Mibe fektessük pénzünket: értékpapírba, vagy ingatlanba? E kérdésre immár itthon is adhatjuk azt a választ, hogy egyetlen befektetéssel mindkettőt megtehetjük, hiszen Magyarországon is kezd fellendülni az ingatlanalapok piaca.
A befektetési alapok egyik legnagyobb előnye, hogy teljesítményük jól nyomon követhető, a Befektetési Alapkezelők Magyarországi Szövetségének jóvoltából a hozamok egymással könnyen összevethetők. A szakemberek ugyan mindig tiltakoznak az ellen, hogy almát körtével hasonlítsunk össze, azaz a különböző alaptípusokat egymással is versenyeztessük. Ilyen összemérés alapján az elmúlt időszak legjobban teljesítő alapja egy nyílt végű ingatlanalap, az Európa Ingatlanalap lett volna. A sikerben sok tényező közrejátszhatott, többek között a versenytársak (részvénypiac, hazai állampapírpiac) gyatra teljesítménye, a jelenség azonban mindenképpen figyelemre méltó, és mutatja, hogy mára aligha megkerülhetők a hazai befektetési palettán az ingatlanalapok.
Nemzetközi trend
Az ingatlanalapok népszerűsége nemzetközi trend szerint is enyhén növekszik, az elmúlt öt évben átlagos hozamaik túlszárnyalták az értékpapíralapokét. A teljes befektetésialap-piacon belül Európában átlagosan 2 százalék az arányuk (ez nem sokkal magasabb, mint Magyarországon), az eltérések azonban nagyok: míg Portugáliában majdnem húszszázalékos a részesedésük, addig egyes országokban, így Ausztriában a jogszabályi környezet gyakorlatilag lehetetlenné teszi az ingatlanalapok működését. Az ingatlanalapok mérete jellemzően nagyobb, mint értékpapírba fektető társaiké, az arány Európában kétszeres, míg Magyarországon az átlagos ingatlanalap mérete csak negyedakkora, mint az átlagos értékpapíralapé. Hozzá kell tenni azonban, hogy Magyarországon erősen torzít minden számot a piac több mint felét egymagában kitevő OTP Optima (amely értelemszerűen értékpapíralap).
Megélénkült a hazai piac
Az ingatlanalapok eddig sem voltak ismeretlenek a magyar tőkepiacon, hiszen a befektetési alapok működését szabályozó, 1991-ben meghozott "őstörvény" is ismerte. Úgy tűnt azonban, hogy a kezdetekben elindult néhány alap (közülük a zárt végű Pillér-alapoknak volt a legnagyobb ügyfélköre és legélénkebb a tőzsdei kereskedése) után a piac meghalt, új konstrukció sokáig nem indult. Ezt a "hallgatást" végül a 2002-től érvényes új, egységes tőkepiaci törvény törte meg.
A tőkepiaci reformot megelőzően még 2001 márciusában, mint igazi piaci újdonság, egy nyílt végű ingatlanalap (Európa Ingatlanbefektetési Alap) jelent meg. Az új szabályozás lehetőségeivel élve létrejöhetett az alapokba fektető alap – ilyen a K&H Ingatlanpiaci Alap. E konstrukció segítségével ma már áttételesen külföldi ingatlanalapok is elérhetők Magyarországon. Talán éppen az Európa sikerein felbuzdulva, azóta újabb nyílt végű ingatlanlapot indított el a Raiffeisen-csoport.
Mit tud az ingatlanalap?Az ingatlanalapok létrehozatala azzal kezdődik, hogy a professzionális értékpapír-piaci és ingatlanpiaci szakemberek alapkezelő társaságba tömörülnek. A szabályoknak megfelelően meghirdetik az új lehetőséget, s a befektetőktől pénzt gyűjtenek, majd azt szakértő módon, elsősorban ingatlanokba fektetik. A konstrukció előnye, hogy így azok is részesülhetnek egy esetleges ingatlanpiaci boomból, akiknek amúgy nem lenne elegendő pénzük önálló ingatlanbefektetéshez. Az is választhatja, akinek nincs elegendő ismerete, energiája közvetlenül ingatlanokkal foglalkozni. A szakember befektetőktől az is elvárható, hogy némileg a piac fölé kerüljenek, azaz jobb megtérülést érjenek el, mint a piaci átlag. A befektetők biztonságát hivatott szavatolni az is, hogy ingatlanalapot csak komoly vagyonnal lehet indítani. A nyilvános ingatlanalapoknál egymilliárd forint, míg a zárt körben létrehozottaknál ötszázmillió forint a minimálisan szükséges saját tőke. |
Speciális jellemzők
Az ingatlanalapok befektetési jegyei nem különböznek a más típusú alapok jegyeitől, mégis érdemes megvizsgálni, melyek az előnyei-hátrányai, miben különbözik a mögöttes tartalom egy klasszikus kötvény- vagy részvényalaptól. Az első kérdés az ingatlanalap típusa lehet. A bevezetőben is említett Európa Alap, illetve Raiffeisen Ingatlan Alap nyílt végű ingatlanalapok, noha ezek megjelenése előtt sokan úgy vélekedtek, hogy ilyet csak zárt végű alapként érdemes létrehozni.
A nyílt és a zárt végű alapok között az a különbség, hogy előbbiek határozatlan időre alakulnak, és a jegyek forgalmazója folyamatosan ad el új jegyeket és vásárolja vissza a régebben kibocsátottakat jegyeket (azaz nap nap után lényegesen változhat az alap vagyona). A zárt alapok határozott futamidőre alakulnak, a kezdetben kibocsátott befektetési jegyet a futamidő vége előtt nem lehet automatikusan visszaváltani, legfeljebb más befektetőknek lehet az úgynevezett másodlagos piacon értékesíteni. A piaci szereplők sokáig úgy vélték, hogy mivel az ingatlanok értékesítése nem olyan likvid és prompt piacon zajlik, mint mondjuk a részvények tőzsdei adásvétele, ezért a kiszámíthatóság miatt a zárt végű forma alkalmasabb. Ennek azonban éppen úgy lehetnek hátrányai, hiszen előnytelen lehet egy adott végnapon eladni a portfólióban levő valamennyi ingatlant. Ma már egyértelműnek tűnik: mindkét fajta befektetésnek van létjogosultsága. A piacon azonban a befektetők sokkal inkább kedvelik a rugalmasabb, nyílt végű alapokat, így arra lehet számítani, hogy várhatóan ez a típus nyer.
Az ingatlanbefektetési alapok – a mögöttes termék jellege miatt – inkább a hosszú távú befektetések gyűjtőhelyei. A befektetők nem feltétlenül a napi ármozgásokra spekulálnak, hanem bíznak az ingatlanpiac általános áremelkedési tendenciájában, s a stabil, biztos hozamra játszanak.
A hosszabb távú befektetésből ugyan nem feltétlenül adódik, de az ingatlanalapok az alacsonyabb kockázatú befektetések közé sorolhatók. Ez annyiból ellentmondásos más instrumentumokkal szemben, hogy például a kockázatosabb, ingatag részvényalapot szokták hosszabb időtávra javasolni, míg a legbiztosabb pénzpiaci alapokat a rövid távú pénzek parkoltatására. Nos, az ingatlanalapok mégis kiegyensúlyozottabbak, mert az ingatlanárak nem úgy változnak, mint a részvényeké. Nincsenek éles napi kilengések, ráadásul az ingatlanalapokban szereplő egyéb portfólióelemek szintén alacsony kockázatúak, jellemzően készpénz, bankbetét, kincstárjegy és csak a legritkább esetben részvény vagy határidős pozíció.
A mérsékelt kockázat természetesen pozitívum, kérdés azonban, hogy mekkora hozam párosul ehhez a kockázati szinthez. Az elmúlt időszak hazai tőkepiaca ellentmondásosan alakult, hiszen éppen a magas kockázatú részvényalapok hozamai voltak a legalacsonyabbak. Az óvatosságból (alacsony kockázatvállalás) ebben az időszakban az ingatlan-, illetve kötvényalapok révén vezető piaci hozamokkal párosult. Az ingatlanalapoktól elvárható hozam tíz százalék körüli lehet még ma is. Egy átlagos ingatlanalap portfóliójában kétharmad részt tesz ki az ingatlan, egyharmadot az értékpapír, állampapír. A kisebb hányad hozama 8 százalékra tehető, ám az ingatlanpiac egyes részterületeitől 10 százalék feletti (az egyszerűbb számítás szerint 11 százalékos) megtérülést is remélhet, s ennek súlyozása máris tíz százalékot adhat.
Az ingatlanalapok hazai sajátossága, hogy a pusztán nettó eszközérték-növekményre játszó értékpapíralapokkal ellentétben több ingatlanalap valóban ki is fizeti megtermelt hozamát. A legismertebb szereplők közül az Európa negyedévente, a Pillér Második IBA félévente, míg a Pillér Első IBA évente fizet hozamot, a Raiffeisen deklarálta, hogy az alapot a kívánatos méretig felfuttatja, hozamot addig nem fizet.
Teljesítménymérés
A hozammal és a kockázatokkal ugyan szorosan összefügg, de érdemes külön is megvizsgálni, hogy mennyire kiegyensúlyozott az ingatlanalapok teljesítménye.
Az ingatlanalapok több okból is kifejezetten alacsony volatilitásúak, vagyis jellemzően nem "ugrálnak" az egyes napok nettó eszközértékei. Ennek oka, hogy az ingatlanokat nem értékelik fel naponta, inkább csak a portfólióban levő állampapírok értékelése változik nap mint nap. Ennyi előny mellett azt kellene gondolnunk, hogy valahol biztosan jelentkezik valamilyen hátrány is. A zárt végű ingatlanalapoknál (mint a két Pillér) ez a likviditás hiánya lehet, hiszen e papírokat elvileg a tőzsdén lehet eladni a lejárat előtt, ám nincs mindig kereslet. A nyílt végű Európánál azonban még ezt sem lehet felróni, hiszen maximális a likviditása, bármikor vissza lehet váltani a jegyeket.
Az ingatlanalapok világszerte feljövőben vannak, mert a megtakarítási piacokon tapasztalható válság miatt, minden fontosabb piacon megindult a tőke az értékállónak tartott ingatlanbefektetések felé. Szintén az ingatlanalapok "előnyére" változott az alapok közötti vagyonmegosztás a tavalyi, szeptember 11-i terroresemények hatására is. A befektetők minden fronton a klasszikusan biztonságos befektetési formák felé fordultak, ilyen többek között az arany, a svájci frank és nem utolsósorban az ingatlan.
A honi ingatlanalap-piacon még bőven van fejlődési lehetőség, hiszen jelenleg mindössze négy, valóban életképes konstrukciót lehet bemutatni.
A Pillér-alapok
A két Pillér-alap, így a Pillér Első Ingatlanbefektetési Alap (Pillér Első IBA), illetve a Pillér Második Ingatlanbefektetési Alap (Pillér Második IBA) zárt végű ingatlanalap. Teljesítményük a kezdeti induló tőkére vetítve kifejezetten kedvező a befektetők számára. Különösen azok jártak jól, akik anno kárpótlási jegyek ellenében lejegyezték az alapok jegyeit, mert valójában nem az azóta végrehajtott befektetéseknek köszönhető a hozamalakulás, hanem legnagyobbrészt az egykori kedvező jegybeszámítási aránynak. A zárt végű formából is adódóan, illetve a kezdeti hozamígéreteket firtató kisbefektetői bizalmatlanságnak hála, sokáig különös diszkrepancia alakult ki a teljesítményt jellemző olyan adatok között, mint a jegyek aktuális tőzsdei árfolyama, a mögöttes vagyont jelző egy jegyre jutó nettó eszközérték, illetve az alap által kifizetett hozamok.
A tőzsdére is bevezetett alapok rendszeresen hozamot fizetnek, illetve közzéteszik az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközértéket, míg a tőzsdén gyakran kötnek üzleteket a jegyekre. Ám a nem túlzottan likvid tőzsdén az értékelés tartósan elvált a valós reális értéktől. A magyarázat szerint azért lehet hosszú távon is alacsonyabb a tőzsdei jegyzés, mint a vagyont reprezentáló tőzsdei kurzus, mert a piac az alacsony likviditás miatt úgynevezett likviditási prémiumot vár el a papíroktól. Az utóbbi időben (az alapok határozott futamideje lassan lezárul, természetesen ez csak akkor igaz, ha még a kifutás előtt nem alakítják őket nyílt végű alappá) ez a különbség csökkent. A Pillér-alapok némileg érthetetlen módon vélhetően kifutnak, furcsa, hogy az alapkezelő tulajdonosa ilyen könnyen lemond a valójában fix alapkezelői jutalékot jelentő vagyonról.
Mindenesetre ha a jegyek tulajdonosai megvárják az alapok végelszámolását, akkor nyilván nem a tőzsdei árfolyamra lesznek jogosultak, hanem a vagyon rájuk eső részére, ami a nettó eszközértékhez fog közelíteni, ráadásul ugyanígy ez lehet az irányadó, ha nyílt végűvé alakítják a ma még zártkörű jegyeket, ekkortól ugyanis már nap mint nap az egy jegyre jutó eszközértéken lesz visszaváltható a papír.
Európa Alap
A nyílt végű, bármelyik munkanapon jegyezhető és visszaváltható Európa Ingatlanbefektetési Alap eddigi másfél éves működése során magas megtérüléssel és egy újszerű befektetési konstrukcióval gazdagította a hazai alappiacot.
Eddig a hozam, és a teljesítmény is egyenletesen kiemelkedő volt: közel ötmilliárd forintot sikerült összegyűjteni és majd' 14 százalékos éves hozammal fialtatni. Mindez nemcsak a versenytárs befektetési alapoknál jobb teljesítmény, de meghaladja az időszak pénzromlási szintjét is.
Az alap kezelői leginkább bérbe adott vagy rövid távon bérbe adható ingatlanokba fektetnek, és a díjbevételen, illetve az ingatlanok felértékelődésén keresztül kívánnak megtérülést elérni. A befektetési politika szerint a portfólió feltöltését követően az alap ingatlanbefektetési aránya általában 70-80 százalék között fog alakulni (ezt még nem érték el). A kezelők leginkább Budapesten és annak vonzáskörzetében keresnek ingatlant, másodsorban vidéki nagyvárosokban, esetleg egyéb vidéki településeken. A díjstruktúra kialakításakor külön figyeltek arra, hogy hirtelen egyösszegű visszaváltás ne bénítsa meg a működést, ezért ha az egy befektetésijegy-tulajdonos által bejelentett visszaváltandó jegyek összes nettó eszközértéke meghaladja a tízmillió forintot, akkor az alapkezelő dönthet úgy, hogy csak 90 napon belül teljesíti a visszaváltást. A díjstruktúra érdekessége a sikerdíj. Ha egy adott évben az alap hozama meghaladja az egyéves állampapír hozamának 25 százalékkal növelt értékét, az alapkezelő megkapja a többlethozam 25 százalékát.
K&H Ingatlanpiaci Alap
A K&H Általános Befektetési Alapkezelő Rt. ingatlanpiaci alapja a törvényi besorolás alapján értékpapíralap, hiszen valójában nem közvetlenül ingatlanokba fektet, hanem ingatlanpiaci cégekbe. Sőt, hogy a konstrukció még áttételesebb legyen, a magyar alap úgynevezett alapok alapja, vagyis nem is közvetlenül ingatlancégekbe fektet, hanem ingatlancégek részvényeiből vásárló nyugati befektetési alapok jegyeibe. A fő befektetési célpontok a holland ABN és a belga KBC hatalmas méretű alapcsaládjának európai és amerikai specializációjú ingatlanalapjai.
A májusi indulás után az első feladat a portfólió fokozatos feltöltése volt, a végleges arányok szerint a vagyon 70-90 százalékát is kiteheti az ingatlanpiaci befektetés. Az alap a kötvényalapoknál rizikósabb, ám a klasszikus részvényalapoknál alacsonyabb kockázatú lesz. Külön érdekesség, hogy ez az alap várhatóan ellentétesen is mozog majd a részvényalapokkal, mert a részvénypiacok gyengülése idején az ingatlanárak (mint alternatív befektetések) felfuthatnak.
|
A legfontosabb hazai ingatlanalapok adatai |
|||||
|
Alap neve |
Alapkezelő |
Letétkezelő |
Alap típusa |
Induló tőke (M Ft) |
Nettó eszközérték (M Ft 2002. 10. 15.) |
|
Európa Ingatlan Alap |
Európa Befektetési Alapkezelő Rt. |
Raiffeisen Bank |
nyílt végű |
522 |
5111 |
|
K&H Ingatlanpiaci Alap |
K&H Általános Befektetési Alapkezelő Rt. |
Kereskedelmi és Hitelbank Rt. |
nyílt végű |
202 |
468 |
|
Pillér Első Ingatlan |
Prudent-Invest Befektetési Alapkezelő Rt. |
Kereskedelmi és Hitelbank Rt. |
zárt végű |
2000 |
2108 |
|
Pillér Második Ingatlan |
Prudent-Invest Befektetési Alapkezelő Rt. |
Kereskedelmi és Hitelbank Rt. |
zárt végű |
3200 |
4066 |
|
Forrás: Bamosz, Magyar Tőkepiac |
|||||
Raiffeisen Ingatlan Alap
A Raiffeisen Ingatlan Alap október elején indult, miután a Raiffeisen Bank hárommilliárd forintnyi jegyet lejegyzett, ezzel biztosította a megfelelő indulóméretet. A diverzifikált ingatlanportfólióval inkább a bérleti díjakon keresztül, mintsem az adásvételek nyereségével kíván megtérülést elérni az alap. A díjakkal a hosszabb távú befektetéseket kívánják ösztönözni, hiszen nem pusztán az éves szinten 1,75 százalékos alapkezelői és a 0,15 százalékos letétkezelői díj, de kezdetben 2 százalékos visszaváltási jutalék is terheli a jegyek vásárlóit. Hozamot a növekedési fázisban nem fizet az alap, az alapkezelő és az ügyfelek közös érdekeltségét pedig sikerdíj teremti meg: az éves szintre vetített 15 százalékos küszöbhozam feletti megtérülés az alapkezelőé. Újszerű, hogy az első másfél évben tőkegaranciát is vállal az anyabank. Az alap igazi csoportmunka, hiszen az alapkezelő mellett a letétkezelést végző Raiffeisen Bank, illetve a létesítménygazdálkodó-tanácsadó Raiffeisen Ingatlan Rt. is szerepet vállal, míg az ingatlanalapoknál kötelező értékelést a DTZ Hungary végzi. A kereskedelmi, ipari és logisztikai ingatlanokon kívül hoszszabb távon az elképzelések között szerepel az irodapiaci megjelenés is, ugyanakkor egyelőre nem tervezik lakóingatlanok vásárlását. A tervezett ingatlanfeltöltöttség 80 százalékot érhet el.
Piaci tendenciák(Az Ecostat által 2002 őszén készített felmérés alapján) * Az új lakások piaca: élénk az új építésű kis lakások iránti kereslet; az új lakások értékesítésének ideje tovább nő. * Használt lakások piaca: * a panel- és a nagy, korszerűtlen lakások iránt csökken a kereslet, 15-20 százalékos árcsökkenés is lehetséges; mérséklődik a kereslet a nagyméretű villalakások és a nagyméretű, polgári lakások iránt, e piaci szegmensben enyhe árcsökkenés várható; csökkenő mértékben, de változatlanul élénk a jól beépíthető, belvárosi tetőterek iránti igény; a budapesti lakások árcsökkenése mérséklődik, a lakosság kiáramlása az agglomerációba csökken, reurbanizációs jelek mutatkoznak. * Irodapiac: * a budapesti irodák üresedési rátája az év végére 25 százalékra emelkedhet; tovább csökken a rossz helyen, rosszul megépített irodák kihasználtsága; nő a jó közlekedés mentén fekvő, jól megépített, parkolást is biztosító irodaházak kihasználtsága; a bérleti díjak emelkedése a jó helyen fekvő, színvonalas irodaépületekben 10 százalék alá eshet; a budapesti belvárosi irodák havi bérleti díja 17-19 euró/m2, míg a külterületi irodáké 10-15 euró/m2; a lakásokból kialakított irodák bérleti díja havi 5-10 euró/m2 között változik, a felszereltségtől és a parkolási lehetőségektől függően. * Telekpiac: * a beépítetlen városi építési telkek iránt továbbra is élénk a kereslet; az építési telkek ára – főleg Budapesten és a közvetlen agglomerációban – lassan emelkedik. * Lakásbérleti piac: * a befektetési célú lakásvásárlás megtorpant; nehéz kiadni a befektetés céljából tartott lakásokat. * Üdülőingatlanok: * a befektetők a következő fél évben nem tervezik üdülőtelkek és üdülő-, nyaralóingatlanok vételét. |
A jövő
Természetesen az ingatlanalapok jövőjét is elsősorban az határozza meg, hogy hány befektető merészkedik e területre, illetve hogy a mögöttes termék, azaz az ingatlanok piaca miként alakul.
Ami a szereplőket illeti, érdeklődő biztosan lesz, többek között az alapok piacának jelenlegi éllovasa, az OTP is készülődik saját ingatlanalap létrehozásával.
A rossz részvénypiaci és a jelenleg romló állampapír-piaci környezet hatására a kockázatok átértékelésére kényszerültek a befektetők. A sok válság nyomán minden biztosabb befektetés vonzóbbnak tűnik. A tőkepiacokat a dotcom-válság, az amerikai intézményi bizalomvesztés, a terrortámadás, a fejlődő országok pénzügyi krízisei tizedelik, ilyenkor pedig a vállalati kötvények, részvények iránt csökken a bizalom, az állampapírok, ingatlanok piaca viszont bővülhet.
Az ingatlan mellett szól a sok kedvező hazai finanszírozású pénzügyi konstrukció, a kormányzatok elkötelezettsége a lakásprobléma kezelésében. Segíthet a remélt EU-integráció után az árak kiegyenlítődése. Magyarország ingatlanárak tekintetében ugyanis sokkal jobban el van maradva a Nyugattól, mint egyéb frontokon. Az ingatlanáraknak kedvez a csökkenő infláció, s nominálisan egyre kevésbé vonzó megtérüléseket kínálnak a versenytársnak tekinthető tőkepiacok.
Ugyanakkor bizonyos ingatlanpiaci részeken a túlkínálat árvisszatartó erő is lehet. Telítettnek tűnik például a szállodai szegmens, de épp ez a trend (plusz a bevásárlóközpontok, lakóparkok építési hulláma) segítette az építési telkek piacát.
Még mindig nőhet az építési telkek, ipari ingatlanok, raktárak piaca, a lakásboom ugyan kissé megtorpant, ugyanakkor az új lakások piaca "tartja magát", visszaesésre lehet számítani viszont a bevásárlóközpont- és luxusszálloda-építésben.
LakásvásárlásA közhiedelem szerint ma befektetés céljából érdemes lakást vásárolni. A szakértők a következő ingatlanár-emelkedési "boom"-ot az EU-csatlakozás időszakára jósolják. Ma nyomottak az ingatlanpiaci árak, tehát akinek van befektetésre szánt pénze, annak most érdemes kedvezményes lakásvásárlási kölcsön igénybevételével jó minőségű, jó helyen lévő lakást vásárolni. A bérletbe adás fedezi a lakásfenntartás és állagmegóvás költségeit, s még szerény hasznot is biztosíthat. * Nem árt azonban figyelembe venni, hogy az utóbbi időben éppen csökkent az ingatlanok bérbeadásából származó bevétel. Korábban sokan befektetés céljából vettek ingatlant, s azt viszonylag magas bérleti díjért adták ki. A kínálat növekedése, a kereslet visszaesése jelentős bérletidíj-csökkenést eredményezett. Pár évvel ezelőtt még az ingatlan árának egy százalékáért lehetett havonta kiadni egy lakást, mára ez az arány lassan eléri a lakásérték – Európában szokásos – fél százalékát. * Az Ecostat által összeállított alábbi két példa azt mutatja be, hogy hosszú távon milyen éves átlaghozamot lehet elérni akkor, ha befektetésre szánt pénzünkön – hitelfelvétel segítségével – ingatlant vásárolunk, s azt bérbe adjuk. Kiinduló általános feltételeink: * az éves átlagos infláció 20 éves időtávra, az ECOSTAT prognózisa alapján; * a lakás értéke évente az infláció mértékével nő; * a bankban havonta lekötjük a megtakarítást és a nyereséget, az infláció mértékével megegyező kamatszinten; * bérbeadás mértéke: a lakás értékének havi 0,5 százaléka, éves szinten 6 százalék.
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||