Az ingatlan mint befektetés

Sokévi stagnálás, illetve trend nélküli folyamatok után a tavalyi év egyértelműen meghozta az ingatlanpiac jelentős mértékű felfutását, és ezzel együtt az árak széles körű és erőteljes emelkedését a piac gyakorlatilag valamennyi részében. Az elmúlt egy-másfél évben lezajlott tőzsdei és tőkepiaci válságokat követően a mindinkább az ingatlanpiacra koncentráló befektetői érdeklődés rendkívül erős árfelhajtó hatása részpiaconként eltérően ugyan, de jóval az éves inflációt meghaladó mértékű áremelkedést eredményezett a magyar ingatlanpiacon tavaly.

Aktív világcégek

Az egész piacot meghatározta, hogy a már évek óta jelen lévő ingatlanberuházó és tanácsadó világcégek aktivitása jelentős növekedést mutatott tavaly, igaz, egyelőre csak a fejlődés centrumának számító Budapesten. A főváros képe ennek – a gazdaság állapotának – megfelelően erősen emlékeztet az ötvenes évek vége, hatvanas évek közepe nyugat-európai városainak a hangulatára. Az ezeket az éveket követő nyugodt, rendezett városkép kialakulására azonban Magyarországon még valószínűleg jó ideig várni kell. A jelenlegi, infrastrukturális nagyberuházásokkal jellemezhető szakaszt követően a lakáspiac fellendülése is jelentős beruházásokat indít majd el. Ehhez – várhatóan – lökést ad majd a tavasszal induló új lakáshitelezési rendszer, ami vélhetően az olajozott, zökkenőmentes nyugat-európaihoz és észak-amerikaihoz teszi hasonlatossá a magyar lakáspiacot. A legnagyobb elkészült beruházások között említhető a novemberben átadott West End City Center. A befektető TriGránit Fejlesztési Társaság további jelentős magyar befektetésekkel is számol. A tervek szerint részt vesz a Nemzeti Színház és környezete fejlesztésében, a Nyugati pályaudvart Feriheggyel összekötő gyorsvasút építésében és egy újabb repülőtéri terminál, a parkoló, a szálloda és a szolgáltatóépületek kialakításában. Megjelent a hazai piacon az egyik legnagyobb egyesült államokbeli ingatlanberuházó, a GE Capital is, amikor tavaly év vége felé a GE Capital Real Estate és a Heitman International megvásárolta a Buda Square irodaházat az osztrák Realia ingatlanfejlesztő cégtől. A Heitman több mint 400 millió dollár értékben vesz részt ingatlanfejlesztő projektekben, a GE Capital Real Estate 17 milliárd dollár feletti portfólióval rendelkezik.

A jelentős nemzetközi nagyberuházók gazdaságélénkítő szerepét igazolja a Növekedéskutató Intézet azon megállapítása, mely szerint Budapest jó úton halad afelé, hogy rákapcsolódjon a London, Brüsszel, München, Stuttgart, Bécs mentén lévő növekedési gyűrűre, és a befektetők a stratégiai döntéseik meghozatalakor az említett európai városokkal közel hasonló módon vegyék figyelembe. Az elmúlt tíz év alatt Magyarországon befektetett 24 milliárd dollárnyi külföldi tőke jelentős része köztudottan Budapestre és a környékén kialakult gazdasági övezetekre koncentrálódott.

Növekedési gyűrű

A gazdasági élet – már jóval a rendszerváltást megelőző évtizedekben is fennálló – főváros-központúságának megfelelően az elmúlt évben is szinte kizárólag Budapestre koncentrálódott a hazai irodák építési-, illetve ingatlanforgalmazási piaca. Az előző évhez hasonlóan 1999-2000 évfordulóján is elmondható, hogy az egyértelműen a minőség irányába elmozduló irodapiacon viszonylagos egyensúly uralkodik, ellentétben a lakás- vagy telekkereskedelemmel, ahol a vételi oldal túlsúlyának meghatározó jellege érvényesült az elmúlt egy-másfél évben.

A legmagasabb igényeket kielégítő A és B kategóriás irodák összterülete Budapesten az 1999. végi állapotok szerint megközelíti a 650 000 négyzetmétert, a kihasználtsági mutató pedig – lényegében követve a gazdasági növekedés általános jelzőszámait – 84-85 százalék között alakult. A belső kerületekben 35-45, a Belvárostól kissé távolabb eső területeken 30-35 DEM/hó/négyzetméter árakon lehet irodát bérelni. A legmagasabb kategóriájú irodák bérleti díja a pénzpiaci kamatokhoz hasonlóan bizonyos jelzéseket ad a gazdaság állapotáról is. Így nem meglepő, hogy az 1995. évi 45-50 márkás luxusiroda-bérleti díjak 1999-re 35-42 márkára apadtak. A nagy világvárosokkal szemben Budapesten az emelkedő építési és fenntartási költségek ellenére az irodabérleti díjak gyakorlatilag nem emelkednek.

A meglehetősen periferikusnak mondható vidéki irodapiacon sem várható számottevő változás a következő években. A legnyugatibb nagyvárosban, Győrött is egyensúlyi piacról számolnak be az ingatlanforgalmazók, az átlagos irodabérleti díj négyzetméterenként 10-12 márka között mozgott 1999 végén. Keleti és déli megyeszékhelyeinken csak igen kis számban valósulnak meg kifejezetten irodaberuházási projektek, legtöbbször lakásokat, illetve más funkciójú helyiségeket alakítanak át ilyen célokra. A bérleti díjak itt mindössze 6-7 márkát tesznek ki négyzetméterenként.

Az erőteljes áremelkedés ellenére is jelentős növekedés tapasztalható az ipari telephelyek, raktárbázisok, illetve az utóbbi időben az ilyen típusú ingatlanok egységes jelöléseként használt ipari parkok piacán.

Ipari parkok

Tavaly 50 pályázat érkezett a Gazdasági Minisztérium felhívására, és az elfogadott 47 pályázattal 75-re emelkedett a magyarországi ipari parkok száma. A szakértők szerint azonban ténylegesen csak 45-50 ipari park működik az országban. Az átlagnál fejlettebb Dunántúlon tavaly már a keleti és északi országrésznél kisebb számban létesültek ipari parkok, és az elemzők ennek a trendnek a folytatódását várják az idén is. A keleti régiók ipari parkjai közül az egyik legjelentősebb a 107 hektáros, önkormányzati tulajdonban lévő Nyíregyházi Ipari Park. A fejlesztés jelenleg is nagy intenzitással folyik, többek között itt létesíti magyarországi gyártóbázisát a Gripen SAAB és a British Aerospace. A keleti piacok hatására jelentősen nő a külföldi befektetők érdeklődése a közelmúltban indított záhonyi különleges gazdasági vállalkozói övezet beruházási lehetőségei iránt is. Jelenleg angol, német, olasz és osztrák cégek folytatnak tárgyalásokat a zónához tartozó ötven észak-szabolcsi, illetve beregi településen termelő-, kereskedelmi vagy szolgáltatói egység létrehozásáról. A Magyarországon aktívan működő ipari parkokban közel 600 vállalkozás tevékenykedik, amelyek az elmúlt két év során 250 milliárd forint beruházást hajtottak végre.

Keresettek a lakások

A korábban említett negatív előjelű tőkepiaci események legelőször és legmarkánsabban a fővárosi lakóingatlanoknál éreztették hatásukat, de az elmúlt év végére már a korábban periferikusnak számító panelek is vonzó befektetési célponttá váltak. A teljes fővárosi lakáspiacot tekintve lényegében 100 ezer forintos négyzetméterenkénti ár alatt nincs lakás, de a 140-160 ezer forintos átlag mellett nem ritkák a 250-300 ezer forintos árakon létrejött üzletek sem. A tavaly év eleji árakkal összevetve az áremelkedés mértéke nem egy kerületben megközelíti az 50-60 százalékot, de a szerényebb értékelések is elismerik a 30-35 százalékos drágulást, ami több mint háromszorosa az 1999. évi hivatalos inflációnak.

A teljesen egyértelműnek mondható, erőteljes emelkedési trend ugyanakkor nem mentes a szélsőségektől sem. A sok évig szükséglakásnak minősített, igen rossz állagú, komfort nélküli, de belső kerületben fekvő lakások ára is eléri a 3-4 millió forintot, ennyiért még 2-3 évvel ezelőtt kisebb, átlagos komfortfokozatú "polgári" lakáshoz lehetett jutni. A kereslet tehát igen nagy, ami valószínűsíti, hogy a jelenlegi kerületenkénti négyzetméterárak a közeljövőben tovább – egyelőre még kérdéses mértékben – emelkednek.

A piac csúcsán az agglomeráció

A lakáspiac másik erősen felfutó területe a gazdaságilag fejlett országokhoz hasonlóan a főváros agglomerációja. A Budapest környéki telkek és házak ingatlanforgalma évek óta a piac egyik legdinamikusabb és egyben legdifferenciáltabb része. A rendezőelvek közül a legmeghatározóbb az adott ingatlan fővárostól való távolsága, illetve a közlekedési infrastruktúra helyzete. A piacot általánosságban tekintve elmondható, hogy a nyugat- és észak-budai oldal vonzáskörzetében évről évre erősödő kereslet mutatkozik, így az itteni árak lassan utolérik a budai kerületek több százezer forintos négyzetméterenkénti ingatlanárait. A fővárostól 6-8 kilométeres távolságon belül elhelyezkedő településeken üres telek gyakorlatilag nincs, ha elvétve akad egy-kettő, ezek ára irreálisan magas, 40-60 ezer forint körül van négyszögölenként. Családi házakat már inkább kínálnak, ezek 160-180 ezer forintos négyzetméterára alig marad el a budai lakásokétól. Az épületek átlagosan 20-32 millió forintért cseréltek gazdát tavaly, enynyi volt egy 100 négyzetméter körüli ház és az ahhoz tartozó telek ára. Ezeken a településeken az árak emelkedési üteme befektetői szempontból kifejezetten kedvezőnek mondható. A szűkülő kínálat és az erős kereslet a jövőben is garancia lehet az évi 20 százalék körüli biztos áremelkedésre a következő egy-két évben.

A Budapest körüli 15-20 kilométeres gyűrűben fekvő településeken is a végéhez közeledik az infrastruktúra nagymérvű fejlesztése, és éppen az előző csoport telítettsége miatt az elmúlt időszakban itt is kialakult az előbbieknél valamivel szerényebb, de stabil, 15-18 százalékos éves áremelkedési ütem. Építési telekhez jelenleg 20-25 ezer forintért, kész családi házhoz pedig 100-110 ezer forintért lehet jutni négyzetméterenként ebben a körzetben.

Terjed a lakóparképítés

Jelentős felfutás tapasztalható a mindössze néhány éves múltra visszatekintő lakóparkok építésében is. Ezek, ha áraikban nem is, de használati hatékonyságban mindenképp előnyben részesíthetők a hagyományos családi házakkal szemben. A lakópark egyébként tipikus amerikai lakásépítési és szolgáltatási forma, melynek inkább nyugat-európai változata honosodott meg Magyarországon. A lakóparkok közös jellemzője, hogy általában zöldövezeti vagy kiemelt agglomerációs környezetben épültek, ahol már az építésre kijelölt terület megvásárlása is komoly anyagi hátteret feltételez. Többek között ezzel magyarázható, hogy a lakóparkok kivitelezése általában valamilyen szinten már nevet szerzett építőipari vállalkozás és pénzügyi befektető társaság vagy bank szoros együttműködésével történik, amire bőven akadt példa az elmúlt év során. A hazai lakóparkok száma főként 1995-1996-tól növekedett erőteljesen, becslések szerint 1999 végén a fővárosban 35-40, Budapest környékén 20-25 ilyen típusú épületkomplexum létesült, továbbiak pedig napjainkban is épülnek.

Az elmúlt év során átadott lakóparkok közül kiemelhető a Budapest III. kerületében elkészült kiscelli lakópark, melynek 56 lakását a Budapesti Ingatlanhasznosítási és Fejlesztési (BIF) Rt. építette fel a saját tulajdonában lévő telken. Az épületegyüttesben 50 és 160 négyzetméter közötti alapterületű lakásokat alakítottak ki, amelyekhez erkély, illetve terasz tartozik. A lakók autóinak tárolására 72 férőhelyes, szint alatti garázs áll rendelkezésre. A lakások döntő többsége átlagosan 180 ezer forintos négyzetméterenkénti áron, már az építkezés befejezése előtt, 1997 végén, 1998 elején gazdára talált. Az ingatlanok piaci értéke 1999-ben jócskán 200 ezer forint fölé emelkedett négyzetméterenként. Ugyancsak rendkívüli gyorsasággal keltek el az OTP Ingatlan Rt. 850 millió forintos beruházásával elkészült, Széher úti lakópark lakásai is.

Külföldiek ingatlanszerzése

A termőföldeken és védett területeken kívül lényegében felszabadította a más államok polgárainak ingatlanhoz jutását Magyarországon a külföldiek ingatlanszerzését szabályozó törvény, amelyet a kormány – egyes EU-kifogások miatt – 1999 őszén módosított. Az Unió álláspontja szerint a magyarországi szabályozás nem felelt meg teljes mértékben a Magyarország és az EU közötti társulási megállapodásban foglaltaknak. Az új szabályozás szerint a Magyarország területén önálló vállalkozóként letelepedő közösségi állampolgároknak a társulás első szakaszának végétől, lényegében tehát 1999-től kezdve – a nem mezőgazdasági és erdőgazdasági földek tekintetében – joguk van arra, hogy ingatlant szerezzenek, használjanak, béreljenek és eladjanak, ha ez közvetlenül szükséges annak a gazdasági tevékenységnek a folytatásához, amelyre letelepedtek. Az engedélyező hatóság a jövőben csak azt vizsgálja, hogy a vállalkozás igényli-e az ingatlan megvásárlását.

A földtulajdonlással kapcsolatos anomáliák felszámolása továbbra is a hazai ingatlanpolitika egyik sarokköve, melynek jegyében a közelmúltban készült el a kormány földbirtok-politikájával összhangban az általános birtokrendezésről szóló törvénytervezet. Ez várhatóan a Nemzeti Földalapról szóló törvény tervezetével együtt kerül majd az Országgyűlés elé. A termőföldet használók biztonságát szolgálja a közeljövőben a földhasználati nyilvántartás, amelyre az elképzelések szerint a földalapú támogatások épülnek majd, és amely gátat vet a zsebszerződéseknek is. Az elsődleges cél az, hogy a földtulajdon és a földhasználat öszszekapcsolódjon. A termőfölddel kapcsolatos ügyeket – például a haszonbérlet nyilvántartását – a helyi közösségeknek kellene intézniük, ez ugyancsak a jelenlegi anomáliák felszámolását szolgálná.

Az agrárágazat létre kívánja hozni – évi 4-5 milliárd forintos költségvetéssel – a Nemzeti Földalapot, melyben az alapvagyon jelentős részét az állami tulajdonú földvagyon tenné ki, amelynek becsült értéke mintegy 25 milliárd forint. Az alap bevételeként jöhetne számításba a földeladásokból, valamint az alap által bérletbe adott földek díjaiból származó pénz. A Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium államtitkára szerint a Nemzeti Földalap olyan, az állam tulajdonában lévő, folyamatosan változó mennyiségű és elhelyezkedésű földterület lesz, amelyet az állam részben mezőgazdasági céllal hasznosít, részben pedig a sajátos földbirtok-politikai célok érvényesítése érdekében hoz létre, és működtet; folyamatosan vásárolhat, értékesíthet és bérbe adhat majd földeket. A Nemzeti Földalap a tervek szerint a kincstári vagyon része lesz. Legfontosabb birtokpolitikai célja az új, működőképes családi gazdaságok kialakítása, továbbá a termőföld privatizációja során létrejött kedvezőtlen birtokszerkezet javítása, a gazdaságosan működtethető birtokméret kialakítása.

Az ingatlanpiac gazdasági súlya

Az ingatlanpiaci előretekintések szerint az erőteljes áremelkedési ütem valószínűleg lassulni fog, de a kormány által tervezett inflációs rátát – nem is kis mértékben – továbbra is meghaladja majd az ingatlanok drágulása. A lakáspiac esetében a további fejlődés kulcsa egyértelműen a Magyarországon még igencsak gyermekcipőben járó jelzálog-hitelezés. A magyar ingatlanpiac hitelfeltételeinek kezdetlegessége mellett a reális közelségbe került EU-csatlakozás, illetve a fejlett országokkal kiépült széles körű gazdasági kapcsolatok miatt egy-két éven belül "menthetetlenül" új lendületet kapnak a csak hosszú távon megtérülő ingatlanberuházások és -fejlesztések pénzpiaci alapjai.

A piac egészében további forgalomnövekedést és a reális keresleti-kínálati viszonyokat tükröző árakat vár az ingatlanforgalmazó cégek többsége 2000-ben. Magyarország ma már egyértelműen része annak a kiemelten jó befektetési jellemzőkkel rendelkező területnek, melynek ingatlanpiaci lehetőségeiről szeptember elején rendezett kongresszust a bécsi Messe Wien és a Financial Times Conferences. A Realest '99 néven megrendezett esemény fórumot teremtett új irányzatok és elképzelések kialakításához, és segítséget nyújtott a befektetőknek, hogy megismerjék a világ – jelen pillanatban az átlagosnál jóval nagyobb hozamokkal kecsegtető – ingatlanpiacait. Az esemény aktualitását, illetve az ingatlanpiacok tőkepiacokhoz hasonló prompt jellegét mutatja, hogy a piaci elemzők már most, a kelet-európai piaci felfutás éveiben felhívják a figyelmet: a befektetők középtávú, 4-5 éves terveiben már az argentin és a brazil piac veszi át a távol-keleti piacok helyét, azaz egyértelműen a most következő néhány évben kell megalapozni a kelet-európai, így a magyar ingatlanpiacok stabilitását.

Elfogadott nézetként kezelhető tehát az a megállapítás, hogy a pozitív gazdaságpolitikai változások hatására a hosszabb ideig kényszerpályán mozgó ingatlanpiac már értékének megfelelő súllyal szerepel az alapvető átalakulás évein túljutott magyar gazdaságban.

Bizakodó építőipar Február elsejétől igényelhetik a kormányrendeletben meghatározott házaspárok a kedvezményes kamatozású lakáshiteleket. A finanszírozók köre örvendetesen bővül, majd' minden jelentős, lakossági üzletágat is működtető bank bekapcsolódott a hitelezésbe a zászlóshajó, a Földhitel- és Jelzálogbank Rt. oldalán. A konjunkturális hatásokra több, a lakásépítésekben érdekelt iparág is reménykedve vár. A magyarországi tégla- és építőipar képviselői például bíznak abban, hogy beteljesedik a GM előrejelzése, és az idén valóban megépül 30 000, jövőre pedig 50 000 lakás. A gyártók szerint a hazai tégla- és cserépárak a környező, valamint a távolabbi európai országokéhoz képest nyomottak, ezért a kereslet élénkülésével az árak jobban közelíthetnek majd az európai szinthez, ugyanakkor nincs kizárva, hogy az eddigi kedvezményes akciók is folytatódnak. A vezető építőipari cégek már régóta lobbiznak a magánerős lakásépítés támogatásáért. 1996-ban a Baumit Kft., a Csorna-Beled Rt., a Rigips Kft., az Ytong Kft., valamint a Wienerberger Rt. és a Téglás Szövetség Társaság a Lakásépítésért néven szervezetet hoztak létre, amelyhez azóta számos más cég is csatlakozott.