Irodák és üzletek

Ütemes fejlődést mutat a hazai irodapiac. Kilenc-tíz évvel ezelőtt a kezdő magyar vállalkozások, illetve a külföldiek első hullámában ide érkezők a csődbe került nagy állami vállalatok kimustrált irodaházait vették birtokba. A Belváros egyes körzeteiben ugyancsak akkoriban kezdődött meg a nagyobb bérlakások fölvásárlása és átalakítása irodává. Ezek a kényszerű megoldások csak a kezdeti időszakban feleltek meg, amikor a külföldieknek csupán képviseletük volt itt, a magyar cégek pedig örültek, hogy egyáltalán valahol fogadhatták partnereiket.

Területnövekedés

A folyamat még most is tart, ám az igazán nagyok már nem a szorosan vett Belvárosban telepednek meg, illetve kiköltöztek onnan. Elpártolásuknak anyagi és kényelmi okai vannak. A Belváros szélén található körzetekben azóta bérirodaházak tucatja épült fel, kiváló adottságokkal (nagy parkoló, rugalmasan alakítható belső tér, állandó felügyelet, korszerű távközlési infrastruktúra, esetleg bevásárlási és szórakozási lehetőség). Mindez 20-40 százalékkal olcsóbban, mint az V. kerületben.

Az évtized elején 60-70 ezer négyzetméternyi, új építésű, korszerű irodahelyiség állt rendelkezésre. Az első komoly ugrás 1993-ban következett be, akkor 35 ezer négyzetméterrel nőtt az új terület. A következő három évben évente 25-30 ezer négyzetméterrel gyarapodott a kínálat, mára az összes új terület meghaladja a 220 ezer négyzetmétert.

A régebbi irodaházak állapotának javulására egészen 1997-ig kellett várni. Tavaly a megelőző évhez képest 40 ezer négyzetméternyi területet újítottak fel, így most már 165 ezer négyzetmétert használhatnak az első osztályú helyiségeket kereső cégek. A kis és közepes méretű magyar és külföldi vállalkozások ezt nem engedhetik meg maguknak.

A megyeszékhelyeken kevés olyan bérirodaházat építettek, mint Budapesten. Győrben, Kecskeméten, Szegeden és Székesfehérváron a felújításra helyezték a hangsúlyt, jobbára a történelmi városrészben vagy annak közelében kerestek alkalmas épületet vagy telket. Az ügylet jövedelmezőnek bizonyult, ezért az irodaházat és üzleteket is magában foglaló központok építésébe sok olyan magyar cég is bekapcsolódott, amelynek alaptevékenységétől távol áll az efféle vállalkozás. A szóban forgó cégek vezetői nyilván rájöttek, hogy nem érdemes megszabadulni a saját pénzükön frissen fölhúzott két-három emeletes tömböktől. Inkább bérbe kell adni azt vállalkozóknak és kiskereskedelmi cégeknek, netán irodát keresőknek.

Befagyott árak

Budapesten ma körülbelül 500 ezer négyzetméternyi első- és másodosztályú irodát vehetnek igénybe a bérlők. Sokak szerint ez még mindig kevés, további 200-300 ezer négyzetméter kellene. Ezért nem lanyhul a bérirodaház-építési kedv, noha a tempót kissé visszafogták. A Nyugati pályaudvar tőszomszédságában óriási üzletközpont és irodaház-komplexum épül. A Váci úton csaknem ezzel szemközt lesz a Skanska által felhúzandó 30 ezer négyzetméteres egység, soron vannak a ferencvárosi City Gate újabb szárnyai. A Lágymányosi híd pesti hídfőjénél emelkedő Lurdy-házban található 25 ezer négyzetméternyi irodaterület korszerűsítése hamarosan megkezdődik és a közeljövőben várható mintegy féltucat kisebb-nagyobb építkezés beindítása is.

Igen érdekes folyamat zajlik az egész irodapiacot meghatározó árak terén. Amíg kevés helyiség volt, addig értelemszerűen nem nagyon mozdultak lefelé a bérleti díjak. A bérbeadók tíz évvel ezelőtt 50-60 márkát vagy még többet is elkértek havonta négyzetméterenként az első osztályú helyiségekért. A bérlők szempontjából az évtized közepére javult a helyzet, az ár akkorra közelítette meg a 40 márkát. A forint folyamatos leértékelődése és a Bokros-csomag hatásai azonban befagyasztották a kedvező folyamatot, s manapság hiába növekszik a kínálat, az árak 38-42 márka között mozognak. Szakértők szerint különösen Budán kell még néhány évet várni a számottevő csökkenésre. Ott ugyanis sokkal kevesebb az alkalmas terület, illetve az üres telek az új irodaházak számára. Pesten kissé könynyebb a helyzet, hiszen sok az ipartelep, ahol a közművesítés kevesebbe kerül, csak el kell tüntetni a használhatatlan gyárépületeket és raktárakat.

A nem irodaháznak épült, felújított tömbök esetében kedvezőbb a helyzet – legalábbis azon multik számára, amelyek 5-10 éves bérleti szerződéseket kötnek az első osztályúvá átalakított helyiségekre. Ôk ugyanis akár 22-28 márkára is lealkudhatják a díjat. A bérbeadót természetesen nemcsak ezzel bírhatják jobb belátásra, hanem azzal is, hogy egyszerre 600-800, esetleg 1500-2000 négyzetmétert foglalnak le. Sokszor egy-két emeletről van szó, ahol szabadon berendezkedhetnek.

Nem lehet kihagyni az értékelésnél azt a tényezőt sem, hogy a bérleti díjakat nem forintban állapítják meg Magyarországon, legalábbis az első és másodosztályú irodákét nem. Az egész rendszer a németországi valutához igazodik, s így kivédhető a forint leértékelődése miatti ingadozás. Ez rendkívül kedvező a külföldi bérlőknek, ugyanis kiszámíthatóvá teszi az egész ügyletet. Sokan részben ezzel magyarázzák, hogy több magyar, illetve külföldi többségi tulajdonú hazai pénzintézet jelent meg az ingatlanpiacon finanszírozóként.

Bár egyelőre távol van Magyarország csatlakozása az Európai Unióhoz, az ingatlanpiacot jól ismerők szerint a belépés közeledtével lelassul az irodabérleti díjak csökkenésének üteme. A további mérséklődést az is fékezheti, hogy Budapest még erőteljesebbé váló pénzügyi központ jellege a térségben újabb fejlesztéseket követel az irodapiacon is. Mások ehhez azt teszik hozzá, hogy az ezredfordulót követő 4-5 évben válik először szükségessé a hetvenes-nyolcvanas években rendbe hozott, de még a hatvanas években felépített tömbök megújítása. Erre egyébként máris van példa. A Kossuth Lajos utcában álló volt Hungarotex székházat teljesen átépítik, csak a vázát hagyják meg.

Érdemes szemügyre venni a befektetők oldaláról is a piacot. Az elmúlt másfél-két évben nyugat-európai és észak-amerikai befektetési alapok szakértői úgy gondolták, hogy nagyobb projekteket finanszíroznak. Nyolc olyan esetről tudni, amikor kifejezetten befektetési céllal szálltak be egy-egy üzletbe. Itt ideiglenes, ám az évtized elején még nagyon magas megtérülési rátával számolt befektetésekről volt szó. Néhány nagyobb befektetési alap ma már újabb, komplexebb projektekben van jelen, tehát nem elégedtek meg az irodaházakkal, hanem olyan egységekhez adták a pénzüket, ahol irodák, áruházak, szórakoztató részlegek is vannak, netán csak áruházak. Ezek a befektetők úgy látják, hogy az uniós csatlakozás után egy-két évvel sokkal nagyobb hasznot hajthatnak nekik az objektumok, mintha még az idén vagy jövőre értékesítenék azokat.

Átrendeződés az ezredfordulón

Erőteljes átrendeződés, sokkal gyorsabb belső mozgás várható a budapesti irodapiacon az évezred fordulóján. A kitelepülési hullám folytatódhat, és kisebb alközpontok jöhetnek létre a főváros szélén, illetve közvetlen környékén. Az első ilyen központ képe máris körvonalazódik Budaörsön. Merészebb jóslatok szerint Nagytétény, Soroksár, Kispest, Újpest és Rákospalota egyes övezetei is beállhatnak ebbe a sorba.