A külföldiek ingatlanszerzése

A külföldiek élénken érdeklődnek a magyarországi ingatlanok iránt. Uniós tagságunk várhatóan liberalizálja a jelenlegi korlátozásokat, ám addig nem mindegy, hogy milyen feltételek mellett bonyolítják le ingatlanügyleteiket a jó üzletben reménykedő belföldi tulajdonosok. Az alábbiakban felvázoljuk a tiltások és korlátozások közötti kibúvókat, a legális lehetőségeket, valamint a zsebszerződések rendszerét.

Nem magától értetődő, ezért azt is fontos tisztázni, hogy a külföldiek miért éppen tulajdonjogot akarnak szerezni, és milyen más jogosultságokkal próbálják ennek sikertelensége esetén azt pótolni, s nem érdektelen az sem, hogy ez utóbbi próbálkozás milyen eredménnyel zárul. Be kell mutatnunk azt is, hogy a tulajdonjogot a külföldi milyen tartalommal és milyen módon szerezheti meg a különböző típusú ingatlanoknál.

A "külföldi" minőségről sokaknak sokféle elgondolása lehet, nekünk azonban annak jogi meghatározása érdekes, amelynek kapcsán már most előre lehet bocsátani, hogy a külföldi fogalma is sokféle.

Azt a kérdést is fel kell tennünk, hogy milyen szabályokat és kinek kell vagy lehet alkalmaznia, ha külföldi személy lép elő egy jogügyletben és áll jogviszonyban külföldivel vagy belföldivel.

Jól látható tehát, hogy összeállításunk témájában semmi sem magától értetődő: sem a szerző alany, sem a szerzés tárgya, sem a szerzés módja, sem a szerzésre vonatkozó jog vonatkozásában. Ahhoz viszont, hogy a külföldi szerzése jogszerű legyen, az előbbi kérdésekre vonatkozó joganyagot kell vázlatosan átlapoznunk, hogy aztán a problémákról is könnyebben értekezhessünk.

A köznapi nyelvben szinte természetes, hogy az ingatlanszerzés kapcsán is a szerzés tárgya nyomul előtérbe, híven kifejezve a birtokláshoz mint tényhelyzethez és mint uralmi állapothoz kapcsolódó elsődleges berögződéseket. Ugyancsak jellemző, hogy a közbeszédben a birtok szinte szinonimája az ingatlannak. A birtoklás a fizikai uralmat és a birtoklási szándékot is magában foglalja, ily módon nem feltétlenül csak tárgyiasult jelentésében van értelme.

Az uralmi állapotnál azonban fontosabb, hogy az, amit birtokunkban, tényleges fizikai uralmunk alatt tartunk, valójában milyen alapon és milyen módon kerül a birtokunkba, és másokkal szemben hogyan tudjuk az ingatlannal kapcsolatos jogunkat érvényesíteni. Erre a tényleges állapotot megalapozó jogosultság, a jogcím adja meg a választ. Birtoklásunk tartalmát tehát sokkal inkább az azt megalapozó jogosultság alapozza meg, semmint a birtokláshoz kapcsolódó szándékunk, vágyunk.

Ki a külföldi?

A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (földtörvény) szerint külföldi magánszemélynek minősül a nem magyar állampolgár, kivéve a bevándoroltként vagy menekültként elismert személy. Külföldi jogi személynek tekintendő a külföldi székhelyű jogi személy vagy az ilyen székhelyű jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet.

A devizáról szóló 1995. évi XCV. törvény (Dtv.) az előbbiekhez képest megkülönbözteti a devizabelföldi és a devizakülföldi, ezen belül a szervezet és a vállalkozás fogalmát, amelyek nem esnek egybe a földtörvényben meghatározott külföldi definíciójával. Ennek eredményeképpen a régi gyermekmondókát használva elmondhatjuk, hogy minden külföldi devizakülföldi, de nem minden devizakülföldi külföldi.

Devizabelföldi

Devizabelföldinek minősül

• az a természetes személy, akinek az illetékes magyar hatóság által kiadott érvényes személyi igazolványa (a tizennégy éven aluliaknál személyi lapja) van, illetőleg azzal jogszabály értelmében rendelkezni köteles,
• a vállalkozás és a szervezet, ha a székhelye belföldön van,
• a belföldi székhelyű vállalkozás vagy szervezet tulajdonosa, vezető tisztségviselője, felügyelőbizottsági tagja és alkalmazottja az e minőségében a vállalkozás és a szervezet nevében tett jogügyletei és cselekményei tekintetében, ha azok alapján a vállalkozás vagy a szervezet szerez valamilyen jogot, illetve kötelezettséget, még akkor is, ha egyébként devizakülföldi,
• a külföldi székhelyű vállalkozás magyarországi fióktelepe, ide nem értve a külkereskedelmi szerződés teljesítése érdekében belföldön létrehozott telephelyet,
• a külföldön lévő külképviselet, továbbá a devizabelföldi képviselője az e minőségében tett jogügyletei és cselekményei tekintetében akkor is, ha egyébként devizakülföldi.

Devizakülföldi

Devizakülföldinek tekintendő

• a természetes személy, ha nincs az illetékes magyar hatóság által kiadott érvényes személyi igazolványa, illetőleg azzal jogszabály értelmében nem köteles rendelkezni,
• a vállalkozás és a szervezet – jogi formájától függetlenül -, ha székhelye külföldön van,
• a devizabelföldi vállalkozás és szervezet külföldön működő fióktelepe, telepe, ide nem értve a külkereskedelmi szerződés teljesítése érdekében külföldön létrehozott telephelyét,
• a devizakülföldi belföldön lévő képviselete, továbbá képviselője az e minőségében tett jogügyletei, cselekményei tekintetében akkor is, ha egyébként devizabelföldi,
• a vámszabad területi társaság és a külföldi székhelyű vállalkozás magyarországi fióktelepe, ha a fióktelepet vámszabad területen létesítették, illetve ott működik.

A fent említettek szempontjából

• külföld: az államhatáron kívüli terület, tranzitterület és vámszabad terület;
• külföldi vállalkozás: jogi formájától függetlenül az üzletszerű gazdasági tevékenységet folytató külföldi székhelyű gazdasági egység;
• külföldi szervezet: jogi formájától függetlenül az üzletszerű gazdasági tevékenységet nem folytató külföldi székhelyű egység, ideértve a külföldi államot is.

A honosság igazolása

A külföldi többféle módon igazolhatja a honosságát. Erre a célra szolgál a külföldi közjegyző által hitelesített honossági igazolás, a külföldi magyar konzulátus által hitelesített irat, a magyar közjegyző által hitelesített honossági igazolás, a magyar fordítóiroda által hitelesített irat.

Kettős engedélyezés

Míg a devizajog az állampolgárságot és az érvényes személyi igazolványt együtt tekinti minősítő elemnek a külföldi fogalmának meghatározásakor, addig a földtörvény csak az állampolgárságra koncentrál, de arra sem kizárólagosan, hiszen a menekülteket és a bevándoroltakat állampolgárság hiányában is belföldinek minősíti. Ezzel szemben ők ugyanakkor devizakülföldiek is, csakúgy, mint a magyar állampolgársággal is rendelkező külföldi állampolgárok. Utóbbiak természetesen belföldi személyek a földtörvény szerint, de főszabályként devizakülföldiek a devizatörvény alapján. Mivel a külföldiek tulajdonjogszerzését mindkét esetben engedélyezési rendszer kontrollálja, nem elhamarkodott az a következtetés, hogy a külföldiek tulajdonjogszerzésekor kettős engedélyezési eljárás érvényesül, ha nem is minden esetben.

A földtörvény 88. §-a szerint az öröklést kivéve a külföldi tulajdonszerzéséhez – a devizatörvény fizetési szabályokra vonatkozó előírásainak megtartásával – az ingatlan fekvése szerinti megyei közigazgatási hivatal vezetőjének engedélye szükséges. A hatóság határozata ellen államigazgatási jogorvoslatnak nincs helye.

Nem termőföld

A törvény megadja a termőföldnek nem minősülő ingatlanok körét is. Ebbe tartozik "a termőföldnek, védett természeti területnek nem minősülő föld, az ilyen föld és a rajta lévő épület, építmény együttese, a földtől tulajdonjogilag elváló épület, építmény, az önálló ingatlanként nyilvántartott lakás és a nem lakás céljára szolgáló helyiség, továbbá a tanya". Ha külföldi ilyen ingatlanok tulajdonjogát akarja megszerezni, akkor a külföldiek ingatlanszerzéséről szóló 7/1996. (I. 18.) Korm. rendelet szabályait kell alkalmazni.

Devizaengedély

A Dtv.-be foglalt engedélyezési rendszer alkalmazási területét a törvény hatálya határozza meg. A Dtv.-t kell alkalmazni a devizabelföldinek külföldön és belföldön, illetve a devizakülföldinek – e törvény eltérő rendelkezése hiányában – Magyarország területén devizával, valutával, belföldi fizetőeszközzel és vagyoni értékkel végzett jogügyleteire és cselekményeire. Nemzetközi szerződés azonban másként is rendelkezhet. Tehát a törvény hatálya kiterjed az ingatlanműveletekre is, mivel a Dtv. által meghatározott vagyoni érték fogalmába beletartozik minden dolog, jog vagy szolgáltatás (kivéve a devizát, valutát, belföldi fizetőeszközt), amelynek pénzben kifejezhető értéke van. A dolog pedig lehet ingó vagy ingatlan.

Az általános engedélyezési kötelezettségről a törvény 9. §-a tartalmaz rendelkezést: "Ha e törvény másként nem rendelkezik, devizahatósági engedéllyel lehet olyan szerződést kötni, vagy pénzügyi műveletet végezni, amely arra irányul, hogy devizabelföldiek és devizakülföldiek egymásra tekintettel devizát, valutát, belföldi fizetőeszközt, illetve vagyoni értéket belföldön és külföldön átruházzanak." A törvény felsorol néhány kivételt ez alól a szabály alól, ezek közül kevés vonatkozik ingatlannal kapcsolatos ügyletre.

Kárpótlás

Külföldi személyek külön törvényekben megengedett módon szerezhetik meg belföldi ingatlan tulajdonjogát és az ilyen ingatlanra vonatkozó egyéb jogot. Ez a szabály vonatkozik a kárpótlásra jogosult személyekre is. Erre vonatkozóan a kárpótlási törvény (1991. évi XXV. törvény, Kpt.) és a földtörvény tartalmaz rendelkezéseket. A földtörvény kivonja tiltó rendelkezéseinek hatálya alól azt az esetet, amikor devizakülföldi így szerzi meg egy ingatlan tulajdonjogát. A Kpt. szerint nem kell pénzügyminisztériumi engedély az árverésen történő tulajdonszerzéshez.

Az alkalmazandó jog

A földtörvény szabályait olvasgatva szinte természetesnek hat, hogy a külföldiek földszerzése esetén a földhivatalok járnak el a magyar jogot alkalmazva. Ez a természetesség jogszabályokon, a nemzetközi magánjog rendelkezésein alapul. A nemzetközi magánjog szabályozási területét azoknak a szabályoknak az összessége adja, amelyek külföldi elemet is tartalmaznak, az állami szuverenitással közvetlen kapcsolatot nem mutatnak, és a polgári jog, a családi jog és a munkajog területéhez tartozó kérdéseket szabályoznak. E jogág kapcsolódása témánkhoz ott lelhető fel, ahol a jogügyletben külföldiek is szerepelnek. A nemzetközi magánjog azt határozza meg, hogy mi alapján alkalmazható a magyar jog ilyen esetekben. Itt négy fő témakörről beszélhetünk:

1. Jogképesség, cselekvőképesség.
2. A tulajdon kérdésköre.
3. A hagyaték.
4. Joghatósági kérdések.

Személyes jog

Az ember jogképességét, cselekvőképességét, a jogi személyek jogképességét személyes joguk szerint kell elbírálni. A személyes jog kétféle lehet:

• lex patriae: itt az állampolgárság, illetőleg a székhely a meghatározó. Ilyen jogrendszer például a magyar is,
• lex domicili: a lakóhely szerinti megítélést fogadja el. Ez a rendszer főként a common law (angolszász) országokban jellemző.

A magyar jog más kapcsolóelveket is megállapít. Például ha valakinek több állampolgársága van, és az egyik magyar, személyes joga a magyar jog. Akinek több állampolgársága van, és egyik sem magyar, valamint a hontalan ember személyes joga annak az államnak a joga, amelynek területén a lakóhelye van, illetve a magyar jog, ha Magyarországon is van lakóhelye.

Akinek személyes jogát az előzőek alapján nem lehet megállapítani, és nincs lakóhelye sem, személyes jogát szokásos tartózkodási helye határozza meg. Akinek több ilyen van, és az egyik Magyarországon található, akkor a személyes joga a magyar lesz. Ha például a magyar állampolgár külföldi állampolgárságot is szerez, nem veszti el automatikusan sem a magyar állampolgárságát, sem pedig a magyar állampolgárként szerzett jogait és kötelezettségeit.

Azt a nem magyar állampolgárt, aki személyes joga szerint cselekvőképtelen vagy korlátozottan cselekvőképes, de a magyar jog szerint cselekvőképes lenne, egyéb vagyonjogi ügyletei szempontjából is cselekvőképesnek kell tekinteni, ha az ügylet jogkövetkezményei Magyarországon állnak be.

A fekvés helyének joga

Történetileg a nemzetközi magánjogban a tulajdonnál a kapcsoló elv a lex rei sitae, azaz a dolog fekvése helyének a joga volt az irányadó jog. A tulajdon, főként az ingatlantulajdon, inkább egy állam területéhez kötődik, mint a személyekhez, így a tulajdon feletti uralmat az szerzi meg, aki mintegy odamegy, ahol tulajdon van.

Ami a magyar jog szabályozását illeti, a nemzetközi magánjogról szóló 1979. évi 13. tvr. 21. §-a kimondja, hogy "a dolog fekvésének helyén irányadó jogot kell alkalmazni, ha ez a törvényerejű rendelet másként nem rendelkezik – a tulajdonjogra és más dologi jogokra, továbbá a zálogjogra és a birtokra". A dolog fekvésének helyén irányadó jog annak az államnak a joga, amelynek területén a dolog a jogi hatást kiváltó tény létrejöttének időpontjában van.

Ezt a szabályt példázza az a jogeset, amikor ráépítés és ajándék visszakövetelése címén német alperessel és tulajdonossal szemben magyar jog alapján volt jogszerű a magyarországi ingatlan felett a felperesek tulajdoni részének megállapítása s telekkönyvi bejegyzése.

Vagyonátszállás

A magyar jogban találhatunk egy különleges szabálycsoportot is, amely a téma szempontjából jelentős lehet. Arról a tulajdonátszállásról van szó, amikor a vállalati, üzleti vagyon mint egész száll át. A dologi jogi változásokat – az ingatlanra vonatkozó ilyen jogváltozások kivételével – a jogelőd személyes joga alapján kell megítélni. A szabályból kitűnik tehát, hogy az államok speciális védelmi igénye itt is érvényesül, s az ingatlanokra ekkor is a fekvés helyének a joga lesz az irányadó.

Példán bemutatva: "A" vállalatnak "B" és "C" országokban van ingatlana. "D" vállalat lesz egy tranzakció folytán "A" vállalat jogutódja. Az esetet "A" vállalat joga szerint kell megítélni, kivéve a "B" és "C" országokban fekvő ingatlanokat, mert azokra "B" és "C" országok joga lesz az irányadó.

A hagyaték joga

A nemzetközi magánjogban a hagyaték joga (lex successeionis) az egész öröklési jogviszonyra kiterjed. Az öröklési jog tehát a személyi és vagyoni viszonyok komplex egysége. Történetileg először a fekvés helyének a joga érvényesült, vagyis az a jog volt az irányadó, ahol a hagyaték tárgya az öröklés megnyíltakor feküdt. Az újkorban megjelent a hagyaték feldarabolásának elve: ingók esetén az örökhagyó személyes jogát, ingatlannál annak fekvésének a jogát alkalmazták. A XIX. század végén jelent meg a hagyaték egységének az elve, amely ingók és ingatlanok esetén is az örökhagyó személyes jogát állította előtérbe.

A mai magyar szabályozás törvényes öröklés esetén a hagyaték egységének az elvét követi azzal, hogy kimondja: "Az öröklési jogviszonyokat annak a jognak az alapján kell elbírálni, amely az örökhagyónak a halála időpontjában személyes joga volt."

Ha például a svájci örökhagyó magyarországi lakóingatlan-hagyatékának ausztrál végrendeleti örökösét az örökhagyó személyes joga szerint szabályszerű végrendelet támogatta, e szabály alapján a végrendeletet érvényesnek lehet tekinteni, s az ausztrál örökös tulajdonossá válhat még akkor is, ha akár a magyar, akár az ausztrál szabályok szerint a végrendelet érvénytelen lenne.

Joghatóság

Végül beszélnünk kell arról, hogy miért természetes a magyar hatóságok eljárása az ilyen ügyekben. Vannak olyan jogügyletek, amelyekben különböző célból az állam a maga javára tartja fenn a döntést. Ezt a kizárólagos joghatóság intézménye jelzi. Amely ügykörben ilyen joghatóságot ír elő jogszabály, ott az állam az eljárás jogát kizárólag a maga szervei számára tartja fenn. A magyar nemzetközi magánjogi tvr. 55. §-a szerint ilyen ügykör a magyarországi ingatlanra vonatkozó eljárás, a magyar állampolgár örökhagyó magyarországi hagyatékára vonatkozó hagyatéki eljárás is. Ez gyakran bonyolult megoldásokhoz vezet. A magyar szabályok szerint a hagyatéki eljárásra csak Magyarországon kerülhet sor. Ez nem zárja ki azt, hogy a külföldi örökös külföldön megindítsa a hagyatéki eljárást, ám az ott hozott határozatot Magyarországon nem fogják elismerni.

Az engedély iránti kérelem Az engedély megszerzésére irányuló kérelemhez számos okmányt kell csatolni, amelyek beszerzése a kérelmező ügyfél dolga. A kötelező mellékletek a következők: 1. A külföldi honosságát igazoló irat, amely lehet útlevél, állampolgársági bizonyítvány vagy személyi igazolvány. A gyakorlatban elfogadott ezek közjegyző által hitelesített másolata. 2. Az ingatlanszerzésre irányuló szerződés egy eredeti példánya. A gazdasági társaság jogutód nélküli megszűnésekor a külföldi tag tulajdonszerzéséhez elfogadható a cégbíróság érkeztető bélyegzőjével ellátott végelszámolási jegyzőkönyv, a házassági vagyonközösség megszüntetésekor pedig az erre irányuló szerződés vagy bírói ítélet. 3. Három hónapnál nem régebbi ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap. A tulajdoni lappal igazolt ingatlan-nyilvántartási adatok az engedélyezés iránti kérelem elbírálásánál meghatározó jelentőséggel bírnak. 4. Három hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítvány. Az adó- és értékbizonyítvány az ingatlan fekvése szerinti önkormányzat jegyzőjétől szerezhető be, és az ingatlan forgalmi értékét állapítja meg. A forgalmi értéknek az engedélyezés szempontjából nincs jelentősége. 5. A vételárat képező konvertibilis fizetőeszköz átváltásáról vagy a rendelkezésre álló forintfedezetről szóló, felhatalmazott magyar pénzintézet által kiállított eredeti banki bizonylat. Mindegyik banknak többféle bizonylata van: pénztárbizonylat, számlakivonat, valutavételi jegyzék stb. Ezek a pénzintézeti igazolások legtöbb esetben nem tartalmazzák a külföldi ügyfél útlevélszámát. Az engedély szempontjából csak az eredeti banki igazolások tesznek maximálisan eleget a jogszabályi kívánalmaknak, mert névre szólnak, tartalmaznak más azonosításra alkalmas adatot is (például útlevélszám), a beváltás dátumát, a devizanemet és az átváltásból eredő forintösszeget, cégaláírást és bélyegzőt. Az igazolásokban lehetőség van az átváltás jogcímének közlésére is. Részletfizetés, illetőleg életjáradéki és tartási szerződés esetén az első részlet, illetőleg az első esedékes járadékösszeg megfizetését kell igazolni. A hivatal vezetője a külföldit bármikor felhívhatja annak igazolására, hogy tartozását megfizette-e. 6. Ajándékozás esetén a közeli hozzátartozói rokonsági fok igazolása. A devizatörvény nem tiltja, hogy külföldi külföldinek belföldi ingatlant ajándékozzon. Ez a lehetőség a Ptk. 685. §-ában meghatározott közeli hozzátartozói körön kívül is fennáll.

A KÜLFÖLDIEK INGATLANSZERZÉSÉNEK KORLÁTAI

A földtörvény szerint külföldi jogi vagy magánszemély termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát – az öröklés kivételével – az ingatlan fekvésének helye szerinti megyei közigazgatási hivatal vezetőjének engedélyével szerezheti meg.

Az engedélyezési eljárás hatálya alá tartozó ingatlanok a következők:

• a beépítetlen vagy a lakóházzal, hétvégi házzal vagy más építménnyel beépített telek,
• az önálló ingatlanként nyilvántartott lakás,
• a nem lakás céljára használt helyiség (üzlet, garázs stb.),
• a tanya, vagyis a 6000 m2 alatti nagyságú földterület gazdasági épülettel.

Az engedélyezés rendszere

Az engedélyezési rendszer több szintből áll. Alapesetben az engedélyt a megyei közigazgatási hivatal vezetője adhatja meg. A szóhasználatból következik, hogy ez nem kötelessége. A rendelet ezzel diszkrecionális jogkört biztosít a hatóság számára.

Kötelező engedélykiadás

Kötelező azonban engedélyezni az ingatlanszerzést, ha bizonyos feltételek fennállnak. Ezek a következők:

• a kérelem önkormányzati vagy egyéb érdekeket nem sért, és
• a külföldi bevándorlási engedélyt kapott vagy
• a külföldi ingatlanának tulajdonjogát a kisajátításról szóló törvényerejű rendelet alapján szerezték meg,
• a külföldi személy belföldi ingatlanát másik belföldi ingatlanra cseréli el,
• a tulajdonszerzés célja a közös tulajdon megszüntetése,
• a külföldinek közeli hozzátartozója ajándékoz belföldi ingatlant,
• a külföldi munkavégzés céljából igazoltan legalább öt éve életvitelszerűen Magyarországon tartózkodik.

Ha az alapfeltétel és a felsorolt feltételek közül bármelyik fennáll, akkor nincs helye a mérlegelésnek, az engedélyt meg kell adni.

A kötelező engedélymegadás alól van azonban kivétel: megtagadható ugyanis az engedély, ha a külföldi honossága szerinti állam – nemzetközi szerződés vagy viszonosság alapján – nem biztosít a magyar állampolgároknak, illetve a magyar jogi személyeknek a belföldiekkel azonos elbírálást (régime national). Ezek fennállásáról a Külügyminisztérium nyilatkozata az irányadó.

Ez természetesen nem jelenti azt, hogy ha a külföldi honossága szerinti országban nem biztosítják a belföldiekkel azonos elbírálást a magyaroknak, úgy mindenképp megtagadják az engedélyt Magyarországon, csak azt, hogy ilyenkor a hatóságnak mérlegelési joga van, éppúgy, mint a kötelező engedélykiadáson kívül eső kérelmeknél.

Jogorvoslat

Az engedély iránti kérelmet elutasító határozat ellen bírósághoz lehet fordulni. A korábbi bírói gyakorlat teljesen elutasította az olyan keresetet, amelynél a határozat meghozatala az államigazgatási szerv mérlegelési jogkörébe tartozott. Az újabb gyakorlatban azonban meg lehet támadni a döntést ilyenkor is, mert a törvényes érdekeiben sérelmet szenvedett fél jogszabálysértésre hivatkozva az államigazgatási ügy érdemében hozott határozat felülvizsgálatát a határozat közlésétől számított harminc napon belül keresettel kérheti a bíróságtól. A bírósági eljárás eredménye ilyenkor mégis kétséges, mert a jogszabálysértés bizonyítása szinte lehetetlen. Az egyetlen lehetőség, ha azt sikerül a kérelmezőnek bizonyítania, hogy a döntéshozatal során eljárási jogszabályokat sértett a megyei közigazgatási hivatal.

Illeték

Az ingatlan tulajdonjogának külföldi jogi vagy természetes személy általi megszerzéséhez szükséges engedély iránt kezdeményezett eljárásért – ingatlanonként – 50 000 forint illetéket kell fizetni. Az a külföldi természetes személy, aki Magyarország területére állandó letelepedési engedéllyel rendelkezik, és a magyar állampolgárság megszerzését kezdeményezte, lakástulajdonának megszerzéséhez szükséges engedély iránti eljárásért 10000 forint illetéket köteles megfizetni.

A kérelem elbírálása

Az engedélyezési eljárást az államigazgatási eljárás szabályai szerint kell lefolytatni. A 7/1996. (I. 18.) Korm. rendelet az engedélykérelmek elbírálása során – a kötelező engedélyezést kivéve – széles mérlegelési lehetőséget biztosít a közigazgatási hivatalok vezetőinek. Műemlék vagy műemlék jellegű, valamint védett régészeti és történeti jelentőségű ingatlan, továbbá a védett természeti területen fekvő épület tulajdonjogának megszerzéséhez az érintett szakhatóság (például műemlék-felügyelőség) egyetértése is szükséges.

A diplomáciai, konzuli, valamint nemzetközi szervezet ingatlanszerzéséhez be kell szerezni a Külügyminisztérium előzetes engedélyét is, amelyet nemzetközi szerződés vagy viszonosság alapján adnak meg.

Önkormányzati érdek

A hivatal vezetője abban a kérdésben, hogy az ingatlanszerzés sért-e önkormányzati érdeket, az ingatlan fekvése szerint illetékes települési (fővárosi kerületi) önkormányzat polgármesterének nyilatkozatát kéri, s annak figyelembevételével megtagadhatja az engedélyt.

Az önkormányzati érdek tartalmát a jogszabály nem határozza meg, így azt sem, mikor sért önkormányzati érdekeket az ingatlanszerzés. Ebben a kérdésben az ingatlan fekvése szerint illetékes települési (fővárosi kerületi) önkormányzat polgármesterének nyilatkozata az irányadó. A gyakorlat szerint megtagadja a hatóság az engedélyt, ha a nyilatkozat szerint ilyen érdeket sért a tulajdonszerzés. A jogszabályból az sem derül ki, hogy milyen kritériumok alapján dönt a polgármester. Valószínűnek látszik, hogy ebben szerepe lehet a település rendezési tervének, illetve az önkormányzat beruházási elképzeléseinek.

Az sincs szabályozva, hogy az önkormányzat szabhat-e feltételeket a hozzájárulás megadásánál. Az önkormányzati gyakorlatban ez nem ismeretlen, különösen a jelentősebb beruházások esetén. Az önkormányzati érdeksérelem fennállását tartalmazó polgármesteri nyilatkozatnak indokolást is kell tartalmaznia, e nélkül ugyanis a kérelmező nem képes megítélni, mi az oka az engedély iránti kérelme elutasításának. A polgármester nyilatkozata ugyanis az engedélyezés során köti a közigazgatási hivatalt.

Egyéb közérdek

Az "egyéb közérdek" megállapításánál végleg hallgatásba burkolódzik a rendelet. Nem mondja meg, hogy milyen szempontokat kell itt figyelembe venni, milyen szervek véleményét kell beszerezni. A bizonytalan jogi fogalmat mindig a jogalkalmazónak kell tartalommal kitöltenie. A közigazgatási hivatalok vezetői jogérzékére bízta a jogalkotó, hogy a konkrét eset jogilag releváns tényeit értékelve önállóan minősítsék, mi az, ami egy-egy konkrét ügyben a közérdek szempontjából figyelembe vehető, vagyis a jogalkalmazó mérlegelési körébe tartozik.

Védett természeti terület

Ha olyan ingatlant szeretne vásárolni a külföldi, amely védett természeti területté nyilvánító eljárás alatt áll, akkor a környezetvédelmi hatóság igazolását (és nem engedélyét!) kell kérni, hogy a terület ilyen jellegű lesz. Szerencséje van a külföldinek, ha a védett természeti területté nyilvánító eljárás nem fejeződik be a közigazgatási hivatal előtti engedélyezési eljárás alatt. Ellenkező esetben tulajdonszerzése a földtörvény szerinti szerzési tilalomba ütközik, és hiábavaló volt minden erőfeszítése. Más kérdés, hogy a közigazgatási hivatal felfüggesztheti az eljárást addig, amíg be nem fejeződik az ingatlan védett természeti területté nyilvánítása iránti eljárás, hiszen annak mikénti befejeződése alapvetően meghatározza a kérelem elbírálását.

Devizajog Belföldi ingatlannak bevizabelfölditől való visszterhes megszerzésekor a devizakülföldinek a pénzbeli ellenértéket, illetve belföldi ingatlanok cseréjekor az értékkülönbözetet igazoltan konvertibilis fizetőeszköznek felhatalmazott hitelintézetnél vagy átváltóhelyen történt átváltásából származó belföldi fizetőeszközzel vagy u felhatalmazott hitelintézetnél vezetett konvertibilis forintszámláján elhelyezett forinttal kell kiegyenlítenie. Ha a devizakülföldi visszterhesen devizakülföldinek idegeníti el a belföldi ingatlanát, az ellenértéket konvertibilis devizában, valutában is meg lehet fizetni. Devizakülföldi devizabelföldi részére visszterhesen forintfizetés ellenében idegenítheti el a belföldi ingatlanát. Ajándékozás A devizatörvény nemcsak az adásvétel útján történő tulajdonátruházásra vonatkozik, hanem külön szabályozást ad az ajándékozásra is. Főszabály szerint devizabelföldi devizakülföldinek a Ptk. 685. §-ának b) pontjában meghatározott közeli hozzátartozókon kívül nem ajándékozhat közvetlen vállalkozásban részesedést, külföldön vagy belföldön lévő ingatlanra vonatkozó tulajdonjogot és ilyen ingatlanra vonatkozó egyéb jogot. A Ptk.-ban meghatározott közeli hozzátartozói kör a következő személyeket jelenti: a házastárs, az egyenes ágbeli rokon, az örökbe fogadott, a mostoha- és nevelt gyermek, az örökbe fogadó, a mostoha- és nevelőszülő, valamint a testvér. Ha tehát e személyek közül akar valakinek ingatlant ajándékozni a devizabelföldi devizakülföldinek, úgy 8 napon belül be kell jelentenie a devizahatóságnak az ügyletet. Természetesen a jogszerzőnek kérelmet kell benyújtania a megyei közigazgatási hivatalhoz a tulajdonszerzés engedélyezése iránt. Ha azonban a devizabelföldi devizakülföldinek minősülő élettársának, jegyesének, egyenes ágbeli rokona devizakülföldi házastársának, házastársa devizakülföldi egyenes ágbeli rokonának vagy testvérének, a testvére devizakülföldi házastársának, valamint bármely más devizakülföldi személynek akarna ingatlanra vonatkozó tulajdonjogot ajándékozni, nem tehetné meg, még engedéllyel sem. Engedményezés Az ajándékozásra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni a devizabelföldi és a devizakülföldi személyek közötti ellenérték nélküli engedményezésre is. A törvény ezzel kapcsolatosan devizabelföldi és devizakülföldi közötti ügyletről beszél, így elvileg bármelyikük lehet az engedményező. Az ajándékozás devizaszabályai azonban csak a devizabelföldi által devizakülföldinek szóló engedményezésre vonatkoznak, hiszen az ajándékozásnál is ez a helyzet. Közvetlen vállalkozás Főszabályként nem pénzbeli hozzájárulásként, valamint mellékszolgáltatásként belföldi ingatlanra vonatkozó használati és egyéb jog devizahatósági engedéllyel szolgáltatható a külföldi vállalkozás részére. Közvetlen vállalkozás szerzésekor a devizabelföldi nem pénzbeli hozzájárulást is szolgáltathat, így különösen az ingatlan tulajdonjogát. Közvetlen vállalkozásnak minősül a devizabelföldi részvételével alapított, létesített külföldi vállalkozás, külföldi vállalkozásban való részesedés, továbbá a devizabelföldi által a helyi jog alapján létrehozott külföldi fiók. Ebben az esetben devizahatósági engedélyre nincs szükség, de a közigazgatási hivatal engedélyére igen. Hitelbiztosítékok Elvileg megkerülhető lenne a külföldiekre vonatkozó ingatlanszerzési tilalom, illetve korlátozás a hitelbiztosítékok útján, azaz a jelzálog és az azon alapuló végrehajtási jogon keresztül, de itt is a devizajogi engedélyezési rendszer, illetőleg a jogszabályon alapuló semmisség állja útját a jogszerzőnek. A felhatalmazott hitelintézeten kívüli devizabelföldi devizakülfölditől egy évnél nem hosszabb lejáratú hitelt csak devizahatósági engedéllyel vehet fel. Egy évnél hosszabb lejáratú külföldi devizahitel felvételét a devizabelföldinek a szerződés megkötésétől számított 8 napon belül be kell jelentenie a devizahatóságnak. Devizabelföldi természetes személy vagy szervezet devizakülfölditől egy évnél hosszabb lejáratú hitelt forintban devizahatósági engedéllyel vehet fel. Devizahatósági engedély szükséges ahhoz is, hogy devizabelföldi más devizabelföldi vagy devizakülföldi kötelezettségéért devizakülföldivel szemben kezességet, garanciát, óvadékot vagy ezekkel azonos rendeltetésű pénzügyi kötelezettséget vállaljon. A jelzálogjog alapításán keresztül a végrehajtási jog eszközével, árverés útján történő tulajdonszerzésnél ugyan már nincs szükség devizahatósági engedélyre a tulajdonszerzéshez, de a tulajdonszerzéshez ilyenkor a földtörvény szabálya alapján közigazgatási hivatali engedély kell.

AZ INGATLANSZERZÉS ÉS AZ ÖRÖKLÉSI JOG

Az öröklés is módja lehet annak, hogy a külföldi személy akadály nélkül megszerezze a belföldi ingatlan tulajdonjogát. A földtörvény, amely a termőföldre és a védett természeti területre tartalmaz szabályokat, kimondja, hogy az általános szerzési tilalom alól a törvényes öröklés kivételt jelent. Tehát, ha egy külföldi személy a törvény erejénél fogva örököl egy ingatlant, akkor a tulajdonjog megszerzéséhez nem kell devizahatósági engedély, és a földtörvény korlátai sem érvényesülnek. Más országokban esetleg ki lehetne játszani a termőföldről szóló törvények ilyen szabályait azzal, hogy örökbe fogadják a külföldi személyt, s ezzel olyan helyzetbe kerül, mint a vér szerinti hozzátartozók. Magyarországon azonban csak fiatalkorút lehet örökbe fogadni, így ez a megoldás eléggé körülményesnek tűnik.

A végintézkedésen alapuló öröklés ugyanúgy beleütközik a földtörvény tiltó szabályaiba, mintha más jogcímen akart volna a külföldi személy tulajdonjogot szerezni. Egyéb magyarországi ingatlanok esetében a 7/1996. (I. 18.) Korm. rendelet volna az irányadó, csakhogy ez a jogszabály is kivételt tesz az örökléssel az engedélyezési rendszer alól. Itt azonban van némi különbség a földtörvényhez képest. Míg ott csak a törvényes öröklésről volt szó, addig a rendelet általában az öröklésről beszél. Az öröklés pedig megtörténhet végintézkedés útján is. Ha tehát a külföldi végintézkedés útján örököl nem termőföldnek vagy védett természeti területnek minősülő ingatlant, akkor nincs szükség a megyei közigazgatási hivatal engedélyére.

Érdemes megemlíteni, hogy Magyarországon a jog erejénél fogva, ipso iure szerzi meg az örökös a hagyatékot. Ez a szabály a törvényes öröklés esetén mind a két említett jogszabályban érvényesül, végrendeleti öröklésnél azonban a földtörvény szabályozásában sérül, mert a végintézkedésen alapuló öröklés nem vezethet tulajdonszerzéshez a termőföldeknél.

Öröklési akadályok

Nagyon téved, aki azt hiszi, hogy ha megfelel e két jogszabály feltételeinek, örökléssel megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát. Mint ahogy a nemzetközi magánjogról szóló fejezetben láttuk, az alkalmazandó jog a hagyatéki eljárásban a magyar lesz. Az öröklési jogviszonyokra vonatkozó anyagi jogi szabályokat pedig a Ptk. szabályozza. Alkalmazni kell tehát az ott megállapított szabályokat, így azokat is, amelyek az öröklés akadályairól szólnak.

A Ptk. 600. §-a szerint kiesik az öröklésből,

• aki az örökhagyó előtt meghal,
• aki a hagyatékot az öröklés megnyílásakor törvénynél fogva nem szerezheti meg,
• aki az öröklésre érdemtelen,
• aki lemondott az öröklésről,
• akit az örökhagyó az öröklésből kizárt vagy kitagadott,
• aki az örökséget visszautasította.

Az örökhagyó házastársával kapcsolatban egyéb akadályok is felmerülhetnek. Ugyanis nem örökölhet a házastárs, ha az örökség megnyíltakor közte és az örökhagyó közt nem állt fenn életközösség, és a körülményekből nyilvánvaló, hogy annak helyreállítására nem is volt remény.

Ha végintézkedésen alapuló öröklésről van szó, és a végintézkedés még a házassági életközösség megszűnése előtt keletkezett, nem örökölhet a házastárs, kivéve ha a körülményekből arra lehet következtetni, hogy az örökhagyó azért nem vonta vissza a végintézkedését, mert így is juttatásban kívánta részesíteni a házastársát.

Végintézkedés

A végintézkedésnek több formája van. Beszélhetünk végrendeletről, amikor az örökhagyó halála esetére vagyonáról vagy annak egy részéről rendelkezik végrendelet útján. Az öröklési szerződés kétoldalú jogügylet, amikor az örökhagyó a vele szerződő felet tartás vagy életjáradék fejében örökösévé teszi, feltéve ha az őt túléli. Végül beszélhetünk a halál esetére szóló ajándékozásról, amikor azzal a feltétellel történik az ajándékozás, hogy a kedvezményezett túléli az örökhagyót.

Mindhárom végintézkedési formánál akadály lehet az örökhagyó cselekvőképességének hiánya vagy korlátozott volta. Cselekvőképtelen személy nem rendelkezik végintézkedési képességgel.

Korlátozottan cselekvőképes személy érvényesen csak közvégrendeletet tehet, ennek érvényességéhez viszont nem kell sem a törvényes képviselő hozzájárulása, sem a gyámhatóság engedélye. Öröklési szerződésnél, mivel kétoldalú jogügyletről van szó, alkalmazni kell a törvényes képviselő és a gyámhatóság közreműködésére vonatkozó szabályokat.

Öröklési szerződés

Az öröklési szerződés visszterhes jogügylet, ezért az ilyen örököst szerződéses örökösnek nevezzük. Mivel a szerződés élők között jön létre, biztosítékot kell adni mind a két félnek, hogy megkapja az ellenszolgáltatást. Amíg azonban a tartási és életjáradéki szerződésnél az eltartott ingatlanának tulajdonjoga azonnal az eltartóra száll, addig az öröklési szerződésnél csak az eltartott örökhagyó halála után történik meg a tulajdonosváltozás.

Az első esetben az eltartott, a második esetben az eltartó javára jegyeznek be elidegenítési és terhelési tilalmat az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlanra. Ez azt jelenti, hogy erről az ingatlanról az örökhagyó nem is végrendelkezhet. A bírói gyakorlat elismeri viszont az ilyen ingatlanra vonatkozó végrendelkezést, ha az örökhagyó perrel kezdeményezte az öröklési szerződés megszüntetését, de a per jogerősen még nem zárult le. Ilyenkor a végrendelet megvalósulása a per kimenetelétől függ.

Halál esetére szóló ajándékozás

A halál esetére szóló ajándékozásnál ingyenes tulajdonátruházásról van szó. A Ptk. szerint ezért az ajándékozás szabályai vonatkoznak rá, kivéve az alakiságokat. Kérdés tehát, hogy a devizatörvény idevágó rendelkezéseit, illetve a 7/1996. (I. 18.) számú Korm. rendelet szabályait kell-e alkalmazni, vagy pedig az öröklési jogot. Erre a jogintézmény rendszerbeli elhelyezkedése adja meg a választ. A halál esetére szóló ajándékozás öröklési jogi intézmény, a végintézkedés egyik fajtája, még ha tartalmilag az ajándékozáshoz áll is közel. Ezért, ha egy külföldi így szerez ingatlant, akkor a 7/1996. (I. 18.) Korm. rendelet szerint nem kell engedélyt kérnie. (A földtörvény alapján azonban így sem lehet termőföld és védett természeti terület tulajdonjogát megszerezni.)

Hagyatéki eljárás

Nem lehet azonban figyelmen kívül hagyni az eljárási akadályokat sem. A hagyatéki eljárás előzménye a hagyaték leltározása, amelyet az önkormányzat jegyzője végez el, de ha a hagyatéki eljárás kérelemre indul, akkor a közjegyző is elkészítheti.

Kötelező leltárt készíteni,

• ha magyar állampolgár örökhagyó után belföldön ingatlanvagyon maradt,
• ha az örökösök között devizakülföldi személy is van stb...

Hagyatékátadó végzés

A hagyatéki eljárás az illetékes közjegyző előtt zajlik. Ennek keretében a közjegyző tisztázza az örökséggel kapcsolatos valamennyi esetleges vitát. Az eljárást a közjegyző kétféle hatályú végzéssel zárhatja le:

1. Teljes hatályú hagyatékátadó végzést hoz, ha a hagyaték átadásának semmilyen törvényes akadálya nincs, és az örökösök között öröklési jellegű érdemi kérdések nem vitatottak, vagy csak kisebb kérdésekben van vita. (Például átadható az ingatlanhagyaték, ha csak a készpénzhagyomány körül van vita.)
2. Ideiglenes hatályú hagyatékátadó végzést akkor hoz a közjegyző, ha a felek közt érdemi vita van. Ilyenkor az örökösnek kell átadni az ingatlanhagyatékot, függetlenül attól, hogy az kinek a birtokában volt addig.

Öröklési sorrend

A különböző jogcímen öröklők között sorrendiség van: a szerződéses örökös megelőzi a végrendeleti örököst. Aki tehát hátrébb van a sorban, nem léphet birtokba mindaddig, amíg a jogvitát el nem döntötték, ez pedig a mai viszonyok közt évekig is eltarthat.

Hagyatéki per

Mire a jogorvoslati eljárás befejeződik, addigra talán a birtokban lévő eladja az ingatlant. Az ennek megakadályozására szolgáló lehetőség attól függ, hogy milyen jogorvoslati eljárásról van szó. Ideiglenes hatályú hagyatékátadó végzésnél speciális lehetőség a hagyatéki per. A bíróság az ügyfél kérelmére bejegyzés végett a földhivatalt értesíti az ingatlan tulajdonjogát érintő per megindításáról. A perjegyzés után – néhány kivételtől eltekintve – csak a per eredményétől függő hatállyal lehet bejegyezni jogokat az ingatlan-nyilvántartásba.

Hagyatéki per azonban nem csak ekkor indítható. Magyarországon az öröklés ipso iure következik be, ezért az örökös a hagyaték megnyíltával azonnal tulajdonossá válik. Az örökös ezt a jogát a hagyatéki eljárástól függetlenül, perben érvényesítheti. A hagyatékátadó végzés nem konstitutív hatályú, anyagi jogereje nincs, ezért a jogerőre emelkedése után is lehetőség van a per megindítására.

A tulajdonszerzés korlátai és a nemzetközi jog A nemzetközi jog a diplomáciai, konzuli képviseletek és a diplomáciai védelemben részesülő személyek ingatlantulajdonán keresztül kapcsolódik a külföldiek magyarországi ingatlanszerzésének kérdésköréhez. Három alapvető jogforrás tartozik ide: 1. az 1994. évi LV. törvény 88. §-a, 2. az 1995. évi XCV. törvény 9. §-ának (1) bekezdése, 37-38. §-a, 3. a diplomáciai kapcsolatokról szóló 1961-es bécsi szerződés 31., 32., 34. és 37. cikkei A nemzetközi egyezmény élesen elválasztja a mentességet élvező személyek köz- és magántevékenységét. Az egyezmény 31. cikke kimondja, hogy a diplomáciai képviselő mentes a fogadó állam büntető, polgári és államigazgatási joghatósága alól. Kivételt képez a fogadó állam területén fekvő magántulajdonban álló ingatlanra vonatkozó dologi jogi per, hacsak azt a diplomáciai képviselő nem a küldő állam javára tartja fenn, illetve az olyan hagyatéki eljárással kapcsolatos per, amelyben magánszemélyként (például örökösként) szerepel. Ugyancsak az egyezmény tartalmazza azt a szabályt, mely szerint a küldő állam lemondhat a diplomáciai képviselő joghatóság alóli mentességéről. Ennek mindig kifejezettnek kell lennie. A mentességről maga a képviselő is lemondhat: ha ugyanis pert indít a fogadó állam bírósága előtt, akkor nem hivatkozhat az alapkeresettel vele szemben indított viszontkeresetnél a mentességre. Ezek a szabályok vonatkoznak a diplomáciai képviselő háztartásában élő családtagjaira is, ha nem állampolgárai a fogadó államnak. Ha külképviseletek Magyarországon akarnak ingatlant vásárolni, akkor a devizahatósági engedélyen felül a földtörvényben található külön engedélyt is be kell szerezniük. A földtörvény 88. §-a szerint a diplomáciai, a konzuli képviselet, valamint a nemzetközi szervezet ingatlanszerzéséhez a külügyminiszter előzetes engedélye kell. A külügyminiszter az engedélyt nemzetközi szerződés vagy viszonosság fennállása alapján adja meg.