A bankhitelek túlnyomó többségét ingatlanfedezet mellett adják mind a kereskedelmi banki, mind a lakossági üzletágban. Néhány kivétellel persze találkozunk, mint a fogyasztási hitelek esetében, ahol maga a hitelből megvásárolt árucikk a fedezet, vagy a folyószámlahiteleknél, ahol a fedezetet a folyószámlán található követelés jelenti. Ezzel együtt az ügyletek többségénél a fedezetek között valamilyen ingatlant is találunk.
A hiteligénylők általában nem értik, miért annyira óvatosak a bankok az ingatlanfedezet elfogadásánál, hiszen az ingatlanok – számos hátrányuk mellett – néhány vitathatatlan előnnyel is rendelkeznek. Ilyen előny például, hogy az ingatlanok helyhez kötöttek, értékállóak, és a rájuk vonatkozó valamennyi lényeges jog megváltozása ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez kötött, ezért a jogváltozást könnyen ellenőrizni lehet.
A hátrányok közül a legismertebb a földhivatali eljárások elhúzódásával kapcsolatos problémakör, de emellett számos – az egyes alkalmazott szerződésfajtákhoz kapcsolódó – vitás kérdést találunk. A helyzetet tovább nehezíti a bírósági, végrehajtási és felszámolási eljárások lassúsága. Az utóbbi években több jogalkotói kísérlet is történt a helyzet javítására, amelyek azonban nem tudtak megnyugtató megoldásokat hozni. A problémák állandósulása végső soron a banki tőkének a gazdaságba való beáramlását akadályozza.
Az ingatlanfedezet
A hitelnyújtást részletes hitelbírálat előzi meg, amelynek része a fedezetként felajánlott ingatlan vizsgálata is. A pénzintézetek számára a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény (Htv.) 78. §-a néhány általános szabályt ír elő, míg a részletes szabályokat a bankok üzletszabályzata tartalmazza.
A biztosítékok vizsgálata
Törvényi előírás, hogy a hitelintézetnek a kihelyezésről történő döntés előtt meg kell győződnie a szükséges fedezetek, illetőleg biztosítékok meglétéről, valós értékéről, illetve érvényesíthetőségéről. A hitelintézet nem fogadhat el olyan biztosítékot, amelyet jelzálogjog esetén a biztosíték értékének hetven százalékát meghaladó mértékben már lekötöttek. Mindezeket a pénzintézetnek az ügylet fennállása alatt is folyamatosan figyelemmel kell kísérnie.
A hitelbírálat dokumentumai
Amennyiben a hitelt ingatlanfedezettel biztosítják, a hitelkérelemhez mellékelni kell
- a 30 napnál nem régebbi tulajdonilap-másolatot,
- az értékbecslést, amelyet a bank által kijelölt, illetve elfogadott értékbecslőnek kell elkészítenie, valamint
- a biztosítási kötvényt.
Tulajdonilap-másolat
Bejegyzett tulajdonjog
Amennyiben a hitelt igénylő személy, avagy vállalkozás a tulajdoni lapon bejegyzett tulajdonosként szerepel, úgy az ingatlanfedezet vizsgálata viszonylag problémamentes. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést Budapesten és Pest megyén kívül a hitelintézetek meg is szokták követelni, hiszen a vidéki földhivatalok szinte kivétel nélkül naprakész nyilvántartással rendelkeznek.
Széljegyzet és többletiratok
Abban az esetben azonban, ha a hitelnyújtást a fővárosban és környékén is rendezett tulajdoni helyzethez kötnék a pénzintézetek, a hitelezés valószínűleg megbénulna. Ezért a gyakorlatban a hitelintézetek általában elfogadják a széljegyes tulajdoni lapot, ami azonban – érthetően – nagyon magas kockázatot jelent számukra. A tulajdoni laphoz ilyenkor csatolni kell a megelőző széljegyek alapját képező ügyletekre vonatkozó iratok földhivatal által hitelesített másolatait, hogy azokat megtekintve a bank a hitelnyújtást megelőzően valószínűsíthesse az adós tulajdonjog-bejegyzését.
Rendezetlen tulajdoni állapot
Vannak azonban esetek, amikor a jövőbeli bejegyzés valószínűsíthetősége önmagában kivitelezhetetlen. Számos esetben előfordul például, hogy egy helyrajzi számon található egy – több jogelődből jogutódlással létrejött – tulajdonos ingatlana, ahol csak a széljegyek felsorolása több mint húsz gépelt oldalt tesz ki. A számos jogutód cég közül már több megszűnt, így amennyiben a bejegyzési eljárások során valamelyikük jognyilatkozata hiányos, nem lesz olyan személy, aki azt pótolhatja. Nem hiszem, hogy van az országban olyan jogász, aki felelősséggel állást merne foglalni az érintett cégek tulajdonszerzésére vonatkozóan.
Magánszemélyek tulajdonában lévő ingatlanok esetén ugyanúgy minden egyes elintézetlen széljegy kockázatot rejt magában maximális gondosság esetén is, hiszen bármikor bekövetkezhet egy haláleset, öröklési vagy más jogvita a megelőző széljegyek jogosultjai között, amelynek eredményeként érvénytelenné nyilváníthatják bármelyik megelőző adásvételi szerződést. Ebben az esetben pedig az adós sem szerez tulajdonjogot, ezért az általa kötött zálogszerződés is érvénytelen lesz, mint ahogyan azt a Legfelsőbb Bíróság a Bírósági Határozatokban BH 46/1993. szám alatt közzétett eseti döntésében megállapította.
Értékbecslés
Ha az ingatlan a formai – a tulajdoni lapot érintő – vizsgálaton megfelelt, következhet az érdemi vizsgálat. Ebből a szempontból előnyt élveznek a hitelbírálat során a kisebb méretű, lakatlan, mobilizálható ingatlanok, például a lakótelkek.
Lakott ingatlan
Lakott ingatlannal kapcsolatban a szerződő feleknek a zálogszerződésben kell kikötniük, hogy árverés esetén a zálogkötelezett az ingatlant kiürítve bocsátja a zálogjogosult rendelkezésére. A lakott ingatlanok ennek ellenére nem élveznek előnyt a hitelezés során, hiszen családok tömeges kiköltöztetése a végrehajtási eljárások során olyan politikai következményekkel is járó döntés, amit eddig egyetlen bank sem mert egyértelműen felvállalni.
Az értékbecslés jelentősége
Az ingatlan elhelyezkedésére, az értékét emelő és csökkentő tényezőkre vonatkozóan az értékbecslés tartalmaz adatokat, amelyet a bank által kijelölt vagy elfogadott céggel kell elkészíttetni. Nem érdektelen, hogy abban a szakértő milyen értéket jelöl meg, hiszen a bank a gyakorlatban annak csupán 50-70 százalékát veszi figyelembe.
Az értékbecslést készítő felelőssége
Tekintve, hogy az értékbecslés költségeit az adós fizeti, az értékbecslést végző cég érdekelt abban, hogy számára kedvező összeget állapítson meg, ami sokszor teljesen irreális értékbecsléseket eredményez. Ezt ellensúlyozhatná a másik oldalon, ha a hitelminősítést követően az értékbecslést végző cég valamilyen mértékben felelősséggel tartozna az általa megállapított értékért. Sajnos egyetlen olyan esetről sem tudunk, amikor az értékbecslő céggel szemben a bank igényt érvényesített volna, pedig néhány ilyen precedens erősíthetné a hitelezés biztonságát.
Biztosítási kötvény
A pénzintézetek a hitelnyújtás feltételeként megkövetelik a fedezetként felajánlott ingatlan biztosítását, ugyanis a Polgári Törvénykönyv szabályai alapján az elpusztult (megsemmisült) zálogtárgy helyébe a biztosítási összeg lép. A hitelszerződés megkötése esetén a kötvényen a bankot kell megjelölni kedvezményezettként.
Szerződéstípusok
A hitel fedezeteként ingatlant leggyakrabban magánokiratba, illetve közokiratba foglalt jelzálogszerződéssel, vételi (opciós) szerződéssel vagy lízingszerződéssel kötnek le.
Jelzálogszerződés
A fedezet biztosítására a leggyakrabban alkalmazott szerződéstípus a jelzálogszerződés, amely kizárólag akkor érvényes, ha írásba foglalják, emellett a jogosultság érvényes létrejöttéhez annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges.
A magánokiratba foglalás hátránya
Amennyiben a zálogszerződést csupán magánokiratba foglalják, vagyis azt csak a zálogkötelezett és a bank írja alá cégszerűen vagy – magánszemély szerződéses partner esetén – két tanú együttes jelenlétében, úgy a pénzintézetnek az adóssal szemben fennálló követelése kielégítésére polgári bírósági eljárást követően, bírósági végrehajtás útján nyílik lehetősége. Tapasztalataink szerint ennek átlagos időtartama 4-5 év, de ennél hosszabb is lehet.
A közokirati forma előnye
Kedvezőbb a helyzet akkor, ha a zálogszerződést közjegyzői okiratba foglalják, mert ebben az esetben a magánokirati formánál említett polgári bírósági eljárás elmarad, és a közokirat végrehajtási záradékkal való ellátását követően azonnal indulhat a végrehajtási eljárás. A végrehajtási eljárás időtartama tapasztalataink szerint 3-4 év.
Közvetlen értékesítés
Az előzőekben ismertetett hosszadalmas eljárások elkerülése érdekében a bankok törekvése kezdettől az volt, hogy módot találjanak az ingatlan közvetlen értékesítésére. A közvetlen értékesítésre 1996 májusa előtt egyáltalán nem, jelenleg korlátozott körben van lehetőség.
Bár annak korábban sem volt akadálya, hogy a kielégítési jog megnyíltát követően kötött megállapodással a bank megszerezze az ingatlan tulajdonjogát, vagy a felek azt közösen értékesítsék, azonban ez a szabály a gyakorlatban nem jelentett segítséget, hiszen a kielégítési jog megnyíltát követően az adósok együttműködési készsége általában radikálisan csökkent, míg a bankok csupán a hitel folyósításáig vannak olyan helyzetben, hogy feltételeket szabhassanak.
A fenti problémát megoldhatja az 1996. május 1. napját követően kötött zálogszerződések esetében alkalmazható szabály, amely szerint akkor, ha a zálogtárgynak hivatalosan jegyzett piaci ára van, vagy ha a jogosult záloghitel nyújtásával üzletszerűen foglalkozik, a felek – írásban – a bank kielégítési jogának megnyílta előtt is megállapodhatnak abban, hogy a jogosult a zálogtárgyat bírósági végrehajtás mellőzésével maga is értékesítheti.
Ha a fenti feltételek nem állnak fenn, írásbeli megállapodás alapján a jogosult záloghitelezéssel vagy árverés szervezésével üzletszerűen foglalkozó személynek adhat megbízást a dolog értékesítésére.
Szerződésszegés, biztosítékok
A szerződésszegés elleni biztosítékokat tartalmazó zálogszerződéssel sem akadályozható azonban meg, hogy az adós a zálogtárgyat eladja, ugyanis a Polgári Törvénykönyv szerint az elidegenítés és terhelés jogát szerződéssel csak a tulajdonjog átruházása alkalmával lehet korlátozni, és csak abból a célból, hogy a tilalom az átruházónak, avagy más személynek a dologra vonatkozó jogát biztosítsa. Ez annyit jelent, hogy amennyiben az ingatlant egyidejűleg nem értékesítik, elidegenítési és terhelési tilalom nem köthető ki. A jogalkotó logikája szerint persze indokolja a rendelkezést az, hogy az ingatlan értékesítése esetén a jelzálogjoggal terhelt ingatlant megszerző személy dologi adósként felel a bejegyzésben szereplő összeg erejéig, a szabály azonban visszaélésre is lehetőséget ad. Előfordulhat, hogy az adósok a peres eljárás során több ízben is elidegenítik a jelzálogjoggal terhelt ingatlant. Ilyen esetben az újabb tulajdonosokat is perbe kell vonni, és dologi adósként kérni a kötelezésüket arra, hogy a követelésnek az ingatlanból való kielégítését tűrjék. Mindez az eljárást jelentősen elhúzhatja. Ilyen esetben megoldás lehet az ingatlan zárlata.
Vételi jog kikötése
Lényegesen ritkább a banki hitelezési gyakorlatban az olyan megállapodás, amellyel a felek vételi jogot kötnek ki a fedezetül szolgáló ingatlanra. Ennek feltehetően az az oka, hogy a hitelintézeteknek a veszteségek mérséklése céljából a tulajdonukba került ingatlanokat három éven belül el kell idegeníteniük, ezért csak olyan ingatlanokat szerezhetnek meg, amelyek rövid időn belül mobilizálhatók.
A szerződés tartalma
A vételi jogot engedő szerződésben a felek egymással adásvételi szerződést kötnek, amely csak akkor válik hatályossá, ha a vevő – jelen esetben a bank – utólag egyoldalú nyilatkozattal él a vételi jogával.
A vételi jog hatálya
Ha a vételi jogot bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba, az mindenkivel szemben hatályos lesz, aki a bejegyzést követően az ingatlanra jogot szerez.
A vevő bejegyzésének feltétele
Abban az esetben, ha a vevő él az opciós jogával, tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez szükséges, hogy az opciós nyilatkozat közlését tanúsító okiratot a földhivatalhoz benyújtsa.
Az opciós szerződés időtartama
A határozatlan időre kötött opciós szerződés hat hónap után megszűnik, míg a határozott időre kötött szerződés legfeljebb öt évre szólhat. Az opciós jog időtartamát ennek megfelelően, a hitel lejáratához igazodóan állapítják meg.
Beszámítás és vételár-megállapítás, megtámadás
Ha a bank opciós jogával él, követelését beszámítja a vételárba. Figyelemmel arra, hogy a vételi jog érvényesítésekor a bank nem kíván nagyobb összeget fizetni az ingatlan eladója – az adós – részére, a vételárat az opciós szerződésben általában úgy állapítják meg, hogy az megközelítőleg azonos legyen a tőke és néhány havi járulék összegével, illetve annál alacsonyabb legyen. A vételár túlzottan alacsony összegben való meghatározása azonban ahhoz vezethet, hogy az adósok – bár a szerződés aláírásakor a vételárat elfogadják – utólag a megállapodást a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnő aránytalansága címén megtámadják. A megtámadás ellen egyedül úgy lehet védekezni, hogy a felek minél részletesebben körülírják, hogy a vételárat milyen szempontok szerint állapították meg. Itt említjük meg, hogy a megtámadás jogáról ekkor még nem lehet érvényesen lemondani, a lemondás ugyanis csak azt követően lehetséges, hogy a megtámadás joga megnyílt.
Az ingatlan megterhelése
A másik gyakran előforduló probléma az opciós szerződések esetében, hogy az ingatlant az opciós jog kikötését követően az adós megterheli, azt ugyanis a törvény nem tiltja. Ilyen esetben, ha a bank opciós jogával él, egy megterhelt ingatlant szerez meg.
Jelzálog- és opciós jog
Hosszú ideig megválaszolatlan kérdés volt, hogy ugyanarra az ingatlanra vonatkozóan kiköthető-e egyszerre jelzálogjog, valamint opciós jog. Akik szerint a kétfajta szerződés együttesen nem alkalmazható, azzal érveltek, hogy az ilyen megállapodás beleütközne abba a törvényi rendelkezésbe, amely szerint semmis a kielégítési jog megnyílta előtt kötött olyan tartalmú megállapodás, amely alapján a jogosult a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát.
Más vélemények szerint azonban ugyanarra az ingatlanra jelzálog és opciós szerződés megkötése a fenti rendelkezés megkerülését szolgálja. A jogalkalmazók megosztottságát jelzi, hogy a földhivatalok egy része bejegyezte együttesen a jelzálogjogot és a vételi jogot, más része azonban a bejegyzést megtagadta.
A kérdésre megoldást a Legfelsőbb Bíróság eseti döntése hozta meg, amely egyértelműen kimondta, hogy kiköthető párhuzamosan a jelzálogjog és a vételi jog ugyanarra az ingatlanra, azonban a felek a kielégítési jog megnyílta előtt nem rendelkezhetnek akként, hogy a kötelezettség teljesítésének elmaradása esetén a jelzálogjog jogosultja megszerzi az ingatlan tulajdonjogát. Az erre irányuló megállapodás a Ptk. rendelkezése értelmében ugyanis semmis.
Lízingszerződés
Lízingszerződés esetén a fedezetül szolgáló ingatlan tulajdonjogát a bank szerzi meg, és az adós a tulajdonjogot csak a hitel visszafizetését követően szerzi vissza. Amennyiben a hitelt az adós csak részben fizeti vissza, a teljesített törlesztéseket bérleti díjként számolják el.
A konstrukció kedvező a pénzintézetek számára, mert a bírósági eljárással és a tulajdonjog megszerzésével kapcsolatos problémákat teljesen kiiktatja.
Korlát
A lízingszerződéssel történő hitelbiztosítás korlátját jelenti a Htv.-nek az a rendelkezése, amely a hitelintézetek ingatlanbefektetéseinek volumenét a szavatoló tőkéjük öt százalékára korlátozza.
A másik korlát gyakorlati jellegű: amennyiben ugyanis egy hitelintézet jelentős mennyiségű ingatlan tulajdonjogát szerzi meg, a fenntartásukkal, nyilvántartásukkal, értékesítésükkel kapcsolatos tevékenység a banktól elkülönült, költséges szervezet létrehozását igényli. Ezért ezt a formát inkább a kifejezetten erre a tevékenységre létrejött hitelintézetek alkalmazzák.
A felszámolási eljárások problémái
Az utóbbi évek törvénymódosításai ellenére a felszámolási eljárások még mindig jelentősen elhúzódnak. A jelzálogszerződés jogosultja a felszámolási eljárás során abban az esetben élvez kedvező helyet a kielégítési sorrendben, ha a zálogjog kikötése a felszámolás elrendelését megelőző legalább hat hónappal korábban megtörtént.
A hat hónapos határidő értelmezését a Legfelsőbb Bíróság egyik eseti döntése adja meg (BH 1998/504. számú jogeset). E szerint nem szükséges, hogy a zálogjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is megtörténjen a hat hónapon belül, elegendő, ha a bejegyzés folyamatban van.
Hitelezői besorolás
Az azonos csoportba tartozó hitelezőket – azonos csoportba tartoznak például azok a hitelezők, akik a törvényi határidőben éltek hitelezői igénybejelentéssel – a zálogjogok keletkezésének sorrendjében kell kielégíteni (BH 1999/83. számú jogeset).
Frank Edit| Végrehajtási gondok A végrehajtási törvény többszöri módosítása ellenére a végrehajtási eljárások ma is reménytelenül hosszú ideig tartanak, amennyiben ehhez az adós részéről az időhúzás szándéka és az ahhoz szükséges ismeret is kapcsolódik. Ilyenkor többéves küzdelemre is számíthat a végrehajtást kérő. A végrehajtás megindulása Az ingatlan-végrehajtás kezdetén a végrehajtó megkeresi a földhivatalt a végrehajtási jog bejegyzésére. Ilyen esetekben a földhivataloknak soron kívül kell(ene) eljárniuk, de ott, ahol egyébként is évekig tart az eljárás, ilyenkor sem számíthatunk gyorsabb ügymenetre. Az eljárás tehát már ebben a szakban évekre elakadhat. A becsérték megállapítása A jogosultság bejegyzése után az ingatlan becsértékének megállapítása következik, ami a végrehajtó feladata, aki az érték megállapításánál az önkormányzat által kiállított adó- és értékbizonyítvány adataiból indul ki. A becsérték vitatása Ha a végrehajtó által megállapított értéket az adós vitatja, felülvizsgálati kérelmet terjeszthet elő, ami bírósági eljáráshoz és az ügy több hónapos elhúzódásához vezet. A bíróság az ingatlan értékének megállapítására igazságügyi szakértőt rendel ki, majd a szakvéleményben foglaltak alapján végzéssel megállapítja az ingatlan értékét. A végzés ellen fellebbezni lehet a fővárosi (megyei) bírósághoz, amely a végrehajtási eljárás időtartamát jelentősen meghosszabbítja. Árverés Az előzőekben bemutatott eljárást követően nyílik lehetőség az árverésre. Haszonélvezet alapítása Ha esetleg azt hinnénk, hogy az adósok ezen a ponton máris feladják a küzdelmet, tévednünk kell. A Vht. ugyanis meghatározza, hogy az ingatlanon milyen vagyoni értékű jogok maradnak fenn a végrehajtási árverésen történt értékesítés után. Fennmarad például a haszonélvezeti jog. Nincs jelenleg törvényi akadálya annak, hogy az adósok elzálogosított ingatlanukat haszonélvezeti joggal terheljék meg, amit egyes esetekben meg is tesznek. Előfordul, hogy jogi személy javára alapítanak haszonélvezeti jogot, hiszen ezt sem tiltja semmiféle szabály. A haszonélvezettel terhelt ingatlan értékesítése pedig szinte lehetetlen. Bérleti szerződés Az ingatlan bérbeadása a másik kedvelt módszer az értékesítés megakadályozására, illetve hátráltatására. A bérleti szerződés ugyanis nem szűnik meg azzal, hogy változik a tulajdonos személye. Azt gondolhatnánk, hogy a vevő ezzel a "megoldással" nem kerül hátrányos helyzetbe, hiszen ezen túl a bérleti díj őt illeti meg, abban az esetben pedig, ha a bérlő nem fizet, megilleti a szerződés felmondásának joga. Ezt azonban a volt tulajdonos megakadályozhatja például azzal, hogy az ingatlant ötven év határozott időre adta bérbe, és a bérleti díjat természetesen előre felvette. A fentiekben bemutatott színlelt szerződések természetesen megtámadhatók a bíróság előtt, ahol esetleg bizonyítható az azt megkötő felek rosszhiszeműsége, a bizonyítás azonban egyrészt nem könnyű, másrészt pedig hosszadalmas. Tehermentes szerzés Az előbb említetteknél is nagyobb problémát jelent, egyben a zálogjogosult zálogjogának teljes elenyészéséhez vezethet szerencsétlen esetben a Vht. egyik szabályozási hiányossága. Abban az esetben ugyanis, ha az ingatlanra végrehajtási eljárás indul, de azt nem a zálogjogosult, hanem egy tőle független harmadik személy indítja, a kitűzött árverést követően az árverési vevő tehermentesen, tehát a bejegyzett zálogjogtól is mentesen fogja az ingatlant megszerezni. Az árverési vételárból ilyen esetben a zálogjogosult nem részesül, hiszen a végrehajtási eljárásban végrehajtást kérőként nem vesz részt. A fenti esetben előfordulhat, hogy a zálogjog jogosultja első ízben akkor fog tudomást szerezni arról, hogy a hitele fedezetét képező ingatlan ellen végrehajtási eljárás indult, amikor a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatot a végrehajtó a részére kézbesíti. Az érintett ekkor egy dolgot tehet: a hitelt azonnal felmondja, és nyomban bírósági eljárást indít. Ha szerencséje van, az eljárás időben befejeződik, és csatlakozni tud a végrehajtást kérőhöz, ha nincs, zálogjoga elenyészett. Mindezt csalárd módon az adós is meg tudja szervezni, s így az ingatlant a hitelező rendelkezése alól elvonja. |