Az ingatlanszerzés problémáin belül itt és most a tulajdonjogról mint a legteljesebb jogosultságot nyújtó jogról ejtünk szót. Ennek kapcsán tisztázni kell azokat a felmerülő kérdéseket, amelyek az ingatlantulajon megszerzését érintik. Elsőként meg kell vizsgálnunk magának az ingatlannak a jogi fogalmát és azon belül az ingatlanoknak a jog által szabályozott és meghatározott különböző típusait, köztük a földet is. Földingatlan is sokféle van, amelyek között többek között termőföld is lehet.
Ingatlanoknak minősülnek a telkek, a föld felületének egyes határozott részei (alkotórészeikkel együtt), minden más pedig ingó. A Ptk. lényegében ezt a megoldást veszi át anélkül, hogy meghatározná valamelyik fogalmát. A tulajdonjog tárgya csak forgalomképes, önálló ingatlan lehet.
Önálló ingatlan
A forgalomképesség tekintetében külön jogszabályokat is ismerni kell, de gyakran fontosabb az önálló ingatlan fogalma, amelyet az ingatlan-nyilvántartási jog határoz meg a földrészlet, az egyéb önálló ingatlan szabályozásával. Tulajdonjogot és általában jogosultságot csak olyan ingatlanra lehet joghatállyal szerezni, amelyet az ingatlan-nyilvántartás önálló ingatlanként kialakított és amely az ingatlan-nyilvántartási térképen szerepel, illetőleg amelyet tulajdoni lap formájában jelképileg megjelenítenek.
Ingatlantípusok
Az ingatlanok felosztását más jogszabályokban találhatjuk meg. Ezek: az 1994. évi V. törvény, valamint a még mindig hatályos 26/1987. (VII. 31.) MT rendelet, illetve a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK).
Rendeltetésük szerint az ingatlanok a következőképp csoportosíthatók:
- termőföldek,
- építési célú földek,
- különleges rendeltetésű földek,
- hasznosításra alkalmatlan területek.
A fekvésük helye szerint az ingatlanok:
- belterületi ingatlanokra (ezen belül különös kategóriaként a belterületi mezőgazdasági művelés alatt álló földekre),
- külterületi ingatlanokra (ezeken belül különös kategóriaként a tanyára) oszthatók. Itt kell megjegyeznünk, hogy a zártkert mint külterületi ingatlantípus megszűnt, a zártkertek külterületi földrészletnek minősülnek.
A kétféle tipizálási módszer nem teljesen fedi egymást, de a főszabályok azért felismerhetők. A termőföld mindig külterületi földrészlet, az építési célú földek kül- és belterületiek is lehetnek, a különleges rendeltetésű ingatlanok (például természetvédelmi, rendészeti területek) tipikusan külterületen helyezkednek el. Az igazgatási szempontú tipizálás alapján arra is választ adhatunk, hogy melyik közigazgatási szervezettípus a domináns az egyes eljárásokban: termőföldeknél a földhivatalok, az építési területeknél az önkormányzatok építésügyi hatóságai, a különleges rendeltetésű földeknél a megjelölés alapjául okot adó tevékenység vagy jelleg szerinti közigazgatási szervek (például Természetvédelmi és Nemzeti Park Igazgatóság, Erdészeti Szakszolgálat stb.).
Az építési területek úgynevezett zónák szerint által szabdaltak különböző – az egynemű használatukat elkülönítő – földrészletekre. Ennek megfelelően megkülönböztetünk beépítésre szánt, továbbá beépítésre nem szánt területhasználati kategóriákat. A beépítésre szánt igazgatási területek a beépített, illetőleg a beépítésre kijelölt földhasználati területek, amelyek az alábbi övezetekre bontottak:
- lakó,
- vegyes,
- gazdasági,
- üdülő,
- különleges (például honvédelem, rendészet, egészségügy, sport, hulladéklerakó, bánya hasznosítási célú) ingatlanok.
A nem beépítésre szánt területek az alábbiak:
- közlekedési, közmű-elhelyezési, hírközlési,
- zöld,
- erdő,
- mezőgazdasági,
- egyéb területek (például víz ingatlanok, csatornák, nyilvántartásba nem vett szigetek, vízbázisok, védőterületek stb.).
Közhitelességi problémák
Az előbbi ingatlantípusok az ingatlan-nyilvántartásban a fentiek figyelembevételével (ingatlan fekvése és jogi jellege) szerepelnek. Nem közhiteles azonban az ingatlan-nyilvántartás az építésigazgatási jog területhasználati kategóriáit illetően, de ugyanezt kell elmondanunk a különleges rendeltetésű ingatlanok kapcsán is. Ennek oka az 1972. évi 31. tvr. rendelkezéseiben keresendő, amelyek az ingatlanokhoz kapcsolódó tulajdoni, illetőleg építésügyi korlátozások és tilalmak kapcsán a nyilvántartást pusztán informatív joghatállyal ruházzák fel. Utóbbi annyit jelent, hogy az említett körülmények bejegyzésének elmaradása nem érinti az azokhoz egyébként fűződő joghatást. Ebből következően az ingatlanszerzések kapcsán az építésügyi hatóságok, illetőleg az adott települések helyi építési és szabályozási terveinek ismeretében lehet választ adni arra a kérdésre, hogy az ingatlan melyik zónába esik az előbb ismertetett területhasználati kategóriákból. Nem véletlen, hogy az új ingatlan-nyilvántartási törvény (1997. évi CXLI. tv.) kísérletet tett az előbbi bejegyzésekhez kapcsolódóan a jogérvényesítést és a jóhiszemű jogcímvédelmet megalapozó deklaratív hatály elérésére.
Termőföldek
Termőföldnek minősülnek az ingatlan-nyilvántartásban az alábbi művelési ágakban nyilvántartott külterületi ingatlanok: szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, erdő, nádas, halastó. Ebből a szempontból sem egyszerű és egyértelmű a mindenkori jogi helyzet. A szerző fél szempontjából általában közömbös az éppen aktuális művelési ág, mivel a szerzés szabályozásának centrumában a termőföldjelleg áll. Gyakran azonban a már beruházási tevékenység alatt álló földrészlet termőföldként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. Ennek oka az, hogy a 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet 68. §-a szerint a változás átvezetésére csak akkor kerül sor, amikor azt vázrajzilag (értsd: változási és megvalósulási vázrajz), továbbá a helyszíni szemle alapján megállapított jegyzőkönyvi határozattal igazolták. Akik a termőföldtulajdonra vonatkozó korlátozó szabályokat ebben az irányban próbálták, illetve próbálják megkerülni, azok már pontosan tudják, hogy önmagában a más célú hasznosítás (értsd: a mezőgazdasági termelésből történő kivonás ipari stb. egyéb célokra) csak akkor vezet az ingatlan-nyilvántartási úgynevezett kivett jelleg eléréséhez, ha a beruházást az adott földrészleten vagy annak jogilag is megosztható részén már befejezték.
Építési terület
Az építési területek építési telek, építési terület megnevezéssel szerepelnek, többnyire a tulajdoni lap I. részén. Az I. fokú építésügyi hatóság azonban a termőföld művelési ágban nyilvántartott, de belterülethez csatolt földrészletek kapcsán is megállapíthatja az építési terület, építési telek jogi minősítést. Ettől függetlenül a más célú hasznosítás iránti engedélyezésig a földre vonatkozó adatváltozást nem vezetik át az ingatlan-nyilvántartásban.
Állami terület
Különös gondot okoznak az úgynevezett állami terület megjelölésű földrészletek, mivel ezek nem mások, mint a honvédelmi és rendészeti igazgatás számára korábban rejtjelezett megjelölésű ingatlanok. Ezekben az esetekben tipikusan a Honvédelmi Minisztérium, a Belügyminisztérium és az Igazságügyi Minisztérium vagyonkezelésében álló területekről van szó.