Az előrejelzések szerint az új lakások iránti kereslet évente 10-15 százalékkal élénkülhet Magyarországon. A lakásfelújítások évenkénti növekedését 10 százalék körülire prognosztizálják. Igazi áttörést az életszínvonal jelentős emelkedése hozhat, amelynek reális időhorizontja 6-10 év. Napjainkban több mint 81 ezer építési vállalkozás működik az országban, a legtöbb kis- és mikrovállalkozás, de húsz 300-nál több dolgozót foglalkoztató nagyvállalat" is van közöttük.
Az építési trendeket tekintve Európa nyugati felén és a Magyarországot is felölelő középső régióban ellentétes tendenciák figyelhetők meg: az előbbi helyen csökken, térségünkben fokozatosan növekszik az építőipar teljesítménye – állapítja meg az Euroconstruct – 19 európai ország gazdaságkutató és prognóziskészítő intézete – által közreadott tanulmány. (A 19 intézet közül 15 nyugat-európai és négy visegrádi országbeli.) Tavaly decemberben Párizsban találkoztak a kutatók az építőanyag-gyártókkal, a kivitelezőkkel, a nagy bankok, befektetők és az ingatlanszakma képviselőivel azon a konferencián, amelyen megvitatták az építési és építőanyag-piacról, annak folyamatairól készült elemzést, illetve a 2001-2003 közötti időszakról szóló prognózist.
Európa építési összteljesítménye minden alszektorában, tehát a magas- és a mélyépítésben, ideértve a lakásépítést és a -felújítást is, növekedésben van. A 19 ország együttes teljesítménye 2000-ben mintegy 875 milliárd euró volt, amiből a négy közép-európai tagország: Lengyelország, a Cseh és a Szlovák Köztársaság és Magyarország 3,54 százalékkal, 31 milliárd euróval részesedett. Bár összvolumenben a pénzben mérhető forgalom kicsi, a konferencián is hangsúlyozták, hogy a kelet-közép-európai (kke) növekedési ráta már jó ideje sokszorosan meghaladja a nyugatit, s ez a tendencia folytatódik a következő években.
A lakásépítés jelentőségét jól mutatja, hogy az európai építőipar teljesítményének 47 százalékát kötötte le az új otthonok létesítése, illetve a ré-giek felújítása, aminek összértéke 2000-ben elérte a 408 milliárd eurót. A kke országok ebből mindössze 7,1 milliárdot könyvelhettek el, így csak" 1,7 százalékkal járulnak hozzá" az öreg kontinens lakásállományának gyarapításához, korszerűsödéséhez.
A számokból kitetszik, hogy a nyugati és a kke-régió lakáspiacát ellentétes folyamatok jellemzik: míg az előbbiben fokozatosan csökken, az utóbbiban, így Magyarországon is növekszik a lakásépítések és -felújítások száma.
A 15 nyugati országban a relatíve alacsony jelzálogkölcsön-kamatok – bizonyos jövedelemszint felett – ösztönzik a lakásépítést. Ráadásul növekszik a befektethető jövedelem, ami főként a luxus- és kislakások piacán jelenik meg. Nyugaton általában minden háztartás önálló lakásban működik, a 25-35 éves népesség (a családalapítók) aránya csökken, kevés új lakásra van igény, az állam kivonult az építkezésből. 2001-ben a felújítás és korszerűsítés értéke eléri a teljes lakásépítési produktum 50 százalékát, 2003-ban pedig a 60 százalékát. Nem véletlen tehát, hogy a nyugati fölösleges" tőke a kke ingatlanpiacán (is) keresi a befektetési lehetőséget.
A keleti régióban viszont várhatóan 2003-ig növekszik majd lakásépítés teljesítménye, bár üteme mérséklődhet. A cseh, a lengyel és a magyar kormányzat is támogatja a saját lakás építését. A régióban ösztönző a relatíve alacsony (4-5 százalék) építőipari árindex is; Lengyelországban alacsonyan tartják az építőanyagok és szolgáltatások árát (7 százalékos az általános forgalmi adó).
Magyarországon az 1989 utáni gazdasági fordulat a lakásépítés drasztikus visszaesését hozta. A pangás 1994-ig tartott, de 1999 újabb mélypont volt. A kilencvenes évek elején lezajlott lakásprivatizációt követően, hosszú stagnálás után 2000-ben ugrott meg a kereslet a lakásszférában. A kormány lakástámogatási és -finanszírozási rendszerének is köszönhetően 1999-ben, de különösen 2000-ben megnőtt a kiadott lakásépítési engedélyek száma. Gyarapszik az építési és az ingatlanvásárlási hitelek állománya is. Tavaly 20-30 százalékkal több építkezést kezdtek el, mint az előző évben. Újra felpezsdült a vállalkozói lakásépítés, az építkezések mintegy 30 százaléka szervezett (társasházak, kis lakótelepek, lakóparkok).
Ismét épülnek bérlakások: a Széchenyi-terv ösztönzi a szociális lakásállomány gyarapítását, s prioritást élvez a nagyvárosi épülettömbök felújítása is. Ebben külön fejezet a panellakások energiatakarékos felújítása. A csaknem 4 millió hazai lakásból 700 ezer a panel, 2,8 millió a családi ház és 500 ezer a hagyományos technológiával épült városi otthon. A lakások mintegy 80-85 százaléka szorulna az energiatakarékosságot célzó (fűtés-korszerűsítés, nyílászárók cseréje, falak hőszigetelése) felújításra.
| Kelet-Közép-Európa lakásellátottsága, 2001 | |||
|---|---|---|---|
| Euc-4 | Lakosság, millió | Lakásállomány, (millió lakás) | Épített új lakás (ezer db*) |
|
Cseh Köztársaság |
10,3 |
3,73 |
25,8 |
|
Magyarország |
10,0 |
4,06 |
25,0 |
|
Lengyelország |
38,6 |
11,8 |
90,0 |
|
Szlovákia |
5,4 |
1,7 |
12,5 |
|
Összesen, Euc-4 |
64,3 |
21,29 |
153,3 |
| 3 fő/lakás | 2, 3 új lakás/1000 fő | ||
| * előrejelzés | |||
Óriásokból sok-sok kicsi
A rendszerváltással a nagy, telepszerű lakásépítésnek, különösen a tömeges, panelházas lakótelepek létesítésének ideje egyszer és mindenkorra lejárt, a lakásprivatizáció időszakában a lakosság mobil tőkéjét elsősorban a bérlakásállomány megszerzése kötötte le. Az állam kivonult a lakásszektorból, nem volt miből s kinek új otthonokat létesíteni. Az óriás állami építőipari vállalatok (ÁÉV-k) – számozásuk 43-ig tartott – sorra tönkrementek, illetve privatizálták őket. Számos vállalatot a cégvezetés magánosított, ma már pontosan kideríthetetlen módon. Ám az biztos, hogy az egykori vagyon, főleg a gépek, egyéb technikai eszközök, átvándoroltak" a kis építőcégekbe, sok vállalkozásnak ezek az eszközök adták az induló tőkét".
Nagy János, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének (ÉVOSZ) ügyvezető igazgatója és Pető László vállalkozó, elnökségi tag szerint az egykori építési tárca nem felügyelhette az átalakulást, mivel 1989-ben megszűnt, s ma sincs az ágazatnak önálló minisztériuma. Nyomokban azért itt-ott megtalálhatóak a régi szervezetek: például a Magyar Építő Rt. elődje a 21. ÁÉV volt, túlélte a váltást az Alba Regia is. Az egykori zalai állami cég viszont úgy alakult át részvénytársasággá, hogy régi betűit – ZÁÉ – megőrizte, csak az Á" már nem államit jelent: Zala Megyei Általános Építő Rt. a mai nevük.
Magyarországon napjainkban több mint 81 ezer építési vállalkozás – a négy-öt fős kisvállalkozástól a nagy építőszervezetekig – működik, közülük legfeljebb 60-62 ezer tekinthető aktívnak, s 20 olyan nagyvállalat" van, amely 300-nál több dolgozót foglalkoztat. A többség tehát a négy-öt fős, esetleg 20-30 alkalmazottal tevékenykedő mikro- vagy kisvállalkozás.
Az ÉVOSZ 500 tagot számlál, ezek a cégek lefedik" a hazai építőpiac hatvan százalékát. Míg 1990-91-ben Budapesten és az agglomerációban 30 helyen folyt nagyobb lakásépítkezés, 2000-2001-ben 600 helyszínen dolgoznak. Ezért reménykedik a szakma, hogy végre megerősödhetnek a vállalkozások.
Az ágazat 1999-ben érezte, megmozdul a piac, nem véletlen, hogy éppen ezt követően jött az ingatlanár-robbanás. Mind több otthon készül el, de még mindig nem elegendő. A szakemberek szerint az volna az optimális, ha évente a teljes lakásállomány egy százaléka – körülbelül tehát 40 ezer új lakás – épülhetne fel. Ettől még messze állunk; 2000-ben ugyan 44 700 új lakásépítési engedélyt adtak ki, ám valójában csak mintegy 21 ezer készült el. A szakemberek szerint az egészséges lakáspiachoz szükséges évi 40 ezer új lakás átadása – köszönhetően a Széchenyi-terv bérlakásépítést és otthonteremtést segítő programjainak – most megvalósítható. Bár arról sem szabad megfeledkezni, hogy – mivel az elmúlt évtizedben alig volt építkezés – a hátralék" meghaladja a 100 ezer lakást.
| Építési teljesítmény a 19 országban, 2000-2003 (éves növekedés százalékban, 1999-es áron) |
||||
|---|---|---|---|---|
|
Nyugat-európai Euroconstruct-tagok (15 ország) |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
|
Lakásépítés, új |
1,2 |
-0,3 |
-0,1 |
0,1 |
|
Lakásfelújítás |
3,7 |
1,9 |
2,6 |
2,1 |
|
Egyéb építés, új |
3,1 |
2,0 |
1,6 |
2,2 |
|
Egyéb felújítás |
3,9 |
2,0 |
2,1 |
1,8 |
|
Mélyépítés |
2,9 |
2,1 |
2,8 |
2,5 |
|
Összesen |
2,8 |
1,4 |
1,7 |
1,7 |
| Kelet-közép-európai Euroconstruct-tagok (4 ország) |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
|
Lakásépítés, új |
9,0 |
11,5 |
12,7 |
9,6 |
|
Lakásfelújítás |
2,9 |
3,9 |
3,9 |
5,7 |
|
Egyéb építés, új |
1,3 |
2,1 |
4,0 |
6,6 |
|
Egyéb felújítás |
2,1 |
4,0 |
3,2 |
3,7 |
|
Mélyépítés |
2,5 |
7,6 |
9,4 |
9,6 |
|
Összesen |
2,9 |
5,3 |
6,6 |
7,4 |
|
19 ország összesen |
2,8 |
1,6 |
1,9 |
1,9 |
Az építőiparban 2000-et tekintik az áttörés évének: ekkortól lehet az építkezések számának növekedéséről beszélni. Tavaly az új építési engedélyek 62 százalékát lakóépületre adták ki.
A lakásépítő cégek 954,2 milliárd forint összértékű építési-szerelési munkát végeztek tavaly. Meghatározó az 50 fő alatti kisvállalkozások szerepe: a munka 62 százalékát ők teljesítették. A teljes árbevételből 209,2 milliárd fedezte az épületgépészeti szerelést, 90,6 milliárd a befejező építést, a többi az épületek szerkezeti és egyéb építési munkáira jutott. A megbízások 13,7 százalékát végezték a 300-nál nagyobb létszámmal dolgozó vállalkozások, 24,5 százalékát az 51-300 közöttiek, a 10 fő alattiaknak a feladatok 39,8 százaléka jutott.
A Mareco Ingatlan Rt. legfrissebb elemzése a lakáspiac további dinamikus növekedését prognosztizálja a következő évekre is. Tanulmányukban megállapítják: 1998-99-re a lakóingatlan-fejlesztés annyira visszaesett, hogy a legtöbb építő-fejlesztő cég csak vegetált. (Egy részük ezt úgy vészelte át, hogy külföldön vállalt munkát.) Közben a tőzsdeválság és a külföldiek ingatlanvásárlásai következtében meglódult a kereslet az ingatlanpiacon, ami erős áremelkedést hozott. A drágulás 2000 közepéig töretlen volt, euforikus hangulat alakult ki. Ez a vállalkozások számára azt is jelentette, hogy 2000 tavaszáig az új építésű lakások ára meredekebben emelkedett, mint az építési költségek és a telekárak. Rengeteg új, részben pénzügyi befektetőt vonzott a szektor. Ez a lakáskínálat jelentős bővülését eredményezte. Budapesten és környékén jelenleg ötször annyi fejlesztési program fut, mint az előző évben, az értékesítésre váró lakások száma pedig hétszerese a tavalyinak. A kínálati többletet a keresleti oldal mind a mai napig nem tudta feldolgozni". Jelenleg a konszolidáció időszakát éljük, a beruházók most szembesülnek a kereslet lefékeződésével, jó néhány helyen a beruházó által kalkulált – magas – árakat lefelé kell korrigálni. Ma már látható, hogy a jövőben alaposabb piaci elemzéseket kell készíteni egy-egy program előkészítésekor. A vevők is észlelték az árak emelkedésének lassulását. Ráadásul azok, akik befektetési céllal vásároltak ingatlant, többnyire már megvették azt. Bár az állami kamattámogatásos hitelek körének kiterjesztése ismét befektetőket hozhat.
A használt és az új lakások közötti árkülönbség csökkenése az újak iránti keresletet növeli, amit a vevőknek nyújtott adó- és illetékkedvezmény, a szociálpolitikai támogatás, az állami kamattámogatásos jelzálog-hitelezés is tovább erősít.
Persze az állami segítséget nem szabad túlértékelni. A jelzálog-hitelezésben élen járó angolszász országokban a magánszemélyek által összesen felvett jelzáloghitelek aránya eléri a személyi jövedelmek 60-70 százalékát. Hasonló a helyzet Németországban is. Nálunk ez az arány viszont alig 4 százalék, vagyis a jelzálogpiac még igen fejletlen, tőkeszegény.
Az 1999-ben felépített lakásoknak mindössze 15 százalékát értékesítették beruházók, az elmúlt két évben ez valamivel növekedett, ám továbbra is a saját erős, illetve a kis szervezetek általi kivitelezésből van a legtöbb.
A telepszerű építkezések ellen hat az is, hogy a telekárak tovább drágultak. Kivitelezőcégek vezetőinek tapasztalata szerint ma már egyes helyeken olyan magasak a telekárak, hogy oda csak luxusingatlant érdemes építeni. A lakások négyzetméterárában a telekhányad reálisan legfeljebb 20-30 ezer forint lehetne, ám nem ritka a 70 ezer forint sem, ami már elriasztja a befektetőket. Ezen az önkormányzati telkek piacra dobásával lehetne gyorsan segíteni. A minimálbér növelése és az építőanyagok drasztikus drágulása szintén nem kedvez a nagyobb, telepszerű lakásépítésnek.
| Átlagkereset az építési ágazatokban (bruttó, Ft) | |||
|---|---|---|---|
|
1999. évi |
2000. évi |
Index (százalék) |
|
|
Építési terület előkészítése |
42 375 |
47 531 |
112,2 |
|
Szerkezetkész épület, egyéb építmény építése |
60 431 |
67 410 |
111,5 |
|
Épületgépészeti szerelés |
49 714 |
60 330 |
121,4 |
|
Befejező építés |
44 097 |
48 161 |
109,2 |
|
Építési eszközök kölcsönzése személyzettel |
77 158 |
93 095 |
120,7 |
|
Építőipar összesen |
56 740 |
64 264 |
113,3 |
Két barát és két fivér
A lakásépítő cégek bősége azt is jelzi, hogy szakemberekből nincs hiány Magyarországon. Persze többségében 5 fősnél kisebb mikrovállalkozásokról van szó, de formálódik egy befektetésalapú vállalati kör is.
A Bau-Pont GM Kft. 1998-ban alakult, s Zuglót választották működési területként. Molnár Tibor ügyvezető szerint ideális pillanatban voltak a megfelelő helyen. 20 milliós induló tőkével fogtak a telekvásárlásba. Eddig mintegy 90 társasházi lakást építettek fel. Inkább érezték, mint tudták, hogy Pest legfelkapottabb területén kell építkezni, a felső középosztály kedveli majd a környéket. Valójában menedzsmentcégként működnek: megveszik a telket, majd a kivitelezésre alvállalkozókkal szerződnek, a legtöbb szakipari munkára viszont már van saját emberük. Az értékesítést is maguk végzik, a lakások többségét már a tervrajzok megszületése után eladták.
Most kezdtek először nagyobb, telepszerű építkezésbe, amibe már ingatlanforgalmazókat is bevontak: a jelzálogkölcsönök előnyeit próbálják – a vevőkkel együtt – lefölözni. Ennek a hossznak" legfeljebb 2-3 évet adnak, utána – talán – átnyergelnek a felújítási piacra. A bérlakásépítés nem az ilyen méretű cégek biznisze, ott a nagy szervezetek jutnak majd szóhoz.
Hasonló indíttatásokkal fogtak vállalkozásba a Gyetvai Fivérek Rt. tulajdonosai is. Gyetvai Géza igazgató az édesapjáról mesél, aki építészmérnökként a szövetkezeti szektorban kezdte az ipart, és a családi hagyományt vitte be tőkeként" építész fiai vállalkozásába. Ők is telekvásárlásokkal, budai foghíjtelkek megszerzésével alapozták meg a jövőjüket. Cégük 1990-ben alakult, s kitartottak alapelvük mellett: mindig egy dologgal szabad foglalkozni, azzal viszont alaposan. Nem érdekelte őket se benzinkút-, se bankszékházépítés. Szakmai befektetőnek tekintik magukat, akik azt csinálják, amihez értenek. 10 fős kisvállalkozásként, kétszobás kis irodában, néhány milliós tőkével kezdték. Mára több mint 300 lakást építettek fel. 1995-ben alakultak át rt.-vé, százmilliós tőkével. 1995-96-ban 1,5 milliárdos éves forgalmat értek el, 2000-ben jutottak 2,5 milliárd fölé, amit az idén szeretnének 30 százalékkal túlszárnyalni.
Az első öt évben papírról", tervrajzból árulták s adták el a lakásokat. Egy speciális magyar szisztémára rendezkedtek be: először értékesítették a lakásonkénti telekhányadot, vagyis a vevők tőkéjét bevonva kezdődött a kivitelezés. Erre azért volt szükség, mert kezdetben nem volt, vagy túlzottan drága volt a banki hitel. A társasházi törvény 1999-es módosítása után tisztázódott a jogi helyzet: társasházat a beruházó is létrehozhat, nem kell megvárni a eladást. A jövőt a kész lakások értékesítésében látják: a luxuskategóriáról váltanak majd a középárasra. Szerintük a magyarországi bérlakáspiacot csak a pénzügyi befektetők, bankok, biztosítók és ingatlanalapok hosszú távú szerepvállalásával lehet megerősíteni.
A részvénytársaság folyamatosan alakult ki. A szervezést végző központ mellett van tervező kft.-jük, 130 főt foglalkoztató kivitelezőrészlegük és egy üzemeltető-fenntartó vállalatuk, amely a lakóktól átvállalja a házak működtetését, karbantartását.
Ár és tartósság, ez az alapelvük. Olcsóbb mindjárt jót csinálni – mondják. Ám az építőanyag-gyártók nem mindig partnerek ebben: bár a minőség évről évre javul, a szerződési fegyelemmel még sok a baj.
Ingatlanjaikat a kezdettől maguk értékesítik, kétesnek érzik ugyanis az ingatlanforgalmazók tevékenységét.
Befektetői csoport
Az Interestate Ingatlanforgalmazási és Befektetési Rt.-t – kifejezetten ingatlanfejlesztési célra – 1989-ben pénzügyi befektetők hozták létre. Pfandler Katalin elnök-igazgató azt hangsúlyozza, hogy korán léptek a piacra, egyebek közt a privatizációkor megjelent ingatlankínálat hasznosításával kezdtek. Volt, amikor lízingeléssel kerestek pénzt, sőt konzervgyárat is vettek, s feljavítva adták tovább. Menedzsmentjük pénzügyi és közgazdász szakemberekből áll. Hamar felismerték a lakásépítésben, az ingatlanfejlesztésben rejlő üzletet. A legismertebb projektjeik: a Madárhegyi, a XVII. kerületi 30 hektáros és a Testvérhegyi luxuslakópark. Jelenleg futó vagy a közeljövőben induló fejlesztéseik között van a XVII. kerületi Home-Center – 3 hektáros építőanyag-centrum -, a 680 lakásos Káposztásmegyeri és a több mint 3 milliárdos beruházásigényű Csillaghegyi lakópark.
Volt idő, amikor mindenre saját szervezetet akartak létrehozni, 120 fős kivitelezőrészlegük is működött. Ma már viszont csak nagy építőszervezetekkel dolgoztatnak". A jelenlegi stábjuk 35-40 fős, 15 szakember vásárolja a telkeket, végzi a tendereztetést és a műszaki átvételt. Az értékesítési irodán hatan-nyolcan dolgoznak. Több cégük és leányvállalatuk is van. Tavalyi 2 milliárdos forgalmukat az idén 10 milliárd fölé szeretnék emelni.
Az ágazatot visszavetheti – mondják más, hasonló cégek vezetőivel összhangban -, hogy kevés az építési célra jól előkészített terület.
| Építés és felújítás régiók szerint 2000-ben | ||
|---|---|---|
| Euroconstructrégió | Új lakás építése (milliárd euró) | Felújítás, korszerűsítés (milliárd euró) |
|
Nyugat-Európa, Euc-15 |
204,5 |
196,4 |
|
Kelet-Közép-Európa, Euc-4 |
4,5 |
2,6 |
| Összesen | 209 | 199 |
Külföldi kezek
A válságos kilencvenes évek elején sok cég külföldön talált munkát. Különösen azok, melyekhez külföldi tőke társult be. Ilyen volt a PP Építő Kft., amely Németországba ment lakást építeni (és a modern építési technológiákat eltanulni). Pető László ügyvezető igazgató elárulja, hogy 1991-ben bukkantak fel Münchenben, s 1998-ig fel sem merte vetni a német befektetőknek, hogy Magyarországon építsenek lakásokat. Pedig 1994-95-ben vásároltak telkeket, megsejtve a későbbi jó üzlet lehetőségét. De amikor 1999-ben előállt az ötlettel, hogy a belvárosi foghíjtelken kellene jó minőségű lakásokat építeni, először nemet mondtak. Ő azonban erősködött, s 2000-ben belevághatott az első hazai lakóházépítésbe. Jobb eredményt értek el, mint ami Münchenben szokásos: lakásaik 73 százalékát az átadás előtt eladták, odakint a 70 százalékos arány már jónak számít. Amíg azonban a németek döntő többsége hitelre vesz ingatlant, az ő épületükben most többségben van a készpénzes kuncsaft. Pető szerint a bankok ma még túlzottan óvatosak, részt vállalnak ugyan az építési projektek finanszírozásából, de olyan biztosítékokat kérnek, amelyek elriasztják a külső befektetőket. Ezért még mindig vevői előlegből építkezik a legtöbb vállalkozás, ami a nagyvilágban kisipari módszernek minősül.
| Regisztrált szervezetek, 2000. december 31. | |||
|---|---|---|---|
| Száma | Megoszlása, százalék | Változása 1999-hez | |
|
300 fő feletti |
20 |
0,2 |
-5 |
|
51-300 fő közötti |
394 |
0,5 |
18 |
|
20-49 fő közötti |
1 289 |
1,4 |
-1289 |
|
10-19 fő közötti |
2535 |
3,1 |
-166 |
|
10 fős és kisebb |
77 296 |
94,8 |
3697 |
|
Összesen |
81 534 |
100,0 |
3411 |