Új irányzatok az ingatlanpiacon

Több befektető, szerkezeti változások

A 2001 májusában kiadott előrejelzés szerint az európai nyugdíjalapok és más pénzpiaci alapok egy része a következő húsz évben legalább egymilliárd dollárnak megfelelő összeget áramoltat az ingatlanágazatba. A sok alap közül talán a nyugdíjalapok költekezése a legmutatósabb. Az elmúlt évtizedben átlagosan 8-10 százalékot fordítottak az összes rendelkezésükre álló forrásból ilyen célra, ám 2020-ig az arány 15 százalékra emelkedik. Ez részben azzal függ össze, hogy öregedőben van Európa lakossága, és gyors ütemben fejlődik a nyugdíjasokat segítő pénzügyi háttériparág. A különböző alapok jobbára a szabadidős és turisztikai ingatlanprojektekbe szállnak be finanszírozóként vagy garanciavállalóként.

Amerikai cápák

Az idén tavasszal nyilvánosságra került legfrissebb felmérések szerint Amerika a korábbi éveknél is nagyobb hévvel "vetette rá" magát a vén kontinens ingatlanszektorára. Az ok igen kézenfekvő: egyre szűkebb az otthoni mozgástér és egyre kisebb a megnyerhető haszon. Európa még nem annyira telített, a relatív nyereség még mindig nagyobb (7-11 százalék), tehát megéri átruccanni. Tavaly az amerikai befektetők 36,4 milliárd dollárt röpítettek át az óceánon, vagyis húsz százalékkal többet, mint 1999-ben. Ennek a pénznek az egyharmada a már itt lévő amerikai érdekeltségek terjeszkedésére ment el – a terjeszkedési tempó 35 százalékos emelkedést mutat a megelőző évhez képest.

Szakértők szerint Franciaországban egyebek között az a vonzó, hogy bár nem csökkennek a bérleti díjak, mérséklődnek viszont az ingatlanra kivetett különböző adók. A német piacra igen körülményes belépni, mert a helyi alapok jól szervezettek és vaskos a pénztárcájuk, de például az irodaépítés és a logisztikai terület ígéretesnek tűnik, különösen Berlinben, Frankfurtban és Hamburgban. A mediterrán országok hagyományosan jó célpontnak minősülnek szinte minden kereskedelmi ingatlanforma esetén, de a pénzpiaci eszközök még nem annyira kifinomultak, mint mondjuk Nagy-Britanniában vagy Hollandiában.

Térségünk megítélése

Közép-Európáról azt tartják, hogy "már ott van a radar képernyőjén, és közép felé halad". Budapesten, Prágában és Varsóban zömmel német ingatlanalapok jelentek meg, de túlzás lenne azt állítani, hogy nagy zsákokkal hozzák a pénzt. Egyöntetű a szakma véleménye: az uniós csatlakozás után jóval több és nagyobb volumenű befektetésre lehet számítani ebben a térségben.

Új elem, hogy az előbbiekben említett turisztikai ágazatban érdekelt külföldi (amerikai, brit, német) befektetők nem csupán a mediterrán államokba igyekeznek, hanem Közép-Európába, a Balkánra és egyes kelet-európai városokba. A piaci folyamatokat elemző Horwath Consulting nemzetközi szállodaipari és ingatlan-tanácsadó cég szerint a hozamok alapján az élbolyt Prága vezeti Varsó, Kijev és Odessza előtt, Budapest csak utánuk következik. A csatlakozáshoz közelebb álló közép-európai országokban szinte mindenütt nagy a szállodaépítési láz, de e téren már Magyarország vezet. A következő két évben közel háromszázmillió dollár értékű szállodát adnak át a magyar fővárosban, vidéken pedig a gyógyturizmus feltételrendszere javul. Természetesen a fellendülés az ingatlanpiacot kiszolgáló ágazatokat (építőipar, pénzintézetek, szolgáltatók) is fejleszti.

A délszláv államok számunkra azért is fontosak, mert erősen gerjesztik a térségben kialakult versenyt azzal, hogy ott viszonylag olcsón lehet ingatlanhoz jutni. Horvátország az egyértelmű favorit az ingatlanszakma szemében. Aggasztó viszont a tulajdonviszonyok rendezetlensége és a hozamelvárások erős ingadozása. A szállodavállalatok igen jelentős hányada eladósodott és rossz szerkezetben működik, ezért csak a legelszántabb német és francia ingatlanbefektetők vásárolják fel ezeket, egyelőre nem túl nagy számban. Szerbia és Montenegró a kiszámíthatatlan politikai helyzet miatt rendkívül kockázatos, ám éppen ezért nagy hasznot magában rejtő lehetőség. Az infrastruktúrában fantáziát látó intézményi befektetők viszont máris felvették mindkét országot a "becserkészendők" közé.

Szlovákiában és Romániában az úgynevezett másodlagos városokat (a fővároson kívüli nagyobb településeket) szemelték ki a nyugat-európaiak. Mindkét országban erős a fejlődés a hegyvidéki turisztikai ingatlanoknál, illetve a nagyvárosok kiskereskedelmi ingatlanpiacán.

Változó profil

A Healey & Baker nemzetközi tanácsadó cég kifejezetten a szabadidős tevékenységekre alkalmas ingatlanok helyzetét vizsgálta meg 23 európai országban, térségünket is beleértve. Kisebb-nagyobb eltérésekkel, szinte mindenütt jól fejlődő ágazat képe rajzolódott ki. Bizonyos jelek azonban arra utalnak, hogy a fejlesztők nem megfelelően mérték fel a lehetőséget.

Budapesten három-négy év alatt teljesen telítődött a bevásárlóközpontokban létesült multiplex mozik piaca. A Pólus Centerben lévő, a maga nemében Magyarországon az első ilyen létesítmény most keresi új gazdáját, és rövid időn belül várhatóan további egy-két fővárosi multiplex is erre a sorsra jut. A bevásárlóközpontok üzemeltetői természetesen nem ülnek karba tett kézzel, gőzerővel keresik a másfajta szabadidős tevékenységre összpontosító cégeket. A Lurdy Házban például óriási fitneszközpontot hoztak létre az emeleten, ahonnan korábban több bérlő is leköltözött a földszintre. Más külső kerületekben is hasonló lépésekre készülnek, és a bevásárlóközpontokon kívül különböző egészségcentrumok, kulturális és szórakoztató feladatokat ellátó egységek épülnek.

Szórakozni persze csak az fog, és az hagy ott súlyos ezreket (a befektetők örömére), akinek nincs lakásgondja. A hetvenes-nyolcvanas évek nyugat-európai konjunktúrája ki is használta ezt, hiszen ott azokban az évtizedekben ugrott meg az ingatlanpiac e szegmense. Talán nem elsietett kimondani: ez a konjunktúra érzékelhető mostanában térségünkben és főleg Magyarországon.

Ébredező lakáspiac

Ébredőben van a sokáig Csipkerózsika-álmát alvó magyar lakáspiac. A főváros környékén mindenütt szorgos kezek emelnek kisebb-nagyobb lakóparkokat, egyes körzetekben a felújításra is jut pénz. Olyannyira, hogy amint azt a Ferencvárosban tették, egész negyedeket egyszerre varázsolnak újjá. A IX. kerület egy részében már budai árakkal számolnak, sőt a felújítási projektben nem szereplő lakások esetén is magas (220-300 ezer forint/négyzetméter) az ár. A Ferencvárosban az is figyelemre méltó újdonság, hogy nem az önkormányzat pénzéből, hanem vállalkozói forrásokból kezdődtek a projektek. Kissé fékezőleg hat viszont, hogy itt ezer fölött van az egy időben piacra kerülő lakások száma, ami befolyásolja az értékesíthetőséget és az árat, de még így is megéri a cégeknek.

Erős szerkezetváltás figyelhető meg a magyar lakáspiacon. A luxuslakások (300-400 négyzetméteres alapterülettel) nehezebben eladhatóak, mint három-négy éve, az igény egyre jobban eltolódik a felső közép- és a középkategória felé (120-160, illetve 70-100 négyzetméter). Újabban kifejezetten kis lakásokat magában foglaló tömbökre is van kereslet, mert a lakásmobilitáshoz ez is elengedhetetlen (tekintettel a fiatalok, nyugdíjasok igé nyeire).

Felerősödött a területi mozgás és az elvándorlás is. Tíz év alatt 160 ezer fő hagyta el a fővárost: zömmel a belső kerületek ürülnek ki, és feltöltődik az agglomeráció. Ne gondoljuk, hogy egyedül a Budától nyugatra és északra fekvő térség, a főváros "tüdeje" a célpont. Szakértők szerint legalább ilyen népszerű a délnyugati határvidék (Bicske, Törökbálint, Budaörs), az északkeleti (Veresegyház, Gödöllő) és újabban a délkeleti (Gyál, Vecsés, Üllő, Ócsa, Dunaharaszti) agglomerációs övezet is. Utóbbiak főleg azért, mert ott még mindig jóval olcsóbban lehet építési telekhez jutni, mint a Buda környéki településeken.

A belső kerületekben is megfigyelhető az átrendeződés, mégpedig a presztízsértékűnek számító körzetek felé. A Duna-part egésze vonzó, az árak azonban sokszor csillagászatiak (300-350 ezer forint). Közben új projektek hasonló vagy csak valamivel magasabb árú lakásokat hirdetnek (Cézár-ház, Millenniumi Városközpont, Jászai Mari tér).

Bővülő hitellehetőségek

Az egész lakáspiacot megmozgatja, hogy örvendetesen szélesedik és remélhetőleg finomodik a hitelpiac. Pénzügyi szakértők szerint a fiatalok és a középrétegek mindinkább hajlandók is élni a kölcsönök nyújtotta lehetőségekkel, s nem csupán az államilag támogatott módozatokkal. A hitelfelvevők egyharmada középvezetőként dolgozó alkalmazott, ötödük önálló vállalkozó, míg 16 százalékuk tanuló.

A makrogazdasági adatokat figyelembe véve – és fenntartva, hogy a következő két-három évben nem mérséklődik jelentősen a gazdasági növekedés – várhatóan tovább emelkedik majd az üzleti hitelfeltételeket vállaló középkorúak és fiatalabbak aránya (a kamat most 15-18 százalékos). Valószínűleg újabb jelzálogbankok jelennek meg, ami a jelzálog-hitelezést is felfrissíti. Kikerülhetetlen, hogy a kormány a használt lakásokra vonatkozó hiteltámogatási rendszerrel álljon elő. Ez ugyanis több millió embert érint, a bankoknak pedig további forrás lehet, mivel a mérséklődő kamatok miatt szűkül a hasznuk. További új szín a palettán, hogy a mostani négy ingatlanalapnál több ilyen intézményes forma lép be a pénzügyi rendszerbe. A legújabb az Európa Ingatlan Alap, amelyet – mások mellett – a több nagy projekttel és hitelcentrummal is rendelkező Biggeorge's International egyik főtulajdonosa indított el.