A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint fő szabályként a jogosult bírósági határozat alapján végrehajtás útján juthat hozzá a zálogtárgyból az őt megillető követeléshez. Semmisség címén érvénytelen a kielégítési jog megnyílta előtt létrejött olyan megállapodás, amely szerint a jogosult a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát. A kielégítési jogot fő szabályként nem érintik a zálogtárgyra az elzálogosítás után szerzett jogok. Ha ugyanazt a zálogtárgyat több zálogjog terheli, törvény eltérő rendelkezésének hiányában a jogosultakat zálogjoguk keletkezésének sorrendjében illeti meg az a jog, hogy a zálogtárgyból kielégítsék követelésüket. Ha a zálogjog több dolgot terhel, a jogosult határozhatja meg a kielégítési jog érvényesítésének sorrendjét. Az értékesítés azonban csak annyi zálogtárgyra terjedhet ki, amennyi a kielégítéshez szükséges.
A zálogjog érvényesítése viszonylag egyszerű akkor, amikor a zálogszerződést közjegyző foglalta írásba. Az ilyen közokiratot ugyanis a zálogjog megnyíltakor a bíróság végrehajtási záradékkal láthatja el, s ez alapján azonnal megindulhat a végrehajtás a zálogtárgy árverése végett. Záradékolható okirat hiányában a zálogjogosultnak nincs más választása, minthogy először pert indít a zálogjog érvényesítése iránt a zálogkötelezettel szemben. A perben megszületett ítélet alapján aztán ugyanúgy megindulhat a végrehajtás, amelynek keretében elárverezik a zálogtárgyat.
Megállapodás a közös értékesítésre
A zálogjog fenti érvényesítési procedúráját azonban el lehet kerül. A Ptk. szerint ugyanis a felek írásban a kielégítési jog megnyílta előtt is megállapodhatnak a zálogtárgy közös értékesítésében. A megállapodásban meg kell határozniuk a legalacsonyabb eladási árat, illetve ennek számítási módját és a zálogjogosult kielégítési jogának megnyíltától számított határidőt. Amennyiben a megállapodásban meghatározott határidő alatt, illetve feltételek mellett a zálogtárgyat nem sikerült értékesíteni, a közös értékesítésre irányuló megállapodás hatályát veszti.
Közös értékesítés esetén a zálogkötelezett a sikeres értékesítés előmozdítása érdekében a zálogjogosulttal együttműködni köteles.
Zálogjog követeléseken, jogokonJogon vagy követelésen fennálló zálogjog esetén (feltéve, hogy ezeket korábban még nem tette meg) – a közhiteles nyilvántartás által tanúsított ilyen zálogjog kivételével * a zálogkötelezett köteles az előzetes értesítés kézhezvételét követően haladéktalanul * átadni a jogosultnak a jogot vagy követelést keletkeztető vagy bizonyító, illetve a jog gyakorlásához vagy a követelés érvényesítéséhez szükséges iratokat, * tájékoztatni a kötelezettet a követelés elzálogosításáról. * Ha a követelés kötelezettjét az elzálogosításról a zálogjogosult értesíti, vagy ha a jogosult zálogjogát anélkül érvényesíti, hogy a követelés kötelezettjét értesítette volna a zálogjog alapításáról, a követelés kötelezettje követelheti, hogy a zálogjogosult a zálogjoga fennállását a zálogszerződéssel, illetve az erről szóló okirat közjegyző által hitelesített másolatával igazolja. |
Megállapodás a jogosult általi értékesítésre
Ha a zálogtárgynak hivatalosan jegyzett piaci ára van, vagy ha a jogosult üzletszerűen foglalkozik záloghitelezéssel, avagy a jogosult hitelintézet, a felek abban is megállapodhatnak, hogy a jogosult a zálogtárgyat bírósági végrehajtás mellőzésével maga is értékesítheti. A megállapodásnak a fentiekben már ismertetett tartalmi elemeket ebben az esetben is tartalmaznia kell.
Megbízás az értékesítésre
A felek megegyezhetnek abban is, hogy a jogosult záloghitelezéssel, illetve árverés szervezésével üzletszerűen vagy hivatalból foglalkozó személynek megbízást adhat a zálogtárgy értékesítésére. A felek erre irányuló megállapodásában is meg kell határozni a legalacsonyabb eladási árat, illetve ennek számítási módját és a zálogjogosult kielégítési jogának megnyíltától számított határidőt. (A felszámoló és az önálló bírósági végrehajtó árverés szervezésével hivatalból foglalkozó személynek minősül.)
Az értékesítés menete
A zálogtárgy értékesítésére vagy az értékesítésre szóló megbízás kiadására feljogosított fél a zálogtárgy tulajdonosa helyett és nevében eljárva átruházhatja a zálogtárgy tulajdonjogát.
Az irányadó kormányrendelet
A zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésének részletes szabályait a 12/2003. (I. 30.) Korm. rendelet tartalmazza, amelyet az üzletszerűen folytatott – zálogházi tevékenység keretében nyújtott – kézizálogkölcsönnél csak akkor kell alkalmazni, ha annak alkalmazását a felek írásban kikötötték.
A rendelettől a felek csak abban a körben térhetnek el, amelyben azt a jogszabály lehetővé teszi. A rendeletben nem szabályozott kérdésekben a felek megállapodása csak akkor irányadó, ha az nem sérti a zálogkötelezettnek a rendeletben biztosított jogait, és nem teszi terhesebbé a rendeletben előírt kötelezettségeit.
Előzetes értesítés
A zálogjogosult – a tényleges értékesítést legalább 30 nappal megelőzően – köteles írásban értesíteni a zálogkötelezettet arról, hogy a megállapodásban foglaltaknak megfelelően gyakorolni kívánja a kielégítési jogát, s értékesíteni akarja a zálogtárgyat.
Az előzetes értesítésben meg kell jelölni:
– a zálogszerződést és – ha nem ebben történt – az értékesítésre vonatkozó megállapodást,
– az értékesíteni kívánt zálogtárgyat,
– a kielégítési jog gyakorlásával érvényesíteni kívánt összeget és annak járulékait,
– a kielégítési jog megnyíltának okát és időpontját.
Tájékoztatás az értékesítés akadályairól
A zálogkötelezettnek az előzetes értesítés kézhezvételétől számított 8 napon belül meg kell neveznie a jogosult számára mindazokat, akiknek a zálogtárgyon további zálogjoga vagy más olyan joga áll fenn, amely a vevő tulajdonszerzését akadályozza, vagy tulajdonjogát korlátozza. Nem kell tájékoztatni a jogosultat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokról és tényekről.
Értesítés az értékesítésről
A jogosult legalább 15 nappal az értékesítést megelőzően köteles írásban értesíteni a zálogkötelezettet az értékesítés választott módjáról, helyéről és időpontjáról. Amennyiben a jogosult megbízást adhatott az értékesítésre, úgy az értesítésben meg kell jelölni az értékesítéssel megbízott személyt is. (Amennyiben az értesítés a megbízottól származik, ahhoz csatolni kell a zálogjogosult ilyen tartalmú nyilatkozatát.)
Az értesítés a már fentebb említett előzetes értesítéssel együtt is történhet. Amennyiben a zálogtárgy gyorsan romló dolog, az értékesítés időpontját a jogosult a rendeletben előírt időtartamra tekintet nélkül is meghatározhatja.
Több értesítés
Előfordulhat, hogy több zálogjogosult is van, s a zálogkötelezett mindegyikükkel megállapodott a zálogtárgy végrehajtáson kívüli értékesítésének lehetőségében. A több jogosulttól beérkezett értesítések közül a kötelezett annak a jogosultnak köteles teljesíteni, akinek értesítése elsőként érkezett hozzá. (Ettől a zálogjogosultak eltérően rendelkezhetnek.) Az azonos napon érkezett értesítések esetén az értesítést küldő jogosultak közül az követelheti a teljesítést, akinek kielégítési joga előbb nyílt meg.
A zálogtárgy kiadása
Ha a zálogtárgy nincs a jogosult birtokában, a zálogjogosult az előzetes értesítésben vagy azt követően a kielégítési jogának gyakorlása érdekében írásban felhívhatja a zálogkötelezettet, hogy a zálogtárgyat a felhívásban meghatározott megfelelő időn belül bocsássa a jogosult rendelkezésére.
A zálogkötelezett köteles lehetővé tenni a jogosult számára, hogy a felhívásban foglaltaknak megfelelően a zálogtárgyat birtokba vegye, az ingóságot elszállítsa, és azon a zálogszerződés szerinti jogait gyakorolja. A zálogkötelezett köteles továbbá a jogosultat olyan helyzetbe hozni, hogy az a zálogtárgyat a vele kötött megállapodásban, illetve a rendeletben foglaltak szerint értékesíthesse, és köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amely a jogosultat e jogainak gyakorlásában akadályozza.
Lakóingatlan elzálogosítása esetén – ha a felek eltérően nem állapodnak meg – a zálogjogosult a zálogjoga érvényesítése során az ingatlan kiürített állapotban való értékesítését követelheti. Ilyenkor a jogosult – az értékesítés céljából – igényt tarthat arra, hogy az ingatlant kiürített állapotban bocsássák a birtokába. A birtokba bocsátás teljesítésére legalább 3 hónapos határidőt kell szabni. Ennek elmulasztása az ingatlan értékesítésének nem akadálya.
A jogosult jogállása
A jogosult birtokába kerülő zálogtárggyal kapcsolatban – annak értékesítéséig – a zálogjogosultat megilletik mindazok a jogok, és terhelik mindazok a kötelezettségek, amelyek a kézizálogjog jogosultját illetik, illetve terhelik. (A kézizálogjog jogosultja a zálogtárgyat köteles épségben megőrizni. A zálogtárgyat külön rendelkezés hiányában nem használhatja és nem hasznosíthatja, de természetes hasznait jogosult és köteles beszedni. A hasznok elsősorban a szükséges költségek fedezésére szolgálnak. A jogosult a hasznokról elszámolni köteles.)
Az értékesítés sikertelenségeAz értékesítés sikertelen, ha a zálogkötelezettel kötött megállapodás szerinti határidőben és feltételek mellett a zálogtárgy értékesítése nem vezet eredményre. Az értékesítés sikertelensége esetén a felek 15 napon belül az értékesítésre újabb határidőben állapodhatnak meg, ennek hiányában a jogosult 8 napon belül köteles a zálogtárgyat a zálogkötelezettnek visszaadni. Ezt csak abban az esetben mellőzheti, ha az utóbbi határidő lejártától számított 15 napon belül bírósági végrehajtást kezdeményez a zálogjog érvényesítése végett. * Az értékesítésre megszabott határidő sikertelen elteltére nem hivatkozhat az a zálogkötelezett, aki nem tett eleget a vele kötött megállapodásban foglalt, illetve a vonatkozó kormányrendelet szerinti kötelezettségeinek. A kötelezettségek késedelmes teljesítése esetén a késedelem időtartamát az értékesítésre megszabott határidő számításánál figyelmen kívül kell hagyni. E tényről, illetve a figyelmen kívül hagyott időtartamról a zálogkötelezettet írásban tájékoztatni kell. |
A zálogtárgy kiadása közös értékesítésnél
Közös értékesítés esetén a zálogkötelezett a zálogtárgy kiadására csak akkor köteles, ha erre a közös értékesítésre irányuló megállapodásban kötelezettséget vállalt. Ilyen kötelezettségvállalás hiányában is köteles azonban az értékesítés érdekében ellátni a jogosultat a zálogtárgyra vonatkozó szükséges tájékoztatással, és lehetővé tenni, hogy a zálogtárgyat az értékesítés során vevőként jelentkező személyek megtekinthessék.
Leltár
A jogosult a birtokába került zálogtárgyról, illetve a javára működtetett vagyon esetén annak elemeiről és összetételéről leltárt köteles készíteni. A zálogkötelezett részt vehet a leltár készítésében.
A leltárban fel kell tüntetni, hogy annak felvételénél a zálogkötelezett jelen volt-e, igenlő esetben pedig azt is, hogy a leltár másolatát átvette. Ha a zálogkötelezett a leltár felvételénél nem volt jelen, a leltár másolatát haladéktalanul meg kell küldeni neki.
A leltárt olyan részletezésben és terjedelemben kell elkészíteni, hogy az alkalmas legyen az értékesítés elvégzésére, azt követően pedig arra, hogy a jogosult elszámolhasson a zálogkötelezettel.
Közös értékesítés esetén – ha erre bármelyik fél igényt tart – a zálogkötelezett birtokában maradt zálogtárgyakról is leltárt kell felvenni, amelyet a felek közösen készítenek el.
Értékesítési napló
A jogosult a zálogtárgy értékesítésére irányuló intézkedéseiről értékesítési naplót köteles vezetni, amelyben meg kell jelölni az intézkedések időpontját. Közös értékesítés során az értékesítési naplót a felek megállapodása szerinti személy vezeti.
Az értékesítési naplóhoz csatolni kell a leltárt, az intézkedések során keletkezett és az értékesítési naplóban foglaltak igazolására alkalmas okiratokat, továbbá azokat az észrevételeket, amelyeket a zálogkötelezett, illetve más zálogjogosult tett az intézkedésekkel kapcsolatosan. Az említett személyek megtekinthetik az értékesítési naplót, arról vagy annak egyes részeiről másolatot készíthetnek.
Bekapcsolódás az értékesítésbe
Az értékesítést végző jogosult írásban azzal köteles tájékoztatni az értékesítésről a zálogtárgyra zálogjoggal rendelkező más – értékesítésre szintén feljogosított – jogosultakat, hogy az értékesítés folyamatába az értesítés kézhezvételétől számított meghatározott, de legalább 8 napos határidőn belül bekapcsolódhatnak. (A tájékoztatást arról is meg kell adni, hogy a zálogtárgy a jogosult birtokába került.)
A bekapcsolódási szándékot írásban kell közölni az értékesítést végző jogosulttal, és erről egyidejűleg a zálogkötelezettet is értesíteni kell. A bekapcsolódási szándékát az értékesítési joggal rendelkező olyan zálogjogosult is közölheti, aki a bekapcsolódás lehetőségéről nem kapott tájékoztatást, de okirattal igazolja a zálogjoga fennállását. A bekapcsolódott zálogjogosult köteles bemutatni az értékesítést végző jogosultnak a zálogjoggal biztosított követelésének jogalapját és összegszerűségét igazoló okiratokat.
Más jogosult kijelölése az értékesítésre
Az értékesítést végző jogosult, valamint az értékesítésbe bekapcsolódott zálogjogosultak a zálogtárgy birtokban tartására és értékesítésére egyhangú határozattal másik jogosultat jelölhetnek ki. E határozatról a zálogkötelezettet is tájékoztatni kell. Ilyen esetben az értékesítési naplót – annak további vezetése érdekében – a kijelölt jogosultnak kell átadni.
Módosítás az értékesítés feltételeiben
A jogosultak egyhangú határozattal meghatározhatják az értékesítés helyét, idejét és módját, valamint a vagyon működtetésének feltételeit. Amennyiben ezt már korábban meghatározták, úgy a jogosultak egyhangú határozattal módosíthatják a feltételeket. Minderről a kötelezettet az értékesítést megelőzően legalább 15 nappal írásban értesíti kell.
Közös értékesítés esetén az értesítési kötelezettség a feleket egyetemlegesen terheli, az értékesítéssel összefüggésben pedig csak a zálogkötelezett hozzájárulásával hozhatók határozatok.
Az értékesítés feltételei
A zálogtárgy értékesítése során a jogosult az adott helyzetben általában elvárható gondossággal köteles eljárni, ennek megfelelően a zálogtárgyat az értékesítési jogának keretei és az adott piaci körülmények között elérhető méltányos áron kell értékesítenie, szem előtt tartva a zálogkötelezett és az értékesítésbe bekapcsolódott más zálogjogosult törvényes érdekeit is.
Ha az értékesítés nem üzletszerű kereskedelmi forgalomban az erre irányadó szabályok szerint történik, a jogosultnak az értékesítés olyan módját kell választania, amely lehetővé teszi, hogy az adott körülmények között vevőként ésszerűen számításba vehető személyek az értékesítésről tudomást szerezhessenek, és egymással versengő ajánlatot tehessenek. E követelmény teljesítésétől a jogosult eltekinthet, illetve attól eltérhet, ha ehhez az értékesítés során a zálogkötelezett írásban hozzájárul. Ha az értékesítésbe más zálogjogosult is bekapcsolódott, az eltéréshez az ő hozzájárulását is be kell szerezni.
Közös értékesítés esetén a feleknek a fenti követelmények szerint akkor kell eljárniuk, ha az értékesítésbe más zálogjogosult is bekapcsolódott.
Elszámolás
A zálogtárgy értékesítését követően a jogosult köteles haladéktalanul írásbeli elszámolást készíteni az értékesítés eredményéről, amelynek tartalmaznia kell:
– az értékesített zálogtárgyak leltár szerinti felsorolását,
– a zálogtárgyak ellenében kapott vételárat egyenként, illetve összességében az értékesítés módjától függően,
– a zálogtárgy őrzésével, fenntartásával, értékesítésével, vagyon esetén annak működtetésével, valamint az elszámolási kötelezettség teljesítésével kapcsolatosan felmerült költségeket,
– a zálogtárgy, vagyon esetén a működtetés – zálogjogosult által beszedett – hasznait,
– a zálogtárgyból kielégítendő követelések összegét, jogcímét, rangsorát, és ha van,
– a zálogkötelezettet megillető maradványösszeget.
Az írásbeli elszámolást meg kell küldeni a zálogkötelezettnek és az értékesítésbe bekapcsolódott zálogjogosultaknak.
Kifogás
Az érdekelt az elszámolással kapcsolatos kifogásait 8 napon belül írásban jelentheti be a jogosultnak. Erre az érdekeltek további 8 napon belül tehetnek észrevételt. A kifogást a többi érdekelttel is közvetlenül közölni kell.
A jogosult az észrevételekre figyelemmel választhat: vagy fenntartja a kifogásolt írásbeli elszámolást, vagy módosítja. A döntésről írásban kell tájékoztatnia az érdekelteket azzal, hogy a figyelembe nem vett kifogásaikat, illetve észrevételeiket a továbbiakban bírósági úton, nem peres eljárás keretében érvényesíthetik. Ha az érdekelt a tájékoztatás közlésétől számított 15 napon belül igazolja az eljárás megindítását, a jogosult az értékesítés során befolyt összeget vagy annak vitatott részét köteles bírósági letétbe helyezni.
Nem peres eljárás
A nem peres eljárás megindítása iránti kérelmet a zálogkötelezett lakóhelye szerint illetékes helyi bírósághoz kell benyújtani.
Felosztás, kifizetés
Amennyiben nem érkezik kifogás, illetve ha a nem igazolták a nem peres eljárás megindítását, a jogosult összesíti a zálogtárgyak ellenében kapott vételárat, és a zálogtárgy, vagyon esetén a működtetés – zálogjogosult által beszedett – hasznait. Abból levonja a zálogtárgy őrzésével, fenntartásával, értékesítésével, vagyon esetén annak működtetésével, valamint az elszámolási kötelezettség teljesítésével kapcsolatosan felmerült költségeket, majd a fennmaradó összeget rangsor szerint és mértékben felosztja a zálogjogosultak között. Ezt követően ki kell adnia a zálogkötelezettnek a maradványösszeget.
Semmis a zálogjog megszűnése előtt kötött az a megállapodás, amely a jogosultat az elszámolási kötelezettség alól mentesíti.
Közös értékesítés esetén írásbeli elszámolást csak akkor kell készíteni, ha a felek ebben megállapodtak, vagy az értékesítésbe más zálogjogosult is bekapcsolódott.
Felszámolás, perHa a zálogkötelezettel szemben felszámolási eljárás, vagy a zálogtárgyra is kiterjedő bírósági végrehajtás folyik, a jogosult – felszámolási eljárás esetében a felszámolást elrendelő végzés közzétételétől, bírósági végrehajtás esetében pedig a zálogtárgy lefoglalásától kezdve – nem gyakorolhatja a bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésre vonatkozó megállapodás szerinti jogait. Kielégítést a felszámolási eljárás, illetve a bírósági végrehajtás körében és annak szabályai szerint kaphat. * Ha a zálogjog azért szűnik meg, mert a zálogtárgyat a felszámolási vagy a végrehajtási eljárás keretében értékesítették, a zálogjogosult az adott eljárásra irányadó szabályok szerint az értékesítés során befolyt vételárra gyakorolhatja kielégítési jogát |