2000. január 1-jétől a földhivatalok külön nyilvántartást vezetnek a különféle jogcímű földhasználatokról. Az ezt megelőzően megkötött szerződéseket 2000. március 31-éig kell a földhivatal számára bejelenteni. Becslések szerint mintegy 3 millió természetes, illetve jogi személy kerülhet a földhasználati nyilvántartásba. Igazi gondban azok lesznek, akiknek földjét – zsebszerződés alapján – külföldi használja.
Az ingatlan-nyilvántartás és a földhasználati nyilvántartás – a formai hasonlóságok és a földhasználati regiszter származtatott jellege ellenére – lényegében különbözik egymástól. A különbözőség megjelenik a nyilvántartás célja, eszközei és módja, tárgya, tartalma, a nyilvántartás joghatálya és szankciórendszere tekintetében egyaránt.
Regisztrációs kötelezettség
Az új szabályok általánosságban rendelkeznek az elővásárlási jogra, a semmisségre, illetőleg a termőföldszerzés tilalmára vonatkozóan. Ahhoz, hogy ezek a szabályok betölthessék rendeltetésüket, eszközök kellenek a termőföld használatára vonatkozó szerződések ellenőrzésére, felülvizsgálatára. Ilyen a földhasználati nyilvántartás, amely a regisztrációs kötelezettség előírásával elvileg – feltételezve, hogy a földhasználók bejegyeztetik magukat – feltárja a tényleges földhasználókat.
Elméletileg ezzel a technikával ki lehet szűrni a zsebszerződéseket (regisztrációt jogmegkerülési okkal kikerülő megállapodások), fel lehet tárni a törvénysértő magatartásokat, és azok szankcionálhatók. A tulajdonosnak is érdeke lehet a földhasználó személyének regisztrálása, mivel így mentesül a földvédelmi, a talajvédelmi bírság megfizetése alól, ha a földhasználó megszegné a földvédelmi és talajvédelmi kötelességeit.
Zsebszerződések
A külföldi természetes és jogi személyek, a belföldi jogképes szervezetek termőföldszerzésének tilalma, a belföldi természetes személyek termőföldszerzésének korlátozottsága miatt megnövekedett a szerzési korlátozások kijátszására irányuló úgynevezett "zsebszerződések" száma. Elősegíti ezt a folyamatot a haszonbérelhető területek nagyságának, a haszonbérleti időnek a korlátozottsága is. A földtörvény előbbi szabályait sértő szerződések jogilag semmisnek tekinthetők, mivel egyrészt túllépik a termőföldtörvényben meghatározott haszonbérelhető területi mértéket és időt, másrészt a törvény által tiltott termőföldszerzésre kötik ki a külföldi számára az elővásárlási, a vételi, a kézizálogjogot, és más olyan jogosultságokat, amelyek a jobb időkre biztosítják a külföldi jogait.
A földhasználati nyilvántartás célja
A földhasználati nyilvántartás célja
- a szerzési korlátozások kijátszására irányuló, legtöbbször valamilyen használati jogcímmel palástolt törekvések (zsebszerződések) láthatóvá tétele,
- az agrártámogatások igénybevételének feltételét jelentő földhasználat megbízható igazolása hiteles, hatóság által vezetett nyilvántartással, amely bármely jogcímen történő földhasználatot regisztrál. Ezek kifejezetten agrárpolitikai célok.
Ezzel szemben az ingatlan-nyilvántartás a tulajdonjog és más jogok, az ingatlanforgalom, a hitelezői érdekek védelmét, a pénzügyi közterhek, a statisztikai és területfejlesztési célok információs alapját szolgálja.
A földhasználati nyilvántartás módja
A földhasználati nyilvántartás az ingatlan-nyilvántartás tartalmára épül. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogok, tények és adatok alapján, és csak ahhoz képest kerülhet be valaki jogosultként a földhasználati nyilvántartásba. Például a haszonbérlőnek a bejegyzett tulajdonostól – haszonélvezet fennállása esetén -, a haszonélvezőtől kell a haszonbérleti jogot megszereznie. Amennyiben a haszonbérbe adó az ingatlan-nyilvántartásban jogosultként nem regisztrált, akkor a földhasználati nyilvántartásba sem kerülhet be, mivel hiányzik jogszerzésének alapja, a jogelőd fennálló jogosultsága.
Éppen ezért a földhasználati nyilvántartás is hasonló berendezkedésű, mint az ingatlan-nyilvántartás, különben a két regiszter nem kapcsolható egymáshoz. Ennek megfelelően a nyilvántartás alapegysége itt is a településenként nyilvántartásba vett önálló földrészlet (reálfólia).
A földhasználati nyilvántartás tárgya
A földhasználati nyilvántartás tárgya nem általában az ingatlanra szerzett és egyben bejegyezhető jogok és jogilag jelentős tény, illetve annak jogosultja, hanem csak a termőföldre a jogszerű használó által bármely jogcímen megszerzett termőföld-használati jog. Ez annyit jelent, hogy a földhasználati nyilvántartás egyszerre szűkebb, de bővebb tartalmú az ingatlan-nyilvántartásnál.
Szűkebb, hiszen csak a mezőgazdasági hasznosítású földrészletekre és az azokra épített mezőgazdasági hasznosítású építményekre vonatkozó földhasználati jogot és annak jogalapját rögzíti, annak jogosultjával együtt.
Bővebb is, hiszen bármely, a földhasználatra jogosító, használati jogot tartalmaznia kell, szemben az ingatlan-nyilvántartással, amely ezek közül csak a haszonélvezeti jogot és a használat jogát tartalmazza, semmi mást.
Földhivatali hatáskör
A földhasználati nyilvántartást a 2000. január 1-jén hatályba lépő termőföldtörvény módosítása alapján a körzeti földhivatalok (jelenleg 115 körzeti földhivatal) vezetik. E feladat- és hatáskört a földhivatali dolgozók azért láthatják el, mert
- mezőgazdászi, ingatlan-nyilvántartási, földmérői szakismeretekkel rendelkeznek,
- hivatali munkájuk nagyrészt le is fedi az új feladatokat,
- a földhivataloknál a szükséges adatok rendelkezésre állnak.
A körzeti földhivatal önálló nyilvántartást vezet az illetékességi területéhez tartozó termőföldekről, valamint a mező- vagy erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földek használatáról, amelynek alapja a közhiteles ingatlan-nyilvántartás.
A bejelentési kötelezettség alá eső földek
Bejelentési kötelezettség alá esik
- az egy hektárt meghaladó termőföld, ha a földhasználó szerződés alapján tartja használatban a termőföldet,
- az egy hektárt meghaladó mértékű saját tulajdonú termőföld,
- az egy hektárt meghaladó olyan termőföld, amely a tulajdonossal közös háztartásban élő személy, illetve annak közeli hozzátartozója tulajdonában vagy más jogcímen a használatában vagy rendelkezése alatt áll.
A bejelentési kötelezettség alanya
Minden termőföldhasználó – függetlenül tulajdonosi vagy más használati és haszonvételi jogra alapot adó szerződéses jogcímétől – köteles a földhasználati szerződést, a földhasználati jogosultságát – annak megkötésétől, illetve megszerzésétől számított harminc napon belül – a földhivatalhoz nyilvántartásba vétel céljából benyújtani, illetőleg bejelenteni.
A bejelentésnek tartalmaznia kell a földrészlet vagy földrészletek adatait. A törvény rendelkezéseit alkalmazni kell akkor is, ha a földterületek akár külön-külön, akár együttesen haladják meg az egy hektárt.
A használati jogosultság ellenőrzése
A földhivatal hivatalból ellenőrzi a szerződés benyújtását, illetve a bejelentés megtörténtét, valamint a nyilvántartott tényeknek a tényleges helyzettel való egyezőségét, továbbá a haszonbérletre meghatározott korlátozások betartását. A mulasztás szankcióval jár, ezen túl a földhivatal a használó költségére, hivatalból is átvezetheti a változást az ingatlan-nyilvántartási törvény keretein belül.
| Információs háttér a támogatásokhoz Az agrártámogatások igénybevételének feltételét jelentő földhasználat megbízható igazolása, ellenőrzése érdekében is szükség van a tényleges földhasználati helyzet hiteles regisztrálására. Ennek a jelentősége az uniós csatlakozástól függetlenül is könnyen belátható, de egyben csatlakozási feladat is. Az uniós csatlakozási előkészületek során a közös agrárpolitikával (KAP) összefüggő intézményfejlesztés 2002-ig megoldandó feladata a mezőgazdasági támogatások integrált szabályozási és ellenőrzési rendszerének (IACS) kialakítása, amely a földügyi adatszolgáltatás EU-konform megszervezését jelenti. A tervezett, földrészlet (parcella) mélységű, információs rendszer a földhivatalok információtechnológiai fejlesztésére épül, és nagymértékben támaszkodik a mindenkori földhasználati információkra is, ezen túlmenően pedig információs keretrendszerként szolgál az agrárium egyéb szakágazati információs alrendszerei számára (gazdanyilvántartás, erdészet, szőlő- és gyümölcskataszter stb.) |
A tulajdonszerzés ellenőrzése
Mivel a tulajdonszerzési korlátozásba ütköző szerződés semmis, a földhivatal az okirat nyilvánvaló érvénytelenségekor az erre irányadó szabályok szerint jár el, azaz megtagadja a bejegyzést. Ilyen eset áll elő, ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel a termőföldtörvényben meghatározott tulajdonszerzési korlátozásba ütköző módon, illetőleg a megengedett szerzési mértéket meghaladóan termőföld vagy védett természeti terület tulajdonjogának megszerzésére kerülne sor.
Szerzési korlátok
Belföldi magánszemély csak olyan mértékben szerezheti meg a termőföld tulajdonjogát, hogy a tulajdonában legfeljebb 300 hektár nagyságú vagy 6000 aranykorona értékű termőföld legyen. A belföldi magánszemély által megszerezhető termőföld mértékének megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni a legfeljebb 6000 m2 területtel önálló földrészletként kialakított tanya területén levő termőföldet.
Belföldi jogi személy és jogi személyiség nélküli más szervezet a termőföld tulajdonjogát – a magyar állam, az önkormányzat, az erdőbirtokossági és legelőbirtokossági társulat és a közalapítvány kivételével – nem szerezheti meg.
Egyházi jogi személy végintézkedés, illetőleg ajándékozási, tartási vagy gondozási szerződés alapján szerezhet tulajdonjogot a termőföldre.
A jelzálog-hitelintézet csak korlátozásokkal szerezhet termőföldet.
Külföldi természetes személy és jogi személy nem szerezheti meg a termőföld és a védett természeti terület tulajdonjogát.
A külföldi az önálló földrészletként legfeljebb 6000 m2 területtel kialakított tanya tulajdonjogát a termőföldnek nem minősülő más ingatlanokra vonatkozó külön jogszabályok rendelkezései szerint szerezheti meg.
Az elővásárlási jog fennállásának ellenőrzése
Termőföld vagy tanya eladásakor a haszonbérlőt, a felesbérlőt, a részesművelőt és a társtulajdonost elővásárlási jog illeti meg, feltéve hogy tulajdonszerzését törvény nem zárja ki. Elővásárlási jog illeti meg a települési önkormányzatot is területfejlesztési feladatai körében, a helyi településfejlesztési és településszerkezeti terv, építési szabályzat keretein belül. Védett természeti területen a magyar államot is elővásárlási jog illeti meg, amelyet nevében az illetékes természetvédelmi igazgatóság a haszonbérlőt, felesbérlőt és a részesművelőt, a tulajdonostársat, az önkormányzatot megelőzően gyakorolhat.
Általános okiratkényszer
A nyilvántartásba vételi kötelezettség következménye az általános írásbeli kényszer a földhasználati jogokra, amelyekre különben a polgári jog csak a haszonbérlet esetén rendelkezik így. Az írásba foglalt szerződés egy példányát nyilvántartásba vétel érdekében az ingatlan fekvése szerint illetékes földhivatalhoz kell benyújtani. A használat érvényes jogcíme nemcsak szerződésen, hanem bírói ítéleten, hagyatékátadó végzésen, jogszabályon is alapulhat. A nyilvántartás teljessége érdekében ezért ezeket is bejelentési és bejegyzési kötelezettség terheli.
A földhasználathoz fűződő jogkövetkezmények érvényesítése érdekében a korábban kötött szerződéseken és más jogcímeken alapuló földhasználatot is be kell jelenteni. Amennyiben az ilyen szerződések nincsenek írásba foglalva, azokat a földhasználati nyilvántartásról szóló jogszabály hatálybalépésekor pótolni kell. Abban az esetben, ha a bejelentési kötelezettségnek nem tesznek eleget, úgy kell tekinteni, hogy a termőföld használója azonos a földhivatalnál bejegyzett földtulajdonossal. Ilyen esetekben a földtulajdonos minősül földhasználónak. Amennyiben a használó bejelentési kötelezettségének késedelmesen tesz eleget, úgy földvédelmi bírsággal sújtandó.
Korlátozott közhitelesség
A földhasználati jogosultság nem a földhasználati nyilvántartásba vétellel jön létre ugyan, de – bár korlátozottan – a földhasználati nyilvántartás adatait hitelesnek kell tekinteni. A korlátozottság annyit jelent, hogy az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezhető jogok tekintetében az ingatlan-nyilvántartás a közhiteles, hiszen ott a bejegyzéshez joghatály is tapad. Ezt a rendszerbeli zűrzavart a jogalkotó sajnos nem érzékelte, a joggyakorlatnak kell a hitelességek prioritását érvényesítenie. (Ennek következményeit azonban sajnos a jogkereső közönség viseli.)
A földhasználati nyilvántartás tartalma
A földhasználati nyilvántartás származtatott jellegéből adódóan a tartalom is származékos, nem önálló. Ez annyit jelent, hogy az ingatlan-nyilvántartás tartalma épül be a földhasználati nyilvántartásba azzal, hogy a nem mezőgazdasági ingatlanok kimaradnak abból.
A földrészletek az ingatlan-nyilvántartásból község, belterületi, külterületi fekvés, helyrajzi szám, művelési ág, földminőség, alrészletek és alosztályok, kataszteri tiszta jövedelem, ingatlan-nyilvántartási térképszelvény száma szerint kerülnek át a földhasználati nyilvántartásba.
A földhasználati nyilvántartás tartalmazza a földrészletek ingatlan-nyilvántartás szerinti helyrajzi számát, alrészleteit, hektárban a terület nagyságát, aranykoronában a termőföld értékét, a földrészlet (alrészlet) vagy földrészletek használójának nevét (cégnevét), lakcímét (székhelyét, telephelyét), a magánszemély földhasználó természetes személyazonosító adatait, a használat jogcímét, határozott időre kötött szerződés esetén a használat időtartamát. Itt látszik igazán, hogy a földhasználati nyilvántartás nem más, mint az ingatlan-nyilvántartás – igaz, csak részlegesen átvett – eltérő célra igénybe vett munkapéldánya.
A gyakorlatban persze nem ilyen egyszerű a helyzet. Gondoljunk csak például a termelésből történő kivonásokra. Erre a jogszerű használó nem jogosult, az ilyen magatartást a polgári jog olyan fokú szerződésszegésnek tekinti, amely alapot adhat a szerződés felmondására. Ha a földhivatal a más célú használatot engedélyezve, a megvalósulást követően átvezeti a "kivett jelleget", akkor a földhasználati nyilvántartás teljes jogi alapja megszűnt, következésképpen a nyilvántartó lapot is törölni kell a számítógépből. Az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lapok viszonylagos állandóságához képest emiatt a földhasználati nyilvántartás mozgékonyabb lesz a nyilvántartásba veendő földrészleteket tekintve. A két rendszer tehát nem fedi egymást.
A földhasználati nyilvántartásba vétel jogi hatálya
A törvény a nyilvántartásnak (köz)hitelességet ad a regisztrációba vett földhasználati jogok tekintetében. A közhitelesség tartalmában – külön definíció hiányában – egyfelől eljárásjogi értelemben bizonyítási funkciót tölt be, másfelől közbizalmi hatást fejt ki. A bizonyítási eszköz funkció alapján az átvezetett jogosultnak nem kell bizonyítania a jogosultságát, megteszi ezt helyette a földhasználati regiszter. Ennek tartalmát az ellenkező bizonyításig fennállónak kell tekintenie bármely hatóságnak.
A közbizalmi hatás abban jut kifejezésre, hogy a nyilvántartás alapján jogot szerző személy a törvény által védelemben részesül azzal szemben, aki a nyilvántartás állapotát kétségbe vonja. Ilyen jogi hatállyal azonban a földhasználati nyilvántartás nem bír, mivel a bejegyzéseknek nincs jogi hatálya. Ilyen jogi hatály csak az ingatlan-nyilvántartáshoz kapcsolódik.
A földnyilvántartás (köz)hitelessége ezért az ingatlan-nyilvántartáshoz képest másodlagos és korlátozott. Másodlagos azért, mert az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége a nyilvántartásba vett ingatlanokra, az azokra bejegyezhető jogokra és azok jogosultjának személyére is kiterjed, míg a földhasználati nyilvántartás csak a földhasználat fennállása és annak jogosultja tekintetében hiteles. Korlátozottsága is előbbiekből ered, mivel a mindkét nyilvántartás által tartalmazott jogok (haszonélvezet, használat joga) tekintetében az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat védi a törvény a bejegyzés hatálya miatt. Az ingatlan-nyilvántartáshoz képest a földhasználati nyilvántartás hatálya a közhitelesség tartalmát tekintve ezért inkább kötelező használatot jelent.
A földhasználati nyilvántartási bejegyzésnek nincs jogi hatálya, nem keletkeztet, nem szüntet meg jogot, nem is módosítja azt. A földhasználati nyilvántartás nem segíti elő a jog érvényesítését a bejegyzést elmulasztóval szemben, illetőleg nem is függeszti fel azokat, továbbá feltételessé sem teszi őket egy későbbi bejegyzéshez képest. Nincs prioritás a jogok keletkezése és hatályosulása tekintetében.
A földhasználati nyilvántartás alapján állapítják meg ugyanakkor a jogszerű használó személyét, az ingatlan-nyilvántartás alapján csak a bejegyezhető jogosultságok körében vonható ez kétségbe, illetve akkor, ha az ingatlan-nyilvántartási jogosult nem azonos a földhasználati jogot engedővel szemben. Ilyen esetekben az ingatlan-nyilvántartás alapján lehet dönteni a földhasználati nyilvántartás jogszerűsége felől, az ahhoz fűződő jogi hatályok szempontjából. Ezeket a döntéseket a földhivatal hozza meg, az általa vezetett ingatlan- nyilvántartás alapján.
Fontos, hogy a föld használatával összefüggésben nyújtott költségvetési támogatást csak a föld fekvése szerinti földhivatal által nyilvántartott földhasználatra lehet igénybe venni.
Adatszolgáltatás
A földhivatal az általa vezetett földhasználati nyilvántartásból és az annak alapjául szolgáló szerződésekről
- a földhasználathoz kötött, költségvetési kapcsolattal összefüggő ügyben (így különösen az adózással, a költségvetési támogatás igénybevételével, továbbá az adók módjára behajtandó köztartozás, valamint az illeték megfizetésével kapcsolatban) a hatóság megkeresésére,
- bármikor a föld tulajdonosának és használójának a kérelmére
díjfizetés ellenében adatot szolgáltat.
A szankciórendszer
A bejelentés elmulasztása főszabály szerint közigazgatási bírságot von maga után, illetőleg a földalapú mezőgazdasági támogatási rendszerből való kieséssel jár. Az ingatlan-nyilvántartásban is érvényesül a bírság a bejegyzési kérelmek elmulasztása esetén, de itt sokkal súlyosabbak a magánjogi szankciók, nevezetesen a jogvédelem, a jogosultság elvesztése a mulasztó oldalán. A földhasználati nyilvántartáshoz ilyen magánjogi szankció nem tapad.
A szerződés benyújtását, illetve a bejelentést elmulasztó földhasználót a földhivatal bírsággal sújtja, aminek mértéke a földvédelmi bírság kétszereséig terjedhet. A meg nem fizetett bírság adók módjára behajtandó köztartozás. A bírság az illetékes megyei földhivatalt illeti meg.
Ha a rendelkezésre álló adatok alapján feltételezhető, hogy a szerződés – részben vagy egészben – jogszabályba ütközik, a földhivatal értesíti az ügyészt, aki mérlegelés alapján pert indíthat a szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt.
A szabályozás közvetett szankciója a zsebszerződéseknek nevezett kontraktusokra is kiterjed. Itt a jogalkotó abból indul ki, hogy a Ptk. hatályos rendelkezései szerint a semmis szerződések az idő múlásával az új, a leplezett jogi célt megengedő jogszabály folytán sem válhatnak érvényessé. Az eltitkolt földhasználati jogok sem léteznek érvényesen a hatályos jog szintjén, így ennek alapján nem következik be a tulajdonjog megszerzése sem. Ezért a tulajdonszerzési korlátozások – az EU-csatlakozást követő esetleges – megváltoztatása esetén sem kerülhet sor ilyen szerződések alapján a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére.
Kurucz Mihály| A földadó alapja lehet A földhivatalok által vezetett használati nyilvántartás megteremtheti a földhasználaton alapuló földadó bevezetésének segédeszközét is, bár ez igen nagy tévedés lenne a jogalkotó részéről, hiszen a földadó alanya csak a tulajdonos lehet, mint szükségképpeni földhasználó. A nyilvántartási alap itt az ingatlan-nyilvántartás, hiszen az ad közhiteles információt a tulajdonos személyéről. Ha a gazdálkodási körülményekből adódó jövedelemkülönbségek mérséklésére a jövőben szükséges a földhasználaton alapuló földadórendszer bevezetése, akkor a földadó átterhelésére adhat alapot a földhasználó személyének ismerete. Ez azonban nem túl szerencsés adójogi fordulattal járna. A földadó kifejezetten vagyonadó, a használat és a haszonvétel még elő is segíti a vagyonérték növekedését. A földhasználó terhelése csak jövedelemalapú adóként fogható meg, amely a kétszeres adózás törvényi tilalmába esne, hiszen a földhasználó akár személyi, akár társasági adózással már hozzájárult a közterhekhez elért jövedelméből, annak közvetlen megkétszerezése nem utal koncepciózus jogalkotóra. A földadó bevezetésével persze a földhasználati nyilvántartás vezetésével kapcsolatos kiadások is fedezhetők. |