Az ingatlanpiac egyik legdinamikusabban fejlődő részeként tartják számon az irodapiacot – nem is oktalanul. Az elmúlt évtizedben a kelet-európai régión belül Magyarországon épült fel a legtöbb irodaház. A jelenlegi közel egymillió négyzetméternyi európai színvonalú bériroda több mint fele az elmúlt három évben épült. S ez még mindig nem a vége.
Magyarországon a bérirodapiac kifejezetten a fővárosra és közvetlen környezetére koncentrálódik. Ezt támasztja alá az is, hogy az elmúlt egy évtized alatt csupán egyetlen vidéki városban – Szegeden – épült első osztályú bérirodaház. A budapesti irodapiac viszont a kezdetek óta töretlenül fejlődik.
A bériroda-piaci fejlesztéseket mindenütt a világon ciklikusság jellemzi, azaz mindig a felgyülemlett kereslet teremti meg a maga kínálatát. Az egy évtizedes múltra visszatekintő honi piacon manapság éppen a második építési boomot éljük át.
A mögöttünk lévő két évben tapasztalt erős kereslet ugyanis arra bátorította a befektetőket, hogy újabb építkezésekbe kezdjenek. Nem is alaptalanul, hisz az 1997-es kiadási mutatók minden idők csúcseredményét hozták. Míg egyébként az éves kiadási átlag – a Jones Lang Lasalle nemzetközi ingatlantanácsadó cég kimutatása alapján – évi 65 ezer négyzetméter körülire volt tehető, addig 1997-ben 115 ezer négyzetméternyi irodaterületet adtak bérbe. Mindez pedig alapot szolgáltatott az eddig sohasem látott mértékű fejlesztésekhez.
Túlkínálat hiánnyal
Ma már azonban látható, hogy kissé túlértékelték a befektetők az irodapiacban rejlő lehetőségeket. Vélhetően a harmadik évezred első évei visszafogott beruházási kedvet eredményeznek a budapesti irodapiacon, aminek a már most tetten érhető, hirtelen megugrott túlkínálat az oka. Ezzel korán sincs vége az irodaberuházásoknak, csupán egy ideig lassul a tempó. Nemzetközi – elsősorban európai – összehasonlítások ugyanis egyértelműen azt bizonyítják, hogy Budapesten még mindig nincs elegendő bérirodaház. A szakértők szerint folyamatosan jelentős felvevőpiac termelődik. Ha csak a meglévő alapterületet nézzük, abból is kiderül, hogy jóval kevesebb bériroda van nálunk, mint a hasonló adottságú európai városokban.
Az is a fővárosi piac specialitása, hogy miközben sohasem látott túlkínálat van, bizonyos épületekből mégis hiány mutatkozik, mint például az igen nagy, 10 ezer négyzetméter körüli bérirodaházakból.
A mögöttünk lévő évben 150 ezer négyzetméternyi új bériroda-terület került piacra, míg az idén a már folyamatban lévő beruházások alapján ezt újabb 210 ezer négyzetméter követi. Ez önmagában nem is lenne baj, de a tavalyi kiadási mutatók azt jelzik, hogy visszafogottabb a bérbevételi szándék, mint számították, aminek az lett az eredménye, hogy megugrott a kihasználatlanul álló területek mennyisége. Ezek egyharmada a belvárosi, míg a kétharmada az úgynevezett külvárosi irodapiacon található. Persze koránt sincs szó végleges állapotról. Csupán arról, hogy amíg a kínálat nagyobb része nem talál bérlőre, nem igazán lehet számítani újabbak építésére.
Az árak kiegyenlítődnek
A jelentős mennyiségi ugrás természetesen számos következménnyel járt a piacon, aminek a fejlesztőkkel szemben a bérlők látják előnyét. Ennek egyik jele, hogy a bérleti díjak manapság nem fölfelé, hanem lefelé tartanak. Ma már az is megfigyelhető, hogy mindinkább elmosódik az irodapiac hőskorában még annyira élesen meglévő különbség – ami akár 10-15 márkát is jelentett – az úgynevezett belvárosi és külvárosi bérirodák bérleti díjai között. A belváros alsó és a külváros felső bérleti díjai gyakorlatilag összeérnek. A szakemberek véleménye szerint ebben az évben a legmagasabb bérleti díjak beálltak a négyzetméterenkénti 34-42 márkás szintre havonta, míg a külsőbb területeken 25-32 márkás díj lesz az általánosan elfogadott.
Továbbra is népszerűek az olcsóbb, belvárostól távolabbi városrészek, különösen a nagy, egybefüggő területet négyzetméterenként 25-30 márka havidíjért kereső cégek körében. A belvárosban az elfogadható, de másodosztályú minőségű irodák bérleti díja többnyire havi 20 és 25 márka közé esik négyzetméterenként.
Az árak kiegyenlítődésének hátterében a régebben piacon levő s már kiadott épületek húzódnak meg. A bérlők kegyeiért folyó harc egyre keményebb, amiben nem egyenlők a régebbi és az új bérirodákat kínálók esélyei. Az utóbbi néhány hónapban erőteljesen érzékelhető, hogy számháború alakult ki a bérleti díjak frontján. Igaz, az új házakban nagyon modern irodákat kínálnak, ám a régebbi épületek tulajdonosai által követett agresszív árpolitikával nem könnyű felvenni a küzdelmet. Ez leginkább az átlagos irodaterületek esetében igaz. Az első, esetleg már a második bérbeadási ciklus lejártakor az épületek tulajdonosai ugyanis árengedményt adnak azért, hogy ott-tartsák a bérlőket. Jellemző, hogy a rosszabb épületekben még az átlagosnál is nagyobb árengedményeket tudnak elérni azok a bérlők, akik a maradás mellett döntenek.
A Lurdy-ház fiaskója
Irodapiacunk eljutott arra a fokra, amikor már nem lehet mindent és mindenáron kiadni. Egyrészt a bérlők mind magasabb igényeket támasztanak a beruházókkal szemben, másrészt az irodahiány már nem égető, így ráérősebben válogatnak a kínálatban. Az évtizedes múltú piacon csupán egyetlen olyan irodaházról tudni, amelynek beruházása sikertelennek könyvelhető el, hisz a megépülését követő egy év alatt még a huszonöt százalékát sem sikerült a háznak bérbe adni. A Lurdy-ház több mint 30 ezer négyzetméternyi irodaterületéről van szó. A szakemberek véleménye, hogy előbb-utóbb, de valószínűsíthetően inkább 4-5 éven belül, ez is bérlőre talál. Tény, hogy csak a közelmúltban sikerült az első bérlőt megtalálni, aki azonban – nyílt titok – további, a tulajdonos részéről megvalósítandó, igen nagy ráfordítást igénylő módosításokhoz kötötte a bérleti szerződést.
A Lurdy-ház esete egyébként több szempontból is tanulságos lehet az ingatlanfejlesztők számára. Kiderült, hogy már az elhelyezkedése sem tökéletesen illik a mai potenciális bérlők ideális elképzeléseibe, pedig tulajdonképpen nincs rossz helyen, hiszen sokan prognosztizálták a Könyves Kálmán körút felértékelődését az irodapiacon. Ám mint utóbb kiderült, a mai szempontok sorában a tömegközlekedési eszközökkel való megközelíthetőség az első három között szerepel – márpedig ez az irodaépület tömegközlekedési szempontból egyáltalán nem tekinthető telitalálatnak. A másik alapvető problémát az okozza, hogy a mai bérlők a nagy – 1500 négyzetméter feletti – területeket keresik, s még az sem baj, ha nagy épületben találhatók ezek, sokkal fontosabb kritérium számukra, hogy saját területük jól szeparálható legyen. Ebben a házban viszont az irodák nincsenek kellően elkülönítve a bevásárlóközponttól.
Javuló műszaki színvonal
Folyamatosan fejlődik a bérirodaházak műszaki színvonala is, ami persze egyrészt a beruházók állandósult versenyhelyzetének köszönhető, másrészt viszont a bérlői oldalon folyamatosan megjelenő nagyobb igényeknek tudható be. Ennek eredményeként, míg néhány évvel ezelőtt például csak elvétve akadtak olyan épületek, melyekben a négycsöves fan-coil rendszerű, egyedileg szabályozható hűtő-fűtő rendszer volt, addig a ma épülő házakban ez már szinte standard, csakúgy, mint az álpadló vagy az álmennyezet. A házak belső elosztása is jelentős változáson ment át, ami a mind racionálisabb kihasználhatóság felé vitte a fejlesztőket, s mind jellemzőbbek az úgynevezett kombiirodák. Közkedveltek a jó minőségű, könnyen megközelíthető és jó parkolási lehetőséget kínáló épületek.
Egyre szélesedik a belvárosi irodapiac fogalomkörébe tartozó terület nagysága is. Míg akár két-három évvel ezelőtt is egy Váci úti vagy Üllői úthoz közeli irodaház külvárosinak számított, addig ma már ezek a részek is a tágan értelmezett belvároshoz tartozókká váltak, csakúgy, mint a Baross utca. Tavaly Dél-Budán, a XI. kerület indult meg a fontos, belvároson kívüli irodák elhelyezési területévé válás útján. A Dél-Buda Centert például már 90 százalékban kiadták, míg a Fehérvári út 84. szám alatti felújított épületben, amely 7000 négyzetméteres, már elkészültekor sem volt üres terület.
Tavaly is, csakúgy, mint már évek óta, a kereslet három típusra koncentrálódott: az 50-500 négyzetméter közötti, az 500-1500 négyzetméter közötti és az ennél nagyobb, egybefüggő területet kínáló irodákra.
A DTZ ingatlanfejlesztő cég nemrégiben napvilágot látott piaci elemzéséből kiderül, hogy 1999-ben mintegy 130 bérleti szerződés köttetett, valamivel 700 négyzetméter fölött volt az átlagosan bérelt területnagyság. A nagyobb tranzakciók közé sorolható a Regus 3200 négyzetmétere a Bernheim Kálmán Imre utcai épületében, a Matáv 2500 négyzetméteres szerződése a Krisztina körúti Irene Irodaházban. Az Országos Egészségbiztosítási Pénztár 2100 négyzetmétert vett ki a Róbert Károly körúton elhelyezkedő ÁB Novinvest épületében. Az év végén az Ernst & Young 5000 négyzetmétert bérelt ki a Skanska által azóta felépített West End Business Center épületben, míg a Vodafone a Váci út másik oldalán, a TriGránit West End City Centerében foglalt le 7500 négyzetmétert.
Változó igények
Ha minőség szerint csoportosítjuk a tavaly piacra került bérirodákat, kitűnik, hogy a beruházások döntő többsége – 91 százaléka – az "A" kategóriába, s csupán 9 százaléka tartozik a "B" kategóriába. Az irodaházak elhelyezkedését tekintve nem sokat változott az előző évekhez képest az arány. Nagyobb részük a pesti oldalon épült, alig egyharmaduk Budán.
Ha a megépült irodaházakat méretük szerint vizsgáljuk, egyértelműen kiderül, hogy két irányba tart a fejlesztés. Az egyik az igen nagy – általában 5 ezer négyzetméter – alapterületű, önálló blokkok kialakítása egy-egy nagyobb komplexumon belül. A másik irány a kisebb – általában a város belső részén fellelhető – foghíjakon megvalósuló, kis – 1000-2500 négyzetméter nagyságú – irodaházak építése. Ez utóbbinak az az oka, hogy jelentősen megszaporodott az olyan potenciális bérlők száma, akik saját cégközpontjuk kialakítását egy-egy önálló bérirodaházban képzelik el. Ugyanakkor mellettük egyre több olyan kisbérlő is megjelent, aki szívesen költözne olyan bérirodaházakba, ahol a szolgáltatások színvonala megegyezik a nagyobbakéval, ám egészen kicsiny – akár 50-60 négyzetméteres – terület bérlésére is lehetőség nyílik.
Változóban van a bérleti idő is. Általában a 3-5 éves időszakra kötött szerződések a jellemzők, azonban a hosszabb távra, 7-10 évre aláírtak is egyre gyakrabban fordulnak elő a budapesti bérirodapiacon. Nem változott a kezdetek óta, hogy a bérleti díjakat német márkában határozzák meg, azonban forintban fizetendők. A bérbeadók általában biztosítékként háromhavi bérleti díjat, vagy banki, esetleg anyavállalati garanciát kérnek, de nem ritkaság az sem, amikor valamennyit együtt kell letenni.
Az idén befejeződő nagyobb fejlesztések közül kiemelendő két projekt a Váci út déli végénél: a Skanska által épített West End Business Center második és harmadik üteme, valamint a vele szemben lévő West End City Center. Budán a Szépvölgyi Business Parkot már át is adták, ami újabb 9000 négyzetméter kínálatot jelent. Piacra lép két nagyobb felújítás is, a Gamma Művek épülete a XI. kerületben, illetve a Hermina Towers. A Universale is befejezi a Globe 13 irodaház építését a XIII. kerületben, s még ebben az évben felépül a Matáv 18 000 négyzetméteres irodaháza is az Infoparkban. Ezek mellett számos kisebb projektet is átadnak 2000-ben.
Aktív pénzügyi befektetők
1999-ben pozitív volt a budapesti bérirodapiac nemzetközi megítélése. Egyre több intézményi befektető jelent meg. Nyilvánvalóan jó üzletnek számít, hisz az általuk elvárt megtérülés a központi helyeken lévő modern irodaházak esetében 9,5-11 százalék között mozog. Valószínűleg nem befolyásolja az intézményi befektetők vásárlási kedvét a túlkínálat, hisz' ezek a pénzügyi befektetők csak olyan irodaházak iránt érdeklődnek, amelyek kiadási mutatói igen kedvezőek. Az 1999-es év példátlan befektetési aktivitása vízválasztó volt a budapesti irodák ingatlanpiacán. Hét első osztályú irodaépületet vásároltak meg intézményi befektetők, összesen mintegy 500 millió márka értékben. Várhatóan még az első félévben további két, tavaly elkezdett tranzakció zárul le. Az áttörés mögött egyrészt az eladók és vevők árelvárásai közötti eltérés szűkülése, másrészt az ingatlanalapok kelet-közép-európai piacra lépését lehetővé tévő, új német jogszabály húzódik meg.
|
Budapesti irodák bérleti díja, 2000 január (DEM/négyzetméter/hó) |
|||
|---|---|---|---|
| Kategória | Területre vetített díj | Átlagos működtetési költségek | Tényleges díj |
|
A |
35-40 |
6 |
41-51 |
|
A, külkerület |
28-33 |
5 |
31-38 |
|
B |
22-29 |
3,5 |
25-32 |
|
B, külkerület |
19-25 |
4,5 |
23-30 |
|
Forrás: Colliers International |
|||