Lakásépítés, támogatás

 

Ellentmondásos a lakásépítési piac megítélése. A tavalyi mélypont után az idei első negyedév statisztikai adatai is azt mutatják, hogy nem nőtt az építési kedv. Egyes elemzők ennek ellenére az év második felétől fellendülést várnak.

 

Egyelőre nem váltotta be a reményeket a január elsejével hatályba lépett törvénymódosítás, amely – korlátozottan – lehetővé teszi a lakásépítésre és -vásárlásra fordított, számlával igazolt költségek általános forgalmi adójának visszaigénylését. A lakossági építkezések száma az év első öt hónapjában nem nőtt. Cseh Pál, a Pénzügyminisztérium osztályvezetője az értékeléssel várna ugyan még őszig, de az építtetők és a vállalkozók állítják: nem lett jobb a helyzetük attól, hogy legfeljebb 400 ezer forint áfa visszaigényelhető. A szakemberek egy része pedig arról szól, hogy a kormányzat, illetve a parlament elhibázott döntést hozott. Már önmagában a 400 ezer forintos kedvezmény sem tűnik soknak az építkezések többmilliós költségéhez képest, de a 400 ezer forintról is kiderült, hogy amikor égető szükség van minden pénzre, akkor ez a lehetőség csak 300 ezret ér, mivel az építkezés alatt a kedvezmény 75 százalékát, a fennmaradó 25 százalékot pedig valamikor a mű elkészülte után lehet igénybe venni.

Tavaly 20 300 lakás épült fel, s az építőanyag-piac helyzetét vizsgálva idén sem lesz jelentősen több. Számos építkező továbbra is inkább számla nélkül vásárol építőanyagot, szolgáltatást, mert a feketepiaci közreműködőkkel jobban jár. Vagyis a jogszabály önmagában nem csökkenti a feketepiac részarányát a lakásépítésekben.

Törékeny téglapiac

A dolgok állását legjobban a tégla- és a cserépforgalom állapota tükrözi. Az építőanyag-kereskedelemben itt tapasztalható a legnagyobb visszaesés. Tavaly, az áfa-visszaigénylés lehetőségének felvillantása után, az építők egy része kivárt, és mert az engedmény csak az idei építési engedélyekre vonatkozott, s az engedélyezés átfutása miatt a többség az év elején még nem is kezdhette meg a munkálatokat, csökkentek a téglaipari eladások. A Magyar Téglás Szövetség adatai szerint a normál méretű téglából 1997-ben 1,3 milliárd darabot adtak el, 1998-ban már csak 1,1 milliárdot. Az idei első negyedév adatai és a vevő nélküli építőanyag-telepek pedig negatív rekordot jeleznek. Jellemző, hogy az egyik cserépgyártó cég 1998-ban termékeinek 20 százalékát nem tudta eladni. Péter Gyula, a Magyar Téglás Szövetség elnöke szerint mindennek az lesz a következménye, hogy a második félévben a külföldi befektetők kivonulnak a téglaiparból, elbocsátásokra, az üzemek bezárására kerülhet sor. A gyártók költségeik fedezésére árat is emelhetnek majd. Időlegesen még hiány is lehet, és ha az árut külföldről kell behozni, akkor az ebből következő áremelés mértékét az határozza meg, hogy Ausztriában vagy Németországban gyártották-e a téglát, s hogy mekkora szállítási költség rakódik rá.

Ezzel a borúlátó prognózissal szemben a BAU-DATA első negyedévi konjunktúrajelentése azt ígéri, hogy Magyarországon az idén és jövőre is élénkül majd az építési tevékenység. A különböző funkciójú építmények közül a tavaly – az előző évihez képest 15-18 százalékkal – csökkenő lakásépítés (felújítással együtt) idén 5-10 százalékkal, a következő két évben már 10 százalékkal is emelkedhet. Mérsékeltebb növekedés várható az ipari jellegű beruházások terén. A tavaly 22 százalékos emelkedés idén 10, s a rá következő két évben csak 8 százalékos lesz. Az összességében pozitív prognózis a cég rendelkezésére álló – az első negyedévben már 3800 új építési projekttel számoló – adatbázisból következik.

A BAU-DATA jelentése a Magyar Téglás Szövetség elnökének véleményével ellentétes jövőt ígér az építési anyagok és építési termékek piacán. Igaz, csak a nagy építési cégek fejlesztéseit, termékkorszerűsítéseit említi meg, és azt hangsúlyozza, hogy kiépülnek a minőségbiztosítási rendszerek, a korszerűsítések pedig a környezetbarát technológiák itteni megvalósítását célozzák. Ugyanakkor a jelentés azt sem rejti véka alá, hogy nemzetközi összefüggésekben vizsgálva a hazai építési piac kicsi, sérülékeny és nehezen átlátható. Ezt leginkább a lakásépítés és -felújítás terén érezhetjük, ami a teljes építési piacnak mintegy harmada. Itt teret hódít a feketemunka, a pénzügyi, a műszaki kontroll hiányos, pedig a bankoknak és az államnak át kellene látnia a finanszírozást. Jellemző jelenség – részben az ingatlanspekuláció következtében –, hogy az építési költségek és a kész ingatlan eladási ára között egyre nő a különbség.

Változó jelzálog-hitelezés

Magyarországon a lakáshoz jutás legnagyobb hátráltatója a forráshiány. Ennek kiküszöbölésére viszont az egyik legjobb konstrukció a jelzálog jellegű hitelezés lenne, amely költségtakarékos és hosszú távú finanszírozást tenne lehetővé. A működését tavaly március 16-án megkezdő Földhitel- és Jelzálogbanknak (FHB) eredetileg a földvásárlásban lett volna nagy szerepe, azonban az alacsony földárak, a külföldiek földvásárlásának törvényi tilalma és más korlátok miatt a bank tevékenységében ez nem számottevő. Az eddig elbírált több mint 5 milliárd forint hitelből májusig körülbelül 4,5 milliárdot vettek igénybe az ügyfelek. Nagyobb részét, mintegy 80 százalékát vállalkozók, vállalatok, önkormányzatok kapták; a lakossági hitelek legfeljebb egymilliárd forintot tesznek ki. Az FHB februárban elfogadott új üzletpolitikája szerint a kihelyezett hitelállománynak az év végére el kell érnie a 10 milliárd, 2000 végére pedig a 25 milliárd forintot. Ötven százaléka lakossági hitel kellene hogy legyen. Az FHB lakossági ügyfeleinek a száma májusig nem érte el a 300-at sem. Oka részben az, hogy a legkisebb hitel 3 millió forint. Ennyit azonban kevesen akarnak felvenni, így ez az állapot sokáig nem tartható. Az új lakossági hitel legkisebb összege egymillió forint lesz.

Az építésnél jóval nagyobb szerepet játszhat majd az FHB a lakások megvásárlásában vagy felújításában. A lakásépítésben érdekelt vállalkozások is számíthatnak a hosszú távú hitelekre, mivel a jelzálogbank 2000-ig szóló stratégiájában az üzletpolitika fő iránya a lakáshitelezés. A bank a megfogalmazott elveket már nyártól érvényesíteni kívánja.

A szóban forgó konstrukcióban egyébként az adós jövedelme mellett az ingatlan is a hitel fedezetéül, biztosítékául szolgál. Vásárlás esetén erre jegyzik be a jelzálogjogot, de a bank megvizsgálja az ügyfél fizetőképességét is. Felújítás, bővítés, átalakítás esetén teherigény-mentesnek kell lennie például annak a lakásnak, amelyre a jelzálogjogot bejegyzik, de 10 százaléknyi teher (OTP-kölcsön, munkáltatói kölcsön) még akceptálható.

Bonyolultabb a ház- és lakásépítés támogatása a jelzálog-hitelezéssel, hiszen ilyenkor csak magára a telekre jegyezhetnek be jelzálogjogot, az épülő házra még nem. Mivel a hitel összege az ingatlanbank által felbecsült ingatlan értékének a 70 százaléka lehet, ezért a telek fedezete mellett az építő sokszor a szükségesnél kevesebb hitelhez juthat. Felajánlhat viszont másik ingatlant, és bevonhat a kölcsönügyletbe kezest is. Magánszemély az új konstrukció szerint legfeljebb 10 millió forint hitelt vehet fel. Amennyiben az ingatlan értéke az igényelt hitelt nem fedezi egészen, akkor a fedezetlen összeg erejéig kezest kell bevonni, akinek jövedelme garanciát ad a különbözetre. Kezesre akkor is szükség van, ha a hitelt felvevő egyedülálló, és nem tartozik a két legmagasabb adózó kategóriába. A hitel futamideje 5-20 év lehet. Hasonló futamidejű szerződéssel egyetlen más bank sem kínál lakáshiteleket az ügyfeleknek; általában öt év a maximális futamidő.

Az FHB hiteleinek kamatozása is kedvező, hiszen a jelzálogbank fix kamatozásnál 16 százalékos, a változónál pedig most 19 százalékos kamatot számol. A várhatóan folyamatos kamatcsökkenés pedig további keresletet támaszthat. Amennyiben a kamatok 15 százalék alá esnének, a szakemberek szerint ugrásszerűen megnőhet a lakáshitelek iránti igény. A jelzáloghitel összege felújítás esetén elérheti a költségek 100 százalékát, de összesen csak a hitelbiztosítéki érték 70 százalékát teheti ki. Viszont vásárlásnál akár a vételár 80 százalékával is megegyezhet.

A jelzálog-hitelezés az egyik legbiztonságosabb tőkekihelyezési forma. Az ehhez szükséges forrást az FHB a tőkepiacról szerzi meg. A jelzáloglevelek leginkább az állampapírokhoz hasonlíthatók. Hosszú lejáratúak, hozamuk jól kiszámítható, ezért a nagy pénzalapok kezelőinek körében is keresettek. Nincs mögöttük ugyan állami garancia, de biztonságukat szavatolja az ingatlan, amelyre bejegyzik a jelzálogjogot. Ez többé-kevésbé biztonságosan garantálja a jelzáloglevél megvásárlóinak, hogy a befektetett pénz értéke megmarad. Különösen érvényes ez Magyarországra, ahol az ingatlanárak nem stagnálnak, hanem emelkednek.

A két és fél évvel ezelőtt alapított lakás-takarékpénztárak betétállománya folyamatosan emelkedik, szerződéseik száma növekszik. 1997 tavaszán az első év végére még csak 100 ezer szerződést prognosztizáltak, mégis több mint kétszer annyian kötöttek megállapodást a lakástakarékokkal.

A lakástakarékok szerepe

Tavaly némiképp csökkent a növekedés üteme, a működését ősszel megkezdő Otthon Lakástakarékkal együtt a négy pénzintézet 102 ezer új egyezséget kötött az előtakarékoskodásra és a hitelfelvételre készülő ügyfelekkel. A Lakás-takarékpénztárak Egyesületének első negyedévi elnöke, Gergely Károly úgy látta, idén ismét meredekebben emelkedik majd a szerződések számát jelző grafikon, és várhatóan 150 ezer új megállapodás születik, jövőre pedig a 200 ezres szám sem elképzelhetetlen. A becslés pontosságát alátámasztják az első negyedév számai, hiszen csak a Fundamenta 17 500 új szerződést kötött, és legkevesebb további 50 ezerrel számol. Az optimista várakozás egyik alapja, hogy a hitelkonstrukciók választéka kiszélesedett. Az ügyfél már nemcsak négyéves előtakarékoskodás után juthat kölcsönhöz, hanem lakás-takarékpénztári szerződéssel felvehet azonnali hitelt (a Lakáskasszánál ez 300 ezer forint feletti, 22-24 százalékos kamattal terhelt összeg, amelyre az adósnak 70 százalékos fedezetet kell nyújtania) és gyorshitelt (az OTP Ltp-nél 50 ezer forint felett 23-25 százalékos kamatra, 50 százalékos fedezeti aránnyal). Az előtakarékossági időszak lejárta előtt igényelhető előhitel is (a Fundamenta 100 ezer forint felett nyújtja 25 százalékos kamatra egyharmadtól a hitel kétharmadáig terjedő fedezeti biztosítással).

Ingatlanpiac

S míg a lakásépítési kedv növekvése egyelőre nem bizonyítható, a lakás-, tágabban az ingatlanvásárlások a biztonságos állampapír-befektetések kamatnyereségét is túlszárnyaló hozammal ajándékozták meg a befektetőket – derül ki a Mareco Ingatlan Rt. jövőre is utaló elemzéséből. A korábbi évek tapasztalataitól eltérő tendencia azt jelzi, hogy az előttünk álló hónapok e területen további haszonnal kecsegtetnek. Ennek okai között egyaránt ott szerepel a NATO-csatlakozás, az elhúzódó orosz válság, a kamatok és az infláció csökkenése, hazánk küszöbön álló EU-csatlakozása.

Az EU-országok ingatlanárai legalább négyszer akkorák, mint a hazaiak. A felzárkózás itt is érezteti majd hatását. A nyugat-európai sajtóban az egyik legjobb kelet-európai befektetésnek a magyarországi ingatlanvásárlást tartják a szakemberek. Ennek legfeljebb azok nem örülnek, akik itthon most gyűjtenek arra, hogy majd házat, lakást vegyenek. Az elmúlt év számai bizonyítják, hogy a tőzsdéről kivonuló befektetők az ingatlanpiacon leltek otthonra.

A Mareco Ingatlan Rt. vezető üzletkötője, Som Zsuzsa úgy látja, hogy a választásban nemcsak a hozzáértés segít, hanem a bővülő ajánlatok is. Főszerepet az új építésű lakások kapnak, amelyekre évek óta nő a kereslet. Az új építésű ingatlanok Zuglóban például annyira népszerűek, hogy már szinte a tervező rajzasztalán gazdára találnak. Kínálat – 180- 220 ezer forintos négyzetméterenkénti áron – már csak a jövő évben beköltözhető lakásokból van.

Keresettek a II., III., XI., XII. és XXII. kerületi új építésű ingatlanok és az építési telkek. Nagyot változott ezen a területen a házépítők elképzelése; míg korábban a többszintes, akár három generáció befogadására is alkalmas házakat keresték, addig mostanában inkább földszintes, 120-180 négyzetméteres házakat terveztetnek.