Enyhe túlkínálat, csökkenő bérleti díjak
Erősödik az ingatlanfejlesztők versenye
A kilencvenes években felszökött, majd lecsillapodott hazai irodaberuházási láz az elmúlt egy-két évben ismét felerősödött. A budapesti irodapiac tavaly mintegy 185 ezer, az idén pedig újabb 160-200 ezer négyzetméterrel bővült, így a bérelhető terület már meghaladja az egymillió négyzetmétert. Ezen belül a modern, "A" kategóriás állomány 860 ezer négyzetméter, ami jövőre újabb 43 ezer négyzetméternyi – kizárólag a budai oldalon felépülő – első osztályú területtel gyarapszik. Ezzel irodapiaci szempontból Buda (elsősorban a déli régiója) a főváros egyik legdinamikusabban fejlődő területévé vált, ami jelentős súlyponteltolódást okoz: amíg tavaly az "A" kategóriás irodaházaknak mindössze 39 százalékát építették a Duna jobb partján, addig az itteni beruházások aránya az idei év első negyedévében 57 százalékra ugrott. Olyan jelentős, a piacot meghatározó létesítmények készültek el (vagy valósulnak meg), mint az Infopark, az IP West, az Alkotás Point, a MOM Park, valamint a Science Park. Ezek már az új irodapiaci trendnek megfelelően (egy óriási épület helyett több kisebb komplexumból álló épületegyüttes) épültek.
A Váci út a másik kedvelt fővárosi célterület. Ezt alátámasztják a számok is: amíg az elmúlt évtizedben – a nyugati elvárásoknak megfelelő – az új irodáknak csak 20 százalékát építették-alakították ki a XIII. kerület ezen részén, a Biggeorge's International legfrissebb ingatlanpiaci elemzése szerint december végén a modern irodaterületeknek már mintegy 31 százaléka a Váci úti "folyosón" és vonzáskörzetében lesz. Közöttük olyan korszerű, az idén átadott épületek találhatók, mint a West End Business Center III., a Metrotech, a Budapest Bank székháza vagy a Teve utcai Globe 13.
Az agglomerációs települések közül továbbra is Budaörs irodapiacának fejlődése a legszembetűnőbb, például a Terrapark újabb 18 ezer négyzetméteres szárnnyal bővül. A jól megközelíthető, kedvező díjú irodapark helyiségeinek többsége általában előszerződéssel "kel el", így szinte egyetlen helyiség sem üres.
|
Irodakihasználtság a fővárosban (%) |
||||
|
Városrész |
2001. II. negyedév |
Következő 12 hónap |
||
|
"A" típusú |
"B" típusú |
"A" típusú |
"B" típusú |
|
|
Pest |
73 |
71 |
73 |
72 |
|
Buda |
75 |
71 |
74 |
71 |
|
Forrás: GKI |
||||
Testreszabott terek
Ugyanez nem mondható el Budapestre, ahol az "A" és a "B" kategóriás (másodosztályú) irodákból jelenleg túlkínálat van. Az év közepére – átlagban – 20 százalék fölé emelkedett a kihasználatlansági ráta. A kiadatlan területből főként a belvárosban van sok: itt a mutató eléri a 30, míg a külső városrészekben a 11-12 százalékot. Ennek okát a szakemberek abban látják, hogy a belső kerületekben lévő, gyakran korszerűtlen, ám drága irodaházaknál jóval előnyösebben lehet kibérelni a külső kerületek modern infrastruktúrájú helyiségeit. Bár számos cég azt vallja: a komoly ügyfélforgalmú, reprezentatív keretek között működő társaság imázsával nem egyeztethető össze a külvárosi környezet.
A bérlők számára az enyhe túlkínálat kedvező, hiszen a kiadásra váró épületek közötti verseny erősödésével nemcsak megmaradhatnak a mostani, viszonylag kedvező bérleti díjak, hanem akár csökkenhetnek is. Sőt, az egyéb, a bérlők szempontjából fontos tényezők (mint például a bérleti időszak hossza, rugalmassága, növekedési opciók stb.) is kedvezően módosulhatnak. Jelenleg a belső városmagban irodát kereső cégeknek havi 32-35, a külsőbb területeken pedig havi 26-30 márka/négyzetméter díjjal kell kalkulálniuk, amihez hozzáadódik még az üzemeltetés költsége.
A bérlők igényeinek maximális kielégítése érdekében folyamatosan bővülnek az irodapiaci szolgáltatások is. Ma már az új házaknál természetes a mobil belső válaszfal, a 24 órás biztonsági őrzés, a zárt, védett parkoló és az úgynevezett intelligens épületfelügyeleti (például automata villanyoltó, kártyás beléptető- és rendszámfelismerő) rendszerek megléte. A még csak tervezett épületeknél pedig – előbérleti szerződés esetén – úgymond "built to suit", szinte "testreszabják" a helyiségeket, vagyis az épület belső kialakításánál a különleges, egyedi bérlői kéréseket is teljesítik a beruházók.
A szerződéskötés előtt
A kínálat bővülésével az optimális iroda kiválasztása is egyre nehezebbé válik. Rácz Beáta, a Biggeorge's vezető tanácsadója szerint már a székház, irodahelyiség keresése előtt meg kell határozni, hogy mit vár a leendő bérlő az új székhelyétől, figyelembe kell venni a cég jelenlegi szervezeti felépítését, a tervezett növekedési ütemét, "irodahasználati" szokásait. Nem csak az ártól függ, hogy a tranzakció előnyös vagy sem. A szerződés megkötése előtt tisztázni kell a bérelendő ingatlan, ingatlanrész pontos (nettó/bruttó, illetve nettó/nettó) területét, és annak számítási módját. Gyakori ugyanis, hogy a közös használatú irodarészek után – a különböző cégek által bérelt terület arányában – szintén bérleti díjat kell fizetni. Az egyes épületek adottságaiból adódóan az ilyen területek aránya elérheti a modern épületeknél a 10-15, régebbi építésűeknél pedig a 15-30 százalékot. Arra is érdemes figyelni, hogy a belső válaszfalak áthelyezésének, egyéb átalakítások (például vizesblokkok létesítése), vagy a kábelrendszer kiépítésének (nem elhanyagolható) költségét tartalmazza-e a bérleti díj. Az üzemeltetés átalánydíjával kiegészített tényleges bérleti díjat is érdemes nagyító alá tenni, előfordulhat ugyanis, hogy az üzemeltetési költség "bújtatott" bérleti díjat tartalmaz.
A GKI Gazdaságkutató Rt. nemrég közzétett felmérése azt prognosztizálja, hogy az elkövetkező hat hónapban a kereslet tovább csökkenhet, kiéleződhet a bérbeadók közti verseny, várhatóan a nagyobb alapterületű irodák lesznek a kelendőbbek. A kínálat további bővülésével pedig a budapesti irodabérleti díjak – amelyek jelenleg világszerte az alacsonyak közé tartoznak – csökkenése folytatódhat, bár az új irodaingatlanokban stabilizálódhatnak.
Hosszabb távon olcsóbbAz irodák bérleti díját az épület helye, külső-belső "arculata", színvonala, építésének ideje, technikai felszereltsége és a szolgáltatások minősége mellett még számos tényező alakítja. Hosszabb távra, például 7-10 évre szóló szerződés, valamint 2000 négyzetméter feletti bérbe vett terület esetén már jelentős kedvezményeket lehet kialkudni. * A legtöbb nagy cég ezt a lehetőséget igyekszik is kihasználni: költségeik minimalizálására törekedve általában maximum 28-30 márka/négyzetméter körüli havi díjat alkudnak ki, miközben a bérleti időszakot is megpróbálják 5 évre leszorítani. E vállalkozások többnyire ragaszkodnak az új építésű, korszerű, minden extrával felszerelt létesítményekhez. * A kisebb cégek átlagos bérleti futamideje 3 év, s átlagosan havi 32 márka díjat fizetnek négyzetméterenként a régebbi építésű, de széles körű szolgáltatást nyújtó irodaépületetekben. |
Kommunikáció belső hálón
A XXI. században egy vállalat belső kommunikációja elképzelhetetlen a legújabb technika nélkül. A dolgozók közötti gyors információáramlást ma már nem csak a telefon és a számítógép segíti. A digitalizáció gyökeresen átalakította a belső kommunikációt és egy rendszerbe foglalja a vállalatirányítást.
A hivatali kommunikáció alapeleme a hálózat. Egy évtizeddel ezelőtt még csupán a telefonhálózatról beszéltünk, ma viszont az a kérdés, hogy működik-e már a belső, úgynevezett intranethálózat, s abba a cég minden telephelyét bekapcsolták-e, vagy csupán a vállalati központban "él". Mi is az intranet? Egy multifunkciós kommunikációs hálózat, az internet vállalaton belüli kistestvére. Általa a cég teljes információáramlása egy zárt belső hálózaton zajlik.
A rendszer minden eleme egységes webfelületen jelenik meg. Az adatok tárolására lehetőség van központi vagy osztott architektúrában is. Nagy előny a szisztéma egyszerűsége, kis erőforrás- és befektetésigénye, illetve annak lehetősége, hogy a felhasználók egyszerűen a böngészőjükön keresztül a már megismert internetes technológia szerint dolgozhatnak. Az intranet különösen ajánlott olyan cégeknek, amelyek használják már az internet technológiáját, és erre alapozva akarják kiépíteni belső információs hálózatukat, gondolva távoli telephelyeik összeköttetésére is.
Vegyes tapasztalatok
Bár egyre több vállalatnál működik intranethálózat, sokuknál még nagy a bizonytalanság annak előnyeit, lehetőségeit illetően, erre a következtetésre jutott a Dotkom Internet Consulting a hazai vállalatok intranethasználatáról készített gyorsjelentésében. A Dotkom szakértői 2001 szeptemberében a Figyelő TOP 200 listájáról kiválasztott 50 vállalatot kerestek meg. A vizsgált cégek több mint kétharmada rendelkezik ugyan intranethálózattal (további 10 százalékuk a közeljövőben tervezi annak kialakítását), a megkérdezettek többsége mégis zavarba jött, amikor az intranet, illetve az azért felelős munkatárs iránt érdeklődtek. Mindez arra utal, hogy a legtöbb vállalatnál a belső kommunikációs hálózat léte nem jelenti szükségszerűen annak okos használatát is. Igaz ugyan, hogy az intranettel rendelkező vállalatoknál általában valamennyi, számítógépen dolgozó munkatárs hozzáférhet a belső hálózathoz, ám mégsem rendelkeznek pontos adattal a felhasználók számáról, a szervezeten belüli megoszlásukról. Ezek az információk egybevágnak a Dotkom korábbi tapasztalataival, amelyek szerint a társaságok nem foglalkoznak az intranet hatékonyságának, a beruházás megtérülésének vizsgálatával. Bizonytalanok voltak az intranet feladatát illetően is: mivel a legtöbb helyen a külföldi anyavállalat, másutt az informatikai osztály volt a hálózat létrehozásának kezdeményezője, így a legtöbben az elérendő célként az információk jobb strukturálását, vagy az információáramlás javítását emelték ki, a megkérdezettek mintegy 10 százaléka viszont a papírtakarékosságra hivatkozott.
Az intraneten elérhető információk, szolgáltatások felsorolásából egyértelműen kiderült, hogy Magyarországon ma még az első generációs intranetek (igazgatói utasítások, telefonkönyv) a jellemzőek. Nyomokban ugyan már megjelentek a munkaügyi portál csírái (kedvezményes vásárlás, üdülési lehetőségek), de ezek még többnyire nem kapcsolódnak a vállalat számítógépes rendszereihez. Interaktív szolgáltatások még alig bukkantak fel, ezek is inkább az informális kommunikációt szolgálják. Még ritkább a szállítók, partnerek bekapcsolása a vállalati hálózatba.
Az elemzett esetekből leszűrhető tapasztalat, hogy az intranet csak akkor juttatja versenyelőnyhöz az alkalmazóját, ha az beépül a cég stratégiájába, s a vállalat döntéshozói elkötelezik magukat mellette.
Az intranet nem csodaszer. A rendszert tudatosan kell felépíteni. Ott ajánlható elsősorban,
– ahol a vállalat (akár országon belül, akár kívül) sok telephellyel, kirendeltséggel rendelkezik, és mégis szeretnének kis befektetéssel a cég egészét átfogó, naprakész, könnyen elérhető és aktualizálható információs rendszert;
– ahol szükség van arra, hogy a vállalat bármely egységénél keletkező dokumentumok (levelek, tervek, határozatok, műszaki rajzok, prezentációk kép- és hangfájljai stb.) könnyen kezelhetőek, a jogosultak számára egyszerűen hozzáférhetőek legyenek;
– ahol szeretnének egy központi adatbázist a vállalaton belüli munkák (projektek, munkafolyamatok, ügykövetés, vezetői informálás) támogatására, koordinálására;
– ahol növekszik a vállalat.
Az intranethálózatnak van kijárata is, amelyen át kapcsolatba kerülhetünk a külvilággal, azaz az internettel. Ez a vállalati kommunikáció újabb emelete.
A kilépőkaput általában tűzfalakkal (firewall) védik a behatolókkal szemben. Sőt, a rendszerekbe ma már olyan szoftvereket is elhelyeznek, amelyek megszűrik a hálózaton belüliek internet-hozzáférési lehetőségeit. A munkahelyi internetkapcsolatnak ugyanis vannak veszélyei. Magyarországon a vállalati szektor háromnegyedének van internet-hozzáférése.
A nagyvállalati szférában gyakorlatilag teljes az internetpenetráció (98,3 százalék). Érdekes, hogy a 300 fő feletti cégek 50 százaléka, illetve az 50-300 főt foglalkoztató vállalatok 66 százaléka semmilyen módon nem korlátozza a dolgozók internethasználatát. A leggyakoribb korlátozás az e-mailek méretére, URL alapján egyes domainek tiltására, a magáncélú böngészésre, illetve a magáncélú levelezésre vonatkozik.
Az internet használatakor – munkáltatói nézőpontból – hármas a veszély. Az első: a magánügyben internetező nem dolgozik. Egy menedzsmentcég legfrissebb, 800 munkavállaló megkérdezésén alapuló európai felmérése szerint a foglalkoztatottak 41 százaléka magáncélra hetente 3 óránál többet veszi igénybe az internetet. A kérdezettek 52 százaléka a hétvégi programok foglalására, 40 százalékuk oktatási vagy hobbi-, 27 százalékuk pedig sport- vagy vásárlási céllal szörfözik. (Többen többféle célból "lóghatnak" a hálón.)
Mind gyakoribb, hogy a munkahelyi interneten nézik meg a dolgozók a mozifilm- és videofilm-előzeteseket, s mivel ez erősen leterheli a rendszert, a cégek nagyobb sávszélességre kapcsolnak. Csak hát ha az állandó sávszélesítés nem produktív célokat szolgál, akkor ennek a jogosult felhasználók látják a kárát.
A cégen belüli internethasználat harmadik veszélye indirekt: előfordul, hogy az alkalmazottak illegális, például pornográf, rasszista vagy terrorista anyagokat töltenek le, ami illegális tevékenységnek, illetve bűnténynek minősül.
A tettenérés után
Az irodai kommunikációban gondot okozhat az információáradat. Egy közelmúltban készült felmérés szerint egy átlag brit dolgozó naponta 191 üzenetet küld és fogad. Ennek oka, hogy az e-mail-üzenetek többsége faxon és telefonon is megérkezik.
Idehaza egyelőre az úgynevezett spam (kéretlen e-mail) zaklatása elleni panaszt hallani inkább. Jelenleg 2 millió 70 ezren dolgoznak 10 fő feletti vállalkozásoknál, az üzleti szféra elektronikus levélforgalmát a becslések szerint 220 ezer felhasználó generálja. Az e-mailezők körülbelül háromnegyedének van saját céges e-mail címe, ez az összes foglalkoztatott 15 százaléka. A vállalati "postafiókok" száma az 50 fő feletti vállalatok körében éppen csak meghaladja a 160 ezret.
Különösen a pornográf, pedofil oldalak kiszűrésére rendelnek szoftvereket a cégek. A belépő illetékteleneket megállító tűzfalak mellett találhatóak olyanok is, amelyek az alkalmazottat regisztrálják, majd udvariasan figyelmeztetik, ha rossz helyen jár: "Tisztelt kollégánk, ezeknek a site-oknak a vállalati eszközökkel való böngészése nem fér bele cégünk etikájába!" A harmadik tettenérés után beindul a munkaügyi gépezet...
LépcsőfokokA hálózatnak több alapfunkciója van: * 1. A dokumentum-kezelési funkció segítségével kialakított adatbázisban különböző formátumú, típusú fájlok (Word, Excel, PDF-dokumentum, HTML-oldal stb.) tárolhatók. Az adatok karbantartása és lekérdezése webes böngészővel történik. A rendszer nem igényel kliens oldali programot, s a tranzakciók bárhonnan indíthatók. (Ez egyben azt is jelenti, hogy a kliens-munkaállomás lényegesen olcsóbb lehet.) További előny, hogy fájlkonvertálási lehetőséget biztosít (pl. Word-fájlt HTML formátumúra konvertálhatunk). A rendszerben egy dokumentum (fájl) visszakeresésekor összetett keresési feltételeket definiálhatunk, s rendelkezésünkre áll az úgynevezett full text keresés is, amely a dokumentumon belüli szövegtöredék megtalálásának lehetőségét kínálja. Az adathozzáférés jogosultsági szintekhez köthető. A rendszer adminisztrálja az adatbázisban szereplő fájlok, adatok keletkezését és módosulásait. * 2. A Web-Chat segítségével – egy böngészőn keresztül – azonnali üzenetek küldhetők a kollégáknak. * 3. A kalendáriumban megtekinthetőek a cég aktuális közlendői. * 4. Web-mail biztosítja az összes hasonló e-mail kliens által nyújtott szolgáltatást. * 5. A szavazórendszerekkel könnyen és egyszerűen lehet felméréseket készíteni a cég dolgozói körében. * 6. A partnernyilvántartás (telefonkönyv) segítségével könnyen és gyorsan megkereshetők a partnerek összegyűjtött adatai. * 7. A Fórumra felírhatók a másokat is érintő közlendők. A webes felületen rendezetten helyezhetőek el a hozzászólások, így "vitafórum" alakulhat ki. |
Irodaházak hátsó lépcsői
Minél "komolyabb", tehetősebb egy cég, annál komfortosabb, biztonságosabb, előkelőbb irodaházba költözik. Az irodaházak gazdái és személyzete igyekeznek a lehető legmagasabb színvonalú szolgáltatásokkal becsalogatni s ott tartani a bérlőket.
Az irodaházak működtetésének egyik legfontosabb szempontja a személyi, a műszaki, illetve a vagyoni biztonság. Az üzemeltetők – általában alvállalkozóként – profi védelmi cégekre bízzák a biztonsági rendszer kiépítését. A korszerű tűz- és betörésvédelmi berendezéseken kívül az épületet és környékét (különös tekintettel az utcafrontra és a parkolókra) kamerák vigyázzák, amelyek huszonnégy órán keresztül közvetített képeiből egy osztott monitoron át folyamatosan nyomon követhetők az események. Az egy hétig őrzött videokazetták sokszor (főként utcai autólopások esetén) nagy segítséget jelentenek a rendőrségnek.
Alapszolgáltatás meg az extrák
A legtöbb irodaházban biztonsági őrök látják el a portaszolgálatot is, ők gondoskodnak arról, hogy illetéktelenek ne tartózkodhassanak az épületben, illetve ők "iktatják" és igazítják útba a ház vendégeit. Vasadi János, a Multi Plázát tulajdonoló-üzemeltető Kométa-B Kft. ügyvezető igazgatója szerint a recepción dolgozók feladata nem veszélytelen, továbbá olyan fontos szerepet töltenek be, amely túlmutat a munkájukon, hiszen kulturált megjelenésük és viselkedésük (illetve annak hiánya) az egész komplexum arculatát meghatározza. Ennek ellenére az órabérük sok esetben még a 300 forintot sem éri el, és társadalmi megbecsültségük alapján is csupán a ranglétra alsóbb fokain állnak. Ez alól persze kivételek az exkluzív személy- és vagyonvédelmi cégek alkalmazottai, akik felsőfokú végzettségűek, idegen nyelven is beszélnek, ők akár tízszer többet is keresnek társaiknál.
Az XXI. századi modern irodaházban nemcsak a korszerű világítás, a fűtés-hűtés, a felvonók, a legújabb telefonközpontok tartoznak az alap-infrastruktúrához, hanem a beléptetőrendszerek, a számítógépes hálózatok, a műholdvevők s egyéb híradás-technikai eszközök is. A házakat eleve úgy építik (vagy rosszabb esetben utólag alakítják át), hogy az irodák falaiban csővezetékek fussanak, amelyekbe szabadon behelyezhetők az egyes cégek által igényelt különböző hálózatok vezetékei. Egy-egy nagyobb ház szerverterme egy atomerőmű vezérlőjéhez hasonlít.
Az egyéni elképzelések szerint kialakított mágneskártyás, számkódos vagy kaputelefonos beléptetőrendszer szintén alapszolgáltatás, s mivel nem számottevő az anyag-, eszköz-, illetve munkaerőigénye, egyáltalán nem, vagy csak alig növeli a bérleti díjat.
A bérlők műszaki kívánságainak teljesítéséért, illetve az irodaházak állagának megóvásáért az építész- vagy gépészmérnöki végzettségű igazgatók felelnek. Ők egész nap a házban tartózkodnak, és vezénylik a két-három fős állandó karbantartó-, szerelő-, festő-mázoló csoportok munkáját. (A javarészt automatizált berendezéseknek köszönhetően a napi üzemeltetési teendők nem igényelnek nagyobb létszámú személyzetet. Manapság már ritka az olyan, elavultnak számító épület, amelyben külön fűtőt, villanyszerelőt vagy liftkezelőt alkalmaznak – néhány sokoldalú szakember "elvisz a hátán" egy-egy irodaházat.) A többnyire szakmunkás képesítésű karbantartók az üzemeltető cég alkalmazottai, s – mivel munkaadójuk általában több házat is működtet – naponta több helyszínen is dolgoznak. Ideális esetben a műszaki vezetők és beosztottjaik már az építkezés alatt megismerik az épület minden zegét-zugát, esetleges gyenge pontjait. Fizetésükről az illetékesek csak annyit árultak el: ők is, mint minden irodaházi alkalmazott, jóval a minimálbér fölött keresnek, továbbá munkaruhát, étkezési hozzájárulást kapnak, és kulturált tisztálkodási, átöltözési lehetőséget biztosítanak számukra. Alkalmazásuk előtt tudatosítják bennük, hogy szinte észrevétlenül kell dolgozniuk, csak kifogástalanul tiszta kézzel, illetve ruhában mutatkozhatnak a bérlők, a vendégek előtt, és maximális szolgálatkészséget, udvariasságot kell tanúsítaniuk. Cserébe állandó, biztos és legális munkát kapnak, amit a többség meg is becsül (alacsony a fluktuáció).
A váratlan vagy speciális feladatokra szakcégeket szerződtetnek. Mivel a bérlők elvárják, hogy a tulajdonosok folyamatosan újszerű állapotban tartsák az irodaházakat, évről évre sor kerül valamelyik épületszárny átalakítására, festésére, burkolatcseréjére.
Az irodák takarítását általában szintén önálló cégek végzik, természetesen olyan szerződési feltételek mellett, amelyek – az időbeosztás, a speciális igények figyelembevételével – az összes bérlő számára elfogadhatóak. A takarítószolgálat dolga az utcafront és a belső udvarok, kertek tisztán tartása is.
Fák a tetőn
Ma már az itthoni nagyvárosi kőrengetegekben is vannak olyan irodaházak, amelyekben sok millió forintért kialakított teraszok, tetőkertek zöldellnek. A bérlők számára manapság már nemcsak a használati, hanem az esztétikai érték is fontos. A bérlemények színvonalát határozottan emeli a hozzájuk kapcsolódó kert, amely segíti a dolgozók testi-lelki felfrissülését, és fogadások, értekezletek tartására is alkalmas.
A növényeknek 50, 80 és 140 centiméteres talajréteget alakítottak ki, így nem csupán fűfélék, kis termetű cserjék, hanem többméteres fák is helyet kaphattak a tetőn. Vízellátásukról automata öntöző-, illetve csepegtetőrendszer gondoskodik. A tetőteraszokat általában az azokat létrehozó kertépítő cégek tartják karban, ők vállalják a talajgondozást, a növények ültetését, ápolását, esetleges cseréjét.
Az irodaházak kiválasztásánál fontos szempont, hogy a dolgozók házon belül tudjanak étkezni. A tulajdonosok-üzemeltetők melegkonyhás, ízléses éttermekkel igyekeznek bővíteni szolgáltatásaikat. Bár az ilyen étkezde önmagában veszteséges vállalkozás (a gépparkba, a bútorokba, egyebekbe fektetett tetemes összeg jóformán sosem térül meg), de mivel megkönnyíti az irodák kiadását, végül is nyereséget termel. A Buda Plázában, a Multi Plázában és a Sas Centerben például helyben készített fogásokból választhatnak a dolgozók, és csokornyakkendős pincérek szolgálják fel a mérsékelt árú (500 forint alatti) menüket. A bérlőknek az is könnyebbséget jelent, hogy nem kell azon törniük a fejüket, hová vigyék ebédelni üzleti partnereiket, továbbá hogy szobaszervizként is igénybe vehetik az éttermet, irodáikba hozattathatják az ételeket-italokat, illetve rendezvényeiken is számíthatnak a büfészolgáltatásra. A vendéglátást olyan önálló cégek végzik, amelyek a szerződésükben vállalják, hogy a ház üzemeltetőjének irányítása és ellenőrzése alatt tevékenykednek.
Az irodaházak állandó személyzetéhez tartoznak a bérbeadással foglalkozó munkatársak. A leendő bérlők többnyire nem hirdetésekből, hanem az irodaház homlokzatán díszelgő táblák láttán, illetve személyes ajánlások nyomán érdeklődnek a feltételek iránt. A munkatársaknak, némi túlzással, éjjel-nappal – naprakész információkkal, prospektusokkal, konkrét ajánlatokkal, precíz dokumentációval – készenlétben kell állniuk.
Egy kézben gazdaságosabb
A bérbeadás és üzemeltetés olyan szakma, amelyet egyelőre nem oktatnak iskolában. A mesterségbeli fogásokat mindenki a gyakorlatból leste el, és adja tovább a "kinevelt" gárdának. Az első és legfontosabb, amit egy "irodaházasnak" meg kell tanulnia: minden a bérlő igényei szerint történjék! A bérbeadók közül többen a rokonszakmának minősülő ingatlanértékesítés területéről kerülnek ki, az üzemeltetéssel pedig hagyományosan azok foglalkoznak, akik felépítették az adott házat, de léteznek önálló, kizárólag üzemeltetésre szakosodott cégek is. Vasadi János úgy tartja: az irodaházak megfelelő színvonalú működtetésének legegyszerűbb, legjobban kézben tartható és nem utolsósorban legolcsóbb módja az, ha a bérbeadás és az üzemeltetés nem válik el egymástól, és mindkettőt a tulajdonos saját vállalkozásában és dolgozóival végzi. Ha az egyes feladatokat kiadják szakcégeknek, az nagyságrendekkel emeli az árakat.
A bérleti díj két részből, a terület után fizetendő összegből és az üzemeltetési költségből tevődik össze. Az üzemeltetési díj magában foglalja a fűtés, a légkondicionálás, a világítás, a takarítás, az ablaktisztítás, a toalettpapír, a papírtörülköző, a huszonnégy órás portaszolgálat, az automata telefonközpont és a postaátvétel költségeit. Többletrezsit csak a telefonszámla és a saját szobák takarításáért járó fizetség (négyzetméterenként 7 forint körüli összeg) jelent. A Buda Plázában körülbelül nettó 25 DM/négyzetméter/hó a bérleti díj, és havonta négyzetméterenként 760 forint az üzemeltetési költség. A Multi Pláza egyik szárnyában 20 DM-et, illetve 400 forintot, légkondicionált felében mintegy 29 DM-et és 880 forintot fizetnek a bérlők. A Sas Centerben négyzetméterenként havi 28-33 DM-be plusz 880 forintba, a Strabag-házban 30-35 márkába és körülbelül 1000 forintba kerülnek a bérlemények. Az őrzött parkolóhelyekért havonta 120 DM körüli díjat számítanak fel. Az összegek irányárnak tekintendők, a bérelt területek nagyságának, elhelyezkedésének függvényében változnak. (Nagyobb négyzetméterszám esetében mérséklődik a díj, és természetesen egy belső udvarra néző irodáért kevesebbet kell fizetni, mint egy városi panorámásért.) Bár Vasadi János szerint még mindig jó, és az EU előszobájából nézve egyre ígéretesebb üzlet irodaházakat építeni és működtetni, a jónak mondható 80 százalékos kihasználtságért nagyon meg kell küzdeni. Az elmúlt öt-hat évben a legtöbb irodaház kénytelen volt csökkenteni az árait.
Könnyen támadható kisvállalkozások
A jelenlegi hazai kriminalisztikai viszonyok között a teljes körű mechanikai (és elektronikai) védelemtől remélhető megfelelő biztonság. Az irodahelyiség ajtaját eleve úgy kell(ene) megválasztani, hogy az legalább 15 percig ellenálljon az erőszakos beavatkozásnak. A hétköznapi valóság viszont inkább az, hogy a kisebb-nagyobb hazai vállalkozások csak ritkán költenek ajtóik, ablakaik megerősítésére, mechanikai védelmére. Még mindig az olcsóság a fő szempont, így továbbra is kelendők az egyszerű, két-háromezer forintos zárbetétek, az üzletekben kapható hétköznapi faajtók és a kommersz üveggel szerelt ablakok. (A 8-10 ezer forintos, szupermarketben kapható zárak sem sok jóval kecsegtetnek, egy viszonylag megbízható "berendezésért" ugyanis 25-30 ezer forintot is elkérnek a szaküzletek. A hagyományos, "biztonságinak" mondott, fűrészfogú kulccsal nyíló zárak mindössze 7776 nyitási variációjúak, és alig háromezer kulcs tartozik hozzájuk. Az Euronorma szerint ugyanakkor kizárólag az a zárszerkezet biztonságos, amelynek zárlatszáma 50-100 ezer között van, vagyis ennyi kulcsvariációval nyitható.) A kisebb – főképpen a magánlakásokban telephellyel rendelkező – cégeknél még várat magára a régóta esedékes vagyonvédelmi áttörés: továbbra sem megfelelő a vasrácsok anyaga és elrendezése, az ajtókról, ablakokról hiányoznak a másodzárak és a nyitáshatárolók, a koros, szétkorhadt nyílászárók tokját pedig gyakran csak a festék tartja össze. (Egy 9 ponton záródó, biztonsági zárral szerelt, faborítású, vastokos professzionális vasajtóért – beszereléssel – ma 180-300 ezer forintot is felszámítanak a vagyonvédelmi vállalkozók.)
Sorompó és íriszfelismerő
A mechanikai védelem persze semmit sem ér megbízható és szakszerűen telepített elektronikai jelzőrendszer nélkül. Ez rendszerint már a bejárati ajtónál vagy a kertkapunál kezdődik: a legegyszerűbb megoldás az elektromos kapu és sorompó, de létezik ennél sokkalta fejlettebb változat is. (Az arc- vagy íriszfelismerő berendezés az egyik legmegbízhatóbb. Ezzel a készülékkel megoldható a munkaidő-nyilvántartás is. Az arcfelismerőhöz egy tenyér- és hangfelismerő is csatlakoztatható; ez utóbbi jelszavak értelmezésére is beprogramozható.) A magánlakásokba, családi házakba költözött vállalkozások további védelme korlátozott (ha korábban, még az építkezésnél nem vették figyelembe a biztonsági előírásokat). A bérbeadók általában lemondanak a költséges elektronikai védelem kiépítéséről, de legjobb esetben is a korszerűtlen, kommersz, első generációs nyitásérzékelőkig terjed a beruházási hajlandóságuk. A kisebb vállalkozások sajnos szintén hasonló cipőben járnak, így a bérlakásban csak a legritkább esetben költenek utólagos vagyonvédelemre. (Gyakori, hogy betéti társaság vagy kft. – költségtakarékosság miatt – szupermarketben szerzi be riasztóját, így a cég legfeljebb a beszerzésre fordított öt-hatezer forinttal arányos védelemre számíthat...)
A kamerák mindent látnak
Persze más a helyzet a modern irodaházakkal. Az ott bérlőként jelen lévő vállalkozások vagyon- és tűzvédelme nagyságrendekkel jobb, mint az egyszerű albérletben működő társaiké. Szakértők szerint ugyanis csakis a teljes körű védelem ér valamit a betörések (és tüzek) ellen, márpedig a szigorú szabályok miatt ma már nem épülhet fel irodaház az előírt védelmi beruházások nélkül. A korszerű épületekben a behatolás elleni védekezést újabban már kiegészíti egy modern tűzvédelmi riasztórendszer is, és a teremgarázsokban működő szén-monoxid-érzékelők meglétére is odafigyelnek a beruházók.
A vagyonvédelem még magasabb szintje a zárt láncú beléptető- és videórendszer. Az elektronikai hálózatok alkalmasak a drága élőmunka kiváltására is. Újabban a megfigyelés már nem csak az irodahelyiségek bejáratára korlátozódik, mind gyakrabban tűnnek fel kamerák az irodaépület körül, az irodákon és a garázson belül, a folyosókon, sőt az öltöző- és raktárhelyiségekben is (noha adatvédelmi szempontból – és az alkalmazottak szemszögéből nézve – az ilyen rendszerek működtetése meglehetősen aggályos). Ma az számít korszerű vagyonvédelemnek, ha az objektíven begyűjtött kép- és adatinformációk egyetlen központba futnak össze, azokat szakemberek elemzik, illetve döntenek az esetleges beavatkozásról. Az ilyen távfelügyeleti rendszerek nagy előnye, hogy 24 órás védelmet garantálnak. Nem mindegy persze, hogy milyen technológiai színvonalú az adott felügyeleti hálózat és központ. Ma még sok van az analóg jeleket feldolgozó, olcsón kiépített rendszerekből, de már terjednek a megbízhatóbb és korszerűbb digitálisok is. Az analóg rendszerek néhány százezer forintért kiépíthetők, sőt, ha a meglévő monitorokat is felhasználják, százezer forint alatt lehet az ár. Az analóg rendszerek által tárolt információk az idő múlásával romlanak, nem biztonságos a képtárolás; az analóg adat általánosságban sérülékeny és könnyen megváltoztatható. A digitális technika különösen a jelfeldolgozásban nyújt többet, az eltárolt adatok nem változnak meg, ha mégis, a számítástechnika hibajavító mechanizmusa segítségével a hiányzó részek pótolhatók. Az adatbázisból könnyű a visszakeresés. A technológia viszont drága. Mai kalkuláció szerint irodánként (vagy lakásonként) minimum egymillió forintba kerül a biztonság, de a költségek elérhetik a másfél millió forintot is (különösen, ha a tűzvédelmi riasztórendszerrel együtt épül ki a hálózat). Általában 35-40 millióval kalkulálhatunk egy 60 irodás épületnél (amiben benne van 35, rendszerbe kötött, nagy felbontóképességű kamera, a tervezés 6-7 milliós költsége, valamint a mintegy 7 milliós munkadíj is). Egy korszerű elektronikus beléptetőrendszer manapság 5 millió forintnál olcsóbban aligha alakítható ki.
Őrző-védő számítógép
A korábbi csöves kamerákat mikrocsipesek váltják fel. Míg a hagyományos kamerák gyenge fényben csupán az emberi arc sziluettjét mutatták, addig a digitális berendezések ellenfényben is működnek, több típusba már gyárilag beépítik a mozgásérzékelőket, s nem is oly sokára sorozatéretté válnak az első füstöt és szén-monoxidot érzékelő kamerák is.
Biztonságtechnikai szakértők szerint az 1999-ben megjelent, a legmodernebb adattömörítési technológiát alkalmazó digitális képrögzítőt kifejezetten a nagy felbontóképességű CCTV-kamerákhoz fejlesztették ki. E berendezésnek, vagyis a wavelet rögzítőnek a jelenlegi digitális eszközökkel szembeni nagy előnye, hogy jobb a képminősége, kisebb a tárolókapacitás-igénye, a felvétellel párhuzamosan lehet archiválni, képeket visszajátszani és kiértékelni. A digitális rendszerek legkésőbb 2005-re lekörözhetik az analógokat, az ipar olyan szoftvereket készít a CCTV-kamerákhoz, amelyekkel helyettesíthetik a mai vagyonvédelmi hálózatokban még meglévő bonyolult képváltókat, -osztókat és mozgásérzékelőket, sőt megoldják a képtömörítést is. Az adatrögzítést ekkor már kizárólag számítógép végzi majd az addigra elterjedt recorder DVD-ken, később pedig megjelennek az erre a célra kifejlesztett holografikus csipek is: a számítógép lesz az egyeduralkodó az elektronikus vagyon- és tűzvédelem teljes területén.