A kisajátítás

 

Az 1940-es évek végéről való a mondás: a javamat akarják, de én nem adom. Az államosítási hullám hál' istennek a múlté, ám ma is előfordulhatnak olyan esetek, amikor a cég ingatlana állami vagy önkormányzati tulajdonba kerül. Ennek módja a kisajátítás.

 

Alkotmányos alapelveink közé tartozik a tulajdonhoz való jog, illetve annak védelme. A tulajdonost csak kisajátítás útján lehet megfosztani a vagyonától, a jogszabályban meghatározott esetekben.

A kisajátítás lényege, hogy meghatározott közérdekű célra kivételesen – azonnali, teljes és feltétlen kártalanítás ellenében – lehetővé teszi a nem állami tulajdonban lévő ingatlanok tulajdonjogának megszerzését az állam vagy a helyi önkormányzat részére. A kisajátítás úgynevezett eredeti tulajdonszerzési mód, ami azt jelenti, hogy az állam, illetve az önkormányzat a korábbi tulajdonos tulajdonjogától függetlenül válik a kisajátított ingatlan tulajdonosává, vagyis tulajdonjogát nem tőle származtatja. Ennek például akkor van jelentősége, ha utóbb kiderül, hogy a kisajátítást elszenvedő személy nem volt tulajdonosa az ingatlannak. Ilyen esetben ugyanis az úgynevezett származékos tulajdonszerzésnél (mint amilyen például az átruházás) azoknak is megdől a tulajdonjoguk, akik a tulajdonjogukat ettől a személytől szerezték meg (származtatják). Az eredeti tulajdonszerzésnél ez nem így van, így a későbbi tulajdonos tulajdonjoga ilyenkor is fennmarad.

A kisajátításra vonatkozó szabályokat az 1976. évi 24. törvényerejű rendelet, valamint a végrehajtására kiadott 33/1976. (IX. 5.) MT rendelet tartalmazza. Eltérő jogszabályi előírás hiányában e rendelkezések megfelelően irányadók arra az esetre is, amikor a kisajátítási eljárás keretében földhasználati jogot kell visszavonni, illetőleg állami tulajdonban levő ingatlant kell kezelésbe adni.

A KISAJÁTÍTÁS FELTÉTELEI

A kisajátítás fogalmi meghatározásából kitűnik, hogy kivételes esetről van szó, s több feltétel együttes teljesülésekor van mód az ingatlan tulajdonjogának ilyen elvonására.

Az adásvétel meghiúsulása

Az ingatlan tulajdonjogát kisajátítással akkor lehet megszerezni, ha az adásvétel útján nem lehetséges. Az adásvételi szerződés megkötését különösen abban az esetben kell meghiúsultnak tekinteni, ha a kisajátítást kérő ajánlatát a tulajdonos vagy más kártalanításra jogosult a kézhezvételtől számított 30 napon belül nem fogadja el, illetőleg arra nem nyilatkozik. Ugyanez a helyzet akkor is, ha a tulajdonos vagy más kártalanításra jogosult személye bizonytalan, illetőleg az ingatlan tulajdonjogával összefüggésben per van folyamatban. Ugyancsak meghiúsulásnak minősül, ha a tulajdonos lakóhelye, tartózkodási helye, illetőleg székhelye ismeretlen, vagy az adásvételi ajánlat közlése a tulajdonos egyéb körülményei folytán rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.

Az utóbbi eset felvet értelmezési problémákat is, hiszen a jogszabály nem rendelkezik arról, mit kell rendkívüli nehézségnek vagy számottevő késedelemnek tekinteni. Ezeket a kérdéseket mindig csak a konkrét ügy összes, a kisajátítás szempontjából lényeges körülményeinek mérlegelése alapján lehet eldönteni. A mérlegelés természetesen szigorú szempontok alapján – elsődlegesen a tulajdonos érdekeinek védelmére figyelemmel – történik, hiszen egy pillanatra sem szabad szem elől téveszteni, hogy a tulajdoni viszonyokba való durva, kivételes közhatalmi beavatkozásról van szó.

Részkisajátítás Nemcsak az ingatlan egésze, hanem annak egy része is kisajátítható. A tulajdonos kérelmére azonban az egész ingatlant kell kisajátítani, ha az ingatlan egy részének kisajátítása következtében az ingatlan visszamaradó része eredeti céljára használhatatlanná válik, ha a belterületi, be nem épített ingatlan visszamaradó része a helyben előírt legkisebb teleknagyságot nem éri el, vagy ha az ingatlannal kapcsolatos jog vagy foglalkozás gyakorlása lehetetlenné, avagy számottevően költségesebbé válik. Nincs helye ugyanakkor az egész ingatlan kisajátításának, ha a kisajátítást kérő a szomszédos ingatlanból a visszamaradó ingatlannak olyan kiegészítését ajánlja fel, hogy az eredeti céljának megfelelően használható lesz, az előírt legkisebb teleknagyságot eléri, illetőleg a jog vagy a foglalkozás gyakorlása számottevő költségtöbblet nélkül lehetővé válik. A tulajdonos köteles elfogadni az említett feltételeknek megfelelő területet. Az egész ingatlan kisajátítását csak a kisajátításról rendelkező határozat jogerőre emelkedéséig, illetve az előbb említett feltételek bekövetkezésének a tulajdonos tudomására jutásától számított három hónapon belül lehet kérni. A bérlő és a haszonbérlő az ingatlan egy részének kisajátítása esetében kezdeményezheti a jogviszony megszüntetését vagy a bér (egyéb ellenérték) mérséklését. A felek között ezzel kapcsolatban keletkezett vitában a bíróság dönt. Amennyiben az ingatlan egy részének kisajátítása folytán lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség szűnik meg, a jogosult részére megfelelő cserelakást kell biztosítani.

Közérdekű célok

Ingatlant kisajátítani csak a jogszabályban tételesen felsorolt közérdekű célokra lehet. Ezek a következők:

• állami vagy a helyi önkormányzati szerv, valamint az e szervek működéséhez szükséges gazdasági, igazgatási, oktatási, közgyűjteményi, közművelődési, szociális és egészségügyi létesítmény elhelyezése;
• város- és községrendezés;
• állami vagy önkormányzati beruházásban megvalósuló tömbszerű vagy telepszerű lakóházépítés;
• bányászat;
• honvédelem;
• közlekedés;
• posta és távközlés;
• közcélú erőmű létesítése, a villamos energia továbbítására szolgáló vezeték és berendezés elhelyezése, ha a létesítés, illetőleg az elhelyezés másként nem biztosítható;
• vízgazdálkodás;
• a régészeti lelőhelyek és környezetük megóvása és feltárása;
• műemlékvédelem és természetvédelem, ha a védelem másként nem biztosítható;
• véderdő telepítése, védőfásítás és közérdekű erdőtelepítés;
• építési tilalom alatt álló ingatlan tulajdonjogának megszerzése;
• a volt egyházi ingatlanok tulajdoni helyzetének rendezéséről szóló 1991. évi XXXII. törvény 17. §-ának (2) bekezdése alapján az egyház részére történő átadás;
• hőtermelő létesítmény és szolgáltatói hőközpont létesítése.

Város- és községrendezés

Város- és községrendezés céljára a város (község) rendezési programja, rendezési tervei vagy város- és községrendezés végrehajtására irányuló (például területfelhasználást engedélyező, házhelyterületet kijelölő, telekátalakítást elrendelő) hatósági határozat alapján van helye a kisajátításnak. Fontos korlátozás, hogy a házhelyterületet kijelölő hatósági határozat alapján családi ház építése érdekében legalább négy lakótelek kialakítására szolgáló összefüggő terület sajátítható ki.

Családi ház építése

Családi ház építése érdekében történő kisajátítás esetén a tulajdonosnak a kisajátítási tárgyalás befejezéséig előterjesztett kérelmére a kisajátításról szóló határozatban kötelezik a kisajátítást kérőt, hogy biztosítson telket a tulajdonosnak, csoportház és többszintes lakóházépítés céljára való kisajátítás esetén pedig arra, hogy a tulajdonos a telek beépítésében részt vehessen (például felvegyék az építőközösségbe, illetőleg a lakásépítő szövetkezetbe).

Bányászat

Bányászati létesítmény elhelyezése végett akkor lehet ingatlant kisajátítani, ha a kívánt cél nem érhető el bányaszolgalom alapításával. Bányászat céljára akkor is helye van a kisajátításnak, ha a bányászati tevékenység vagy a bányászati létesítmények az ingatlan rendeltetésszerű használhatóságát megszüntették vagy súlyosan akadályozzák, továbbá ha a bányavállalatnak tartósan szüksége van az ingatlanra.

Közlekedés

Közút létesítése, bővítése vagy szabályozása céljára akkor lehet ingatlant kisajátítani, ha ilyen célra az ingatlan igénybevételének az 1964. évi III. tv. 17. §-a szerint nincs helye.

Posta, távközlés

Postai és távközlési célra kizárólag postai és távközlési létesítmények, ezek berendezéseinek és tartozékainak elhelyezése érdekében van helye kisajátításnak.

Villamosmű

Villamosműhöz tartozó átalakító és kapcsolóberendezés, valamint vezetékek és tartószerkezeteik céljára akkor van helye kisajátításnak, ha az ingatlanon az 1962. évi IV. tv. 7. és 9. §-a szerint nem lehet használati vagy vezetékjogot létesíteni.

Vízügy

Ha a vízügyi feladatok ellátásához szükséges jelek és létesítmények az ingatlan rendeltetésszerű használatát megszüntetik vagy lényegesen akadályozzák, úgy a tulajdonos kérheti az ingatlan kisajátítását.

Műemlékvédelem

A műemléket csak akkor lehet kisajátítani műemlékvédelem céljára, ha a tulajdonos felszólítás ellenére nem tett eleget a fenntartással kapcsolatos kötelezettségeinek, és ezzel veszélyezteti a műemlék épségét, jellegét vagy zavartalan érvényesülését, továbbá ha a műemlék fenntartása a tulajdonosnál nem biztosítható. Műemlékvédelem céljára az illetékes műemléki hatóság kérhet kisajátítást.

Természetvédelem

Természetvédelmi célból csak az illetékes természetvédelmi hatóság kérhet kisajátítást. Véderdő telepítése, védőfásítás és közérdekű erdőtelepítés végett akkor van helye kisajátításnak, ha az erdőtelepítés (fásítás) a tulajdonos közreműködésével eredményesen nem valósítható meg, vagy aránytalanul nagy költséggel járna.

Építési tilalom

Az építési tilalom alatt álló ingatlan tulajdonjogának megszerzése jogcímén az olyan beépítetlen telket lehet kisajátítani a tulajdonos kérelmére, amelyet öt évnél hosszabb idő óta terhel az 1964. évi III. törvény 13. §-a szerinti építési tilalom. A kisajátítás feltétele, hogy a tulajdonos cseretelekre jogosult, de cseretelek nem áll rendelkezésre, vagy a tulajdonos (szociális helyzete vagy egyéb méltánylást érdemlő körülményei miatt) nem tud kötelezettséget vállalni a cseretelek beépítésére. Érdemes megjegyezni, hogy az említett szabályok alapján akkor is helye van a kisajátításnak, ha az építési tilalom alatt álló ingatlan közös tulajdonban van, és a feltételek csak az egyik tulajdonostársra állnak fenn.

Az ingatlanon fennálló jogok sorsa Az állam, illetőleg az önkormányzat főszabályként az ingatlan tehermentes tulajdonjogát szerzi meg a kisajátítási határozat jogerőre emelkedésével. Amennyiben a tulajdonos pénzbeli kártalanítást kap a kisajátított ingatlanáért, úgy az ingatlanra vonatkozóan más személyt megillető jogok és az ingatlanra bejegyzett tények megszűnnek. Kivételt képez ez alól a telki szolgalom, továbbá a jogszabályon alapuló szolgalom, vezetékjog és más használati jog, valamint tulajdoni korlátozás. A kisajátítási határozatnak szükség szerint rendelkeznie kell e jogok fenntartásáról, megszüntetéséről vagy létesítéséről (vezetékjog esetében a fenntartásról vagy megszüntetésről). A határozathozatal előtt a hatóságnak meg kell hallgatnia az érdekelteket. Amennyiben a kártalanítás részben vagy egészben csereingatlannal történik, a kisajátított ingatlanra vonatkozó jogok főszabályként a csereingatlanra szállnak át. (Kivétel ez alól a telki szolgalom, továbbá a jogszabályon alapuló szolgalom, vezetékjog és más használati jog, valamint tulajdoni korlátozás, amelynek sorsáról az előbbiek szerint döntenek a kisajátítási határozatban.) A bérleti, a haszonbérleti, a haszonélvezeti jogot és a használat jogát csak a jogosult kérelmére kell a csereingatlanra átvinni. A lakásra és a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó bérleti jog azonban csereingatlanra nem vihető át. A kisajátítási határozatban szükség szerint rendelkezni kell a kisajátított ingatlanra vonatkozóan más személyt megillető egyéb jogok megszüntetéséről, a csereingatlanra való átszállásáról és átviteléről is. Ha az erre jogosult – legkésőbb a tárgyalás befejezéséig – nem kéri a bérleti, haszonbérleti, haszonélvezeti jog, illetőleg a használat jogának átvitelét a csereingatlanra, a jog megszűnik, és a volt jogosult részére kártalanítás jár. (Erre a jogosultat a tárgyaláson figyelmeztetni kell.)

Kártalanítás

A kisajátítás elengedhetetlen feltétele, hogy a tulajdonos azonnali, teljes és feltétlen kártalanításban részesüljön. A kártalanítás csereingatlannal, pénzben vagy mindkettővel történhet.

Mikor nem jár kártalanítás?

Nem jár kártalanítás a használhatatlan rom-, illetve az olyan épületért, épületnek nem minősülő építményekért, egyéb épületrészekért, amelynél az építést vagy fennmaradást engedélyező határozat a későbbi lebontás esetére a kártalanítást kizárta, illetőleg amelynek a tulajdonos költségére való lebontását az építésügyi hatóság elrendelte. Az olyan épületet, amelynek kisajátításáért a fentiek szerint nem jár kártalanítás, a tulajdonos lebontathatja, és elviheti a bontásból származó anyagot.

Az épület és tartozékai

A kisajátítást kérőnek a kisajátítási ügyben megtartott tárgyaláson nyilatkoznia kell arról, hogy igényt tart-e az épületre, épületnek nem minősülő építményre, építményrészre, annak tartozékaira. Nemleges válasz esetén a tulajdonos azokat lebontathatja, és anyagukat elviheti, de erre nem köteles. Erről neki is nyilatkoznia kell a tárgyaláson. A bontási anyagnak és tartozékoknak a bontási költséggel csökkentett értékét természetesen le kell vonni a kártalanításból.

Fák, évelő növényzet

Amennyiben a kisajátítás következtében ki kell termelni az ingatlanon levő faállományt vagy más évelő növényzetet, ezt a tulajdonos elvégezheti. Ilyenkor a faanyag (évelő növényzet) értékét levonják az ingatlan értékéből.

Forgalmi érték

A kártalanítás alapja az ingatlan kisajátításkori forgalmi értéke. Ha a kisajátított épületben levő lakást, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiséget a tulajdonos, bérlő vagy egyéb használó használja, forgalmi értékként a lakott értéket kell figyelembe venni. A beköltözhető forgalmi értékkel kell számolni ugyanakkor, ha a kisajátított épületben levő lakást, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiséget a tulajdonos használja, és részére cserelakást (cserehelyiséget) nem kell adni, avagy bérlő vagy egyéb használó használja, és a cserelakásra (cserehelyiségre) vonatkozó igényéről lemond, s pénzbeli kártalanításra sem tart igényt.

Csereingatlan

Csereingatlannal abban az esetben történhet a kártalanítás, ha abban a tulajdonos és a kisajátítást kérő megegyezik. A csereingatlan értékét a már ismertetett szabályok szerint állapítják meg. Amennyiben a csereingatlan értéke nagyobb, mint a kisajátított ingatlanért járó kártalanítás, a különbözetet a tulajdonosnak kell megfizetnie. E kötelezettség alól azonban bizonyos esetekben mentesítés adható, de arra is lehetőség van, hogy a tulajdonos fizetési kedvezményt kapjon. Ha azonban a csereingatlan értéke kisebb a kisajátított ingatlanért járó kártalanításnál, a különbözetnek megfelelő pénzbeli kártalanítás jár a tulajdonos részére.

E szabályok az irányadók akkor is, ha a részben kisajátított ingatlan kiegészítése céljára felajánlott terület értéke és a kisajátított ingatlanért járó kártalanítás összege különböző. A felajánlott terület értékét is a kisajátítási szabályok szerint kell meghatározni a már említett módon.

Kinek jár a kártalanítás?

A kisajátított ingatlanért járó kártalanítás a tulajdonost illeti meg, hiszen tulajdonképpen a tulajdonjog ellenértékéről van szó. A kisajátított ingatlanra vonatkozóan más személyt megillető jogok megszűnése miatt keletkezett kárt, illetőleg a megszűnt jogok értékét viszont a jogosult részére kell megtéríteni. A földhasználati jogot ingyenesen megszerző használó részére azonban a telekért, illetőleg a földért kártalanítás nem jár. A telek, illetőleg a föld értékét növelő munkák ellenértékét ugyanakkor meg kell téríteni a földhasználó részére. A különböző jogok jogosultjait megillető kártalanítást az ingatlanért járó kártalanításnál figyelembe kell venni.

Lakás- és helyiséghasználók

A kisajátítást kérő a lakások és helyiségek bérletéről szóló törvény szerint megfelelő cserelakást (cserehelyiséget) köteles biztosítani a kisajátított épületben lévő lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség használója részére. Az önkormányzati célra kisajátított ingatlannál – a kisajátítást kérővel való megegyezése hiányában – cserelakásként önkormányzati bérlakást kell adni a használó részére.

Nem jár cserelakás a kisajátított épületben lévő lakás használója részére, ha a használó a cserelakásra vonatkozó igényéről – legkésőbb a kisajátítási tárgyaláson – lemond, ha a használó tulajdonában beköltözhető és megfelelő lakás van ugyanabban helységben, illetve ha a jogcím nélküli használó másik lakásra nem tarthat igényt. Nem kell cserehelyiséget adni a nem lakás céljára szolgáló helyiség használója részére, ha a használó – legkésőbb a kisajátítási tárgyaláson – lemond a cserehelyiségre vonatkozó igényéről. Akkor sem jár cserehelyiség, ha a használó nem folytatja tovább a helyiségben gyakorolt tevékenységét, illetve ha olyan más, nem lakás céljára szolgáló helyiség van a tulajdonában (kezelésében, használatában), amely megfelelő a tevékenység folytatására. Ha a kisajátított épületben lévő lakást, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiséget nem a tulajdonos használja, a fentiek alapján a használó nem jogosult cserelakásra, cserehelyiségre, úgy részére pénzbeli kártalanítás jár.

A pénzbeli kártalanítás összegében a felek megállapodása az irányadó. Megállapodás hiányában a kisajátított épületben lévő lakásra megállapítható pénzbeli kártalanítás összege legalább az erre vonatkozó önkormányzati rendelet alapján a szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése esetében az önkormányzati lakásra meghatározott pénzbeli térítés mértékének megfelelő összeg. Műemlék kisajátításánál a pénzbeli kártalanítás összegének megállapításakor a műemlék fenntartására, illetve helyreállítására a kisajátítási eljárás megindítását megelőző öt évben adott költségvetési támogatások összegét olyan arányban kell csökkentő tényezőként figyelembe venni, amilyen arányban az a műemlék forgalmi értékére hatással volt. (A költségvetési támogatások közé kell számítani a Központi Környezetvédelmi Alapból kapott összegeket is.)

Értékveszteség

A kártalanítás keretében meg kell téríteni a kisajátítással kapcsolatos értékveszteséget is. E körbe tartozik a mezőgazdasági művelés alatt álló ingatlan esetében a lábon álló és függő termés értéke, ha az a birtokbaadás időpontjában már megállapítható, ennek hiányában a folyó gazdasági év várható termésének értéke. Az ingatlan egy részének kisajátítása esetén értékveszteségként kell megtéríteni a visszamaradt ingatlanrész értékének csökkentését. A szövetkezet közös használatában álló, állami tulajdonban levő ingatlanra vonatkozó földhasználati jog visszavonása esetén értékveszteség címén jár az állam által használatba adott és a visszavont ingatlan értékkülönbsége. (A lábon álló és a függő termés értékéből, illetőleg a folyó gazdasági év várható termésének értékéből le kell vonni az elmaradt mezőgazdasági munkák költségét.)

Költségek

A kisajátítással kapcsolatos költségként kell megtéríteni a mezőgazdasági művelés alatt álló ingatlan esetében a folyó gazdasági évben elvégzett mezőgazdasági munkák költségét és az egyéb ráfordítások költségét, ha a költségek az ingatlanért járó kártalanításban, illetőleg az értékveszteség megtérítésére vonatkozó szabályok alapján nem térülnek meg. Meg kell téríteni a kártalanítás során a kisajátítás következtében szükséges üzemátszervezés, üzemáttelepítés és költözködés költségét, a kisajátított épületben levő lakás (nem lakás céljára szolgáló helyiség) és a cserelakás (cserehelyiség) bére közötti ötévi különbözetet, továbbá az egyéb hasonló igazolt költségeket.

A KISAJÁTÍTÁSI ELJÁRÁS

A kisajátítás közhatalmi beavatkozás a tulajdoni viszonyokba, így csak hatósági eljárás eredménye lehet. Ilyen módon garantálható leginkább a tulajdonos lehető legnagyobb védelme az önkényes vagy visszaélésszerű tulajdonelvonással szemben. A kisajátítási eljárást az ingatlan fekvése szerint illetékes megyei, fővárosi közigazgatási hivatal vezetője folytatja le.

Kisajátítási kérelem

A kisajátítási eljárás kérelemre indul. Az azonos célra irányuló, több ingatlant érintő kisajátítási kérelmet egy eljárásban, egy határozattal bírálják el.

Kisajátítási terv

A kisajátítási kérelemhez öt példányban mellékelni kell a kisajátítási tervet. A kisajátítási terv térképből (tervrajzból) és területkimutatásból áll.

Tulajdoni lap, ügyfelek

A kisajátítási kérelemhez csatolni kell az érintett ingatlanokra vonatkozó tulajdoni lap három hónapnál nem régebbi keletű – egyszerű kivonatos másolatát is. A kisajátítást kérőnek be kell jelentenie a kérelemben az ingatlan tulajdonosának és más ügyfeleknek a nevét, lakáscímét (telephelyét), ha ezek az adatok a kisajátítási terv elkészítését követően megváltoztak, illetőleg ha kisajátítási tervet nem kell csatolni.

A kisajátítási eljárásban ügyfél a kisajátítást kérő, az ingatlanért járó kártalanításra jogosult tulajdonos, illetőleg szövetkezet, továbbá mindaz, akinek az ingatlanra vonatkozó jogát a kisajátítás érinti (földhasználó, haszonélvező, bérlő, haszonbérlő, az ingatlan-nyilvántartásból kitűnő egyéb jogosult stb.).

Területfelhasználási engedély

Beruházás esetében a kérelem kötelező melléklete a jogerős területfelhasználási engedély.

Pénzügyi fedezet

A kisajátítást kérőnek a kérelemben nyilatkoznia kell arról, hogy a kártalanításhoz szükséges pénzügyi fedezet, illetőleg lakás (helyiség) a rendelkezésére áll.

Építési tilalom

Ha az építési tilalom alatt álló ingatlan kisajátításának feltételei fennállnak, és a kártalanításhoz szükséges pénzügyi fedezet biztosítható, a köztársasági megbízott – a tulajdonos kérelmére – határozattal kötelezi a kisajátítási kérelem benyújtására azt a szervet, amelynek érdekében az építési tilalmat elrendelték. Ilyen szerv hiányában az illetékes jegyzőt hívja fel a kisajátítási kérelem benyújtására. (Ebben az esetben a kisajátítási kérelemhez a területfelhasználási engedélyt, továbbá – ha a kisajátítás folytán az ingatlan alakja és terjedelme nem változik meg – a kisajátítási tervet nem kell csatolni.)

Mezőgazdasági terület

Mezőgazdasági rendeltetésű vagy mezőgazdaságilag hasznosítható föld kisajátítására akkor kerülhet sor, ha előzőleg engedélyezték a földnek a mezőgazdasági termelésből való kivonását, illetőleg a művelési ág megváltoztatását. Az engedélyezést tartalmazó jogerős határozatot – nyomvonalas létesítmény céljára történő kisajátítás esetében a helyszíni bejárásról felvett jegyzőkönyvet – mellékelni kell a kisajátítási kérelemhez.

Az erdő kisajátítására irányuló kérelemhez mellékelni kell a földhivatal által a művelési ág megváltoztatásához, illetőleg az erdő megosztásához adott engedélyt.

Véderdő telepítése, védőfásítás és közérdekű erdőtelepítés céljára történő kisajátítás előtt meg kell szerezni a területileg illetékes erdőfelügyelőség hozzájárulását, ha a kisajátítást nem a felügyelőség kérte. Ez a kötelezettség nem vonatkozik a közút és vasút mentén, valamint hullámtérben való telepítés céljából kért kisajátításra.

Védett területek

A természetvédelmi területet érintő kisajátításra irányuló kérelemhez csatolni kell az illetékes természetvédelmi hatóság hozzájárulását. A védetté nyilvánított régészeti (történeti) jelentőségű földterületet csak akkor lehet kisajátítani, ha a művelődési és közoktatási miniszter a kisajátításhoz hozzájárult. A hozzájárulást mellékelni kell a kisajátítási kérelemhez.

Sportlétesítmény

Sportlétesítmény kisajátításához az Országos Testnevelési és Sporthivatalnak – a Magyar Honvédelmi Szövetség tulajdonában álló ingatlan esetében a honvédelmi miniszterrel egyetértésben adott – előzetes hozzájárulása szükséges. A hozzájárulást mellékelni kell a kisajátítási kérelemhez.

Műemlékek

Műemlék, műemlék jellegű, továbbá a városkép szempontjából jelentős építmény, valamint műemléki jelentőségű területen vagy műemlék környezetében fekvő ingatlan kisajátítására irányuló kérelemhez csatolni kell az illetékes műemléki hatóság hozzájárulását.

A kérelem elbírálása

A kérelem alapján a hatóság először azt bírálja el, hogy fennállnak-e egyáltalán a kisajátítás feltételei, vagyis: a kisajátítás közérdeket szolgál-e, a közérdekű célt a kisajátítani kért ingatlanon indokolt-e megvalósítani, s fennállnak-e a kisajátítás egyéb feltételei. E feltételek hiányában a kérelmet el kell utasítani. A kérelem elbírálása során a mezőgazdasági rendeltetésű és mezőgazdaságilag hasznosítható földeket, valamint az erdőket fokozott védelemben kell részesíteni. A közigazgatási hivatal vezetője köteles megvizsgálni azt is, hogy biztosítható-e a kisajátítani kért épületben levő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek használóinak megfelelő időn belül való elhelyezése.

A devizaszabályok értelmében külföldinek minősülő természetes személy és jogi személy, valamint más külföldi állampolgár tulajdonában álló ingatlan kisajátítása előtt az ügyben meg kell hallgatni a Pénzintézeti Központot.

Tárgyalás

Amennyiben a fentiekben írt vizsgálódása alapján a hatóság nem utasítja el a kisajátítási kérelmet, tárgyalást tűz ki az ügyben. A tárgyalás kitűzésével egyidejűleg tájékoztatnia kell az ügyfeleket arról, hogy az ingatlanra milyen közérdekű célra kértek kisajátítást, és a kisajátítási terv észrevételezés céljából hol és mikor tekinthető meg.

A hatóság a kártalanításra vonatkozó szakvélemény elkészítése céljából szakértőt rendel ki, és meghatározza a szakvélemény elkészítésének határidejét. A tárgyalásra a szakértőt is meg kell idézni. Nem kell szakértőt kirendelni abban az esetben, ha a kisajátítást kérő csatolta az előmunkálatokat engedélyező határozatban kirendelt szakértőnek a kártalanításra vonatkozó szakvéleményét, és a közigazgatási hivatal vezetője megalapozottnak tartja.

Ugyancsak a tárgyalás kitűzésével egyidejűleg a közigazgatási hivatal vezetője a kisajátítási terv egy példányának megküldésével megkeresi a földhivatalt, hogy jegyezze be a kisajátítási eljárás megindításának tényét az ingatlan-nyilvántartásba.

A tárgyaláson ismertetni kell a kártalanításra vonatkozó szakvéleményt, és meg kell vitatni az ügyfelek által a kisajátítási tervre, továbbá a szakvéleményre tett észrevételeket. Amennyiben a lakások, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiségek használóinak elhelyezéséről a lakásügyi, illetve az elhelyező hatóságnak kell határoznia, annak legkésőbb a tárgyaláson nyilatkoznia kell az elhelyezés módjáról. E nyilatkozattól egyoldalúan nem térhet el.

A kisajátítással kapcsolatos szakértői díj és költség a kisajátítást kérőt terheli. Ennek összegét a megyei, fővárosi közigazgatási hivatal vezetője külön határozattal állapítja meg.

A tárgyalás mellőzése

Nincs szükség tárgyalásra, ha a kisajátítást kérő csatolja a kártalanítás tárgyában kötött egyezségről szóló okiratot, és az egyezséget a közigazgatási hivatal vezetője jogszerűnek tartja. Az egyezség jogszerűségét – szükség esetén – szakértő bevonásával kell megállapítani.

Határozat

A tárgyalás befejezésétől, illetőleg – ha a tárgyalás kitűzésére vagy annak megtartására nincs szükség – az egyezség csatolásától számított harminc napon belül érdemi határozatot kell hozni az ügyben. A határozatban a közigazgatási hivatal vezetője a kisajátítási kérelemnek helyt ad, vagy elutasítja azt. Arra is lehetőség van, hogy a kérelmet a hatóság változtatással teljesítse.

Ha a kisajátítási cél megvalósításához szövetkezet közös használatában levő ingatlan szükséges, és ugyanabban a helységben belterületi ingatlan esetében a belterületen, külterületi ingatlan esetében pedig a külterületen állami tulajdonban álló ingatlan is van a szövetkezet használatában, a határozatban az állami tulajdonú ingatlanra visszavonják a földhasználati jogot, s csak az ezt meghaladó területre állapítják meg a kisajátítást.

Kártalanítás

A kérelemnek helyt adó határozat külön rendelkezik arról, hogy a hatóság milyen összegű kártalanítást állapít meg a kisajátított ingatlanért, az ingatlanra vonatkozóan más személyt megillető jogok megszűnéséért és a jogok megszűnése miatt keletkezett kárért, továbbá a kisajátítással kapcsolatos értékveszteségért és költségekért. Ha a kisajátított ingatlant a kártalanítási összeget meghaladó követelések terhelik, a határozat csak a kártalanítás összegét állapítja meg. Ilyen esetben az összeget – bármely ügyfél kérelmére – a közigazgatási hivatal vezetőjének székhelye szerint illetékes bíróság osztja fel a jogosultak között.

Ha a kisajátított ingatlanért járó kártalanítás és a csereingatlan értéke különböző, a tulajdonos a határozatban rendelkezik a különbözet megtérítéséről.

Egyezség

Ha a kisajátítást kérő és a többi ügyfél a kártalanítás tárgyában egyezséget kötött és azt a köztársasági megbízott jogszerűnek tartja, a jóváhagyott egyezséget az ügyet lezáró határozatába foglalja. A kártalanítás tárgyában kötött, jóváhagyott egyezséget a polgári jognak a szerződési nyilatkozatok megtámadására vonatkozó szabályai szerint lehet megtámadni.

Az egyezség jóváhagyásának megtagadásakor határozatot kell hozni a kártalanítás megállapításáról.

Jogerő, kézbesítés

A határozat jogerőre emelkedése után a határozat és a kisajátítási terv egy-egy példányát a hatóság megküldi a földhivatal és a kisajátítást kérő részére. A határozat jogerőre emelkedéséről a többi ügyfelet is értesítik.

Jogorvoslat

A közigazgatási hivatal vezetőjének határozata ellen államigazgatási úton jogorvoslatnak helye nincs, a sérelmet szenvedett fél azonban kérheti a kisajátítási határozat bírósági felülvizsgálatát. Az ilyen pert nemcsak a határozatot hozó hatóság, hanem a kisajátítást kérő ellen is meg kell indítani.

Végrehajtás

A kisajátított ingatlant a jogerős kisajátítási határozatban megjelölt időpontban kell birtokba adni. A határozat azonnali végrehajtásának csak honvédelmi érdekből van helye.

Ha a kisajátított ingatlan mezőgazdasági művelés alatt áll, a birtokbaadásra közvetlenül a termés betakarítása előtti időpontot csak kivételesen, sürgős szükség esetében szabad megjelölni. A körülményekhez képest ilyenkor is lehetővé kell tenni, hogy a föld használója (tulajdonosa) a termést betakaríthassa.

Amennyiben a kisajátított épület használója részére cserelakást (cserehelyiséget) kell biztosítani, a birtokbaadás időpontját úgy kell megjelölni, hogy arra csak a használó megfelelő elhelyezése után kerüljön sor.

Jegyzőkönyv

A birtokbaadásról a közigazgatási hivatal vezetője gondoskodik. Ennek során jegyzőkönyvet vesznek fel, amely tartalmazza a birtokbaadás tényét, továbbá az ingatlanon és tartozékaiban a kártalanításra vonatkozó szakvélemény elkészítését követően bekövetkezett változásokat. A jegyzőkönyv egy példányát megküldik a kisajátítást kérő részére.

A kisajátítást kérő távollétében az ingatlant nem lehet birtokba adni. Más ügyfél távolmaradása a birtokbaadást nem akadályozza.

A kisajátítás meghiúsulása

Annak, akinek az érdekében a kisajátítás történik, kötelezettséget kell vállalnia, hogy az ingatlant meghatározott határidőn belül a kisajátítás céljára felhasználja. Amennyiben a kisajátítás célja nem valósul meg, az ingatlan korábbi tulajdonosát elővásárlási jog illeti meg.

A kisajátítást kérő a kisajátítási határozat jogerőre emelkedéséig az eljárás megszüntetését kérheti, kivéve ha az ingatlant már birtokba adták. A megszüntetett eljárás során keletkezett károkat a kártalanításra vonatkozó rendelkezések szerint kell megtéríteni.

A jogerős kisajátítási határozat visszavonását vagy módosítását a kisajátítást kérő addig kérheti, amíg a kisajátított ingatlant nem vette birtokba, illetőleg a kártalanítást nem teljesítette. Az okozott károkat ilyenkor is meg kell téríteni.

Baktai Erika

Kisajátítási előmunkálatok A kisajátításhoz szükséges előmunkálatokra engedélyt kell kérni a közigazgatási hivatal vezetőjétől. Az ingatlan tulajdonosa (kezelője, használója) ellenszolgáltatás nélkül köteles tűrni, hogy az engedélyezett előmunkálatokat elvégezzék. Az előmunkálatok elvégzése során okozott kárt azonban meg kell téríteni. Az előmunkálatok engedélyezését az előmunkálatokat végző szerv köteles kérni. A kérelemben meg kell jelölni az ingatlan adatait, a tulajdonos és a használó lakáscímét (telephelyét), az elvégezni kívánt előmunkálatokat és a kisajátítás célját. Az engedélyezés előtt a közigazgatási hivatal vezetője köteles elbírálni, hogy kisajátítás feltételei fennállnak-e; e feltételek hiányában a kérelmet el kell utasítani. Az előmunkálatokat engedélyező határozatban a kisajátítást kérő kérelmére a kártalanításra vonatkozó szakvéleményt kell beszerezni. Ha az előmunkálatok megkezdésének időpontja megállapítható, azt a kérelemnek helyt adó határozatban meg kell jelölni. A hatóság elrendelheti az előmunkálatokat engedélyező határozat azonnali végrehajtását. Az előmunkálatokat végző szerv az előmunkálatok megkezdése előtt legalább tizenöt nappal köteles bejelenteni a kezdés időpontját az ingatlan fekvése szerinti közigazgatási hivatal vezetőjéhez. A közigazgatási hivatal vezetője az előmunkálatok megkezdésének időpontja előtt legalább három nappal írásban értesíti az érdekelteket az előmunkálatokról és azok megkezdésének időpontjáról. Az előmunkálati engedélyben meghatározott munkálatok során okozott károkért járó kártalanítást – a kisajátítási kártalanítás szabályainak alkalmazásával – a közigazgatási hivatal vezetője állapítja meg. Ha az előmunkálatok során túllépték az engedélyt, az emiatt keletkezett károkért járó kártérítést – a polgári jog kártérítési felelősségre vonatkozó szabályainak alkalmazásával – a bíróság állapítja meg.