Nincs áttörés az ingatlanpiacon

A makrogazdasági teljesítmény tartósnak bizonyuló növekedése ellenére az ingatlanpiacon 1999-ben sem az ingatlanpiaci forgalmazók, sem az építőipari vállalkozók nem várnak áttörést. Az értékelések többsége a tavalyi évhez hasonló mértékű, 6-8 százalékos forgalomnövekedéssel számol. Ugyanakkor általános az a vélemény: ha lassan is, de közeledik az idő, amikorra a hazai ingatlanpiac gazdasági súlya eléri majd a fejlett gazdaságokban megszokott arányokat.

Az ingatlanpiac felértékelődésének alapvető feltétele, hogy a gazdasági élet legnagyobb szereplői: a bankok, biztosítótársaságok, multinacionális cégek, nyugdíj- és egészségbiztosítók a jelenleginél sokkal intenzívebben kapcsolódjanak az ingatlanpiachoz, és befektetéseik között a mostaninál nagyobbak legyenek az ingatlanbefektetések. A főként 1998 második felére jellemző és 1999 elején is folytatódó általános kamatcsökkenés jelentős lökést adhat ennek a folyamatnak, így ha idén nem is, de 1-2 éven belül Magyarországon is biztosan bekövetkezik ez a piacélénkítő változás. Ugyancsak elengedhetetlen feltétele a forgalom komolyabb bővülésének az állami illetékterhek csökkentése, ami valószínűleg csak az uniós csatlakozásból adódó jogharmonizáció után várható.

Lakáspiaci változások

A magyar piacon tehát egyelőre a pillanatnyi kereslet-kínálati viszonyok a meghatározók, hosszú távú spekulációs, befektetési célzatú tőke alig van jelen. Pedig a privatizáció lezárultával ma már lényegében a teljes (forgalomképes) ingatlanvagyon részévé vált a piacnak, ahol az árak mostanság még csak a közvetlen és rövid távú használati érték szerint alakulnak. (Van persze a realitásoktól jócskán elrugaszkodó kínálat, de ezt a piac nem méltányolja.) Lényeges hiány a piacon egyetlen ingatlanfajtában sem várható, ha a vevő meg tudja fizetni, vehet lakást, irodát, raktárat, telephelyet, üzlethelyiséget vagy akár üzemépületet. A nagyobb értékű ingatlanokból túlkínálat van, ami a várakozások szerint nőni fog.

A lakáspiacon – ahol évek óta csökken az új építkezések száma – továbbra is fennmarad a fővárosban és vidéken is az erős területi polarizáció. A lakás-takarékpénztárak egyévi működése egyelőre nem hozott számottevő változást a lakáspiacon. A megkötött szerződések száma még egyáltalán nem áll arányban az új lakásokra kiadott használatbavételi engedélyek számával, ámbár az valószínű, hogy a következő 2-3 évben viszont már bizonyosan érezhető lesz a lakás-takarékpénztárak jótékony hatása.

A lakáspiacon a panellakások tulajdonosai vannak a legrosszabb helyzetben. A szolgáltatási díjak (gáz, víz, villany) emeléséből adódó terhek rendre nőnek, a házak, lakások felújítása viszont késik, ezért ezen ingatlanok évről évre relatíve veszítenek értékükből. A hagyományos építésű társasházi lakások iránt erőteljesebb a kereslet.

Magyarországon is nő az érdeklődés a Nyugat-Európában és főként Észak-Amerikában már megszokott lakóparkok iránt. (A lakópark egyébként tipikusan amerikai lakásépítési és szolgáltatási forma, Magyarországon mégis inkább nyugat-európai változata honosodott meg.) A nálunk épült lakóparkok közös jellemzője, hogy általában zöldövezeti vagy kiemelt agglomerációs környezetben épülnek, ahol már az építésre kijelölt terület megvásárlása is komolyabb anyagi hátteret feltételez. Többek között ezzel magyarázható, hogy a lakóparkok kivitelezése általában valamely, már jó hírnevet szerzett építőipari vállalkozás és egy-egy pénzügyi befektetőtársaság, vagy bank szoros együttműködésével történik.

Kiegyensúlyozott irodapiac

A budapesti telekkínálat folyamatosan bővül, és a telkek a korábbiaknál kisebb mértékben, de mégis drágulnak. A legkeresettebb kerületek rendkívül magas árai miatt a telekvásárlók, így a lakóparki beruházással foglalkozó társaságok figyelme is más, hasonló adottságú területek felé fordul, bár kétségtelen, hogy az érdeklődés nyomán ezeken a helyeken is viszonylag rövid időn belül emelkedni fognak a telekárak. A legjellemzőbb ilyen fővárosi kerület most a III., ahová a legfrekventáltabb I., II. és XII. kerületből érkeznek a potenciális telekvásárlók.

Az építési telkek, illetve családi házak forgalmában – éppen a korábban említett állami terhekből adódó, csak egy szűk réteg által megfizethető árak miatt – valószínűleg nem lesz majd jelentősebb élénkülés.

Az irodapiacon továbbra is kiegyensúlyozottság várható. A nemrégiben felépült sok-sok iroda által keltett kisebb túlkínálat ellenére az elmúlt egy-két év távlatában a piac e része tűnik a legnyugodtabbnak, és a kereslet-kínálat viszonylagos egyensúlya miatt itt tapasztalható a legkisebb mértékű áringadozás is. Az ingatlanforgalmazók előrejelzései a jövőt is hasonlóképpen láttatják. A fővárosi első kategóriás irodaházak alapterülete ma már eléri a 600-700 ezer négyzetmétert, ami nemzetközi összehasonlításban is megfelel a 2 milliós világváros igényeinek. Jelentősebb irodaberuházások a közeljövőben nem várhatók, többek között azért sem, mert az irodabérleti díjak Budapesten, de vidéken is (az emelkedő bekerülési költségek ellenére) gyakorlatilag stagnálnak. A fővárosi irodabérleti díjak – nemzetközi viszonylatban is – közepesnek mondhatók, Budapesten négyzetméterenként havi 35-40 márkás áron évek óta lehet a központhoz közel fekvő helyen irodát bérelni. A kisebb és távolabb eső, ugyancsak jól felszerelt irodák havi négyzetméterenkénti bérleti díja 1998-ban 20-22 márka körül volt. A luxusigényeket is kielégítő fővárosi irodák, exkluzív környezetű iroda-villák havi, négyzetméterenkénti bérleti díja tavaly elérte az 55-58 márkát.

Az üzlethelyiségek, raktárak, telephelyek keresleti és kínálati viszonyait az ingatlanforgalmazó cégek összesítései alapján vizsgálva megállapítható, hogy ezen ingatlancsoportban (a főváros és a vidéki városok jelentős tendeciabeli eltérései mellett) a bérleti jogot, illetve a tulajdont irreálisan drágán árulják. Az üzlethelyiség-forgalom legjavát az újonnan épült üzletközpontok tulajdonosai, kezelői bonyolítják le.

Magához tér az építőipar

Az ingatlanpiacra alapvető hatást gyakorló építő- és építőanyag-ipar 1997-ben túljutott a mélyponton, és az ágazat növekedésének üteme elérte a 6-7 százalékot. Az GKI- és IKIM-előrejelzések 1999-ben hasonló bővülésre számítanak. Az iparágban ugyancsak befejeződött a privatizáció, amelynek eredményeként a működő vállalkozások mintegy 50 százaléka külföldi tulajdonba került. A nyugat-európai és észak-amerikai befektetők többsége vegyesvállalati formában vesz részt a termelésben. Jelenleg 1300 olyan építőipari társaság van Magyarországon, amelyben a külföldiek részesedése meghaladja a 80 százalékot. Az építőipari vállalkozások szerkezetátalakulása nyomán mára eurokonform, gazdaságosan működő építőipari struktúra alakult ki Magyarországon.

Az építési vállalkozók – kérdőíves felmérés alapján készült összesítés szerint – 1999-ben 8 százalékos termelésnövekedés mellett a rendelésállomány visszaesésével számolnak.

Az általánosan kedvező 1998. évi termelési-kivitelezési adatok mellett a leggyengébb eredmények a lakásépítési piacon mutatkoztak. A statisztikák összesítése szerint 1998. november végéig az építésügyi hatóságok az előző évinél 5-6 százalékkal kevesebb új lakás használatbavételére adtak engedélyt. Változatlanul a lakosság a legfőbb lakásépíttető. Az így épített lakások száma azonban kissé csökkenő, míg a főként vállalkozói építtetői csoport növelte teljesítményét. A lakások mintegy 70 százaléka továbbra is házilagos kivitelezésben épül fel. A meglevő lakások többsége felújításra szorul, ám erre a lakótelepi, illetve a nagyvárosi lakótömbi épületekben gazdasági, jogi és műszaki okok miatt ritkán kerül sor.

Finanszírozási gondok

Az építőipari ágazat nehézségei között – az egész ingatlanpiachoz hasonlóan – a hitelhez jutás problémái és a fejlesztésekhez szükséges tőke hiánya a legsúlyosabb. A magyar ingatlanpiacon a hitelezés egyértelműen gyermekcipőben jár, de a reális közelségbe került EU-csatlakozás, illetve a fejlett országokkal kiépült széles körű gazdasági kapcsolatok miatt néhány éven belül bizonnyal új lendületet kapnak a csak hosszú távon megtérülő ingatlanberuházások és -fejlesztések. Az ország ingatlanvagyona valójában ekkor válik klasszikus értelemben működő tőkévé.

Az ingatlanvásárláshoz nyújtott banki hitelezés ma még egyáltalán nem, vagy csak elvétve tartozik a pénzintézetek tevékenységi körébe. Az első erre a célra alakult intézmény a rendszerváltozást követően 9-9,5 évvel, tavaly tavasszal kezdte meg tevékenységét. A 3 milliárd forint jegyzett tőkéjű, gyakorlatilag állami tulajdonú Földhitel- és Jelzálogbank egyéves tevékenysége során 2,5 milliárd forint értékben nyújtott hitelt és további 2-2,5 milliárd forint értékű hitelkérelemről már pozitív döntés született. Ezek fedezetére a bank tavaly 780 milliós jelzáloglevél-kibocsátást hajtott végre. A piacon egyelőre egyeduralkodó – ennek megfelelően, a nagyobb és intézményi befektetőkre koncentráló – bank idén tavasszal kapja első vetélytársát. A Bayerische Vereinsbank tavaly novemberi kérelmének ÁPTF-beli elbírálása február közepére várható. Az ingatlanfinanszírozás másik – a hitel mellett Nyugaton jelentős mértékben elterjedt – formája a lízing. Ez Magyarországon még alig alkalmazott módszer. Az ingatlanügyletek a teljes lízingforgalomnak mindössze 4-5 százalékát adják, a fejlett országokban ugyanez az arány megközelíti a 20 százalékot. A Takarékbank és a vele együttműködő DG-bankcsoport ugyancsak 1999 folyamán szándékszik ingatlanalapú hitelezéssel foglalkozó leánybankot alapítani.

A Földhitel- és Jelzálogbank ingatlanfejlesztési hitelét az ingatlan forgalmi értékéből kiindulva, meghatározott hitelbiztosítási érték alapján nyújtja. A kölcsön összege ennek az értéknek maximum 70 százaléka, a fennmaradó 30 százalék a bank kockázati fedezete. A felújítási kölcsön alsó határa 2 millió forint, a fejlesztési célú kölcsönök esetében 3 millió forint. A teljes felújítási-fejlesztési költségek minimum átlagban 20 százalékát a kölcsönigénylőnek kell előteremtenie.

A kölcsönöket általában két év türelmi idővel, 5-15 éves futamidőre lehet igénybe venni. A kölcsön változó kamatozású, a kamatot az első évben a pénzpiaci folyamatok függvényében naptári év szerint, később az FHB által megadott kamatperiódusonként állapítják meg. A kölcsön biztosítékául az adott – minden más típusú per- és tehermentes – ingatlanra bejegyzett jelzálog szolgál. A hitelbiztosíték legalább 80 százalékát az adott ingatlannak kell adnia, de biztosítékként kiköthető egyéb értéktárgy is. A kölcsön igényléséhez az adott ingatlanra vonatkozó dokumentumokra – tulajdoni lap, helyszínrajz, adásvételi szerződés, illetve adósminősítési eljárás esetén további kiegészítő igazolásokra – van szükség. A kölcsön folyósításának további alapvető feltétele, hogy a felújítási-kivitelezési munkákat a kölcsönigénylő saját erőből, a kölcsönfolyósítás előtt kezdje meg.

Ingatlan (lakás, ház, üdülő, termőföld, erdő) tulajdonjogának megszerzéséhez a bank ingatlanvásárlási konstrukciót ajánl. A kölcsönt a fejlesztési-felújítási hitellel ellentétben csak természetes vagy jogi személyiség nélküli egyéb szervezetek igényelhetik. (A fejlesztési-felújítási hitelt az előbbieken túl jogi személyek is igénybe vehetik.) A kölcsön feltételei és kamatai megegyeznek a fejlesztési-felújítási hitelkonstrukcióval kapcsolatban elmondottakkal.

Az ingatlanvásárlási, -felújítási és -fejlesztési hitelek alapkamata gazdálkodóegységeknél 23,5, magánszemélyek részére 25,6 százalék, amely értékek az ügyfél minősítésének függvényében az igényelt kölcsönöszszeg 0,5-1,0 százalékát kitevő hitelbírálati díjjal egészülnek ki. Hasonló mértékű a folyósításkor felszámított egyszeri kezelési költség is.

A kifejezetten erre a célra alakult FHB-on kívül a bankok többsége nem szívesen nyújt ingatlanfedezetű hitelt. Ezt a konstrukciót ugyanis a bankok elsősorban a joghézagok, illetve az esetenként áttekinthetetlen jogi szabályozás miatt rendkívül kockázatosnak tartják. Az ingatlanlízingre mutatkozó igény kielégítésében (különösen az utóbbi hónapok olyan történései miatt, mint a Globex Holding vagy az orosz piaci válság után lezajlott csődhullám) – a pénzintézetek még óvatosabbak lettek. Az ingatlanlízing az ingatlan forgalmi értékének változásaival kapcsolatos bizonytalanság miatt – a jelzálog-hitelezéshez hasonlóan – egyelőre csak a tőkeerős nagyobb vállalkozások által alkalmazható módszer. Az ingatlanlízing futamideje általában 4-5, maximum 10 év.

Az ingatlanfinanszírozás harmadik – viszonylag szűk keresztmetszetű – módja a vállalkozói projektek és céltámogatások elnyerése. Ilyen módon általában kereskedelmi, vendéglátó-ipari és idegenforgalmi tevékenységet végző vállalkozások jutottak hitelhez az utóbbi egy év során. A projektfinanszírozásnak, csakúgy mint a jelzálog- és lízinghitelezésnek, alapvető eleme az adott ingatlan szakszerű, komplex, a piac valamennyi látható és esetleg még csak feltételezhető, meghatározó elemének ismeretében végrehajtott ingatlanérték-becslés. Ehhez azonban még kevés a szakember, avatott szakértők jobbára csak a nagy, tőkeerős külföldi ingatlancégeknél dolgoznak.

Szakemberképzés

A hazai felsőoktatásban alig folyik ingatlanpiaci szakemberképzés. Ingatlangazdálkodói szakembereket nevel a Budapesti Közgazdasági Egyetem Továbbképző Intézete, a kurzus első végzett hallgatói idén, január elején vették át diplomáikat. A képzésben a francia felsőoktatási intézmények mellett az ESSEC nevű nemzetközi hírű intézmény vesz részt, amely a világ több fejlett és fejlődő országában működtet hasonló projekteket. Többek között ennek az intézménynek köszönhető, hogy a megszerzett diplomát Európa és Amerika valamennyi államában elismerik. A hallgatók a négy féléves kurzuson a korábbi, ingatlanértékelésre koncentráló képzés helyett jóval szélesebb körű – marketing, ingatlankezelési, -fenntartási – ismeretekre tesznek szert. A képzés egyértelműen emeli az ingatlanpiac szakmai kultúráját és a már említett EU-integrációs folyamat előrehaladtával nem kizárt, hogy ilyen típusú diploma megszerzése több munkakör betöltésének alapvető kritériuma lesz.

A ma ingatlanpiaci szakértőjének jogi, közgazdasági, pénzpiaci és befektetői ismeretekkel egyaránt rendelkeznie kell. Az ingatlanforgalmazás, illetve az ingatlanhasznosítás komplex ismereteket követel. Íme, egy példa: az elmúlt egy-másfél évben a tömeges bérlakás-privatizáció révén társasházak jöttek létre. Működésük feltételeinek jogi szabályozatlansága és a közös képviselők teljes képzetlensége sok esetben a társasházak működőképességét is veszélyezteti.

Adók és kedvezmények

A legegyszerűbbnek tűnő adásvételi művelet sem annyira egyszerű, mint amilyennek látszik. Az ingatlan adásvételekor a szerződésben szereplő terület valamennyi épülete, illetve bármilyen felépítménye a vevő tulajdonába kerül. Az ingatlanhoz tartozó ingó vagyontárgyak azonban különmegállapodás tárgyai. Az adásvétel az ingatlan esetében még nem vezet a tulajdonjog azonnali megszerzéséhez, ehhez a változást be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. Ingatlanszerzéskor kiemelten érvényesül az úgynevezett elővásárlási jog. Ha tehát a tulajdonos bárkinek el akarja adni az adott ingatlant, köteles eladási ajánlatát az elővásárlási jog birtokosával közölni, aki szabadon dönthet, hogy az adott áron él-e ezzel a jogával. Ha hajlandó megadni a harmadik fél, vagyis a vevő által kínált árat, akkor az ingatlant ő veheti meg, a harmadik fél hoppon marad. A vételi (opcionális) jog pedig annyiban különbözik az elővásárlási jogtól, hogy az a tulajdonos eladási szándékától függetlenül – előzetes írásbeli nyilatkozat alapján – meghatározott időpontban érvénybe lép.

Az előbbieknél specifikusabb a bérleti jog intézménye. A bérbeadás ugyancsak szerződés alapján történik, és az ingatlan használatának ideiglenes – általában meghatározott időre szóló – átengedésére szól. Határozatlan időre szóló bérleti szerződés nincs. A bérlő csak a szerződésben foglaltaknak megfelelően és csak előzetesen meghatározott célra használhatja az ingatlant.

A haszonbérlet ipari vagy agrárterület használatára és haszonrész fizetésére vonatkozó szerződés, lényegében a bérlet egy speciális fajtája.

Adó szempontjából az ingatlanértékesítés csak négy éven belüli lakáscélú felhasználás esetén adómentes, egyébként – az elmúlt év végéig – a személyi jövedelemadó összevont alapját képezte. 1999. január 1-jétől egységesen 20 százalékos adókulcs érvényes az ingatlanértékesítésből származó jövedelmekre. Cégeknél ezt a jövedelmet az adott időszak eredményének kiszámításakor kell adóalapként figyelembe venni. A jövedelem kiszámításánál minden esetben a bevételből kell kiindulni, jövedelemnek pedig az ingatlan átruházásából származó szerződésben rögzített teljes vételárat kell tekinteni. Az ingatlan eladásából származó jövedelmet akkortól kell bevételnek tekinteni, amikor az erről szóló dokumentumot az illetékes földhivatalhoz benyújtották. Ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog átruházása esetén a bevételszerzés időpontja a szerződéskötés napja. Az ingatlan, illetve a bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog megszerzésének ideje pedig az erről szóló szerződésnek a földhivatalhoz történő beadásának napja. Öröklési jog esetében az öröklés lehetőségének megnyílását kell a tulajdonszerzés időpontjának tekinteni, azaz amikor jogerős határozat születik az öröklés tényéről. Az 1982. január 1-jéig szerzett ingatlanok adásvétele automatikusan adómentes. Kedvezményként értékelhető, hogy amennyiben lakáseladás után járó jövedelmet előbb üres, építésre alkalmas telek vásárlására fordítják, és csak évek múltán épül rajta valami, akkor az üres ingatlan szerzésének időpontja már lakáscélú ingatlanszerzésnek minősül, és mint ilyen, az ingatlaneladásból származó jövedelmet mentesíti az adó alól.

1996. január 1-jétől lépett életbe az a 10 százalékos ingatlanértékesítési adó, ami átmenetileg mérsékelte az ingatlanpiaci üzletek számát, mára azonban már beépült a kalkulált vételárakba ez az adónem is.

Gyorsan emelkedő illetékek

Az ingatlanforgalmat az adó mellett illetékek is terhelik, amelyek közül a legújabb az – 1994. december 1-jétől érvényes, egyértelműen az állami bevételek gyorsabb növekedését célzó – illetékelőleg. Az ingatlan tulajdonváltásakor eddig is, gyakran változó és mindig emelkedő nagyságú, illetéket kellett fizetni. Ezt egészítette ki az 1994. évi pótköltségvetéshez kapcsolódó illetéktörvény-módosítás. A rendeletet nyilvánvalóan a földhivatalok rendkívüli lassúsága hívta életre. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre gyakran évekig várakozni kell, ami a gyakran változó jogszabályok mellett jogbizonytalanságot és sok visszaélési lehetőséget teremt. Az új szabályozás szerint a földhivatalok – a bejegyzések ügyintézésének lassúságát megtartva – a beérkezett szerződések másolatát 8 napon belül továbbítják az illetékhivatalhoz, ahol kiszabják az illetékelőleg mértékét. Ugyanakkor magát az illetéket az ingatlan forgalmi értéke után állapítják meg, így nemegyszer nem is jelentéktelen különbség adódik a befizetett illetékelőleg vonzataként megjelenő és a forgalmi érték alapján megállapított illetékek között.