Tavaly 200 ezer négyzetméternyi színvonalas irodát adtak át – újat, illetve felújítottat – Budapesten. Az idén várhatóan újabb 240 ezer négyzetméter készül el, így az év végére az irodák összalapterülete csupán a fővárosban meghaladja majd az egymillió négyzetmétert. 2001. január 1-jétől új számítógépes munkahelyet már csak az Egészségügyi Minisztérium előírásainak figyelembevételével lehet kialakítani, ám a munkáltatók véleménye szerint a szabályozás alól roppant könnyen ki lehet bújni.
A kilencvenes évek első harmadában tapasztalt irodaberuházási "kedv" az évtized végére ismét felerősödött: 1997 és 1999 között az irodaállomány – a DTZ Hungary Kft. adatai alapján – évente átlagosan 25 százalékkal bővült. A beruházás dinamikája – a már elkezdett és tervezett építkezéseket, rekonstrukciókat figyelembe véve – az elkövetkező években sem fog csillapodni.
A modern, a nyugati igényeknek is megfelelő, 1989-2000 között épített vagy felújított fővárosi irodák mintegy 20 százaléka a XIII. kerületben, a Váci úti "folyosón" található, s mindössze 13 százaléka van a Belvárosban (az V. kerületben), ahol az üres területek hiánya miatt elsősorban épületfelújításokkal alakítanak ki világszínvonalú munkahelyeket. E két területen az elmúlt esztendőben olyan jelentős létesítmények "születtek", illetve kaptak új arculatot, mint a Westend City Center, a Westend Business Center II., a Business Center 99, a Sas Center, az Office 2000 és az Ybl-palota Irodaház. A belső városmagtól nyugatabbra, "Bel-Budán" szintén tavaly adták át a Zsolt Udvar első irodaépületét (a második az idén készül el), a Tölgyfa Irodaház II. és a Tölgyfa Rezidenz épületét, valamint a dél-budai (XI. kerületi) részen a felújított Multi Plazát és az Infoparkban a Matáv székházát. Az idén egyebek mellett olyan nagy alapterületű létesítmények készülnek el és kerülnek piacra, mint a Dorottya Udvar, a MOM-park, az R70 Office Complex vagy az Óbuda Gate.
| A BÉRLET JELLEMZŐI Bérleti időtartam: 3-10 év. Bérleti díjak: jellemzően német márkában rögzítik, forintban fizetik. Indexálás: évente, a német vagy osztrák fogyasztói árindex szerint. Üzemeltetési költségek: általában havonta 5-7 márka, áramdíj nélkül. Az üzemeltető díja: 0,75-1,2 márka/négyzetméter. (Az üzemeltetési költség magában foglalja.) Parkolóhelyek bérleti díja: Belváros – 150-200 márka/parkoló/hó, külváros – 80-150 márka/parkoló/hó. Közös területi hányad: 0-10 százalék a nettó bérelt terület arányában. Kiadhatónak tekintett terület: a bérlő az általa használt bruttó terület után fizet (irodaterület plusz mellékhelyiségek, folyosók stb.). Áfa: a bérleti díj és az üzemeltetési költség 25 százaléka. |
Változó bérlői igények
A főváros agglomerációjában Budaörs irodapiacának fejlődése a legszembetűnőbb, itt a Terrapark V. számú blokkja, valamint az Atronyx "C" irodaépülete készült el a múlt év végére.
Az elmúlt három évben az irodaállomány bővülése főként az "A" (első osztályú) és a "B" (az előbbinél valamivel alacsonyabb színvonalú, másodosztályú) kategóriájú kül- és elővárosi piacon kisebb túlkínálatot eredményezett. Az új létesítményekhez hozzá kell még számolni a külvárosi, felújított (volt) nagyvállalati irodaépületeket és az úgynevezett lakásirodákat is. A kereslet mostanában ismét emelkedik, ezt jelzi az irodák kihasználatlansági mutatója is: 1997 első hónapjaiban az irodák 21,3 százalékát nem vették ki: 2000 utolsó negyedében az üresen álló területek aránya 20 százalék körül alakult, bár az egyes kerületek között nagyok az eltérések.
A bérlők igénye is változik. Elsősorban a nagy tőkeerejű, több alkalmazottat foglalkoztató cégek ma olyan irodát "rendelnek", ahol a belső válaszfalak mozgathatók, könnyen áthelyezhetők. Egyre többen igénylik a 24 órás biztonsági őrzést, a védett parkolóhelyeket és az "intelligens" épületfelügyeleti rendszereket, amelyekkel – a költségcsökkentés érdekében – optimalizálni lehet a létesítmény energiafelhasználását (automata lámpaoltás), ugyanakkor a bérlők kényelmét, biztonságát (kártyás beléptető- és rendszámfelismerő rendszer) is szolgálják.
Az utóbbi években a keresett irodák alapterülete is növekedett. A korábbi 50-250 négyzetméter közötti munkahelyek helyett a 100-1100 négyzetméteresek a keresettebbek, a multik az 5000-15 000 négyzetméteres "központot" kedvelik. Ugyancsak új jelenség, hogy megélénkült a kereslet a vegyes funkciójú (iroda, bemutatóterem, raktár) területek iránt.
A meglévő enyhe túlkínálat a bérlőknek kedvez: a kiadásra váró irodaépületek közötti verseny erősödésével a jelenlegi nyomott bérleti díjak megmaradhatnak, esetleg csökkenhetnek is. Az első irodaberuházási hullám idején, 1993-94-ben a belvárosi "A" kategóriás irodák négyzetméteréért átlagban havi 50 márkát is elkértek a tulajdonosok, 1996-97 óta a bérleti díjak viszonylag stabilak, sőt, tavaly kismértékben csökkentek: jelenleg Budapest belvárosában az első osztályú bérlemények havi díja négyzetméterenként 34-40 német márka. Szintén csökkentek a Belvárostól távolabb fekvő (a IX., XIII. kerületi) új építésű irodák bérleti díjai is. E területeken a korábbi 35 német márka/négyzetméteres havi díj 25-30 márkára mérséklődött. A belvárosi "B" kategóriájú épületekben 20-25 márka között kell fizetni, a külső kerületekben, a volt ipari létesítményekben viszont már havonta négyzetméterenként 12 márkáért is lehet irodát bérelni. A bérleti díjon felül az üzemeltetésért is fizetni kell, ennek költsége – az iroda kategóriájától függően – havi 3,5-7 márka/négyzetméter.
A díjat a bérleti idő hossza, valamint a kivett terület nagysága is befolyásolja. Hosszabb, például 7-10 éves szerződés, valamint 2000 négyzetméter feletti terület esetén már jelentős kedvezményeket lehet kapni. A nagyobb területet igénylő cégek ezt ki is használják: általában 30 márka/négyzetméter körüli havi díjat tudnak kialkudni, miközben a bérleti időszakot megpróbálják 5 évre rövidíteni. E vállalkozások általában ragaszkodnak az új, minden extrával felszerelt létesítményekhez. A kisebb cégek átlagos bérleti futamideje 3 év, és havi 32-35 márka díjat fizetnek négyzetméterenként.
A DTZ elemzői szerint a kínálat bővülésével a bérleti díjak tovább csökkenhetnek, bár – teszik hozzá – ez egyáltalán nem biztos, ugyanis számos új irodaingatlannál már a "költségekhez igencsak közeliek" a bérleti díjak.
| KATEGÓRIÁK ÉS ÁRAK Az "A" kategóriába sorolt irodaépületeknél elsődleges szempont az épület külső és belső "megjelenése", helye, megközelíthetősége, a megfelelő számú, zárt (őrzött-védett) parkolóhely, ISDN-vonal, a belső tér mobil kialakíthatósága (áthelyezhető válaszfalak és térelválasztók), a helyiségek korszerű hűtése-fűtése, modern árnyékolástechnika beépítettsége. S nem utolsósorban a megfelelő porta- és biztonsági szolgálat. A "B" kategóriás irodák általában régi, de felújított épületekben kapnak helyet. Ezek többsége, főként a Belvárosban, hasonló színvonalú, műszaki adottságú, mint az új építésű irodák. Hátrányuk például, hogy nem mobilak a belső válaszfalak, és gyakran okoz gondot a parkolás is. Külön piacot alkotnak a külső városrészekben, a volt nagyvállalatok felújított épületeiben kialakított irodák. Ezek iránt elsősorban a kereskedelemmel foglalkozó cégek érdeklődnek. Itt elvárás a praktikusság, a megfelelő telefonellátottság, a jó megközelíthetőség (tömegközlekedéssel is), a tágas udvar a parkolásra, rakodásra, valamint a bővíthető raktárterületek. |