Hitelek és joghézagok

 

Egyelőre nem tűnik úgy, hogy a hazai banki hitelezés újjáéledő ága, a jelzálogkölcsönzés esetében elsimulnának az ellentétek bankok és vállalatok közt. Az érem másik oldala, hogy az utóbbi időben örvendetes verseny alakult ki a hőskorát élő jelzálog-hitelezési üzletágban.

 

Megjósolható, hogy a jelzálogpiacon is vitatéma lesz például a hitel fedezetéül szolgáló (ingatlan)vagyon értékelése. Az épületeket a bankok az igényelt kölcsönhöz képest gyakorta túl csekély értékűnek találhatják. A cégek – és magánszemélyek – pedig bizonyára panaszkodni fognak a két-háromszoros biztosíték igénye miatt. Az ellentéteknek több oka van – vélik az érintett banki és piaci szakértők is. Egyrészt zavart okoz a földhivatalok közismerten akadozó adatfeldolgozása. Hiába rendelkezik valaki ingatlannal, ha az nem szerepel a bank számára megnyugtató módon a nyilvántartásban. Mindez a Budapesti Kereskedelmi és iparkamara (BKIK)megbízásából készült, a kisvállalkozók hitelezését bemutató felmérésben olvasható.

Égető probléma, hogy – ha baj van a hitellel – a bank rendkívül nehezen tudja érvényesíteni jelzálogjogát. Szakemberek szerint ez az árverezéssel záruló folyamat mintegy 1 évig tart, még abban az esetben is, ha nincs semmi probléma (az ügyfél nem támadja meg az eljárást, és nem kell vele pereskedni). Ha jogi ügy kerekedik, a bank több év után csak nagy költségekkel, esetleg veszteségesen keveredhet ki az ügyből.

A problémákra a pénzintézetek úgy reagálnak, hogy (az ingatlanon túl is) további biztosítékok sorozatát kérik az ügyféltől. Ez például a kezes(ek) állításától egészen a jövedelembevallásokig terjedhet, vagy olyan élet- és vagyonbiztosítások megkötéséig, amelynek kedvezményezettje a hitelező bank.

A harmadik – mindezzel összefüggő – baj a BKIK felkérésére a felmérést végző Zsé és Zsé Bt. piackutató cég szerint, hogy nem történt meg a jelzálog-hitelezés jogi harmonizációja az ingatlan-nyilvántartással, polgári perrendtartással, végrehajtási joggal. E célok érdekében jogszabályok megváltoztatására lenne szükség, ami egyaránt növelné a kibocsátott – az érintett hitelintézetek forrását részben adó – jelzáloglevelek, a bankok és ügyfeleik biztonságát.

Többszintű garancia

Mit lehetne tenni? Bármilyen furcsa, egyrészt praktikus gyógyírt hozhat az idő is. A bankok az évek során egyre jobban megismerik a tartósan látókörükben levő cégeket és állampolgárokat. A stabil bizalom esetenként hatásosabb lehet minden formális hitelvizsgálatnál. A vagyonértékelésnél esetleg némi kockázatmérséklést eredményezhet, ha a külső vagyonértékelő garanciát vállalna az adott ingatlan általa becsült likviditási értékéért. (Ez viszont az utóbbi kockázatát növelné meg, amit visszahárítana a bankra, az pedig az ügyfélre.)

Az ingatlan-nyilvántartás naprakésszé tételére mielőbb szükség van. A végrehajtásokat segítené, ha a hitel kihelyezésével és a jelzálogjog bejegyzésével párhuzamosan – a tulajdonjog változása nélkül is – be lehetne jegyeztetni az elidegenítési és terhelési tilalmat. Végül rövidíteni kellene a végrehajtási, bírósági ügyek időtartamát.

Elő lehetne írni azt is, hogy a végrehajtó kötelezően vegye figyelembe a bank elsődleges jelzálogigényét, még akkor is, ha nem ő, hanem harmadik fél kérte a végrehajtást. Végül arra is szükség lenne, hogy ha a bank értékesíttetné az ingatlant, az új tulajdonost a földhivatal a régi – azaz az ellenérdekelt fél – hozzájárulása nélkül is bejegyeztethesse.

Az 1997 októberében létrejött Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) Rt. az utóbbi időben – konkrétan idén júliustól – bővítette lakossági és vállalkozói hitelezési tevékenységét. A két kategória a társaságnál nem feltétlenül értendő szó szerint: egyéni vállalkozó esetén a hitelfelvétel célja határozza meg, hogy melyik kategóriába sorolják az érdeklődő ügyfelet. Újfajta konstrukcióikat a nyár közepétől lehet elérni, immár 100 helyen – többek közt az Inter-Európa Bank hálózatában, más kereskedelmi bankoknál, biztosítóknál – az országban. (Az FHB egyelőre nem szervez saját fiókhálózatot.)

A kínálaton belül a kamatozás szerint elkülönítve a kifejezetten lakáscélú lakossági hitelek két fajtája létezik: az ötévente változó kamatozású (5-20 év futamidejű) kölcsön kamata jelenleg mintegy három százalékkal van az évente változó (7-20 év futamidejű) hitelé alatt.

A lakossági hitel összege minden esetben 1-10 millió forint lehet. A kölcsönt minden olyan 18 és – a hitel lejáratának időpontjában – 65 év közötti belföldi magánszemély igényelheti, aki jövedelmi helyzete alapján hitelképes. A fedezetül felajánlott ingatlan(ok) tulajdonosa és a készfizető kezes szintén csak 18 év feletti lehet, aki az ingatlanfelvevő közeli hozzátartozója.

Általános szabálynak tűnik a banknál, hogy a fedezetként szereplő ingatlan forgalmi értékének 70-90 százaléka lehet a hitelbiztosítéki érték, aminek viszont 70 százaléka lehet a tényleges kölcsön. A bank lakossági kölcsöneihez tehát átlagosan kétszeres ingatlanfedezet kell: például 20 millió forint forgalmi értékű ingatlan biztosítéki értéke így 14 millió forint, a tényleges kölcsön pedig 9,8 millió forint lehet. Az értékbecslést egyébként az FHB más piaci szereplőkkel ellentétben egyelőre saját szervezetén belüli munkatársakkal végezteti el. Nem biztos, hogy ez sokáig így marad, hiszen az FHB július végén nyilvános pályázaton keresett magának értékbecslő cégeket.

A lakáshitelek e társaságnál három célt, az ingatlanfelújítást, -vásárlást, további korszerűsítést és bővítést szolgálhatnak. A banki tájékoztató szerint vásárlásnál a kölcsön a saját források kiegészítésére szolgál, s az önerőt a jelzálogbank ellenőrzi is. Ennek értéke – ha kiegészítő ingatlanfedezetet is bevonnak – legfeljebb a vételár 80 százaléka lehet. Nem mellékes, hogy az ingatlanvásárlók kihasználhatják az éves törlesztés 20 százalékára, maximum 35 ezer forintra rúgó adókedvezményt is. A lakásvásárlásnál az FHB nem az ügyfélnek, hanem közvetlenül az ingatlan eladójának utalhatja a pénzt.

A felújítási kölcsönt (a felújítás fogalmának tartalmán belül) bármire fel lehet használni. A hitel itt akár a renoválási költségek egészét fedezheti (nem kell saját erő). Az elvégzett munkák 60 százalékáról utólag számlát kell bemutatni a banknak, 40 százalék saját munka címén beszámítható. Korszerűsítésnél, bővítésnél hasonló az utólagos számlaadási kötelezettség, és utóbbi kölcsön esetén a vásárláséval megegyező az éves adókedvezmény is. A hitel összege itt is elérheti a költségek 100 százalékát.

A fedezet: életbiztosítás

A kamaton kívüli kezelési költség a földhitelbanknál a fennálló tőketartozás évi 1,5 százaléka, amit havi részletekben kell megfizetni. Ezért viszont a pénzintézet hitelfedezeti életbiztosítást is ad az ügyfélnek (piaci hírek szerint erre a Hungária Biztosítóval és az AHICO-val szerződnek). Emellett még a kölcsönösszeg 1 százalékának megfelelő bírálati díjat is kérnek, amit a kérelem befogadásakor (azaz nem a kedvező vagy kedvezőtlen válasz után) számítanak fel. A hitelkérelmeket legföljebb 30 nap alatt bírálják el.

A kölcsönök ingatlanfedezeteként a bank csak Magyarország területén levő, önállóan forgalomképes és – mint közölték, általában – tehermentes ingatlant fogad el. Garanciát nyújt a már említett hitelfedezeti életbiztosítás is (amelynek kedvezményezettje természetesen a bank). Végül a hitelnyújtás előtt – a hivatalosan igazolt nettó jövedelmet figyelembe véve – megvizsgálják az ügyfél (és ha van, a kezes) fizetőképességét is. A bank szerint hitelképes az, akinek a háztartásában legalább 22,5 ezer forint (azaz a jelenlegi minimálbér) az egy főre jutó nettó jövedelem, és ez együtt legalább a havi törlesztési díj háromszorosát is kiteszi.

Ami az FHB vállalati hiteleit illeti, azok szintén évente és ötévente változó kamatozásúak lehetnek. A kamatok mértékét egyénileg (a hitelösszegtől, az ingatlanfedezeti érték arányától s az ügyfél minősítésétől függően) állapítják meg.

A kölcsön biztosítékaként készfizető kezes és – természetesen – rendezett helyzetű ingatlan jöhet szóba. Fontos, hogy az igénylő vállalat bizonyítsa: komoly gazdasági tevékenységet folytat (ehhez legalább egy lezárt üzleti évet kell igazolni). (A vállalati hitelt önkormányzatok is igényelhetik.) Az ingatlanvásárlást, tartós forgóeszköz-finanszírozást vagy beruházást szolgáló kölcsön összege minimum 15 millió forint, futamideje 5,5-15 év lehet. (Beruházásnál és ingatlanvásárlásnál a türelmi idő emellett még legfeljebb 2 év). Általános szabály, hogy a kölcsön maximum a hitelbiztosítéki érték 70 százaléka (illetve az ingatlan vételárának négyötöde) lehet. Ebben az esetben is van kezelési költség, a hitelöszszeg 1 százaléka (a kölcsön utalásakor fizetendő). A bírálati díj 20 millió forintig 1 százalék (de minimum 50 ezer forint), 20-100 millió között 200 ezer forint plusz 0,5 százalék, 100 milliótól fölfelé pedig egységesen 600 ezer forint.

Az FHB harmadik kölcsöne az úgynevezett Béta-jelzáloghitel, amely 3 és 20 millió forint közötti öszszegű, és futamideje 6-10 év lehet. Bár ezt elvileg csak (18 év feletti) magánszemélyek vehetik fel, minden bizonnyal az egyéni vállalkozók köréből kerül majd ki az érdeklődők többsége. A Béta előnye, hogy szabad felhasználású, azaz – a többi kölcsönnel ellentétben – bármilyen céllal felvehető. Ennek fejében viszont a földhitelbank mintegy háromszoros ingatlanfedezetet ír elő. A kölcsön összege ugyanis a hitelbiztosítéki érték 40 százalékát nem haladhatja meg. A kamatokat ebben az esetben is évente és ötévente változóan számítják. A bírálati díj a kölcsönösszeg 1 százaléka (minimum 50 ezer forint), a kezelési tarifa 1 százalék.

Az FHB szolgáltatásai közül hiányzik a lakásépítési hitel. Erre a bank ígérete szerint szeptemberig dolgoznak ki konstrukciót, és ősztől már meg is jelennek vele a piacon.

A bank neve azonban nem véletlenül kötődik a termőföldhöz sem: szükség lenne a földalapú hitelezésre is. Gyuris Dánielnek, az FHB vezérigazgatójának korábbi bejelentése szerint azonban utóbbihoz szükség lenne arra az állam által létrehozandó nemzeti földalapra, amely a visszafizetetlen hiteleknél átvenné a bankhoz került földeket. Probléma az is, hogy a termőföldek tulajdonosai és tényleges használói gyakorta nem azonosak, s ezt a földnyilvántartásokból sem lehet kideríteni.

Az FHB ma az egyetlen olyan hazai jelzálogbank, amely forrásait már – két alkalommal is – jelzálog-hitellevél kibocsátásával is bővítette. A június végi 2 milliárdos kibocsátás után – ahol a fix kamatozású papírokra 12,8 százalék, a változókra 15,7 százalék kamatot szabtak – év végéig még 2-3 hasonló akciót terveznek. Azok az intézményi befektetők (bankok, biztosítók, nyugdíjpénztárak, befektetési társaságok), amelyek részt vehetnek e jegyzésekben, az állampapírokéval szinte azonos biztonságot szavatoló értékpapírokhoz jutnak, ezért vállalják az esetleg kissé alacsony kamatot is. (A biztonságot a törvényi garanciák és a jelzálogbankok szigorú kihelyezési politikája garantálja.) A jelzálog-hitelintézet viszont hosszú távú, stabil forrásokhoz jut, amelyből fedezheti kihelyezéseit.

Osztott finanszírozás

Augusztustól kezdi meg tevékenységét a HypoVereinsbank csoporthoz tartozó HVB Jelzálogbank Rt. A társaság a hazai makrogazdasági és jogi körülmények miatt legföljebb 2-3 év múlva vállalkozhat lakásépítés finanszírozására, s – legalábbis egyelőre – a mezőgazdasági területek jelzálog-hitelezése sem szerepel a bank tervei között. A jelzálogbank álláspontja szerint a lakásépítés finanszírozása egyelőre azért lehetetlen, mert Magyarországon több évtizedre előre nem lehet kiszámítani, hogy a hitelfelvevő állampolgár anyagi biztonságban lesz-e. Egyelőre magasak a kamatok, s gondot okoz a jogbizonytalanság (a biztosítékok érvényesítése, végrehajtási nehézségek). A nemzetközi gyakorlat szerint – tartja a hitelintézet – e tevékenység csak akkor kezdődhet meg, ha a bankközi és a lakáskamatok évi 10 százalék alá esnek.

A HVB megalakulásakor szándékoltan szűk mezsgyét választott magának: olyan közép- és nagyvállalati befektetőknek nyújtanak hitelt, amelyeknél az ingatlan – a benne levő bérlők díjai révén – maga termeli ki a kölcsön visszafizetéséhez szükséges összegeket. Ilyen épületek lehetnek például az irodák, logisztikai vagy kereskedelmi központok, raktárházak, esetleg (az itthon még alig-alig megtalálható) apartmanházak.

A bank terméke a hosszú, 7-10 éves lejáratú, eleinte csak devizában nyújtott jelzáloghitel, amelynek struktúrája – például a visszafizetés ütemezése, egy-egy periódusnál a biztosítékok figyelembevétele – a projekt, illetve a hasznosított ingatlan egyedi jellegéhez igazodik. A kölcsön kötetlenül felhasználható – fejtette ki Schmidt Katalin, a júniusban tevékenységi engedélyt kapott HVB elnök-vezérigazgatója. Úgy vélte, a forintalapú hitelezés feltételei csak az általános kamatcsökkentés révén alakulnak ki. A társaság az 1 millió márka (130 millió forint) feletti projekteket célozta meg. A kölcsön maximuma a 3,8 milliárd forint saját tőkével rendelkező jelzálogbank úgynevezett nagyhitel-limitje, azaz 952 millió forint.

A HVB nem szabja meg előre mereven a hitelfeltételeket, így a kamatot vagy a szükséges hitelfedezeteket. Mindez az ügyféllel történő tárgyalásokon dől el. Alapesetben a pénzintézet a teljes futamidőre rögzítetten fix kamatra törekszik, amely euróban számítva 6,2-7 százalék (a hitelintézet marzsa jelenleg 1,3-1,7 százalék). Változó kamatnál szintén ekkora a rés, de az iránykamat jelenleg csak 2,9-3,1 százalék.

A HVB akár vállalatcsoportján belül közös finanszírozásra is vállalkozik, igyekezve kihasználni, hogy azonos az anyabankjuk a HypoVereinsbank Hungária Rt.-vel. Például az ingatlan (rövidebb periódust jelentő) építési szakaszát kedvezőbb feltételekkel lehet finanszírozni a „hagyományos" kereskedelmi banknál – magyarázta Schmidt Katalin –, míg a további hosszú lejáratú finanszírozás már a jelzálogbank feladata lehet.

A testvérkapcsolatok révén osztott finanszírozással még nagyobb volumenű, akár 2 milliárd forint feletti üzletekre is lehetőség van. Ráadásul a HypoVereinsbank olyan biztosítékokat (például értékpapír, anyavállalati garancia) is elfogadhat, amit a HVB nem. A bank nem szabja meg mereven a hitelbiztosítéki érték és a tényleges kölcsön arányát sem. Ez a társbankkal történő finanszírozásnál akár 80 százalék is lehet, anélkül csak esetleg 60 százalék.

A társaság az első, tört üzleti évében 2-3 milliárd forintos hitelállományt vár. A hitelállomány feltöltése után, első alkalommal várhatóan idén év végén, vagy 2000 elején szeretnének jelzáloglevelet kibocsátani. Ennek futamidejét a hitelekével hangolják össze, azaz 5-7 évi lehet, s zárt körben, valószínűleg devizában lehet majd jegyezni.

Szakosodott bank

Kevesen tudják, hogy e két hazai jelzálogbank mellett még egy harmadik is működik itthon. Igaz, a Rheinhyp Rheinische Hypothekenbank, a Commerzbank-csoport ingatlanfinanszírozásra szakosodott leányvállalata egyelőre csak – önálló hitelezési tevékenységre nem jogosító – képviseletet nyitott nálunk. Elképzelhető, hogy a társaság – amely egyelőre a piacot figyeli – két év múlva akár önálló jelzálogbankot is nyit Magyarországon. Ha így lesz, várhatóan akkor is (a HVB-hez hasonlóan) csak a nagyobb volumenű vállalati ügyletekre koncentrál majd.

Az önálló, klasszikus értelemben vett jelzálog-hitelintézetek mellett még jó pár kereskedelmi bank is kínál jelzálog típusú hiteleket. Ezek forrásait azonban nem jelzáloglevelekkel teremtik elő (így esetenként valamivel magasabb a kamat is), s a hitel fedezete általában nem csak az ingatlan. Különbség még az is, hogy a hitelösszeget jóval szabadabban (többnyire bármilyen céllal) fel lehet használni.

Kisvállalkozói, lakossági hitelek

Az OTP Bank idén márciustól kínálja jelzálog típusú hiteleit – tudtuk meg Argyelán Gábor osztályvezetőtől. Óriási az érdeklődés: a kihelyezett kölcsön értéke július végére elérte a 6 milliárd forintot, s az ügyfelek száma eléri a 3500-at. Közülük 88 százaléknyi 3 millió forint alatti kölcsönt igényelt, s mindössze 1 százalék azok aránya, akik esetében a kölcsönösszeg meghaladta a 10 millió forintot. Mivel a konstrukció friss, visszafizetetlenné vált kölcsön még nem volt.

Az ügyfelek kisebb hányada a kisvállalkozói szektorból kerül ki. A bank üzletszabályzata szerint fedezetként általában nem termelő jellegű ingatlant (például családi házat, társasházi lakást, üdülőt vagy telket, pincét, garázst, tanyát) fogadnak el. Kivétel az – elsősorban kereskedelmi vagy vendéglátó-ipari – üzlethelyiség.

A legnagyobb lakossági bank hitele bármilyen célra igényelhető a hálózat 147 fiókjában: a bank a folyósított összeg felhasználását nem ellenőrzi. A kölcsön összege 0,5-20 millió forint lehet, a futamidő legfeljebb 10 év (ez csak havi egyenletes törlesztésnél lehetséges).

A fedezetül felajánlott ingatlan hitelbiztosítéki értékének 50 százalékát folyósítják kölcsönként. Az osztályvezető szerint viszont e „menekülési érték" egy átlagos lakókörzetben a forgalmi ár 70-80 százalékára rúghat, átlag alatti helyeken viszont akár 50 százalék alá is csúszhat. (Sok ügyfél nem figyel például arra, hogy lakott ingatlannak kisebb a forgalmi értéke, mint az üresen állónak.) Egyes esetekben a bank forgalomképtelennek minősíti az adott ingatlant, s így persze nem is ad rá jelzálogkölcsönt.

A forgalmi és a hitelbiztosítéki érték különbségét az OTP szerint többek közt az adja, hogy az ingatlan kényszerértékesítési ideje – például 90 nap – alatt milyen áron lehetne túladni az adott ingatlanon.

A hitelelbírálást a bank leányvállalata, OTP Ingatlan Rt. szakemberei végzik. A társaság tájékoztatója szerint az igénylést követően – kedvező elbírálás esetén – az ügyfél legfeljebb 13 napon belül hozzájuthat az összeghez.

A folyósítás feltétele, hogy a fedezetül felajánlott ingatlan tehermentes legyen, kizárólag az igénylő tulajdonában álljon, és rendezettek legyenek a tulajdoni viszonyai. Egy kölcsönre csak egy ingatlan lehet a fedezet. Az OTP – természetesen a jelzálogjog bejegyzésén túl – viszont azt is megköveteli, hogy az ügyfél nála vezesse lakossági folyószámláját (erről történik majd a törlesztés), és hogy teljes körű vagyonbiztosítást kössön a fedezeti ingatlanra. Ha az igényelt öszszeg meghaladja a hitelbiztosítéki érték 35 százalékát, a bank jövedelemvizsgálat keretében adósminősítést végez. Ebben az esetben általában csak az kaphat hitelt, akinek havi jövedelme legalább háromszor annyi, mint a törlesztőrészlet öszszege. Munkaviszonyban állóknál a jövedelem az igazolt havi nettó munkabér. Egyéni vállalkozóknál az adóbevallást veszik alapul, amihez – mint az üzletszabályzatban olvasható – a kintlevőségekről és a köztartozások befizetéséről szóló dokumentumokat is mellékelni kell.

Az OTP évente számít fel kezelési költséget (1 százalékot, minimum 10 ezer, maximum 100 ezer forintot), s itt is van hitelelbírálati díj (1 százalék, minimum 35 ezer, maximum 150 ezer forint). Az ügyfél választhat a törlesztés ütemezésénél is. A legkisebb a kamat akkor, ha a havi egyenletes törlesztést választja. Lehetőség van arra is, hogy a hiteldíjat negyed- vagy félévente fizesse (azaz az ügyleti kamatot és a kezelési költséget), miközben évente törleszti a tőkét. Végül az utolsó (magasabb kamattal járó) ajánlat, ha az adós törlesztésére türelmi időt is kér.

Információnk szerint az OTP a jövőben kifejezetten vállalkozói jelzálog-hitelezésre is készül. Itt állítólag nem vizsgálnák részletesen az adott vállalkozó jövedelmi körülményeit és a kölcsönhöz kapcsolódó projekt kockázatosságát, kizárólag a fedezeti ingatlan értéke lenne mérvadó. Emlékezetes, hogy a pénzintézetnél korábban önálló jelzálogbank alapítása is szóba került, ám ezt bizonytalan időre elhalasztották.

Rövid futamidőre

A Kereskedelmi és Hitelbank (K&H) Rt. egyelőre csak lakossági jellegű jelzálogkölcsönt nyújt. E banknál a hitelbiztosítéki érték a fedezetül ajánlott ingatlan forgalmi árának 70-90 százaléka lehet. (Mint megtudtuk, a társaság több céggel is végeztet értékbecslést.) A forgalmi értékhez viszonyítva 40-70 százaléknyi lehet a tényleges kölcsön összege. A jelzálogkölcsön első típusánál a hitel célját nem kötik meg, összege 0,5-20 millió forintnyi lehet. A törlesztés módjától függően a futamidő 1-3 évre rúghat.

Az ingatlanfedezet mellé akkor kérnek más biztosítékot, ha a hitelfelvevő nem egyedüli tulajdonosa a szóban forgó épületnek, vagy ha más okok miatt nem látszik bizonyosnak a visszafizetés. Ebben az esetben az állampolgárnak – a törlesztés ütemezésétől függőn – jövedelemigazolást vagy erről szóló saját nyilatkozatot is be kell mutatni.

A kölcsön visszafizetése havi, negyedévi vagy évi törlesztéssel történhet, de lehetőség van egyösszegű törlesztésre is a futamidő végén. Az első két variáció esetén valamivel alacsonyabb az egyébként változó kamat, és a hitel 3 évre is szólhat. A ritkább törlesztés borsosabb kamatokkal jár, ráadásul itt csak maximum 1 évre igényelhetők kisebb-nagyobb összegek. Az adósnak még havi 0,3 százaléknyi kezelési költséggel és 3 százalék hitelelbírálati díjjal is számolnia kell (fele a bírálat előtt, a maradék utána fizetendő).

A kifejezetten ingatlanvásárlásra szóló K&H-jelzáloghitel akár 10 évre is szólhat. Ebben az esetben a bank maximum a vételár felét hajlandó fedezni, a többit saját erőből kell előteremteni. A járulékos terhek itt – havonta számított – 0,1 százalék kezelési költségből és 1 százaléknyi (legföljebb 10 ezer forintnyi) bírálati díjból állnak össze.

Ugyanezek a feltételek vonatkoznak a pénzintézet felújítási hitelére is. A különbség annyi, hogy ebben az esetben az ügyfélnek költségvetési tervet is be kell nyújtani a pénzintézethez, amely a kiadások legföljebb 70 százalékának finanszírozására vállalkozik.

Kétszeres biztosíték

Maximum 5 évre vehető fel a Bank Austria Creditanstalt (BA-CA) magánszemélyeknek szóló 1-5 millió forint közötti jelzáloghitele. Az idén áprilistól él a konstrukció. A kiutalás feltétele, hogy az igénylő legalább 3 hónapja a BA-CA-nál vezesse munkabérszámláját vagy (ha nem alkalmazott) a jövedelemszerző tevékenységét megmutató pénzforgalmi számlát. Könnyebbé teszi a kedvező elbírálást, ha van úgynevezett belső kezes (ezalatt házastársat vagy élettársat ért a bank). A kölcsönhöz a tehermentes ingatlan mellett betétet vagy értékpapír-fedezet is elfogadnak biztosítékul.

Németh Tibor termékfelelős szerint a hitel céljaként az ingatlanvásárlás, felújítás és építés mellett általában más szándékokat is elfogadnak, ha az ingatlanhoz kapcsolható. A bank kétszeres biztosítékot kér. Egy 6 millió forintos hitelbiztosítéki értékű ingatlanra például így legföljebb 3 millió forintnyi összeg járhat. A bank szerint ugyanakkor náluk a menekülési érték – amit a BA-CA saját értékbecslő főosztálya, esetenként megbízásos külső cég szab meg – nagyjából annyi (90-100 százalék), mint a forgalmi ár.

A változó hitelkamat mellett a pénzintézet 0,5 százaléknyi, a folyósításkor fizetendő hiteldíjat is kér. Az egyszeri kezelési költség 2 százalék (maximum 50 ezer forint), ami mellé viszont még egyszeri, úgynevezett fedezetértékelési díjat (0,3 százalék, maximum 5 ezer forint) is hozzácsapnak. Az esetleg ki nem használt hitelkeret után 1,5 százalék a rendelkezésre tartási jutalék.

A folyószámla feltétel

Más versenytársakhoz hasonlóan a CIB Bank is előírja – csak lakossági jellegű – jelzáloghitelénél, hogy az ügyfél a társaságnál vezesse folyószámláját. A hitel bármilyen célra (akár autóvásárlásra) igénybe vehető. Ha ingatlanvásárlásra igénylik, az igénylőnek a költségek minimum felét magának kell fedeznie. Felújításnál és más célok esetén viszont nem kötelező a saját erő.

A CIB hitelösszege ingatlanvásárlásnál minimum 0,5 millió forint, maximum a fedezetként felajánlott ingatlan forgalmi értékének fele (azaz a felső határt nem határozták meg számszerűen). Lakásfelújításnál 0,3 millió, egyéb hitelnél 0,5 millió forint a legkisebb kölcsön. Ezekben az esetekben is általában a forgalmi értéken számított kétszeres fedezet kell. Utóbbi hiteltípusnál viszont maximum 30 százaléknyi a hitel, ha lakóingatlanról van szó. A kölcsön futamideje vásárlásnál 5-15 év, felújításnál maximum 5 év, egyéb felhasználás esetén pedig – a kért összegtől függően – legfeljebb 3-5 év lehet.

Az ingatlanfedezet mellett a CIB is vizsgálja az adós, adóstárs nettó jövedelmét (ezekről nyilatkozatot kell hozni, sőt az utolsó kéthavi befizetést igazoló közüzemi számlát is be kell mutatni). Emellett ingatlanbiztosítást kell engedményezni a pénzintézetre, sőt ezenfelül külön kezest, kezeseket is kell állítani és/vagy olyan életbiztosítást kell kötni, ahol a CIB a kedvezményezett. Felújításnál szükség van költségvetési tervre is. A bank tájékoztatója szerint a hiteligényeket a benyújtás után 1 héten belül elbírálják.

A tőke- és kamatfizetés egy időben történik, vagy havonta egyenlő összegekben, vagy úgy, hogy az ügyfél a fix tőkerészletet és a tényleges kamatot fizeti havonta, negyedévente. Évente új, egy éven át fix kamatokat állapítanak meg. A kezelési költség a fennálló tőketartozásra vetítve évi 0,5 százalék. Előtörlesztés esetén nem kizárt, hogy rendkívüli kezelési költséget is kérnek.

Jelzáloghitel A klasszikus értelemben vett jelzáloghitel elsősorban az ingatlannal vagy termőfölddel kapcsolatos fejlesztést szolgálja, e két vagyontárgy fedezete mellett. A hitelt magánszemélyek és cégek is igényelhetik. A kölcsönhöz szükséges forrásokat az erre szakosodott, önálló hitelintézetek hosszú futamidejű jelzáloglevelek kibocsátásával fedezik. Ezek az állampapírokét közelítően biztonságosak, ennek fejében viszont kamatuk némiképp elmarad más értékpapírokéhoz képest.