó pedig adott esetben perben lesz kénytelen érvényesíteni az elállásból fakadó azon jogát, hogy a megszerzőt az ingatlan-nyilvántartásból töröljék). Ez elkerülhető, ha a megszerző a szerződés megkötésével egyidejűleg, az átruházó jelenlétében köteles a banki átutalást teljesíteni, és az erről szóló banki bizonylatot az átruházónak bemutatni, illetve átadni.
Tulajdonjog-fenntartás
Az is megoldás, ha az átruházásra a tulajdonjog fenntartásával kerül sor. Ilyenkor a szerződés nem tartalmazza az átruházó tulajdonjog-bejegyzést engedélyező nyilatkozatát, hanem csak azt, hogy a tulajdonjog-fenntartással való eladás tényének, a megszerző feltüntetése mellett, az ingatlan-nyilvántartásban való feljegyzéséhez járul hozzá. A tulajdonjog-bejegyzési nyilatkozatot pedig akkor adja ki, ha a fizetés (jóváírás) megtörtént. Ez esetben az átruházó biztosítva van az ellen, hogy a tulajdonjog-bejegyzést előbb engedélyezi, mint hogy az ellenérték megfizetése biztosítva lenne. Amegszerzőnek a tulajdonjog-fenntartással való eladás tényének ingatlan-nyilvántartásban való feljegyzése szintén biztosíték, hiszen annak olyan a hatálya, mint az elidegenítési és terhelési tilalomnak, vagyis az átruházó nem ruházhatja át az ingatlant és nem terhelheti meg.
Nem biztosítja viszont a megszerzőt az ellen, ha a tulajdonjog bejegyzését engedő nyilatkozat kiadásáig terjedő időszakban az ingatlanra végrehajtást vezetnek és végrehajtási jogot jegyeznek be. Nincs viszont biztosítva a megszerző az ellen, hogy a fizetés teljesítése után az átruházó esetleg megtagadja a bejegyzési engedély kiadását. Ekkor ugyan az ingatlan tekintetében egy elsőbbséget biztosító joga fennáll, de tulajdonosként nem tudja bejegyeztetni magát, és kénytelen pert indítani az átruházó ellen azért, hogy a bíróság ítélettel pótolja a tulajdonjog-bejegyzési hozzájárulást. Ezt a perlési kényszert el lehet kerülni, ha a szerződés megkötésekor egyidejűleg az átruházó ügyvédi letétbe helyezi a tulajdonjog-bejegyzést engedő nyilatkozatot, és a letétkezelő ügyvéd azt akkor adja ki a megszerzőnek, ha igazolta a vételár megfizetését.
Halasztott birtokba lépés
Járható út az is, ha az átruházó mindaddig nem bocsátja a megszerző birtokába az ingatlant, amíg a vételár megfizetésére és annak igazolására sor nem kerül. Így a megszerző ugyan tulajdonossá válhat, de nem veheti birtokba az ingatlant, és nem tudja azt céljai szerint hasznosítani, mivel az átruházó jogszerűen tartja birtokában, és onnan őt kiperelni sem tudja, ha pedig az ingatlant továbbértékesíti, az új tulajdonos sem veheti használatba az ingatlant.
Az ilyen megállapodás viszont a megszerző számára jelenti azt a veszélyt, hogy ő ugyan teljesíti az ellenszolgáltatást, bejegyezteti a tulajdonjogot, de az átruházó ennek ellenére megtagadja a birtokbaadást. Ekkor perelheti ugyan az átruházót a kiürítésre és birtokba bocsátásra, de mire a per jogerősen befejeződik és a végrehajtó segítségével a birtokbavétel megtörténik, rendkívül hosszú és a megszerző érdekeit súlyosan sértő idő telhet el. Ezért a feleknek célszerű külön kiürítési megállapodást kötniük, méghozzá közjegyzői okiratba foglalva, mert így perindítás nélkül, bírósági végrehajtási záradékkal látható el az okirat, és végrehajthatóvá válik állami kényszer segítségével.
A gyakorlatban alkalmazott megoldás, hogy a megszerző a birtokbaadás késedelme esetén az ingatlant önhatalmúlag birtokba veheti, abba beléphet, zárait feltörheti, lecserélheti, az átruházó abban fellelt dolgait raktárban helyezheti el, meglehetősen vitatott. Vannak álláspontok, melyek szerint a szerződési szabadságba belefér az önhatalmú jogérvényesítés pontos feltételek mentén való kikötése (ezt alátámasztják nemzetközi példák is), a másik vélemény szerint viszont ilyen megállapodás nem köthető, és az annak alapján végrehajtott önhatalmú birtokbavétel jogellenes. Egy bizonytalan megítélésű jogi megoldás alkalmazása viszont kockázatos lehet.
Jelzálogjog
Biztosíték lehet az is, ha az átruházó javára a vételár és járuléka erejéig jelzálogjog kerül az ingatlan vagy a megszerző tulajdonában álló más ingatlan terhére bejegyzésre mindaddig, amíg a kifizetés nem történik meg, de a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt a szerződés már tartalmazza. Ezzel csak az a probléma jár együtt, hogy az ingatlan értéke – egy esetleges végrehajtási árverésnél kialakuló, meglehetősen nyomott árakat figyelembe véve – fedezetet nyújt-e a teljes ellenérték-tartozásra.
A válasz megadása gyakran vagyonértékelést igényel. A megszerző kockázata, hogy az átruházó – az ellenérték megfizetése ellenére – nem járul hozzá a jelzálogjog törléséhez. Ez is elkerülhető a jelzálogjog-törlési nyilatkozatnak a szerződés megkötésével egyidejűleg ügyvédi letétben való elhelyezésével, ahonnan az ügyvéd akkor jogosult és köteles kiadni a nyilatkozatot a megszerző számára, ha igazolja az ellenérték megfizetését.
Részletfizetés
A részben vagy egészben halasztott, esetleg részletekben történő vételárfizetés kockázata a megszerző fizetési hajlandóságában, fizetőképességében, illetve az időmúlás miatti pénzromlásban, illetve kamatveszteségekben rejlik.
Az első két kockázati kör az előbbiekben már ismertetett tulajdonjog-fenntartással vagy jelzálogos megoldással kiküszöbölhető. Védelmet jelenthet továbbá a fizetésképtelenség esetén kezes bevonása vagy bankgarancia alkalmazása (különösen nagy értékű ingatlanok megvásárlása esetén), amelyek azonban a gyakorlatban ritkábban fordulnak elő. Részletekben való fizetés esetén még az is növelheti a fizetési hajlandóságot a megszerző részéről, ha bármely részlettel való késlekedés esetén a teljes hátralékos összeg azonnal esedékessé válik, illetve ha viszonylag magas késedelmi kamat is megállapításra kerül.
A pénzromlás ellen a vételár valamilyen stabil árfolyammal rendelkező devizában való meghatározása vagy devizához kötése nyújthat védelmet. Ilyenkor azonban rögzíteni célszerű az átváltási árfolyamot (mely időpontban, mely banknál jegyzett vételi vagy eladási árfolyam, vagy az MNB hivatalos árfolyama) is a szerződésben.
A kamatveszteségek elsősorban úgy ellensúlyozhatók, ha a vételárba, figyelembe véve a fizetési határidőt és a törlesztési ütemezést, a piaci kamatokat bekalkuláljuk (a vételár emelkedik).
Hitelből finanszírozott szerzés
Ha az ingatlan ellenértékét részben vagy egészben bankhitelből finanszírozza a megszerző, a bankok általában bizonyos szerződéses feltételeket a maguk védelmére előírnak, amelyeket a megszerzésre irányuló szerződésbe bele kell foglalni, ha a felek a hitel folyósítását nem akarják veszélyeztetni. E feltételek elsősorban a folyósítás közvetlenül átruházó részére való teljesítésére, a bank javára szóló jelzálogjog (önálló zálogjog), illetve az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzéséhez való hozzájárulásra vonatkoznak.
Amennyiben a szerződés rögzíti a részben vagy egészében hitelből való finanszírozás tényét, célszerű rögzíteni azt is a szerződésben, hogy a hitelkérelem elutasítása vagy a folyósítás fizetési határidőn túli teljesítése a megszerző szerződésszegésének minősül-e vagy sem, illetve mik annak a következményei (elállás, foglaló elvesztése, határidő hosszabbítása), amely kikötések természetesen mindig az adott ügyletkötés körülményeitől függnek.
Jótállás, szavatosság
Felelősség a per-, teher- és igénymentességért
A szerződés egyik legfontosabb pontja az átruházó felelőssége az ingatlan per-, teher- és igénymentességéért, vagyis azért, hogy a szerződésben részt nem vevő személynek az ingatlanra nézve nincsen olyan joga, illetve nem érvényesít olyan jogot, amely kizárná, átmenetileg akadályozná, vagy korlátozná a megszerzőt a tulajdonszerzésben, illetve tulajdonosi jogai teljes körének gyakorlásában. Az ingatlan-nyilvántartás az ilyen jogok, terhek legnagyobb részét tartalmazza (pl. haszonélvezet, szolgalom, közérdekű használati jogok, építési korlátozások, jelzálog).
Vannak azonban olyanok is, amelyeket az ingatlan-nyilvántartás nem tüntet fel (törvényen alapuló elidegenítési tilalom, elbirtoklás, öröklés bekövetkezte, használati jogosultságok, ki nem fizetett tartozások). Főleg az ezek elleni védelem a jogszavatosság célja, amelynek alapvetően az a következménye, hogy az átruházó saját költségére köteles az ingatlant tehermentesíteni, vagy ha ezt ésszerű határidőn belül nem teszi meg, úgy a megszerző ezt az átruházó költségére megteheti, és amennyiben az ellenszolgáltatást még nem teljesítette, annak a tehermentesítéshez szükséges arányos részét vissza is tarthatja. Amennyiben pedig a tehermentesítés nem, vagy aránytalanul nagy költségek ráfordítása nélkül nem lehetséges, a megszerző elállhat a szerződéstől, és kártérítést is követelhet, de a teher átvállalása mellett igényelheti az ellenszolgáltatása megfelelő csökkentését is (pl. vételár-leszállítás).
Ha a megszerzőnek a szerződéskötéskor tudnia kellene, hogy nem szerezhet az ingatlanon korlátozásmentes tulajdonjogot (pl. ismeretes előtte az ingatlan-nyilvántartáson kívüli korlátozás, mert tudja, hogy egy harmadik személy az ingatlant már elbirtokolja, vagy az ingatlan-nyilvántartásból a teher kiderül), nem érvényesítheti a jogszavatosságból eredő igényeit.
Ez alól csak két kivétel van:
– az egyik az az eset, ha az átruházó nem pusztán szavatosságot vállal a per-, teher- és igénymentességért, hanem annál szigorúbb felelősséget, jótállást (a megfelelő nyilatkozatszöveggel),
– a másik pedig a jelzálogjog, amelytől való mentességért akkor is felel az átruházó, ha a jelzálogjogról a megszerző a szerződés megkötésekor tudomással bírt.
Felelősség az ingatlan tulajdonságaiért
Az ingatlan egyéb – a szerződés tárgyában részletezett – tulajdonságaiért való felelősség a kellékszavatosság. Ez kiterjedhet az ingatlan:
-állagának, állapotának hibátlanságáért,
-természeti, műszaki jellemzőiért,
-mezőgazdasági földterületek termőképességéért,
-környezeti terhelésektől való mentességért,
-a megszerző által szándékozott célra való alkalmasságáért,
-beépíthetőségért,
-használatának bárminemű jogi, hatósági korlátozás alóli mentességért
való felelősségre.
Amennyiben az ingatlan valamely tulajdonsága nem teljesül, úgy a megszerző az átruházóval szemben – függetlenül attól, hogy az átruházó jó- vagy rosszhiszemű volt, szándékosan vagy gondatlanul járt el, az általános szavatossági jogokat érvényesítheti (részletesebben a Cégvezetés korábbi számaiban). Természetesen ez esetben is vállalhat az átruházó a szavatosságnál szigorúbb jótállási felelősséget, ez esetben a jótállási idő alatt bármikor vele szemben érvényesített megszerzői igények esetén neki kell bizonyítania, hogy az ingatlan hibája a szerződés teljesítése (tulajdonátszállás, birtokbavétel) után keletkezett.
A kellékszavatosság körébe tartozik az a gyakorlatban alkalmazott intézmény, hogy a megszerzésre "megtekintett és a megszerző által ismert állapotban" kerül sor. Ez azt jelenti, hogy a szavatosság nem terjed ki az olyan hiányosságokra, amelyek egy megtekintés során, egyszerű szemrevételezéssel megállapíthatóak lettek volna a megszerző számára. Természetesen nem eredményez mentesülést az ilyen kikötés a szándékosan eltakart, elhallgatott, illetve a szemrevételezéssel fel nem ismerhető rejtett hibákért való felelősség alól.
A kellékszavatosság csak az ellenszolgáltatás fejében történő ingatlan-átruházásokra alkalmazható. Érvényesül ugyanis a jogban is az a közmondás, hogy "ajándék lónak ne nézd a fogát", és ajándékozás esetében csak akkor felel az átruházó a hibákért és az azokkal okozott kárért, ha szándékosan vagy súlyosan gondatlanul járt el (pl. tudta, hogy az ingatlan tetőszerkezete leszakadni készül, ezért gyorsan szabadulni akar attól, hogy ne kelljen rá költenie és elajándékozza), vagy elhallgatta az ingatlan valamely lényeges tulajdonságát.
A szerződés megszegésének gyakorta alkalmazott következményei
Foglaló
Az ingatlanok átruházására vonatkozó szerződésekben, általában a szerződés meghiúsulásának szankcionálására leggyakrabban alkalmazott eszköz a foglaló.
Ennek lényege, hogy a felek, a szerződés teljesítésének biztosítékaképpen, a szerződés megkötésekor abban állapodnak meg, hogy az azzal egyidejűleg kifizetett (rész)összeg a teljesítés bármelyik fél felelősségi körében bekövetkező meghiúsulását szankcionálja.
Amennyiben a foglalót adó fél (általában a megszerző) a felelős a szerződés meghiúsulásáért (pl. nem tudja teljesíteni az egész vételárat), úgy ő a foglaló összegét elveszíti. Ha pedig a foglalót kapó fél (átruházó) általában a felelős (pl. nem tudja az ingatlant határidőre tehermentesíteni), a foglaló összegét kétszeresen köteles visszafizetni.
Amennyiben a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős (pl. a szabályszerűen előterjesztett építési engedélyt csak az előírt közigazgatási határidő jelentős túllépésével adja ki az építési hatóság), vagy mindkettő felelős (pl. nem működnek együtt az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok beszerzésében), a foglaló visszajár az azt adó félnek, ilyenkor tehát nincsen szankciójellege.
A szerződés teljesítése esetén a foglaló a teljesítendő ellenszolgáltatásba beszámít (tehát pl. adásvétel esetén nem a vételáron felül fizetendő).
A foglaló a gyakorlatban kialakult szokások szerint az ingatlan ellenértékének 10-20%-a között mozoghat. Atúlzottan magas foglalót a szerződés teljesítésével kapcsolatos perben a bíróság leszállíthatja.
Kártérítés a foglalón felül
A foglaló érvényesítésén túl a sérelmet szenvedett fél gyakorolhatja minden, a szerződésszegésből eredő egyéb jogát is. Amennyiben a foglaló érvényesítésére kerül sor, úgy a szerződés általában már megbukott, nem fog teljesedésbe menni, az esetek nagy részében valamelyik fél már el is állt attól, vagy az lehetetlenülés miatt megszűnt, így praktikusan túl sok érvényesíthető jog a kártérítésen – amelybe a foglaló összegét bele kell számítani, tehát a foglaló egy általánykártérítésként is felfogható – és a visszafizetendő összegek utáni kamaton, valamint az ingatlan használatáért járó használati ellenértéken túl nem marad.
Előleg vagy foglaló?
Az ingatlanátruházási szerződésekben célszerű világosan rögzíteni, hogy a felek foglalót kötöttek ki, melyek azok az esetek, amikor a szerződés valamelyik fél hibájából meghiúsultnak minősül, illetve hogy a foglalóhoz való hozzájutás vagyonnak (illetve kétszeresének) visszafizetése milyen módon kerül biztosításra (pl. ügyvédi letétbe helyezés és a kifizetés feltételeinek pontos meghatározása, jelzálogjog az ingatlanon a megszerző javára a foglaló kétszeresének erejéig). Ellenkező esetben vitathatóvá válik, hogy a felek ténylegesen foglalót akartak-e kikötni, vagy pedig csak előlegről van-e szó. Az előleg ugyanis hasonlít a foglalóhoz abban, hogy azt a szerződéskötéskor vagy azt követően rövid időn belül, a szerződési szándék komolyságának bizonyítékaképpen, illetve bizonyos költségek (pl. tehermentesítés, hatósági eljárások díjai) fedezeteként adja a megszerző. Az előlegnek azonban nincsen szankciójellege, vagyis a szerződés bármelyik félnek is felróható meghiúsulása, vagy bármilyen megszegése esetén sem veszíti el azt az adó fél, illetve nem köteles kétszeresen visszafizetni a kapó fél. Legfeljebb az azt kapó fél számára jelent annyi előnyt, hogy az adó fél általi visszakövetelése esetében abba beszámíthatja az adó féllel szembeni követeléseit (pl. a szerződésszegésből eredő kárait). Az előleg visszafizetésének biztosítása nagy összegek esetén különösen fontos érdeke lehet az előleget fizető félnek. Erre elsősorban egy jelzálogjog, kezességvállalás vagy előleg-visszafizetési bankgarancia lehet alkalmas, amelyet a kapó félnek kell biztosítania.
Elállás
A szerződés megszegésének egyik leggyakoribb szankciója. Ezt a sérelmet szenvedő fél a másik félhez intézett és ahhoz igazolhatóan megérkező írásbeli nyilatkozatával teheti meg, amelyben indokolnia kell az elállást a másik fél valamely szerződésszegésével (pl. késedelem, hibás teljesítés, tehermentesítés elmulasztása). Az elállás feltételeit célszerű a szerződésekben pontosan meghatározni, mert a többféle értelmezést lehetővé tevő megoldások szükségszerűen vitákhoz és időveszteséghez vezetnek.
Meg kell jegyezni, hogy a szerződés biztosíthatja bármelyik félnek azt a jogot is, hogy amennyiben meggondolja magát, a másik fél szerződésszegése és indokolás nélkül is elállhasson a szerződéstől. A másik fél szerződéssel kapcsolatos ráfordásainak és az elállásból fakadó veszteségeinek fedezetéül a felek ilyenkor köthetnek ki ún. bánatpénzt.
Az elállás a szerződést megkötésére visszaható hatállyal szünteti meg, és a teljesített szolgáltatások visszajárnak. Így a kifizetett ellenérték visszajár, és az után a kifizetés napjától a visszafizetés napjáig az átruházó kamatot is köteles fizetni, a megszerző pedig, ha már megtörtént a tulajdonjog bejegyzése vagy a kérelem beadása, köteles a törléshez szükséges megfelelő nyilatkozatot kiadni, illetve a kérelmét visszavonni, az ingatlan használatáért a visszaadás időpontjáig használati díjat fizetni, és az ingatlant az átruházó birtokába bocsátani.
Egyéb lehetőségek
Az egyes szerződésszegéseknek a fentieken túl lehetnek más következményeik is, a leggyakoribbak ezek közül az alábbiak:
-késedelmes fizetés esetén a fizetéssel tartozó félnek késedelmi kamatot kell fizetnie (ez egyébként különmegállapodás nélkül, a törvény erejénél fogva jár, és legfeljebb a mértékéről szoktak a felek külön megállapodni), illetve részletfizetés elmulasztása esetén az egész tartozás egy összegben esedékessé válhat, ha ezt a felek a szerződésben kikötik,
-hibás teljesítés, illetve jogszavatossági esetben annak a következményei (pl. kijavítás, árleszállítás, tehermentesítés, kártérítés) alkalmazandók,
-kezesség, bankgarancia igénybevétele, azonnali beszedési megbízás alkalmazása, ha a felek így állapodtak meg,
-az egyéb szerződésszegési esetek következményeként főleg a kártérítés.
A költségek és terhek viselése
Az ingatlanátruházási szerződések tipikus eleme az arról való rendelkezés, hogy a szerződéssel kapcsolatos költségeket és terheket melyik fél viselje. E körben alapvetően a következőket kell számba venni és rendezni:
-a szerződés elkészítésének ügyvédi (közjegyzői) költségei,
-a tulajdoni állapot rendezésének költségei (pl. tehermentesítés, ügyvéd megbízása a szükséges eljárások lefolytatására),
-a szerződéssel kapcsolatos különböző engedélyek megszerzésének, hatósági eljárások költségei (pl. építési engedélyezés, közigazgatási hivatali eljárás külföldiek ingatlanszerzése tekintetében, mezőgazdasági művelésből való kivonás),
-az elővásárlásra vonatkozó nyilatkozatok beszerzésének, értesítések elküldésének költségei,
-tájékoztatás az átruházót, illetve megszerzőt terhelő adózási kötelezettségekről (pl. áfavonzatok, személyi jövedelemadó, társasági adó, ingatlanadó),
-tájékoztatás a megszerzőt terhelő illetékfizetési kötelezettségről,
-a tulajdonjog és más jogok (pl. haszonélvezet, jelzálogjog) földhivatali bejegyzésének, tények (pl. tulajdonjog-fenntartással való eladás) feljegyzésének eljárási költségei,
-esetleges közjegyzői okiratba foglalások költségei (pl. jelzálog-megállapodás, kiürítési szerződés).
Megbízás és felhatalmazás a szerződés elkészítésére és a földhivatali eljárás vitelére
Ugyancsak tipikus megállapodás a szerződésben az ellenjegyző ügyvédnek szóló megbízás a szerződés elkészítésére és ellenjegyzésére, valamint a földhivatali eljárás vitelére, valamint meghatalmazás arra, hogy a feleket a földhivatali eljárásban képviselje. Erre azonban csak akkor van szükség, ha az ügyvéd mindkét fél megbízottjaként eljár ezen ügyekben. Ha mindegyik fél a saját jogi képviselőjét vonja be, akkor valamelyikük fogja a szerződést ellenjegyezni, azzal azonban, hogy a szerződés a felek ügyvédeik tárgyalásának eredményeképpen jön létre, de az ellenjegyző ügyvéd csak a saját megbízóját képviseli. Ennek azért is van jelentősége, mert ha a felek között vita lesz a szerződés tekintetében, a mindkettőjük megbízásából eljáró ügyvéd a vitában egyikük képviseletét sem láthatja el.
Védzáradék
Gyakran előforduló kikötés az olyan megállapodás, amely úgy rendelkezik, hogy a szerződés bármely rendelkezésének érvénytelensége vagy végrehajthatatlansága nem hat ki az egész szerződésre, és a felek megállapodnak az érvénytelen vagy végrehajthatatlan rendelkezés (de csak annak) módosításában.
Nyilatkozat a felek állampolgárságáról, honosságáról, ügyletképességéről
Az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéshez való alkalmasság feltétele, hogy a szerződő felek nyilatkozzanak állampolgárságukról, illetve ha szervezetek, arról, hogy mely állam joga szerint jöttek létre, és hol rendelkeznek az üzletvezetésük központjával.
Ezen túlmenően gyakorta rögzítik a felek, hogy a szerződés megkötése tekintetében ügyletképességgel rendelkeznek, azaz cselekvőképességüket semmi sem korlátozza (pl. kiskorúság, gondnokság), illetve szervezetek esetén a szervezeti képviselő rendelkezik a megkötéshez szükséges hatáskörrel, és ahhoz nincs szüksége más szerv (pl. taggyűlés-közgyűlés, felügyelőbizottság) hozzájárulására, vagy azzal rendelkezik.
Ajándékozás* Az ajándékozás lényege, hogy az ingatlan megszerzője az ingatlan megszerzésének ellentételezéseképpen nem teljesít szolgáltatást. Ettől még az ajándékozás azonban nem válik az ajándékozó egyoldalú jogcselekményévé, az ugyanúgy szerződés, mint az adásvétel, vagyis a megajándékozottnak az ajándékot el kell fogadnia. * Lehetséges az is, hogy a felek az ingatlan tényleges forgalmi értékénél alacsonyabb ellenértéket kötnek ki. Ebben az esetben, ha világosan kiderül a szerződő felek erre irányuló akarata, ajándékozással vegyes adásvételről van szó. Az ellenszolgáltatás (vételár) erejéig adásvétel, az ellenszolgáltatás nélkül maradó rész tekintetében pedig ajándékozás a szerződés tartalma. |
Csere* Az ingatlan tulajdonjoga átruházható úgy is, hogy azért a megszerző nem vételárat fizet, hanem egy vagyontárgyának (jellemzően ingatlan, de lehet nagy értékű értékpapír, személygépkocsi, ékszer, műkincs) tulajdonjogát átruházza az átruházóra. Az ilyen cseremegállapodások esetén mindkét fél egyszerre átruházó és megszerző is. Amennyiben a cserevagyontárgy értéke nem egyezik meg az átruházott ingatlan értékével, úgy a megállapodás része az értékkiegyenlítés is, amely a különbözet pénzbeli megtérítését jelenti. Az értékkiegyenlítés már a cserének adásvétellel való keveredését is jelentheti. Értékkiegyenlítés hiányában az ellenérték nélkül maradó különbözet tekintetében az ajándékozás szabályai is alkalmazásra kerülhetnek. |
Dologi szerződés* A megszerző tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez a megállapodáson túl szükséges az, hogy az átruházó kifejezetten hozzájáruljon a tulajdonjog megszerző javára, ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez. Ezt a nyilatkozatot, ahogyan arra a fizetési feltételeknél már kitértünk, megteheti a szerződésben vagy – tulajdonjog-fenntartás alkalmazása mellett (van olyan tendencia is a földhivatali gyakorlatban, hogy anélkül) – külön kiadott nyilatkozatban (ugyanolyan formaságokkal, mint a szerződés) akkor, amikor az ellenérték megfizetése megtörtént. * A nyilatkozat tartalmazza a feltétlen és visszavonhatatlan tulajdonjog-bejegyzési hozzájárulást és a tulajdonszerzés jogcímét (adásvétel, csere, ajándékozás, apport stb.). Ez tulajdonképpen egy külön jogügylet, amelyet a jogi elmélet dologi jogi jogügyletnek tekint a tulajdonátruházásra irányuló szerződés mint kötelmi ügylet mellett. A kötelmi ügylet ugyanis nem elégséges a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez, csupán megteremti a megszerző arra vonatkozó jogát, hogy – a szerződés részéről való teljesítése esetén – igényelhesse a bejegyzési hozzájárulás kiadását. A tulajdon létrejöttét (és az azzal együtt járó dologi jogi hatásokat, azaz a tulajdonosi jogállást) azonban csak a bejegyzési engedély és az annak alapján kérelmezett és végrehajtott földhivatali bejegyzés keletkezteti. * Gyakorlatilag ugyanilyen dologi jogi ügylet az ingatlanátruházási szerződésekben: * a tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényének ingatlan-nyilvántartásban való feljegyzéséhez hozzájáruló átruházói nyilatkozat, * az átruházó vagy a finanszírozó bank javára jelzálogjog (önálló zálogjog) bejegyzéséhez hozzájáruló megszerzői nyilatkozat, illetve * a haszonélvezőknek a haszonélvezeti jog törlését megengedő nyilatkozata, * vételi vagy visszavásárlási jog bejegyzését engedő átruházói vagy megszerzői nyilatkozat, amennyiben az átruházás vételi vagy visszavásárlási jog útján bonyolódik. |
Ingatlanapport* Az ingatlant az átruházó beviheti vagyoni hozzájárulásként is egy alakuló vagy már működő gazdasági társaságba. Ez esetben a megszerző a társaság maga lesz. Az átruházó pedig a vagyoni hozzájárulás ellenértékeként a társaságban részesedést szerez, amely számára vagyoni (pl. osztalékjog, likvidációs hányadra való jog) és szervezeti jogokat (pl. részvétel a társaság legfőbb szervének ülésein, javaslattétel, szavazati jog, betekintési és ellenőrzési jogok) biztosít. * Az ingatlanapportálás, habár alapvetően jogügyleti úton megy végbe, a társasági jogi specialitásokra tekintettel mégis eltér az ingatlanszerzésre irányuló adásvételi, csere- vagy ajándékozási szerződéstől, és egész menetét a társasági jog alapvetően eltérést nem engedő szabályai rendezik, amelyek részletes ismertetésére terjedelmi korlátok miatt nem térünk ki. Lényege összefoglalva az, hogy a tagok a társaság létesítő okiratában, vagy annak módosításában, vagy a társaság legfőbb szervének határozatával vállalnak kötelezettséget a hozzájárulás teljesítésére, és abban, vagy annak alapján külön nyilatkozatban járulnak hozzá, hogy az ingatlan tulajdonjoga a társaság javára apport címén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. |
Birtokbaadás* Az ingatlanok esetében ugyan nem feltétele a tulajdon megszerzésének az ingatlan birtokbavétele, viszont fontos momentum, hiszen attól kezdve tudja a megszerző gyakorolni a tulajdonos valamennyi jogát a maguk teljességében, és az ingatlant hasznosítani a szándékolt céloknak megfelelően. A birtokbaadástól kezdve viseli továbbá a megszerző az ingatlannal kapcsolatos költségeket (közműdíjak, közterheket, adók) és kárveszélyt (olyan károsodások, amelyek kiküszöbölése, megtérítése harmadik személyektől nem követelhető), illetve ezen időponttól kezdve húzza az ingatlan hasznait (bérbe, haszonbérbe adhatja, megművelheti). * A birtokbavétel továbbá védelmet nyújt a megszerzőnek arra az esetre is, ha az átruházó a vele kötött szerződés megkötése után az ingatlan tulajdonjogát ismételten, egy harmadik személyre átruházza, ugyanis ilyenkor az szerzi meg a tulajdonjogot, aki korábban, jóhiszeműen (tehát a kétszeri eladásról nem tudva, vagy ezen körülmény megvizsgálását nem elmulasztva) birtokba vette az ingatlant. * A birtokbaadásra a szerződés mindenképpen állapítson meg egyértelmű határidőt vagy olyan egyértelmű feltételeket, amelyek teljesülése esetén a birtokbaadást teljesíteni kell (pl. az ellenérték megfizetése, illetve a megfizetés igazolásának módja). * Jegyzőkönyv * A birtokbaadás tényét célszerű jegyzőkönyvezni, ez írásban is igazolja azt, hogy a birtokbavétel megtörtént. A birtokbaadás, ha nem egyszerűen egy földterület bejárásáról (azaz határainak, állapotának megállapítása) van szó, egy olyan procedúra, amelyet nagyon komolyan kell venni. A birtokbaadás, illetve az arról felvett jegyzőkönyv általában a következőkre terjed ki: * a birtokbaadáson részt vevők (a felek maguk vagy képviselőik, ha képviselő jár el, célszerű a jogosultságát meghatalmazással, cégkivonattal és címpéldánnyal igazoltatni és ezen körülményre a jegyzőkönyvben kitérni), a birtokbaadás időpontja, helye; * a birtokbaadás tényének rögzítése, amely megvalósulhat bejárással, megszemléléssel, a kulcsok átadásával, ha az ingatlan más személy birtokában van (pl. bérlő, haszonbérlő, akivel a jogviszonyt a megszerző is fenn kívánja tartani) a birtokba bocsátási igények engedményezésével a megszerzőre, ha az átruházó valamilyen szerződés alapján a birtokában tartja az ingatlant (pl. visszabérli) az erre vonatkozó kijelentéssel; * a birtokbaadásig terjedő időszak közüzemi díjai, közterhei, közösköltség-tartozásai maradéktalan kiegyenlítése igazolásainak ellenőrzése, rögzítése, a birtokbavétel után ugyanis már meglehetősen nehéz az ilyen tartozások kezelése, és komoly idő- és költségráfordítást eredményezhet, míg elrendezhetők a szolgáltatókkal, hiszen azok, még ha erre vonatkozó jogosultságuk alapvetően kétséges, meg fogják kísérelni a kinnlevőségeik beszedését a megszerzőtől is; * az ingatlanba bejelentkezett személyek és vállalkozások kijelentkezésének, a székhelyként, telephelyként, fióktelepként való megszüntetésének ellenőrzése, garantáltatása az átruházó által, az ilyen bejelentkezések felszámolása ugyanis költség- és időráfordítást igényel a megszerző részéről; * az ingatlan állapotával, állagával, tulajdonságaival kapcsolatos megjegyzések (pl. a megtekintéskori állapottól való eltérések rögzítése, okainak megállapítása és a kiküszöbölésre vonatkozó megállapodások) |