A globalizáció hétköznapi megjelenési formája, ha valaki külföldön vásárol magának ingatlant akár üzleti tevékenység, akár pihenés, üdülés céljából. Cikkünk röviden áttekinti az érem mindkét oldalát: a magyarok külföldi, illetve a külföldiek magyarországi ingatlanszerzésének feltételeit.
Magyarok külföldön
Magyarországon 1998 óta megnőtt az érdeklődés a külföldi ingatlanok, elsősorban a lakások, nyaralók iránt. A legnépszerűbb a jogilag biztonságos USA, Spanyolország, Ausztria, Franciaország és Olaszország. Nagy a kereslet a horvát tengerparti ingatlanok iránt, az ottani ingatlan-nyilvántartás rendezetlensége, bizonytalansága miatt azonban a horvátországi ingatlanvásárlás az előzőeknél kevésbé ajánlott.
A jogbiztonság mellett fontos szempont, hogyan alakul az adott ország devizaárfolyama, milyenek a hitelkonstrukciói, milyen magasak a kamatok, hogyan alakulnak, illetve milyen ütemben emelkednek az ingatlanárak. Az utóbbi szempontok figyelembevételével elmondható, hogy jelenleg a spanyolországi ingatlanvásárlás éri meg a legjobban.
Devizaszabályok
1998-ig a külföldi ingatlanszerzéshez devizahatósági engedélyre volt szükség. 1998. január 1. óta a devizatörvény (Dtv.) 38. §-a szerint a külföldi ingatlan tulajdonjogának visszterhes megszerzése csupán utólagos bejelentésköteles: a vevőnek a szerződéskötéstől számított 8 napon belül – tekintet nélkül arra, hogy bejegyezték-e a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba (telekkönyvbe) – bejelentést kell tennie a devizahatóságnak. (Hasonlóképpen be kell jelenteni a külföldön lévő ingatlan tulajdonjogának elidegenítését is.)
Adózás
Az ingatlanból származó jövedelem adózása a szerződés gondos elemzését, a helyi adószabályok és az illető ország és hazánk közötti kettős adózást kizáró megállapodások ismeretét igényli. Az ingatlanvagyonból származó jövedelem a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezményekben szinte kivétel nélkül azonos szabály szerint – így többek között az említett Ausztriával, Spanyolországgal, valamint az Amerikai Egyesült Államokkal kötött egyezményekben is – abban az országban adóztatható, amelyben az ingatlan fekszik. Ez a szabály az ingatlan közvetlen használatából, bérbeadásából vagy haszonbérbe adásából, valamint a használat minden más fajtájából származó jövedelemre is érvényes.
Amennyiben olyan jövedelem is az összevont adóalap részét képezi, amely külföldön (is) adóztatható és nemzetközi szerződésből vagy viszonosságból más nem következik, úgy a számított adót az összevont adóalappal elosztva, a hányadost három tizedesre kerekítve, átlagos adókulcsot kell meghatározni; ezzel az adókulccsal meg kell szorozni a külföldön adózott jövedelmet, az így kapott összeg csökkenti a számított adót. Nemzetközi szerződés vagy viszonosság hiányában az említett levonás nem haladhatja meg sem a külföldön igazoltan megfizetett adó forintra átszámított összegének, sem a számított adónak a 90 százalékát. A külföldön megfizetett adót az MNB hivatalos, az év utolsó napján érvényes devizaárfolyamának alapulvételével kell forintra átszámítani.
Illetékfizetés
Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvénynek (Itv.) az ajándékozási és a visszterhes vagyonátruházási illetékekre vonatkozó rendelkezéseit a belföldi ingatlanok, illetve az ezekhez kapcsolódó vagyoni értékű jogok tekintetében kell alkalmazni, kivéve ha nemzetközi szerződés másként rendelkezik. A külföldi ingatlanok tehát nem tartoznak az Itv. hatálya alá. Ez azonban azzal a hátránnyal is jár, hogy a külföldi és belföldi lakástulajdonok egymás közötti cseréje esetén nem alkalmazható az a szabály, hogy az illeték alapja az elcserélt ingatlanok – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének a különbözete. A külföldi lakástulajdon eladása és ezt követően magyar lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a magyar lakását a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül adta el, a vásárolt külföldi lakás vételára nem számítható be, vagyis az illeték alapja nem a vásárolt és az eladott lakástulajdonok forgalmi értékének a különbözete.
Engedélyek
A külföldiek által történő ingatlanszerzés szabálya minden országban más, nagymértékben a jogrendszer, illetve a jogi kultúra függvénye.
Ausztria
A szomszédos Ausztriában a külföldiek ingatlanszerzését rendkívül bonyolult kétszintes rendszer szabályozza. Országos szinten egységesen érvényes az az alapvető szabály, hogy a külföldiek ingatlanszerzése engedélyköteles. A külföldi alatt értendő a külföldi természetes személy, a külföldi székhelyű jogi személy és az a belföldi székhelyű társaság is, amely külföldi személyek – tartományi szinten százalékban meghatározott arányú – ellenőrzése alatt áll. A magyar szabályoktól eltérően nincs tehát lehetőség arra, hogy egy külföldi által alapított társaság útján megkerüljék az engedélyezési eljárást.
Az ingatlanszerzés engedélyezésének részletszabályait tartományi szinten határozták meg. Az egyes tartományok szabályozási különbségei elsősorban abban állnak, hogy a belföldi székhelyű társaság milyen arányú külföldi részesedés esetén számít külföldiek által ellenőrzöttnek, tehát engedélykötelesnek, valamint eltérések vannak az ingatlanok típusaihoz (beépített telek, beépítetlen telek) kapcsolódó szabályokban is. Tirolban például egy beépített telek megszerzésének feltétele, hogy a külföldi valószínűsítse, hogy az ingatlanból nem fog üdülőt/hétvégi házat kialakítani. Salzburg tartományban az ingatlanszerzés engedélyezésének általános előfeltétele, hogy az ingatlan megszerzéséhez országos politikai, gazdasági, regionális, gazdasági, szociálpolitikai vagy kulturális jellegű közérdek fűződjön.
USA
Az Egyesült Államokban Florida a legkeresettebb övezet az ingatlanvásárlás, -befektetés szempontjából. A külföldiek ingatlanvásárlása nem engedélyköteles. A lakások megvásárlásakor az erre specializálódott ingatlanirodákban gyors, megbízható ügyintézéssel, kidolgozott kész tervekkel, előre összeállított szerződéscsomagokkal találkozunk. Az ingatlanvásárlást általában hitelfelvétel előzi meg. A hitelt 10-20 százalék önrész mellett 15-20 évre adják. A külföldiek előnye a hazaiakkal szemben, hogy a hitelbírálatnál "tiszta lappal" indulnak, míg egy amerikai állampolgár hitelkérelme egy kisebb adótartozás miatt is kútba eshet.
Franciaország
A francia Riviéra ingatlanai közül ritkán vásárolnak magyar állampolgárok, hiszen ez a világ egyik legdrágább ingatlanpiaca. Bár a tulajdonszerzés nem engedélyköteles, az ingatlanok kataszteri nyilvántartása azonban (Elzász-Lotharingia kivételével) a földkönyvi rendszerhez szokott vásárló számára (is) átláthatatlan, a tulajdoni láncolatot visszamenőleg szerződésekkel kell igazolni, a hitelfeltételek pedig nem kedvezőek.
Bérbeadás külföldön
Az engedékenyebb szabályozás életre hívott több olyan ingatlanirodát, melyek kifejezetten a külföldi ingatlanok forgalmazására specializálódtak, ezek közül azonban csak kevés rendelkezik többéves tapasztalattal. A külföldi ingatlanokat nem kizárólagosan nyaralás céljából vásárolják meg, a befektetés elsődleges célja általában a lakás bérbeadásával történő jövedelemkiegészítés.
Ha a közvetítőiroda jól szervezett, akkor a lakás kiadása, kihasználtsága nem a tulajdonos gondja, hanem a külföldi ingatlaniroda, illetve az általa kiválasztott kezelőcég gondoskodik a lakás bérbeadásáról és karbantartásáról. Mivel a külföldön megvásárolt lakások nagy része olyan országokban fekszik, ahol a nyári üdülőszezon akár 10 hónapig is eltart, könnyű bérlőt találni, a befektetés biztosan megtérül. A legkeresettebb hely ebből a szempontból Florida, ahol Disneyland közelsége miatt a lakások egész évben szinte 100 százalékig kihasználtak.
Külföldiek Magyarországon
A külföldiek magyarországi ingatlanszerzésének szabályait a 7/1996. (I. 18.) Korm. rendelet, a devizáról szóló 1995. évi XCV. törvény, valamint a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény tartalmazza.
Hatósági engedély
Külföldi természetes és jogi személyek egy magyar – termőföldnek és védett természeti területnek nem minősülő – ingatlan (lakás, ház, tanya) tulajdonjogát csak az illetékes fővárosi vagy megyei közigazgatási hivatalvezető engedélyével szerezhetik meg. A kérelmet az illetékes közigazgatási hivatal vezetőjéhez kell benyújtani.
A közigazgatási hivatal alapvetően az alábbi feltételeket vizsgálja:
- az ingatlan nem minősül-e termőföldnek vagy védett természeti területnek,
- fennáll-e nemzetközi szerződés vagy viszonosság az ingatlant megszerezni kívánó országával,
- az ingatlanszerzés sért-e önkormányzati vagy közérdeket,
- vállalkozási tevékenységhez szükséges-e az ingatlan,
- ingatlanforgalmazás céljából kívánják-e megszerezni az ingatlant.
Termőföld
A termőföldről szóló törvény 7. §-ának (1) bekezdése értelmében külföldi magánszemélyek és jogi személyek termőföld és védett természeti terület tulajdonjogát nem szerezhetik meg.
Viszonosság
Az engedély megtagadható, ha a külföldi honossága szerinti állam nemzetközi szerződés vagy viszonosság alapján nem engedélyezi a magyar állampolgárok, illetőleg a magyar jogi személyek ingatlanszerzését. E kérdésben a Külügyminisztérium nyilatkozata irányadó.
Önkormányzati érdek
Amennyiben a fenti, tulajdonszerzést kizáró esetek egyike sem áll fenn, a közigazgatási hivatalok akkor adják meg az engedélyt, ha az adott ingatlanszerzés nem sért önkormányzati vagy közérdeket. A közigazgatási hivatal vezetője az engedélyezési eljárás során bekéri az illetékes polgármester nyilatkozatát, hogy az ingatlan nem sért-e önkormányzati érdeket, kedvezőtlen nyilatkozat esetén az engedély szintén megtagadható.
Kötelező engedélyezés
Amennyiben az ingatlanszerzés önkormányzati vagy egyéb közérdeket nem sért, és azt nemzetközi szerződés vagy viszonosság sem akadályozza, meg kell adni az engedélyt annak a külföldinek,
- aki bevándorlási engedélyt kapott,
- akinek ingatlanát kisajátítás útján szerezték meg,
- aki a már tulajdonában lévő belföldi ingatlant másik belföldi ingatlanra cseréli,
- akinek tulajdonszerzési célja közös tulajdon megszüntetése,
- akinek közeli magyar hozzátartozói ajándékoznak belföldi ingatlant,
- aki munkavégzés céljából igazoltan legalább öt éve életvitelszerűen Magyarországon tartózkodik.
Ugyancsak meg kell adni az engedélyt az önálló vállalkozóként Magyarországon letelepedő külföldi természetes személynek, ha ez közvetlenül szükséges annak a gazdasági tevékenységnek a folytatásához, amelyre letelepedett.
Azon külföldiek számára, akik a felsorolt kedvezményezett kategóriák egyikébe sem tartoznak, hosszadalmas, esetenként meglepő feltételek igazolását megkívánó közigazgatási procedúrán kell átesniük.
Az engedélyhez szükséges okiratok
A hivatalvezetőnek címzett levél formájában megírt kérelemhez az alábbi mellékleteket kell becsatolni:
- eredeti ingatlan-adásvételi szerződés,
- a külföldi honosságát igazoló okirat, amely magánszemély esetében lehet speciális honossági igazolás, vagy az útlevél fényképes oldalának közjegyző által hitelesített fénymásolata,
- 3 hónapnál nem régebbi tulajdoni lap,
- adó- és értékbizonyítvány, melyet az illetékes települési jegyző állít ki, szerződés, tulajdoni lap és 3000 forint illeték ellenében,
- a vételárat (illetve csere esetén a vételár-különbözetet) igazoló, a konvertibilis fizetőeszköz magyar pénzintézetnél vagy átváltóhelyen történt átváltásáról, vagy a konvertibilis forintszámlán elhelyezett forintfedezetről kiállított eredeti bizonylat. (A lényeg, hogy a vételár forintban álljon rendelkezésre, fontos kiemelni még, hogy az ügyvédi letéti számlára történő teljesítésnél a letéti számla aktuális banki egyenlegértesítőjét is elfogadják igazolásként. Ha a devizakülföldi a belföldi ingatlanát devizakülföldi részére adja el, a vételárat konvertibilis devizában, valutában is meg lehet fizetni.)
Ha az ingatlant közeli devizabelföldi hozzátartozó ajándékozta, igazolni kell a szerződő felek között fennálló rokoni fokot. Amennyiben az eljárásban ügyvéd közreműködik, csatolni kell az ügyvédi meghatalmazást. Lerovandó továbbá ingatlanonként 50 000 forint illeték, amely letelepedési engedéllyel rendelkező, magyar állampolgárságért folyamodó személy esetén 10 000 forintra mérséklődik.
Fióktelep
A külföldi vállalkozások által alaptőke nélkül alapítható, s így alapításkor alacsony befektetést igénylő fióktelep ingatlanszerzésének engedélyköteles volta sokáig vitatott, illetve kérdéses volt a hivatalok számára. Történt ez azért, mivel a külföldi vállalkozás fióktelepe önálló cégformaként a magyar cégnyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre, devizabelföldinek számít, és a jogszabály szerint a belföldi társaságokkal azonos elbírálás alá esik. Mivel azonban a fióktelep a külföldi vállalkozásnak csupán egy szervezeti egysége – vagyis fából vaskarika -, az illetékes Földművelésügyi és Vidékfejlesztési, az Igazságügyi Minisztérium és a Belügyminisztérium közösen kialakított álláspontja alapján a földhivatalok a közigazgatási hivatal engedélye nélkül a fióktelep tulajdonszerzését sem jegyzik be.
A tulajdonjog bejegyzése
A tulajdonjog bejegyzésének feltétele, hogy az engedélyt benyújtsuk a földhivatalhoz. Felhívom a figyelmet arra, hogy a közigazgatási hivatalok többsége – bár logikus lenne – az engedélyt általában nem küldi meg az illetékes földhivatalnak, így arról az ingatlan vevőjének kell gondoskodnia.
Balogh Gitta