A hatvanas évek ingatlanboomja Nyugat-Európában az ingatlanbefektetési alapok népszerűségét is meghozta. A sajátos konstrukció, amely értékpapír formában nyújtja az ingatlanpiac növekedéséből való részesedést, a kisebb tőkével rendelkező befektetőknek is lehetővé teszi, hogy kihasználják az ebből fakadó lehetőségeket, emellett a bérbeadás, karbantartás nyűgeitől is megkíméli a tőkepénzeseket. A rendszerváltást követően ennek alapján sokan várták, hogy hasonló folyamatok zajlanak le a hazai ingatlanbefektetések piacán is. Az 1992-ben elfogadott, a befektetési alapokról szóló törvényt követően sorra alakultak az értékpapír-befektetési alapok, az ingatlanalapok hasonló boomja azonban annak ellenére sem következett be, hogy az adókedvezmények ezekre éppúgy vonatkoznak.
Hosszú távra tervezőknek
Az ingatlan hosszú távú befektetés, s ezen az sem változtat, hogy értékpapír formája lényegesen likvidebb. Az így elhelyezett pénz könnyebben mozgósítható a közvetlen befektetésnél. Az értéknövekedés azonban sokkal hosszabb távon érvényesül, mint a többi értékpapír esetén – még akkor is, ha az elmúlt évek tőzsdei árrobbanását figyelmen kívül hagyjuk -, s ez megnyilvánul az ingatlanbefektetési alap nettó eszközértékének lassúbb emelkedésében.
Magyarországon a kilencvenes években voltaképpen egyetlen valódi kísérlet volt ingatlanbefektetési jegyek nyilvános forgalomba hozatalára. Az MBI 2000 zárt végű ingatlanbefektetési alap – mely mögött egy nagy tapasztalatú és sikeres németországi alapkezelő állt – jegyeinek jegyzése azonban tökéletes érdektelenségbe fulladt.
Nálunk egyelőre a befektetési piacok egyes szegmensei élesen elválnak: aki az ingatlanban bízik, a vásárlást inkább közvetlenül hajtja végre.
Ténylegesen a kilencvenes években négy zárt végű ingatlanalap alakult meg: a Pillér I. és II., valamint a Globex-csoporthoz tartozó Pannónia Alapkezelő két Rezidencia-alapja.
A Pillér-alapok befektetői nem meglévő tőkéjüket helyezték el a befektetési jegyekben, hanem kárpótlási jegy ellenében jutottak azokhoz. Az alap ingatlanportfólióját olyan irodaházak alkották, amelyek korábban állami vállalatok tulajdonában voltak. Ezeket az akkori privatizációs szervezet, az Állami Vagyonügynökség vonta el a cégektől, s juttatta az alapoknak. Döntő többségükben lerobbant épületekről volt szó, felújításukra pedig az alapnak semmiképpen sem volt pénze. Súlyosbította a helyzetet, hogy éppen abban az időszakban kellett volna megfelelő hozamot termelniük, amikor Budapesten gyors ütemben adták át az új, nyugati színvonalú irodaházakat, amelyekkel ezek az épületek nem versenyezhettek. Az alacsonyabb kategóriában szintén hatalmas versenyt teremtett a többi, a Pillér épületeikhez hasonlóan korábban állami vállalatok központjaiként szolgáló, akkor már bérirodaházként működő épület. A portfóliócseréhez, komolyabb ingatlanfejlesztési tevékenységhez viszont az adott ingatlanpiaci helyzetben csak igen óvatosan lehetett hozzákezdeni, s az ezzel kapcsolatos törekvések is természetszerűleg megviselték az alap nettó eszközértékét.
Nem csoda, hogy – a kibocsátáskori jóslatokkal ellentétben – a BÉT-re bevezetett befektetési jegyek értéke hamar mintegy harmadára csökkent.
Ingatlankezelők befektetési jegyei
A Pillér II. befektetési jegyeket már az első kibocsátás tanulságainak ismeretében bocsátották ki, így ezekkel kevesebb probléma adódott, bár az alaphelyzeten ez nem tudott változtatni. Mindenesetre értékük kevésbé zuhant, a BÉT-en általában mintegy 60 százalékot adtak értük. Még kevésbé lehet valódi befektetési alapnak nevezni a Pannónia Alapkezelő Rt. által létrehozott Rezidencia Ingatlanbefektetési Alapokat. A Globex Rt. nemrég bekövetkezett összeomlása értékpapírügyletek következménye volt, ezért ma többnyire elfeledkeznek arról, hogy a Globex-csoport alapvetően ingatlanfejlesztésre létrehozott vállalkozás volt. Brókercége és befektetésialap-kezelője alapvetően ennek tevékenységét szolgálta. Ezen belül a két Rezidencia-alap döntően a Globex-csoport parkolópályaként működött. A portfólióba kerülő ingatlanokat jórészt a csoport többi tagjától vásárolták, és elsősorban nekik adták el, likvid eszközeik pedig a Globex Brókerház kezén mentek keresztül. Így a beszerzési és eladási árak, s ennek következtében az alapok nettó eszközértéke tulajdonképpen beállított volt. Mindez különösebb gondot nemigen jelentett, hiszen a befektetési jegyek tulajdonosai döntően szintén részben a Globex-csoport többi tagjai, illetve ügyfelei közül kerültek ki. Emlékezetes, hogy az összeomlást kiváltó első botrányokban is kiderült: a Globex Brókerház Rt. által vagyonkezelésre átvett és értékesített, önkormányzati tulajdonú részvények és egyéb értékpapírok helyén Rezidencia befektetési jegyek voltak – vagy legalábbis a Rezidencia-jegyek számlákon való elhelyezésével próbálták menteni a helyzetet.
Keresett lakások
Az elmúlt egy év alatt nem egy ingatlan ára a piacon eddig sohasem tapasztalt mértékben, 35-50 százalékkal nőtt. A példátlan felfutást szakértők különböző okokkal magyarázzák. A leginkább hangoztatott vélemény, hogy az értékpapírpiacban csalódott kisbefektetők néztek alternatív befektetési lehetőségek után; vagyis elsősorban az hajtotta fel az árakat, hogy a tőzsdéről kivont tőke jelentős részét lakás-, illetve más, befektetési céllal szerzett ingatlan vásárlására fordították.
Mások azonban úgy vélik: mára teremtődött meg annak a feltétele, hogy az ingatlan végre elfoglalja méltó helyét a befektetések palettáján. Hazánkban – vélekednek – most játszódik le az angol vagy a német nagyvárosokban az ötvenes évek végén és a hatvanas évek elején tapasztalt jelenség. Ezekben az országokban ugyanis a háború utáni tőkekonszolidáció lezárulása, vagyis 10-12 év kellett ahhoz, hogy a befektetők az ingatlanpiac felé forduljanak. Magyarországon a rendszerváltás jelentheti a kezdő időpontot.
Konjunktúrajavító devizatörvény
Az ingatlanpiacon áttörést jelentett az új devizatörvény, amely a termőföldön és a védett területeken kívül lényegében felszabadította a külföldiek ingatlanvásárlását.
Tavaly 53 ország állampolgárai több mint 11 ezer ingatlan tulajdonjogát szerezték meg Magyarországon. A külföldiek zöme magánszemély, de számos társaság is szerepel a vevők között. A közigazgatási hivatalok adatai szerint a legtöbb házat, lakást, tanyát, illetve üdülőt Győr-Moson-Sopron megyében (2129), valamint Budapesten (1784) vették meg, ezt követi Somogy (1593) és Zala (1409) megye. A legkevesebb külföldi vásárlásra Békés megyében (106) került sor. A fővároson kívül igen népszerű a Balaton partja, a Mátra és a Bükk. Budapesten a II., a XII., valamint a Belváros a legkeresettebb a külföldiek körében.
A külhoni vásárlók többsége német, osztrák, izraeli és olasz, de még Ausztráliából, Kínából, Japánból, valamint Dél-Afrikából is érkeznek hazánkba ilyen szándékkal. Átlagosan 5-6 millió forint értékű ingatlanokat vesznek. Egyes hivatalok véleménye szerint a külföldiek ingatlanszerzései vannak egyértelműen árfelhajtó hatással a piacra, sok esetben ugyanis értéken felüli vételárat fizetnek. Más szakértők viszont az árak megugrását – persze csak egyes területeken – elsősorban a hazai vásárlók beindulásának" tudják be. Az ingatlanokat befektetési céllal vásárló külföldiek ugyanis pontos hozamelvárásokat fogalmaznak meg. A kiadási céllal vett ingatlannál például befektetett pénzük után évente 12 százalékos hasznot várnak el. Amennyiben a vételár és a kapható bérleti díj ezt már eleve lehetetlenné teszi, elállnak az üzlettől. A lakások ára manapság lényegében az infláció szintjével megegyező ütemben nő, így amennyiben azt kiadják, a bérleti díj már teljes mértékben reálhozamként vehető figyelembe – véli sok hazai vásárló.
Néhány térségben (főként a déli határhoz közel, a koszovói háború miatt) az idén csökkent a külföldi vásárlási kedv, de a főváros továbbra is igen népszerű. Évente körülbelül 40 százalékkal emelkedik a külföldiek budapesti ingatlanvásárlásainak száma: míg 1997-ben 1600, 1998-ban már 2200, 1999 első felében pedig már 1300 kérelem érkezett a közigazgatási hivatalhoz.
A benyújtott kérelmek 95 százaléka lakásvásárlásra vonatkozik. A külföldiek elsősorban Budapest belvárosát kedvelik, az V., VI., VII. és a VIII. kerület áll érdeklődésük középpontjában. Ezekben a kerületekben főként a kis értékű, kisebb alapterületű panellakásokat keresik, melyek átlagos vételára 4,5 millió forint. Ugyancsak keresettek a lényegesen drágább, 20-30 millió forint közötti értékű XI., XII. és II. kerületi ingatlanok, az ennél magasabb vételárú lakások iránt csekély az érdeklődés. A lista harmadik helyén a peremkerületek következnek, ahol átlagosan 8-10 millió forintért vásárolnak ingatlant külföldi állampolgárok. A Fővárosi Közigazgatási Hivatal vezetője úgy látja: a budapesti ingatlanpiacon a vételárak alacsonyabbak, mint a nyugat-európai városokban, így tekintettel Magyarország várható EU-csatlakozására, jó befektetés a fővárosban ingatlant vásárolni.
Ez valószínűleg így van, de számos szakértő akad, aki az idei árrobbanást a befektetőket félrevezető egyszeri jelenségnek tartja. Úgy látják, több térségben (elsősorban a fővárosban, a Nyugat-Dunántúlon és a Balaton északi partján) irreálisan magas áron alakultak ki. Ezek pedig rövid távon akár csökkenhetnek is, de az biztos, hogy az így szerzett ingatlanok értéknövekedése nem tart majd lépést a várakozásokkal.
A képet az is árnyalhatja – hívják fel a figyelmet -, hogy már mutatja a lakáskiadók számának növekedését, hogy a bérleti díjak lényegében nem emelkedtek az utóbbi hónapokban. (Kivétel persze akad, az egyetemi városokban, de különösen Veszprémben, ahol a felsőoktatási intézmény létszámát jelentősen megnövelték, a bérleti díjak határozottan emelkedtek.) Cseppet sem elhanyagolható tényező egyéként, hogy a bérlakások tulajdonosait az adó mellett egyéb költségek (állagmegóvási kiadások) is terhelik. Az pedig, hogy bevételük (tehát a reálhozam) egyáltalán keletkezik vagy sem, a piaci viszonyoktól függ.
Menedzser- és lakáscsere
A legnagyobb üzletnek még nemrégiben is a kiadásra szánt luxusingatlanok építése bizonyulhatott. A nemzetközi vállalatoknál dolgozó külföldi menedzserek például Budapest belvárosában vagy Bel-Buda igényes részén 1000-1100 dolláros bérleti díjat hajlandóak kifizetni. Ez a piac azonban a szakértők egy része szerint folyamatosan szűkül, hiszen a multinacionális cégek bejövetele már gyakorlatilag befejeződött. Nem egy vállalatnál pedig már elkezdődött a külföldi menedzserek hazaiakra váltása is. Több olyan, ezen a piacon működő befektetőt is találtunk azonban, akik azt állítják: a készülő, illetve átépítés alatt álló luxusingatlanoknál sorban állnak a bérlők.
Az egyszeri haszon reményében (elsősorban a feljavítás utáni értékesítés céljára) vett ingatlanoknál is meglehetősen ellentmondásos a kép. Miközben ugyanis sokaknak csalatkozniuk kellett hozamreményeikben – a piac ugyanis sokszor egyszerűen nem ismeri el a felújítási költségeket az árban – mások kifejezetten kedvező tapasztalatokról számolhatnak be. Tény viszont, hogy jelenleg az úgynevezett használt lakások ára több helyen is közelít egy áthághatatlan természetes korláthoz: a hasonló kategóriájú új ingatlanok árához. A vásárlók ugyanis normális (az idei tavasz pedig ebbe a kategóriába semmiképpen sem tartozott) körülmények között csak jóval kisebb összeget hajlandók kiadni a használt lakásokra, mint a frissen épített ingatlanokra.
A szkeptikusok véleménye ezen a téren is cáfolható: a legfrissebb tapasztalatok is az ingatlanpiac pezsgését jelzik. A meghirdetett lakások 60-70 százaléka egy héten belül elkel – hangoztatják például az Irányárfigyelő Kft.-nél. Az árak pedig éppen ennek köszönhetően nem térnek olyan mértékben el a kínálati áraktól, mint régebben. A régebbi építésű ingatlanok mellett az új lakások is kifejezetten kelendőek. A beruházók így viszonylag hamar juthatnak hozzá befektetett pénzükhöz haszonnal (amit a gyorsabb forgás még növel) emelt értéken.
Kimagasló hozamok
Az ingatlanpiacon a felkapott térségekben végrehajtott ingatlanfejlesztések hozhatják a legnagyobb megtérülést. A várható hozamok itt néha elérik a 25-30 százalékot is, amelyek már a legjobbak közé tartoznak a piacon – állítják a KPMG Ingatlan-tanácsadó Kft.-nél. A magánberuházók számára a KPMG szakemberei szerint inkább a telekvásárlások jöhetnek szóba. Itt a kínálat gyorsan szűkül, így az inflációt mindenképp meghaladó hozamokkal lehet kalkulálni.
A bérleti díjakból kikövetkeztethető, hogy a kereskedelmi ingatlanok beruházói is elérhetnek 20 százalék fölötti hozamot, habár ebből a szegmensből meglehetősen nehéz pontos információkat beszerezni.
Az intézményi befektetők számára állampapírhozamok fölötti megtérülést jelenthetnek a különböző parkszerű, zöldmezős fejlesztések (iroda, kereskedelem, raktározás, vállalkozási parkok), amennyiben például olyan ingatlanról van szó, mely hamarosan épülő autópálya közelébe kerül. Ezen a piacon persze a likviditás meglehetősen alacsony, a megtérülési időt hosszú években mérik.
Elgondolkodtató viszont, hogy ma már akad olyan pénzintézet (információink szerint például az OTP Bank), amely a nagyobb ingatlanbefektetéseket, többek között az irodaház építést és a továbbértékesítési céllal végrehajtott ingatlanfejlesztést túlságosan kockázatosnak tartja. A bank a piac várható telítődése miatt éppen ezért erre nem szívesen nyújt hitelt. Az ellentmondás itt is érvényes: más pénzintézet (mint például a Raiffeisen Bank) ugyanakkor éppen most lát jó hitelkihelyezési lehetőséget ezen a területen.
B. V. J.