Lakáspiaci kilátások

 

A lakásépítők és -építtetők a szűk esztendők után a bőség idejét remélik. Várakozásukat az áfa-visszatérítésre és a folytatódó gazdasági fellendülésre alapozzák. A lakáspénztárak, a jelzáloghitel intézményének megjelenése és az önkormányzati kölcsönkonstrukciók szintén építési kedvet növelő tényezők.

 

Az egészséges lakásállomány és lakáspiac mobilitásához az Építési Vállakozók Országos Szövetsége (ÉVOSZ) szerint évente 40-45 ezer lakás átadására lenne szükség. Azonban a rendszerváltozás óta a szükségesnek mondott lakásmennyiségnél minden évben kevesebb épült fel. A Gazdasági Minisztérium elemzése például megállapítja: a '90-es évek kezdetén a lakásépítések évenkénti 20 százalék feletti csökkenése 1993-1994-ben állt meg, és 21 ezres lakásszámmal 2 évig olyan szintet ért el az építés, amely az '50-es években volt jellemző. Innen indult el az erőteljes, két évig tartó – 1995-ben 18 százalékos, 1996-ban 14 százalékos – növekedés, majd 1997-ben – a korábbinál több lakás építésével (28 130) – ismét szinten tartást jeleznek az adatok. 1998 első három hónapjában 3173 új lakás épült, és az illetékes települési önkormányzatok ebben az időszakban 3400 új lakás építésére adtak engedélyt. A befejezett lakások száma 16 százalékkal, az új építési engedélyeké 28 százalékkal kevesebb, mint az előző év azonos időszakában. A meglevő lakásállomány nagy többsége tulajdoni állapotától függetlenül felújításra szorul. De az iparosított technológiával épült lakótelepek, valamint a nagyvárosi lakótömbök lakói a jelenlegi hitelfeltételekkel aligha tudják finanszírozni a felújításokat. A lakáspiacot eközben továbbra is a végletek uralják. Lakóparképítési hullám önti el a fővárost és néhány nagyobb vidéki települést, de a panelfelújítások elhalnak a szűkös források miatt. Magyarországon a mintegy négymillió lakás 20 százaléka iparosított technológiával épült, ezekben él több mint kétmillió ember.

Az építtetők kivárnak

Mindazonáltal Magyarországon nincs lakáshiány. Az elmúlt hat évben a lakások száma meghaladta a háztartásokét. Megjelentek a lakás-takarékpénztárak, felállt a jelzálogbank, és néhány nyugati nagyvállalkozás kisebb, telepszerű építkezésbe fogott. Óriásit változott a lakáspiac szerkezete is, hiszen a nyolcvanas évek végén még minden negyedik lakást bérelték, ma a bérlakások aránya 5-6 százalék. Akkor az összes családi kiadás 10 százalékát, ma viszont 20-25 százalékát költik a lakásra.

Amióta erős kormányzati ígéret hangzott el arra, hogy jövőre visszaállítják a néhány éve megszüntetett áfa-visszatérítést, az építettők kivárnak. Ez persze alaposan visszavetheti és már kissé vissza is vetette az építőanyag-kereskedelmet, de a visszakapott áfa miatt mérséklődhet a költségnövekedés, elérhetőbbé válnak az építőanyagok, és bővülhet a forgalom. Az építkezések szervezettsége is erősödhet, vagyis már nem csupán a luxuslakóparkok és egyedi luxuslakások, villák piaca lesz ígéretes befektetés a vállalkozóknak, hanem a telepszerű (akár 200-300 lakásos) projektek is.

A Bau-Data Projekt Információs és Consulting Iroda nyár végén közzétett felmérése szerint a következő három évben évente 30-35 ezer lakás épül. Amennyiben fennmarad vagy kissé növekszik a gazdaság teljesítménye, akkor az új évezred első 5-6 évében legalább 40 ezerre mehet föl ez a szám, vagyis 7-8 év alatt kétszázezernél több lakás épülhet. A meglevő lakásállomány korszerűsítésének sokkal jelentősebb támogatása esetén 2005 után csökken az új lakások építésének üteme, és több lesz a lakásfelújítás és -bővítés.

Nyugat-Európában tíz év múlva billen át a mérleg nyelve a felújítások oldalára, ott jelenleg a lakásépítési teljesítmények 44-46 százalékét fordítják a felújításokra. Nálunk tavaly 60-65 milliárd forintot költöttek a lakások tatarozására, szemben az új lakások építésére kifizetett 240-260 milliárd forinttal, tehát Magyarországon a lakásra szánt pénzek körülbelül 25 százaléka jut felújításokra.

Felújítások fedezete

A felújítások anyagi hátterének megteremtésében jelentős szerepe lehet az immár négy lakás-takarékpénztárnak. Az első három pénztár másfél-két évvel ezelőtt jelent meg a pénzpiacon, s az akkori remények szerint az új évezred első éveitől éreztetik majd jótékony hatásukat. A különböző konstrukciók lényege, hogy az egyéni vagy családi megtakarítással 4-5 év alatt körülbelül 1,5-1,8 millió forint folyhat be a kasszákba, s ez elég lehet egy-egy kisebb átalakításra, sőt nagyobb felújításra, korszerűsítésre is. A szakértők azonban máris felhívják a figyelmet: ebben a rendszerben a megtakarítás, az állami támogatás és a kedvezményes hitel együttesen sem képes utolérni a száguldó építési költségeket. Az állami segítség mértékét mindenképpen növelni kell.

Vízválasztó volt a lakás-takarékpénztárak és megcélzott ügyfélkörük számára a tavalyi esztendő. Az év végi óriási reklámhadjáratban a pénztárak azzal próbálták magukhoz csábítani a lakosságot, hogy a magas (40 százalékos) állami támogatás és a kedvezményes hitel csak az abban az évben megkötött szerződésekhez jár. Az akkor működő három pénztár csaknem háromszázezer szerződést hozott tető alá. Az aláírókat nyilván azzal lehetett meggyőzni, hogy idén az állam már nem 40, hanem csak 30 százaléknyi költségvetési támogatást nyújt. Az ily módon előrehozott összes tavalyi szerződés nyomán az állam több mint négymilliárd forintot tesz bele a szerződő családok és egyének zsebébe.

A lakásra gyűjtő állampolgár számára az 1997-es év a különböző megtakarítási formák bővülése is volt. Feltűntek a piacon a magánnyugdíjpénztárak és újabb önkéntes nyugdíjpénztárak alakultak. A magánnyugdíj pénztáraknál nincs szükség különösebb saját elvonásra, hiszen a fizetésből eddig is levont pénz egy részét csoportosítják át. Az önkéntes nyugdíjpénztárak esetében a nettó megtakarításból fizethetünk be, akárcsak a lakástakarékokhoz, de középtávon a hozamok akár magasabbak is lehetnek, mert a pénztárak befektetési portfóliójában vállalati kötvények is vannak, amelyek szépen fialnak. (Legalábbis ezt ígérték a tavalyi utolsó és az idei első néhány hónap tőzsdei fejleményei. Ma már tudjuk, nem ilyen rózsás a kép.)

Áttelepülő multik Bár az évtized elejéhez képest lelassult a külföldiek Magyarországra települése, a luxuslakások piacán még mindig számottevő szerepet játszanak – kivált, hogy 1995 óta mind több multinacionális cég telepíti át regionális székhelyét más európai városokból Budapestre. Az is megfigyelhető, hogy az itteni multik vidéki városokban is terjeszkednek, termelőegységeikben és kutató-fejlesztő központjaikban még mindig sok külföldi dolgozik, akik nem a panelokban keresnek lakást. Természetesen a magas színvonalú lakások, házak, villák esetében ez is árfelhajtó tényező. S mivel az átalakítható békebeli épületek megteltek, fellendült a luxuslakóparkok piaca. A városokon belüli lakóparkok – a viszonylag szűk tér miatt – a nagyon jó minőségű anyagokra, a koncentrált szolgáltatásokra és a viszonylag tömeges (40-70 lakás) elhelyezésre összpontosítanak. A saját őrszolgálat és a külön szakszolgálat (kertészet, javító-szerelő csapat) szinte kötelező szolgáltatás. A ma épülő lakóparkokban, kisebb lakótelepeken, sorházakban és társasházakban 100-250 négyzetméteres lakások találhatók. A felhasznált anyagok korszerűek, viszonylag jó a beosztás, a komforthoz a távirányítású garázsajtó, az úszómedence, a szauna, az edzőterem is hozzátartozik. Az ikerházakkal is megtűzdelt lakóparkokban a házak 250-600 négyzetméteresek. Mindezt beszámítva a havi közös költség is borsos, hiszen nem ritka a 60-100 ezer forintos díj. Külön csoportot alkotnak az elővárosi vagy agglomerációs lakóparkok. Itt elszórtabbak a házak, sokkal inkább családra szabottak a telkek, a földfelszínen vannak a garázsok, és gyakran kisebb erdő, tó, patak is tartozik a parkhoz. Nem előírás azonban, hogy legyen saját bevásárlóközpont, de mindenképpen építenek teniszpályákat és egyik-másik esetben lovaglópályákat is.

A megtakarításokra ácsingózó versenytársak elbizonytalanítását szolgálná – véli mind a négy lakás-takarékpéntár -, ha a nyugat-európai gyakorlathoz hasonlóan a munkáltató is befizethetne az alkalmazottak számlájára, természetesen adókedvezmény fejében. Ennek eléréséért egyébként gőzerővel munkálkodik a Lakás-takarékpénztárak Egyesülete. Ugyancsak szorgalmazzák, hogy a ma már meglévő vállalati lakástámogatások esetében is visszaigényelhető legyen az áfa, illetve a különböző vegyes (állami-magán) támogatási konstrukciókban folyamatosan igazítsák az inflációhoz az állami részt. Ausztriában van még egy elem, ez pedig az, hogy az előtakarékosság utáni szabad rendelkezés alsó korlátját velünk ellentétben nem nyolc, hanem hat évben szabták meg. Ha már hat év után eldönthetjük, hogy mire fordítjuk az összeget, az felgyorsítaná a takarékpénztári csatlakozások ütemét, és tíz-tizenöt éven belül megközelíthetnénk az osztrák vagy a német takarékpénztári tagsági arányt. Magyarországon az évtized elejétől 35-50 ezer lakás felújítása történt meg évente, az ütemet növelni kellene, ám ez csak akkor lehetséges, ha emelkedik a szervezett, a kis- és középvállalkozók által végzett felújítások-korszerűsítések adótámogatása. Új lakások építésére 1991-ben 15,5 milliárd forintot fordítottak. Folyó áron, azaz a mindenkori inflációt is beleszámítva 1997-re ez az érték 51 milliárd forintra növekedett. A lakásfelújításokra szánt pénzek kevésbé emelkedtek, mint az új építkezésre fordított összegek. Ugyancsak folyó áron számítva az 1991. évi 3,8 milliárd forintos érték 1997-re 5,4 milliárd forintra nőtt.

Túlkínálat Az építőanyagok és termékek kínálata 1998 első félévében is meghaladta a keresletet – derül ki a Bau-Data féléves jelentéséből. Gyakorlatilag mindenféle korszerű alapanyag és termék beszerezhető, a kereskedelmi láncok egyre kifinomultabb eszközökkel igyekeznek vásárlásra ösztönözni a vevőket. A nagy anyag- és termékgyártók idén is bővítették tevékenységüket, emellett igen jelentős exportot bonyolítanak le. Idén eddig csaknem 30 milliárd forintnyi forgalmat értek el kivitelükből. Az orosz piac – a pénzügyi válság ellenére is – új, sokat ígérő lehetőség a magyar építőanyag-ipar számára. A Bau-Data megerősítette azt a tapasztalatot, hogy a ma már piaci viszonyok között működő oroszországi lakásépítésben hiány mutatkozik hatékony, energiatakarékos anyagokban, építési rendszerekben és eljárásokban.

Önkormányzati tervek

Különösebb állami mankó nélkül az építési vállalkozók közül megerősödni látszik a középvállalati kör, ezek a cégek kisebb, sorházas beruházásokba is bekapcsolódhatnak, esetleg egy-egy nagyobb, tőkeerős külföldi cégnél alvállalkozóként működnek. Ám nem ez az általános. Az építési vállalkozók zöme ma alkalmi csapatokkal, többnyire szürkén, de leginkább feketén dolgoztat. Munkájuk legalizálását is segítené a többféle adóteher mérséklése, egyesek eltörlése, illetve a vállalkozói hitelek feltételeinek könynyítése.

Az épített lakások száma építtetők szerint, 1990-1997
Az építés éve	Használatba vett lakások száma, db	Családi házas építés, db, %	Lakások átlagos nagysága, m2	Természetes személyek által épített lakások, %		Építési költség, E Ft/m2
1990	43 771	30 700	70	90	69,8	223
1991	33 164	20 990	63	90	73,4	313
1992	25 807	17 512	86	93	79,4	363
1993	20 925	14 843	70	95	86,3	523
1994	20 947	14 853	71	97	86,5	603
1995	24 718	18 303	74	99	91,4	731
19961	28 257	22 0001	78	1001	94,01	731
19972	27-28 0002	22 0002	80	1002	94,02	80-852
Forrás: KSH, BAU-DATA 1 Becslés (Bau-Data) 2 Prognózis (Bau-Data) 3 A nemzetgazdaság lakásberuházása adatainak alapulvételével, folyó áron számított érték

Az önkormányzattól felvehető hitelek körének és mértékének növekedése is sokak számára hozhat megoldást, bár itt sem elsősorban az új lakások építéséhez, hanem inkább a korszerűsítéshez felhasználható pénzekről van szó.

Az országosan legtöbb bérlakást kezelő Fővárosi Önkormányzat három új lakóépület-felújítási támogatási formán dolgozik. Alapot akarnak létrehozni azoknak, akik önerejükből nem tudnak részt vállalni házuk felújításában. Egy másik alapot azoknak különítenének el, akik nem képesek komfortosítani kislakásaikat. A harmadik támogatási tartalékból azok részesülhetnének, akik garanciaalap hiánya miatt nem kaptak hitelt.

Az önkormányzat a számlakezelés technikájának megváltoztatásával segítené elő, hogy a társasházak az eddiginél gyorsabban jussanak a felújítási támogatásokhoz. Az önkormányzat lakáscélú jelzálog-hitelezési konstrukciót is előkészít, de ennek részleteit még nem fogadta el a Pénzügyminisztérium. Budapestnek van városrehabilitációs alapja is, ebből évente 1-2,5 milliárd forint jut a lakóházak felújítására. Külső forrásokból és az önkormányzaton belüli átcsoportosítások révén megnégyszerezik ezt az összeget – ígérte legutóbb Demszky Gábor főpolgármester. Természetesen ez nem pótolja a fővárosi tulajdonban levő, összes elavult épület újjávarázsolásához szükséges 5-8 ezer milliárd forintra becsült összeget.

Áfa-árnyak Felemás újítást fontolgat a kormány a lakásépítési piac fellendítésére. A tervek szerint legfeljebb négyszázezer forint erejéig visszaigényelhető lesz az áfa. Kihagyták viszont a bővítésre vagy felújításra készülőket. Ha figyelembe vesszük, hogy az elmúlt években több tízezer család vásárolta meg az önkormányzattól a többnyire lerobbant bérlakásokat, akkor ez a legszerényebb fogalmazás szerint is hátrányos megkülönböztetés. Az áfa-visszatérítést élvezők sem ihatnak előre a medve bőrére. Nekik az a megkötés, hogy legalább öt ember lakjon az új lakásban vagy házban. A háromgyermekes családokra nem jellemző, hogy nagy építkezésbe fognak, ehhez óriási hiteleket kellene beszerezni, és még a lakás-takarékpénztárak sem olyan régiek, hogy előtakarékosság esetén azoktól szerezzék be a megtakarított pénz és a tervezett összes költség közötti különbözetet. Ennek a feltételnek tehát bizonyára sokan úgy tesznek majd eleget, hogy egy időre bejelentik magukhoz egy-két rokonukat. Az adóhivatal új vezetősége drákói szigort ígért, s ez nem kecsegtet gyors ügyintézéssel az áfa-visszatérítés esetében sem. Ez pedig további késést okozhat a pénzt visszaforgatni szándékozó lakásépítők számára.

A Colliers International nyári kimutatása több érdekes fejleményre hívja fel a figyelmet. Megfigyelték például, hogy jelenleg nagy kereslet mutatkozik a századfordulón épült, legalább 10-20 lakásos, lerobbant belvárosi házak iránt. A vevők ezeket felújítják, majd bérbe adják, illetve eladják őket. Ilyen házakból egyelőre korlátozott a kínálat, mivel legtöbbjük a helyi önkormányzat tulajdonában van, és lakóik vagy már megvásárolták saját lakásukat, vagy ez pénz híján nem áll módjukban.

Szintén reneszánsza van az 1880-1945 között épült régi villáknak. Nagy belmagasság, míves díszítés, egymásba nyíló szobák, célszerű beosztás jellemzi ezeket, igaz, csak elvétve tartozik hozzájuk garázs. Ezekben a villákban általában 4-5 lakás van, többségük a Belvárosban, a Rózsadombon és a XII. kerületben található. Nagyon korlátozott a kínálat, az árak az erős középmezőnybe (150-200 ezer forint/négyzetméter) tartoznak. Persze csak azért, mert általában jelentős felújítás szükséges a fűtés- és a vezetékrendszerben.