Nyilvántartott ingatlanok

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (1998. április 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 2. számában (1998. április 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás

 

Az ingatlan-forgalom alapja a megbízható, pontos és hiteles ingatlan-nyilvántartási rendszer, a jól működő földhivatal. Magyarországon szinte mindenkinek van egy-egy tanulságos története a telekkönyvezetlen ingatlanokról, a kétszáz éves (bejegyzett) tulajdonosokról, a holt lelkektől vásárolt földekről, a földhivatali sorban állásokról. A jövő évtől törvény szabályozza az ingatlan-nyilvántartást, a puding próbája azonban még hátravan.

 

1999. január elsején lép hatályba az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény, amely felváltja az évtizedek óta toldott-foldott, s bizony mára már eléggé megkopott ruhájú 1971. évi 23. törvényerejű rendeletet. Az új szabályozás remélhetőleg valóban jótékony hatással lesz majd az ingatlan-nyilvántartási rendszer egészére. Ellenkező esetben legfeljebb afölött örvendezhetünk, hogy ismét kimúlt a szocialista jogrendszert annyira jellemző, törvényerejű rendelet nevű, agyrém jogszabályfajta egy példánya.

Az ingatlan-nyilvántartásnak több funkciója van a jogrendszerben. Az első, hogy közhitelesen és nyilvánosan tartalmazza az ingatlanok adatait, jogi helyzetét, s így biztonságosabbá tegye az ingatlanforgalmat. A második a jogkeletkeztető funkció, amelynek értelmében az ingatlanra vonatkozó bizonyos jogok azáltal keletkeznek, hogy bejegyzik őket az ingatlan-nyilvántartásba. (A bejegyzés keletkezteti az átruházáson alapuló tulajdonjogot, továbbá a szerződésen alapuló vagyonkezelői jogot, földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és a használat jogát, a telki szolgalmi jogot, a jelzálogjogot, önálló zálogjogot.) A harmadik, hogy az ingatlan-nyilvántartás az alapja az ingatlanokkal kapcsolatos bármilyen tevékenységnek, így a különböző nyilvántartási, tervezési, statisztikai, területelszámolási és adatszolgáltatási munkánál, továbbá a hatósági határozatokban az ingatlan-nyilvántartás adatait kell használni.

Nyilvánosság

Az ingatlan-nyilvántartás nyilvánossága azt jelenti, hogy bárki korlátozás nélkül megtekintheti az egyes ingatlanok tulajdoni lapját, arról feljegyzést készíthet, vagy hiteles másolatot kérhet. A teljes másolat szó szerint tartalmazza valamennyi bejegyzést, a kivonatos másolat ezzel szemben csupán a fennálló bejegyzéseket tartalmazza szó szerint, s utal a megszűnt bejegyzésekre. A részleges másolat csak a kívánt bejegyzéseket tartalmazza szó szerint, míg a szemle a fennálló bejegyzések lényeges adatait tartalmazza.

Korlátozottan nyilvános az okirattárban lévő és a jogosult, illetőleg a kötelezett bejegyzése alapjául szolgáló magán- és közokirat, hatósági határozat (kivéve, ha az okirat tartalmára a tulajdoni lapon lévő bejegyzés hivatkozik), a jogosult személyi azonosítója, valamint a tulajdonosok jegyzéke (névmutató). Ezek csak az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosult, illetőleg kötelezett teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közjegyzői okiratba foglalt engedélyével, illetve - a személyi azonosító kivételével - a hozzájuk fűződő jogi érdek valószínűsítése esetén ismerhetők meg.

Az ingatlan természetben meghatározott részére bejegyzett jogok, tények és átvezetett adatok alapjául szolgáló okiratnak az érintett természetbeni rész meghatározására vonatkozó tartalma azonban korlátozás nélkül megismerhető akkor is, ha a tulajdoni lapon lévő bejegyzés nem hivatkozik arra, hogy az okirat tartalmazza a természetbeni rész meghatározását.

Közhitelesség

Az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap a bejegyzési, illetőleg feljegyzési határozat jogerőre emelkedésének időpontjától - az ellenkező bizonyításáig - hitelesen tanúsítja, hogy valóban fennállnak, léteznek a bejegyzett jogok és a feljegyzett, jogilag jelentős tények, s azok a bejegyzett jogosultat illetik meg. A jogok és tények törlése ugyanennek a fordítottját jelenti.

A jóhiszemű jogszerző javára - az ellenkező bizonyításáig - akkor is helyesnek kell tekinteni az ingatlan-nyilvántartás tartalmát, ha az a valóságos jogi helyzettől eltér. (Jóhiszemű jogszerző az, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot az ingatlanra.)

Ha a tulajdoni lapon átvezetett, és az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonal alapján meghatározható területnagyság eltér egymástól, akkor ez utóbbi az irányadó. Egyéb adatok tekintetében - az ellenkező bizonyításáig - vélelmezni kell, hogy a tulajdoni lapon átvezetett adatok helyesek, a valóságnak megfelelnek.

Amennyiben vitássá válik az ingatlanok közti telekhatár helye, azt az ingatlan-nyilvántartási térkép szerint kell meghatározni. A térképi ábrázolás az irányadó az ingatlannal kapcsolatos bármilyen engedélyezési eljárásban (az már más kérdés, hogy - a légi fényképészetnek hála - az ingatlan-nyilvántartási térkép igen gyakran hibás, ilyenkor első lépésként a térkép kiigazítását kell kérni).

A közhitelesség következtében senki sem hivatkozhat arra, hogy nem tudott az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogról, feljegyzett tényről vagy átvezetett adatról.

A nyilvántartás tartalma

Az ingatlan adatai

Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlan adatai közül a település nevét, az ingatlan fekvését (belterület, külterület megjelölését), helyrajzi számát és területnagyságát, a belterületen lévő ingatlannál az utca nevét és a házszámot, valamint az ingatlan-nyilvántartási szempontból szükséges egyéb körülményt (például a társasházi jellegre való utalást) tartalmazza. A mezőgazdasági földeknél ezeken túlmenően feltünteti az ingatlan művelési ágát, illetve a művelés alól kivett terület elnevezését. Ahol a jogszabályok gyep művelési ág megnevezést használnak, ott a jövőben rét, legelő művelési ág megnevezést kell érteni.

A jogosultak adatai

Az ingatlanokra bejegyzett jogok és tények jogosultjainak adataiból az ingatlan-nyilvántartás az úgynevezett természetes személyazonosító adatokon (név, leánykori név, születési idő, a jogosult anyjának neve) túl tartalmazza a jogosult lakcímét, személyi azonosítóját. A szervezeteknél a jogosult megnevezését, székhelyét, illetve a statisztikai számjelrendszer szerinti törzsszámát találhatjuk a nyilvántartott adatok közt. Az ingatlan-nyilvántartási ügyekben ezeket közölni kell a földhivatallal.

Bejegyezhető jogok

Az ingatlan-nyilvántartás egyik lényegi funkciója, hogy megtudhatjuk belőle, milyen jogok kapcsolódnak az ingatlanhoz. Ezek a következők:

  1. tulajdonjog (állami tulajdonban álló ingatlannál a vagyonkezelői jog),
  2. a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog,
  3. megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználati jog,
  4. haszonélvezeti jog és használati jog,
  5. termőföld haszonbérleti joga,
  6. telki szolgalmi jog,
  7. állandó jellegű földmérési jelek, földminősítési mintaterek, valamint villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog,
  8. közérdekű használati jog (vezetékjog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog),
  9. elő- és visszavásárlási, valamint vételi jog,
  10. tartási és életjáradéki jog,
  11. jelzálogjog (önálló zálogjog),
  12. végrehajtási jog,
  13. halászati jog és annak haszonbérleti joga.

Az ingatlan-nyilvántartásba korábban bejegyzett kezelői jog, illetve a termelőszövetkezeti földhasználati jog, tartós földhasználati jog és a külföldieket megillető ingatlanhasználati jog továbbra is fennmarad. A kezelői jogon a továbbiakban vagyonkezelői jogot kell érteni.

Feljegyezhető tények

Az ingatlan-nyilvántartás nemcsak jogokat, hanem különféle - jogilag releváns - tényeket is tartalmaz. Csakhogy amíg a jogokat bejegyzik, addig a tényeket - a törvény szóhasználata szerint - "feljegyzik". Az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető jogok a következők:

  1. a jogosult kiskorúsága vagy gondnokság alá helyezése,
  2. a jogosulttal szemben megindított felszámolási eljárás, végelszámolás,
  3. jogszabályon vagy bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozás,
  4. telekalakítási és építési tilalom, egyéb építésügyi korlátozás,
  5. a kisajátítási és telekalakítási eljárás megindítása,
  6. fellebbezés és a földhivatali határozat elleni bírósági jogorvoslati kérelem,
  7. a bejegyzés alapjául szolgáló vagy azzal kapcsolatos bírósági határozat ellen benyújtott bírósági felülvizsgálati kérelem,
  8. az ingatlan jogi jellege,
  9. szerződésen vagy végintézkedésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom,
  10. az árverés kitűzése, az árverés sikertelensége,
  11. a zárlat,
  12. a tulajdonjog-fenntartás,
  13. a bejegyzési kérelem elutasítása,
  14. a törölt zálogjog ranghelyének fenntartása, illetve lemondás a ranghellyel való rendelkezésről,
  15. a jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítása (a tulajdonos feljegyeztetheti az ingatlan-nyilvántartásba, hogy - a feljegyzésben meghatározott összegnél nem nagyobb összegig - jelzálogjoggal akarja megterhelni az ingatlanát; ha a feljegyzésben meghatározott határidő alatt kérik jelzálogjog bejegyzését, a bejegyzett jelzálogjog a feljegyzés ranghelyéhez igazodó ranghelyet kap),
  16. a zálogjog érvényesítésével, átruházásával, megszűnésével kapcsolatos egyéb tények,
  17. a ranghely előzetes biztosítása, fenntartása (egy-egy bejegyzés ingatlan-nyilvántartási ranghelyét - és ezzel a bejegyzések rangsorát - a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg; ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték; a ranghely előzetes biztosítása, a ranghely fenntartása a tulajdoni lapon legfeljebb egyévi időtartamra jegyezhető fel),
  18. a ranghely megváltoztatása,
  19. épületlétesítés, -bontás,
  20. az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztése,
  21. a törvényben meghatározott perek megindítása (perfeljegyzés).
Perfeljegyzés A bíróság - az ügyfél kérelmére - előzetesen végrehajtható végzéssel megkeresi a körzeti földhivatalt
  • a törlési és kiigazítási,
  • az ingatlan tulajdonjogát érintő,
  • az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése iránti,
  • az ingatlanra vonatkozó házassági vagyonjogi, valamint
  • a jelzáloggal biztosított, illetőleg önálló zálogjogba foglalt követelés érvényesítése iránti per tényének feljegyzése iránt.

A bíróság a bejegyzéssel vagy az annak alapjául szolgáló okirattal kapcsolatban elkövetett bűncselekmény miatt indult büntetőeljárásról is értesíti a körzeti földhivatalt. A perfeljegyzéseket teljesítő körzeti földhivatali határozatok ellen fellebbezésnek nincs helye. A perfeljegyzés azzal jár, hogy ezt követően csak a per eredményétől függően lehet bármilyen jogot bejegyezni az ingatlanra. A perfeljegyzést és a függő hatályú bejegyzéseket a feljegyzett perben hozott határozaton alapuló változás bejegyzésével egyidejűleg törli a földhivatal. Törlik a perfeljegyzést akkor is, ha az érdekelt igazolja, hogy a bíróság jogerős határozattal megszüntette az eljárást, vagy elutasította a keresetet, illetőleg felmentő ítéletet hozott. A perfeljegyzés törléséről szóló feljegyzésben a földhivatal utal az időközi bejegyzések függő hatályának megszűnésére.

A jogosult kiskorúsága, gondnokság alá helyezése, illetve a jogosulttal szembeni felszámolási eljárás vagy végelszámolás jogi hatása független attól, hogy ezeket a tényeket tartalmazza-e az ingatlan-nyilvántartás vagy sem. Az imént felsorolt többi tény feljegyzésének elmaradása azonban azzal jár, hogy a jogosult nem érvényesítheti a tényhez fűződő jogkövetkezményeket a jóhiszemű harmadik jogszerzővel szemben.

Az említetteken túl feljegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba a jogerős hatósági vagy bírósági határozattal megállapított tartós környezetkárosodás, illetve annak mértéke és jellege.

Betekintés az ingatlan-nyilvántartásba Az ingatlan-nyilvántartás nyilvánossága egyben azt is jelenti, hogy az érdeklődők betekinthetnek a nyilvántartott adatokba. Ebből a célból számítástechnikai eszközzel, olvasható formában jelenítik meg az érintett tulajdoni lap tartalmát. A betekintők a technikai lehetőségek függvényében - számítástechnikai eszközzel maguk is lekérdezhetik a tulajdoni lapot, de nem hajthatnak végre benne az ingatlan-nyilvántartás tartalmát érintő változásokat. A tulajdoni lap olvasható formában való lekérdezése helyett a földhivatalnál a tulajdoni lap kinyomtatott - nem hiteles - másolatának átadásával is biztosítható az ingatlan-nyilvántartás megtekintése. A megtekintést más körzeti földhivatal is engedélyezheti és biztosíthatja, mint amelyik a tulajdoni lapot vezeti. A megtekintés magában foglalja a feljegyzés készítésének lehetőségét is. Másolatok kiadása A tulajdoni lapról kérelemre vagy megkeresésre bármelyik körzeti földhivatal szolgáltathat hiteles másolatot. A jogkörében eljárva hiteles másolatot, továbbá az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzője adhat ki. A megszűnt tulajdoni lapról a körzeti földhivatal vezetőjének engedélyével adható hiteles másolat. A hiteles a tulajdonilap-másolatért díjat kell fizetni.

Kérelem

Az ingatlannal kapcsolatos jogok és tények ingatlan-nyilvántartási bejegyzése (feljegyzése), illetve az ingatlan adataiban bekövetkezett változások átvezetése államigazgatási eljárás keretében történik, amelynek eredményeképp az illetékes földhivatal - mint első fokú államigazgatási hatóság - határozatot hoz.

Az ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy tény keletkezésének, módosulásának, illetve megszűnésének ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére irányuló eljárás kérelemre indul. A kérelemhez csatolni kell a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, valamint annak két másolatát, továbbá a bejegyzéshez és az illeték megállapításához szükséges egyéb iratokat.

Ha jogszabályból vagy a felek megállapodásából más nem következik, annak kell kérnie a bejegyzést, aki ezáltal jogosulttá válik. Kérheti a bejegyzést az is, akinek az a bejegyezett jogát érinti.

A kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés (jognyilatkozat) keltétől számított 30 napon belül kell benyújtani a körzeti földhivatalhoz. Amennyiben a szerződés (jognyilatkozat) létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése vagy - a földhivatali engedély kivételével - hatósági jóváhagyás szükséges, úgy a harminc nap a beleegyezéstől, illetve a jóváhagyástól számítódik. A határidő elmulasztása miatt az illetékekről szóló törvény szerinti mulasztási bírságot kell fizetni.

A szerződő felek - közös nyilatkozattal - mindaddig visszavonhatják kérelmüket, amíg arról a földhivatal nem hozott határozatot. Amennyiben harmadik személy vált volna jogosulttá a bejegyzés folytán, a kérelem visszavonásához az ő hozzájárulása is szükséges.

Bejelentés

Az ingatlan adatainak, valamint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult nevének (cégnevének), illetve lakcímének (székhelyének, telephelyének) megváltozását az érdekelt bejelentése alapján vagy hivatalból (helyszíni ellenőrzés, adatátvétel személyiadat- és lakcímnyilvántartásból stb.) vezetik át az ingatlan-nyilvántartásban.

Az ingatlan tulajdonosa (állami ingatlannál a tulajdonosi jogokat gyakorló szerv vagy a vagyonkezelő), valamint használója a változás bekövetkezésétől, illetve az erről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül köteles bejelenteni az ingatlan fekvése szerint illetékes körzeti földhivatalnak az ingatlan határvonalában, területében, a földrészlet művelési ágában - ideértve a művelés alól kivett területet is - és a föld minőségében bekövetkezett változást, valamint a nyilvántartott épület, építmény létesítését, illetve lebontását.

Ugyanilyen határidő alatt kell bejelenteni a jogosult nevének, illetve lakcímének (székhelyének, telephelyének) megváltozását. Nincs szükség külön bejelentésre, ha a változás hatósági határozaton alapul, illetőleg a tulajdonjog, a vagyonkezelői jog változásával áll kapcsolatban, feltéve, hogy az érdekelt harminc napon belül kéri ennek bejegyzését.

Mi kell a bejegyzéshez?

A jogok bejegyzésének és a tények feljegyzésének főszabályként csak olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata alapján van helye, amely igazolja a bejegyzés tárgyának keletkezését, módosulását, illetve megszűnését, továbbá tartalmazza az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult nyilatkozatát arról, hogy megengedi a bejegyzést (bejegyzési engedély). A jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja a bejegyzési engedélyt. Bejegyzés alapjául szolgálhat a bíróság ítélete, illetőleg a hatóság határozata is, ha bejegyezhető jogra és tényre vonatkozik.

Hatósági határozat szükséges a tulajdonjog bejegyzésének törléséhez és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállításához. Ez nem vonatkozik arra az esetre, ha a felek utóbb elállnak a bejegyzés alapjául szolgáló szerződéstől, felbontják vagy megszüntetik azt, illetve érvénytelennek ismerik el. Nincs szükség okiratra és kérelemre, ha olyan jogot vagy tényt kell törölni, amelynek megszűnése kétségtelenül megállapítható az ingatlan-nyilvántartásból.

Az okiratok kellékei

Ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson, a belföldi okiratnak tartalmaznia kell:

  1. az érdekelt magánszemély családi és utónevét, leánykori családi és utónevét, születési évét, anyja nevét, lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját,
  2. a statisztikai számjellel rendelkező szervezet megnevezését, székhelyét és törzsszámát, valamint bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát,
  3. az érintett ingatlan pontos megjelölését (a település nevét, helyrajzi számát),
  4. a jog vagy tény pontos megjelölését,
  5. a jogváltozás jogcímét,
  6. az érdekeltek megállapodását, valamint a bejegyzési engedélyt,
  7. a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát, továbbá annak feltüntetését, hogy a devizabelföldi a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény alapján külföldinek minősül.

Ha a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá az okiratot, ahhoz csatolni kell a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kiállított meghatalmazást is.

Az írásra vagy olvasásra képtelen személy jognyilatkozatán alapuló bejegyzéshez a nyilatkozat közokiratba foglalása szükséges, amelyben e körülményre utalni kell.

A nem magyar nyelven kiállított okirathoz - ha nemzetközi megállapodás eltérően nem rendelkezik - csatolni kell annak hiteles magyar nyelvű fordítását.

Magánokirat

A belföldön kiállított magánokirat csak akkor szolgálhat a bejegyzés alapjául, ha

  • azt a nyilatkozattevő saját kezűleg írta és aláírta, vagy
  • két, az okiraton névvel és lakcímmel megnevezett tanú aláírásával igazolja, hogy a nyilatkozattevő előttük írta alá a nem általa írt okiratot, illetve előttük saját kezű aláírásának ismerte el az aláírást, vagy
  • az okiraton közjegyző hitelesítette a nyilatkozattevő aláírását, illetve kézjegyét, vagy
  • ügyvéd ellenjegyezte, továbbá ha
  • a jogi személy nevének feltüntetésével szabályszerűen aláírták az okiratot.

A több lapból álló okiratnak minden oldalon tartalmaznia kell a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét, közjegyzői okiratoknál a külön jogszabály által megállapított kellékeket.

A magánokiratnak tartalmaznia kell a meghatalmazottaknak és a feleknek az okirat alapján nyilvánvalóan azonosítható aláírását, valamint a keltezés helyét és idejét.

Jelzálogjog (önálló jelzálogjog) alapítása és megszűnése olyan magánokirat alapján is teljesíthető, amelyet a nyilatkozattevő hitelintézet - nevének feltüntetésével - szabályszerűen írt alá. A jelzálogjog törlését eredményező okiratnak tartalmaznia kell az ingatlan tulajdonosának nyilatkozatát a törölt bejegyzés ranghelyének fenntartásával kapcsolatban.

A külföldön kiállított magánokiraton - nemzetközi megállapodás más rendelkezése vagy eltérő viszonossági gyakorlat hiányában - a magyar külképviseleti hatósággal kell hitelesíttetni a nyilatkozattevő aláírását (kézjegyét).

Ellenjegyzés

A tulajdonjog, vételi jog, jelzálogjog (önálló jelzálogjog) keletkezésére, módosulására, megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek csak közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy olyan magánokirat alapján van helye, amelyen közjegyző tanúsítja a nyilatkozattevő, illetve a szerződő felek névaláírásának valódiságát. A szerződő szervezetet képviselő jogtanácsos is ellenjegyezheti az okiratot. Nem alkalmas a bejegyzésre az olyan okirat, amelyben a készítő és ellenjegyző ügyvéd, illetőleg a hitelesítő vagy közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként szerepel.

Az ellenjegyzéssel ellátott magánokiratnak tartalmaznia kell az ellenjegyző nevét, aláírását, irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját és az "ellenjegyzem" megjelölést. Az ügyvéd által teljesített ellenjegyzés érvényességének további feltétele a szárazbélyegző lenyomata. Itt jegyezzük meg, hogy július 1-jétől az ügyvéd csak a saját, illetve az irodája közreműködésével létrejött okiratot ellenjegyezheti.

Igazolások

A bejegyzéshez az alapul szolgáló okiraton, bejegyzési, feljegyzési kérelmen, illetőleg bejegyzési, feljegyzési engedélyen felül - ha külön jogszabály előírja - meghatározott hatósági engedély (jóváhagyás), illetve igazolás szükséges. Az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát érintő változás bejegyzéséhez vázrajz is kell.

Jogi személyeknek és jogi személyiség nélküli, de az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogra ügyleti képességgel rendelkező szervezeteknek (például betéti vagy közkereseti társaságoknak) a bejegyzési kérelemhez csatolniuk kell a keletkezésüket tanúsító, illetőleg konstituáló bejegyzési határozat, valamint a képviseleti jogosultságot igazoló, a regisztráló hatóságnál (cégbíróságnál, megyei bíróságnál) a bejegyzésük alapjául szolgáló okirat (aláírási címpéldány és cégmásolat) eredeti vagy közjegyző által hitelesített másolati példányát. Ha ezek valamelyikét már egy korábbi ügyben benyújtották a körzeti földhivatalhoz, az újabb bejegyzési kérelemben elegendő erre utalni.

Széljegyzés

A földhivatal a kérelem benyújtásának napján feljegyzi a tulajdoni lapon a beadvány iktatószámát (széljegy), s ennek megtörténtét a beadványra is rávezeti. A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy tanúsítja a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását. A tulajdoni lap tartalmát érintő változás, illetve a változás átvezetésére irányuló kérelem elutasításának bejegyzése után törlik a széljegyet.

Felfüggesztés

Az eddigiekből jól látható, hogy a törvény igyekszik szigorú feltételeket szabni az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésekhez, hogy megfelelő garanciát nyújtson a csalások, az ingatlanokkal kapcsolatos rosszhiszemű üzelmek, visszaélések ellen. Ezt szolgálja az a rendelkezés is, amely szerint a földhivatal felfüggeszti az ingatlanra vonatkozó jogok bejegyzése (tények feljegyzése) iránti eljárást, ha az aláíró felek, illetőleg a hitelesítő vagy ellenjegyző személyek valamelyike vitatja a bejegyzés (feljegyzés) alapjául szolgáló magánokirat valódiságát.

Ugyanez a következménye, ha a felek között jogvita alakul ki az okirat jogszerűségével, illetőleg a bejegyezni kért jog, a feljegyezni kért tény jogosultjának személyével kapcsolatban. A felfüggesztéskor a földhivatal felhívja a bejelentést tevőt, hogy meghatározott időn belül igazolja a bejegyzés, illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége iránti per megindítását. A határidő eredménytelen eltelte után a földhivatal érdemben határoz a kérelemről. Amennyiben a per megindul, a felfüggesztés mindaddig fennmarad, amíg a bíróság jogerősen el nem bírálja a kereseti kérelmet. A földhivatali határozat ilyenkor a per eredményétől függ.

Fellebbezés

A földhivatalhoz benyújtott kérelmekről első fokon a körzeti földhivatal dönt. Ennek határozata ellen a kézbesítéstől számított harminc napon belül a megyei földhivatalhoz lehet fellebbezni. A fellebbezést a körzeti földhivatalnál kell benyújtani. Nincs helye fellebbezésnek az eljárást felfüggesztő határozat ellen.

Az az érdekelt, akinek bármilyen okból nem kézbesítették a határozatot, legkésőbb a bejegyzéstől számított egy éven belül kérheti a határozat kézbesítését. A fellebbezési határidő vele szemben ekkortól kezdődik. A fellebbezést mindaddig vissza lehet vonni, amíg a megyei földhivatal nem hoz érdemi határozatot.

Az ingatlan határvonalát vagy területét érintő fellebbezést feljegyzik az érintett tulajdoni lapokra, s ezzel egyidejűleg megküldik az ingatlanok tulajdonosainak. Egyéb fellebbezések ténye csak akkor kerül a tulajdoni lapra, ha nincs lehetőség arra, hogy az első fokú hatóság saját hatáskörben kijavítsa, módosítsa a megtámadott határozatot.

Ha a megyei földhivatal elutasítja a fellebbezést, a körzeti földhivatal törli a fellebbezésre vonatkozó bejegyzést, és azt a másodfokú határozatra vezetett záradékkal igazolja; erről a másodfokú határozat kézbesítésével értesíti az érdekeltet.

A sikeres fellebbezés eredményeképp a megyei földhivatal egészben vagy részben megváltoztatja az első fokú határozatot, a másodfokú határozat alapján szükséges bejegyzésről (átvezetésről) a körzeti földhivatal hoz új határozatot. A körzeti földhivatal az új határozatot a megyei földhivatal határozatával együtt kézbesíti. A körzeti földhivatal új határozata ellen fellebbezésnek nincs helye.

Ha a megyei földhivatal megsemmisítette az első fokú határozatot, s új eljárást rendelt el, a körzeti földhivatal az új eljárás eredményének megfelelő bejegyzéssel egyidejűleg törli a megtámadott, valamint a fellebbezésre vonatkozó bejegyzést. Az erről szóló határozatot a megyei földhivatal határozatával együtt kell kézbesíteni.

Törlési és kiigazítási perek Az ügyész, továbbá az, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti, érvénytelenség címén, keresettel kérheti a bíróságtól a bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását. Keresettel élhet a bejegyzés törlése iránt az az érdekelt is, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog elévült vagy megszűnt, illetőleg, hogy a nyilvántartott tény megváltozott. A bejegyzés bírósági kiigazítását kérheti az, aki a téves bejegyzés folytán sérelmet szenvedett. Az utóbbi két esetben a perindítás feltétele, hogy a bejegyzés nem törölhető a földhivatali eljárásban, illetve a sérelem nem orvosolható, továbbá, ha azokat eredménytelenül kísérelték meg. Azzal szemben, aki közvetlenül a bejegyzés folytán szerzett jogot, vagy mentesült kötelezettség alól, csak addig lehet megindítani az érvénytelen bejegyzés törlése iránt a keresetet, amíg a polgári jog szabályai szerint helye van a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat érvénytelensége megállapításának (például a szerződés megtámadásának határideje). Itt jegyezzük meg, hogy a szerződés semmisségére bárki határidő nélkül hivatkozhat. Azzal szemben, aki további bejegyzés folytán, az előző bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen szerzett jogot, a kézbesítéstől számított hatvan nap alatt lehet megindítani a törlési pert, ha a sérelmet szenvedő fél részére kézbesítették az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozatot. Kézbesítés hiányában a bejegyzéstől számított három év alatt lehet benyújtani a keresetet.

Bírósági jogorvoslat

A megyei földhivatali határozat ellen bírósági jogorvoslati kérelmet nyújthat be, akinek jogát a határozat sérti. Az ügyész a jogok és tények bejegyzéséről rendelkező határozat ellen közérdekű jogorvoslatot terjeszthet elő. A bírósági jogorvoslati kérelmet a határozat kézhezvételétől számított harminc napon belül kell benyújtani a körzeti földhivatalnál a megyei bíróság székhelyén működő helyi bírósághoz. Az az érdekelt, akinek a megyei földhivatali határozatot bármilyen okból nem kézbesítették, legkésőbb a bejegyzéstől számított egy évig ilyenkor is kérheti a határozat kézbesítését. A fellebbezési határidő vele szemben is csak a kézbesítéstől kezdődik. A fellebbezési határidő elmulasztása miatt a Polgári perrendtartás szerinti igazolási kérelemmel lehet élni, a bejegyzéstől számított egy év elteltével azonban nincs helye igazolásnak.

A jogorvoslat tényének feljegyzésére, illetve a jogorvoslatról szóló tájékoztatásra vonatkozó szabályok megegyeznek az államigazgatási eljárásnál írtakkal.

A bíróság a kereset eredményéhez képest részben vagy egészben megváltoztatja, illetve - a megyei földhivatal új eljárásra utasítása mellett - hatályon kívül helyezi a határozatot, vagy elutasítja a keresetet. Fontos szabály, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok hiányosságai a bírósági eljárásban nem pótolhatók. A bírósági határozat hatálya a megtámadott bejegyzésen alapuló további bejegyzésre, valamint a feleken kívül azokra is kiterjed, akik a felülvizsgálati kérelem benyújtása tényének bejegyzését követően szereztek jogot.

Fodor Anita
Az ingatlan-nyilvántartás részei Az ingatlan-nyilvántartás a tulajdoni lapból, a tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések adatainak jegyzékéből, továbbá az ingatlan-nyilvántartási térképből és az okirattárból áll. Az ingatlan-nyilvántartási térképpel egy tekintet alá esik az egyéb önálló ingatlanok alaprajza. Tulajdoni lap A számítógépen kezelt tulajdoni lapra jegyzik be az ingatlan adatait, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket. A tulajdoni lapokat településenként egytől kezdődően számozzák. A tulajdoni lap száma mellett minden tulajdoni lapon feltüntetik a település nevét is. Az ingatlan-nyilvántartás számítógépes rendszerében az ingatlan tulajdoni lapjának száma megegyezik a helyrajzi számmal. Okirattár Az okirattár tartalmazza a bejegyzések alapjául szolgáló okiratokat, illetőleg ezek hitelesített másolatait, a bejegyzés iránti kérelmeket, megkereséseket, valamint az ingatlan-nyilvántartási ügyben keletkezett más iratokat. Az okirattárban lévő iratokat a földhivatal egyéb irataitól elkülönítetten kezelik. Ingatlan-nyilvántartási térkép Az ingatlan-nyilvántartás céljára az állami földmérési alaptérkép nyilvántartási példánya szolgál. Az ingatlan-nyilvántartási térkép az ingatlan-nyilvántartás szempontjából a következőket tartalmazza:
  • a) a település neve és a térképszelvény száma,
  • b) a település közigazgatási határvonala, valamint a belterület, külterület határvonala,
  • c) földrészlet határvonala és helyrajzi száma,
  • d) épület, építmény,
  • e) alrészlet határvonala, jelzése és megnevezése,
  • f) a földminősítési mintatér, valamint a földminősítéssel megállapított minőségi osztályok határvonalai,
  • g) dűlőnév, utcanév és házszám,
  • h) közterületről, illetve más ingatlanáról nyíló pince bejárata.

Az egyéb önálló ingatlanok alaprajza 1:100 vagy annál nagyobb méretarányban ábrázolja az ingatlan - társasháznál a közös, szövetkezeti háznál a szövetkezeti vagy közös tulajdonban lévő épületrészek, továbbá az öröklakások és szövetkezeti lakások - elhatároló vonalait. Az alaprajzon feltüntetik a település nevét, az ingatlan utca, házszám, emelet és ajtószám szerinti megjelölését, továbbá az önálló ingatlan sorszámát és alapterületét. Törölt bejegyzések jegyzéke A település ingatlan-nyilvántartásának számítógépes rendszerében őrzik a tulajdoni lapról törölt bejegyzéseket és adatokat, valamint a törlésre vonatkozó határozat számát, amelyek alapján visszakereshető a törlés alapjául szolgáló okirat az okirattárból.

 

 

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (1998. április 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére