Biztosítók piaca

A biztosítótársaságok közül mind többen ajánlanak ügyfeleiknek hagyományos termékeik mellett befektetési lehetőséget is. Ezek a cégek azonban nemcsak emiatt, hanem intézményi befektetőkként a pénz- és tőkepiac mind jelentősebb szereplőivé válnak.A biztosítási szféra tavalyi összprofitja az auditált adatok szerint várhatóan alacsonyabb lesz, mint 1998-ban volt, de a remények szerint azért megközelíti a 10 milliárd forintot (1998-ban 13,5 milliárd, 1997-ben 11 milliárd forint volt az adózott nyereség). Az előző évi eredmény a nagy vagyoni károk és a kötelező tartalékolás következtében lehet kisebb. A vagyoni kárhányad ugyanis elérte a díjbevétel 63 százalékát.A díjbevétel ugyanakkor igen jelentősen (21,5 százalékkal) nőtt, megközelítve a 298 milliárd forintot. Az életbiztosítási üzletág díjbevétele 33,8 százalékkal bővült. Ezen belül igazán jelentősen nőttek a befektetéshez kötött életbiztosítási konstrukciók. Az ilyen típusú szerződések száma 1999-ben megkétszereződött, s meghaladta a 150 ezret. Közben pedig az érvényben levő biztosítások száma 0,8 százalékkal, darabszám szerint 97 ezerrel csökkent.

A nagyobb hozam reményében

A unit-linked biztosítási formát az ügyfelek azért részesítik mindinkább előnyben, mert szélesebb palettáról válogathatnak. A viszonylag fix hozammal kecsegtető állampapír-befektetések mellett lehetőség nyílik arra is, hogy az életbiztosításra fordított összegek egy részét részvényekbe és kötvénybe fektessék, és ezáltal nagyobb hozamot érjenek el. A döntően külföldi kézben levő társaságok ajánlatában a hazaiak mellett egyre több nemzetközi kötvény- és részvényalapot is találhatunk.Mint minden befektetés típusú biztosítás, a unit-linked is magasabb kockázattal jár, mint a hagyományos vegyes életbiztosítások a maguk garantált hozamával. Az összehasonlítás meglehetősen nehéz, miután a hozamokról a biztosítók többnyire hallgatnak. Ilyen adatokat általában csak a jó eredményt elért társaság hoz nyilvánosságra. A svájci székhelyű Winterthur biztosítási csoport például közzétette, hogy a három eszközalappal indult unit-linked módozatai közül a kötvényalap éves hozama tavaly májustól 15,82 százalékot ért el.Az ÁB-Aegonnál elmondták: áprilistól új, külföldi értékpapíralaphoz kötött befektetési biztosítást indítanak. Ennek a direkt értékesítéssel kínált módozatnak – állítják a társaságnál – a hozama Nyugat-Európában az elmúlt években 15 százalékot ért el, az alapba befektetett tőke pedig 3 milliárd dollár körüli. Az ügyfelek a szerződéskötést követően három hónap próbaidőt is kapnak, ezalatt költséglevonás nélkül visszakaphatják – egyébként csak bankszámláról teljesíthető – befizetésüket. A társaság a piacon elsőként lehetővé teszi azt is, hogy az ügyfelek interneten köthessenek unit-linked szerződést. A 3-5 év futamidejű módozatok mögött öt eszközalap áll, amelyek közt szabad az átjárás.A Generali-Providencia (G-P) tavaly ősz végétől kínálja unit-linked termékét, és ez a forma a díjbefizetések alapján már 15 százalékkal részesedik az új életbiztosítási szerződésekből. A hagyományos életbiztosításoknál egyébként – mint azt a cégnél elmondták – 14,5 százalék volt az ügyfelek bruttó hozama. A G-P az idén is továbblép: ígérete szerint még tavasszal egyszeri díjas unit-linked biztosítással lép a piacra.Valószínűleg ezeknek a módozatoknak köszönhető, hogy a biztosítótársaságok az előző év utolsó negyedévében jelentősen növelték, miközben a befektetési alapok például jelentősen csökkentették részvénytulajdonukat.Az intézményi befektetők között nem csak ezért játszanak – a fejlett országok gyakorlatához hasonlóan – mind jelentősebb szerepet a biztosítók. A birtokukban levő állampapírok részaránya is hónapról hónapra nő, 1999 decembere végén már az összes állampapír 15,5 százaléka volt a biztosítók és a pénztárak kezében. A pénzügyi vállalatoknál egyébként összesen 59,5 százalékos volt ez az arány.

A piac felosztása

Szakértők között ma is vita folyik arról, hogy a pénz- és tőkepiaci szerepvállalást, a megfelelő nagyságú piacrészesedést tekintve hány társaság működése lenne indokolt hazánkban. Többen vélik úgy, hogy Magyarországon hosszú távon is mintegy 20 (közte 4-6, a piac döntő részét ellenőrző) biztosítótársaság maradhat talpon. A fúziókat, fiókokká alakulásokat az uniós csatlakozás után bejövő, új cégek ellensúlyozhatják. Általános vélekedés szerint azonban elő kell segíteni a 35 fős, jórészt 0,5-2,5 milliós szavatolótőkéjű szereplőkből álló egyesületi piac koncentrációját.A még önálló biztosítási felügyelet (ma ennek a szférának a kontrollját is a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete látja el) elnöke egy tájékoztatón elmondta: az egyes piaci szereplők alultőkésítettek, a piac biztonsági tőketöbblete 1999-ben mindössze 18 milliárd forint volt. Tavaly a korábbinál jóval több likviditási probléma is akadt: néhány társaság a minimális szavatolótőke határán "egyensúlyozott". Emiatt néhány biztosítónak a felügyelet szorgalmazására tőkét kellett emelnie.B. V. J.

Ingatlanbefektetések

Az ingatlanbefektetések a lakásárrobbanás után igen ellentmondásossá váltak. Szakértők egy része további értéknövekedést vár, mások inkább stagnálásra, az árak konszolidációjára számítanak. Az üzleti ingatlanoknál már egyértelműbb a kép, szinte általános az a vélemény, hogy az extraprofit ezen a téren már inkább a múlté.A DTZ Zadelhoff Tie Liung nemzetközi ingatlan-tanácsadó és -elemző cég rendszeresen felméréseket készít a magyarországi üzleti célú ingatlanok befektetői megítéléséről, a piac várható kilátásairól. Az egyik friss tanulmányuk szerint az előző évben tapasztalt irodaépület-vásárlási boom alaposan megváltoztathatja ezt a piacot.

Ingatlanalapok színre lépése

Tavaly nyolc első osztályú irodaépületet vásároltak meg intézményi befektetők, összesen mintegy 500 millió márka értékben, további két tranzakció pedig rövidesen lezárul. Ez az áttörés a DTZ szerint elsősorban azért következhetett be, mert változtak a német jogszabályok. A rendelkezések újabban lehetővé teszik, hogy az ingatlanalapok belépjenek a kelet- és közép-európai piacra.Az előző évben, illetve a mostanában végrehajtott tranzakciók következtében azonban kevés a jó minőségű ingatlan. A kínálat szűkülése az árak növekedéséhez vezethet, ami viszont alaposan csökkenti a befektetők által (a bérbeadással) elérhető hozamot. Ha a hozam mindössze 9 százalékot ér el, vagy az alá esik, a befektetők alternatív lehetőségeket keresnek (például fejlesztés, visszabérléses értékesítés), és megnő az érdeklődés a régió más, ma még a budapestinél kevésbé fejlettnek számító piacai iránt (például Prága és Varsó). Az alacsonyabb minőségű irodáknál a hozamelvárás nagyobb, mintegy 13 százaléknál kezdődik.A nemzetközi ingatlantanácsadó cég úgy látja, hogy bár a bérleti kínálat bővül, nagyjából a kereslet is lépést tart vele. Számos multinacionális cég túljutott már a kezdeti expanziós szakaszon, ezért a bérbeadók jelenleg a telekommunikációs cégek, bankok, biztosítók, nyugdíjalapok mellett számos magyar vállalattól és állami szervtől várják, hogy nagyobb területű, minőségi irodákat béreljenek.Ugyanakkor, a cégek mind gyakrabban építenek saját tulajdonú irodaházat, illetve előbérlet keretében szereznek ingatlant (például a Vodafone a TriGránit West End City Centerében vagy az Ernst & Young a Skanska West End Business Centerében).Az évente bérbe adott területek nagysága – az előbbiekben leírtak ellenére – 1996-1997 óta folyamatosan nő. 2000-ben mintegy 150 000 négyzetméterrel 2001-ben pedig további 240 000 négyzetméterrel bővül a piac.

Az elvárt és az elérhető hozam

A nemzetközi ingatlan-tanácsadók megkérdezték az ingatlanpiaci befektetőket várakozásaikról és eredményeikről is. Budapest minden egyes részére külön-külön igaz, hogy a válaszolók legalább 50 százaléka szerint az irodaépület-befektetés éppen megfelelő hozamokat ad. Az agglomerációban és vidéken viszont nem ennyire egységes a hozamokról alkotott kép. Ennél is vegyesebbek azonban a vélemények az üzlethelyiség-piacról. Budapest környékén a válaszadók 45 százaléka, vidéken pedig 86 százaléka találta elégtelennek a hozamrátát. A bevásárlóközpontok – a relatív többség (45 százalék) szerint – kielégítő hozamokat nyújtanak, Budapest városközponti üzleteit illetően pedig egyáltalán nem alakult ki többségi álláspont.Az ipari ingatlanok piacán a hozamokat a válaszadók fele túlságosan alacsonynak tartotta. Nem illik a sorba Budapest külvárosa, mert itt a befektetők 50 százaléka megfelelőnek látta a hozamszinteket, bár 40 százalék itt is úgy vélte, hogy nem elég magasak. Budapest környékén a megkérdezettek 45 százaléka, míg távolabb 86 százaléka szerint elégtelenek a hozamráták.Részletes elemzés után viszonylag nagy biztonsággal megállapítható, hogy a megkérdezettek jelentős része a budapesti irodák piacán a hozamok lassú csökkenésére számít, emellett a legtöbb szakember az ipari ingatlanok területén a hozamok emelkedését jósolja. Azok a vélemények, melyek a budapesti kiskereskedelmi üzlethelyiségek piacán hozamcsökkenést, illetve a vidéki irodaingatlanoknál hozamemelkedést valószínűsítenek, nem teljesen egyértelműek, de nem is elhanyagolhatóak.A Jones Lang LaSalle ugyanakkor arra hívja fel a figyelmet, hogy még mindig igen komoly német és osztrák tőke áramlik a magyar ingatlanpiacra. Ez a folyamat a megtérülési ráta lassú csökkenéséhez vezethet. A tranzakciók zöme a tulajdonos vállalat és nem az adott ingatlan közvetlen megvásárlásával történik. A társaság úgy látja, hogy új alpiacok alakulnak ki, s ez hosszú távon azt eredményezheti, hogy az eddiginél sokkal többen lesznek vesztesek.

Ellentmondásos lakáspiac

Elképzelhető, hogy ugyanez igazzá válhat majd a lakáspiacra is. Az ezen a téren nemrégiben bekövetkezett árrobbanás hatására ugyanis tömegesen megjelentek a befektetők. A bérbeadásos hasznosítás mellett sokan elhanyagolt ingatlanok megvétele és feljavítása, majd értékesítése révén próbáltak jelentős haszonra szert tenni. Ez pedig csak akkor hozhat megfelelő profitot, ha az árnövekedés nem törik meg.A szakértők közül többen úgy vélik, hogy az ingatlanár-emelkedés üteme még az idén jelentősen mérséklődik. Legalább ugyanennyien vannak azonban azok, akik nem várnak változást. Érveik szerint 1990 és 1998 között a fogyasztóiár-index mintegy 400 százalékkal emelkedett, az ingatlanárak viszont csak 80 százalékkal nőttek. A kedvezőtlen folyamat kiegyenlítése még csak két éve tart. Az ingatlanok addig drágulnak, amíg a befektetői kedv nem lankad, és amíg a vásárlók többsége (tapasztalataik szerint 60 százaléka) tőkeerős külföldi – állítják. Abban azonban már nagyobb az egyetértés, hogy amennyiben a jelenlegi árak további 20-30 százalékkal emelkednek, akkor befektetési céllal vélhetően kevesebben fognak lakásingatlant venni.Az elvárt hozam (ez a lakóingatlanoknál 10-12 százalék) miatt ugyanis a drágán vett lakást csak magas áron lehet bérbe adni, amire viszont nincs meg a magyar fizetőképes kereslet. A szakértők egy része azonban ezt is másként látja. Akadnak, akik abból indulnak ki, hogy időközben felnőtt egy új generáció, melynek viszonylag jól fizető állása, és a szülőknél kedvezőbb hitellehetősége van. Képviselői először bérlőként, majd vevőként is megjelenhetnek a lakáspiacon.