Ötvenéves szünet után márciusban beindult a jelzálog-hitelezés, hétfős igazgatósággal és öttagú felügyelőbizottsággal megalakult az első jelzálogbank (Földhitel- és Jelzálogbank Rt.), és szárnyait bontogatja néhány másik is. A jogszabályi kereteket az 1997/10. lapszámunkban ismertettük, most az alakuló hitelezési gyakorlatról, a hitelintézet stratégiájáról és piaci helyzetéről számolunk be. Írásunk a bank elnökével, Tömpe Istvánnal készített beszélgetés alapján készült.
A Földhitel-és Jelzálogbank Rt. (FHB)
Az engedélyezési eljárás sikeres végigzongorázása után a várakozásokhoz és az előzetes elképzelésekhez képest némi késéssel, 1998. március 16-án megkezdte működését az 1997. évi XXX. törvény szerint alapított első jelzálogbank. A megalakulást hátráltatta, hogy az alapításban eredetileg részt venni szándékozó bankok közül többen visszakoztak vagy kisebb részaránnyal szálltak be, mint ahogy korábban jelezték.
A kezdeményezők egyike, a Kereskedelmi és Hitelbank Rt. teljesen kimaradt a gründolásból, a Postabank Rt. csak 50 millió forinttal, a Mezőbank Rt. pedig csak 100 millió forinttal járult hozzá az alaptőkéhez. Így a 3 milliárd forintos – a törvény szerinti minimális – jegyzett tőke a Pénzintézeti Központ Bank Rt. 300 millió forintos, a Pénzügyminisztérium 1,1 milliárd forintos és a Magyar Fejlesztési Bank Rt. 1,45 milliárd forintos vagyoni hozzájárulásából adódott össze. Az állami szerepvállalás 85 százalékos mértéke jóval meghaladja a korábban prognosztizált arányt, ami különösen akkor figyelemre méltó, ha tekintetbe vesszük, hogy a kormányzati tervek akár a részvények száz százalékát is magánkézbe adták volna. Előbb vagy utóbb terítékre kerül tehát az FHB privatizációja is, ami a magyarországi privatizáció történetében különleges színfoltnak ígérkezik.
Alighanem több mint jelzésértékű, hogy az államot a Pénzügyminisztérium és nem a Földművelésügyi Minisztérium képviseli. Ez a döntés is előrevetíti annak az árnyékát, hogy az FHB súlyponti tevékenysége nem a földhitelezés, azaz nem a mezőgazdaság hitelszükségletének kielégítése, hanem sokkal inkább a lakások és egyéb, nem agrárjellegű ingatlanok fedezetül elfogadása melletti kölcsönnyújtás lesz.
Könnyen lehet persze, hogy a választások után a helyzet változni fog e téren. Jelen cikk írásakor még egyáltalán nincs kizárva, hogy komoly kormányzati tényezőként fog jelentkezni olyan párt, amely a vidék és az agrárszektor hangsúlyos fejlesztését tűzte zászlajára; ez esetben pedig kézenfekvőnek látszik, hogy a jelzáloghitelezés fő csapásirányát is igyekszik majd elterelni a mezőgazdasági ingatlanok felé.
Az FHB apparátusa egyelőre mintegy ötven főből áll, de a munkatársak létszáma folyamatosan emelkedik. A budapesti székhelyen kívül több vidéki városban, így például Debrecenben, Székesfehérvárott, Kecskeméten és Kaposváron működnek már fiókok, de újabbak létrehozását is tervezik, s távlati célként az ország egész területét lefedő fiókhálózat kialakítását tűzték ki, támaszkodva az alapító bankok meglévő kapacitásaira. Mivel a lakás- és a földhitelezés merőben eltérő arculatot kíván, fontolgatják mozgó fiókok kiépítését is. Különösen a földhitelezésnél hangsúlyt kívánnak fektetni arra, hogy ne csak az ingatlant mint fedezetet térképezzék fel, hanem közvetlen kapcsolatba kerüljenek a hitelt felvevő egyes gazdákkal is.
Folyamatban van azoknak a holdudvar gazdasági társaságoknak az alapítása, amelyek a bank tulajdonába kerülő ingatlanok kezelésével, hasznosításával foglalkoznak. Természetesen nem cél az, hogy az FHB ingatlantulajdonossá váljon, de adott körülmények között ez elkerülhetetlen (mint ismeretes, a hitel fedezetéül az ingatlanra jelzálogjogot jegyeznek be a bank javára, így a nem fizető adósok ingatlanai banki tulajdonba kerülhetnek). Amennyiben viszont ez tömegesen fordul elő, akkor az minden bizonnyal a bank csődjéhez vezet.
Hitelkérelmek, hitelezés
Május közepéig mintegy 500 hitelkérelem futott be, s ezek elbírálása folyamatosan zajlik. Az igénylők jóval kevesebb mint egyharmada ajánlott fel fedezetként földet.
Az FHB az előírásoknak megfelelően kidolgozta belső szabályzatait, standardizált szerződésmintáit és első hitelkonstrukcióit. E szerint egyelőre háromfajta hitel folyósítására nyílik mód. Közös vonás, hogy a hitel maximális öszszege az ingatlan hitelbiztosítéki értékének legfeljebb 70 százaléka. Amennyiben az igényelt hitel a maximális mérték 30 százalékát sem éri el, természetes személyeknél csupán egyszerűsített adósazonosításra, gazdálkodó szervezeteknél egyszerűsített adósminősítésre van szükség. Mindhárom változatnál 50-250 ezer forint a hitelbírálati díj (ennek 30 százalékát a bank előre kéri, a fennmaradó hányadot csak kedvező elbírálás esetén kell befizetni), a kezelési költség 1-1,5 százalék, ehhez járul még a közjegyzőnek fizetendő díj.
- Az ingatlanvásárlási hitel minimális összege 1 millió forint, a sajáterő-szükséglet 20 százalék, az ajánlott futamidő 5, 10 és 15 év (de megegyezés esetén bármilyen egész év is lehet), 2 év türelmi idővel.
- Az ingatlanfedezeti hitel minimális összege 1 millió forint, saját erő meglétét nem írják elő, a maximális futamidő 10 év, türelmi idő nélkül.
- Az ingatlanfejlesztési és -felújítási hitel minimális összege fejlesztésnél 3, felújításnál 1 millió forint, a sajáterő-szükséglet 20 százalék (nagyhitelnél ezt az FHB 30 százalékig emelheti), az ajánlott futamidő 5, 10 év (megegyezés esetén bármilyen egész év is lehet) 2 év türelmi idővel, az előtörlesztési díj 1 százalék. A törvény egyébként lehetővé teszi, hogy a bank kizárja az előtörlesztést; a tervek szerint ezzel a hitelek túlnyomó részében az FHB élni is fog.
| Miért nem földhitelezés? Noha az első jelzálog-hitelezésre alakult bank nevében hordozza a földhitel szót, mégis egyelőre minden jel arra vall, hogy legalábbis a kezdeti időkben zömmel a lakásvásárlási célú, illetve lakásfedezetű, valamint az ipari ingatlan vásárlási célú, illetve ipari ingatlan fedezetű jelzálog-hitelezés lesz a domináns. Ha ennek az okait kutatjuk, legalább villanásszerűen szemügyre kell vennünk a mezőgazdasági ágazat néhány kritikus pontját. Magyarországon a mezőgazdasági termelés hagyományosan a nagybirtokrendszerre épült. Mára ennek csak nyomai vannak; hazánk a törpebirtokok országa lett. A mintegy 8,2 millió hektár mezőgazdasági művelés alá tartozó területen hozzávetőlegesen kettő és fél millió tulajdonos osztozik. Közülük a legnagyobb az állam a maga kb. 18 százalékos részesedésével, a maradék pedig jórészt magánszemélyek kezében van: a jogilag különálló 2 hektár körüli átlagos parcellanagyságú földek száma négy-öt millióra tehető. A földek értékét aranykoronában határozzák meg. Óriási a szórás a kitűnő termőtalajú, 35-40 aranykorona értékű Baranya megyei és a csekély hozamot produkáló, 10-15 aranykorona értékű borsodi földek között. Az utóbbi évek beruházáspolitikája átgondolatlan, ötletszerű volt. Az egykori szocialista országok piacának összeomlása dacára is a mezőgazdaság a nemzeti jövedelem 6-8 százalékát állítja elő, ennek ellenére az összes nemzetgazdasági beruházásból csak 3 százalékos a részesedése. E beruházások elmaradása miatt értelemszerűen gyengült a piaci alkalmazkodókészség, hanyatlottak a hatékonysági mutatók, romlott a versenyképesség, a jövedelemforrások elapadtak. Emiatt pedig tovább szűkültek az állami támogatások, ennek folytán az elmaradt fejlesztéseket ismét csak nem lehetett pótolni, s ezzel mélybe húzó örvénybe került az ágazat. A kiút csak egy gyökeresen más szellemű agrárpolitika megvalósításával képzelhető el. Az állami támogatások kérdése megér egy külön misét. A Magyarországot terhelő nemzetközi kötelezettségek értelmében 2002-ig harminchat százalékkal kell csökkenteni a közvetlen exportcélú támogatást. Ez a néhány éves haladék hosszú és kínos tárgyalások eredménye volt, mivel a WTO-hoz tartozó országok közül négyen (USA, Ausztrália, Új-Zéland és Argentína) bepanaszolták hazánkat, hogy a korábbi GATT-megállapodás szerint adható exporttámogatás többszörösét fizette ki. Baj van a támogatások rendszerével is, mivel a WTO gyakorlatával szemben a normatív támogatások domináltak a pályázatos támogatások helyett. Ha pedig az Európai Unió előírásaira is figyelni akarunk, akkor végképp komoly akadályok látszanak tornyosulni: az EU termelési kvótákat határoz meg, s csak annak engedélyez – jövedelempótló jellegű – támogatást, aki kisebb vagy nagyobb területen felhagy az árutermeléssel. Magyarország viszont a termelés növelését szubvencionálta egyre növekvő mértékben, ami éppen ellentétes tendencia. Megoldás (és kiskapu) persze mindig van, csak gondosan tanulmányozni kell a mezőgazdaságban élenjáró uniós országok praktikáit. Adottságainknak megfelelően a fejlesztési forrásokat a beszerző, feldolgozó, elosztó hálózatok fejlesztésére kellene fordítani. Ha tilos a közvetlen exporttámogatás, attól még nem tilos a közvetett: lehetne ügyes piackutatás után a speciális magyar termékeket (makói hagyma, villányi bor, kalocsai paprika stb.) széles körben reklámozni. Ugyanígy támogatásban lehetne részesíteni a szakoktatást, a hatékonyságnövelő beruházásokat, a költségkímélő termelési rendszerek bevezetését, fékezni lehetne az állat- és növény-egészségügyi vizsgálatok díjainak emelkedését, ösztönözni lehetne az export-hitelgarancia biztosítását stb. |
Stratégia és jogszabályi háttér
A törvény és a hozzá kapcsolódóan alkotott néhány új jogszabály, valamint a befektetési kedvezményeket tartalmazó pár módosító jogszabály csak az induláshoz elengedhetetlenül szükséges kereteket teremtette meg. Az FHB-nak piaci körülmények között kell talpon maradnia, s ehhez állnia kell a versenyt a költségek, kamatkondíciók, más szerződéses feltételek és egyebek terén a bankszféra már porondon lévő és ingatlan-, de különösen lakáshitelezéssel régóta foglalkozó résztvevőivel. Az állam ugyanis csak az alaptőkéhez járult hozzá, egyéb támogatást nem nyújtott, így minden mást az FHB-nak kell előteremtenie.
Pedig a kormányzati segítség ugyancsak elkelne – legalább a kezdeti időkben – mind forrásoldalról, mind a kihelyezések területén. A már érvényesülő befektetési adókedvezményeken túlmenően felmerülhetne, hogy a majdan kibocsátandó jelzáloglevelek kamata forrásadó-mentességet élvezzen. A jelzálogbankok kockázatát mérsékelhetné a hitelek részleges állami biztosítása és/vagy a hitelbiztosító intézetek biztosításának állami viszontbiztosítása. A mindennapos működést segíthetné a kötelező jegybanki tartalékképzés alóli mentesítés és a jelzálog-hitelintézetek számára nyújtandó jegybanki refinanszírozási hitel is.
Amivel az FHB – éppen fiatalsága, újdonsága miatt – előnyt szerezhet vetélytársaihoz képest, az mindenekelőtt a gyorsaság és a biztonság. Más szavakkal: ígérik, hogy a hitelkérelmeket rövid határidőn belül elbírálják, s az igénylő biztos lehet benne, hogy ha az előre közölt feltételeknek megfelel, a hitelt meg is kapja, s nem támasztanak vele szemben újabb és újabb követelményeket.
Irányadó filozófiája az FHB-nak, hogy a termékhez igazítja a szervezetet, s nem az ügyfelekhez. A termékek – azaz a különböző hitelkonstrukciók – között pedig kijelölnek egy vezérterméket s ennek leágazásaként a többit. Ma úgy látszik, hogy ez a vezértermék egyelőre a lakásfedezetű hitelezés lesz – megcélozva a középosztály felső rétegét, amely becslések szerint a népesség mintegy 20-30 százalékát teszi ki.
Az eddig elmondottak alapján egyértelmű, hogy nagyszabású jogszabályi változtatások hiányában belátható időn belül nem várható, hogy a földhitelezés komolyabb részarányt hasít ki magának – bármennyire szeretné is ezt mind maga az FHB, mind pedig a finanszírozásra éhes agrárágazat. Nézzük, melyek azok a csomópontok, ahol mielőbbi jogalkotói beavatkozásra van szükség.
A mezőgazdasági termőföld-terület – főleg a kárpótlás miatt – végletesen szétaprózódott. A sikeres jelzálog-hitelezés egyik fontos kelléke lenne a megfelelő nagyságú és jövedelemtermelő képességű birtok. Ehhez két út is vezethet. Egyrészt meg kellene fontolni a jelenleg érvényes 300 hektáros birtokmaximum feloldását és ismét lehetővé tenni a nagybirtokok kialakulását. Másrészt elképzelhető a földbirtok vagy akár a birtokkoncentráció mint vagyonösszesség önálló jogi személyként való definiálása. Ebben az esetben a földhitelintézet "ügyfele" nem a gazda vagy a gazdálkodó szervezet lenne, hanem ez az önálló jogi személyiségű vagyontömeg. Ide kapcsolódik a földtulajdonszerzés jelenlegi korlátainak lebontása, ami azonban már egyértelműen politikai döntést igényel és várhatóan még hosszú ideig a viták kereszttüzében álló kérdés lesz.
Áttörést jelentene, ha a törvény lehetővé tenné, hogy ne csak az ingatlantulajdonos, hanem a bérlő, a földhaszonbérlő is felvehessen hitelt, s a hitel fedezetéül nem a föld, hanem maga a bérleti jog mint vagyoni értékű jog szolgálna. A polgári jogi szabályok ezt ma is megengednék, a jelzálogtörvény azonban egyelőre kizárja ezt a lehetőséget. Szükség lenne arra is, hogy a bérleti jog ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jognak minősüljön.
| A jelzáloglevél Az FHB-ban egyelőre nem tartják időszerűnek az első jelzáloglevelek kibocsátását. Arról született döntés, hogy várnak vele, amíg csak lehet. Ennek fő oka az, hogy megfelelő mennyiségű, legalább az alaptőke nagyságát elérő hitelkihelyezésnek kell történnie ahhoz, hogy a kibocsátás konkrét feltételeit megfogalmazhassák. Ezt nehezíti, hogy jelenleg igen nyomottak és a valóstól jelentősen eltérítettek az ingatlanpiaci árak. Márpedig a jelzáloglevélnek versenyképesnek kell lennie a piacon lévő többi értékpapírral, jó másodpiaci likviditással kell rendelkeznie, s szükség lenne a hozzá kapcsolódó származékos termékekre is. A hosszú lejáratú papíroknál a mai tapasztalatok azt mutatják, hogy minden hét év körüli lejáratú papír kibocsátása kísérleti jellegű. Ezért a kamatkondíciók kialakítása igen gondos eljárást igényel. Elvileg háromféle megoldás jöhet szóba. A fix kamatozás a jelenlegi gazdasági környezetben eleve levehető a napirendről. A lebegő kamatozás ellen a bizonytalansága szól: a befektetők nem tudhatnák pontosan, mire is számíthatnak. Ezért a legnagyobb valószínűsége egy lépcsős, kombinált kamatozású jelzáloglevél kibocsátásának van, amelynél egy meghatározott időszakra – például két évre – a kamatozás fix mértékű lenne, ezt követően előre meghatározott módszer szerint megváltoztatnák a kamatot, majd megint meghatározott időszakra fix kamatot számolnának, és így tovább. A konstrukció úgy is variálható, hogy az adott összeg egy része fix, másik része pedig változó kamatozású lenne. Mindez ma még csak spekuláció, de az FHB-ban lázasan dolgoznak a lehető legjobb megoldáson. |
Piaci verseny
Bár ma még csak az FHB működik, az alapítási engedély iránti kérelmet a Bayerische Vereinsbank százszázalékos tulajdonában lévő Vereinsbank Hungária Jelzálogbank is benyújtotta már az Állami Pénz- és Tőkepiaci Felügyelethez, s több más bank is fontolgatja saját jelzálogbank létrehozását. Kérdés persze, hogy hányat bír el a piac; becslések szerint hat-hétnél semmiképpen sem többet. Az FHB vezetői mindenesetre örömmel üdvözlik a konkurencia megjelenését, mert ez – véleményük szerint – serkentőleg fog hatni a piaci versenyre.
Azt sem szabad azonban elfeledni, hogy a jelzálogbankoknak nemcsak egymással, hanem a hagyományos kereskedelmi bankokkal is meg kell küzdeniük, hiszen nyilván ők sem vonulnak vissza már meghódított hídfőállásaikról. Ez a fajta vetélkedés pedig remélhetőleg a fogyasztók érdekeit fogja szolgálni.
Kínálkozik néhány olyan folyosó, ahol – megfelelő jogi lehetőségek megteremtése után – a jelzálog-hitelintézetek gyorsan előretörhetnének. Se szeri, se száma azoknak a híradásoknak, amelyek a környezeti ártalmaktól sújtott területek kármentesítésével kapcsolatos erőfeszítésekről tudósítanak. Ezek szinte kizárólag olyan projektek, amelyek csak jelentős tőkebefektetéssel valósíthatók meg.
A jelzálog-hitelintézetek számára a törvény lehetővé is tenné a jelzálogjog kikötése nélküli kölcsön nyújtását, ehhez azonban feltételül szabja az állami készfizető kezességvállalást. Az államháztartási törvény értelmében a kormány egyedi esetekben vállalhat ugyan meghatározott célra kezességet, de ez csak kivételesen indokolt esetben lehet készfizető kezesség. Ráadásul külön jogszabály rendelkezik az állam által vállalt kezesség előkészítésének és a kezesség beváltásának – meglehetősen bonyolult – rendjéről. Amenynyiben a készfizető kezesség követelményén a jogalkotó enyhítene (például külföldi mintára bizonyos esetekben megelégedne úgynevezett "comfort letter"-rel, azaz államilag kiadott "támogató levéllel" vagy legalább fokozatokat állapítana meg, hogy mikor milyen állami biztosítékot vár el), sokkal könnyebbé válhatna e hiteligényes beruházások kivitelezése.
Hasonlóan kényes kérdés a kastélyok és más műemlék ingatlanok sorsa. Közülük jó néhány a Kincstári Vagyoni Igazgatóság kezelésében van mint kincstári vagyon. Ezeknek az ingatlanoknak a rekonstrukciója is százmilliókat emésztene fel, s kézenfekvőnek látszana, ha ehhez a jelzálog-hitelintézetek biztosítanának forrásokat.
Törvénymódosítások
Az 1997. június 8-án hatályba lépett 1997. évi XXX. törvényen a parlament csak két ízben változtatott. A hatékony működést segítő intézkedés, hogy a jelzálog-hitelintézet felhasználhatja a hitelbiztosítási érték megállapításához szükséges, az ingatlanok értékesítésével kapcsolatos illetékhivatali adatokat – a személyes adatok kivételével – a banktitokra vonatkozó előírások megtartása mellett. Az illetékhivatalok a kért adatokat külön térítés ellenében bocsátják rendelkezésre.
A másik módosítás a fióktelep formájában működő jelzálog-hitelintézet alapítását teszi lehetővé, ám kizárólag azoknak a külföldi hitelintézeteknek, amelyeknek joguk van jelzáloglevelet kibocsátani. E szabály alkalmazásakor jelzáloglevél alatt olyan értékpapírt kell érteni, amelyet az alábbi feltételekkel bocsátanak ki:
- a hitelintézet különleges felügyeletnek van alávetve;
- a kibocsátó hitelintézet csődje esetén a jelzáloglevél-tulajdonosok kielégítési elsőbbséget élveznek;
- a fedezetet jelzálogkölcsön vagy a közszektornak nyújtott kölcsön képezi;
- szigorú törvényi előírások szolgálják az értékpapír-tulajdonosok érdekeit.
A fióktelep formájában működő jelzálog-hitelintézet termőföldtulajdont nem szerezhet.
Füsthy Zsolt