A hitelbiztosítéki érték

A hitelbiztosítéki érték a jelzáloghitel fedezetéül szolgáló ingatlanoknak a hitelnyújtás alapját képező együttes értéke. A jelzálog-hitelintézet tevékenységének egyik garanciális szabálya, hogy a jelzáloghitelekből eredő tőkekövetelések állományának mértéke nem haladhatja meg a hitelbiztosítéki érték hetven százalékát.

A jelzálog-hitelintézet a hitelbiztosítéki érték megállapításához szükséges, az ingatlanok értékesítésével kapcsolatos illetékhivatali adatokat – az illetékalanyok személyes adatainak kivételével – a Hpt. banktitokra vonatkozó rendelkezéseinek megtartásával használhatja fel.

Értékmegállapítási szabályzat

A hitelbiztosítéki érték megállapításának módszertani elveit jogszabály határozza meg. Ennek alapján a jelzálog-hitelintézet hitelbiztosítéki értékmegállapítási szabályzatot készít, amelyet a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete hagy jóvá.

Termőföld Termőföldnek minősül az a külterületi földrészlet, amelyet az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas és erdő művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván. Mezőgazdasági ingatlan Mezőgazdasági ingatlannak tekintendő a termőföld a rajta lévő telepítménnyel, az ingatlan-nyilvántartásban vele együtt nyilvántartott felépítménnyel, pincével (föld alatti raktár, garázs stb.) együtt, valamint a termőföldön található, önálló ingatlanként nyilvántartott mezőgazdasági rendeltetésű felépítmény, pince. Telepítmény A telepítmény a termőföld hasznosítását segítő és a termőföld értékét, illetve hasznait növelő – beruházás útján megvalósuló – agrotechnikai létesítmény (haszonnövénytelep, támrendszer stb. együtt), valamint az erdő esetén – a védett vagy védelemre tervezett erdők kivételével – a faállomány.

TERMŐFÖLD

A termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának szabályait az 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet tartalmazza. A hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke. Ennek megállapítása során a jelzálog-hitelintézet az általa folyósított kölcsönök hosszú lejáratából származó sajátos kockázatait, valamint az ingatlan azon tulajdonságait és hozamait veszi figyelembe, amelyek várhatóan a jövőben bármelyik tulajdonost megilletnek. A hitelbiztosítéki érték képezi alapját a kölcsönnyújtás, illetőleg kötelezettségvállalás mértékének, és fedezetet biztosít valamely követelésre és annak járulékaira.

A hitelbiztosítéki érték általános forgalmi adót nem tartalmaz.

A forgalmi érték

A hitelbiztosítéki érték megállapításának alapja a forgalmi érték, amelynek meghatározására két módszer alkalmazható: a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés, illetve a hozamszámításon alapuló értékelés. Az értékelést lehetőség szerint mindkét módszerrel el kell készíteni. Ezt követően az értékek és eltérések értelmezése és elemzése alapján az óvatosság elvét követve kell az elfogadható hitelbiztosítéki értéket meghatározni.

Összehasonlító módszer

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelést már megtörtént, konkrét és jól ismert ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával kell elvégezni. Az összehasonlító vizsgálatok során olyan ingatlanokat szabad figyelembe venni, amelyek földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos vagy közel azonos a vizsgált ingatlannal. Minimálisan három tényadatot kell a számításhoz felhasználni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, vagy a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az elemzett összehasonlító adatokból kell meghatározni az összehasonlító értéket, amely fajlagos érték, s általában egy hektár területre vonatkozik. Az ingatlan összehasonlítható piaci értékét a korrigálás után kialakuló fajlagos érték (Ft/ha) és az ingatlan mérete (ha) szorzataként kell megállapítani.

Hozamszámításos módszer

A hozamszámításon alapuló értékelésnél az ingatlan értékét három, külön-külön értékelt tényező együttes összege határozza meg az alábbiak szerint:

Fé = Fté + Té + Éé

ahol

Fé: az ingatlan áfa nélküli forgalmi értéke (Ft)
Fté: a termőföld forgalmi értéke (Ft)
Té: a telepítmény áfa nélküli értéke (Ft)
Éé: az ingatlanon található felépítmény, pince (épületek, építmények, föld alatti raktár) áfa nélküli forgalmi értéke (Ft)

A termőföld értékelését a földnyilvántartásban szereplő aranykorona-érték figyelembevételével kell elvégezni. Kivételt képez ez alól a szőlő- és gyümölcsültetvény, valamint a halastó által foglalt termőföld. A szőlő- és gyümölcsültetvényekkel borított termőföld értékelése az ültetvény telepítését megelőző művelési ág besoroláshoz tartozó aranykorona-érték alapján történik. Ha az ültetvény korábban is ültetvény volt, a környék hasonló adottságú szántó területeinek jellemző aranykorona-értékét kell alapul venni. Halastó esetében a tó által foglalt terület értékét a halastó közvetlen környezetében lévő termőföldek jellemző aranykorona-értéke alapján kell megállapítani.

A termőföld forgalmi értéke

A termőföld forgalmi értékének meghatározására az alábbi képlet szolgál:

 

ahol

Fté: a termőföld forgalmi értéke (Ft)
Pj: a termőföld járadék jellegű jövedelme, melyet étkezési búza kg/AK egységben a Földművelésügyi Minisztérium 1997. július 20-ig megyei bontásban közzétesz. Pj aktuális értékét az ingatlan saját AK-értékének és a közzétett értéknek a szorzata adja (étkezési búza kg)
B: az ingatlan közvetlen környezetében jellemzőnek tekinthető, étkezési búza kg/AK haszonbérleti díj és az értékelt ingatlan saját aranykorona-értékének szorzatából számított földhozadék (étkezési búza kg)
p: az étkezési búzának az értékbecslést megelőző évben kialakult hazai tőzsdei átlagára (Ft/kg)
i: tőkésítési kamatláb
k: a földterület számított értékét módosító ismérvek összevont hatását kifejező korrekciós tényező (százalékláb)

A tőkésítési kamatláb mértékét a jelzálog-hitelintézet határozza meg, és azt az üzleti helyiségében történő kifüggesztéssel hozza ügyfelei tudomására. Meghatározásakor figyelembe kell venni a mezőgazdaság értékelést megelőző naptári évben számított átlagos jövedelmezőségét, valamint az egyes ágazatok jellemző tőkeigényét.

A termőföld forgalmi értékének (Fté) a fentiek szerint számított értékét az alábbi ismérvek alapján korrigálni kell (az egyes ismérvek forgalmi értékre gyakorolt egyedi hatását százaléklábbal kell jellemezni, melyek előjelhelyesen összevont értéke megegyezik a "k" korrekciós tényezővel):

• alak, forma, területi méret,
• fekvés,
• elhelyezkedés,
• megközelíthetőség,
• útviszonyok,
• domborzati és lejtésviszonyok,
• vízjárás rendezettsége,
• művelést gátló tereptárgyak,
• esztétikai benyomás,
• szokásost meghaladó fagy-, jég-, vadkár valószínűsége,
• öntözés, öntözhetőség,
• kerítettség,
• üzemszerű művelést szolgáló építmények,
• gazdasági környezet,
• megélhetési kereseti viszonyok,
• a föld művelése iránti hajlandóság,
• demográfiai viszonyok,
• tápanyag-gazdálkodás, agrokémiai beavatkozás,
• kultúrállapot,
• környezeti szennyezettség és tartós környezetkárosodás,
• a földterület természeti védettsége,
• melioráció.

A telepítvény forgalmi értéke

A földterületen lévő telepítmények forgalmi értékét az alábbi képlet alapján kell meghatározni:

a) Szőlő és gyümölcsös esetében:

n

ha i = 0, akkor Téi = 0*

ahol

Téi: a telepítmény értéke az i-edik évben (Ft)
Ji: az ültetvény i-edik évhez tartozó adózás előtti jövedelme (Ft)
J(i+k): az ültetvény (i+k)-edik évhez tartozó becsült adózás előtti jövedelme (Ft)
n: az ültetvény élettartama a telepítéstől (0-dik év) a kivágásig (n-edik év), (év)
k: az éveknek az értékbecslés évétől számított sorszáma (az értékbecslés évében ennek értéke 1, legnagyobb értéke n-i), (év),
d: diszkontkamatláb
*: a telepítés évében a telepítmény értéke 0.

b) Erdők esetében: 

ahol

Téi: a faállomány forgalmi értéke az i-edik évben (Ft)
n: az erdő élettartama telepítéstől a kivágásig (év)
d: diszkontkamatláb
Fén: a faállomány becsült nettó kitermelési jövedelme az n-edik évben (Ft)

Az a) és b) pontokban meghatározott képletekben az alkalmazott diszkontkamatláb mértékét a jelzálog-hitelintézet határozza meg, és azt az üzleti helyiségében történő kifüggesztéssel hozza ügyfelei tudomására. Meghatározásakor az állampapírok átlagos hozamát kell alapul venni.

A termőföldön található, az üzemszerű művelést szolgáló azon épületek, építmények, pincék, amelyek rendeltetési céljuktól eltérően nem, vagy csak kényszerjelleggel használhatók, a forgalmi érték megállapítása során önálló értékkel nem vehetők figyelembe.

A fenti csoportba nem sorolható, önálló ingatlannak nem minősülő, de jelentős értékű épített ingatlanok (pl. kúria, vadászház, tanya, fogadó stb.) forgalmi értékét a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendeletben foglaltak szerint kell meghatározni.

A hitelbiztosítéki érték meghatározása

Az ingatlan hitelbiztosítéki értékének meghatározására az alábbi képlet szolgál:

Hbé = Fé-Ké

ahol

Hbé: az ingatlan hitelbiztosítéki értéke (Ft)
é: az ingatlan áfa nélküli forgalmi értéke (Ft)
Ké: a felmért kockázatok pénzben kifejezett értéke (Ft)

Kockázatok

A hitelbiztosítéki érték megállapítása során az értékelési eljárásoknál szokásosan elemzett kockázatok közül elsősorban figyelembe, kell venni:

• az ingatlan hosszú távú értékállandóságának kockázatát;
• a piaci adatok megbízhatatlansága miatti kockázatot;
• az egyéb adatok megbízhatatlansága miatti kockázatot;
• a követelés jogi úton történő érvényesítéséhez kapcsolódó hatásokat (védelem, állagmegőrzés, értékesítési költségek stb.).

A kockázatok csökkentése érdekében az értékelésnél – az ingatlan értékeléskori jellemzőit figyelembe véve – hosszú távú előrejelzést kell készíteni az ingatlan piaci környezetére, az ingatlan használatára és állapotára. A piaci adatok ellenőrizhetősége érdekében az értékelés során alkalmazott minden piaci számadatra (összehasonlító adásvételi adatok, a bérleti szerződések adatai stb.) legalább három összehasonlító adatot kell megjelölni és igazolni. Az értékelésben szereplő adatok forrását meg kell jelölni, és értékelni kell azok valósághűségét.

A hitelbiztosítéki értékben a hitelügylet kockázatait (a hitelezett tevékenység kockázatait és a hitelfelvevő személyében rejlő kockázatokat) nem kell figyelembe venni.

Értékelési szakvélemény A jelzálog-hitelintézet az értékelési szakvéleményben meghatározott értéket az értékelés fordulónapjától számított száznyolcvan napig fogadhatja el a hitelbiztosítéki érték megállapításához. A hitelbiztosítékiérték-megállapítási szakvéleményben az értékelőnek a jelentést ki kell egészítenie egy olyan résszel, amelyben az ingatlan piaci, gazdasági, környezeti, jogi és természeti adottságai alapján hosszú távú előrejelzést készít az ingatlan piaci árára és annak változási trendjére, eladhatóságára és annak várható időigényére. Az értékelési szakvéleményen fel kell tüntetni a készült dokumentációk összes számát és az adott példány sorszámát, a dokumentációt folyamatos oldalszámozással kell ellátni, és az oldalakat szétválaszthatatlanul kell egybefűzni. A hitelbiztosítékiérték-megállapítási szakvéleménynek tartalmaznia kell a megbízó azonosítását; az értékelés célját; az ingatlan azonosítását, az értékelt jog megnevezését; az értékelő feladatának pontos meghatározását; a vizsgálat folyamatát; az alkalmazott értékelési módszert (vagy módszereket) és ennek indokolását; a meghatározott forgalmi érték alapján javaslatot a hitelbiztosítéki értékre; az értékelés fordulónapját és készítésének időpontját; a szakvélemény feletti rendelkezési jogot; a felhasznált adatok forrásainak megjelölését, dokumentálását; a helyszíni szemle tényét, időpontját; az értékelést készítő és a munkában részt vevők azonosítását és jogosultságuk igazolását; az értékelő hiteles aláírását a javasolt hitelbiztosítéki érték igazolására. A hitelbiztosítékiérték-megállapítási szakvéleménynek tartalmaznia kell az ingatlan leírását, ezen belül az ingatlan szabatos, ingatlan-nyilvántartás szerinti és természetbeni leírását; a földrajzi környezetet, annak demográfiáját, gazdaságát, az értékelt ingatlan szempontjából fontos egyéb jellemzőit; a gazdasági környezetet, amely az ingatlan jelen használatát, értékét és ezek jövőbeli alakulását megszabja; az ingatlanpiaci környezetet és azok jellemzését tényadatokkal; az ingatlan használatát, beleértve a múltbeli, a jelenlegi és a lehetséges jövőbeli használókat, a használat módját, intenzitását és annak anyagi következményeit; a telek leírását, beleértve a telek méretét, alakját, domborzati viszonyait, növényzetét, közműellátottságát, beépítettségét és beépíthetőségét, valamint a telken lévő építmények és létesítmények (tereptárgyak) bemutatását; a felépítmények leírását a távolról közelítve elv alkalmazásával; az ingatlan természeti védettségét. A hitelbiztosítékiérték-megállapítási szakvélemény egy fejezetében fel kell sorolni azokat a feltételezéseket, amelyek mellett az értékelés érvényes. Le kell írni az alkalmazott módszereket, definiálni kell a használt fogalmakat. Az értékelési jelentésben részletesen, követhető és ellenőrizhető módon be kell mutatni az értékelés lépéseit, a számításokat. Kerülni kell a félreértésre okot adó kétértelmű megfogalmazásokat. A hitelbiztosítékiérték-megállapítási szakvéleményhez csatolni kell az ingatlan hiteles, a fordulónapi állapotot bemutató tulajdoni lapját, azokat a szerződéseket és egyéb iratokat, amelyek lényegesek az ingatlan jogi helyzetének megértéséhez, bizonyításához, beleértve a terhekre vonatkozó dokumentumokat is.

EGYÉB INGATLANOK

A termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki érték meghatározásának szabályait a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet tartalmazza. A hitelbiztosítéki érték megállapításának alapja a piaci érték, melynek meghatározására háromféle módszer alkalmazható: a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés, a hozamszámításon alapuló értékelés, illetve a költségalapú értékelés.

Az értékelést legalább kétféle, lehetőség szerint azonban mind a háromféle módszerrel el kell készíteni. Ezt követően az értékek és eltérések értelmezése, elemzése alapján az óvatosság elvét követve kell az értékelési szakvéleményben javaslatot tenni a hitelbiztosítéki értékre.

A hitelbiztosítéki érték összegéről a jelzálog-hitelintézet a hitelbiztosítéki szabályzatában meghatározottak szerint dönt, de az elfogadott érték nem lehet magasabb az értékelő által javasoltnál. A jelzálog-hitelintézet belső értékfigyelési rendszert működtet.

Kockázatok

A hitelbiztosítéki érték megállapítása során az értékelési eljárásoknál szokásosan elemzett kockázatok közül különös figyelmet kell fordítani:

• az ingatlan hosszú távú értékállandóságának kockázatára;
• a piaci adatok megbízhatatlansága miatti kockázatra;
• az egyéb adatok megbízhatatlansága miatti kockázatra;
• a követelés érvényesítéséhez kapcsolódó hatásokra (védelem, állagmegőrzés, értékesítési költségek).

A kockázatok csökkentése érdekében

• hosszú távú, legalább a jelzáloghitel lejáratáig terjedő időtartamra vonatkozóan előrejelzést kell készíteni az ingatlan piaci környezetére, használatára, állapotára, és csak azon jellemzők vehetők figyelembe, amelyek tartósan fennmaradnak;
• a beépítetlen vagy minimálisan beépített építési telket kivéve, az ingatlannak csak az értékelés készítésének időpontjában fennálló és nem a lehetséges fejlesztett használata vehető figyelembe;
• az ingatlanhoz kapcsolódó be nem jegyzett jogokra vonatkozóan az illetékes szakhatóságoktól be kell szerezni a rendelkezésre álló információkat;
• a különböző piaci adatok megbízhatósága érdekében minden, az értékelés során alkalmazott piaci számadatra (ideértve az összehasonlító adásvételi adatokat, a bérleti adatokat és az építési költségeket is) lehetőség szerint legalább három összehasonlító adatot kell megjelölni, dokumentálni oly módon, hogy azok ellenőrizhetőek legyenek;
• a szakvéleményben felhasznált minden adatot és azok forrását ellenőrizhető módon meg kell jelölni, dokumentálni, és értékelni kell azok valósághűségét.

A hitelbiztosítéki értékben a hitelügylet kockázatai (a hitelezett tevékenység kockázatai és a hitelfelvevő személyében rejlő kockázatok) nem vehetők figyelembe.

Összehasonlító módszer

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés az egyéb ingatlanoknál is csak a már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. Egyes esetekben, amikor megfelelő, az egész ingatlanra vonatkozó összehasonlító adat nem áll rendelkezésre, a fenti módszer ingatlanrészenkénti alkalmazása külön-külön is megengedett. Ilyen lehet például az ipartelep, ahol a földterület és a felépítmények külön is értékelhetőek.

A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer első lépése az alaphalmaz kiválasztása. Ezt követi az összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése, majd a fajlagos alapérték meghatározása. Ezután jön az értékmódosító tényezők elemzése, a fajlagos alapérték módosítása, a fajlagos érték kiszámítása. Az utolsó lépésként a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként ki kell számítani a végső értéket.

Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni.

Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumenmérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatók.

Értékmódosító tényezők

A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan, jelentős értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül minden esetben vizsgálni kell

A) a műszaki szempontokat:

• károsodások,
• kivitelezési hibák,
• alapterületek: bruttó és nettó területek (lásd 5. számú melléklet) megszokottól eltérő nagysága,
• alapozás módja,
• fő teherhordó szerkezetek megoldásai,
• közbenső és zárófödémek megoldásai,
• tetőszerkezet kialakítása,
• határoló szerkezetek és nyílászárók,
• burkolatok minősége, értéke,
• szakipari munkák,
• épületgépészet, felszereltség, minőség, szolgáltatások,
• épülettartozékok.

B) az építészeti szempontokat:

• felépítmény célja,
• helyiségek száma,
• belső elrendezés,
• komfortfokozat,
• műemléki védettség,
• vízbázisvédelmi védőövezet,
• egyéb építészeti előírások.

C) a használati szempontokat:

• építés, felújítás éve,
• komolyabb káresemények,
• karbantartás helyzete,
• üzemeltetés,
• rendeltetésszerű használat.

D) a telekadottságokat:

• telek alakja,
• tájolás,
• lejtés,
• építési lehetőség (beépíthető terület, megengedett építménymagasság stb.),
• talajtani viszonyok,
• növényzet,
• telek tartozékai.

E) az infrastruktúrát:

• villany,
• víz,
• gázellátás,
• csatorna (felszíni és szennyvíz),
• szemétszállítás,
• közlekedés (tömegközlekedés, megállók, útburkolat),
• megközelíthetőség,
• ellátás, távolság alap- és középszintű ellátási központoktól,
• oktatási intézmények,
• szabadidős létesítmények,
• telekommunikáció.

F) a környezeti szempontokat:

• szomszédok és szomszédos létesítmények,
• övezet,
• kilátás, panoráma,
• szennyező források, környezeti ártalmak.

G) az alternatív hasznosítás szempontjait:

• funkcióváltásra való alkalmasság,
• átépíthetőség, megoszthatóság, bővíthetőség.

H) a jogi szempontokat, a hatósági szabályozást:

• tulajdonviszonyok rendezettsége,
• osztott tulajdon, résztulajdon,
• kapcsolódó jogok (zálogjog, használati jog stb.),
• az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett és be nem jegyzett egyéb jogok és tények,
• OÉSZ és a helyi építési szabályozás.

A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket.

Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani. Fontos, hogy az értékmódosító tényezők értéknövelő hatása csak a fajlagos alapérték 20 százalékos mértékéig vehető figyelembe a hitelbiztosítéki érték megállapítása során.

Értékelési szakvélemény A jelzálog-hitelintézet az értékelési szakvéleményben javasolt értéket az értékelés készítésének időpontjától számítva legfeljebb kilencven napig fogadhatja el a hitelbiztosítéki érték meghatározásához. Az értékelőnek ki kell egészítenie a szakvéleményét egy olyan résszel, amelyben az ingatlan piaci, környezeti, jogi és műszaki adottságai alapján hosszú távú előrejelzést tesz az ingatlan piaci árára és annak változási trendjére, eladhatóságára és annak várható időigényére. Az értékelési szakvéleményen fel kell tüntetni a készült dokumentációk összes számát és az adott példány sorszámát. A dokumentációt folyamatos oldalszámozással kell ellátni, és az oldalakat szétválaszthatatlanul kell egybefűzni. A szakvélemény tartalma A szakvélemény tartalmazza a megbízó megnevezését; az értékelés célját; az ingatlan azonosítását, az értékelt jog megnevezését; az értékelő feladatának pontos meghatározását; a vizsgálat folyamatának bemutatását; az alkalmazott értékelési módszereket és ennek indoklását; a használt fogalmak értelmezését; a meghatározott piaci értékek alapján a hitelbiztosítéki értékre vonatkozó javaslatot; azt az időpontot, amikor az ingatlan hitelbiztosítéki értéke azonos az értékelő által javasolttal, továbbá az értékelés készítésének időpontját; a szakvélemény feletti rendelkezési jogot; a felhasznált adatok forrásainak megjelölését, dokumentálását; a helyszíni szemle tényét, időpontját; az értékelés készítőjének és az anyag összeállításában részt vevők megnevezését, szakmai megfelelésük igazolását; az értékelő hiteles aláírását a megállapított érték igazolására; az ingatlan szabatos, ingatlan-nyilvántartás szerinti és természetbeni leírását; az ingatlan földrajzi környezete, annak demográfiája, gazdasága, az értékelt ingatlan szempontjából fontos egyéb jellemzői leírását; az ingatlan gazdasági környezetének ismertetését, amely az ingatlannak az értékelés készítésének időpontjában fennálló használatát, értékét és ezek jövőbeli alakulását határozza meg; az ingatlanpiaci környezet bemutatását és tényadatokkal történő jellemzését; az ingatlan közvetlen környékének leírását, ideértve az ingatlannak a településhálózaton és településen belüli fekvését, megközelíthetőségét, tömegközlekedési kapcsolatait, infrastrukturális ellátottságát; az ingatlan használatának ismertetését, ideértve a múltbeli, a jelenlegi és a jövőbeli használókat és a használat módját, intenzitását, anyagi következményeit; az ingatlan jogi viszonyait, az építéshatósági előírások bemutatását, ideértve az ingatlan-nyilvántartáson belüli és az azon kívüli jogi tényeket, a vonatkozó építési szabályokat és várható változásukat; a telek leírását, ideértve a telek méretét, alakját, domborzati viszonyait, növényzetét, közműellátottságát, beépítettségét és beépíthetőségét, valamint a telken lévő építmények és létesítmények (tereptárgyak) bemutatását; a felépítmények leírását, a távolról közelítve elv alkalmazásával, a primer és a szekunder épületszerkezetek részletes, a vizsgálat mélységének megfelelő jellemzését és állapotleírását. A szakvélemény egy fejezetében fel kell sorolni azokat a feltételezéseket, amelyek mellett az értékelés érvényes. Az értékelési szakvéleményben részletesen, követhető és ellenőrizhető módon be kell mutatni az értékelés lépéseit, a számításokat. A szakvéleményhez kötelezően csatolni kell az ingatlan hiteles, a fordulónapi állapotot bemutató tulajdoni lapját, azokat a szerződéseket és egyéb iratokat, amelyek lényegesek az ingatlan jogi helyzetének megértéséhez, bizonyításához, ideértve a terhekre vonatkozó iratokat is, hivatalos térképmásolatot vagy helyszínrajzot, az ingatlan jellemző műszaki rajzait, az ingatlant bemutató fotókat.

Hozamszámítás

A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke.

A hozamszámítás első lépéseként lépései a következők:

1. Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése.
2. A jövőbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként.
3. Jövőbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként.
4. A tőkésítési kamatláb meghatározása.
5. A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása.
6. A legmagasabb jelenérték kiválasztása, mint hozamszámításon alapuló érték.

A hitelbiztosítéki érték meghatározásának folyamatában a piaci érték meghatározásakor, ha a jelenlegi használat nem azonos a leggazdaságosabb és legjobb használattal, a jelenlegi használatot kell figyelembe venni. Nem lehet a szerződéssel lekötött bérleti díjaknál magasabbakat vélelmezni, még akkor sem, ha a piac ezeket elfogadná. A piaci szintnél magasabb tényleges bérleti díjakat csak a szerződéssel biztosított időtartamra lehet figyelembe venni. A hitelbiztosítéki értékelés során csak reál (inflációtól megtisztított) kamatláb alkalmazható.

Használati módok

Az értékelés megkezdésekor fel kell mérni az ingatlan (jogi, műszaki, valamint finanszírozhatósági szempontú) lehetséges használati módjait, és az elemzést párhuzamosan valamennyire el kell végezni.

Tiszta jövedelem

Tiszta jövedelem alatt a tervezett bevételek ténylegesen kifizetendő kiadásokkal csökkentett értékét kell érteni. Az ingatlanértékelésnél a bérleti díjak nagysága, illetve az ingatlan hasznosításából származó rendszeres bevételek képezik a bevételek becslésének az alapját. Erre vonatkozóan a megfelelő piaci összehasonlító adatokat kell felhasználni. A bevételek egy további része kiegészítő, az ingatlanhoz kapcsolható tevékenységekből adódik. A tervezett bevételekből le kell vonni a várható, a nem fizetésből és a kihasználatlanságból adódó bevételkiesést. A kiadásokon belül el kell különíteni a befektetés jellegű és az üzemeltetés jellegű kiadásokat, mely utóbbihoz hasonló, de gyakran külön kezelt, a felújítási kiadás. A befektetési kiadások közé tartoznak az ingatlanberuházás megvalósulásához szükséges egyszeri kiadások:

• a tervezési és szakértői díjak,
• az építési kivitelezési költségek,
• a beruházást terhelő adók és illetékek,
• a beruházással kapcsolatos közösségi kifizetések (pl. közmű-hozzájárulás),
• pénzügyi költségek: hitelek törlesztése és kamatai stb.

Az üzemeltetési kiadások a működés során több-kevesebb rendszerességgel merülnek fel. Az üzemeltetési kiadások közé tartoznak például:

• a közüzemi díjak,
• a telekommunikációs hálózatok igénybevételének díja,
• egyéb infrastrukturális szolgáltatások,
• a gondnok (házmester) számára fizetett összeg,
• biztonsági szolgáltatások,
• a takarítás,
• a javítások,
• a kezelési és menedzselési költségek (a kezeléssel, bérbeadással megbízott szervezet és személyek számára fizetett összeg) stb.

A felújítási kiadásokat vagy a pótlási költség százalékában, vagy becsült összeggel kell megadni.

A tiszta jövedelem számításakor az általános forgalmi adót mind a bevétel, mind a kiadás oldalon figyelmen kívül kell hagyni, míg az ingatlanadót és az ingatlant magát terhelő közteherviselési tételeket figyelembe kell venni. A kiszámított tiszta jövedelemből a jövedelemadót vagy a társasági adót nem lehet levonni.

Jövőbeli pénzfolyamok

A bevételek és kiadások idősorainak felállításával, időszakos (éves vagy rövidebb) egyenlegek képzésével kell a pénzfolyamot felírni.

Tőkésítési kamatláb

Az alkalmazott tőkésítési kamatláb az adott ingatlantól mint befektetéstől elvárható minimális megtérülési rátával egyenlő. A kamatláb meghatározásának módjai a következőek lehetnek:

• piaci tényekből való kamatláb-levezetés;
• egyéb befektetési piacok kamatlábainak alkalmazása az ingatlanpiacra megfelelő módosító tényezők figyelembevételével;
• fejlett ingatlanpiaccal rendelkező országok kamatlábainak alkalmazása a hazai ingatlanpiacra megfelelő módosító tényezők figyelembevételével.

Pénzfolyamok jelenértéke

A bevételek és a kiadások egyenlegéből a pénzfolyamok jelenérték-számításával kell a piaci értéket kiszámítani, amelybe bele kell számítani a maradványérték jelenértékét is.

A jelenérték-számítás egyforma éves egyenlegek esetén egyszerűsíthető a közvetlen tőkésítés módszerére, mely esetben az érték kiszámításához a tiszta jövedelmet el kell osztani a tőkésítési kamatlábbal.

Legmagasabb jelenérték

A piaci érték meghatározására az ingatlan leggazdaságosabb és legjobb hasznosítását kell előirányozni, függetlenül a jelenlegi hasznosítástól, és ennek megfelelően a legmagasabb jelenértékű hasznosítási formát kell az ingatlan értékeként elfogadni.

Költségalapú értékelés

A költségalapú értékmegközelítés lényege, hogy az ingatlan újra-előállítási költségéből le kell vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Építés alatt lévő létesítménynél, károsodott létesítménynél, takart műtárgynál, valamint olyan esetekben alkalmazható, ha más módszer nem áll rendelkezésre.

A piaci érték meghatározásakor a költségalapú módszer elsősorban ellenőrző számításokra szolgálhat. Kisebb jelentőségű, kiegészítő épületeknél, takart létesítményeknél és mezőgazdasági létesítményeknél alkalmazható önállóan. Épülő létesítmények esetében az eljárás akkor alkalmazható, ha az építés gazdaságossága már egyéb módon bizonyított. Hitelbiztosítéki érték esetében az újraépítési költség csak kivételes alkalmakkor használható, az értékelőnek a pótlási költséget kell alkalmaznia. A hitelbiztosítéki értékelés során csak az átlagos igényszintnek megfelelő kivitelezés pótlási költsége fogadható el. Ha a környezeti avulási elem meghaladja a 20 százalékot, az értékelés e módszere a jelentős becslési pontatlanság miatt a hitelbiztosítéki érték megállapítására túl kockázatos, és ezért nem alkalmazható.

A telekérték

A földterület értékét annak üres állapotban való értékelésével kell megállapítani, vagy a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló vagy különleges esetben a hozamszámításon alapuló módszer szerint.

A felépítmény újraépítési vagy pótlási költsége

A pótlási költség olyan szerkezeteket és építési munkát takar, amellyel az értékelés időpontjában a meglévő funkciók (de esetleg más szerkezetek és műszaki megoldások) a legkisebb költséggel, de azonos hasznossággal pótolhatók lennének. Az újraépítési költségben a meglévő szerkezetek változatlan újrateremtésének költségeit kell előirányozni, függetlenül azok jelenlegi hasznosulásától. A pótlási és az újraépítési költség együttesen újra-előállítási költségnek nevezzük, amelybe bele kell érteni a közművesítési, a tervezési, az engedélyezési, a vállalkozási, a kivitelezési, a beruházói, a pénzügyi és minden egyéb ténylegesen fizetendő költséget. Ezeket a költségeket a tényleges építési piaci árak alapján kell meghatározni. Az épület újra-előállítási költségébe az épületgépészetet és a belsőépítészeti elemeket is bele kell érteni, míg a mobíliákat ki kell zárni. Az újra-előállítási költség általános forgalmi adót nem tartalmazhat.

Az ingatlan megépítésének eredeti költségeiből vagy annak könyv szerinti értékéből indexálással levezetett újra-előállítási érték csak kivételes esetben fogadható el. Ilyen eset lehet, ha az ingatlan néhány éven belül készült el, és ha a bekerülési költségeket megbízhatóan dokumentálták.

Avulások

Az avulás az idő múlása miatti értékcsökkenés. Három fő eleme van: a fizikai romlás, a funkcionális, illetve a környezeti avulás. Az avulási elemek lehetnek kijavíthatóak vagy ki nem javíthatóak.

A fizikai romlás esetében figyelembe kell venni az épület fő szerkezeteinek romlását és a szerkezetek arányát, az összértékhez viszonyítva. A fizikai avulási számításoknál a felépítmény gazdaságosan hátralévő élettartamát kell figyelembe venni. Általános esetben a következő gazdaságilag hasznos teljes élettartamokat kell használni:

• városi téglaépületek 60-90 év,
• városi, szerelt szerkezetű épületek 40-70 év,
• kertvárosi, családi ház jellegű épületek 50-80 év,
• ipari és mezőgazdasági épületek 20-50 év.

A funkcionális avulás a gazdaságtalan, korszerűtlen megoldásokat jelenti. Az értékelőnek mérlegelnie kell a korszerű létesítmény adta, a vizsgált létesítményhez képest többletszolgáltatásait, illetve azokat a korszerű követelményeket, amelyeket a vizsgált létesítmény képtelen kielégíteni.

A környezeti avulásban számba kell venni a környezetben bekövetkezett minden olyan változást, amelynek negatív, esetleg pozitív hatása van az ingatlan értékére. A negatív környezeti avulás az ingatlanon elvégzett beruházással teljes mértékben soha nem állítható helyre. Az avulás mértékét a három említett avulási kategóriában százalékosan kell megadni. Ennek számítása történhet becslés alapján, vagy részletesebb elemzések útján. A műszaki szemléletű avultságbecslések után a funkcionális és a környezeti avulást külön kell megbecsülni.

Összegzés

Az újra-előállítási költséget az avultsággal csökkentve és a telekértékkel növelve adódik eredményül a költségalapon számított forgalmi érték.

Az összeállítást készítette: Baktai Erika

Területi mértékegységek Az alkalmazott mérőszámokat minden szakvéleményben definiálni kell az összemérhetőség biztosítására. Bruttó alapterületnek minősül az épület által a telekből lefedett alapterület. A beépítettségi mutató meghatározásához alkalmazandó. A bruttó összes terület az épület szintenként meghatározott területeinek összegét jelenti a külső körítőfalak külső síkján mérve, minden épületszintre összegezve. (Az újra-előállítási költség meghatározásához alkalmazandó.) A nettó összes terület az épület helyiségeinek az OÉSZ szerint számított nettó alapterülete, vagyis a burkolt falsíkoktól mért összes belső terület. (Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékeléskor alkalmazandó.) A bérbe adható vagy hasznos terület a nettó összes területnek az a része, amelyért a bérlő ténylegesen bérleti díjat fizet, ha a bérleti szerződés másképpen nem rendelkezik. (A hozamszámításon alapuló értékelés során a bérleti díjbevétel és az üzemeltetési költség vetítési alapjaként alkalmazandó.)