Az ingatlanpiac ismét sikerágazattá vált, a raktárak iránti kereslet stabilan emelkedik, a szeszélyesebb lakáspiacot viszont a robbanásszerű áremelkedés után már enyhébb bérlői és vásárlói érdeklődés jellemzi.
Az immár közel egy éve tartó jelentős ár- és forgalomfellendülés a lakáspiacon nem ok nélkül következett be. Jellemzője, hogy bizonyos tekintetben eltérő hatások indították el vidéken, illetve a fővárosban.
Az árrobbanást, amely a teljes használtlakás-piacot érintette, több egymástól független tényező, nagyjából egy időben bekövetkezett hatása váltotta ki. Az infláció látványos lefékeződése, a gazdasági kilátások hosszú távon biztatóvá válása, s mindezzel összefüggésben a kamatok csökkenése irányította a figyelmet az ingatlanokra, s ezen belül is elsősorban a használt lakásokra.
A húsz százalék alatt lévő kamatok már egyáltalán nem vonzották a megtakarításokat a bankfiókokba. Az 1998-as év derekán kialakult pénz- és tőkepiaci válság is más irányba terelte a befektetők egy részét. A majd két évvel ezelőtt átélt tőzsdei zuhanórepülés tulajdonképpen már csak ráadás volt. Sokan a tőzsde megingásakor döbbentek rá, hogy mennyivel kockázatosabb a pénz- és tőkepiaci befektetés, mint az ingatlanvásárlás, ahol rövid távon csekélyebb lehet a hozam, azonban kockázatmentes a befektetés, mert az ide betett pénzük mindenképpen megőrzi az értékét.
A célpont Budapest
Nem véletlenül a külföldiek is ekkortájt kezdtek felfigyelni a magyar lakóingatlan-vételben rejlő lehetőségekre. Számukra mindenképpen csábítóvá és megbízhatóvá tette a befektetést hazánk NATO-csatlakozása. Tagadhatatlanul az is sokat nyom a latban, hogy közeleg az EU-tagságunk ideje. A külföldiek számára azóta is Magyarország a befektetések legjobb spekulációs célpontja ebben a régióban.
Mindez magyarázattal szolgálhat arra, hogy honnan és miért is került elő az a sok pénz, ami az utóbbi másfél év alatt az ingatlanpiacra került. Szakértők szerint az elmúlt két év során több tízmilliárd forint áramlott át az értékpapírpiacról az ingatlanpiacra. 1999-ben, a korábbiakhoz képest közel harminc százalékkal nőtt az ingatlanforgalom Magyarországon. Becslések szerint ez idő alatt a honi vásárlók harminc százaléka nem lakhatási, hanem kifejezetten spekulációs céllal vett lakást.
A sok sokk nem maradt hatástalan. A hirtelen többszörösére növekedett kereslet egy csapásra megváltoztatta a korábbi kínálati piacot. Az árak folyamatosan emelkedtek, sőt hónapról hónapra látványos ugrások következtek be. Szinte nincs az országnak olyan régiója, ahol ne regisztráltak volna legalább ötvenszázalékos áremelkedést.
Ingatlanforgalmazók véleménye szerint a fővárosban a fellendülés okai között feltétlenül számításba kell venni a külföldiek tömeges megjelenését is.
Azonban a hazai befektetési szándékkal vásárlók jelentős része is úgy véli, hogy a fővárosban vásárolt lakásban helyezheti el legbiztonságosabban pénzét, ezért a korábbiaknál jóval több vidéki keresett lakást Budapesten, s kavarta meg" az évtizedes tendenciákat. Fokozott keresletükkel olyan környékeken verték fel nem is kevéssel az árakat, ahol vélhetően nem következett volna be ez a tetemes árugrás. Ilyen például a pályaudvarok környéke, a körútközeli utcák hálózata és a metrómegállók közvetlen környéke, vagyis minden olyan hely, ahová könnyű odatalálni. A budai részen sem a zöldövezetet keresik, a zajos főútvonalak földszinti és első emeleti lakásait szívesebben vásárolják meg. Sok vidéki városban élő lakos azért keres Budapesten lakást, mert itt tanul a csemetéje, s úgy számol, olcsóbban jön ki a vétellel, mint az albérlettel. Ha pedig már nincs szükség a lakásra, a vásárláskori értékét jóval meghaladó áron el lehet majd adni.
A vidéki városok közül azokat favorizálják a spekulánsok, ahol a legjobbak a kiadási esélyek. Ilyenek az egyetemi, illetve a határszéli városok, de ezek közé sorolhatók azok is, amelyekre mára jelentősebb gazdasági növekedés jellemzi. Aki például Győrött, Veszprémben, Székesfehérváron vagy Kaposváron akár egy panelt vásárol, biztos lehet benne, hogy különösebb nehézség nélkül bérlőt találhat ingatlanára, s havi 30-35 ezer forintos bérleti díjra huzamosabb ideig számíthat. Ha átlagot veszünk alapul, akkor is 13-15 százalék hozamot várhatnak.
Bérlakásból túlkínálat
A fővárosban már nem ilyen rózsás a helyzet. Míg akár egy éve is biztos lehetett az, aki befektetési céllal vásárolt, hogy az ingatlana túl azon, hogy rohamosan növeli értékét, jelentős hozamot is termel, addig ma már ezt senki sem merné garantálni. Nem könnyű ma jó áron bérbe adni, mert túl sok a fóka és kevés az eszkimó" – fordíthatnánk meg a közmondást. A hirtelen piacra került bérbe vehető lakások mennyisége ugyanis példátlan méretű túlkínálatot idézett elő, s ez természetszerűleg a bérleti díjak csökkenését eredményezte. Szinte csak a kis lakások esetében nem csökkentek a bérleti díjak, ám miután nem is emelkedtek, a hozam ebben a kategóriában is romlott. A nagyobb lakásoknál még rosszabb a helyzet. Míg egy évvel ezelőtt egy két és fél szobás, jó helyen lévő budai lakásért megadtak 120-140 ezer forintot is, addig manapság már 100 ezer forintos kínálati árakkal találkozhatunk. A kiadó lakással rendelkezők pedig örülhetnek, ha sikerül legalább rövid időre bérlőt találniuk.
Az árrobbanás eredménye lett az is, hogy eltűntek a régebben oly élesen meghúzott különbségek lakástípusok között. Olyannyira, hogy a korábban lenézett panel ez egyik legkelendőbb lakásfajta lett. Ez a négyzetméterárakban is szemléletesen megmutatkozik. Budapesten még a legrosszabbnak számító Havanna lakótelepen is négyzetméterenként 90 ezer forintos árakkal találkozhatunk, az 1998-as 39 ezer forinttal szemben. Hasonlóan a négyzetméterárak megduplázódását lehet regisztrálni a vidéki városokban. Sőt a határszéli és az egyetemi városokban már a panel ára is elérte a 100 ezer forintot.
Az ingatlannal foglalkozó szakemberek az elmúlt húsz hónap történéseit elemezve arra a következtetésre jutottak, hogy a használt lakóingatlanok ára nem egyenletes emelkedést mutat. A fővárosban például nem azokon a környékeken volt a legnagyobb mérvű a növekedés, amelyek korábban a legdrágábbak voltak. A lakhatási szempontból különböző értéket képviselő környékek négyzetméterárainak közeledését egyrészt a vidékiek már említett más megítélése, másrészt a külföldiek eltérő szempontok alapján történő vásárlásai váltották ki. Azok a külföldiek, akik kifejezetten befektetés céljából vásárolnak, olyan pesti részeket is preferálnak, amelyek a honi vásárlók körében egyáltalán nem kedveltek. Ilyenek például a körúti részek vagy a VI. kerület kevésbé frekventált utcái.
Piaci korrekció
A nagymértékben átformálódott árviszonyok közepette meddig növekedhetnek még ilyen rohamos ütemben az árak? Számos ingatlanszakértő véleménye megegyezik abban, hogy nem srófolhatók a végtelenségig a díjak, mert egyszerűen kifogy a vásárlóerő.
Az elemzők szerint nem történt semmiféle megmagyarázhatatlan csoda az elmúlt húsz hónap alatt, egyszerűen csak a piac korrigálta az éveken át az inflációt jóval alulmúló áremelkedést a használt lakóingatlanok esetében. Sokan úgy vélik, körülbelül mostanra jutottunk el odáig, hogy utolérték magukat az árak, s az átlagkereset-növekedéshez mérten valóságos érték-ár arány alakult ki. Nem véletlen tehát, hogy tavasszal jelentősen le is lassult az áremelkedés üteme. Bár sok eladó ezt még nem akarja tudomásul venni, vélhetően előbb-utóbb kénytelenek lesznek belátni, vagy a nyakukon maradnak a realitástól elrugaszkodott áron kínált ingatlanjaik.
Mint mindennek, ennek is lesznek vesztesei. Külföldi tapasztalatok alapján az valószínűsíthető, hogy például a fővárosban az alacsony és közepes kategóriába tartozó lakások ára egyáltalán nem emelkedik tovább, sőt a legrosszabbnak számító kategóriában még árcsökkenés is elképzelhető.
Raktárfejlesztési boom
Az ingatlanpiac legígéretesebb szegmensének számító raktárpiacon az utóbbi egy-két évben sosem látott kereslet jelent meg. Ez egyrészt abból következik, hogy honunkban egyre erősödik a fogyasztói kereslet, másrészt ma már teljesen biztosra vehető, hogy Magyarország a Kelet kapujává, a térség regionális elosztó és nagykereskedelmi központjává válik. Mindezekből adódóan a következő években az ingatlanfejlesztések egyik fő iránya a raktárbázisok, illetve logisztikai központok építése lesz, ami földrajzilag döntően a főváros környékét érinti.
Ennek alapvetően az az oka, hogy Budapestre, illetve környékére telepítik központjaikat azok a multinacionális vállalatok, amelyek a térségben terjeszkednek. Miután a városon belül nincs elegendő ipari fejlesztésre alkalmas terület, a városhatárt övező települések kerültek a fejlesztők érdeklődésének fókuszába.
Még annak ellenére is biztosra vehető a raktárak fejlesztésének boomja, hogy mindenki jól tudja, ennek a befektetésnek a megtérülési ideje jóval hosszabb, mint például a bevásárlóközpontoké vagy irodaházaké. Azonban az is tény, hogy befektetői szempontból jóval kisebb a kockázat, és az egyre intenzívebb kereslet okán a haszon hosszú távon és biztosan tervezhető. S ami mindemellett nem elhanyagolható: jelenleg igen borsos bérleti díjat lehet kérni a raktárak kiadásakor.
Rosszul strukturált kínálat
Az ipari ingatlanok piacának legjellemzőbb vonása ma még az, hogy a kereslet és a kínálat szerkezete nagymértékben eltér egymástól. Ha csak a statisztikai adatokat nézzük, akár úgy is tűnhet, hogy bőségesen elegendő mennyiségű raktár áll rendelkezésre, hiszen csupán a fővárosban 450 ezer négyzetmétert is meghaladó kínálatot regisztráltak. A valóság azonban az, hogy ezek nagyobb hányada sem minőség, sem elhelyezkedés, sem méret tekintetében nem éri el azt a színvonalat, amit európai mércével el lehetne fogadni.
Rengeteg raktárnak nevezett helyiség van például a város belső részeiben. Megközelítően 50-60 ezer négyzetméterre becsülik azoknak a raktáraknak a területét, amelyek a város belső kerületeiben elszórtan, kisebb egységekben helyezkednek el. Még ha akad is olyan, melynek alapterülete megüti a mércét, nehéz megközelíteni, a parkolási lehetőség és a ma már méltán elvárható úgynevezett rakodódokkok hiánya miatt nemzetközi mércével nem nevezhető igazából bérraktárnak. Így az a mai magyar valóság, hogy miközben vannak kiadó raktárak, még sincs köztük bérbe vehető.
Az is biztos, hogy az immár fél évtizede folyamatosan erősödő kereslet ebben a szegmensben eddig még nem volt képes megteremteni a maga kínálatát. A legutóbbi felmérések szerint az ipari raktáringatlan iránti igény a fővárosban és környékén már megközelíti a 350 ezer négyzetmétert, miközben 1998-ig egyetlen kifejezetten bérraktározásra épült létesítmény készült el, mégpedig a Váci úton, angol beruházásban a Budapesti Innovációs Park. Ám ez is mindössze 2500 négyzetméter új területet jelent, ami csepp a tengerben.
A több, saját célra megépült, illetve épülőfélben lévő ipari és raktáringatlan ellenére a kereslethez viszonyítva még mindig kevésnek tűnik a kifejezetten bérbeadási céllal épülő projekt. Az újonnan épült raktárbázisok fejlesztője és finanszírozója – az említett egyetlen kivételtől eltekintve – a végfelhasználó volt.
| Házépítés Magyarországon | ||||
|---|---|---|---|---|
|
1997 |
1998 |
1999* |
2000F |
|
|
Magánszemélyek által épített házak |
25 420 |
17 530 |
21 500 |
23 950 |
|
Cégek által épített házak |
2 090 |
2 370 |
2 750 |
2 800 |
|
Budapesten épített házak |
11 400 |
14 500 |
n. a. |
n. a. |
|
Összesen |
28,130 |
20 320 |
24 500 |
27 000 |
| * becslés F előrejelzés Forrás: KSH |
||||
Zöldmezős beruházások
Van tehát egy komoly időbeni rés, ami a kereslet és a kínálat között tátong. Ezt a fáziskésést mindkét oldalról próbálták enyhíteni, különböző módon. Több külföldi befektető például úgy enyhített gondján, hogy régebbi gyártelepeket vásárolt, s ezeket átalakította első osztályú raktárakká. Jó példa erre a német érdekeltségű Lurdy Kft., amely az elmúlt években 90 ezer négyzetméternyi raktárterületet dobott a piacra a Soroksári Vasöntöde, illetve a néhai Híradástechnikai Gépgyár területén. Bár ezek a bérraktárak már sokkal inkább közelítenek az európai normákhoz, mégsem sorolhatók a legmodernebb, minden tekintetben megfelelő létesítmények közé.
A multinacionális vállalatoknak is lépniük kellett. Számos cég volt kénytelen amellett dönteni, hogy – miután bérelni nem tudott – saját beruházásban építi ki logisztikai bázisát. Kényszerhelyzetüket mi sem bizonyítja jobban, mint az, hogy a köztudomásúan jelentős problémák ellenére felvállalták a zöldmezős ingatlanfejlesztéseket. A lassú engedélyeztetés, a sok esetben tisztázatlan tulajdonviszonyok, a magas közműfejlesztési költségek egyáltalán nem teszik csábítóvá a beruházásnak ezt a formáját. Ha pedig olyan részt szemeltek ki, ahol mindez már megoldott – például Budapest környékén az M0-s, az M7-es és az M1-es csatlakozási pontja körül –, olyan telekárakkal szembesülnek, amiket egyszerűen nem éri meg logisztikai célú fejlesztés esetén kifizetni. Mindezek ellenére jó néhányan belevágtak, s ennek eredményeként mára már a főváros környékén, számos helyen kialakultak raktárbázisok. A Profi kereskedőlánc Monor mellett döntött, a Coca-Cola Dunaharaszti térségében keresett helyet, a Rewe Alsónémediben telepedett meg, míg az egyik legnagyobb gyógyszerforgalmazó, a Glaxo Törökbálinton – hogy csak néhány kiragadott példát említsünk.
Megjöttek a profik
Bár a nemzetközi fejlesztő és finanszírozó cégek felismerték, hogy elérkezett az idő az elosztói és a viszonteladói központok létrehozására, az utóbbi időkig mégsem indultak meg a spekulatív fejlesztések. Végül is tavaly tört meg a jég. A beruházások célja mindenütt a bérlő igénye szerint kialakítandó létesítmény építése. Nem is indítják el a befektetők addig projektjeiket, amíg nincs szerződésük a leendő bérlőkkel.
A raktározási, illetve logisztikai piac fejlettségének is megvannak a maga fokmérői. Egy biztos: ahol a profi logisztikára szakosodott multik megjelennek – akik nem bérraktárakat építenek, hanem egy-egy cég teljes logisztikai feladatát látják el –, ott már valós, s vélhetően nem csak rövid távon kecsegtető fejlődésről lehet beszélni. Európa leggyorsabban növekvő, komplett logisztikára szakosodott cége, az angol Tibbett & Britten is 1999-ben látta elérkezettnek az időt arra, hogy megjelenjen a magyar piacon. Az első honi logisztikai és disztribúciós központjukat Üllő határában építették meg. A nyolchektáros területen 30 ezer négyzetméteres raktárbázist húztak fel, amely minden tekintetben a legmodernebb, s egyedülálló Magyarországon. A 12,5 méter belmagasságú épületben -28-tól egészen +28 Celsius-fokig van lehetőség áruk tárolására. Bármilyen egyedi elhelyezést igénylő termék speciális raktározása megoldható. A terület felébe az Unilever teljes termékskálája került. A száz százalékban lekötött logisztikai központ másik nagy megrendelője a Stollwerck.
Kifejezetten raktárcélú fejlesztés fűződik a Béres Rt. nevéhez is. Egy városon belüli, hiánypótló beruházással rukkoltak elő. Belső méreteiben és megközelíthetőségében európai színvonalú, kifejezetten a kisebb, illetve közepes cégek számára alkalmas raktárbázist építettek fel a Hungária körút közelében. A 10 ezer négyzetméteres raktárbázishoz 12 állásos dokkolóudvar tartozik. Ebben a komplexumban 12 márka az átlagos bérleti díj.
A mögöttünk lévő évben számottevő mennyiségű, mintegy 50 ezer négyzetméter raktár- vagy elosztóközpont építése is megkezdődött. S szinte biztosra vehető, hogy megfelelő kereslet lesz ezekre az ingatlanokra.
Az AIG Lincoln például az Ausztria felől érkező autópálya melletti területet találta legmegfelelőbbnek beruházására. Az M1 Business Park az M1-es autópálya mentén, Budapesttől 20 kilométerre, egy 16 hektáros területen valósul meg. Az első, kifejezetten bérbeadásra szánt 15 ezer négyzetméteres épület még ebben az évben elkészül. Itt a várható bérleti díj 14 márka körül alakul. További két, már meglévő bérlő részére, egyedi igények alapján elkészülő 8 ezer és 5 ezer négyzetméteres épület átadása várható a következő 12-18 hónap során.
Spekulatív beruházások
Úttörőnek számít a Rozália Park beruházása, ahol az első két fázisban megépült 18 ezer négyzetméteres területet a holland logisztikai cég, a Rynart Transport még az építkezés megkezdése előtt lekötötte. A komplexum az M1-es és M0-s autópályák, valamint az 1-es főút csomópontja mellett, Biatorbágyon található. Az első, 6,25 ezer négyzetméteres, bérbeadásra szánt, ún. spekulatív épület már szinte teljesen elkészült és hamarosan a hasznosítása is megkezdődik. A hasonló céllal létrehozott épületek beruházásának a második szakasza is még ebben az évben befejeződik.
A Trammell Crow ingatlanfejlesztő cég 50 hektáros telken épít Harbor Park néven áruelosztó központot, amely az M0-s autóút és a 6-os főút csomópontjától 3 kilométerre délre található. Ezen a területen összesen mintegy 180 ezer négyzetméteres raktárépületet terveznek, a 9 ezer négyzetméteres első szakasz még ebben az évben befejeződik. A Harbor Parkba logisztikai és raktározócégeket várnak. A projekt előkészítése igen hosszúra nyúlt, de a fejlesztés finanszírozási háttere mára megalapozottá vált, így az építkezés rövidesen megkezdődhet.
Az M1-es autópálya mentén a Skanska beruházásában megvalósuló West Gate Business Parkban előbérleti vagy adásvételi szerződés alapján, a bérlő vagy vásárló igényei szerint építik meg az új komplexumot, amelynek minimálisan 30 százalékban irodákat is tartalmaznia kell. Egy 1200 négyzetméteres épület a Renault Trucks részére már elkészült, és további 25 ezer négyzetméternyi területet terveznek beépíteni. Nemrégen megállapodás született arról, hogy itt húzzák föl a Thorn Lighting új központját is.
Az újonnan, spekulatív céllal, bérbeadásra épülő raktárak várható bérleti díja havonta 10-12 márka/négyzetméter között mozog. A tarifa nagymértékben függ a terület nagyságától és a szerződésben rögzített időszak hosszától. Az előbérleti szerződéssel korábban lekötött, egyedi igények szerint megépülő projekteknél a 9-10,5 márkás havi négyzetméterár a jellemző.
Az ipari ingatlanok piacának továbbra is legaktívabb része a régebben épült épületek úgynevezett másodlagos piaca. Az átlagos bérleti díjak itt az elhelyezkedéstől és a műszaki állapottól függően, havi 4-7 márka/négyzetméter között mozognak.
Biztosra vehető, hogy ebben a szegmensben még jó ideig nincs megállás. Sőt egyre jobban kirajzolódnak azok a területek, ahol ilyen típusú beruházásokra lehet számítani az elkövetkezendő évek során. A szakemberek véleménye szerint valószínűleg az M0-s autópályának a 6-os út és az M5-ös autópálya közé eső szakasza lesz majd a leggyorsabban fejlődő terület. Állítják azt is, hogy az M0-s további kiépítése újabb lehetőségeket kínál a raktárépítők számára. E tekintetben a Ferihegyi repülőtér körzete is kiemeltnek számít.
| Vidéki, kétszobás, átlagos méretű panellakások átlagárai | ||||
|---|---|---|---|---|
| Város | Átlagos jellemző méret** (négyzetméter) | Átlagos négyzetméterár (ezer forint) | ||
| 1998 | 1999 | 2000. I. n. év | ||
|
Székesfehérvár |
55 |
44 |
87 |
93 |
|
Pécs |
52 |
33 |
46 |
55 |
|
Kecskemét |
55 |
42 |
58 |
67 |
|
Debrecen |
52-55 |
39 |
65 |
79 |
|
Miskolc |
52-55 |
28 |
39 |
47 |
|
Győr |
50 |
60 |
85 |
103 |
|
Tatabánya |
50-55 |
25 |
56 |
65 |
|
Szeged |
50-55 |
34 |
62 |
68 |
|
Hódmezővásárhely |
55 |
26 |
41 |
48 |
|
Salgótarján |
55 |
23 |
31 |
46 |
|
Nyíregyháza |
50-55 |
35 |
51 |
59 |
|
Kaposvár |
50-54 |
48 |
57 |
69 |
|
Szolnok |
51-54 |
41 |
49 |
62 |
|
Békéscsaba |
52-58 |
26 |
42 |
54 |
|
Eger |
54 |
42 |
63 |
77 |
|
Szekszárd |
49-55 |
33 |
53 |
81 |
|
Szombathely |
50-55 |
53 |
92 |
107 |
|
Zalaegerszeg |
50-55* |
51 |
79 |
98 |
|
Veszprém |
50-55 |
61 |
92 |
102 |
* A városban nincs panelépítésű lakótelep, a táblázatban a blokkházak ára szerepel.
** Az átlagos négyzetméteren belül lehet a lakás kétszobás, két szoba hallos, vagy egy + 2 félszobás.
Forrás: Ingatlan és Befektetés