A tulajdonjog

A tulajdonjog, így az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog a legtartalmasabb és a legteljesebb uralom a konkrét ingatlanon, de csak az adott jogrend által meghatározott korlátok között. A tulajdonjog úgynevezett dologi jog. A dologi jogok körére a XIX. században dolgozták ki a zártkörűség elvét. Ez a dologi jogok véges számát jelenti. Újfajta dologi jogot csak törvény hozhat létre. Ennek a legjobb magyarázatát Szladitsnál olvashatjuk: "Az abszolút jogok szorosan zárt kört alkotnak, amelyen belül e jogok fajait név szerint fel lehet sorolni. Más típusú abszolút jogokat a felek akarata sem keletkeztethet, mert a felek magánautonómiája a törvény különös felhatalmazása nélkül nem háríthat kötelezettséget kívülálló harmadik személyekre." Igen fontos szabály, hogy a felek nemcsak új dologi jogot nem alapíthatnak, hanem a már meglevőket sem tölthetik meg más tartalommal, mint amit a törvény elismer.

Abszolút hatály

Az ingatlan-tulajdonjogra mint dologi jogi jogosultságra az abszolút hatály jellemző. Ez a következőket jelenti:

• a jogosultat a jogosultságok kizárólagos gyakorlása illeti meg,
• vele szemben mindenki kötelezett.

A tulajdonjogra a magántitok preferálása nem jellemző, ezzel ellentétesen főszabályként a nyilvánosság elve érvényesül. Ezt igényli a jog abszolút jellege. Minthogy a tulajdonoson kívül mindenki kötelezett, ahhoz, hogy e jog érvényesülni tudjon, mindenkinek tudnia kell a tulajdon fennállásáról. A közérdek szempontjából sem közömbös, hogy a jogosult csak egy személytől követelhet meghatározott magatartást, vagy pedig mindenkitől.

Széljegytulajdon A földhivatalok régóta küzdenek az irdatlan mennyiségű ügyhátralékkal, ami azt is jelenti, hogy egy-egy tulajdonjogi bejegyzésre bizony sokat kell várni. Különösen a fővárosban az sem megy ritkaságszámba, hogy évek telnek el a bejegyzési kérelem benyújtásától a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséig. Tekintettel arra, hogy az átruházással szerzett tulajdonjogot az érvényes jogcímen alapuló ingatlan-nyilvántartási bejegyzés keletkezteti, a jogszerzők mindaddig nem válnak tulajdonossá, amíg tulajdonjog iránti igényük csak széljegy formájában van jelen az ingatlan tulajdoni lapján annak ellenére, hogy a szerződést már évekkel ezelőtt megkötötték, s a vevő azóta sajátjaként birtokolja az ingatlant. Amennyiben ragaszkodnánk a tulajdonostól való szerzés feltételéhez, úgy ilyen esetekben mindaddig forgalomképtelen volna az ingatlan, amíg a tulajdonjogra vonatkozó bejegyzési kérelmeket jogerősen el nem intézik. Ez – különösen a már említett földhivatali állapotok között – gyakorlatilag lehetetlenné tenné az ingatlanforgalmat. Ezt felismerve az ingatlan-nyilvántartási szabályok [az 1999. december 31-éig hatályos 1972. évi 31. tvr., illetve a 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet] lehetőséget adnak az új tulajdonos ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére abban az esetben is, ha a szerzés olyan átruházótól történik, akinek tulajdonjogát még nem jegyezték be, de a közbenső jogszerzés bejegyzésre alkalmas okirattal igazolható. Ebben az esetben tehát nem a tulajdonostól, hanem olyan átruházótól szerzi meg az új tulajdonos az ingatlan tulajdonjogát, akinek csak várománya van a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére. Ez természetesen némi kockázattal jár az új jogszerzőre nézve, hiszen a tulajdonjoga azon múlik, hogy az átruházó tulajdoni igénye jogszerű-e vagy sem. Amennyiben például valaki csupán széljegyen szereplő tulajdoni igénnyel rendelkezőtől vásárolja meg az ingatlant, s nem rendelkezik az átruházó tulajdonszerzését megalapozó érvényes okirattal, úgy tulajdonszerzése azon múlik, vajon eredményre vezet-e a széljegyen feltüntetett bejegyzési kérelem. Nemleges esetben ugyanis az ő tulajdoni bejegyzését sem lehet teljesíteni. A tulajdonjogot ugyanis azzal szemben lehet bejegyezni, aki az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szerepel vagy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonostól bejegyzés nélkül szerzett tulajdonjogot, illetőleg érvényes szerződés alapján vagy más jogcímen tulajdoni igényt. Utóbbi esetben bejegyzésre alkalmas okirattal kell igazolni a közbenső jogszerzést, és erre a bejegyzésben utalni kell.

A tulajdonjog határai

Korlátlan tulajdon, így a tulajdonjog korlátlan tartalma sohasem létezett, a tulajdon mindig bizonyos korlátok között érvényesült. Nem szerencsés a tulajdonjog korlátairól beszélni, mégis a hatályos szabályozás a tulajdonjog tartalmának korlátairól szól akkor, amikor megkülönbözteti a magánjogi jellegű, illetve a közérdekű korlátozásokat.

A jelentős közjogi korlátozások a tulajdonjog tartalma ismeretében demonstrálhatók. Azt, hogy mit tehet a tulajdonos a vagyontárgyaival, a tulajdonjogviszony tartalma határozza meg. Ez három fő elemből áll:

• birtoklás,
• használat, hasznok szedése,
• rendelkezési jog.

Témánk szempontjából a harmadik a legfontosabb, mert a szerzés kapcsán ez a jogosultság érintett. Azt jelenti ugyanis, hogy a tulajdonos a dolog birtokát, használatát, illetve hasznainak szedését másnak átengedheti, a dolgot megterhelheti, a tulajdonjogát átruházhatja. (Itt említjük meg, hogy – szemben az ingóságokkal – az ingatlan tulajdonjogával nem lehet felhagyni.) Az átruházás történhet ingyenesen (például ajándékozás) vagy ellenszolgáltatás fejében.

Szerzésmódok

A tulajdonjog megszerzésének két alapvető típusa van. Ha az új tulajdonos joga előző tulajdonjogon alapszik, akkor származékos szerzésmódról beszélünk. Ha a dolgon a szerzéskor nem állt fenn tulajdon, vagy ha fennállt is, de nem abból származik a szerző fél tulajdonjoga, akkor eredeti szerzésmódról beszélünk. Míg az eredeti szerzésmód önállóan keletkezteti a tulajdonjogviszonyt, addig a származékosnál érvényes jogcím is kell a tulajdonjog keletkezéséhez. Az átruházás mint származékos szerzésmód minden esetben jogcímet tételez fel. A jogrendszerekben két alapvető szemléletmód alakult ki. Az egyik típusnál a szerzésmód létrehozza a tulajdonváltozást, tekintet nélkül a jogcímre. Ilyenkor a tulajdonátruházás dologi jogilag jogcím hiányában vagy annak érvénytelensége esetén is megáll (absztrakt rendszer). A másik megoldás, amelyet a magyar is követ, hogy önmagában a szerzésmód nem elég, szükséges hozzá érvényes jogcím is (kauzális rendszer).

Származékos szerzésmód például az átruházás, az öröklés, míg eredeti szerzésmódok például a hatósági határozaton, árverésen (ideértve a kárpótlási árverést is), elbirtokláson, kisajátításon alapuló szerzési jogcímek. Ezek közül nem mindegyikkel foglalkozunk, hanem csak azokkal, amelyek témánk szempontjából érdekesek.

Átruházás

Ha a törvény kivételt nem tesz, csak a dolog tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni. (Nemo plus iuris elve.) Az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül ilyenkor a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges a tulajdonjog átszállásához. Mindebből látható, hogy a tulajdonjog átruházásához nem szükséges az ingatlan testi átadása, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel meg lehet szerezni a tulajdonjogot akkor is, ha az ingatlant a jogszerző még nem vette birtokba. Viszont az, aki birtokba lépett, ezzel még nem válik tulajdonossá akkor sem, ha érvényes jogcíme van a szerzésre. Ilyenkor csak birtokvédelemben részesülhet. A tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés keletkezteti.

Öröklés

Öröklésnél az örökös az örökhagyó halála pillanatában, ingatlan-nyilvántartási bejegyzés vagy bármilyen jogcselekmény nélkül, a törvény erejénél fogva szerzi meg a tulajdonjogot. A tulajdonjog bejegyzésére ilyenkor a hagyatéki eljárás során kerül sor.

Hatósági határozat és árverés

Hatósági határozat és árverés útján is lehet tulajdonjogot szerezni. Az ingatlan tulajdonjogának árverésen történő megszerzésére nem vonatkozik a Ptk.-nak az a szabálya, hogy a jóhiszemű szerző arra tekintet nélkül válik tulajdonossá, hogy korábban ki volt a tulajdonos. Ennek magyarázata, hogy ilyenkor mind az árverés kitűzőjének, mind a szerzőnek módjában áll meggyőződni az ingatlan jogi helyzetéről. A végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény további szabályokat is tartalmaz ezzel kapcsolatosan. A végrehajtás köre teljes, vagyis tekintet nélkül az ingatlan jellegére, művelési ágára, az azt terhelő jogra vagy tilalomra, végrehajtás alá lehet vonni az adós ingatlanát. Kivétel ez alól az az ingatlan, amelyet a felszámolási eljárás során nem lehet az adós vagyonába beszámítani. Az új tulajdonos (a végrehajtási vevő) tehermentesen szerzi meg ingatlant, kivéve a telki szolgalmat, a közérdekű használati jogot, a bejegyzett, illetve a törvényen alapuló haszonélvezeti jogot (utóbbit természetesen akkor is, ha nincs bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba).

A végrehajtási jogot teherként be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, ám ez nem jelent elidegenítési vagy terhelési tilalmat. A hitelezői érdekeket szolgálja azonban, hogy csak úgy lehet az ilyen ingatlan tulajdonjogát megszerezni, hogy ezzel nem sértik a végrehajtást kérő jogos érdekeit és nem hiúsítják meg a végrehajtás célját. A földhivatal az árverés kitűzését is bejegyzi a nyilvántartásba.

Az árverésen csak az vehet részt, aki legkésőbb az árverési ajánlat megtétele előtt előlegként letétbe helyezi az ingatlan becsértékének 10 százalékát, illetve az, akinek ingatlanszerzése engedélyhez van kötve, igazolta, hogy rendelkezik a megfelelő szerzési engedéllyel.

Az árverésen még közvetve sem szerezheti meg az ingatlant a végrehajtó, annak közeli hozzátartozója, illetve a végrehajtandó követelés adósa.

Az árverési vevő az árveréstől számított 15 napon belül köteles kifizetni a vételárat, különben elveszíti az ingatlant és az előleget. A teljes vételár kifizetését követően, az árveréstől számított 30 nap múlva a végrehajtó megküldi az árverési jegyzőkönyv másolatát a földhivatalnak a tulajdonosváltozás bejegyzése végett. Ha az árverést megsemmisítették, akkor a jóhiszemű árverési vevő is elveszíti a tulajdonjogát.

A végrehajtó a felek kívánságára – az általuk meghatározott vevő részére és az általuk megállapított becsértéken – árverésen kívül, de árverési vétel hatályával is eladhatja az ingatlant. Ha ilyenkor van olyan személy, akinek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett (a fentiekben fel nem sorolt) joga van, akkor az ő beleegyezése is szükséges az ügylethez.

Ha az állam bírósági vagy más hatósági határozattal kárpótlás nélkül szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, ennek értékéig felel a fennálló kötelezettségekért. Az állam tulajdonszerzése nem érinti az ingatlan-nyilvántartásba jóhiszemű harmadik személy javára bejegyzett jogokat sem.

Elbirtoklás

Elbirtoklás útján szerzi meg a dolog tulajdonjogát, aki azt 10 éven át szakadatlanul birtokolja, kivéve ha erőszakosan vagy bűncselekmény útján került birtokba. Nem lehet tulajdonjogot szerezni elbirtoklással, ha a feltételek csak a föld egy részére vonatkozóan állnak fenn, és a föld nem osztható meg. A bírói gyakorlat alakította ki azt a szabályt is, hogy elbirtoklással közös tulajdon nem keletkezhet, kivéve a tulajdonostárs általi elbirtoklást. A tulajdonjog megszerzéséhez nincs szükség ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre. Amennyiben azonban az elbirtokló elmulasztja bejegyeztetni a tulajdonjogát, úgy tulajdonszerzésére nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon a nyilvántartásban bízva ellenérték fejében szerzett jogot.

Az elbirtoklás akadálya, ha a tulajdonos menthető okból nem tudja gyakorolni tulajdonosi jogait. Ilyenkor az akadály megszűntétől számított 1 évig akkor sem szerzi meg a tulajdonjogot az elbirtokló, ha a 10 év egyébként már eltelt, vagy abból egy évnél kevesebb van hátra (Ptk. 123. §). Az elbirtoklás különböző okokból meg is szakadhat (például a tulajdonos gyakorolja az ingatlannal kapcsolatos rendelkezési jogát), ilyenkor újból kezdődik a 10 éves időszak számítása.

Közös tulajdon Az ingatlannak nem csak egy tulajdonosa lehet, az ingatlanon meghatározott hányadok szerint több személy tulajdonjoga is fennállhat. A tulajdonostársak mindegyikét megilleti a dolog birtoklásának, használatának joga. E jogot azonban senki nem gyakorolhatja a többiek jogainak és törvényes érdekeinek sérelmére. A Polgári Törvénykönyv általában szótöbbséges határozatokat kíván meg a közös tulajdonnal való gazdálkodás során (a szavazati arány a tulajdoni hányadhoz igazodik), ám a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz, az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, – az egész dolog biztosítékul lekötéséhez, más módon történő leterheléséhez. Saját tulajdoni hányadával ugyanakkor bármelyik tulajdonos szabadon rendelkezhet, a többi tulajdonostársat azonban harmadik személlyel szemben elővásárlási, elő-haszonbérleti, előbérleti jog illeti meg. A külön jogszabályban más személynek biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát.

Szerzési korlátok

A tulajdonszerzési korlátok különböző csoportokra oszthatók. Számos ismérv alapján el lehet végezni az osztályozást, itt csak néhány jelentősebbet emelünk ki, a teljesség igénye nélkül.

1. Mindenki számára tilos – csak bizonyos személyek számára tilos a tulajdonszerzés.
2. Teljesen lehetetlen az adott személy számára a szerzés – bizonyos feltétellel, engedéllyel szerezhet tulajdont.
3. Az ingatlan jellegénél fogva lehetetlen megszerezni a tulajdonjogot (például kizárólagos állami tulajdon).
4. Mennyiségi vagy/és értékhatárhoz kötött korlátozás.
5. Időleges vagy végleges jellegű korlátozás.
6. Anyagi jogi jellegű vagy eljárási, alaki korlátozás (például ingatlan-adásvételi szerződés alapján csak akkor jegyez be tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartás, ha a szerződést ügyvéd ellenjegyezte vagy a felek aláírását közjegyző hitelesen tanúsítja).

A korlátozások okai

A földre vonatkozó tulajdonjog sajátos valami, többé-kevésbé eltér a tulajdonjog általános szabályaitól. Ennek egyszerű az oka: a föld az ember legalapvetőbb életfeltételét jelenti. A föld az ember eredeti éléskamrája. A föld a tulajdon tárgyai közül talán az egyetlen, amely nem többszörözhető, nem szaporítható, nem előállítható. Területe adott. Az a földterület, amelyen a föld egy-egy lakosának el kell férnie, egyre kisebbre zsugorodik. Ezért az állam és a jog soha nem mond le véglegesen az egyén javára a földről. A földtulajdon mindig ki volt téve az állami beavatkozásnak, bár ennek célja koronként változott. Ez állandó harcot eredményezett az állam és az egyén között. Amikor az angol uralkodók kitalálták, hogy minden föld főtulajdonjoga a koronát illeti, az alattvalók kitalálták a 999 éves földhaszonbérletet. Amikor a magyar királyok szigorú törvényt hoztak, hogy a fiú utód nélkül elhaltak birtokai visszaszállnak a koronára, kitalálták a fiúsítás intézményét.

A földtulajdon korlátozásának lényege, hogy az egyéni tulajdonosnak meg kell osztania a föld feletti uralmát az állammal. A történelemben ennek gyakori példája volt az örökhaszonbérlet és az építményi jog. Kisebb korlátozás volt még

• az állam elővásárlási joga,
• külföldiek kizárása a földszerzésből,
• a kisajátítás joga,
• birtokmaximum megállapítása.

Magyarországon például az Aranybulla már 1231-ben tiltotta a birtoknak külföldi személy részére történő adományozását. Ha mégis ilyet adományoztak vagy eladtak, megengedte, hogy azokat visszaválthassák, vagy egyszerűen vissza kellett venni azokat.

Az ingatlan-nyilvántartási igény

A tulajdonjog védelmének eszközei közül beszélnünk kell az ingatlan-nyilvántartási igényről. Ez egyfelől azt jelenti, hogy aki tulajdont szerzett valamilyen módon, az követelheti igényének bejegyzését a magyar államtól az ingatlan-nyilvántartásba, másfelől a nyilvántartáson alapulóan követelheti minden kívülállótól a bejegyzett jogosultságai tiszteletben tartását. Jelenti azt is, hogy a bejegyzés hiánya kizárhatja a tulajdonjogra vonatkozó igényérvényesítést, valamint hogy ha a bejegyzett tulajdonos valamely bejegyzés folytán sérelmet szenvedett, úgy követelheti e sérelem megszüntetését.

Az ingatlan-nyilvántartási igénynek három fő fajtája van: bejegyzési, törlési, kiigazítási igény.

Állami tulajdon

Az állami tulajdon tárgyai a forgalomképesség szempontjából különleges helyet foglalnak el.

Kizárólag az állam tulajdonában vannak:

• a föld méhének kincsei,
• a folyóvizek, csatornák és természetes tavak, valamint ezek medre,
• a folyóvíz elhagyott medre és a folyóvízben újonnan keletkezett sziget,
• az országos közutak, vasutak, vízi utak és az országos közforgalmi kikötők, a nemzetközi közforgalmú repülőtér, továbbá az ország területe feletti légtér,
• az atomenergia alkalmazását szolgáló üzemi létesítmények, berendezések és nukleáris anyagok,
• a közcélú villamosművek, az energiaszolgáltatás és -szállítás országos távvezeték-hálózata.

Ezek a vagyontárgyak forgalomképtelenek, ami azt jelenti, hogy az elidegenítésükre irányuló jogügylet semmis. Mivel azonban az állam nem képes az összes vagyontárgyáról megfelelően gondoskodni, ezért a vagyontárgyak birtokát, használatát, hasznai szedésének a jogát – törvényben szabályozott módon – másnak átengedheti.

Kezelői jog

Ha az állam egyes vagyontárgyait másra bízta, akkor ez a személy (szerv) gyakorolja a tulajdonost a polgári jogi kapcsolatokban megillető jogokat, és teljesíti a tulajdonos ilyen kötelezettségeit. Korábban a kezelői jog intézménye valósította meg mindezt. Bár ma már elvileg a régi fogalom szerinti kezelői jog nem él, mégis a gyakorlatban – részben új szabályok szerint – továbbra is megtalálható. Az erre vonatkozó alapvető rendelkezéseket két jogszabály, az államháztartásról szóló 1992. évi XXXVIII. törvény, valamint a 26/1987. (VII. 31.) MT rendelet adja.

Kincstári vagyon

Az államháztartási törvény 109. §-a szerint a kincstári vagyon az állami feladat ellátását szolgáló vagyon, amely a társadalom működését, a nemzetgazdaság céljai megvalósulását segíti elő. A kincstári vagyon fogalma tágabb, mint a kizárólagos állami tulajdonba tartozó vagyon fogalma. Idetartozik még például az állami tulajdonban lévő termőföld, erdő, az állam tulajdonába egyéb jogcímen került vagyon. A tulajdonosi jogok a kancelláriaminisztert illetik meg, aki e jogokat a Kincstári Vagyoni Igazgatóság útján gyakorolja.

A kincstári vagyon körébe tartozó ingatlan csak

• nyilvános vagy zártkörű pályázat,
• nyilvános árverés,
• nyilvános ajánlattétel,
• nyilvános forgalomba hozatal,
• zártkörű elhelyezés,
• tőzsdei értékesítésre adott megbízás alapján cserélhet gazdát.

A kincstári vagyont a Kincstári Vagyoni Igazgatóság saját maga vagy az általa megbízott szervezet útján értékesítheti.

Vagyonkezelői jog

Vagyonkezelői jogokat gyakorolhat:

• az a központi költségvetési szerv, amelyet erre kijelölnek és amellyel szerződést kötnek,
• bármely természetes és a fentieken kívüli egyéb jogi személy és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet, amellyel vagyonkezelési szerződést kötnek,
• állami erdőnél az a 100 százalékig ig állami tulajdonban lévő erdőgazdasági társaság, akivel vagyonkezelési szerződést kötnek.

Vagyonkezelői jogot – a kijelölést kivéve – csak ellenérték fejében lehet megszerezni és gyakorolni. Nem köthető vagyonkezelési szerződés azzal, aki ellen csőd- és felszámolási eljárás van folyamatban, illetve akinek adó-, vám- vagy társadalombiztosításijárulék-tartozása van.

A konstrukció különleges helyzetét mutatja, hogy a vagyonkezelői jog jogosultját főszabályként megilletik a tulajdonos jogai, és terhelik a tulajdonos kötelezettségei, azonban a vagyont nem értékesítheti, arra zálogjogot, haszonélvezeti jogot nem alapíthat. Rendelkezési joga mindössze arra terjed ki, hogy vagyonkezelői jogát írásbeli megállapodás alapján ellenérték fejében más, vagyonkezelésre jogosult szervezetre ruházhatja. A kezelői jog jogosultja a kezelésében lévő vagyonnal vállalkozási tevékenységet végezhet.

Védett területek

Speciális szabályok vonatkoznak az állam tulajdonában lévő védett természeti területek, erdők, műemlék ingatlanok, műkincsek tulajdonjogának átruházására. Ezeket csak törvényben meghatározott esetekben és módokon lehet átruházni, illetve minden elidegenítésnél szükséges a védettség jellege szerint illetékes miniszter egyetértése.

Kezelői jog a földtörvényben

A földtörvény speciális szabályozást tartalmaz az államháztartási törvényhez képest abból a szempontból is, hogy nem minden ingatlanra vonatkozik. A törvény hatálya a következő ingatlanokra terjed ki: a föld, a föld és a rajta lévő épület, illetve egyéb építmény együttese. A törvény nem érinti azonban az állam vállalkozói vagyona körébe tartozó ingatlanokat. Ezeknél az ingatlanoknál ugyanis csak állami szerv lehet a kezelői jog jogosultja. A kezelői jog megszerzése a tulajdonosi jogokat gyakorló szerv határozatával, hatósági határozattal, a kezelővel kötött megállapodással vagy a tulajdonjognak az állam javára való megszerzésével történik. A jog megszerzéséhez szükséges az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés is, kivéve ha az hatósági határozaton vagy a tulajdonosi jogokat gyakorló szerv határozatán alapszik.

Az ingatlannak több kezelője is lehet egyszerre, ebben az esetben a közös tulajdon szabályait kell alkalmazni. Az ingatlanra nemcsak egy kezelői jog alapítható, hanem külön-külön az épületre és a földre is. A kezelői jogot írásbeli szerződéssel ingyenesen vagy ellenérték fejében is át lehet ruházni, de csak kezelésre jogosult más szervre.

Önkormányzati tulajdon Aki önkormányzati tulajdonban levő ingatlant akar megvásárolni, annak az 1990. évi LXV. törvényt kell áttanulmányoznia. Ebben külön rész foglalkozik az önkormányzatok vagyonával. A helyi önkormányzat vagyona a tulajdonából és a helyi önkormányzatot megillető vagyoni értékű jogokból áll. A vagyon külön része a törzsvagyon. Az idetartozó vagyontárgyak vagy forgalomképtelenek, vagy korlátozottan forgalomképesek. Forgalomképtelenek a helyi közutak, műtárgyak, terek, parkok és minden más ingatlan (illetve ingó), amit a törvény vagy a helyi önkormányzat annak nyilvánít. Korlátozottan forgalomképesek a közművek, a közintézmények, középületek, illetve az önkormányzat által meghatározott ingatlanok és ingóságok. Az idetartozó vagyontárgyakról a törvény vagy a helyi önkormányzat rendeletében meghatározott feltételek szerint lehet rendelkezni. Ez tehát azt jelenti, hogy az első esetben sohasem, a második esetben pedig csak meghatározott feltételek szerint lehet az ilyen ingatlanok tulajdonjogát megszerezni, bár az önkormányzat által forgalomképtelennek nyilvánított ingatlanoknál megvan az a lehetőség, hogy kellően nyomatékos indokok alapján az önkormányzat kivegye ebből a körből az adott ingatlant. Ez azonban körülményes és bizonytalan, mivel a döntés a képviselő-testület hatáskörébe tartozik. Az önkormányzat által korlátozottan forgalomképesnek nyilvánított ingatlanoknál már könnyebb a helyzet, mert ez kevésbé védett kategória, ezért az ingatlan státusának megváltoztatására is talán jobban hajlana. u A legnagyobb korlátot az jelenti, hogy az önkormányzat rendeletében helyi népszavazáshoz kötheti meghatározott vagyontárgy vagy annak egy része elidegenítését, megterhelését, vállalkozásba való bevitelét, illetve más célú hasznosítását. Ez azonban igen ritka, csak a település szempontjából különösen fontos ingatlanoknál alkalmazzák.