Megsarcolva

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (1998. április 1.) vegye figyelembe!

Ingatlanszerzés és adó

Megjelent a Cégvezetés (archív) 2. számában (1998. április 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás

 

Valamelyik nagynevű filozófus egyszer komoly hasonlóságot vélt felfedezni az állam és egy rablóbanda között. Nem tudni, igaza volt-e, az azonban határozottan állítható, hogy állam bácsi sem hagy ki egyetlen ziccert sem, amikor kincseskamráit kívánja feltölteni.

 

Az adókötelezettség keletkezése

Az ingatlan és a vagyoni értékű jog (ennek definícióját lásd keretes anyagunkban) megszerzése kapcsán akkor merülhet fel adókötelezettség, ha a magánszemély e vagyoni értékeket mintegy fizetségül, tevékenysége ellenértékeként kapja (például, ha terméket ad el, vagy valamilyen szolgáltatást nyújt, és az ezekért járó ellenértéket nem pénzben, hanem ingatlanban kapja). Amennyiben a vagyoni érték megszerzéséhez visszterhes vagyonszerzési illeték megfizetését kapcsolja a jogszabály, nem kell szja-t fizetni. Nincs tehát adó, ha az ingatlanhoz ajándékozás vagy öröklés révén jutott az új birtokos.

Gyökeresen mások - s korántsem ennyire liberálisak - a szabályok arra nézvést, aki másra ruházza a tulajdonában lévő ingatlant. Az átruházás szót e helyütt tágan kell értelmezni, mert nemcsak az adásvételt jelentheti, hanem például az ingatlanok cseréjét, apportálását, elajándékozását is. (Ámbár ez utóbbi kapcsán meg kell említeni, hogy mivel az ajándékozónak nem keletkezik jövedelme, adót sem kell fizetnie, kivéve, ha a kárpótlás keretében, vételi jog gyakorlásával szerzett termőföldet ajándékozzák el.)

Szerzési, átruházási időpont

Az ingatlan átruházásához tapadó adókötelezettség, illetve a nem sűrűn osztogatott adómentesség megállapításához, továbbá az ingatlanért kapott jövedelem kiszámításához két időpontot kell figyelembe venni.

  1. Az ingatlan megszerzésének időpontja az a nap, amikor az erről szóló szerződést benyújtották a földhivatalhoz. Amennyiben az ingatlant 1986. július elseje előtt szerezték, a szerzés időpontjának az a nap minősül, amikor a szerződést az illetékhivatalnál bemutatták. Az 1989. január elseje előtt, jogi személytől vásárolt ingatlannál a szerzés időpontja a szerződéskötés napja. Saját építésű házingatlanok kapcsán felvetődhet, hogy a telek megszerzésének idejét, avagy a használatbavételi engedély időpontját kell-e szerzési időként figyelembe venni. Nos, amennyiben a telek megszerzése után építették a felépítményt (magyarul: előbb a telket szerezték meg), a szerzés időpontjának a telek megszerzési ideje minősül.
  2. Az ingatlan átruházása időpontjának az a nap tekintendő, amikor az átruházásról szóló szerződést benyújtották a földhivatalhoz. A benyújtás időpontja különös jelentőséggel bír, hiszen a törvényi vélelem szerint a magánszemélynek ekkor - s nem az átruházáskor - keletkezik a jövedelme. Ha például az ingatlant 1997 végén adták el, a szerződéseket azonban - egyébként szabályosan - csak 1998 elején nyújtották be a földhivatalhoz, az eladónak ugyan 1997-ben keletkezett jövedelme, mégis az 1998-ban hatályos rendelkezések szerint kell e jövedelem után az adót kiszámítani, és 1999. március 20-ig megfizetni azt.

E kettőn kívül van aztán egy harmadik időpont is, amely a sajátos jogi szabályozás okán jelentőséghez jut: ingatlan értékesítésekor ugyanis gyakorlatilag mentesül a személyi jövedelemadó alól az a bevétel, amely 1982. január elseje előtt szerzett ingatlan eladásából származik. Ezt a bevételt az 1997-es évről szóló adóbevallásban még nem kell feltüntetni, 1998-tól viszont ez a mentességi szabály már csak a vagyoni értékű jog elidegenítéséből származó bevételre alkalmazható.

Fogalmak Ingatlannak minősül a föld és az azzal alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, így például az ingatlanon álló építmény, gazdasági épület, a kerítés, az ültetvény stb. [Szja tv. 3. § 29. pont] Vagyoni értékű jog a tartós földhasználat, a földhasználat, a haszonélvezet, a használat, a telki szolgalom, a lakás és a helyiség bérleti joga (ez utóbbi alól kivéve az albérletet, ágybérletet), az üdülőhasználati jog és a külföldiek ingatlanhasználati joga. [Szja tv. 3. § 31. pont] Az szja-törvény szerint vagyoni értéknek kell tekinteni a készpénzt, a jóváírást, a kifizető által a magánszemély helyett fizetett kiadást, az elengedett vagy átvállalt tartozást, a társas vállalkozásba adózatlanul befektetett vagyoni értéket annak kivonásakor, továbbá a természetben kapott vagyoni értéket (ideértve az ingó vagyontárgyakat, az ingatlant, a vagyoni értékű jogot, az értékpapírt, a szolgáltatást) [Szja tv. 4. § (2) bek.]

A jövedelem

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem után 20 százalékos adót kell fizetni. A regula - mint látható - egyszerű és egyértelmű, mégsem olyan könnyű precízen betartani. Előbb ugyanis pontosan meg kell határozni az adóköteles jövedelm nagyságát: ezt úgy kapjuk meg, ha az ingatlan eladáskori értékéből kivonjuk a szerzéskori értéket, továbbá a szerzéssel összefüggő egyéb költségeket, az értéknövelő beruházások értékét (ha voltak ilyenek), valamint az elidegenítéssel kapcsolatos kiadásokat.

Bevétel, eladási érték

Az ingatlanértékesítés bevételeként az ingatlan eladáskori, szerződésben rögzített értékét kell figyelembe venni. Csereszerződésnél az abban feltüntetett érték, ennek hiányában pedig az az érték számít eladási árnak, amelyet az illeték megállapításakor figyelembe vett a hatóság. Ingatlan apportálásakor a társaság által ezen a címen jóváírt vagyoni részesedést kell bevételnek tekinteni. Az előleg- vagy részletfizetés az adófizetési kötelezettséget nem befolyásolja, azaz a teljes bevételből kiindulva kell megállapítani a jövedelmet akkor is, ha a vevő a teljes vételárat több év alatt fizeti ki. Fontos, hogy bevételként csak a saját tulajdonrészre jutó összeget kell számításba venni (például közös tulajdon elidegenítésekor nem a tulajdonosok számával kell elosztani a bevételt, hanem az adott tulajdonos tulajdoni hányadát figyelembe véve kell a magánszemély bevételét meghatározni).

Szerzéskori érték

Szerzéskori érték alatt az adásvételi szerződésben rögzített vételárat értjük; csereszerződésnél az abban rögzített értéket, ennek hiányában pedig az illeték megállapításához figyelembe vett értéket kell a megszerzésre fordított öszszegnek tekinteni. Ha a magánszemély ajándékba kapta, netán örökölte az ingatlant, megszerzésre fordított összegnek az illetékhivatal által figyelembe vett érték tekintendő.

Amennyiben a szerzéskori érték az előbbiek szerint nem állapítható meg, a bevétel 25 százaléka minősül jövedelemnek. Ezt a rendelkezést kell alkalmazni a társasházi osztatlan közös tulajdonrészek (pince, tetőtér stb.) értékesítésekor. Ilyenkor egyéb kiadás már nem számolható el költségként. Ez a jövedelem-meghatározási mód egyébiránt nem választható, tehát nincs lehetőség arra, hogy a 25 százalékos szabályt alkalmazzuk olyan esetben, amikor a szerződés a rendelkezésünkre áll, vagy az ingatlan értékét az illetékhivatal állapította meg.

Kiadások, költségek

Az ingatlan megszerzésére fordított összegen felül levonhatók a bevételből a szerzéssel, illetve az elidegenítéssel kapcsolatos kiadások (például az illeték, az ügyvédi, a hirdetési költség stb.), továbbá az értéknövelő beruházásra fordított, igazolt kiadások. Értéknövelő beruházás alatt az a ráfordítás értendő, amely növeli az ingatlan forgalmi értékét. A beruházás értékét számlák alapján lehet kiadásként elszámolni. A tulajdonos által végzett saját munka ellenértéke ugyanakkor nem vehető figyelembe az értéknövelő beruházások összeszámolásakor.

Bizonylatok hiányában (például ha a kiadások még az szja- és az áfa-törvény hatálybalépése előtt keletkeztek) a költségek igazolására az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló 1957. évi IV. törvény 26. §-ának (3) bekezdésében foglaltak az irányadók. Ennek megfelelően bizonylatként fogadható el például az írásba foglalt szakértői vélemény.

Csökkenő jövedelem

Amennyiben az ingatlant a megszerzés évét követő 6-15. évben adják el, a fentiek alapján kiszámított összeget - az szja-törvényben meghatározott módon - évenként 10 százalékkal kell mérsékelni. Ez annyit tesz, hogy míg a jövedelmet a bevétel és a ráfordítások különbözetén felüli öszszeggel nem lehet tovább csökkenteni, ha az ingatlant a szerzést követő öt éven belül elidegenítik, addig a hatodik évtől évenként 10 százalékot lehet levonni a jövedelemből, mígnem a 15. évben bekövetkezik az adómentesség (ekként már az 1984. - és nemcsak az 1982. - január 1. előtt szerzett ingatlanok 1998-as elidegenítéséből származó jövedelem is adómentes). Ez az inflációkövető számítási módszer az 1997. december 31. előtt elidegenített ingatlanoknál nem alkalmazható, így az 1982-1983-ban szerzett, és még 1997-ben elidegenített ingatlanokból származó jövedelem után szja-t kell fizetni.

Ez az új rendelkezés csak az ingatlanátruházásból származó jövedelmekre alkalmazható, a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelemekre nem. Az utóbbiaknál - ugyanúgy, mint 1997-ben - nem számít bevételnek az 1982 előtt szerzett vagyoni értékű jog átruházásából származó ellenérték.

Lakáscélú felhasználás Az szja-törvény lehetőséget biztosít arra, hogy amennyiben a magánszemély az ingatlanértékesítésből származó jövedelméből 48 hónapon belül lakást vesz, vagy házat épít (a használatbavételi engedély megadásának időpontja az irányadó), eladott ingatlanja után nem kell szja-t fizetnie. A kedvezmény azt is megilleti, aki az elidegenítés időpontját megelőző 6 hónapon belül vett lakást, vagy épített házat. Az adóhatóság a magánszemély kérésére a 6 hónapot legfeljebb 12 hónapra, a 48 hónapot pedig 60 hónapra módosíthatja. Az az összeg tekinthető lakáscélú felhasználásra fordítottnak, amelyet belföldi lakótelek, lakás vásárlására, építésére vagy bővítésére költöttek el. Bővítés alatt a lakás alapterületének olyan növelését kell érteni, amellyel a lakószobák száma legalább eggyel növekszik. A telekvásárlást csak abban az esetben lehet lakáscélú felhasználásnak tekinteni, ha a magánszemély a törvényben meghatározott időn belül lakást épít rá. Lakáscélú felhasználásnak minősül továbbá a lakás használati, haszonélvezeti, valamint bérleti jogának megvásárlása is. Az előbbiekből következően viszont nem lehet kedvezményt igénybe venni a lakás felújítása, korszerűsítése esetén. Az ezekhez kapcsolódó költségek egy részét az ingatlan értékesítésekor lehet elszámolni, feltéve, hogy a kiadás értéknövelő beruházásnak minősül. A magánszemély az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet nemcsak saját maga használhatja fel, hanem hozzátartozója lakásszerzésére is fordíthatja. A kedvezmény akkor vehető igénybe, ha a hozzátartozó a támogató személy házastársa vagy volt házastársa, egyenes ágbeli rokona (szülője, gyermeke). Mellettük az örökbe fogadott, a nevelt vagy a mostohagyermek és szülő is a hozzátartozói körbe tartozik, az oldalági rokon (mint például testvér) viszont már nem. Adó-visszaigénylés A 20 százalékos adót akkor is meg kell fizetni az ingatlantékesítés után, ha a magánszemély lakásszerzési célra kívánja fordítani a jövedelmet. Amennyiben viszont 48 hónapon belül lakást, házat vásárol, épít, bővít, visszaigényelheti az adót. (Természetesen igazolnia is kell a lakáscélú felhasználást.) Ha a magánszemély az szja-bevallás előtt lakást, házat épít, vesz, bővít, s ezt igazolja is az adóhatóságnak, nem kell megfizetnie a 20 százalékos szja-t. A lakáscélú felhasználás igazolása A lakáscélú felhasználást levélben lehet igazolni, amelyhez a következő iratokat kell csatolni: az elidegenített ingatlanra vonatkozó, a földhivatalhoz benyújtott, érkeztetett szerződés másolatát, lakás vagy haszonélvezeti jog megvásárlása esetén a földhivatalhoz benyújtott, érkeztetett szerződés másolatát, lakáshasználati vagy lakásbérleti jog megszerzésekor az erről szóló szerződés másolatát, a jövedelem építési, bővítési célú felhasználása kapcsán a használatbavételi engedély, valamint a beruházást igazoló számlák másolatát, a hozzátartozó részére történő felhasználásnál a rokonsági fokot igazoló irat másolatát. Az igazolásokat lakásvásárlás esetén a szerződés megkötését, házépítés esetén a használatbavételi engedély megadását követően, de még az adóbevallás előtt el kell küldeni az adóhatósághoz. Mint említettem, a lakásszerzési kedvezmény nem minden esetben végleges, amennyiben ugyanis a magánszemély vagy a lakást szerző hozzátartozó a lakásszerzési kedvezmény érvényesítését követő 60 hónapon belül átruházza a "kedvezményezett" lakást, az ebből származó bevételt növelnie kell azzal az összeggel, ami a korábban érvényesített lakásszerzési kedvezmény alapja volt. Ez a "szankció" az öt éven túli elidegenítésre már nem vonatkozik.

Adóbevallás

Az ingatlanátruházásból származó bevétel a személyi jövedelemadó rendszerében a külön adózó jövedelmek közé tartozik. Az adóbevallásban akkor is fel kell tüntetni az ingatlanátruházás tényét, ha az elidegenítésből nem származott jövedelem (például a költségek meghaladták a bevételt), vagy annak egészét másik lakás megszerzésére fordították (lakáscélú felhasználás). Nem kell viszont beírni a bevallásba az adómentesen szerzett jövedelmet, valamint azt a bevételt, amelyet a jövedelem kiszámításánál nem kellett figyelembe venni.

A 1982 előtt szerzett ingatlanok - e helyütt a vagyoni értékű jogokat figyelmen kívül kell hagyni - átruházásából származó bevételt is szerepeltetni kell az adóbevallásban, annak ellenére, hogy ez után nem kell adót fizetni.

Horváthné Szabó Beáta
Társasági adó A számviteli törvény előírásai alapján az ingatlan tárgyi eszköznek minősül, hiszen tartósan - legalább egy éven túl - szolgálja a vállalkozás gazdasági érdekeit. A beszerzési értéket nem lehet egy összegben elszámolni, hanem csak több év alatt. Beszerzési árnak (költségnek) az a ráfordítás tekintendő, amely az ingatlan (épület) megszerzése, létesítése, üzembe helyezése érdekében az üzembe helyezésig felmerült. A beszerzési költségnek része még az illeték, az előzetesen felszámított, de le nem vonható áfa, az igazgatási, szolgáltatási eljárási (pl. szakértői) díj, az ingatlan beszerzéséhez közvetlenül kapcsolódó hitel feltételeként előírt bankgarancia díja, a kezelési költség, a rendelkezésre tartási jutalék, a szerződés közjegyzői hitelesítésének díja, az üzembe helyezésig felmerült hitelkamat, a beruházáshoz közvetlenül kapcsolódó - az üzembe helyezésig felmerült - biztosítás díja. A vállalkozó maga határozhatja meg azt, hogy hány évig fogja használni az épületet, ennélfogva azt is, hogy hány év alatt számolja el a beszerzési árat költségként. A társaságiadó-törvény nem fogadja el az így megállapított amortizációt, s a számviteli törvény szerint elszámolt értékcsökkenéssel megnövelteti az adóalapot. Ezt azonban csökkenteni lehet az adótörvényben meghatározott amortizációval, hosszú élettartamú épületek esetén a beszerzési érték évi 2 százalékával. Amennyiben a vállalkozó bérbe adja az ingatlant, ennél magasabb - évi 3 százalékos - leírási kulccsal számolhat. A telek, földterület után nem számolható el értékcsökkenés. Terven felüli értékcsökkenést kell elszámolni, ha az ingatlan a vállalkozási tevékenység változása miatt - ahogy a számviteli törvény mondja - feleslegessé vált (például értékesítéskor) vagy megrongálódott, megsemmisült. G.K.

 

 

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (1998. április 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére