Aki próbált már ingatlant eladni, vagy netán megvételre keresett lakást vagy házat, az tudja, hogy milyen sok utánajárástól és idegeskedéstől szabadíthatja meg az embert egy hozzáértő ingatlanközvetítő segítsége.
Nem könnyű kiválasztani a rengeteg vállalkozó közül a megfelelő szakértelemmel rendelkező korrekt partnert, illetve kiszűrni a jogosultsággal nem rendelkező cégeket. Cikkünkben egyfelől összefoglaljuk az ingatlanközvetítési tevékenység feltételeit, másrészt elemezzük az ingatlanközvetítő és ügyfele között megkötendő szerződés szabályait.
Az ingatlanközvetítés fogalma
Ingatlanközvetítésnek az ingatlanok (házingatlanok és telkek) adásvételének és cseréjének, valamint a bérlakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek cseréjének a közvetítése minősül, beleértve az ügyleti partnerek felkutatását, az ügyletek előkészítését és lebonyolítását, valamint a forgalmiérték-becslést is.
Közvetíthető ingatlanok
Az ingatlanközvetítés szempontjából – a rendeltetésére és a használati módjára tekintet nélkül – házingatlannak tekintendő minden épület és a hozzá tartozó földrészlet, továbbá az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként bejegyzett épület és lakás, valamint nem lakás céljára szolgáló helyiség. A telek fogalma alá tartozik a lakó- és üdülőtelek, valamint az ilyennek nem minősülő egyéb építési telek.
AZ INGATLANKÖZVETÍTÉS FELTÉTELEI
Személyi feltételek
Ingatlanközvetítést gazdálkodó szervezetek (gazdasági társaságok, állami vállalat, szövetkezet stb.), költségvetési szervek, ügyvédi irodák, valamint természetes személyek végezhetnek. A tevékenység folytatásának előfeltétele, hogy az ingatlanközvetítő hatósági erkölcsi bizonyítvánnyal, illetve megfelelő szakmai képesítéssel rendelkezzen, vagy ilyen képesítéssel rendelkező dolgozót foglalkoztasson munka- vagy tagsági viszony keretében.
Szakképesítés
Az ingatlanközvetítéshez szükséges szakképesítés megszerzésének feltételeit a 8/1995. (V. 25.) BM rendelet tartalmazza. Az ingatlanközvetítő szakmai képesítő vizsgát az 1993. évi LXXVI. törvény és a végrehajtására kiadott 10/1993. (XII. 30.) MüM rendelet előírásai szerint kialakított szakmai vizsgabizottság előtt kell letenni.
A vizsgára legalább középfokú végzettséggel rendelkező személyek jelentkezhetnek, a vizsgára bocsátás előfeltétele, hogy a vizsgázó szakdolgozatot készítsen. A vizsga írásbeli és szóbeli részből áll, mindkettő a belügyminiszter által kiadott tételek alapján zajlik. Ezen túlmenően a vizsgázónak meg kell védenie a szakdolgozatát. Az írásbeli és szóbeli vizsga során a vizsgázónak számot kell adnia műszaki ismereteiről (szerkezet-, anyagismeret, építmény-főcsoportok, OÉSZ, rendezési tervek ismerete), jogi tudásáról (az ingatlanközvetítés szabályai, az ingatlan hasznosításával kapcsolatos jogi alapismeretek, államigazgatási eljárás, az ingatlan-nyilvántartás szabályai, polgári jogi ismeretek, lakásjogi és társasházi jogszabályok, illetékjog ismerete), gazdasági ismereteiről (hitel- és támogatási rendszer, a számviteli törvény ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos rendelkezései, a forgalmiérték-becslés gyakorlati módszerei és technikái), valamint az ingatlanközvetítés gyakorlatáról és az azzal kapcsolatos technikai ismereteiről.
Mentesség
A jogszabály felmenti a szakmai képesítési követelmények alól az egyetemi jogi végzettséggel és jogi szakvizsgával rendelkező személyeket, sőt őket feljogosítja az ügyleti okiratok elkészítésére is. Az utóbbi rendelkezéssel kapcsolatban megjegyezzük, hogy ez nincs teljesen összhangban az ingatlan-nyilvántartásról szóló jogszabállyal, amely kimondja, hogy a tulajdonjog keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy olyan magánokirat alapján van helye, amelyen a nyilatkozattevő, illetve a szerződő felek névaláírásának valódiságát közjegyző tanúsítja. Az idézett rendelkezésből az következik, hogy például az ingatlanközvetítő által jogszerűen elkészített adásvételi szerződés csak akkor alkalmas a tulajdonjog bejegyzésére, ha azon a felek aláírását közjegyző hitelesíti. Az ugyanis magától értetődő, hogy az ilyen okirat közokiratnak nem minősülhet. Ügyvéd pedig azért nem ellenjegyezheti, mert azt nem maga vagy irodája készítette el. Éppen ezért a gyakorlatban rendkívül ritka, hogy az ingatlanközvetítő – még ha meg is lenne az ilyen értelmű jogosultsága – saját maga készítené el az ügyleti okiratokat, sokkal gyakoribb, hogy ebből a célból együttműködik ügyvéddel vagy ügyvédi irodával.
Ingatlanközvetítői Névjegyzék
Természetes személy – az egyéb feltételek fennállása esetén – akkor végezhet ingatlanközvetítést, ha őt felvették az Ingatlanközvetítői Névjegyzékbe. A névjegyzéket az illetékes polgármesteri hivatal vezeti, vagyis itt lehet utánanézni az ingatlanközvetítő működési jogosultságának. A névjegyzékbe való felvételt a kérelmező állandó lakhelye szerinti polgármesteri hivatalnál lehet kérni. Az eljárás során igazolni kell a fent részletezett feltételek fennállását. A névjegyzékből törölni kell, akit gazdasági vagy vagyon elleni bűncselekmény miatt szabadságvesztésre ítéltek, az ingatlanközvetítői tevékenységtől eltiltottak, akit a polgármesteri hivatal szakszerűtlen munkavégzés miatt három éven belül legalább kétszer írásbeli figyelmeztetésben részesített, aki a névjegyzékből való törlését kérte, meghalt vagy a polgármesteri hivatal illetékességi területéről elköltözött, végül aki nem rendelkezik a tevékenység gyakorlásához szükséges szakképesítéssel.
Tárgyi feltételek
A jogszabály a fenti személyi feltételeken túlmenően sajnálatos módon nem határozza meg a tevékenység gyakorlásának tárgyi feltételeit, bár álláspontunk szerint az ügyfelek kulturált kiszolgálása érdekében legalább a minimális követelmények jogszabályba foglalására mindenképpen szükség lenne. Ugyancsak hiányoljuk, hogy a jogszabály nem nyújt megfelelő biztosítékot az ingatlanközvetítő által az ügyfelének okozott esetleges károk megtérítésére. Álláspontunk szerint – különös tekintettel az okozható károk nagyságrendjére – a kötelező felelősségbiztosítási rendszer és/vagy kaució letételének kötelezettsége feltétlenül szükséges lenne.
Az ingatlanközvetítő szakmai képesítő vizsgát az 1993. évi LXXVI. törvény és a végrehajtására kiadott 10/1993. (XII. 30.) MüM rendelet előírásai szerint kialakított szakmai vizsgabizottság előtt kell tenni.
AZ INGATLANKÖZVETÍTŐ ÉS AZ ÜGYFÉL JOGVISZONYA
Az alapvető kérdés, amelyet ebben a körben el kell döntenünk, hogy milyen típusú szerződés jön létre a felek között. Elvileg a megbízási szerződés, illetőleg a vállalkozási szerződés jöhet szóba, de találkozhattunk olyan bírói ítélettel is, amely a megbízási szerződéshez közel álló, de attól eltérő, úgynevezett atipikus szerződésnek minősítette az ügyletet. A problémának azért van nagy jelentősége, mert amíg a vállalkozási szerződés eredménykötelem, tehát az ingatlanközvetítőnek ahhoz, hogy a díjazásra igényt tarthasson, produkálnia kell a szerződésben meghatározott eredményt (vagyis fel kell kutatnia a vevőt vagy eladót, és közreműködésével létre kell jönnie a felek között a szerződésnek), addig a megbízás gondossági kötelem, vagyis a megbízottnak az ügy ellátása érdekében a tőle elvárható gondossággal kell eljárnia, és díjazásra akkor is jogosult, ha az eredmény rajta kívül álló okból marad el.
Megbízás vagy vállalkozás?
Az ingatlanközvetítő és ügyfele között létrejövő szerződést valóban nem könnyű a fenti szempontoknak megfelelően egyik vagy másik kategóriába besorolni. Az ingatlanközvetítésről szóló 49/1982. (X. 7.) MT rendelet egyértelműen kimondja ugyan, hogy a nevezett tevékenységet megbízás alapján végzik, ennek azonban ellentmondani látszik a piacon kialakult – és szinte kivétel nélkül érvényesülő – szerződéskötési gyakorlat.
Sikerdíj
Az ingatlanközvetítők ugyanis – valamilyen minimális előzetes költségtérítés vagy nyilvántartásba vételi díj felszámítása mellett – tiszta "sikerdíjat" kötnek ki, vagyis díjazásra csak a szerződésben meghatározott ügylet létrejötte esetén tartanak igényt. Ez a konstrukció viszont inkább a fent ismertetett eredménykötelem jegyeit viseli magán. Nem csoda, hogy a kérdéssel foglalkozó egyetlen publikált jogeset elbírálásakor három különböző bírói fórum is eltérő álláspontra helyezkedett (302/1997. LB-GK határozat). Az irányadó tényállás szerint az ingatlanközvetítő cég egy megfelelő paraméterekkel rendelkező irodaépület bérleti jogának megszerzésére kapott megbízást. A szerződésben a felek kikötötték, hogy az ingatlanközvetítőt "a keresett ingatlan megszerzésében való közreműködésért, sikeres közvetítői tevékenységért díjazás illeti meg". Az ingatlanközvetítő sikeres közreműködése folytán ügyfele adásvételi szerződést kötött egy céljainak megfelelő ingatlanra. A szerződés alapján járó díjat az ingatlanközvetítő átvette. Az adásvételi szerződést a vevő készíttette el és nyújtotta be az illetékes földhivatalhoz. A földhivatali eljárás elhúzódott, és az időközben bekövetkezett jogszabályváltozás folytán a vevő tulajdonjogát nem jegyezték be.
Ezt követően a vevő pert indított az ingatlanközvetítő ellen, és visszakövetelte az általa kifizetett díjat, mondván, hogy tulajdonjogát nem jegyezték be, ezért az ingatlanközvetítő közreműködése nem tekinthető sikeresnek.
Az elsőfokú bíróság a keresetet teljes egészében elutasította. Indoklásában kifejtette, hogy a felek között megbízási szerződés jött létre, amely nem eredménykötelem, így a megbízott – esetünkben az ingatlanközvetítő – a díját akkor is követelheti, ha eljárása nem vezetett eredményre. A megbízó a díj kifizetését akkor tagadhatja meg, illetve a kifizetett díjat akkor követelheti vissza, ha bizonyítja, hogy az eredmény részben vagy egészben olyan okból maradt el, amelyért a megbízott felelős. A perbeli esetben viszont az ingatlanközvetítő sem a földhivatali eljárás elhúzódásáért, sem az időközben bekövetkezett jogszabályváltozásért nem tehető felelőssé, így a felvett díjat nem kell visszafizetnie.
A másodfokú bíróság ezzel szemben az átvett díj egy részének visszafizetésére kötelezte az ingatlanközvetítőt. Ez a bírói fórum a szerződést atipikus szerződésnek minősítette, amely ugyan közel áll a megbízási szerződéshez, azonban eredménykötelmi jellegű elemei miatt nem minősíthető annak. A felek sikeres közvetítői tevékenység esetére kötöttek ki díjfizetési kötelezettséget a szerződésükben, ami az adott esetben a tulajdonjog megszerzésében való közreműködésre is kiterjedt. A szerződés szerint az ingatlanközvetítőnek csak a foganatba ment ügylet után járt volna díjazás, ami azt jelentette, hogy sikeres közvetítői tevékenységnek csak a szóban forgó ingatlan tulajdonjogának megszerzése minősül. Ennek megfelelően a felek jogvitájának eldöntésénél a bíróság a vállalkozási szerződésre vonatkozó szabályokat alkalmazta. Ebben a körben tényként állapította meg a bíróság, hogy a szerződés teljesítése egyik félnek sem felróható okból – nevezetesen jogszabályváltozás folytán – és mindkét fél érdekkörét érintve lehetetlenült. Ebben az esetben pedig a vállalkozó az általa elvégzett munka és költségei fejében igényt tarthat a díj arányos részére. (Szemben a megbízási szerződéssel, ahol, mint láttuk, a teljes díj jár a megbízottnak.)
A felülvizsgálati kérelem folytán eljáró Legfelsőbb Bíróság megállapítása szerint a nevezett jogügylet egyértelműen megbízási szerződésnek minősül, és így nem eredménykötelem. Kifejtette ugyanakkor, hogy az ingatlanközvetítésre vonatkozó megbízási szerződésekben a főszabályhoz képest annyi a specifikum, hogy az ingatlanközvetítést vállaló megbízott csak akkor tarthat igényt a díjra, ha közvetítői tevékenysége folytán szerződéskötésre kerül sor. A nevezett szerződéskötéssel a megbízási szerződés teljesítettnek tekintendő, és – erre vonatkozó különmegállapodás hiányában – az ingatlanközvetítő nem felelős a szerződéskötést követően bekövetkező változásokért. Ugyanígy nem tehető felelőssé az ingatlanközvetítő a szerződő feleknek a szerződés megkötését követő magatartásáért, így különösen a nemteljesítésért, a jogosulatlan elállásért, a szerződésszegésért. Mindezekre tekintettel a perbeli esetben a bíróság arra az álláspontra helyezkedett, hogy az ingatlanközvetítő azzal, hogy az adásvételi szerződés a közreműködésével létrejött, teljesítette szerződéses kötelezettségét, így a teljes kikötött díjra igényt tarthat.
A fentiekből azt a tanulságot vonhatjuk le, hogy az ingatlanközvetítővel kötendő szerződés megszövegezésénél rendkívüli gondossággal kell eljárni, mert – mint láthattuk – a bíróság kizárólag a szerződésbe kifejezetten belefoglalt kötelezettségeket fogja az ingatlanközvetítőn számon kérni. Ez jelenti egyfelől azt, hogy amenynyiben az ingatlanközvetítő a szerződésbe foglalt kötelezettségeit teljesíti, illetve az ott írt eredmény a közreműködésével bekövetkezik, akkor jogosult a díjazásra, függetlenül attól, hogy az ügylet rajta kívül álló okokból mégsem bonyolódik le problémamentesen. Másfelől a megbízó csak olyan résztevékenység elmulasztása esetén léphet fel esetleges kártérítési igénnyel az ingatlanközvetítővel szemben, amely kifejezetten benne volt a szerződésben (például a szerződés földhivatalhoz történő késedelmes benyújtását csak akkor sérelmezheti, ha a megbízási szerződés az ingatlanközvetítő kötelezettségévé teszi a földhivatali ügyintézést).
Bata Zoltán| Az ingatlanközvetítői tevékenység Az ingatlanközvetítés feltételezi a piaci viszonyok jó ismeretét, s kiterjed a tevékenységhez tartozó munkafolyamat minden részletére. Az ingatlanközvetítő a tevékenységi körén belül elvégzi az ingatlanok (házingatlanok és telkek) adásvételének és cseréjének közvetítésével, a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek, telkek bérlete és tulajdona cseréjének közvetítésével, az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmiérték-becslésével, valamint az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk, okiratok és egyéb okiratok beszerzésével és előkészítésével összefüggő feladatokat. Az ingatlanközvetítői tevékenység folyamata a rendelésfelvétellel kezdődik, amelynek során rögzítik s nyilvántartásba veszik az ingatlan adatait, műszaki paramétereit, felszereltségét, árát stb., a megbízó adatait. Ezt követően az ingatlanközvetítő és a megbízó megköti az ingatlanközvetítésre szóló megbízási szerződést, amelyben pontosan rögzítik a megbízás tárgyát és feltételeit. (A szerződést az ingatlanközvetítő nyilvántartásba veszi.) Ezután az ingatlanközvetítő a vállalkozáson belüli és kívüli információs-nyilvántartási rendszere segítségével áttekinti a keresletet és a kínálatot (információterítés, az információk begyűjtése, ütköztetése). Az értékesítendő ingatlan vételárának kialakítása során – a megbízó érdekeinek figyelembevételével – forgalmiérték-becslést végez, majd felkutatja a lehetséges piaci partnereket. Az ingatlanközvetítő egész tevékenysége alatt köteles folyamatosan tájékoztatni a megbízót az ügy állásáról. Az ingatlan értékesítésével kapcsolatban az ingatlanközvetítő feladata, hogy előkészítse a szerződéskötést, ennek során ismertesse az ügyletre vonatkozó pénzügyi konstrukciókat, megoldásokat, tájékoztatást adjon a fizetési feltételekről, az illetékkötelezettségről, valamint a földhivatali bejegyzéssel kapcsolatos eljárásról. Szükség szerint az ingatlanközvetítő eljár az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés iránti eljárásban is. Értékbecslés Az értékbecslést öszszehasonlító értékadatok és helyszíni szemle alapján kell elvégezni. Ennek során fel kell tárni az ingatlanra jellemző lényeges körülményeket, és meg kell állapítani az ingatlan állapotával, fekvésével, megközelíthetőségével stb. összefüggő értékmeghatározó tényezőket. |