Az utóbbi évek ingatlanpiaci tendenciáit jelentősen befolyásolta a piacgazdaság és a társadalom szerkezetének megváltozása. A lakóingatlanok közül ugyanis a 2-3 lakásból álló lakóparkoknak, luxuslakásoknak volt konjunktúrája. A vásárlóerő hiánya miatt a középkategóriás lakások kelendősége jóval visszafogottabb most, mint 8-10 évvel ezelőtt, és a ma Magyarországon található 4 millió lakás eloszlása nem egyenletes.
Az 1991-ben összeomlott régi termelő- és kereskedelmi vállalatok helyett megjelentek a nemzetközi hálózatokkal rendelkező multinacionális cégek. Ennek következtében változtak az infrastrukturális igények. Az utóbbi 7 évben, a rengeteg benzinkút mellett, majd' 500 ezer négyzetméternyi területen épültek fel látványos irodaházak, kereskedelmi célú ingatlanok. Ma már a kiskereskedelmi forgalom 15 százaléka, az élelmiszer-kereskedelmet illetően pedig 50 százaléka ezekben az új típusú üzletházakban, kereskedelmi hálózatokban (Metro, Auchan, Cora stb.) folyik. Ezek az ingatlanok jó tőkebefektetésnek bizonyultak. (A bevásárlóközpontok közül a Pólus Center a legjövedelmezőbb.)
Szükségből építeni
Jelentős beruházók közé manapság a külföldi tőke- és szakmai befektetőket sorolhatjuk, akik itteni működésük során modern rendszerű irodaházakat, szállodákat, ipari létesítményeket építenek. Sok intézmény, főként bankok, biztosítók, multinacionális cégek, jelentősebb termelővállalatok a működésükhöz szükséges újabb ingatlanokat saját maguknak építik, illetve építtetik. Az ilyen saját célú beruházást soha nem a megtérülés, hanem a szükséglet motiválja.
Jelen vannak a piacon – a főként ázsiai és amerikai tőkebefektetők mellett – a most kialakulóban lévő nyugdíjpénztárak is, amelyek pénzük megőrzése, és természetesen jövedelemszerzés céljából, ingatlanvásárlásba vagy ingatlanfejlesztésbe fektetnek. Ma Magyarországon a regisztrált, különböző volumenű ingatlanforgalmazók száma 4000-5000 közé tehető, ebből csak 400-500-an (3-10 főből álló társaságok) lehetnek azok, amelyek jelentősnek mondhatók. A legismertebb és a legnagyobb az OTP Ingatlan Rt., amely egyedülálló módon az egész országra kiterjedő hálózattal rendelkezik. A jelenlegi magyar piacon a több ezer közvetítő, forgalmazó soknak számít, különösen ha figyelembe vesszük, hogy több nyugat-európai országhoz képest itthon rendkívül kicsi az ingatlanközvetítő közreműködésével forgalmazott ingatlanok száma. (Mintegy 10-20 százalék.) A fennmaradó 80 százalék esetében a tulajdonos saját maga hirdeti meg és értékesíti ingatlanját. A kereskedelmi és ipari ingatlanok esetében az arány fordított, ezek nagyjából ingatlanforgalmazókon keresztül kelnek el.
Jó üzlet?
Az ingatlanközvetítés elvileg nem igényel különösebb beruházást, ezért a köztudatban jó üzletnek számít, valójában kellő szakmai felkészültség és technikai felszereltség nélkül nem lehet az. Korrekt ingatlanközvetítés akkor lehetséges, ha a közvetítő az ügyfelet a megjelenés percétől az ingatlan megvásárlásának pillanatáig hiteles szakmai információkkal látja el. Ilyen esetben nyújt a közvetítés tisztes megélhetést, hiszen ekkor van csak megfelelő forgalom. A közvetítői jutalék ingatlanközvetítőnként változik, de jelentősen függ az ingatlan fajtájától, a megbízás jellegétől is. Az Ingatlanforgalmazók Szövetségének erre vonatkozó ajánlata 1-5 százalék, a gyakorlatban 2-3 százalék a jutalék elterjedt mértéke. Az ingatlanforgalmazók önmaguk számára etikai szabályzatot dolgoztak ki, és ebben található paragrafus arra az esetre is, amikor az ingatlanközvetítő mindkét féltől kap jutalékot. Ilyenkor ezt a felek tudomására kell hozni, és mindkét oldalra kisebb jutalékot kell felszámolni.
Magas inflációs időszakban nagy körültekintést igényel ingatlanvásárlásba fektetni, hiszen nehéz olyan ingatlant találni, amelynek várható jövedelme meghaladja az infláció mértékét. Többé-kevésbé ezért is állnak a lakásépítések ma Magyarországon. Az állam olcsó forrásaival kivonult a lakásépítésből, a helyét viszont eddig nem töltötték be.
Az ingatlanspekuláció már létezik hazánkban, bár nem akkora mértékben, mint egyes nyugat-európai országokban. A részben ennek teret adó, 1992 végén alakult és 1994-ben megszűnt ingatlantőzsde azonban kérészéletű vállalkozásnak bizonyult. Ennek oka legfőképpen az, hogy az ingatlan speciális áru, piaci elhelyezkedése nem olyan koncentrált, mint egy tényleges tőzsdén forgó árucikknek.