Lakáspiac, lakásépítés

Több mint negyvenezer lakást vettek birtokba 1990-ben, ennek hetven százaléka családi ház volt, átlagosan 90 négyzetméteren. A mennyiség mellett az építési költség is nosztalgikusan alacsony, átlagosan 22 ezer forint/négyzetméter volt. Évtizedünk első és második jó évére azonban meredek zuhanás következett, ami egészen a kilencvenes évek közepéig folytatódott. Ám miközben például 1994-ben csak 21 ezer új otthont adtak át, az átlagos épületnagyság nem kevesebb, mint hét négyzetméterrel megnőtt az 1990-es szinthez képest, s elérte a 97 négyzetmétert. A költségek pedig eközben megháromszorozódtak, négyzetméterenként 60-65 ezer forintra növekedtek. Az egész gazdaság visszaesésével párhuzamosan tehát egyre több olyan építkezés volt, ahol a tehetősebbek a korábbiaknál jóval nagyobb házakat, villákat és kisebb kastélyokat húztak fel, miközben nagyon sok család kénytelen volt elhalasztani saját építkezését, vagy teljesen lemondott annak megkezdéséről.

A források átrendeződése is ebben az elmúlt öt-hat évben gyorsult fel. Az egyik legjelentősebb hitelező, az OTP rendkívül erőteljes intézkedéseket hozott. Megszűntek a kedvezményes hitelek, és a korábbiaknál sokkal szigorúbb feltételek közepette lehetett viszonylag nem túl nagy összegű kölcsönökhöz hozzájutni. Helyette semmiféle újabb, az átlagos igényekkel fellépő építkezőnek megfelelő pénzügyi forrás nem volt. A szünet az elmúlt hónapokig tartott. A tavasszal életre hívott Földhitel- és Jelzálogbank, a lakás-előtakarékossági intézmények színre lépésével, illetve jobban átgondolt és következetesebben alkalmazott központi lakástámogatási rendszerrel együttesen talán fellendítheti a lakásépítést, illetve felújítást. A lakásvásárlók és az építkezők átlagosan 20-25 százalékig képesek fedezni a költségeket. Tovább nehezíti a helyzetet, hogy a lakás-takarékpénztárak csak négy év múlva kezdik meg a hitelezést és az általuk biztosított források csak 10-15 százalékos pótlólagos pénzügyi forrást adnak.

Vegyes a kép

Budapesten egyszerre érezhető a megtorpanás, a lepusztulás és a fellendülés. Pest egyes kerületei elnéptelenednek vagy slumosodnak. Bizonyos övezeteket a nagyon szegények vesznek birtokba, mert a jobb családi kapcsolatokkal és némi tőkével rendelkezők elköltöznek a külső, családi házas kerületekbe vagy az agglomerációba. A tömbrehabilitáció megrekedt, példa erre Ferencváros esete. Egyes körzetek viszont felkapottak lettek. Óbuda hegyvidéki részei például elérték a rózsadombi árakat. Ma már nagyon nehéz új építkezésbe fogni a Remete-hegyen vagy a Jagello út környékén. Ugyancsak népszerű a kiscelli dombvidék és az újlaki rész, ahol a régi óbudai-újlaki hangulatot igyekeznek visszaállítani. Ami az árakat illeti, azok sokszorosan meghaladják a hatvanas-hetvenes években is szegény környéknek számító területen feljegyzetteket. Most épülő, átlagos felszereltségű és anyagfelhasználással készülő, 80 négyzetméteres újlaki lakás ára 16-20 millió forint között mozog. Ebben általában nincs benne a garázs, ami további 1-1,2 millió forint.

Természetesen nem az óbudai ingatlanok a csúcstartók. Az I., a II. és a XII. kerület bizonyos részein nem ritka a 300-350 ezer, sőt még az ennél is magasabb négyzetméterár. Ezek a lakások általában 180-250 négyzetméteresek, van mellettük két garázs és úszómedence.

A sláger a lakópark

Különösen, ha a kinézett telek Budán van. Ott ugyanis kétszer annyit kell leszurkolnia, mint Pesten. Nagyon szigorú építési előírásokkal kell számolnia, bár arról csak ritkán hallani, hogy megugrott volna a visszabontandó óriásvillák száma. Szakértők szerint a szabadon maradt üres telkek zsugorodó aránya miatt hamarosan, talán már egy-két éven belül érdemes lesz inkább úgynevezett felépítményes ingatlant venni. Vagyis inkább áldozni az akárcsak harminc-negyven éves ház lebontására is, semmint megvenni az üres, de drága telket.

Aki nem vállalja a telekvásárlást, majd az építkezést, az is több variáció között választhat. Van kínálat sorházi vagy kisebb társasházi lakásra. De a sláger a lakópark. Főleg a budai oldalon szaporodnak, de Pest egyes külső övezeteiben és a főváros közvetlen környékén is egyre több bújik ki a földből. Az egész talán a házcsoportok épített és gondozott környezete és az átlagosnál sokkal jobb felszereltsége, illetve biztonsága miatt különbözik a másfajta lakáscsoportoktól.

A pénzügyi szféra nagyon szereti ezeket – egyelőre csak lakni. Idővel azonban építtetésében is részt vállal, hiszen amint kialakul a verseny az építési vállalkozók hitelezésében, illetve mind közelebb kerülünk az Európai Unióhoz, ez a pénzintézetek számára is jövedelmező tőkekihelyezés lesz. Egyes becslések szerint a magyarországi ingatlanárak sokszorosukra növekedhetnek az uniós tagság elnyerésével. Budapest regionális pénzügyi és kereskedelmi központtá válása, illetve ezen szerep megerősödése pedig azt vetíti előre, hogy egyre több külföldi szeretne majd itt letelepedni vagy hoszszabb időt eltölteni. Ehhez viszont megfelelő mennyiségű, színvonalas lakóingatlan kell.

Házi építők és kivitelezők

A lakásépítési vállalkozások között egészen a közelmúltig nem nagyon lehetett találkozni külföldi beruházóval, még kevésbé kivitelezővel. Ennek egyértelműen az volt az oka, hogy az irodaház – vagy bevásárlóközpont – építés sokkal jövedelmezőbb volt. Ma sem dúskál az ingatlanpiac ezen szelete külföldiekben. Egyes luxuskategóriákban azonban már találni, főleg német, amerikai, kanadai és osztrák cégeket. Arra mégis várni kell, amíg például a Globex Holdinghoz hasonló, a beruházói, kivitelezői és értékesítői szerepet egyszerre ellátó nagyszabású vállalkozások tömegesen megjelennek.

Pedig a külföldieknek általában sokkal több hitel áll rendelkezésre ahhoz, hogy megkezdjenek valamely nagyobb projektet. A magyar cégek zöme a magas telekárak, az egyre drágább építőanyagok mellett leginkább a tőkeszegénységtől szenved. Létezik ugyan egy-két állami hitelakció, ám a kisebb hazai kft.-k és rt.-k zöme a még most is igen magas kamatozású bankkölcsönt kénytelen igénybe venni. Ma egyedül az OTP kínál hitelt kifejezetten a lakásépítő vállalkozásoknak, a többi pénzintézet általános beruházási kölcsönt ajánl. Az OTP azért teheti meg ezt, mert itt már megtapasztalták az időközben bevezetett különböző állami kamattámogatási elszámolások rendszerét.

Nagyon fontos tényező a hitelkérelem elbírálásánál, hogy az adott vállalkozásnak milyen pénzügyi múltja van. Erre ma a korábbiaknál is alaposabban ügyel minden pénzintézet. A Mareco Ingatlan Rt. egyik elemzésében erről így ír: "Igazolni kell a cég létét, hogy éppen a lakásépítés a fő tevékenysége. Ezenkívül megvalósíthatósági tanulmányt, műszaki-pénzügyi ütemtervet, előszerződéseket, korábbi referenciamunkákat és az ott alkalmazott pénzügyi fedezeti rendszert, valamint nem utolsósorban a költségek egyharmadát kitevő saját erőt kell felmutatni."

A vállalkozói lakásépítési hitelek irányadó kamata ma – egy éven belüli visszafizetés esetén – 25,5 százalék. Az egy évet meghaladó, de kettőt el nem érő futamidejű hitelnél 26,5 százalék. A kamattámogatás mértéke legfeljebb 75 százalék lehet, vagyis a jegybanki alapkamat+1,5 százalék, tehát a most összesen 21,5 százalékos kamat háromnegyede származhat központi támogatásból. Ám ehhez egy éven belül vissza kell fizetni a kölcsönt. Ez főleg a kisebb társasházakat építő cégeknek éri meg, hiszen ezek – jó előkészítés esetén – tényleg felhúzhatják az építményt ennyi idő alatt. A közepes vagy nagyobb objektumot (nagyobb társasház, sorházak, lakóparkok) építők két éven belüli visszafizetéskor hatvanszázalékos kamattámogatásra számíthatnak. Nem érdemes azonban ennél hosszabban húzni a dolgot, mert a két-három éves futamidejű kölcsönöknél ez a külső forrás már csak 25 százalékos kedvezményt nyújt.

A városokből kiköltöznek

További figyelemre méltó irányzat, hogy miközben például a fővárosban folyamatosan csökken az új lakások száma, a falvakban és a nagyvárosok közvetlen környékén lévő településeken tavaly csaknem tíz százalékkal emelkedett a bokrétaünnepségek aránya a megelőző évhez képest. Pest megye áll az élen, Budapestről ugyanis kisebb-nagyobb megszakításokkal, de folyamatosan kiköltöznek, akik megtehetik.

Persze az emberek nemcsak a fővárost akarják elhagyni. A rendkívül dinamikusan fejlődő Kecskemétről például tömegesen költöznek ki a környező kis falvakba, ahol a kecskeméti árak 50-60 százalékáért jóval nagyobb és komfortosabb lakást alakíthatnak ki. Egyes kúria jellegű épületekhez már 5-6 millióért is hozzá lehet jutni. Hasonló kivándorlás figyelhető meg Szegeden és Győrben, illetve Székesfehérváron és Pécsett.

Nem így áll Kaposvár, ahol az amerikai katonák megjelenése óta inkább a belső övezetek értékelődtek fel. Igaz, állítólag már terveznek egy kisebb, környéki lakóparkot is, de ez egyelőre inkább az álmok szintjén mozog. A somogyi megyeszékhelyen lakásfelvásárlási roham is észlelhető. Több vállalkozó, arra spekulálva, hogy a NATO-tagság elnyerésével még több nyugati polgár érkezik a vidékre, sorozatban veszi a belvárosi lakásokat és jobb híján havi 50-60 ezer forintért kiadja.