Tart az irodaépítési láz

Az elmúlt évtizedben a legjobb befektetések egyike volt az irodaépítés. Hiány volt ugyanis jó minőségű irodákból. Egy-két éve azonban már úgy tűnt, hogy rövidesen telítődik a piac, de a gazdaság fejlődése nyomán keletkezett jelentős új igények – például az informatikai cégeknél – ismét felkeltették a befektetők figyelmét. Mindez elsősorban a fővárosra igaz. Egyre-másra adják át az új irodaépületeket, annak ellenére, hogy idén már számottevő kínálat jelent meg a modern irodaépületek első generációjából is. Lejár(t) ugyanis a korábban kötött szerződések jelentős része. Szakértői vélemény szerint jelenleg legalább 20 000 négyzetméter jó minőségű iroda kiadó a fővárosban. Ez a kínálat az 5-7 évvel ezelőttihez képest gyökeresen megváltozott körülmények között jelenik meg a piacon. Lényegében megszűnt a modern irodák hiánya, és az elmúlt évek nem csekély inflációja ellenére az irodabérleti átlagárak időközben csökkentek.

Csökkenő bérleti díjak

A DTZ Hungary Kft. kimutatása szerint az első osztályú kategóriába tartozó irodák bérleti díja 1993-ban érte el Budapesten a csúcsot, amikor havonta négyzetméterenként átlagosan 56 DM-et kértek, aztán a nagymérvű irodaépítkezések hatására alaposan bővült a kínálat, és fokozatosan csökkentek az árak is. Olyannyira, hogy a négyzetméterenkénti átlagár idén már 42 DM körül van, és az előrejelzések szerint ez a következő években sem fog lényegesen változni. A másodosztályú irodaárak lassabban csökkentek, de az 1994. évi 36 DM-ről ezek átlagdíja is 32 DM-re süllyedt.

Mindez elsősorban annak köszönhető, hogy a fővárosban a modern irodák összes területe meghaladja a 650 000 négyzetmétert, s tovább növekszik. Idén körülbelül 80 000 négyzetméter modern iroda épül, 2000-ben és 2001-ben pedig évente megközelítően 120 000 négyzetméterrel bővül a kínálat. A prognózisok kizárólag a már épülő, illetve nagy valószínűséggel ténylegesen megvalósuló beruházásokat veszik figyelembe, de körülbelül 155 000 négyzetméter körüli lehet azoknak az irodáknak az összterülete, amelyek terveit jelenleg kisebb realitásúnak ítélik, egy részük azonban minden bizonnyal szintén növelni fogja a piaci kínálatot.

Az egy év alatt bérbe adott irodákat illetően a csúcstartó 1998-as esztendő után idén ismét kiemelkedő eredmény várható, miután már az első félévben 54 000 négyzetméter irodát adtak bérbe. A szerződéseket döntően nagyobb, egyenként több ezer négyzetmétert bérlő cégek írták alá.

Továbbra is nagy az igény a 100 és 1000 négyzetméter közötti irodákra. Ezeket azonban rendszerint csak röviddel a ténylegesen jelentkező szükséglet előtt kezdik aktívan keresni a piacon. Jelentős a kereslet a nagyobb, gyakran 5000-6000 négyzetméteres, egybefüggő irodaterületekre is, amelyeket azonban lényegesen korábban igyekeznek felkutatni a leendő bérlők. Az a tapasztalat, hogy az ilyen jellegű irodáknak körülbelül a felére már az épület elkészülte előtt megkötik az előszerződést.

Egyre gyakoribb jelenség, hogy nagyobb vállalatok saját részükre maguk építenek irodákat, vagy testreszabott épületeket rendelnek a fejlesztőktől, amelyeket előre kibérelnek. Jó példa erre a Mol Rt., amely a tervek szerint 2000-re építteti fel 35 000 négyzetméteres cégközpontját, s egyidejűleg kiürít 10-15 jelenleg használt ingatlant.

A DTZ kutatásaiból az is kiderül, hogy egyre több cég részesíti előnyben a gazdaságosabb elhelyezést lehetővé tevő, a Belvárostól távolabb eső területeket. Ezek a cégek jól megközelíthető, megfelelő parkolási lehetőséget biztosító elhelyezést keresnek, a belvárosinál lényegesen alacsonyabb bérleti díjak mellett. Legtöbbjük négyzetméterenként havi 25-30 márkát szán irodabérletre. Ez a kereslet segítette a kisebb helyi irodapiacok létrejöttét több helyütt a történelmi Belvároson kívül.

Az elmúlt két évhez hasonlóan a bérleti díjak további stabilizálódásának lehetünk tanúi. A központi üzleti negyedben a jellemző sáv 40 és 42 DM közé esik, míg a Belvárostól távolabbi helyeken a modern irodákért havonta általában 25-30 márkát kell fizetni. Ez utóbbi területeken jelentős új kínálat megjelenése várható a közeljövőben, ezért a bérleti díjak bizonyos csökkenésével kell számolni.

A piacon kialakult hozamszint a nyugati befektetők számára igen vonzó, 10 százalék körüli, az eladók pedig legtöbbször ingatlanfejlesztők, akik elkövetkező beruházásaikat kívánják korábbi épületeik értékesítésével finanszírozni, illetve bankok, amelyek a tartós tőkelekötést jelentő ingatlanjaik eladásával likviditási helyzetükön kívánnak javítani.

Regionális irodapiac

Vidéken korábban sem volt elkeseredett roham a kiadó irodákért, s most, hogy lényegében vége a privatizációnak, már nem is várható irodapiaci boom. A multinacionális cégek központja többnyire Budapesten van, ahol az igényeiknek megfelelő A és B kategóriás irodaházakból megfelelő a kínálat. E cégek vidéki terjeszkedése még nem indukál komoly ingatlanfejlesztéseket. A nagyobb városokban és a hirtelen fejlődött ipari zónákban a külföldi cégek rendszerint megépítik maguknak a szükséges irodaépületet is, vagy a korábbi vállalati központokból és más rendeltetésű ingatlanokból átalakított irodaházakban találnak helyet, illetve lakásokat bérelnek iroda céljára. Míg a fővárosban az irodapiaci kereslet az egybefüggő nagyobb – 1500 négyzetmétert meghaladó – felületek irányába tolódik el, vidéken a kisebb alapterületű irodahelyiségek iránt van kereslet.

A főváros és környéke után az ország nyugati részében valósult meg a legtöbb külföldi beruházás, ám a befektetőket erősen vonzó Győrben például egyetlen új irodaház sem épült az elmúlt évtizedben. A belvárosi parkolási gondok miatt az irodabérlők körében népszerűek a város külsőbb részei, ahol négyzetméterenként havonta 1200-1600 forint bérleti díjért lehet helyiséghez jutni. A város kevésbé felkapott helyein fele áron, 700-800 forintos négyzetméterenkénti díjért bérelhető iroda. Hasonló a helyzet Sopronban, ahol főként osztrák vállalkozók alkotják a bérlői kört, s a régi, többnyire városszéli, közepes színvonalú irodaépületekben mindig van szabad hely, átlagosan 1500 forintos négyzetméterenkénti bérleti díjért. Szombathelyen keresettek a belvárosi lakás-irodák, és a külsőbb ipari területeken lévő régi irodaházak is, ahol 1000-2000 forint közötti áron lehet irodabérleményhez jutni.

A nyugati országrészben regisztrált bérleti díjaktól csekély mértékben térnek el az irodapiaci árak az ország keleti felében. A vidéki városok közül egyedül Szegeden épült a rendszerváltás óta irodaház. Ám az amerikai tőkével létesült irodaház bérlőkkel történő benépesítéséhez közel másfél évre volt szükség, miután a 22-24 márkás bérleti díjakat nehezen fogadta el a piac.