AZ ELőVÁSÁRLÁSI JOG

Általános rendelkezések

Az elővásárlási jogra vonatkozó általános szabályokat a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) tartalmazza. A Ptk. maga is nevesíti azokat az eseteket, amikor valamely személyt – magán-, illetve jogi személyt egyaránt – megilleti az elővásárlási jog. Eszerint

– a föld tulajdonosának az épületre, az épület tulajdonosának pedig a földre van elővásárlási joga,

– a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg elő-haszonbérleti jog illeti meg. (Felhívjuk azonban a figyelmet arra, hogy amennyiben más jogszabályok bizonyos személyek javára biztosítják az elővásárlási jogot, úgy az ilyen jogosultság minden esetben megelőzi a tulajdonostárs igényét.)

Szerződésen alapuló elővásárlási jog

A Ptk. szabályai azt is lehetővé teszik, hogy a tulajdonos megállapodással engedjen valaki számára elővásárlási jogosultságot. Ilyenkor – amennyiben értékesíteni kívánja a jogosultsággal érintett dolgot – a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni. Amennyiben az elővásárlásra jogosult a tulajdonosnak tett nyilatkozatában elfogadja az ajánlat tartalmát, ezzel a szerződés közöttük jön létre. Ha pedig a nyilatkozattételre jogosult a szerződési ajánlat elfogadására általában megszabott határidő alatt ilyen nyilatkozatot nem tesz, a tulajdonos jogosulttá válik az ajánlatnak megfelelő vagy annál kedvezőbb feltételek melletti értékesítésre.

Mentesül azonban a tulajdonos az említett közlési kötelezettség alól, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.

Ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog

Abban az estben, ha az elővásárlási jog szerepel az ingatlan-nyilvántartás adatai között, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ingatlanon bármely jogot szerez.

Átruházás, öröklés

Az elővásárlási jog átruházása az általános szabályok szerint semmis. A gazdálkodó szervezeteknek azonban lehetőségük van annak a személynek a kijelölésére, aki ezt a jogot gyakorolhatja. Lényeges, hogy az elővásárlási jog – erre irányuló törvényi rendelkezés hiányában – az örökösökre sem száll át.

Jogszabályon alapuló elővásárlási jog

Az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket a jogszabályon alapuló elővásárlási jogra is megfelelően alkalmazni kell, azzal, hogy a jogszabályon alapuló elővásárlási jog a szerződéses elővásárlási jogot minden esetben megelőzi. Jogszabályon alapul például az állam, a kötelező feladatot ellátó helyi önkormányzat, valamint az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzat elővásárlási joga – egymást követő rangsorban – a műemléki védettség alatt álló ingatlanokra, a hegyközség tagjának elővásárlási joga a szomszédos, a szőlő termőhelyi kataszterében nyilvántartott földrészletre stb.

Az elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése Elővásárlási jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni. Ha az elővásárlási jogot meghatározott időre kötötték ki, a bejegyzésben a jog gyakorlásának végső időpontját is fel kell tüntetni. A társasház törzslapjának III. részén az egész társasháztulajdonra vonatkozó jogokat és tényeket kell bejegyezni, valamint az alapító okirat szerinti elővásárlási jogot. * Ha az ingatlanra elővásárlási jogot jegyeztek be, illetve a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik, csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy a jogosult az elővásárlás jogával nem kíván élni, kivéve ha a jogosult nem nyilatkozott, és a kérelmező ezt a tényt a nyilatkozattételre való írásbeli felszólításnak, illetve a kapott vételi ajánlat közlésének az átvételét igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) igazolja; illetőleg ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. Ilyenkor a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket. * Ha nem magyar nyelven kiállított okirathoz a magyar nyelvű fordítást is csatolni kell, akkor ez a kötelezettség a kérelemre és az okirat mellékleteire – így az elővásárlási joggal kapcsolatos nyilatkozatokra is – kiterjed.

Elővásárlási jog a gyakorlatban

Amennyiben egy ingatlanra valamely személyt elővásárlási jog illet meg, úgy annak értékesítésénél igen körültekintően kell a tulajdonosnak eljárni ahhoz, hogy elkerülje az esetleges szabálytalanságokból adódó, meglehetősen súlyos jogkövetkezményeket (például szerződés érvénytelensége). Ezért szükséges az értékesítést megelőző lépések részletes ismerete, amelyeket a következőkben foglalunk össze.

Az ajánlat közlése

A tulajdonostárs – illetve az elővásárlási joggal érintett ingatlan tulajdonosa (tulajdonos) – köteles a harmadik személlyel kötendő adásvételi szerződésre vonatkozó ajánlatot a többi tulajdonostárssal – illetve az elővásárlásra jogosulttal – teljes terjedelmében közölni, és őket megfelelő határidővel felhívni a nyilatkozattételre. Lényeges, hogy a fentiekben említett közlési kötelezettség nem terjed ki minden, a tulajdonoshoz érkezett ajánlatra, az arra jogosultakhoz kizárólag az általa elfogadott ajánlatokat kell eljuttatnia.

Közlés a szerződés megküldésével

Abban az esetben, ha a tulajdonos és a vevő a szerződést írásba foglalta, az ajánlatot a szerződés megküldésével kell közölni.

A közlés nem helyettesíthető

A gyakorlatban a közlési kötelezettséget pontosan kell teljesíteni, ami egyebek mellett azt is jelenti, hogy azt nem pótolja, ha az eladó a tulajdonát (tulajdoni hányadát) a kívülálló vevővel folytatott tárgyalást megelőzően már felajánlotta vételre a tulajdonostársainak – illetve az elővásárlásra jogosultnak -, még akkor sem, ha egyébként a vételi feltételek azonosak.

Ismételt közlés

Ha a tulajdonostársakkal (jogosultakkal) közölt vételi ajánlat alapján a szerződés mégsem jött létre, de később – akár azonos, akár a vevőre nézve terhesebb tartalommal – a tulajdonos ismét megállapodást köt, az újabb ajánlatot a tulajdonostársakkal (jogosultakkal) szintén közölni kell, és azt arra hivatkozással sem lehet mellőzni, hogy a jogosultak azonos vagy kedvezőbb feltételek mellett korábban nem kívánták gyakorolni elővásárlási jogukat.

A kötelezettség teljesítése előszerződés esetén

Előfordul, hogy a tulajdonostárs a kívülállóval kötött előszerződést küldi meg a tulajdonostársainak (jogosultnak) az elővásárlási jogra felhívással. Ilyenkor a később megkötött végleges szerződést nem kell ismét közölnie, kivéve azt az esetet, ha annak tartalma az előszerződésben foglalt feltételektől eltér. Kiemeljük, hogy a közlési kötelezettség ez utóbbi esetben a legkisebb tartalmi eltérés esetén is fennáll.

A közlés tartalma, formája

Az ajánlatot az elővásárlási jog gyakorlására jogosultakkal a teljesség elvének szem előtt tartásával és bizonyos esetekben meghatározott alakiságok betartása mellett kell közölni. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy

– a közlésnek a kötendő szerződés valamennyi tartalmi elemére, valamint a szerződéses ajánlat esetleges utólagos módosítására ki kell terjednie, hiszen mindezek hiányában a jogosultaknak nincs lehetőségük az érdemi döntéshozatalra;

– a közlésre szóban vagy írásban egyaránt lehetőség van, azonban, ha a közlés ingatlant érintő szerződési ajánlatra vonatkozik, úgy az (valamint az arra adott jogosulti nyilatkozat is) kizárólag írásban érvényes;

– az ajánlatot a tulajdonos valós tartalma szerint köteles közölni;

– az ajánlat akkor tekinthető a jogosulttal közöltnek, amikor a szóbeli tájékoztatás alapján arról tudomást szerzett, az írásban vagy távirat útján történő közlés esetén pedig akkor, amikor az hozzá megérkezett;

– a vételi ajánlatot valamennyi tulajdonostárssal, illetőleg jogosulttal közölni kell;

– az ajánlat közlésekor a tulajdonostárs köteles a jogosult számára a körülmények által indokolt megfelelő határidőt biztosítani a nyilatkozat megtételére, azaz a határidőt úgy kell meghatározni, hogy az alkalmas legyen az ügy összes körülményére figyelemmel a szerződéses feltételek megfontolására és a válaszadásra (a gyakorlatban 15 napnál hosszabb határidő biztosítása nem indokolt).

Az elővásárlásra jogosult nyilatkozata

A tulajdonostárs, illetve a jogosult az ajánlatot vagy teljes terjedelmében elfogadja, vagy nem gyakorolja az elővásárlás jogát. Ha a jogosult az ajánlatra adott válaszában azt közli, hogy élni kíván az elővásárlási jogával, de más szerződési feltételek mellett, a nyilatkozata hatálytalan, és ennek eredményeként a jogosult el is veszíti az elővásárlási jog gyakorlásának lehetőségét az adott ügylettel kapcsolatban.

A nyilatkozattétel hiánya

Gyakran előfordul, hogy a tulajdonostárs egyáltalán nem nyilatkozik az ajánlatra a megadott határidő alatt. Ilyenkor – a határidő leteltét követően – a tulajdonos a kívülálló harmadik személlyel a szerződést az ajánlatnak megfelelő (vagy a vevőre terhesebb) feltételek mellett szabadon megkötheti. Ingatlan értékesítése esetében azonban a tulajdonosnak igazolnia kell, hogy a joggyakorlásra való felhívást az ajánlat egyidejű közlésével eljuttatta a jogosultnak (jogosultaknak), mert ennek hiányában a vevő tulajdonjogának bejegyzésére nincs lehetőség.

Elővásárlási jog közös tulajdon esetén

Közös tulajdon esetén az elfogadó nyilatkozatok formájától és tartalmától függően különféleképpen alakulhat az elővásárlási jog gyakorlása. Eszerint

– a tulajdonostársak megegyezhetnek abban, hogy együttesen gyakorolják az elővásárlási jogot (Ebben az esetben – a valamennyiük által megtett elfogadó nyilatkozattal – közös tulajdonként szerzik meg az eladó tulajdonostárs hányadrészét, mégpedig egymás között olyan arányban, amilyen arányt a meglévő tulajdoni hányadrészeik képviselnek. Lényeges, hogy annak sincs akadálya, hogy a tulajdonostársak az együttes vételi jog gyakorlásánál ettől az aránytól közös egyetértéssel eltérjenek.);

– amennyiben a tulajdonostársak között nincs meg a fentiek szerinti tulajdonszerzésre irányuló egyetértés, azonban bármelyik tulajdonostárs elfogadja a vételi ajánlatot, akkor a szerződés az eladó és közte jön létre;

– abban az esetben, amikor több tulajdonostárs külön-külön tesz elfogadó nyilatkozatot, közülük az eladó választ, és a szerződés ilyenkor a kiválasztott tulajdonostárssal jön létre. (Az eladónak nem kell megindokolnia a döntését, és a ki nem választott tulajdonostárs a dologhoz fűződő jogára [például azzal az indokkal, hogy tulajdoni hányadrésze nagyobb, mint a kiválasztotté] vagy törvényes érdekére hivatkozással sem támaszthat kifogást a döntés ellen.)

Nem tulajdonos házastárs joggyakorlása

A résztulajdonos együtt élő, nem tulajdonos házastársa önállóan nem, azonban tulajdonos házastársával együttesen jogosult az elővásárlási jog gyakorlására.

Az elővásárlási jog sérelme

Ha a tulajdonostárs úgy köti meg a szerződést a kívülálló harmadik személlyel, hogy a megelőző vételi ajánlati közlésre vonatkozó kötelezettségének – részben vagy egészben – nem tett eleget, úgy a megállapodás az elővásárlási jog megsértésére hivatkozó tulajdonostárssal szemben hatálytalan. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a sérelmet szenvedett tulajdonostárs az elővásárlási jogát a sérelemről tudomásszerzést követően akkor is gyakorolhatja, ha tulajdonostársa a szerződést a kívülállóval már megkötötte.

Az előzőekből következik azonban, hogy a megkötött szerződés hatálytalanságára kizárólag az a tulajdonostárs hivatkozhat, aki egyidejűleg gyakorolja is az elővásárlás jogát. Emiatt tehát nem érinti az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződés alapján a kívülálló jogszerzését,

– ha a sérelmet szenvedett tulajdonostárs elővásárlási jogát nem kívánja gyakorolni;

– ha – miután a sérelemről tudomást szerzett – az ajánlattól eltérő tartalommal teszi meg az elfogadó nyilatkozatát;

– ha a sérelmet szenvedett tulajdonostárs nem tulajdonos házastársa kívánja önállóan gyakorolni az elővásárlás jogát, valamint

– ha a jogsérelemre hivatkozó tulajdonostárs a vételi jog gyakorlásával a tulajdonszerzését korlátozó rendelkezésbe ütközően szerezne tulajdonjogot.

Ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonos

Speciális rendelkezés vonatkozik az úgynevezett ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonos elővásárlási jogára. Az ilyen tulajdonos ugyanis az elővásárlási joga megsértésével kötött szerződés hatálytalanságára hivatkozással kizárólag akkor gyakorolhatja a jogát, ha a kívülálló harmadik személlyel kötött megállapodás esetén a vevő jogszerzése nem volt jóhiszemű, azaz a szerződés megkötésekor tudta, vagy a körülmények alapján tudnia kellett volna, hogy az ingatlannak a nyilvántartásba be nem jegyzett további tulajdonosa is van.

A földhivatali (bejegyző) határozat megtámadása

Ismeretes, hogy elővásárlási joggal érintett ingatlan esetében a szerződés alapján a tulajdonjog bejegyzéséhez – egyebek mellett – csatolni kell a jogosultak nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kívánnak élni, ennek hiányában igazolni kell, hogy a jogosultak megkapták a nyilatkozattételi felhívást, valamint az írásbeli vételi ajánlatot. Amennyiben pedig – mint arra a korábbiakban már utaltunk – a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez a szerződő feleknek együttesen kell nyilatkozniuk a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényekről.

Az illetékes földhivatal a tulajdonjog bejegyzéséről hozott határozatát valamennyi tulajdonostársnak (jogosultnak) kézbesíti, és a határozatban a bejegyzés alapjául szolgáló tényeket is feltünteti. Ha a tulajdonostárs, illetőleg a jogosult vitatja az elővásárlási jogra vonatkozóan a bejegyzéshez szükséges iratok (igazolások, nyilatkozat) jogszerűségét, a határozat ellen – annak kézbesítésétől számított 30 napon belül – fellebbezéssel élhet, illetve a jogerős földhivatali határozat megváltoztatása iránt keresetet nyújthat be – úgyszintén a határozat kézbesítésétől számított 30 napon belül.

A fentiek szerint kezdeményezett eljárásban a földhivatal határozatát csak és kizárólag azzal az indokkal lehet megtámadni, hogy a bejegyzés a jogszabályban előírt feltételek hiányában történt meg, azaz nem csatolták valamennyi tulajdonostárs (jogosult) nyilatkozatát, nem közölték valamennyi tulajdonostárssal (jogosulttal) az ajánlatot, avagy az írásbeli ajánlat-közlés hiányos volt, nem valószínűsítették megfelelően a közlés mellőzését indokoló körülményeket, illetve a megjelölt ok nem alapozta meg a közlés mellőzését.

A szerződés megtámadására irányuló per A megkötött szerződés érvényességét az elővásárlási jog megsértése nem érinti. Az elővásárlási jog sérelmére és a gyakorolt vételi jogra alapított kereseti kérelemnek arra kell irányulnia, hogy a bíróság állapítsa meg az eladó és vevő között létrejött szerződés hatálytalanságát az elővásárlásra jogosulttal szemben, továbbá hogy a szerződés a jogosult és az eladó között jött létre. Nincs akadálya annak sem, hogy a felperes a keresetében a szerződés létrejötte esetén őt megillető további követelést is jogszerűen érvényesítsen (például az időközben a szerződés alapján birtokba lépett vevővel szemben kiürítésre kötelezés iránti kereset). A szerződéssel érintett valamennyi félnek perben kell állnia. * Amennyiben a vevő alperes a birtokba lépését követően az ingatlanban értéknövelő beruházásokat végzett, vagy tulajdonjogában bízva olyan kiadásokat viselt, amely a tulajdonostársat terheli, viszontkeresettel megtérítési igényt érvényesíthet a perben. Arra azonban nincs lehetősége, hogy az eladó alperes társával szemben a kifizetett vételár visszafizetése iránt követelést támasszon. * A perben a bíróság arról dönt, hogy a szerződést a felek az elővásárlási jogra vonatkozó szabályok megsértésével kötötték-e meg, továbbá hogy a felperes elfogadó nyilatkozata komoly és egyben megalapozott-e. Ez utóbbi kérdés vizsgálatánál komoly jelentőséggel bír az igényérvényesítés időpontja is. Ha ugyanis a tulajdonostárs a szerződésről tudomást szerzését követően haladéktalanul él a jogaival, a teljesítőképesség és teljesítőkészség vizsgálatára kell a hangsúlyt helyezni. A már esedékessé vált (a vevő által esetleg már teljesített) vételárat általában bírói letétbe kell helyeztetni. Ha a vételárnak jövőben esedékes része is van, az elővásárlási jogával élő tulajdonostársnak megfelelő módon igazolnia kell, hogy rendelkezik az ahhoz szükséges fedezettel. Ha azonban az arra jogosult az igényt csak a tudomásszerzést követő hosszabb idő elteltével érvényesítette, nem mellőzhető a késedelem okainak és az eltelt idő alatt tanúsított magatartásnak és annak a vizsgálata sem, hogy az elővásárlási jogot sértő szerződés létéről tudomást szerzésekor a tulajdonostárs rendelkezett-e a joga gyakorlásához szükséges teljesítőképességgel vagy sem.

A termőfölddel, tanyával kapcsolatos elővásárlási (elő-haszonbérleti) szabályok

A termőföldről szóló törvény, valamint a Polgári Törvénykönyv alapján fennálló elővásárlási jog esetén a termőföld vagy a tanya tulajdonosa (az eladó) az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosultakkal közölni. A tulajdonost nem terheli a közlési kötelezettség, amennyiben az ajánlat az első helyen álló elővásárlási jogosulttól érkezett.

Elővásárlási jogosultak és rangsoruk

2002. szeptember 2-i hatállyal a termőföldről szóló törvénynek – egyebek mellett – az elővásárlási jogosultak rangsorára (sorrendjére) vonatkozó rendelkezése is megváltozik. Eszerint termőföld vagy tanya eladása esetén – törvény eltérő rendelkezése hiányában – elővásárlási jog illeti meg a következő sorrendben

– a haszonbérlőt, a felesbérlőt és részesművelőt (jogi személy vagy jogi személyiség nélküli más szervezet haszonbérlő esetén annak helyben lakó természetes személy tagját, illetve helyben lakó részvényesét);

– a helyben lakó szomszédot;

– a helyben lakót;

– a magyar államot a Nemzeti Földalapról szóló törvény rendelkezései szerint.

Korlátozás

A haszonbérlő, a felesbérlő, a részesművelő, valamint a jogi személy vagy jogi személyiség nélküli más szervezet haszonbérlő esetén annak helyben lakó természetes személy tagja, illetve helyben lakó részvényese kizárólag akkor gyakorolhatja az elővásárlási jogot, ha a haszonbérleti jogviszony, illetőleg a felesbérlet és a részesművelés legalább három éve fennáll. Ha pedig a haszonbérlő, a felesbérlő, továbbá a részesművelő jogi személy, jogi személyiség nélküli más szervezet, ennek tagja, illetőleg részvényese, úgy a jogosultság gyakorlásának további feltétele a legalább hároméves tagi (részvényesi) jogviszony megléte.

Kivételek

A fentiek szerinti elővásárlási jog nem áll fenn abban az esetben, ha az adásvételi szerződés közeli hozzátartozók (házastárs, egyenes ágbeli rokon, örökbe fogadott, mostoha- és nevelt gyermek, örökbe fogadó, mostoha- és nevelőszülő, valamint testvér), valamint tulajdonostársak között jön létre, továbbá olyan külterületi földrészlet értékesítése esetében sem, amely a termőföldről szóló törvény hatálybalépéséig zártkertnek minősült.

Csoporton belüli rangsor

A helyben lakó szomszéd, illetve a helyben lakó (fentiekben felsorolt) csoportokon belül az elővásárlási jog gyakorlásának sorrendje a következők szerint alakul: elsődlegesen a családi gazdálkodó jogosult az ingatlan megvételére. Amennyiben a családi gazdálkodó törvényes jogát nem kívánja érvényesíteni, úgy a nyilvántartási (regisztrációs) számmal rendelkező őstermelő, illetőleg egyéni mezőgazdasági vállalkozó jogosult az érintett termőföld (tanya) megvételére. Végül, ha az előzőekben említettek egyike sem kívánja elővásárlási jogát gyakorolni, úgy arra a jogi személy, illetve a jogi személyiség nélküli más szervezet esetén annak tagja vagy helyben lakó részvényese jogosult. Lényeges, hogy a fentiekben ismertetett sorrendek az elővásárlásra jogosultak egymás közötti viszonyában is irányadóak.

A közlési kötelezettség terjedelme

A jogosultakkal – az elővásárlási jogra vonatkozó általános rendelkezésekkel összhangban – csak az elfogadott ajánlatot kell közölni, azt azonban teljes terjedelmében. A közlésből ki kell tűnnie annak is, hogy az ajánlattevő elővásárlásra jogosult-e, és ha igen, a termőföldről szóló törvényben meghatározott melyik jogcímen.

Változó fogalmak termőföld és tanya értékesítésénél Kiegészítő tevékenység * Kiegészítő tevékenységnek minősül a falusi agroturizmus, a kézművesipari tevékenység, a fűrészáru-feldolgozás, az elsődleges élelmiszer-feldolgozás, a mezőgazdasági tevékenység során keletkezett melléktermékek, növényi és állati eredetű hulladék hasznosítása, nem élelmiszer célú feldolgozása, valamint az ezekből a termékekből keletkezett termékek közvetlen termelői értékesítése, illetve a mezőgazdasági szolgáltatás. * Helyben lakó * Helyben lakó az a magánszemély, akinek bejelentett lakóhelye legalább három éve azon településen van, amelynek közigazgatási területén a termőföld vagy a tanya fekszik; az a magánszemély, akinek legalább három éve a bejelentett lakóhelye olyan településen van, amelynek közigazgatási határa a termőföld vagy tanya fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 15 km távolságra van; a mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkező, helyben lakást és mezőgazdasági tevékenység élethivatásszerű folytatását vállaló magánszemély; az olyan jogi személy, illetőleg jogi személyiséggel nem rendelkező más szervezet, amelynek bevétele több mint 50 százalékban növénytermesztésből, kertészetből, állattenyésztésből, halászatból, haltenyésztésből, szaporítóanyag termesztéséből, vadgazdálkodásból, erdőgazdálkodásból, vegyes gazdálkodásból, valamint az előzőekben meghatározott kiegészítő tevékenységből származik, emellett székhelye a fenti első és második bekezdésben meghatározott településen van, valamint természetes személy esetében a családi gazdálkodó vagy a nyilvántartási (regisztrációs) számmal rendelkező őstermelő, illetve az egyéni mezőgazdasági vállalkozó vagy a jogi személy, illetve jogi személyiséggel nem rendelkező más szervezet természetes személy tagja vagy részvényese. * Helyben lakó szomszéd * Helyben lakó szomszéd az a helyben lakó, akinek a tulajdonában vagy használatában lévő termőföld vagy tanya közvetlenül szomszédos az adásvétel, illetve a haszonbérlet tárgyát képező termőfölddel vagy tanyával.

A közzététel módja

Az ajánlatot az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzat (a fővárosban a fővárosi kerületi önkormányzat) polgármesteri hivatala, illetve a körjegyzőség hirdetőtáblájára való kifüggesztéssel kell közzétenni, míg az egyéb jogszabályokban meghatározott elővásárlási jog esetén a jogosultat az ajánlatról írásban kell értesíteni.

Az eladó az ajánlat egy eredeti és egy másolati példányát – a kifüggesztésre irányuló kérelemmel együtt – a települési önkormányzat jegyzőjének postai úton, tértivevénnyel megküldi, vagy az átvétel dátumát feltüntető átvételi igazolás ellenében átadja. A lényeg tehát az, hogy az átvétel dátuma írásos módon igazolható legyen.

Az ajánlat kifüggesztése

A jegyző az ajánlatot a beérkezéstől, illetve az átvételtől számított 8 napon belül a polgármesteri hivatal hirdetőtáblájára 15 napra kifüggeszti. A jegyző a benyújtott ajánlat mindkét példányára rávezeti a kifüggesztés, valamint a levétel időpontját.

A jogosultak nyilatkozata

Az elővásárlásra jogosult a kifüggesztés kezdőnapját követő 15 napon belül az ajánlatot elfogadó, illetve az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot tehet. A nyilatkozat hiányát a jogról való lemondásként kell értékelni.

Kötelező alaki kellékek

A nyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. Az elfogadó nyilatkozatnak tartalmaznia kell azt is, hogy a nyilatkozattevő a törvényben felsorolt melyik jogcímen él elővásárlási jogával.

A nyilatkozat kézbesítése

Az elővásárlásra jogosult a nyilatkozatot a jegyzőnek postai úton, tértivevénnyel megküldi vagy az átvétel dátumát feltüntető átvételi igazolás ellenében átadja.

Mentesülés

Nem köti az eladót az olyan elfogadó nyilatkozat, amelyet az elővásárlásra jogosult határidőn túl, illetve az ajánlattól eltérő tartalommal tesz meg.

A szerződés létrejötte

A szerződés az elővásárlásra jogosult és az eladó között az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatának az eladóval történt közlésével jön létre. Több elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata esetén a szerződés a rangsorban előrébb állóval, több azonos helyen álló elővásárlásra jogosult esetén pedig az eladó választása szerinti személlyel jön létre.

A bejegyzési kérelem speciális mellékletei

A termőföld és a tanya tulajdonjog-változásának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére irányuló kérelemhez – a bejegyzés alapjául szolgáló okiraton kívül – mellékelni kell

– az ajánlatot (amelyre a jegyző rávezette a kifüggesztés és a levétel időpontját),

– az ajánlatra tett nyilatkozatokat, valamint

– az iratjegyzéket.

Elővásárlási joggal kapcsolatos főbb jogszabályok Az elővásárlási joggal kapcsolatos szabályokat tartalmaznak a következő jogszabályok: * a nemzeti földalapról szóló 2001. évi CXVI. törvény, * a kulturális örökség védelméről szóló 2001. évi LXIV. törvény, * a szerzői jogról szóló 1999. évi LXXVI. törvény, * a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény, * a gazdasági társaságokról szóló 1997. évi CXLIV. törvény, * az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény, * az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtására kiadott 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet, * az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény, * a természet védelméről szóló 1996. évi LIII. törvény, * a vízgazdálkodásról szóló 1995. évi LVII. törvény, * a találmányok szabadalmi oltalmáról szóló 1995. évi XXXIII. törvény, * a hegyközségekről szóló 1994. évi CII. törvény, * – a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény, * a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény, * az erdőbirtokossági társulatról szóló 1994. évi XLIX. törvény, * a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény, * a szövetkezetekről szóló 1992. évi I. törvény, * a csődeljárásról, a felszámolási eljárásról és a végelszámolásról szóló 1991. évi IL. törvény, * a koncesszióról szóló 1991. évi XVI. törvény, * a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény