Ingatlanszerzés és illeték

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (1998. április 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 2. számában (1998. április 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás

 

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény szerint öröklés, ajándékozás és visszterhes vagyonátruházás esetén vagyonszerzési illetéket kell fizetni. Témánk szempontjából ez utóbbinak van jelentősége, hiszen a gazdálkodó szervezetek leginkább ilyen módon - adásvétellel, bérlettel, lízingeléssel - juthatnak székházhoz, telephelyhez, üzlethelyiséghez, termőföldhöz.

 

Az illetékkötelezettség keletkezése

Az élők közti jogügyletek kapcsán az illetékkötelezettség - főszabályként legalábbis - a szerződés megkötésének napján keletkezik. Ez az ingatlanok és az ingóságok szerzésére egyaránt vonatkozik (feltéve persze, hogy ez utóbbiról okirat készült, hiszen az ingó dolog átruházását - szemben az ingatlanéval - nem feltétlenül kell írásbeli szerződésbe foglalni). A törvény különös szabályt tartalmaz az árverési vétel, valamint a hatósági vagy bírósági határozattal történő szerzés (mint kényszerelidegenítés) esetére, ezekben az esetekben az illetékkötelezettség az árveréskor, illetve a határozat jogerőre emelkedésének napján keletkezik, függetlenül a dolog tényleges átadásától. Különös szabályon alapul továbbá az illetékkötelezettség a hatósági jóváhagyástól (engedélytől, hozzájárulástól, tudomásulvételtől), illetve harmadik személy beleegyezésétől függő, valamint a felfüggesztő vagy bontó feltételt, illetőleg kezdő határidőt tartalmazó jogügyleteknél is. A jóváhagyást - akár a hatóságét, akár harmadik személyét - igénylő szerződések kapcsán az illetékkötelezettség a jóváhagyás napján keletkezik. Ezzel szemben a valamilyen feltételt tartalmazó szerződés a feltétel bekövetkeztével válik hatályossá, így aztán teljesen logikus, hogy az illetékkötelezettség keletkezése is ehhez az időponthoz tapad.

A vagyonszerzés bejelentése

Az ingatlan vagy az ahhoz kapcsolódó jog adásvételének - ahogy a jogszabály mondja: a visszterhes vagyonátruházás - bejelentésére főszabályként a szerző fél köteles. A bejelentést a földhivatalnál kell megtenni, csatolva természetesen a bejegyzésre irányuló kérelmet is. Amennyiben a szerződő felek valamelyike (tipikus esetben a vevő) 30 napon belül nem tájékoztatja a hivatalt, mulasztási bírság szabható ki vele szemben. A bejelentést követően a földhivatal az okirat iktatószámmal ellátott és hitelesített másolatát az illetékkiszabáshoz szükséges egyéb papírokkal együtt megküldi (nyolc napon belül kellene ezt megtennie) az illetékhivatalhoz, hogy az állapítsa meg az illetéket, illetve azon belül az illetékelőleget. Magától értetődően a földhivatal az ingatlan-nyilvántartási eljárás megtörténtéről tanúskodó határozatát is megküldi az illetékhivatalnak, az illetékhivatal e határozat alapján adja ki a fizetési felhívást az illetékkülönbözetről, vagy határoz a már korábban megfizetett illetékelőleg visszatérítéséről. A bejelentési kötelezettséget akkor is teljesíteni kell, ha a jogügylet egyébként illetékmentes.

Visszterhes vagyonátruházási illeték

A visszterhes vagyonátruházási illeték tárgyára nézve az illetéktörvény kógens szabályokat tartalmaz, megállapítva, hogy az ingatlanok és a jogszabályban felsorolt vagyoni értékű jogok megszerzése, megszüntetése, az ingatlanon fennálló haszonélvezeti jog gyakorlásának átengedése, továbbá bizonyos ingóságok visszteher mellett történő megszerzése illeték alá esik. A visszterhesség vélelméből következően minden szerzést visszterhes vagyonátruházási illeték alá kell vonni, ha utána sem öröklési, sem ajándékozási illeték nem szabható ki. Ebből következően a visszterhesség körébe tartozik az elbirtoklás, a hatósági határozattal, bírói ítélettel történő szerzés is, valamint a ráépítés esetei közül az, amely eredeti szerzésnek minősül. Közülük a ráépítéssel - így szerez tulajdonjogot az, aki a más tulajdonában lévő épületet bővíti, ahhoz hozzáépít - történő tulajdonszerzés akkor eredményez illetékköteles vagyonátruházást, ha a ráépítő ténylegesen nagyobb tulajdoni hányadot kap, mint a ráépítés alapján őt megillető rész. A ráépítő tulajdoni hányadát az egész ingatlan értékéből a ráépített részre eső érték arányában kell megállapítani.

Az illeték alapja

A visszterhes vagyonátruházási illeték alapja általában a megszerzett vagyon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értéke, vagyoni értékű jog esetén e jog számított értéke. Ingatlanok tulajdonjogának cseréjekor az illeték alapja - lakástulajdonok cseréjének kivételével - a cserével megszerzett ingatlan forgalmi értéke.

Ami a megszerzett vagyon forgalmi értékét illeti: ez az a pénzben kifejezett érték, amely a vagyontárgy eladásakor, a vagyontárgyat terhelő adósságok figyelembevétele nélkül, az illetékkötelezettség keletkezésekor fennálló állapotában árként általában elérhető volt. Ennek kapcsán felvetődik a kérdés, hogy általános forgalmi adóval növelt vételár esetében beletartozik-e az illetékalapba a forgalmi adó összege. Nos, a bírósági gyakorlat szerint a forgalmi adó a forgalmazás révén kapcsolódik a dologhoz, mint ártényező alakítja is annak árát, ellenértékét, éppen ezért az ellenérték, illetve a forgalmi érték része, tehát az illetékkötelezettség meghatározásánál figyelembe kell venni.

Az illeték mértéke

A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke 10 százalék, míg a lakástulajdon és az ehhez kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzéséért 4 millió forintos forgalmi értékéig 2 százalék, a forgalmi érték ezt meghaladó része után pedig 6 százalék illetéket kell fizetni. Ha az ingatlant megszerző fél csak részenként tudja megvásárolni az ingatlant, a kedvezményezett illetékalapot arányosan kell számításba venni, megelőzve ezzel azt, hogy nagy értékű ingatlantulajdonok a kedvezményes kulcs alkalmazásával cserélhessenek gazdát.

A törvény néhol a fentiektől eltérő mértéket állapít meg, olyat, amely független az ingatlan minősítésétől és forgalmi értékétől, célja pedig az ingatlanforgalom ösztönzése, illetve a hitelveszteségek csökkentése. E 2 százalékos, kedvezményes kulcs illeti meg az ingatlanalapot, a főtevékenysége szerint ingatlanforgalmazásra jogosult vállalkozót, az ingatlan tulajdonjogának megszerzése esetén a pénzügyi lízinget főtevékenységként végző vállalkozót, az ingatlan- és a gépjármű pénzügyi lízinget egyaránt folytató vállalkozót - ha nettó árbevételének legalább 75 százaléka e két tevékenységből származik -, valamint a hitelintézetet hitel-ingatlan csereügylet vagy az adóssal szembeni felszámolási, illetve végrehajtási eljárás kapcsán, legfeljebb azonban 3 éves időtartamra.

Ingatlanforgalmazásra az a vállalkozó jogosult, akinek a tevékenységére vonatkozó statisztikai jelzőszámában és az illetékes kamarától beszerzett nyilatkozatban az ingatlanforgalmazást megjelölő TEÁOR-szám szerepel. A pénzügyi lízingre vonatkozóan az Állami Bankfelügyelet és a Magyar Lízingszövetség igazolása szükséges a kedvezményes illetékkulcs alkalmazásához. Ennek az okiratnak azt kell tartalmaznia, hogy a pénzügyi lízingelést végző vállalkozó éves nettó árbevételének legalább 50 százaléka ingatlanlízingből származik. A TEÁOR 1998. január 1-jétől érvényes nómenklatúrája szerint az ingatlanforgalmazás kódja a 7012, a pénzügyi lízingé a 6521.

Fizetési meghagyás

A kiszabás alapján fizetendő illetéket első fokon fizetési meghagyással vetik ki. (Ez közigazgatási határozat és csak nevében azonos a polgári bírósági fizetési meghagyással.) Az illetékhivatal fizetési meghagyása megjelöli a teljesítés határidejét, illetve a nemteljesítés jogkövetkezményeit.

A fizetési meghagyás alapján fizetendő illeték főszabályként a határozat jogerőre emelkedését követő napon válik esedékessé, s az ezt követő 15 napon belül fizethető meg pótlékmentesen. Az első fokú határozat akkor jogerős, ha határidőben nem fellebbeztek ellene, a fellebbezési jogról lemondtak vagy egyébként a fellebbezést az államigazgatási eljárási szabályok kizárják. A másodfokú közigazgatási határozat annak közlésével válik jogerőssé.

Illetékelőleg

Meghatározott ügyekben a fizetési meghagyás illetékelőleget is tartalmaz, ha a földhivatali határozat az illeték megállapítását megelőzően nem érkezik meg az illetékhivatalba. Az illetékelőleg a fizetési meghagyás kézbesítésétől számított 15. napon válik esedékessé és az azt követő 15 napon belül fizethető meg késedelmi pótlék nélkül. Esedékessége tehát nem függ a határozat jogerejétől, ennélfogva a pótlékmentes megfizetés lehetősége fellebbezéskor lerövidül, ráadásul a fizetési meghagyás az illetékelőleg összegére a fellebbezésre tekintet nélkül végrehajtható.

Késedelmi pótlék

A késedelmi pótlék a fizetési meghagyásban vagy a fizetési felhívásban megjelölt határidőben meg nem fizetett illeték késedelmes teljesítésének szankciója. A pótlékot az esedékesség napjától kell felszámítani, mértéke a mindenkori jegybanki alapkamathoz igazodik: minden naptári nap után a felszámítás időpontjában érvényes jegybanki alapkamat kétszeresének 365-öd része (azaz éves szinten az alapkamat kétszerese). A jegybanki alapkamat jelenleg 20 százalék.

Greskovics Zsuzsanna
A forgalmi érték megállapítása Az illetékhivatal a vagyonszerzésre vonatkozó okiratok megérkezésekor tudja csak megállapítani a forgalmi értéket. Előfordulhat azonban olyan eset, hogy a szükséges iratok jelentős késéssel kerülnek az illetékhivatalhoz, s eközben a vagyontárgy forgalmi értéke lényegesen megváltozik (többnyire emelkedik). Ha e késedelem oka a közigazgatási szervek hanyagságában rejlik, nem volna méltányos a vagyontest megszerzőjére hárítani az értékviszonyok változása okán keletkezett illetéktöbbletet. A vázolt helyzet feloldására az értékkorrekció kógens szabálya szolgál, amely szerint a mindenkori jegybanki alapkamatnak megfelelő mértékben, legfeljebb azonban 50 százalékkal csökkenteni kell a szabályosan, ámde késedelmesen megállapított értéket. A korrigált érték nem lehet alacsonyabb a szerződéses, illetve a bejelentett értéknél. Az értékkorrekció csak akkor alkalmazható, ha a hatóságok késedelmes ügyintézése miatt a fizetésre kötelezett személyt - a forgalmi érték emelkedése okán - kár éri. Amennyiben tehát a hatóság a szerződéses vételárat elfogadja az illeték alapjaként, e számítási mód nem alkalmazható. A forgalmi értéket a közigazgatási eljárás általános szabályainak megfelelően kitűzött helyszíni szemle, az összehasonlító értékadatok, valamint az illeték fizetésére kötelezett személy nyilatkozata ismeretében kell megállapítani. (Szükség esetén szakértőt is be lehet vonni az eljárásba.) Az illetékhivatal mellett bíróság is megállapíthatja az ingatlan értékét. Az ítélettel megállapított forgalmi érték (például tulajdonközösség megszüntetése iránti perben) már nem bírálható felül. A vagyoni értékű jogok számított értéke a jog egyévi értékének és az illetékjogszabályban megjelölt szorzószámnak az öszszeszorzásával számítható ki. Az egyévi érték a vagyontárgy forgalmi értékéhez igazodik, annak egyhuszad részével egyenlő (a terheket itt figyelmen kívül kell hagyni).

 

 

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (1998. április 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére