A tulajdonos általában szabadon dönthet arról, eladja-e valamelyik vagyontárgyát, ingatlanát, s hogy kivel köt adásvételi szerződést. Vannak azonban olyan esetek, amikor ez a szabadság nem vagy csak korlátozottan érvényesül.
Az elővásárlási, a vételi, illetve a visszavásárlási jog jelentős mértékben korlátozza a tulajdon szabadságát, s igencsak gyengíti a tulajdonos pozícióját, hiszen a tulajdonos nem gyakorolhatja maradéktalanul a tulajdonjogból fakadó egyik jogosítványát, a tulajdonnal való rendelkezés jogát.
Elővásárlási jog
Az elővásárlási jog vagy jogszabályon, vagy szerződésen alapul. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) az utóbbi esetet veszi alapul, amikor megadja az elővásárlási jog törvényi definícióját. E szerint ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve írásbeli megállapodással elővásárlási jogot enged, és utóbb el akarja adni a dolgot, a szerződés megkötése előtt köteles közölni az elővásárlásra jogosulttal a reménybeli vevőtől kapott ajánlatot. Nem terheli e kötelezettség, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.
Ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában magáévá teszi az ajánlat tartalmát, a szerződés közöttük jön létre. Amennyiben a jogosult a szerződési ajánlat elfogadására általában megszabott határidő alatt ilyen nyilatkozatot nem tesz, a tulajdonos az ajánlatnak megfelelően vagy annál kedvezőbb feltételek mellett eladhatja a dolgot. Az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket a jogszabályon alapuló elővásárlási jogra is alkalmazni kell. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog azonban megelőzi az úgynevezett szerződéses elővásárlási jogot.
Milyen ügylethez kapcsolódhat elővásárlási jog?
Az elővásárlási jog csak az adásvételhez kapcsolódik, s nem terjed ki az elidegenítés egyéb jogcímeire, így például az ajándékozásra, a tartási szerződésre vagy akár az apportálásra. Az apportőr a társaságba bevitt vagyonért nem ellenértéket, hanem tagsági jogot – ez jogok és kötelezettségek összessége – szerez, ezért az elővásárlási jog gyakorlásának feltételei nem valósulhatnak meg, mert nem adásvételről van szó (BH 1995/589. számú jogeset).
Szerződéses elővásárlási jog
A felek megállapodásán alapuló elővásárlási jog érvényes létrejöttéhez írásbeli szerződésre van szükség, akár ingóságról, akár ingatlanról van szó. A szóbeli engedély érvénytelen.
Az elővásárlási jogot engedő tulajdonosi nyilatkozatnak tartalmaznia kell a dolog megjelölését (ingatlannál legegyszerűbb a helyrajzi szám feltüntetése), valamint a jogosult személyének meghatározását. Amennyiben a nyilatkozat nem rendelkezik az elővásárlási jog időtartamáról, a jogosultság határozatlan ideig áll fenn.
Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés
Jóllehet az ingatlanra vonatkozó elővásárlási jog létrejöttéhez nincs szükség a jogosultság ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére, a bejegyzés hiányában a tulajdonos engedélyén alapuló elővásárlási jog csak a tulajdonos és a jogosult közötti viszonyban bír jelentőséggel, ám nincs kihatással azokra, akik később jogot szereznek az ingatlanon. Egy ajándékozás után például az új tulajdonos már szabadon rendelkezhet az ingatlannal, vele szemben nem érvényesül a korábbi tulajdonos által engedett elővásárlási jog. A jogosult háta mögött megkötött adásvételi szerződést természetesen eredményesen meg lehet támadni az elővásárlási jog figyelmen kívül hagyása miatt akkor is, ha a jogot nem jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba.
Amennyiben az elővásárlási jogot bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően valamely jogot szerez az ingatlanon. Ez igaz arra az esetre is, amikor nem adásvétel címén cserél gazdát az ingatlan. Ilyenkor az új tulajdonost terheli az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett elővásárlási jog.
Az elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartási bejegyeztetése mindenképp hasznos, mert ilyenkor a tulajdonos nem tudja kikerülni a jogosultat az adásvételi szerződés kapcsán, hiszen a vevő tulajdonjogát csak akkor jegyzik be a földhivatalnál, ha a vevő igazolja, miszerint az elővásárlási jog jogosultja nem élt az őt megillető joggal.
Az elővásárlási jogot az egész ingatlanra, az egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni. Ha az elővásárlási jogot meghatározott időre kötötték ki, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésben feltüntetik a jog gyakorlásának végső időpontját is.
A tulajdonjog átruházására irányuló okiratban kikötött elővásárlási jogot hivatalból be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba akkor is, ha az, akire a tulajdonjogot átruházták, csak a tulajdonjog bejegyzését kéri.
Hivatalból törölni kell az ingatlan-nyilvántartásból az elővásárlási jogot az ezen alapuló tulajdonszerzés bejegyzésével egyidejűleg.
Az elővásárlási jog átruházása
Az elővásárlási jog úgynevezett személyhez kötődő jogosultság, így annak átruházása főszabályként semmis. Amennyiben azonban az eredeti jogosult gazdálkodó szervezetnek minősül (gazdálkodó szervezet: az állami vállalat, az egyéb állami gazdálkodó szerv, a szövetkezet, a gazdasági társaság, az egyesülés, a közhasznú társaság, az egyes jogi személyek vállalata, a leányvállalat, a vízgazdálkodási társulat, az erdőbirtokossági társulat, továbbá az egyéni vállalkozó. Az állam, a helyi önkormányzat, a költségvetési szerv, az egyesület, a köztestület, valamint az alapítvány gazdálkodó tevékenységével összefüggő polgári jogi kapcsolataira is a gazdálkodó szervezetre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni), kijelölheti azt a személyt, akit a továbbiakban megillet az elővásárlási jog.
Az elővásárlási jog általában nem száll át az örökösökre. Kivételt képez ez alól az az eset, amikor az örökös az örökhagyó olyan pozíciójába lép, amelyhez a jogszabály elővásárlási jogosultságot kapcsol. A tőzsdei ügyletben kikötött elővásárlási jog átruházható és az örökösökre is átszáll.
Az elővásárlási jog gyakorlása
Az ajánlat közlése
Az elővásárlási jog jogosultjával közölni kell a vevőtől származó vételi ajánlatot. Fontos, hogy a jogosult az ajánlat minden feltételéről tudomást szerezzen, hiszen ez alapján tudja eldönteni, magáévá teszi-e a vevő ajánlatát, vagyis a közölt feltételekkel igényt tart-e az eladni kívánt dologra. Jogellenes például, ha a jogosulttal csupán a vételárat közlik, de a fizetési feltételeket (részletfizetés, esedékesség) már nem kötik a jogosult orrára. A legegyszerűbb megoldás, ha a szerződés teljes szövegének tervezetét elküldik a jogosultnak.
Célszerű, ha a jogosulttal közlik azt is, milyen határidőn belül kell nyilatkoznia az ajánlatról. Már korábban említettük, hogy amennyiben a jogosult a szerződési ajánlat elfogadására általában megszabott határidő alatt ilyen nyilatkozatot nem tesz, a tulajdonos az ajánlatnak megfelelően vagy annál kedvezőbb feltételek mellett eladhatja a dolgot. A szerződési ajánlatokkal kapcsolatban a Ptk. arról rendelkezik, hogy a jelenlevők között vagy telefonon tett ajánlat esetében az ajánlati kötöttség megszűnik, ha a másik az ajánlatot nyomban el nem fogadja. Távollevőnek tett ajánlat esetében az ajánlati kötöttség annak az időnek elteltével szűnik meg, amelyen belül az ajánlattevő – tekintettel az ajánlatban megjelölt szolgáltatás jellegére és az ajánlat elküldésének módjára – a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta. A szerződés a jelenlevők között abban az időpontban jön létre, amikor az ajánlatot elfogadják, távollevők között pedig akkor, amikor az elfogadó nyilatkozat az ajánlattevőhöz megérkezik.
Az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlatot írásban kell közölni az elővásárlásra jogosulttal. A szóbeli közlés nem hatályos. Nem tekinthető közlésnek, ha a nem szabályosan címzett postai küldemény "nem kereste" jelzéssel visszaérkezik. A vételi ajánlatot a jogosultnak meg kell kapnia. (A Ptk. szerint a szóbeli nyilatkozat a másik fél tudomásszerzésével válik hatályossá; az írásban vagy távirati úton közölt nyilatkozat hatályosságához pedig az szükséges, hogy az a másik félhez megérkezzék.)
Ingatlannál az elővásárlásra jogosult nyilatkozata is csak írásban hatályos. A közléssel kapcsolatban írtak ilyenkor is irányadók. A még hatályossá nem vált nyilatkozatot vissza lehet vonni. A visszavonó nyilatkozatnak legkésőbb a visszavont nyilatkozattal egy időben kell a másik fél tudomására jutnia. Ha az elővásárlásra jogosult a megismert vételi ajánlatot teljes terjedelmében nem fogadja el (nem a legmagasabb vételi összeget vállalja fizetni; nem a vevő által vállalt készpénzfizetés mellett, hanem részletfizetéssel kíván teljesíteni stb.), a tulajdonos szabadul kötelezettsége alól.
A tulajdonos a rendelkezési jogát terhelő elővásárlási jogot nem játszhatja ki azzal, hogy az elővásárlási joggal terhelt dolgot egy másik dologgal együtt adja el, és a vételárat egységesen állapítják meg. (Más a helyzet azonban akkor, ha a tulajdonostárs a társasházban levő, külön tulajdonában álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget (garázs) az öröklakással együtt kívánja harmadik személynek eladni. Ez esetben a tulajdonostársak a nem lakás céljára szolgáló helyiségre nézve nem gyakorolhatnak elővásárlási jogot.)
Az eladó és a vevő viszonya
Nem ritka, hogy előbb megkötik az adásvételi szerződést, csak azután szerzik be az elővásárlásra jogosult nyilatkozatát. A nyilatkozatig, illetve a nyilatkozatra nyitva álló határidő leteltéig a tulajdonos és a vevő között függő helyzet alakul ki. A Ptk. szerint ugyanis ha a szerződés létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése szükséges, ennek megtörténtéig a szerződés nem jön létre, de a felek nyilatkozatukhoz kötve vannak. Kötöttségétől bármelyik fél szabadul, ha az általa a másik féllel közölt megfelelő határidőn belül a harmadik személy nem nyilatkozik. A beleegyezés megtörténtével a szerződés a megkötésének időpontjától kezdődő hatállyal jön létre. A beleegyezés hiányában a szerződésre az érvénytelenség jogkövetkezményeit kell alkalmazni. (Már láttuk, hogy amennyiben az elővásárlásra jogosult magáévá teszi a vételi ajánlatot, a szerződés közte és az eladó között jön létre a közölt feltételek szerint.)
Ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik, a vevő tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelemhez csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. Felhívjuk a figyelmet arra, hogy a földhivatali gyakorlat szerint – arra hivatkozással, hogy a tulajdonjog bejegyzésének csak közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye – az elővásárlásra jogosult nyilatkozatát is ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni.
Ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni.
Ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.
Az elővásárlásra jogosult tulajdonszerzése
A vételi ajánlatot teljes egészében magáévá tevő jogosult a vevő pozíciójába lép. A Ptk. szerint a szerződés minden külön jogcselekmény nélkül létrejön a tulajdonos mint eladó és a jogosult mint vevő között. Természetesen ingatlannál az elővásárlásra jogosult tulajdonszerzéséhez is szükség van a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére, mivel az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti az átruházáson alapuló tulajdonjogot. A tulajdonjogot ebben az esetben is egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni.
Ha az elővásárlásra jogosult annak megállapítását kéri, hogy a sérelmére megkötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, tartozik egyúttal a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot is tenni. A bíróság ellenőrzi e nyilatkozat komolyságát, valamint a teljesítőkészség és -képesség valóságos voltát.
Az elővásárlásra jogosult tulajdonszerzése a következő okiratokon alapul: a vételi ajánlat, illetve a jogosulti nyilatkozat. Ezek tartalmára és alakjára nézve alkalmazni kell az ingatlan-nyilvántartási törvénynek a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokkal szembeni előírásait. Ennek értelmében a belföldön kiállított okiratnak – ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson – tartalmaznia kell:
- az érdekelt magánszemély családi és utónevét, leánykori családi és utónevét, születési évét, anyja nevét, lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját,
- a statisztikai számjellel rendelkező szervezet megnevezését, székhelyét és törzsszámát, valamint bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát,
- az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám),
- a jog vagy tény pontos megjelölését,
- a jogváltozás jogcímét,
- az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozatát,
– a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát, továbbá ha a devizabelföldi a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény alapján külföldinek minősül, e minőség feltüntetését. A tulajdonjog bejegyzésére vonatkozó bejegyzésnek ilyenkor is közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. (Ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet.) Nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd, illetőleg a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve. Az ellenjegyzéssel ellátott magánokirat akkor fogadható el a bejegyzés alapjául, ha az tartalmazza az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját és az "ellenjegyzem" megjelölést. (Az ügyvéd által teljesített ellenjegyzés érvényességének további feltétele a szárazbélyegző lenyomata.)
Mindebből következik, hogy a legegyszerűbb, ha az eladó szabályos adásvételi szerződést köt az elővásárlásra jogosulttal mint vevővel, az eredeti vételi ajánlat tartalma szerint, annak ellenére, hogy a Ptk. szerint az elfogadó nyilatkozattal a szerződés létrejött. (A külön szerződéssel sok felesleges magyarázkodást el lehet kerülni a földhivatalnál.)
Jogszabályon alapuló elővásárlási jog
A különféle jogszabályok elővásárlási jogot engednek bizonyos személyeknek. Az ilyen elővásárlási jog megelőzi a szerződésen alapuló elővásárlási jogot, s a hatóságok – például a földhivatal – hivatalból kötelesek figyelembe venni.
| A tulajdonostársak elővásárlási joga Ha a tulajdonostárs el kívánja adni a tulajdoni illetőségét, a kívülálló személytől eredő vételi ajánlatot köteles közölni minden egyes tulajdonostársával, kivéve ha a közlés az elővásárlásra jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. Ilyen – a közlési kötelezettség alól mentesítő – kivételnek számíthat a tulajdonostársak viszonylag nagy száma is. A vételi ajánlatot egész terjedelmében közölni kell az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal. Az előszerződésnek az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal való közlése a vételi ajánlat közlésével esik azonos megítélés alá, ha az adásvételi szerződés az előszerződésben foglalt tartalommal jön létre. A jogszabályokban más személy részére biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát. Végrehajtási árverés esetén a tulajdonostársakat elővásárlási jog nem illeti meg. Ha a résztulajdonos az illetőségét tartási szerződéssel, ajándékozással vagy tartással vegyes adásvételi szerződéssel ruházza át, tulajdonostársait elővásárlási jog nem illeti meg. A tulajdonostársak közösen, egymás között egyenlő arányban gyakorolhatják az elővásárlási jogot az eladással érintett tulajdoni illetőségre (illetőségrészre). Ha ilyen értelemben közöttük megegyezés nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki – akár másik tulajdonostárssal közösen – magáévá teszi a vételi ajánlatot, az elővásárlási jog egyedül őt (illetőleg őket) illeti meg. Ha több ilyen – egyedül fellépő – tulajdonostárs van, közülük az eladó választ. A tulajdonostárs és a vele együtt élő nem tulajdonos házastársa az elővásárlási jogot együtt is gyakorolhatják. (A résztulajdonosnak olyan házastársát, aki nem tulajdonos, elővásárlási jog egyedül nem illeti meg.) Ha a kiskorú résztulajdonos adott esetben az elővásárlási jogát gyakorolni nem kívánja, ehhez gyámhatósági hozzájárulás sem szükséges. Ha az eladó előtt nyilvánvaló, hogy az ingatlannak ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonosai is vannak, az ajánlatot velük is közölnie kell, hacsak a közlésnek nincs rendkívüli nehézsége. A közlési kötelezettség elmulasztásából folyó jogkövetkezmények nem alkalmazhatók azzal a vevővel szemben, aki a szerződés megkötésénél jóhiszeműen járt el. A társtulajdonosokat az elővásárlási jog a felszámolási eljárásban is megilleti. Ezt a jogukat csak az ingatlan – szabályosan meghirdetett – nyilvános értékesítése során gyakorolhatják. Vegyes tulajdonú házingatlanban levő, állami tulajdonú hányad elidegenítése esetében a benn lakó bérlőt követő, de a kívülállót megelőző elővásárlási jog illeti meg a tulajdonostársat. A társtulajdonosokat az elővásárlási jog a felszámolási eljárásban is megilleti. Ezt a jogukat csak az ingatlan – szabályosan meghirdetett – nyilvános értékesítése során gyakorolhatják. A felszámolásra vonatkozó jogszabályban előírt "nyilvános értékesítés" nemcsak a pályázati kiírás nyilvánosságát, hanem az értékesítés nyilvánosságát is jelenti, arra tehát az elővásárlási jog jogosultjait, valamint a hitelezőket is meg kell hívni. |
Visszavásárlási jog
Az eladó az adásvételi szerződéssel egyidejűleg – legfeljebb öt évre – írásban kikötheti az eladott dolog visszavásárlásának jogát. Az öt évnél hosszabb időre szóló visszavásárlási jogra szóló megállapodás semmis. A visszavásárlási jog komoly korlátozást jelent a tulajdonos számára, hiszen
a visszavásárlás az eladónak a vevőhöz intézett nyilatkozatával jön létre, vagyis a korábbi tulajdonos akaratától függ, vissza kell-e adni a megvásárolt dolgot az eredeti eladónak, vagy sem.
A visszavásárlási jogot a jogosult által átruházott egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy az átruházott eszmei hányadra – a vevő tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg – lehet bejegyezni. Ha a visszavásárlási jogot meghatározott időre kötötték ki, a bejegyzésben a jog gyakorlásának végső időpontját is feltüntetik.
A visszavásárlási jogra megfelelően irányadók az elővásárlási jogra vonatkozó szabályok, így e helyütt csak a speciális rendelkezéseket ismertetjük.
Visszavásárlási ár
A visszavásárlási ár egyenlő az eredeti vételárral. Az eredeti vevő azonban a visszavásárlási áron felül követelheti azt az összeget, amellyel a dolog értéke hasznos ráfordításai folytán a visszavásárlás időpontjáig gyarapodott. A visszavásárló ezzel szemben az árból levonhatja a dolog időközi romlásából eredő értékcsökkenést.
Felelősség
Az eredeti vevő felelős a visszavásárlási jog meghiúsításáért vagy csorbításáért. Ez gyakorlatilag mintegy elidegenítési és terhelési tilalmat jelent a visszavásárlási jog fennállta alatt. Célszerű is, ha a visszavásárlási jog alapításakor a felek elidegenítési és terhelési tilalmat kötnek ki a visszavásárlási jog gyakorlására. Ilyen kikötés hiányában ugyanis az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett visszavásárlási jog sem akadályozza meg az ingatlan elidegenítését, megterhelését, a visszavásárlási jog jogosultja legfeljebb kártérítést kérhet. (Adott esetben azonban – fedezetelvonás címén – hivatkozhat a visszavásárlási jogot meghiúsító, illetve csorbító szerződés hatálytalanságára is.)
Nem terheli a fenti felelősség a tulajdonost (az eredeti vevőt), ha a dolog neki fel nem róható okból megsemmisült. Ilyenkor a visszavásárlási jog megszűnik.
| Ráépítés A Ptk. szerint az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. Az építkezőt illeti meg az épület tulajdonjoga, ha törvény vagy a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás így rendelkezik. A földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát pedig a földre ilyenkor elővásárlási jog illeti meg. Közös tulajdon Közös tulajdon esetén saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet. A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási (valamint előbérleti, illetőleg elő-haszonbérleti) jog illeti meg. Üzletrészek a kft.-ben Amennyiben a kft. tagja a társaságon kívül álló személynek kívánja eladni az üzletrészét, a többi tagot, a társaságot vagy a taggyűlés által kijelölt személyt – ebben a sorrendben – elővásárlási jog illeti meg. Ha a tag az átruházási szándék bejelentésétől számított tizenöt napon belül nem nyilatkozik, úgy kell tekinteni, hogy nem kívánt élni az elővásárlási jogával. A társaság vagy az általa kijelölt személy esetén a határidő a bejelentéstől számított harminc nap. A tag üzletrészének bírósági végrehajtási eljárás során történő értékesítésénél a többi tagot, a társaságot vagy a taggyűlés által kijelölt személyt – ebben a sorrendben – az üzletrészre elővásárlási jog illeti meg. Ennek során az elővásárlási jog gyakorlására az előbb írtak megfelelően irányadók. Az elővásárlási jog átruházása semmis. Az elővásárlási jogról érvényesen lemondani nem lehet. Az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződés hatálytalanságának megállapítására csak a szerződéskötéstől számított egyéves jogvesztő határidőn belül lehet pert indítani. A bíróság által kizárt tag üzletrészének értékesítésére kitűzött nyilvános árverésen a társaság tagjait és a társaságot – ebben a sorrendben – az árverésen kialakult vételáron és az ott meghatározott fizetési mód betartásával elővásárlási jog illeti meg, amelyet az érintettek az árveréstől számított harminc napon belül az ügyvezető felhívására gyakorolhatnak. A tagot, a társaságot, illetőleg az általa kijelölt személyt – ebben a sorrendben – az üzletrészre vezetett végrehajtás során is elővásárlási jog illeti meg. Az üzletrész eladása esetén az elővásárlási jog gyakorlására jogosultak körét a törvény taxatív módon határozza meg. Ez a jog kiterjesztően nem értelmezhető, ezért harmadik személy érdekében, annak javára nem gyakorolható. Szövetkezeti üzletrész Ha a szövetkezeti üzletrész tulajdonosa üzletrészét kívülálló személyre kívánja átruházni, a szövetkezetet és tagjait elővásárlási jog illeti meg. Az elővásárlási jog gyakorlásának módjáról a szövetkezet alapszabályában kell rendelkezni. Ha a jogosultak az átruházási szándék bejelentésétől számított, az alapszabályban megállapított módon és határidőben nem nyilatkoznak, úgy kell tekinteni, hogy nem kívánnak elővásárlási jogukkal élni. Felszámolás A felszámolás alatt álló gazdálkodó szervezet vagyontárgyaira minden hitelezőnek elővásárlási joga van. A vagyontárgy értékesítését azonban a legnagyobb összegű követeléssel rendelkező hitelező sem teheti hozzájárulásától függővé, és a főhitelező nem jogosult arra sem, hogy az értékesítés legalacsonyabb vételárát meghatározza. Az elővásárlásra jogosult jogát a nyilvános értékesítésen gyakorolhatja oly módon, hogy a véglegesen kialakult vételár ismeretében nyilatkozik vételi szándékáról. A természetvédelmi oltalom alatt álló területek, valamint a műemlékek értékesítése esetén a Környezetvédelmi és Területfejlesztési Minisztériumot mindenki mást megelőzően illeti meg az elővásárlási jog. Ha a felszámoló a vagyontárgy értékesítése során az elővásárlási jog figyelembevételére vonatkozó kötelezettségének nem tesz eleget, az elővásárlásra jogosult a bírósághoz fordulhat. Koncessziós társaság A koncesszióköteles tevékenységgel összefüggésben létrejött kizárólagos állami tulajdonnak, illetőleg önkormányzati törzsvagyonnak minősülő vagyontárgy rendeltetésszerű használatát elősegítő vagyontárgyak (létesítmények) elkészültük (üzembe helyezésük) után – ha a koncessziós szerződés eltérően nem rendelkezett – a koncessziós társaság tulajdonába kerülnek. Ha a koncessziós társaságot bíróság felszámolási eljárás során megszünteti, az állam, illetőleg az önkormányzat által a társaság használatába adott vagyontárgyak a hitelezői követelések kielégítésének fedezetéül nem szolgálhatnak, azt a felszámoló köteles az állam, illetőleg az önkormányzat részére kiszolgáltatni. A felszámolási vagyon értékesítése során az államot, illetőleg az önkormányzatot az említett vagyonra elővásárlási jog illeti meg. Haszonbérlet A haszonbérlőt a haszonbérelt termőföldre elővásárlási (és elő-haszonbérleti) jog illeti meg. |
Vételi jog
Ha a tulajdonos másnak vételi jogot (más néven opciót) enged, a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. A vételi jogra a visszavásárlási és az elővásárlási jog szabályait kell megfelelően alkalmazni.
A vételi jogra vonatkozó megállapodást – a dolog és a vételár megjelölésével – írásba kell foglalni. Itt is érvényes az a szabály, miszerint az ügyvédi ellenjegyzés jogszabályban előírt kötelezettsége nem az adásvételi szerződés érvényességének, hanem az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének a feltétele. Az ellenjegyzés hiánya tehát önmagában az ingatlan-adásvételi vagy az opciós szerződést nem teszi érvénytelenné.
A határozatlan időre kikötött vételi jog hat hónap elteltével megszűnik, az ezzel ellentétes megállapodás semmis. Semmis a társasági szerződésnek az üzletrészekre vonatkozó vételi jog kikötése is, ha az határozatlan időre vagy 6 hónapot meghaladó határozott időre szól. Érvénytelen az opciós kikötés akkor is, ha az ütközik valamely, jogszabályon alapuló elővásárlási joggal.
A bíróság mentesítheti a tulajdonost a vételi jogból folyó kötelezettsége alól, ha a tulajdonos bizonyítja, hogy a vételi jog engedése után olyan lényeges változás állott be a körülményeiben, hogy a kötelezettség teljesítése nem várható el tőle.
Nem minősül a biztosíték jellegű vételi jogról való "lemondásnak", ha ezt a jogot az érintett nem gyakorolta.
| Védett kulturális javak Védett kulturális javak tulajdonjogát csak írásbeli szerződés alapján lehet átruházni. Az ellenérték mellett történő tulajdonátruházás esetén az államot elővásárlási jog illeti meg. Műemlékek A műemléki védettség alatt álló ingatlanokra első helyen az államot, második helyen a kötelező feladatot ellátó helyi önkormányzatot, ennek hiányában az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzatot – fővárosban lévő ingatlan esetén a fővárosi és kerületi önkormányzatot megegyezésük szerint – elővásárlási jog illeti meg. Egyházi közösség (pl. szerzetesrend) működését biztosító, illetve hitéleti, oktatási, nevelési, egészségügyi, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi, továbbá kulturális célú, az egyház használatában lévő műemlék épület esetében a települési önkormányzat helyett második helyen a használót illeti az elővásárlási jog. Az elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését a jogosult kezdeményezi. Könyvárverés A nyilvános könyvárveréseken elővásárlási jog illeti meg az Országos Széchényi Könyvtárt. Védett természeti érték Védett természeti érték és terület tulajdonjogának változásakor az államot elővásárlási jog illeti meg, amelyet a természetvédelmi igazgatóság – más jogosultakat megelőzően – jogosult gyakorolni. Helyi jelentőségű védett természeti terület esetében – sorrendben az igazgatóságot követően – a települési önkormányzatot is megilleti az elővásárlási jog. Védett levéltári anyag A védett levéltári anyag elidegenítésekor a védetté nyilvánító határozatban megjelölt levéltárat elővásárlási jog illeti meg. Az elővásárlási jog gyakorlásáról az ajánlat kézhezvételétől számított harminc napon belül kell nyilatkozni. Bányászati emlék A feltárt ipartörténeti jelentőségű tárgyi emlékek értékesítésekor a bányászati emlékek gyűjtésére és őrzésére alapított múzeumokat elővásárlási jog illeti meg. Településrendezés A települési önkormányzatot elővásárlási jog illeti meg az építési szabályzatban és a szabályozási tervben meghatározott településrendezési célok megvalósításához szükséges ingatlanokra. A fővárosban a fővárosi vagy azt a kerületi önkormányzatot illeti meg az elővásárlás joga, amely a megosztott feladatkör alapján az adott településrendezési cél megvalósítója. A települési önkormányzat rendeletben elővásárlási jogot állapíthat meg a településszerkezeti tervben rögzített közérdekű célok megvalósítása érdekében a beépítetlen telkekre, illetőleg az olyan területekre, ahol településrendezési intézkedéseket tervez, és a rendezett településfejlődés biztosítása azt megkívánja. (A rendeletben meg kell jelölni azt a célt, amelyre a telket, területet az önkormányzat fel kívánja használni.) A fentiek szerinti elővásárlási jogot az önkormányzat köteles bejegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba. Ha az elővásárlási jog fenntartásának indokai megszűnnek, az önkormányzatnak haladéktalanul kérnie kell az ingatlan-nyilvántartásból való törlést. Az önkormányzat elővásárlási joga – az országos jelentőségű védett természeti területen lévő és a műemléki ingatlanra vonatkozó elővásárlási jogot kivéve – megelőzi a más jogszabályokon, illetve szerződésen alapuló elővásárlási jogot. Ha az önkormányzat az elővásárlási joga gyakorlásával kapcsolatos megkereséstől számított hatvan napon belül nem nyilatkozik, az ingatlan elidegeníthető. A bejegyzett elővásárlási jogot az elidegenítés nem érinti. |
Hitelező mint opciós jogosult
Ha a felek megállapodása szerint a hitelező a hitel lejártát követő 45 nap elteltével élhet az adós tulajdonában levő ingatlanra vételi jogával, a hitelező az adósnak a kölcsönszerződés azonnali hatályú felmondásáról történt értesítésével kezdődő 45 napon belül tett, a vételi jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozatával az ingatlan tulajdonjogát nem szerzi meg
Felszámolás
Nem tartozik a felszámolás körébe az az ingatlan, amelyre vonatkozóan valamely személy a felszámolás közzététele előtt vételi jogával élt. (Ez vonatkozik arra az esetre is, ha a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése a vételi jog jogosultja javára csak a felszámolás közzététele után történt meg.)
Ha a hitelező gyakorolta az adós gazdálkodó szervezettel kötött szerződésben biztosított vételi jogát, és a vételárat megfizette, a felszámoló nem jogosult az ennek folytán létrejött adásvételi szerződés azonnali hatállyal való felmondására vagy a szerződéstől való elállásra, függetlenül attól, hogy a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése még nem történt meg.
Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés
A vételi jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni. A vételi jog bejegyzése nem akadályozza további jogok és jogilag jelentős tények bejegyzését. A vételi jog bejegyzését követően bejegyzett jogokat és tényeket csak az adott jog vagy tény jogosultjának hozzájárulása esetén lehet törölni.
A vételi jog gyakorlása
A vételi jog gyakorlásakor a vételi jog jogosultjának igazolnia kell (pl. tértivevénnyel, átvételi elismervénnyel), hogy az ingatlan megvásárlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatát a kötelezett felé megtette.
| Védjegy Ha a védjegyoltalomnak több jogosultja van, saját hányadával bármelyik jogosult rendelkezhet. A védjegyoltalom jogosultjának részesedési hányadára a többi jogosultat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Szabadalom Ha a szabadalomnak több szabadalmasa van, saját hányadával bármelyik szabadalmastárs rendelkezhet. A szabadalmastárs részesedési hányadára a többi szabadalmastársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Gyógyszertár Amennyiben a közforgalmú gyógyszertár nem a személyi joggal rendelkező gyógyszerész tulajdonát képező ingatlanban működik, a személyi jog jogosultját a gyógyszertár helyiségeire elővásárlási jog illeti meg. Önkormányzati adósságkezelés A helyi önkormányzatok adósságrendezési eljárása során a vagyon értékesítésekor a hitelezőket elővásárlási jog illeti meg. Értékpapír A névre szóló, tagsági jogról szóló vagy egyébként korlátozottan forgalomba hozható értékpapírra vezetett végrehajtási árverésen az adóssal azonos jellegű tagsági joggal rendelkező másik tagot az értékpapírra elővásárlási jog illeti meg. Gáz A gázértékesítőnek a szerződéskötési és fogyasztóiigény-kielégítési kötelezettsége mértékéig elővásárlási joga van a közüzemi szolgáltatásra termelt vagy importált földgáz belföldi értékesítésénél. Kőolaj A meghatározott célból kijelölt fogyasztók ellátásán felül, a tagok részére értékesítésre felszabadított kőolaj és kőolajtermék-készletekre a tevékenységüket gyakorló tagokat, a készletfelszabadítást megelőző naptári év forgalmának egyenlege alapján esedékessé vált és befizetett tagi hozzájárulásuk arányában, elővásárlási jog illeti meg. |
Tőzsdei opciók
Ha a tulajdonos az értékpapírra vagy tőzsdei termékre másnak vételi jogot enged, a jogosult a vételi jog tárgyát egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja (vételi opció). Annak a személynek, aki a tulajdonossal szemben az értékpapírra vagy tőzsdei termékre vételi kötelezettséget vállal, a tulajdonos az értékpapírt vagy tőzsdei terméket egyoldalú nyilatkozattal eladhatja (eladási opció).
Az opciós ügyletre vonatkozó megállapodásnak tartalmaznia kell az értékpapír, tőzsdei termék, a vételár, az opciós díj és az opció gyakorlásának időtartama (határnapja) meghatározását.
A tőzsdei ügylet megkötésének nem akadálya, ha az ügylet tárgya nincs az eladó tulajdonában. A tőzsdei ügyletben kikötött opció átruházható és az örökösökre is átszáll.
A bíróság a kötelezettet nem mentesítheti az opciós ügyletből folyó kötelezettsége alól.
Opciós idő
Az opció – csakúgy, mint általában – a tőzsdei ügylet megkötésétől számítva legfeljebb öt évre köthető ki az értékpapírra is. Az opció gyakorlása meghatározott határnapra is kiköthető, ez esetben a határnap nem lehet távolabbi, mint a tőzsdei ügylet megkötésétől számított öt év. Az öt évet meghaladó időtartamra vagy öt évnél távolabbi határnapra, illetve határozatlan időre kikötött opció semmis. (A tőzsdei szabályzat az opció – egyes tőzsdei ügyletekben kiköthető – időtartamát és határnapját meghatározhatja.)
Gróh Anikó| Bérelt ingatlan Az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati, illetőleg az állami lakásra más személyt megelőző elővásárlási jog illeti meg a bérlőt; a bérlőtársakat (egyenlő arányban); a társbérlőt (az általa kizárólagosan használt lakóterület arányában); a fent felsoroltak hozzájárulásával, azok egyenes ági rokonát, valamint örökbe fogadott gyermekét. Elővásárlási jog illeti meg azt is, aki nem élt a lakástörvény szerinti vételi jogával. Annak a bérlőnek a lakását, aki nyugellátásban részesül, és az elővásárlási jogával nem él, a szerződésének fennállásáig harmadik személy részére csak a bérlő írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni. Az elővásárlási jog gyakorlása esetén a felek a szerződés megtámadásának jogáról nem mondhatnak le, illetőleg a megtámadás jogát megerősítéssel nem zárhatják ki. Az e tilalomba ütköző jognyilatkozat semmis. Az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került helyiségre a bérlőt (bérlőtársat) elővásárlási jog illeti meg. Nem gyakorolhatja a helyiségre az elővásárlási jogát a bérlő, ha a szerződéskötés időpontjában adó vagy adók módjára behajtandó köztartozása vagy a társadalombiztosítási alap javára teljesítendő tartozása van. Hegyközség A hegyközség tagját elővásárlási (valamint elő-haszonbérleti) jog illeti meg a szomszédos, a szőlő termőhelyi kataszterében nyilvántartott földrészletre. Termőföld, tanya Termőföld vagy tanya eladása esetén a haszonbérlőt, a felesbérlőt és a részesművelőt elővásárlási jog illeti meg, feltéve hogy tulajdonszerzését törvény nem zárja ki. Védett természeti területen a magyar államot is elővásárlási jog illeti meg, amelyet nevében az illetékes természetvédelmi (nemzeti park) igazgatóság a haszonbérlőt, a felesbérlőt és a részesművelőt megelőzően gyakorolhat. Lakásszövetkezet A lakás állandó használatára vonatkozó jog visszterhes átruházása esetén a lakásszövetkezetet elővásárlási jog illeti meg. A lakásszövetkezet e jogát maga gyakorolja, vagy erre valamely tagját jelölheti ki. Ha a lakásszövetkezet nem él elővásárlási jogával, a tag használati jogát olyan személyre ruházhatja át, aki a tagsági feltételeknek megfelel. (Az ilyen személy tagfelvételi kérelme nem utasítható el.) Szakképzés A Szakmunkásképzési, illetőleg a Szakképzési Alapból, továbbá a szakképzési alaprészből kapott beruházási célú támogatással megvalósított gyakorlati képzést szolgáló létesítményt, ha annak ilyen célú további működtetése nélkülözhetetlen és az önállóan működtethető, akkor azt az eredeti rendeltetéstől eltérő céllal működtetni nem lehet. Amennyiben ez mégsem biztosítható, a létesítmény szükséges elidegenítésekor elővásárlási jog illeti meg a szakképző iskola fenntartóját, illetőleg azt a hozzájárulásra kötelezettet, aki a létesítményt szakképző iskolai tanulók szakképzésére tovább kívánja működtetni. Ha az elővásárlási joggal nem élnek, akkor az ingatlan vételárából vissza kell fizetni az ingatlanhoz nyújtott támogatást. (Az ingatlanra tízéves elidegenítési és terhelési tilalmat kell bejegyezni.) Kisajátított ingatlan Amennyiben a kisajátítás célja nem valósul meg, az ingatlan korábbi tulajdonosát elővásárlási jog illeti meg. Erdőbirtokossági társulat Az erdőbirtokossági társulat tagjának tulajdonában lévő erdőterület tulajdonának (tulajdoni hányadának) élők közötti jogügylettel történő átruházása esetében – e sorrendben – elővásárlási joga van a többi társulati tagnak, illetve a társulatnak. Közös tulajdon esetén a tulajdonostárs elővásárlási joga mindenki másét megelőzi. Ha a társulat használatában természetvédelmi oltalom alatt álló erdőterület van, arra – az előbb említett jogosultakat megelőzően – elővásárlási jog illeti meg az államot. Ha az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatra harminc napon belül nem nyilatkozik, úgy kell tekinteni, hogy elővásárlási jogát nem kívánja gyakorolni. A társulat elnöke igazolást állít ki arról, hogy az elővásárlási jog gyakorlására az alapszabályban meghatározott módon került sor. Ennek hiányában a tulajdonjog átruházására irányuló szerződés semmis. Közoktatási intézmény Az intézmény elidegenítésekor elővásárlási jog illeti meg azt, aki az intézményi vagyont továbbra is közoktatási feladat ellátására használja fel. (Az így megvásárolt ingatlanra tíz évre szóló elidegenítési és terhelési tilalmat kell bejegyezni.) |