Központosított kereskedelem

 

Napjainkra Európa keleti felében is kedveltté váltak a káprázatos gyorsasággal felépült bevásárló- és szórakoztató- központok. Egymással és az idővel folytatott versenyük a befektetések mihamarabbi megtérülése érdekében mind élesebb. De az óriásobjektumok sikeres működésének vannak határai, vannak feltételei. Jelenük és jövőjük sokféle tényező együttes hatásától függ.

 

Fényes jövő elé néz a kiskereskedelem Európában, de zavaróan kevés a növekvő keresletet kiszolgáló ingatlan – kesergett nemrégiben az Európai Unió brüsszeli központjának egyik elemzője. Fájlalta, hogy kevés a bevásárlóközpont, a szórakoztatónegyed és a hipermarket. Az első – amerikai kottából, de európai hangszerelésre írt – bevásárlóközpontot harminc évvel ezelőtt adták át. És mégis. Úgy látszik, hiába nőttek ki az európai városok peremén és belvárosaiban a mallok, a shopping centerek és a shopping cityk. A gyarapodó polgárok – legalábbis a szakértők szerint – még mindig nem költhetik el megfelelő körülmények között pénzüket.

A szabad európai tőkemozgás, közlekedés és munkavállalalás azonban változást hozhat. A Healy & Baker nemzetközi tanácsadó cég előrejelzése szerint az otthon is erős német, brit, francia és spanyol beruházók egymás országaiban, nemkülönben a feltörekvő közép- és kelet-európai térségben próbálkoznak a terjeszkedéssel. Vén kontinensünkön az ezredfordulóig nem kevesebb, mint 14 millió négyzetméternyi bevásárlótér épül.

Itt van Amerika

A piac olyannyira nemzetközivé vált, hogy ezt már nehéz túlszárnyalni. Az Európai Unióban 1993 januárjától fokozatosan eltöröltek csaknem minden kereskedelmi korlátozást, és belátható közelségbe került az egységes fizetőeszköz, az euro bevezetése, ami újabb lökést adhat a fejlődésnek. A külföldieket leginkább befogadók listáját Nagy-Britannia vezeti, a szigetországban 300, kisebb-nagyobb láncot üzemeltető, nem brit cég működik, s a következő két évben további 90 megjelenése várható. Az egységesülő vámeljárási gyakorlat, illetve a vámok teljes eltörlése Németország, Franciaország, Hollandia és a dél-európai EU-tagok felzárkózását hozza.

A britek előnye várhatóan csökken, mert változóban van az amerikaiak magatartása. A jenkik a hetvenes-nyolcvanas években inkább a briteket részesítették előnyben, s csak mostanában terjesztették ki csápjaikat Európa más tájaira, valamint Közép- és Kelet-Európára. A becslések szerint legalább 30 amerikai kiskereskedelmi óriáslánc szeretne megtelepedni két-három éven belül a kontinens tágabb értelemben vett középső részén.

A legtöbb nemzetközi kereskedelmi cég a belterületi bevásárlóközpontokat figyelembe véve a brit, a német, a francia és a spanyol településeken van, csaknem 18 millió négyzetmétert foglalnak el történelmi negyedekben, belvárosokban, beleértve a mi térségünket is. A külvárosi óriásobjektumok összterülete egyelőre elmarad ettől. Az összesen 14 millió négyzetmétert elfoglaló központok felépítése azonban sokkal rövidebb időt vett igénybe. Pedig egyre több kormány vagy önkormányzat igyekszik gátat vetni a hatalmas építkezéseknek.

– Akármit is mondanak az ellenzők, a város peremén felhúzott óriásközpontok mindig is vonzóak lesznek, hiszen van valami misztikum, valami elképesztő, valami sokat ígérő abban, hogy az ember ekkora monstrumokat épít. Az ilyesmi érdekli az embereket, sokat várnak tőle, hiszen az egész élet lehetőségeit sűríti egy helyre – vélekedett John Oldridge, a Chapman Taylor Partners tanácsadó cég építésze.

Természetesen nagyon sokan vitatják ezt a vélekedést. Hollandiában például két évvel ezelőtt a külvárosi objektumok építését ösztönző szabályozást léptettek életbe, ám 1997-ben – részben környezetvédelmi, illetve kiskereskedői nyomásra – fölülvizsgálták, s visszavonták a rendelkezéseket. Ezzel közvetve segítették a forgalom csökkenésétől tartó kisebb belvárosi üzletek tulajdonosait. Németország legizmosabb bevásárlóközpont-üzemeltetője, az ECE Projektmanagement GmbH huszonöt német településen 45 centrumot irányít. Vezetői további tizenkettő megnyitásánál bábáskodnak, és terjeszkedni akarnak Csehországban, Lengyelországban és Magyarországon is. A sok belterületi egységet is fenntartó ECE főnökei nem értenek egyet a korlátozásokkal, mert úgy vélik, a megszorítások azokat is sújtják, akik betartják a környezetterhelési előírásokat.

Keleti expanzió

Nem panaszkodnak viszont az igazán gyorsak, vagyis a gyorséttermi láncok. A McDonald's például 36 európai államban összesen háromezer egységgel van jelen. Ennek felét az elmúlt tíz évben nyitotta. Nagyon jól megy a ruházatban utazó spa-nyol Zara-láncnak, a nálunk is megtelepedett brit Marks & Spencernek, illetve a hiperkarketeket üzemeltető két francia cégnek, az Auchannak és a Continentnek, bárha a bevásárlóközpontokban levő üzleteik bérleti díjai több helyütt folyamatosan és meredeken emelkednek. A fenti cégek a francia, portugál és svéd üzleteik esetében számolhatnak változatlan díjakkal és csak Ausztriában és Németországban könyvelhetnek el díjcsökkenést. Minden más esetben többet kell fizetniük.

Németországban azért esnek a bérleti díjak, mert a külföldi vállalkozói csoportok súlyos engedményekre kényszerültek. A német egyesülést követően szinte azonnal megjelentek a fejletlenebb keleti tartományokban, ám az évtized közepére kiderült: a kereslet mégsem olyan rohamosan növekszik, mint gondolták, az egyre több munkanélküli pedig apasztotta a bevásárlóközpontok közönségét.

Állástalan ugyan Cseh- és Lengyelországban is van sok, de egyik országról sem lehet a keletnémethez hasonló képet festeni. Prágában fél tucat nagy központ nyílt az elmúlt két-három évben, és további tizenkettőt építenek. Történelmi és földrajzi közelsége révén természetesen német cégek a fő befektetők, de például a legnagyobb óvárosi fejlesztést a francia Caisses des Depoˆts et Consignations hajtotta végre. A Myslbek névre keresztelt központ a maga 8600 négyzetméterével mégsem csúcstartó, a külvárosi új és még tervezés alatt levő monstrumok háromszor-négyszer ekkorák.

Érdekes és tanulságos az IKEA esete. Először belső kerület szélén nyitott közepes nagyságú bútoráruházat, majd amikor a cseheket – mondhatni – rászoktatta a skandináv stílusra, úgy döntött, hogy kiköltözik a Prága vége táblához. A döntés jónak bizonyult. Az új áruházat évente 1,75 millióan, 70 százalékkal többen keresik fel, mint az első üzletet. S lám, a nagyok vonzereje a többi nagy számára a legerősebb: az IKEA kültelki áruháza melletti 2,6 hektáros területen – ami szintén a svédeké – a brit TESCO 15 ezer négyzetméteres hipermarketet épít.

A Prága keleti szélén található Cerny Most nevű 400 millió márkás beruházást viszont az európai ingatlanfejlesztési piac egyik meghatározó cége, a svájci Intershop és a francia Crédit Commercial finanszírozza. A 36 ezer négyzetméteres bevásárló- és szórakoztató-központ mellett hipermarket és barkácsáruház is lesz. Utóbbi a német Globus-lánc tulajdona. A bérleti díj már-már hihetetlenül alacsony, havonta mindössze 20-40 márka négyzetméterenként. S a legnagyobb a Praha North: 90 ezer négyzetméternyi üzlet, étterem, korcsolyapálya, bank, motel, parkolók, szervizek, miegymás. Város a város szélén. Ez az új sorozat neve.

Lengyelországban sincs ez másként, noha ott némileg visszafogottabb az ütem. A negyvenmilliós országban a kiskereskedelem 99 százalékát csak az egy vagy két üzlettel rendelkező cégek bonyolítják le. A nagy láncok betörése és megerősödése itt teljesen átformálja a terepet. A kiskereskedelem az elmúlt években – politikai viszontagságok miatt is – jóval lassabban fejlődött, mint Csehország vagy Magyarországon, a nyugati elemzők szerint azonban hosszú távon a lengyel piac kecsegtetőbb, mint a tízmilliós cseh vagy magyar piac.

Egyébiránt Lengyelországban is a gyorsak (McDonald's, Pizza Hut, KFC, Burger King) és a hiperek (Billa, Auchan, Tesco, Carrifeur) voltak az első fecskék, csak utánuk jöttek a ruházatban utazók és a szolgáltatók. Figyelemre méltó, hogy a hipermarketek egyelőre uralják a terepet, és a mi Pólusunkhoz, Plazainkhoz hasonló vegyes (bevásárló- és szórakoztató-) központok még nem bújtak ki a földből. Inkább az a gyakorlat, hogy a hipermarketek köré telepedik egy-két kisebb áruház és szolgáltató. Ennek részben az az oka, hogy még nem tűnt föl olyan szakmai befektető, amely a mall típusú fejlesztést finanszírozná.

Egyetlen kivétel van, a varsói főpályaudvar közelében megvalósuló Zl´ota Center. A holland ING-alap, a koreai Samsung és a fővárosi önkormányzat vegyesvállalatot hozott létre a projekt sikere érdekében. Ötvenegyezer négyzetméternyi üzlet és szórakoztatóegység lesz benne.

Méreteit tekintve második helyen áll a Krakkótól öt kilométerre épülő óriás, a maga 48 ezer négyzetméterével. Összességében mégis megelőzi majd a varsóit, mert bútoráruház, hipermarket és barkácsáruház is odatelepül. Ezt az építkezést a Cefic nevű francia konzorcium irányítja.