A lakástámogatások és az ingatlanpiac

Megmozdult az ipar, változnak a makromutatók

A lakástámogatási rendszer átalakítása 1995-ben kezdődött. Ekkor vezették be a szociálpolitikai támogatás új formáját, s gyerekszámtól függően 400 ezer és 2,2 millió forint közötti összeghez lehetett jutni. 1997-től lakás-takarékpénztárak is rendelkezésre állnak: ez esetben többéves megtakarítást vállalva, 3 százalékos kamatláb mellett, lehetőség van arra, hogy 4 év előtakarékosság után 6 százalékos hitelt vegyenek fel a megtakarítók. Ezt a megtakarítást az állam maximum 30 ezer forinttal támogatja évente. 1999-től már az áfa is visszaigényelhető volt 400 ezer forint értékig, majd "igazi nagy dobásként" a lakáshitelkamatokat vette célba a gazdaságpolitika. Előbb csak az új lakásokra terjesztették ki az olcsó hitel lehetőségét, s azon belül is csak a fiatal házasokra, majd a kezdeti érdektelenséget látva már életkori korlátozás nélkül is felvehetővé váltak a kölcsönök. Időközben ennek kamata a kezelési költségekkel együtt 6 százalékra süllyedt. Az idén már a használt lakások is megvásárolhatók kedvezményes hitellel, sőt a felújítási tevékenységre is felvehetők ilyen kölcsönök. Új elemként 240 ezer forintig adókedvezmény is igénybe vehető a hitelek törlesztése után.

Makro- és mikrogazdasági fejlemények 2007-ig

A támogatások folyamatos növelése és kiterjesztése fokozta az építési és vásárlási kedvet, ugyanakkor a lakóingatlanok áremelkedése részben csökkenti a kedvezmények értékét. Ráadásul jelentős összegű hitelt csak olyan családok tudnak felvenni, amelyek képesek a későbbi törlesztésre is, ezek száma pedig nem túl magas (2001-ben körülbelül 30 ezer hiteligénylés ismert, ami 25-28 ezer család lehet). A hitelek jelentős részét lakásfelújításra fordították, ezt az átlagos hitelvolumen értéke is mutatja, ami 2,5-3 millió forint körül alakult. A lakásépítés élénkülésében két tényező játszott még fontos szerepet: egyrészt – szintén állami segédlettel – beindult a bérlakásépítés, másrészt a vállalkozások is egyre nagyobb fantáziát láttak az építkezésekben. Ez utóbbi sikeressége pedig csak az átadás után derül ki, ami nem mindig öröm a vállalkozónak. Az utóbbi egy évben például megnehezült az új lakások értékesítése, különösen a lakóparkokban, mert az árak a fizetőképes kereslet határát súrolják.

Az állami támogatások kiterjesztése miatt várhatóan az idén és még jövőre is igen élénk lesz az építési kedv. 2002-ben 35-37 ezer lakás épül, 2003-ban 40 ezer feletti lakásszám valószínűsíthető (ebből 8 ezer önkormányzati bérlakás). Később, ahogy a lakosság jövedelmei emelkednek, elképzelhető kisebb-nagyobb építési hullám, különösen úgy, hogy ez a régi lakások bontása, bővítése révén teremt új lakást. Az új építésű lakások száma 45-48 ezer körül tetőzik majd 2004 körül. Valójában ennél több új lakásra nincs is szükség, inkább a meglévő állomány korszerűsítése, modernizálása a feladat.

Országosan reprezentatív lakossági mintán méri a GKI Rt., hogy a háztartások mekkora része tervezi lakás vagy ház vásárlását, építését, illetve meglévő lakása felújítását. (A GKI Gazdaságkutató Rt. 1993 óta végzi a lakosság gazdasági várakozásainak és beruházási terveinek felmérését az Európai Unió módszertanát követve 1000 fős, ill. 2001-től 1500 fős reprezentatív mintán.) A következőkben a lakosság lakásberuházási terveit elemezzük.

Ábránk a lakosság lakásberuházási terveinek időbeli alakulását mutatja 1993-tól napjainkig. Jól látható, hogy a lakásfelújítási kedv nagyobb, mint az elmúlt 9 évben valaha is volt. Ezzel tovább folytatódott a mutató emelkedése, trendforduló tehát nem következett be. 2001-ben csak a második fél évben indult meg a lakásépítés erősödése, s a mutató csak lassú javulást jelez. Az élénkülést főként az átlagnál magasabb jövedelmű, fiatal korosztályok tartós keresetemelkedése és biztos várakozásai, valamint a lakáshitelek kedvezményének folyamatos, egyre bővebb körre való kiterjesztése táplálja. A lakásfelújítási kedv erősödésében a kedvezményes hitelezés e területre tervezett kiterjesztése is megjelenik.

Bár ebben a negyedévben csökkent (0,7 százalékra) azoknak a háztartásoknak az aránya, amelyek a következő két évben biztosan lakásvásárlást vagy -építést terveznek, kissé nőtt azoké, amelyek nem biztosan, de készülnek lakás építésére vagy vásárlására a következő két évben. Arányuk 3,1 százalékot ért el. Ez mintegy 43 ezer háztartást jelent évente. A lakásépítést vagy -vásárlást nem tervezők között azonban számottevően átrendeződtek a várakozások: csökkent azok aránya, akik biztosan nem fognak lakást venni vagy építeni, s azoké nőtt, akik csak valószínűnek tartják, hogy nem kezdenek ilyen beruházásba.

A válaszadók 3,4 százaléka fog egy éven belül lakására jelentős összeget költeni, s további 14 százalék tartja valószínűnek ilyen kiadásait. (Ez közel 400 ezer háztartás.) Tehát a tervek szerint másfélszer annyi lakást építenének, illetve vásárolnának a háztartások, mint 2001-ben, s ugyanannyi lakást bővítenének vagy újítanának fel, mint tavaly.

A növekvő számú új építés, az élénk felújítási tevékenység egyre nagyobb arányú hitelfelvétellel jár együtt. Ennek jelentős része államilag támogatott hitel, és ez várhatóan így marad 2007-ig. A központi költségvetés 2001-ben 7-8 milliárd forintot költött a támogatott hitelekre, az idén ez az összeg 20 milliárd forintot meghaladó lesz (ehhez jön még a bérlakásépítéshez kifizetett, 2001-2002-re szóló 26-30 milliárd forint). A hiteltörlesztés szja-beli támogatása is 10 milliárd forint körül alakulhat. Vagyis összességében már az idén is 45-50 milliárd forintot kapnak az érintettek az új támogatások révén.

Különösen veszélyes helyzetet teremthet a lakáshitelek megugrása, mert egyrészt ez közvetlenül is mérsékli a lakossági megtakarításokat (akik hitelt vesznek fel, azok a megtakarításaik egy részét is felhasználják, illetve a megtakarítható jövedelmeikből hiteleiket törlesztik), másrészt a hitelfelvétel mások megtakarításainak felélését is jelenti, vagyis a nettó megtakarítói pozíció a lakosságnál romlik, holott már 2001-ben is meglehetősen lanyha volt a háztartások megtakarítási kedve. Mivel a bankoknak érdekükben áll, hogy a lakosságot hitelezzék (hiszen az állam vállalja a kamatok egy részének kifizetését), s egyelőre jó esély van arra, hogy pénzüket viszontlássák (pl. mert életbiztosítás megkötését is megkövetelik ügyfeleiktől), így a bankrendszerben várhatóan 2007-ig csak akkor lehet probléma, ha az állam nem lesz képes a kamattámogatás fenntartására. (Eddig csupán egy miniszterelnöki ígéret hangzott el arról, hogy 20 évig fennmarad a rendszer, de törvény erről nem rendelkezik!) A másik lehetséges buktató, ha rossz konjunkturális időszak következik be, amikor a munkanélküliség hirtelen emelkedik és/vagy a jövedelmek reálértéke csökken, mert ekkor a lakosság hitelképessége romlik. Ennek ma kicsi az esélye, de azért nem szabad teljesen kizárni ezt az eshetőséget sem.

Kockázatos vállalkozás

Ezek után jól látható, hogy a megoldás kulcsa az államé. Ha tartósan képes finanszírozni a költségeket, akkor a rendszer működőképes maradhat. A hazai kamatszint mérséklődésével az állampapírok hozamszintje 5 százalék körülire csökkenhet 2007-re, vagyis a jelenleginél kisebb költséggel is fenntartható lesz a kamattámogatás rendszere (amennyiben persze a költségvetés eladósodása nem lesz túlzott mértékű). Ugyanakkor folyamatos lakossági hitelfelvétel esetén évente 40-45 milliárd forinttal nő a kiadás, ami 2003-ra már 100 milliárd forintra is rúghat, míg 2007-re megközelítheti a 300 milliárd forintot, miközben az EU-csatlakozás utáni támogatásokra is folyamatosan egyre nagyobb kereteket kell lekötni a költségvetésben (a társfinanszírozás miatt). Ez az akkori költségvetés 5 százalékát is elérheti. Kétséges, hogy ezt képes-e az állam eladósodás nélkül felvállalni.

A lakásépítési és -felújítási tevékenység finanszírozása a költségvetést és a bank-, valamint a biztosítórendszert egyaránt érinti.

Egy vállalkozásra jutó saját tőke átlagos nagysága 1995 és 2000 között (millió Ft)
	1995	1996	1997	1998	1999	2000
Építőipar	17,3	18,1	19,4	21,7	22,8	26,2
Ingatlanforgalmazás	112,7	73,9	82,6	63,9	77,3	80,4
Ingatlan bérbeadása	104,1	85,7	101,4	104,0	111,0	117,9
Ingatlanügynöki szolgáltatás	36,1	26,9	49,8	61,9	52,7	67,2
Alapanyaggyártás	165,8	167,2	178,1	193,6	212,1	232,0
Forrás: KSH

Szakágazati különbségek

Maga a kivitelezés azonban jótékony hatással van a gazdaság más szegmenseire is, nevezetesen az építőiparra és az építőanyag-iparra, valamint a lakberendezést gyártók piacára (de növeli a keresletet az ingatlanforgalmazók és a létesítményüzemeltetők számára is). Ez a hatás azonban egyszeri! Ha a lakásépítések és -felújítások volumene nem változik (mondjuk minden évben 40 ezer lakás épül, s körülbelül 180 ezer újul meg, valamint nem változik az épített és felújított összes alapterület sem), akkor ez nem jelent többletkeresletet a korábbiakhoz képest, hanem magasabb szinten, de stagnáló keresletet eredményez a következő évekre. Ezért valójában 2003 után már nem valószínű, hogy a lakásszektor lesz az előbbiekben megjelölt iparágak piacbővülésének kiváltója.

A vállalkozások pénzügyi helyzetét aggregált adatok alapján tudjuk elemezni. Ez a helyzet az ingatlanpiac, illetve az ahhoz közvetlenül vagy közvetetten kapcsolódó vállalkozások esetében is. Cikkünkben a következő ágazatokról szólunk:

– ingatlanberuházás, -eladás szakágazat, valamint az ingatlanforgalmazás;

– ingatlan bérbeadása, üzemeltetése;

– ingatlanügynöki, -kezelési szolgáltatás;

– építőanyag-ipar (üveg-, üvegtermékgyártás; kerámiacsempe, -lap gyártása; égetett agyag építőanyag gyártása, cement-, mész-, gipszgyártás; beton-, gipsz-, cementtermék gyártása; kőmegmunkálás);

– építőipar.

Az ingatlanpiachoz, építőiparhoz tartozó és az építőipar számára alapanyaggyártással foglalkozó kettős könyvvitelt vezető vállalkozások száma 1995 és 2000 között 80 százalékkal növekedett, és 2000-ben számuk elérte a 22 500-at. Szakágazatonként azonban markáns különbségek mutatkoznak a vállalkozások számának alakulásában. Az említett időszakban a legnagyobb mértékű növekedés az ingatlanberuházás, -értékesítés, -forgalmazás szakágazat cégeit jellemezte, számuk 7,5-szeresére növekedett, és 2000-ben meghaladta a 4600-at. A szakágazathoz tartozó vállalkozások egyrészt ingatlanfejlesztéssel, beruházási projektek megvalósításával, az eladásra szánt ingatlanok fejlesztésével, másrészt az ingatlan kereskedelmi áruként való forgalmazásával, ingatlanügynöki tevékenységgel foglalkoznak. Az ingatlanpiacon bekövetkező "boom"-mal egy időben (1998-1999) az ágazat vállalatainak száma dinamikusan bővült, 1998-ban – az előző évhez képest – 2,5-szeres, 1999-ben 1,8-szoros mértékben.

Egyedül az ingatlanügynöki, -kezelési szolgáltatással foglalkozó vállalkozások száma csökkent 1995 és 2000 között: 2200-ról 1370-re. Az ágazathoz tartozó vállalkozások tevékenységüket tekintve más nevében és más javára végeznek ingatlanügylet-közvetítést és ingatlanbecslést, valamint lakóház, lakóingatlan elkülönült kezelését, nem lakóingatlanok elkülönült kezelését, valamint díjbeszedő (lakbér-) ügynöki tevékenységet. Vélhetően két alapvető folyamat határozta meg számuk csökkenését. Tekintettel arra, hogy az ágazatra egyértelműen a tőke koncentrálódása volt a jellemző – az egy vállalkozásra jutó saját tőke nagysága 1995 és 2000 között csaknem megduplázódott – egyrészt a vállalkozások összeolvadásában, fúziójában rejlik a magyarázat, másrészt a vállalkozások vélhetően nagy tömegben sorolták át főtevékenységüket az ingatlanforgalmazás alá.

Az építőiparhoz tartozó vállalkozások száma egyenletes ütemben emelkedett, és 2000-ben meghaladta a 12 ezret, ami 1995-höz képes 1,6-szoros növekedés. Az alapanyaggyártáshoz tartozó cégek száma – a korábbiakban említett 22 500-hoz képest – alacsony, ami azonban érthető is, tekintettel a tevékenység végzéséhez szükséges magas tőkeigényre.

Az érintett ágazatokhoz tartozó vállalkozások 172 százalékkal tudták bevételeiket növelni 1995 és 2000 között. Ez messze meghaladta a kettős könyvvitelt vezető vállalkozások összes árbevételének növekedési ütemét, ami azonos időszakra 66 százalék volt. A 172 százalék még reálértéken – 1995-ös áron (a fogyasztói árak növekedésének hatásait kiszűrve) – is tisztességes emelkedés – 35 százalék.

Az ágazatok nettó árbevétele 1995 és 2000 között (milliárd Ft)
	1995	1996	1997	1998	1999	2000
Építőipar	557	671	877	1154	1359	1549
Ingatlanforgalmazás	44	49	50	88	156	269
Ingatlan bérbeadása	62	81	93	113	142	201
Ingatlanügynöki szolgáltatás	86	51	79	91	77	79
Alapanyaggyártás	115	125	151	178	202	249
Összesen	864	976	1248	1624	1936	2347
Forrás: KSH

Ellentmondásos növekedés

Meghatározó súlya az elért árbevételt illetően természetesen az építőiparnak mint nemzetgazdasági ágnak van. A teljes árbevétel mintegy 65 százalékát termelték az építőiparhoz tartozó vállalkozások, ami gyakorlatilag a vizsgált öt év alatt nem is változott. A legnagyobb mértékben az ingatlanpiachoz közvetlenül kapcsolódó vállalkozások tudták árbevételüket növelni 2000-re (186 százalék – 1995-höz képest). Nem sokkal maradtak le azonban az építőipari cégek (116 százalék). A különbséget a két ágazat teljesítménye között az 1999. és 2000. évben nyújtott teljesítmény okozza. Míg a szolgáltatást végző vállalkozások ezekben az években dinamikus növekedési pályájukat tartani tudták, addig az építőipari vállalkozások termelésének növekedési üteme 1999-től csökkent. A szolgáltatásokon belül sem egyértelmű azonban a töretlen fejlődés, sőt az ingatlanügynöki, -kezelési szolgáltatásokkal foglalkozó vállalkozások nettó árbevétele 2000-re nominálértéken is csökkent. Ezzel szemben az ingatlanpiacon lezajlott vásárlási hullám az ingatlanberuházás, -eladás és -forgalmazás számára komoly konjunktúrát hozott, amit a vállalkozások által elért nettó árbevétel növekedési üteme jól tükröz, 2000-ben az 1995-ös érték 6,1-szeresét termelték a vállalkozások.

Az építőipari és az alapanyaggyártással foglalkozó vállalkozások 1995 és 2000 között minden évben – a saját tőke arányában növekvő mértékű – pozitív adózott eredménnyel zárták mérlegüket, ami azonban nem mondható el a szolgáltatásokat nyújtó vállalkozások mindegyikéről. Ennek többek között egyik közvetlen következménye az, hogy a pozitív eredményt felmutató ágazatokhoz tartozó vállalkozások tőkeakkumulációs képessége az elmúlt évek során fokozatosan növekedett. Üzletmenetük finanszírozása során nemhogy nem élték fel saját tőkéjüket, hanem annak fokozatos bővülését érték el. Ezek után nem meglepő, hogy mind az építőiparra, mind az alapanyaggyártásra általában a növekvő saját tőkével rendelkező vállalkozások voltak a jellemzőek.

Konjunktúrahatások

Az ágazatokban 1995-ben összességében 188 ezer fő állt alkalmazásban, és ez alig 1-2 százalékkal csökkent 2000-re. Természetesen a legtöbb foglalkoztatottnak az építőipar ad munkát. Számuk 124 ezerről 133 ezerre nőtt 2000-re. A szolgáltatásoknál foglalkoztatott munkavállalók száma azonban nagymértékben (23 százalékkal) visszaesett. Ez a visszaesés részben a sok ingatlanügynöki tevékenységet végző vállalkozás megszűnésének, részben pedig a tevékenység átalakulása során a vállalkozások átsorolásának az eredménye.

Az ingatlanberuházással, -értékesítéssel, -forgalmazással foglalkozó vállalkozások árbevétele esetében mind a 2002-es évben, mind a következő két-három évben erős növekedést várunk. Ennek oka, hogy ezeket a vállalkozásokat is érintik a további állami nagyberuházások, a még mindig tartó iroda- és bevásárlóközpont-építések, a bérlakásprogram keretében épülő önkormányzati lakások, és bizonyosan érzékelhető lesz a lakástámogatási rendszer által az ágazatba kerülő pluszpénzek hatása is.

Az ingatlanügynöki, -kezelési szolgáltatás ágazat két meghatározó tevékenysége a – megnevezésben is szereplő – ingatlanügynöki tevékenység, valamint az ingatlanbecslés. Az ingatlanügynöki tevékenységet az utóbbi évek ingatlanpiaci boomja után további enyhe emelkedés jellemzi, a 2005-ös vélelmezett csatlakozás előtt és után várható – esetleges – második "virágkora". A jelzálogpiac kialakulásával, valamint a lakáshitel-konstrukciók mind szélesebb körben történő elterjedésével előbb-utóbb várható – részben a fedezetértékelés szükségessége, részben a konstrukcióval elengedhetetlenül együtt járó bedőlt hitelek miatt – az ingatlanbecsléssel foglalkozó cégek számának bővülése.

Az építőipar és az alapanyaggyártás termelésében vélhetően érződik majd az állami beruházások élénkítő hatása, amelynek következtében a 2001-2002. években a növekedés mértéke nagyobb lesz, 2001 és 2003 között ennek évenkénti mértéke 15 és 20 százalék közé esik. Az EU-taggá válást megelőző években az említett két ágazat vállalkozásaira egyfajta stagnálás lesz a jellemző, de a növekedés mértéke bizonyosan nem süllyed a GDP növekedési üteme alá. Az EU-tagsággal párhuzamosan viszont, tekintettel a várható nagyszabású, nagy forrásigényű környezetvédelmi és infrastrukturális beruházásokra, a két ágazat esetében ismét a stabil növekedés lesz a jellemző.

Négyzetméterárak új építésű és használt ingatlanok esetében különböző alapterület mellett Budapesten
Új építésű ingatlan (ezer Ft/m2)	40 m2 alatt	40-60 m2	60-90 m2	90 m2 fölött
Családi ház a Csillaghegyen, III. ker.	308	294	295	290
Társasházi lakás a Németvölgyben, XII. ker.	376	354	351	328
Családi ház Budafokon, XXII. ker.	262	196	187	250
Társasházi lakás Zuglóban, XIV. ker.	282	278	274	273
Családi ház Rákoskeresztúron, XVII. ker.	235	221	221	220
Öröklakás a Belvárosban, V. ker.	310	292	288	290
Családi ház Pesterzsébeten, XX. ker.	230	217	218	213
Használt ingatlan (ezer Ft/m2)
Családi ház a Csillaghegyen, III. ker.	267	250	236	235
Társasházi lak. a Németvölgyben, XII. ker.	303	295	295	290
Lakás a Bartók Béla úton, XI. ker.	221	217	217	205
Családi ház Budafokon, XXII. ker.	223	211	203	193
Panellakás a Fehérvári úton, XI. ker.	177	169	167	159
Társasházi lakás Zuglóban, XIV. ker.	227	222	214	212
Családi ház Rákoskeresztúron, XVII. ker.	188	179	174	164
Öröklakás a Belvárosban, V. ker.	261	253	244	236
Családi ház Pesterzsébeten, XX. ker.	188	181	173	166
Panellakás Csepelen, XXI. ker.	147	138	142	127

Kamatmozgások

A 2002-2007 közötti időszakban – átlagos világgazdasági és magyarországi gazdasági helyzetet feltételezve – arra számítunk, hogy az infláció trendjében mérséklődő lesz. Az optimizmus különböző fokától függően feltételezhetjük, hogy már 2007-re elérjük a maastrichti követelmények teljesíthetőségéhez szükséges 2-3 százalékos inflációt, de egyelőre valószínűbb, hogy 3 százalék feletti lesz a pénzromlás.

Ennek megfelelően a kamatok trendjellegű mérséklődésére számíthatunk, azonban egyes pénzpiaci feszültségek bekövetkezésekor erőteljesen ingadozhatnak, így még inkább hangsúlyozandó, hogy 2007-ig nem folyamatosan, hanem tendenciájában csökkennek a kamatok.

A belföldi kamatszintet számos elvárás mozgatja, ezek közül az egyik legfontosabb a jegybanki monetáris politika. A kamatszintnek eléggé ösztönzőnek kell lennie ahhoz, hogy a belföldi megtakarítások megfelelően akkumulálódjanak, elegendő forrás jusson a beruházásokra és az államháztartási hiány finanszírozására. A tapasztalatok azt bizonyítják, hogy az egyik legfontosabb piaci irányadó kamat az 1 éves állampapír referenciahozamánál 2-2,5 százalék reálkamatot tekint a piac megfelelő szintnek, természetesen 1 évre előretekintő számítással. Feltételezhetően ez a mérték az infláció szintjének csökkenésével kissé mérséklődik.

Ahhoz, hogy megfelelő mértékben külföldi forrás is áramoljon a hazai pénzpiacra (az adósság, a folyó fizetési mérleg és az államháztartási hiány finanszírozása érdekében), a belföldi kamatszintnek hozamelőnnyel kell rendelkeznie a fejlett országok pénzpiaci kamatszintjéhez képest. Megfigyelők szerint mintegy 150 bázispontos kamatelőny megfelelő mértékű ösztönzés a külföldi tőke beáramlására. A jelenlegi nemzetközi országminősítési besorolásunk változását feltételezhetjük az EU-tagságot követően, és akkor a megkívánt felár akár a felére is zsugorodhat.

Feltételezve, hogy az infláció a 2001. decemberi szint (6,8 százalék) után 2007 decemberére 2,5-3 százalékra mérséklődik, akkor megfelelő mértékű reálhozam esetén az egyéves állampapír 2001. december végi 9 százalékos szintje 5 százalék körülire süllyed.

A lakáshitelkamatok a fent bemutatott általános tendenciáktól eltérően alakulnak a közeljövőben. Természetesen csak az államilag támogatott formákról beszélünk, a piaci kamatozású lakáshitelkamatok az általános trendekhez viszonyítva lassabban mérséklődnek. Amennyiben a jövőben is megmarad a lakáshitelkamatok kiterjedt állami támogatása, akkor a piaci kamatozású lakáshitelkamatok jelentősége marginális lesz.

A költségekkel együtt számított 4-5 százalékos hitelkamatok várhatóan (és ez a jó eset) a vizsgált időszak végéig megmaradnak, mivel nem valószínű, hogy lényegesen alacsonyabb hozamszinten lehet majd a jövőben (a gyorsan növekvő igényeknek megfelelő mennyiségű) jelzálog-hitellevelet kibocsátani. (A jelenlegi szabályozás szerint a támogatott hitelkamat 2 százalékponttal alacsonyabb, mint a kibocsátott jelzáloglevél kamata, de nem haladhatja meg a 6 százalékot.) Racionális költségvetési gazdálkodást feltételezve nem várható, hogy 2005-2006-ig ezen kamatok mérséklődjenek. Igen kedvező hazai inflációs helyzetben és alacsony nemzetközi pénzpiaci kamatok esetén elképzelhető, hogy az időszak végén a támogatott lakáshitelkamatok fél-egy százalékponttal mérséklődjenek, ekkor azonban inkább az EU országaiban általánosan kialakult lakásépítési támogatási rendszer körülményei között kialakult kamatszint lesz a hazai piacokon is az irányadó.

Költségvetési vonzat

A kamattámogatási rendszer azonban a nagyfokú költségvetési vonzata miatt eléggé ingatag lábakon áll. Nehezebb gazdasági helyzetet feltételezve megszorítások várhatóak igen széles körben. A legkedvezőtlenebb a kamattámogatás mérséklése, ekkor a banki szerződéseknek megfelelően a fizetendő kamatok emelkedhetnek. Ezen döntésnek azonban kisebb a valószínűsége, sokkal inkább a kedvezményezettek körét érintheti egy esetleges döntés. Ezen utóbbi esetben ismét nagyobb szerepet kaphatnak a piaci hitelkamatok, amelyek tavaly év végén mintegy 8 százalékponttal haladták meg az inflációt, illetve kb. 6 százalékponttal az éven túli lekötésű betéti kamatokat. Ez a különbség feltételezhetően az infláció csökkenésével mérséklődik, de nem valószínű, hogy 4 százalék alá csökkenjen a hitel-betét kamatkülönbsége.

Az ingatlanárak változása

A lakáspiac egészét tekintve 2001 negyedik negyedévében a stagnálás jelei voltak megfigyelhetőek. Ez az előző időszakokhoz hasonlóan differenciáltan jelentkezett mind az elhelyezkedés, mind az alapterület, mind pedig a minőség tekintetében. Továbbra is keresettek a lakóparkok, a jó közlekedési lehetőségekkel rendelkező, új építésű sorházak és társasházak, valamint a patinás belvárosi lakások. Az új építésű lakóingatlanok keresletét továbbra is gerjesztik az újabb és újabb kedvezményes hitellehetőségek. Ennek köszönhetően egyfajta lakásmobilitás indult be a panellakások "rovására". Egyre többen döntenek úgy, hogy régi panellakásukat, a kedvezményes hitelek igénybevételének segítségével, új lakásra cserélik. Ennek származékos következménye, hogy a panellakások piacán jelentős a túlkínálat, így aki gyorsan szeretne megszabadulni ingatlanától, sokszor 5-10 százalékos diszkonttal kénytelen azt értékesíteni.

Az ingatlanforgalmazók véleménye szerint a használt ingatlanok piacát jellemző enyhe túlkínálat a hitelezési lehetőségek ilyen irányú kiterjesztésével könnyen feloldhatóvá válna.

Mint ahogy az adatokból kiderül, 2001 utolsó negyedévében a lakóingatlanok eladási árai csak mérsékelten változtak. Az új építésűeké mind a forgalmazók, mind az ingatlanfejlesztők vélekedése szerint körülbelül 2 százalékos emelkedést mutattak ebben az időszakban, de jelentős növekedésre a jövőben sem lehet számítani. Az árakat jelenleg jellemzően két tényező: a telekárak és a kivitelezői költségek determinálják. A következő egy évben e két faktor további emelkedésére lehet számítani, ami mérsékelt, a fejlesztők várakozásai szerint 6 százalékos, a forgalmazók számításai szerint pedig közel 10 százalékos áremelkedést okoz. A teljes áremelkedés azonban az esetek többségében nem hárítható át teljes egészében a vevőkre. Ennek következtében a már amúgy is hosszabb ideje csökkenő fejlesztői és forgalmazói profitráta további mérséklődésére lehet számítani (az elvárt profitszint alá azonban valószínűleg így sem fog csökkenni).

Az ingatlanforgalmazók 2001 negyedik negyedévében a használt lakások árának stagnálását tapasztalták. Bár az előző időszakhoz képest a kereslet minimálisan emelkedett, a reálértéken számított árcsökkenés várhatóan a következő 12 hónapban is fennmarad (5 százalékos nominális áremelkedés valószínűsíthető). Mind a forgalmazók, mind az ingatlanfejlesztők a versenyhelyzet további élesedését tapasztalták 2001 utolsó negyedévében. A piaci részesedés csökkenését elkerülendő a cégek az átlagoshoz képest jobban növelték a reklám- és egyéb marketingköltségeiket.

Az ingatlanforgalmazók által megadott adatokból kiderül, hogy a budapesti lakások eladási ára mind az új építésűek, mind a használtak esetében általában csökkent. Az új építésűek esetében növekedés következett be ugyanakkor Pesterzsébeten, illetve stagnálás a belső kerületekben. A használt lakások közül a legnagyobb érdeklődés a belvárosi lakások iránt mutatkozott.

Az egyes lakások négyzetméterárait nemcsak a kora, a fekvése, a minősége, vagy új építésűek esetében a telekár és a kivitelezési költségek befolyásolják, hanem szignifikáns különbség figyelhető meg az eltérő alapterületű lakások négyzetméteráraiban is.

2001. IV. negyedévében az előző időszakhoz képest csökkent az eltérő nagyságú lakóingatlanok négyzetméterárainak szórása. Mind az új építésűek esetében, mind a használt lakásoknál átlagosan 4 százalékponttal csökkent a négyzetméterárak közötti átlagos különbség (az előbbinél 12, az utóbbinál 11 százalékra). A legnagyobb különbség az új lakásoknál a XII. és a XXII. kerületeket jellemzi, míg a legkisebb eltérés Zuglóban volt tapasztalható. A használt lakások esetében a legnagyobb különbség a XVII., XXI. és XXII. kerületeket jellemzi, míg a legkisebb különbség itt is Zuglóban, valamint Németvölgyben jelentkezik.

A 2003-2007 közötti időszakban – részben a kedvezményes kamatozású hitelek kiterjesztése, részben az EU-csatlakozás miatt – a használt ingatlanok ára gyorsan emelkedik. Az alacsony jövedelmű családok számára a bérlakásprogram során épülő néhány ezer új lakás nem hoz valódi megoldást. Ráadásul a bérlakások is csak néhány nagyobb településen összpontosulnak, így a kisebbeken élőknek még kevesebb a lehetőségük lakásproblémáik megoldására. Így a legalacsonyabb árú lakásokat vehetik meg, ami főleg panel, vagy leromlott állapotú téglaépület lehet a városokban. Ezek felújítására is ők fognak költeni, s viszonylag kis költségű felújítás (ami akár több lépcsőben is történhet) jöhet csak szóba náluk. Az eladók a drágább lakások piacán fognak megjelenni részben meglévő megtakarításaikkal, részben értékesített lakásuk vételárával, részben pedig a kedvezményes hitellel támogatva. Az ő számukra is inkább a használt lakások lesznek elérhetők, de jobb környéken, esetleg nagyobb alapterülettel. A lánc végén azok az eladók állnak, akik új építésű (vagy frissen felújított) lakásba kívánnak költözni. Ők teremtenek keresletet az új lakások piacán.

Mindezek alapján valószínűleg a használt lakások iránti kereslet igen élénk lesz, ami kihat árukra is. Csakhogy, ha a használt lakások ára emelkedik, akkor az új építésűeké is emelkedni fog, mert egyébként viszonylag olcsóvá válva túlkereslet lépne fel azon a piacon is. Ez utóbbit az is alátámasztja, hogy egyre drágábbak a jó helyen fekvő, lakásépítésre is alkalmas telkek, illetve az építőanyagárak is folyamatosan emelkednek (ne feledjük, hogy az egyik leginkább élőmunka-igényes ágazatról van szó, s a reálbérek gyorsan nőnek!). Ráadásul az EU-csatlakozást követően egyre több külföldi is megjelenik a piacon, akik szintén keresletet támasztanak.

Összességében az árak a vizsgált időszakban évi 10-15 százalékkal is emelkedhetnek kedvező esetben. Ez mind a használt, mind az új építésű lakásokra érvényes. Így 2007-re az idei árak 70-80 százalékkal nőhetnek, ami a forint felértékelődését figyelembe véve euróban mérve akár 100 százalékos lakóingatlanár-emelkedést is kiválthat. Ekkora emelkedés elég ahhoz, hogy a budapesti árak a jelenlegi bécsi árakat csaknem elérjék.

Néhány jellemző ingatlan négyzetméterárának alakulása, 2001. II. n. év – 2001. IV. n. év
Ingatlantípus	Új építés (EFt/nm)*			Használt (E Ft/nm)*
Családi ház a Csillaghegyen, III. ker.	275	313	297	231	255	247
Társasházi lakás a Németvölgyben, XII. ker.	366	388	352	279	306	296
Lakás a Bartók B. úton, XI. ker. (Kosztolányi D. tér előtt)	-	-	-	230	223	215
Családi ház Budafokon, XXII. ker. (Promontor)	262	303	223	219	226	207
Panellakás a Fehérvári úton, XI. ker.	-	-	-	180	190	168
Társasházi lakás Zuglóban, XIV. ker.	283	294	277	214	232	219
Családi ház Rákoskeresztúron, XVII. ker.	241	246	224	193	198	176
Öröklakás a Belvárosban, V. ker. (nem Duna-part)	356	298	295	251	225	248
Családi ház Pesterzsébeten, XX. ker.	225	209	219	191	207	177
Panellakás Csepelen, XXI. ker.	-	-	-	155	141	138
* Az első oszlop adatai 2001. II. negyedévére, a másodiké 2001. III. negyedévére, a harmadiké 2001. IV. negyedévére vonatkoznak.

Kik nyernek az új lakástámogatással?

A kiegészítő kamattámogatású lakáshitelezés bevezetése óta a háztartások 2,9 százaléka (110 ezer háztartás) vett fel lakáskölcsönt. Nagyjából ugyanennyien vettek fel a támogatás bevezetése előtti négy évben piaci kamatozású, nem támogatott lakáshitelt. A két csoport néhány jellemzőjének összehasonlítása jól mutatja, hogy mit is eredményezett társadalmi szempontból a kiegészítő kamattámogatás. Az utóbbi hat évben lakáshitelt felvett háztartások vezetői (a háztartás- vagy családfők) jóval fiatalabbak az átlagos háztartásfőnél.

A 2000-2001-ben, tehát döntően a kiegészítő kamattámogatású hitelek nyújtása idején lakáshitelhez jutott háztartások ugyanannyi gyermeket nevelnek, mint az előző négy évben kölcsönhöz jutottak, s mindkét csoportban több mint 60 százalékkal haladja meg az egy családra jutó gyermekek száma az országos átlagot.

A kiegészítő kamattámogatású hitelezés előtt a piaci hiteleket felvevő háztartásokban az egy főre jutó jövedelem 31 százalékkal haladta meg az országos átlagot. A kibővített kamattámogatás mellett azonban sokkal alacsonyabb jövedelmű családok is vállalhatták/vállalhatják a törlesztést, így az utóbbi két évben lakáshitelt felvett háztartásokban az egy főre jutó jövedelem kissé (7 százalékkal) el is marad az átlagostól.

Az adatok alapjául szolgáló lakossági felmérést a GKI Rt. megbízásából a Szonda-Ipsos végezte 1500 személy megkérdezésével, 2002 januárjában.

A lakóingatlanok árának alakulása 2001. IV. negyedévében és a következő 12 hónapban
	Ingatlanfejlesztők	Ingatlanforgalmazók
		Új	Használt
		lakóingatlan
2000. IV. negyedév*	102	102	100
12 hónap alatt	106	110	105
* 2001. III. negyedév = 100

A kivitelezési árak változása

Sokakban és mind gyakrabban merül fel az a kérdés, hogy a lakáspiaci támogatások nem hatnak-e árfelhajtó tényezőként az építőiparban, az építőanyagárakra. A szakszerű és adatokon alapuló válaszhoz célszerű az építőanyag-ipar belföldi értékesítési árindexéből kiindulni. Ha ezt elosztjuk a fogyasztói árindexszel, egyfajta reálármutatót kapunk, ami azt fejezi ki, hogyan alakultak az építőanyagok árai az átlagos fogyasztói kosár árához képest. Ezt az 1996 januárjától indított bázisárindexet azután megtisztítottuk a szezonális hatásoktól (az eredmény az ábrán látható). A könnyebb értelmezés érdekében a kapott mutatóból 12 havi mozgó átlagot számoltunk, ami kisimítja az "egyenetlenségeket". Jól látható, hogy a hazai gyártású építőanyagok árai 1997-ben gyorsabban drágultak az átlagos áremelkedésnél, majd 1998-ban jóval lassabban nőttek az építőanyagárak, mint a fogyasztói árindex. 1999 első felében az építőanyagárak ugyanúgy emelkedtek, mint a fogyasztói árindex, az év második felében azonban ismét csökkent e termékek reálára. 2000 első felében következett be a fordulópont: ekkor ugyanis előbb bevezették, majd röviddel azután kibővítették a lakáshitelezés kamattámogatását. Ekkortól az építőanyagok reálára folyamatosan nő, vagyis az építőanyagok áremelkedése meghaladja az inflációt. A lakástámogatási rendszer tehát valóban árfelhajtó hatású, de az is igaz, hogy ez a hatása eddig csekély volt. A 2000 eleje és 2001 vége között eltelt két év alatt az építőanyagok reálára mintegy másfél százalékkal emelkedett. Ugyanakkor a reálár-emelkedés az utóbbi fél évben gyorsabb, mint 2000-ben volt, ami kedvezőtlen jövőbeli tendenciákra utal.

Lakásépítés a régiókban A lakásépítés aktivitása területenként igen eltérő, s 2001-ben a régiók közötti különbségek növekedése volt megfigyelhető. Fajlagosan – vagyis 10 000 főre számítva – a legtöbb lakás 2000-ben Közép-Magyarországon épült, s alig maradt el tőle a nyugat-dunántúli fejlődés. Ugyanakkor Észak-Magyarországon feleannyi lakás épült fajlagosan, mint a két legfejlettebb térségben. 2001-ben Nyugat-Dunántúl vette át a vezetést, itt minden 10 000 lakosnak több mint 38 otthon készült tavaly, a második helyre visszacsúszott Közép-Magyarországon is 35 fölé emelkedett a 10 000 lakosra jutó használatba vett új lakások száma. * A lakásépítés leggyorsabb (40 százalék feletti ütemű) növekedése Nyugat- és Közép-Dunántúlon következett be, a leglassúbb (legfeljebb 20 százalék) a Dél-Alföldön és Dél-Dunántúlon, valamint Észak-Magyarországon mutatkoztak. Így 2001-ben a központi régió átlagon felüli helyzete stabil volt, Nyugat-Dunántúl és Észak-Alföld előnye nőtt az átlaghoz képest, Dél-Dunántúl, Dél-Alföld és Észak-Magyarország gyenge lakásépítési helyzete a használatba vett lakások számának emelkedése ellenére még tovább romlott. Egyedül Közép-Dunántúl tudott hátrányából valamicskét ledolgozni. * A megyék közötti sorrendet tekintve az abszolút első Pest megye, ahol 2001-ben 10 000 lakosra 55 új lakás jutott, vagyis az országos átlag csaknem kétszerese. Az "üldözőbolyban" az átlagot 30-60 százalékkal meghaladó fajlagos lakásépítés jellemző Zala- és Győr-Sopron-Moson megyében, valamint Szabolcsban. A rangsor végén pedig azok a megyék találhatók, amelyekben az országos átlag felének megfelelő számú új lakást adtak át 10 000 főre vetítve. Ezek Csongrád, Nógrád és Borsod-Abaúj-Zemplén megye. * A megyék adataiból is kiderül, hogy a 2000-ben fajlagosan kevés lakást építő megyékben nőtt a leglassabban az építések száma, az országos átlag körül tömörülő megyék dinamikájában nagy volt a szórás, s a legtöbb lakást építő Pest megyében az átlagnál lassabban bővült a lakásépítés 2001-ben. A lakáshitelek kamattámogatása tehát elsősorban az átlagos megyéket hozta helyzetbe, az igazán hátrányos helyzetű megyék – bár volt némi növekedésük – lemaradása nőtt