Ingatlanbefektetések

 

Az Egyesült Államokban egyre jobban szerepelnek az ingatlanbefektetési alapok (REIT), bár kétségtelen, hogy az európai és ázsiai befektetési politikájukra is erőteljes hatással volt a tavaly elmélyült ázsiai pénzügyi válság. Tőkehátterük azonban több mint figyelemre méltó.

 

Az ingatlanbefektetési alapok amerikai szervezete (NAREIT) szerint 1992-ben még csak 142 ilyen, tőzsdén is jegyzett alap működött 15,7 milliárd dolláros piaci kapitalizációs értékkel. A tavalyi összegzésnél már 210 alapot jegyeztek fel, a kapitalizáció pedig nem kevesebb, mint 141 milliárd dolláros volt. Ezek az alapok most a vállalati ingatlanvagyont leszámítva a világ összes ingatlanvagyonának a tíz százalékát (körülbelül 1,5 ezer milliárd dollárra becsült érték) tartják kezükben. Az összes amerikai befektető 90 nagyobb üzletet bonyolított le az elmúlt két évben Európában. Ezek zöme a szállodaiparban történt, illetve ingatlancégekben vásárolt részesedésben testesült meg. A Parkes and Company független befektetési bank felmérése szerint a tengerentúliak több mint 14 milliárd dollárnyi beruházást fejeztek be ebben az időszakban. Ennek csak egytizede esett az alapokra, ám ez a részesedés több évre viszszamenőleg emelkedő tendenciát mutat.

Természetesen az amerikai ingatlanbefektetőket sem hagyta hidegen a tavalyi ázsiai pénzügyi válság. A tényleges hatások nyomán azonban csak az év második felében fogták vissza kissé amerikai és külföldi beruházásaikat. Azt megelőzően viszont tempós fejlesztésekbe kapcsolódtak be az Egyesült Államokban. Ehhez kitűnő forrásként szolgált 27 milliárd dollárral megnövekedett tőkéjük, ami háromszorosa az 1996-os összegnek. Előző ingatlanbefektetéseik után 1997-ben 25 százalékos megtérülést könyvelhettek el. Ezt 1998-at tekintve csak 10-15 százalékra valószínűsítették, ám még ez is jó aránynak számít.

Fékezett globalizáció Egyes pénzügyi szakértők szerint annak ellenére, hogy nagy ütemben fejlődnek az amerikai ingatlanalapok, Európának mégsem kell túlzott amerikai befolyástól tartania. A globalizáció fékei között az első, hogy az Egyesült Államok gazdaságát, benne az ingatlanpiacot is, elérte a világgazdasági válság. Eközben az ottani ingatlanpiac e nélkül is kifulladni látszik, s a befektetők – a csökkenő hozamok miatt – más befektetések (arany, műtárgy, deviza stb.) után néznek. A másik fontos fékező tényező az, hogy az elmaradottabb ázsiai térség gazdasági ciklusa éppen ellenkező irányú, mint az amerikai. Ennél fogva rövid időn belül nem lehet ugyanazzal a hatásfokkal befektetni ott, mint odahaza vagy Európában, tehát nem lehet átfogó rendszereket kiépíteni a finanszírozásban sem.

Az ingatlanalapok európai nyomulásának több oka is van. Ezek egyike az otthoni szabályok esetleges változása miatti bizonytalansági tényező. A most hatályos amerikai szabályok szerint ugyanis az alapok jelentős adókedvezményben részesülnek. A kedvezmény a jövőben csökkenhet, amire már volt példa. Ez a körülmény is sarkallhatja őket befektetői körük szélesítésére, akár európai forrásokból is.

Ugyancsak a vén kontinensen való tempófokozásra ad lehetőséget, ha európai nagybefektetőkkel, például bankokkal társulnak. A szaksajtó ennek egyik legjobb példájaként említi a Maryland állambeli Federal Realty Investment Trust esetét, amely 1,45 milliárd dolláros részesedést szerzett 101 kiskereskedelmi ingatlanban. Ron Kaplan, a társaság elnöke máris közölte: újabb területeken, például szórakoztató- és szabadidőközpontok finanszírozásában is megjelennek, mert kitűnő üzleti lehetőségnek vélik ezeket.

Mások is így gondolkodnak. A legnagyobb kiskereskedelmi ingatlanportfólióval bíró amerikai alap, a Simon DeBartolo Group nemrégen – a Harvard Private Capitallal és az Argóval közösen – vegyes vállalatot hozott létre a francia Groupe BEG SA fejlesztőóriás felvásárlására. A Security Capital a belga Bernheim-Comolfi-csoportban 205 millió dollárért szerzett többségi részesedést.

Az európai, azon belül is főleg az olasz, a spanyol, a portugál és a görög szállodaipar különösen kedves falat az amerikai alapoknak. Több tízmilliárd dollárt költöttek az elmúlt évtizedben a Földközi-tenger északi partvidékein szállodák és üdülőközpontok fejlesztésére. Ám az új befektetők ma már csak akkor tudnak labdába rúgni, ha valamilyen speciális hotelt vagy üdülőparkot finanszíroznak – hangzott el nemrégiben a Barcelona Meeting Point nevű nemzetközi ingatlanfórumon.

Megszállók Mallorcán Valósággal megszállták Mallorcát a németek. Eleinte csak turistaként érkeztek a spanyol szigetre, ám két-három éve rendületlenül vásárolják a nyaralókat. Mára több mint ötvenezer a német ingatlantulajdon a szigeten. Egy részük az ötvenes éveikben járók és nyugdíjaséveik egy részét itt leélni kívánók közül kerül ki. Az érdeklődők és a vásárlók másik csoportja a harmincas üzletemberekből, ingatlanszakértőkből és ügyvédekből tevődik össze. Spanyol közvetítők szerint a németeknek túl messze vannak a Kanári-szigetek és Görögország, a közelebbi Szardínia télen eléggé hűvös, Marbellán pedig túl sok az orosz. Mallorca azonban e szempontok szerint ideális, s alig kétórányi repülőútra van Németország déli tartományaitól. Ennek megfelelően újabban már nemcsak a tengerparti területeken, hanem Palma de Mallorca történelmi negyedeiben is német nevek kerülnek a házak főbejáratára.

Marketing, pénzügyi háttér

Dél-Európa üdülőhelyeit főleg a britek, a németek és a skandinávok látogatják tömegesen. Az ő igényeik szerint alakítják ki az ottani hoteleket, moteleket és üdülőparadicsomokat. Ez a legfőbb kör azonban számottevően tagolódott az elmúlt időszakban. – Ma már nem elég, ha a szálloda ott áll a parton, saját strandja van és esetleg egy-két teniszpályája – vélekedett Miguel Ruano, a Marriott spanyolországi leányvállalatának vezetője.

Mint elmondta, a mostanában indított szállodai és üdülőfejlesztéseknél igen kifinomult marketinget alkalmaznak. Szinte minden beruházás úgynevezett komplett projekt. Lényege, hogy – az adott cég stratégiájának megfelelően – pontosan meghatározzák, milyen arányt tegyenek ki a szálláshelyek, mi legyen a fő vonzerőnek számító szolgáltatás (például golfpálya, saját vidámpark, miniállatkert vagy gyógyfürdő), és ehhez rendelik a kiegészítő üzletágakat, szolgáltatásokat, amelyek lehetnek konferenciaközpontok, üzletsorok vagy sportkomplexumok.

Mindez természetesen befolyásolja azt, hogy milyen pénzügyi hátteret tudnak teremteni. Bizonyos bankok ugyanis csak akkor szállnak be a finanszírozásba, ha például a fejlesztésben szerepel konferenciaterem. A konferenciaturizmus évek óta kiváló üzlet szerte a világon, s ha netán nem túl jól menne a szállodának, a konferenciákkal növelni lehet a kihasználtságot. Ez meggyőző lehet egy benyújtott projekttervben.

Emmanuele Romanengo olasz szállodaigazgató arra hívta fel a figyelmet, hogy az amerikai ingatlanbefektetési alapok is szemet vetettek Dél-Európára. Érdeklődésük főleg a kilencvenes évek eleje óta fokozódott, amikor telítődni látszott az otthoni, az egyesült államokbeli szállodapiac. Olaszország egyes vidékein kifejezetten amerikai mintára építik a szállodákat és az azokhoz kapcsolódó szórakoztató- és üdülőegységeket. Az ilyen óriásberuházásokban szinte már kötelező tartozék a soktermes mozipalota, a háromdimenziós IMAX mozi, több tucat étterem, bowlingpályák, játéktermek, éjszakai klubok, lokálok, az éjszakai fürdőzésre is alkalmas uszodák, újabban a nyári bobpályák.

Az Egyesült Államokban az évtized eleje óta egyre jellemzőbb, hogy az ilyen befektetésekhez igyekeznek mozgósítani az úgynevezett befagyott hitelpiacokat. A tőzsdei cégek szabad pénzeszközeiből, a szállodapiacon eddig nem túl aktív bankok kölcsöneiből, illetve az ingatlanbefektetési alapok forrásaiból meg lehet szerezni bizonyos összegeket, általában a teljes beruházás 25-40 százalékát. Így csökkenthető a saját tőke részaránya.

Erősödő irányzat a különböző szállodatulajdonos, illetve üzemeltető cégek felvásárlása vagy beolvasztása is. Ha nem túl ígéretes az adott társaság, de egyik-másik üzletága jól megy, érdemes megvenni. Erre is mind több a példa az amerikaiak esetében, különösen az Egyesült Államokban. Az amerikaiak újabban az öreg földrészen is alkalmazzák ezt a taktikát, ha bővíteni akarják szállodaláncukat, esetleg ki akarják iktatni egyik-másik vetélytársukat, vagy egyszerűen spekulatív célból szállnak meg egy területet.

Kelet-európai lehetőségek

A csak néhány éve működő magyar ingatlanalapok elsősorban a lakásokban látnak fantáziát, bár például a Pillér első és második alap portfóliói között túlsúlyban vannak az irodák. A lakásban, telekben és szállodában utazó Quaestor Alapok projektjei várhatóan idén érnek be – állítják egybehangzóan az alapkezelők és az elemzők. Az Első Hazai Lakásalap Ingatlan Befektetési Alap Debrecenben szeretne nagy hasznot húzni abból, hogy a tervezett, várost elkerülő út mentén egy óriási telke van, amelyen hatalmas kereskedelmi ingatlanokat akarnak építeni.

A Pillér is inkább idén remél jelentősebb hozamot portfólióinál. Az egyik legnagyobb ugrást a Mammut bevásárlóközpontban lévő üzleteik esetében várhatják, a központ ugyanis nagyon jól indult, a forgalom egyenletesen magas.

Kevéssé figyelnek a magyar alapok a raktárakra és a logisztikai központokra, pedig megérné: a Magyarországra települő multinacionális cégek, de a közepes külföldiek is, híján vannak a jó minőségű raktáraknak és más ipari ingatlanoknak.

Erre a csekély érdeklődésre talán felfigyelnek a külföldi – zömmel német, francia és brit – alapok, és kihasználják a helyzetet. Legfeljebb az tartja vissza őket, hogy Magyarországon – Lengyelországhoz és Csehországhoz hasonlóan – körülbelül kétszer anynyiba kerül első osztályú raktárat bérelni, mint Nyugat-Európában. A nincs azonban nagy úr, így a nyugati cégek ezt az árat is megadják, következésképpen az alapoknak érdemes befektetniük ebbe az ágazatba is.

Ezt erősíti meg a Miebach Logistics Group legfrissebb felmérése is. A szakértők szerint még ezen az áron is megéri Közép-Európába telepíteni a regionális (európai) elosztóközpontot, és onnan ellátni az egész földrészt. A munkabérek és egyéb járulékos költségek ugyanis még mindig jóval alatta maradnak a nyugat-európaiaknak.

Az áttelepítés másik ösztönzője az, hogy a közép-európai országok máris tagjai az OECD-nek, illetve több más európai integrációs szervezetnek, és jó ütemben haladnak az Európai Unió felé. A három reformországban azonban a kifejezetten jó logisztikai bázisok szinte kizárólag a fővárosokban és környékükön vannak. Ez alól csak Magyarország és Lengyelország egyes nyugati körzetei kivételek.

Magyarországon a következő két-három évben várható jelentős változás az ipari ingatlanok számának növekedésében, illetve a már meglévők felújításában. Számítani lehet a földterület felértékelődésére – különösen az autópályák és az M0-ás autóút mentén, továbbá ezek találkozásánál. Budapest délkeleti és keleti térségében máris erőteljes a telekspekuláció. Az övezeti átsorolások ugyan egyelőre késnek, mert még nem jelölték ki az M0-ás gyűrű végleges nyomvonalát, ám már most is tudható, hogy főleg raktárak, elosztóbázisok és raktáráruházak épülnek ebben az övezetben.

Az irodapiacon már most érzékelhető az a fajta a felfutás, ami a raktárak esetében még a jövő zenéje. A nagy külföldi intézményi befektetők egyelőre távol tartják magukat ettől a piactól, de a szakértők szerint hamarosan megjelennek itt is. A legjobb megtérülési rátát ugyanis Magyarország, azon belül is Budapest kínálja a térségben. Az uniós csatlakozásig minden bizonnyal megtartható ez az előny a térség más országaival szemben.

Az irodaház-építésben most az építőipari, illetve ingatlanfejlesztésben érdekelt cégek járnak az élen. A kereslet még mindig növekvő, ennek megfelelően az elmúlt egy-másfél évben több, első osztályba sorolt épületet adtak át, s ez várható a jövő évben is.

Prágában imádkoznak Csehországban minden nemzetközi ingatlan-tanácsadó azért imádkozik, hogy végre felbukkanjon az első intézményi befektető – mondta az év végén a Jones Lang Wootton multinacionális tanácsadó cég egyik vezetője. A dolog még várat magára, mivel túl sok a politikai és gazdasági bizonytalanság, a külföldi ingatlanalapok pedig alábecsülték a menedzselési és jogi problémákat. Ennél fogva a kiképzendő menedzsment viszonylag sokba kerül a befektetőknek, ráadásul egy-egy projektnél külön csapatot kell alkalmazni az alvállalkozói szerződések megkötésére. Természetesen Csehországban is tapasztalható fejlődés, ezt nem vitatja egyetlen külföldi sem. A kormányváltás után stabilizálódni látszik a gazdasági és a jogi környezet. A közelgő EU-tagság felértékelheti a cseh ingatlanokat, különösen az első osztályú irodaházakat és a bevásárlóközpontokat. A lakások esetében lassabb az értéknövekedési ütem, ami egyes szakértők szerint 20-40 százalékkal is elmarad a magyar- vagy a lengyelországitól. Az alapoknak mégis érdemes most ingatlant vásárolniuk, ugyanis ezek jóval olcsóbbak az EU-belieknél, és Csehország majdani csatlakozása után busás haszonnal lesznek eladhatók.

Ki a külső kerületekbe

Megerősödni látszik az a tendencia, hogy a masszív pénzügyi háttérrel bíró cégek sem választják a nagy presztízsű, ám nagyon drága belvárost vagy a Nagykörút környékét. Inkább kiköltöznek a külső pesti vagy budai kerületekbe, esetleg önálló székházépítésbe fognak a fővárosban vagy az agglomerációban. Óriási tempót diktál például a Matáv, a Mol, a British Petrol, a Siemens és a Nokia. Az ingatlanfejlesztésben önálló ágazatként számon tartott székházépítés tehát lábra kap nálunk is, és aránya várhatóan emelkedni fog.

Természetesen vannak sikertelen vagy annak tűnő próbálkozások is. Ilyen például a Lurdy-ház felső, mintegy 45 ezer négyzetméteres része, amely még január elején is üresen állt. A tulajdonos állítólag hosszú idő óta tárgyalásban áll több, potenciális nagybérlővel. Más irodaterületek esetében az előzetes szerződések aránya az épület elkészültekor általában 25-30 százalék, ami itt csak reménynek számít.

Grafikonok

• Európai raktárbérleti díjak 1998. II. negyedévében
• Átlagos bérirodaárak Budapesten
• Új irodaházak Budapesten