Termőföldtulajdon az Unióban

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2008. február 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 115. számában (2008. február 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
Cikkünkben áttekintést nyújtunk arról, hogy az egyes uniós tagállamok miként szabályozzák a külföldiek termőföldhöz jutását.

Földjogi szabályok az elsődleges közösségi jogforrásokban

Elsődleges jogforrások alatt az Európai Gazdasági Közösséget és az Európai Uniót létrehozó szerződéseket, ezek módosításait, kiegészítéseit, a költségvetési szerződéseket, valamint a csatlakozási szerződéseket szokás érteni.

Földjognak jelen írásban az ingatlanok, elsősorban a termőföldek tulajdonjogának megszerzésére és a termőföldek használatára vonatkozó közösségi és tagállami joganyagot tekintjük.

Általánosságban kijelenthető, hogy az elsődleges jogforrások a földjog körébe tartozó kérdéseket alig szabályoznak kifejezetten.

A Római Szerződés kimondta, hogy "E szerződés nem sértheti a tagállamokban fennálló tulajdoni rendet" (295. cikk). E szerint az ingatlantulajdonnal kapcsolatos szabályozás kizárólag tagállami hatáskörbe tartozik. Ettől azonban később a jogértelmezés eltért.

A tulajdonszerzés szabadsága

Az ingatlanok, és így a termőföldek tulajdonjogának megszerzésével és használatával kapcsolatos közösségi szabályok nem kifejezetten az ingatlanszerzésre, különösen nem a termőföldszerzésre vonatkoznak.

A közösségi földjogi szabályozás a Római Szerződés egyik meghatározó alapelvére épül, amely a Közösségen belül olyan belső piac kialakítását irányozta elő, ahol érvényesül a négy alapszabadság: az áruk, a szolgáltatások, a személyek és a tőke mozgásának szabadsága.

Az ingatlanokra vonatkozó szabályozás leginkább ez utóbbiból, a tőkemozgás szabadságából következik. Az ingatlanbefektetéseket ugyanis a közösségi jog közvetlen tőkebefektetésnek tekinti.

A tőkemozgás szabadsága

A Római Szerződés szerint tilos a tagállamok, valamint a tagállamok és harmadik országok közötti tőkemozgásra és fizetési műveletekre vonatkozó minden korlátozás 56. cikk. Ez tehát - elvben - korlátlan szabadságot jelent az ingatlanforgalomban. Nem lehet korlátozni nemzetiségi alapon a magánszemélyek és a társaságok tulajdonszerzését, vagyis bármely tagállam állampolgára ugyanolyan feltételekkel szerezhet termőföldet egy másik tagállamban, mint az adott tagállam állampolgára.

Ennek ellenére a termőföldtulajdont érintő jogi korlátozásokkal és a termőföldforgalom közigazgatási eszközökkel történő ellenőrzésével szinte minden tagállamban találkozhatunk. Ennek oka a termőföld mennyiségének korlátozottsága és a mezőgazdasági termelés stratégiai jelentősége.

Így nem érvényesül a tőkemozgás szabadsága Dániában és néhány 2004-ben csatlakozott tagállamban (Magyarország, Csehország, Lengyelország), amelyek a csatlakozási tárgyalások során elérték, hogy a korábbi szabályozást - amely ellentétes a tőke szabad áramlására vonatkozó rendelkezésekkel, mert korlátozza a külföldiek ingatlanszerzését - az EU tagjaként is hosszabb-rövidebb ideig fenntartsák.

A letelepedés szabadsága

A szabad ingatlanszerzés egy másik alapszabadsághoz is köthető. A letelepedés szabadsága a személyek szabad mozgását biztosító alapszabadság egyik összetevője. A letelepedés szabadságához szükségképpen tartozik az is, hogy a másik tagállamból érkező munkavállaló, illetve vállalkozó a lakhatásához, illetve a vállalkozási tevékenységéhez szükséges ingatlantulajdont megszerezze. A letelepedés szabadságára vonatkozó előírások alkalmazásakor a természetes személyekkel egy tekintet alá esnek azok a gazdálkodó szervezetek is, amelyeket valamely tagállam jogszabályai szerint alapítottak, és székhelyük, telephelyük az Európai Unió területén található.

A mezőgazdasági tevékenységet folytató gazdasági társaságok és szövetkezetek a közösségi jog szerint (a letelepedés szabadságának elvéből következően) szerezhetnek, illetve használhatnak termőföldtulajdont, bár a tagállami szabályozás szintjén ezen a területen találkozhatunk a legtöbb korlátozással.

A másodlagos közösségi "földjog"

A letelepedés szabadságából levezetve több, a termőföldtulajdont érintő irányelv is született. Ezen irányelvek elsődleges célja a jogközelítés, a tagállami szabályok közti különbségek csökkentése. Az irányelvek alapján a tagállamok kötelesek megadott határidőn belül az irányelvnek megfelelő tartalmú nemzeti jogszabályt alkotni.

A 63/261/EGK irányelv értelmében az a tagállami állampolgárságú mezőgazdasági munkás, aki legalább két évig dolgozott bármely tagállamban, ezen tagállam területén független gazdálkodóvá válhat, és számára a még fennálló nemzeti szintű korlátozásokat meg kell szüntetni. Az irányelv 4. cikke szerint a tagállamoknak biztosítani kell, hogy ezeknek a kedvezményezetteknek a belföldiekkel azonos feltételekkel legyen lehetőségük bármely mezőgazdasági termelés céljára szolgáló ingatlant megszerezni, bérelni, használatba venni, továbbá az ingatlan részleges vagy teljes elidegenítése esetén elővásárlási jogot gyakorolni.

A 63/262/EGK irányelv kimondja, hogy nem kell különleges gazdálkodási engedély olyan birtokokon, amelyeket legalább két éve elhagytak, és amelyeket nem műveltek.

A 67/530/EGK irányelv lehetővé teszi, hogy bármely tagállamban a legalább két éve gazdálkodók tevékenységüket bármely más gazdaságban folytathatják.

A 67/531/EGK irányelv szerint az Unió országaiból bárki bármilyen birtokot bérelhet, ezért a mezőgazdasági bérletek diszkriminatív jellegű korlátozását meg kell szüntetni.

A tagállami szabályozás

A közös szabályok felvázolását követően célszerű néhány tagállam földjogi szabályainak bemutatása.

Elöljáróban megállapítható, hogy szinte minden állam feltételekhez közti a termőföldszerzést és használatot, a racionális gazdálkodás érdekében szabályozza a birtokméretet.

Egyesült Királyság

Az angolszász országokban a földjogi szabályozás erősen liberalizált. Termőföld az Egyesült Királyság egész területén szabadon adható-vehető, külföldiek és gazdasági társaságok is mindenféle korlátozás nélkül vásárolhatnak. A termőföld megvásárlásához mezőgazdasági képesítés sem szükséges.

Haszonbérleti szerződés akár szóbeli megállapodás útján is létrejöhet. Angliában a határozott idejű haszonbérleti szerződések tekinthetők általánosnak. A két évnél rövidebb időre létrejött szerződések - amennyiben nem mondják fel őket megfelelő időben - a határidő lejártakor automatikusan ugyanennyi idővel meghosszabbodnak. A két évnél hosszabb időre kötött haszonbérleti szerződések azonban csak 1-1 évvel hosszabbodnak meg. A bérleti díj szabad megállapodás tárgya, módosítását bármelyik fél 3 évente kérheti a bíróságtól.

A termőföldek öröklésére az általános öröklési szabályok vonatkoznak. A hagyatéki termőföld az örökhagyó halálakor egy mezőgazdasági végzettséggel (is) rendelkező vagyonkezelőé (végrendeleti végrehajtóé) lesz.

Dánia

A tagállamok közül legszigorúbban a dán jog korlátozza a termőföldszerzést. A dán jog a családi gazdaságokat (farmot) tekinti alapegységének.

A családi gazdaság akkora lehet, amennyit a gazdálkodó saját és családja munkaerejével meg tud művelni. Ez legalább 3 hektár, de nem lehet nagyobb 125 hektárnál, kivéve a kizárólag állattenyésztéssel foglalkozó üzemeket, melyek legfeljebb 250 hektár legelőterülettel rendelkezhetnek. Ha a farmer állattartással is foglalkozik, igazoltan rendelkeznie kell akkora földterülettel, ami a gazdaságban keletkező trágya környezetbarát elhelyezéséhez szükséges. A meglévő földekhez birtok-összevonási céllal akkor vásárolható új terület, ha az egyesített föld nem haladja meg a maximális üzemméretet, és az üzem földterületeinek egymástól mért távolsága kevesebb 2 kilométernél. Két hektár egybefüggő földterület már nem osztható tovább.

A haszonbérletre vonatkozó szabályok messze nem olyan szigorúak, mint a termőföld tulajdonlására vonatkozó szabályok. Ennek oka, hogy Dániában a saját tulajdonú területen folytatott gazdálkodás a tipikus. Haszonbérleti szerződés csak határozott időre, de legfeljebb harminc évre köthető. Az érvényesség feltétele az írásba foglalás. A bérleti díj szabad megállapodás tárgya. A haszonbérlőnek sem elővásárlási, sem előhaszonbérleti joga nincs.

Termőföld tulajdon- vagy haszonbérleti jogának megszerzése engedélyköteles.

Gazdasági társaság akkor szerezhet termőföldtulajdont, ha a társaságban többségi szavazati joggal és legalább az alapító vagyon 10%-ával rendelkező magánszemélyek megfelelnek a mezőgazdasági üzem tulajdonlásához előírt feltételeknek.

A dán öröklési jog akadályozza a családi gazdaságok szétaprózódását, és segíti a gazdaságosan művelhető méretű birtoktestek fennmaradását.

Végrendeletben a teljes agrárüzemre kizárólag egy örökös nevezhető meg, akinek a többi örököst az üzem forgalmi értékénél alacsonyabb ún. hozamértéken ki kell elégítenie.

Az Európai Bíróság ingatlantulajdont érintő gyakorlata

Az Európai Bíróság több ügyben is foglalkozott az ingatlanszerzés szabadságával és az azt korlátozó tagállami jogszabályokkal, azok alkalmazhatóságával. * Egy ítélet például megállapította, hogy a tőkemozgások olyan műveleteket jelentenek, amelyek által a nemzeti területen nem honos személyek ingatlanbefektetéseket hajtanak végre egy tagállam területén, amint az kitűnik a Szerződés 67. cikkének végrehajtásáról szóló, 1988. június 24-i 88/361/EGK tanácsi irányelv (HL L 178., 5. o.) I. mellékletében szereplő tőkemozgások nómenklatúrájából (Case C-302/97, Klaus Konle v Republic of Austria). * Egy másik ítéletében kimondta az Európai Bíróság, hogy az ingatlanszerzést szabályozó nemzeti jogszabályoknak elsősorban meg kell felelniük a Szerződés azon rendelkezéseinek, amelyek a tagállamok állampolgárainak letelepedési szabadságára és a tőke szabad mozgására vonatkoznak. Egy másik tagállam területén az ingatlanszerzés, -használat és -elidegenítés joga a letelepedés szabadságának szükségszerű kiegészítését képezi, amint az kitűnik a Szerződés 54. cikke (3) bekezdésének e) pontjából (a 305/87. sz. Bizottság kontra Görögország ügyben 1989. május 30-án hozott ítélet EBHT 1989., 1461. o. 22. pontja). * Ebben az ügyben a Bizottság a Görög Köztársaság azon jogszabályait kifogásolta, amelyek tilalmazták külföldi állampolgárok számára a határok mentén fekvő ingatlanok megszerzését. Az ítéletből kiolvasható, hogy a Bíróság szerint nem tekinthető hátrányos megkülönböztetésnek, ha a tulajdonszerzés vagy a földhasználat szabályait egy tagállam úgy korlátozza, hogy a korlátozások a saját ország állampolgárára és a letelepedő tagállami polgárokra egyaránt vonatkoznak. Ez nem diszkriminatív, hiszen nem tesz különbséget állampolgárság alapján. Ez még akkor is igaz, ha a másik tagállamból érkezők nehezebben tudják teljesíteni az előírásokat, mint az adott állam polgárai. * Egy harmadik ügyben az Európai Bíróság felszólította Dániát, hogy helyezze hatályon kívül azt a nemzeti jogszabályt, amely szerint a nem dán illetékességű személyek és vállalatok ingatlanszerzése minisztériumi engedélyhez kötött.

Finnország

Finnországban csak a termőföld tulajdonjogának megszerzése engedélyköteles, a haszonbérlet nem. A termőföldszerzéshez az engedélyt meg kell adni, ha a vevő maga kíván a földön gazdálkodni.

Termőföld adásvétele esetén az államnak elővásárlási joga van, melyet akkor gyakorolhat, ha a szerződéses vételár jelentősen eltér a piaci ártól. Ebben az esetben a helyben szokásos vételáron szerez az állam tulajdonjogot.

Haszonbérleti szerződés legfeljebb 10, gazdasági és lakóépülettel rendelkező birtok esetében 15 évre köthető. Ha a felek a szerződés időtartamában nem állapodnak meg, a szerződés 2 évre szól. A bérleti díj szabad megállapodás tárgya, de mindig pénzben kell meghatározni.

Finnországban külön mezőgazdasági örökösödési törvény biztosítja a gazdaságok egyben maradását. Végrendelet hiányában több örökös esetén a bíróság dönt az agrárvagyon örökösének személyéről.

A közösségi jog hatása a nemzeti jogokra

A fent vázolt közösségi normák betartása érdekében a tagállamok olyan szabályokat alkottak, amelyek nem tesznek különbséget a mezőgazdasági vállalkozók közt állampolgárságuk szerint, viszont a helyben lakó, ténylegesen mezőgazdasági tevékenységet folytatókat előnyben részesítik a földtulajdon és a termőföldre vonatkozó használati jog megszerzése esetén.

Svédország

Svédországban szintén engedélyköteles a termőföldszerzés. Az engedély csak akkor adható ki, ha a szerzés célja nem tőkebefektetés. Ez azt jelenti, hogy a termőföld megszerzője a gazdaság területén kíván lakni, és azon maga akar családi munkaerővel gazdálkodni.

A haszonbérleti szerződés megkötéséhez nem kell külön engedély, és a bérleti díjra vonatkozóan sincsenek külön szabályok. A haszonbérlet időtartama legfeljebb 50 év, ha azonban a felek a szerződés időtartamában külön nem állapodnak meg, a bérleti idő 5 év. A haszonbérleti szerződés nem szűnik meg automatikusan a bérleti idő lejártával, azt külön fel kell mondani. Amennyiben ez nem történik meg, a szerződés automatikusan legfeljebb 5 évvel meghosszabbodik.

Svédországban nincs külön mezőgazdasági örökösödési törvény, de több örökös esetén az üzem felosztása hatósági engedélyhez kötött. Ha a felosztás az ésszerű gazdálkodást veszélyeztetné, az engedély megtagadható. Ekkor az örökösöknek egyben kell tartaniuk az üzemet, vagy bérbe kell adniuk azt.

Hollandia

Hollandiában a termőföld megvásárlását a Mezőgazdasági Kamarának (Grondkamer) mint földfelügyeleti hatóságnak kell jóváhagynia. Jóváhagyás nélkül az adásvételi szerződés érvénytelen.

A mezőgazdasági termelést élethivatás-szerűen végzők közül az szerezhet termőföldet, aki mezőgazdasági szakképzettséggel rendelkezik, és teljes munkaidőben kíván mezőgazdasági termeléssel foglalkozni.

A mezőgazdasági termeléssel nem élethivatás-szerűen foglalkozó személyek (befektetők) csak abban az esetben szerezhetnek földtulajdont, ha a mezőgazdasági kamarának benyújtott kérelmükben kötelezik magukat, hogy a megvásárolt földet jogszabályban meghatározott haszonbérleti díj ellenében legalább 12 évre haszonbérbe adják mezőgazdasági termeléssel élethivatás-szerűen foglalkozó személynek.

Ha a tulajdonos értékesíteni kívánja a mezőgazdasági ingatlanát, azt nyilvános ajánlattétel útján teheti meg, és a mezőgazdasági szakminisztérium köteles azt megvásárolni, ha nincs más vevő.

A haszonbérleti szerződés legrövidebb ideje 6 év, de ha a földterület üzemnek minősül, azaz gazdasági épületek is vannak rajta, 12 év. A bérlő jogosult a szerződést automatikusan újabb, legalább 6 évre egyoldalúan meghosszabbítani. A meghosszabbítás ellen a tulajdonos indokolt esetben panaszt tehet a Bérleti Bíróságnál.

A bérlő halála esetén annak közeli hozzátartozója (örököse) a bérleti szerződés alapján a föld használatát azonos feltételekkel folytathatja. Amennyiben a tulajdonos el kívánja adni a földjét, azt a bérlőnek fel kell ajánlani megvételre.

A holland öröklési jog is biztosítja az agrárhagyaték egy egységben tartását.

Franciaország

Franciaországban a mezőgazdasági üzemre és elsősorban a földhasználatra vonatkoznak a korlátozások, nem a földtulajdon megszerzésére. Ebből kifolyólag egy személynek akár több ezer hektár termőföldje is lehet. Az ilyen tulajdonos viszont csak földje töredékét használhatja saját maga, a többit haszonbérbe kell adnia. Ha ezt nem teszi, közigazgatási eljárásban jelölnek ki bérlőt azok közül, akik birtokuk növelésének igényét előzetesen bejelentették a Helyi Földrendezési Bizottsághoz.

A termőföldre vonatkozó szerződések (adásvételi, ajándékozási, haszonbérleti) érvényességéhez hatósági jóváhagyás szükséges.

A mezőgazdasági üzemi birtokminimum 25 hektár, de a helyi sajátosságok vagy különleges művelési mód (pl. intenzív kertészeti termelés) függvényében ez az érték csökkenthető. A birtokmaximum 125 hektár, extenzív marhatartás esetén pedig 250 hektár.

Mezőgazdasági üzemet az működtethet (az gazdálkodhat a megvett, illetve haszonbérelt gazdaságban), aki a 18. életévét betöltötte, uniós állampolgár, helyben lakik, mezőgazdasági főiskolát végzett, rendelkezik közgazdasági, illetve jogi jártassággal, és legalább 3 év farmvezetési gyakorlata van.

Haszonbérleti szerződést csak olyan személy köthet, aki az így szerzett földterületet saját mezőgazdasági üzeme részeként kívánja művelni. A haszonbérelhető terület maximuma 75 hektár. A haszonbérleti díj legalacsonyabb és legmagasabb összegét a hatóságok évente közzéteszik, és a szerződő felek csak e határokon belül állapodhatnak meg.

A bérleti szerződés legrövidebb időtartama 9 év. A bérlő jogosult egyoldalúan a szerződés újabb 9 évvel történő meghosszabbítását kérni. A bérlő ezen igényét a tulajdonos csak akkor utasíthatja vissza, ha maga vagy családtagja kíván a továbbiakban a birtokon gazdálkodni. Természetesen a tulajdonos élhet azonnali felmondási jogával is, amennyiben a bérlő nem megfelelően gazdálkodik, veszélyezteti a föld termőképességének megőrzését, vagy a művelési ág bérlő általi megváltoztatása jelentősen csökkenti a földterület értékét.

A földpiac jelentős szereplője a Földrendezési és Mezőgazdasági Beruházási Társaság (SAFER), amelynek fő feladata az életképes birtokok létrejöttének segítése, versenyképes birtokszerkezet kialakítása, valamint a földspekuláció elleni hatékony fellépés.

Franciaországban a hagyatékot a bíróság utalja ki az arra érdemes örökösnek. A termőföldöröklés szabályai szerint a mezőgazdasági üzemet egyben kell tartani. Ezért a hagyatéki ügyekben eljáró bíróság elsősorban annak az örökösnek a tulajdonába adja az üzemet, aki annak továbbvitelére kötelezettséget vállal. Az örökösök közül elsődlegesen kedvezményezettek azok, akik rendelkeznek szakirányú végzettséggel, illetve már az örökhagyó halála előtt részt vettek a gazdálkodásban.

Németország

A termőföld-adásvételi szerződések hatósági jóváhagyás mellett érvényesek. A jóváhagyás akkor tagadható meg, ha a tervezett ügylet egy hektárnál kisebb, így életképtelen üzemméretet eredményezne. A helyi lakosoknak, illetve a helyi önkormányzatoknak elővásárlási joguk van, ha a vevő nem főfoglalkozású mezőgazdasági vállalkozó, vagy ha nem rendelkezik megfelelő mezőgazdasági képzettséggel.

Külföldiek és jogi személyiségű társaságok a belföldiekkel azonos feltételek mellett vásárolhatnak termőföldet.

A haszonbérleti szerződés csak határozott időtartamra köthető és legfeljebb 18 évre hosszabbítható meg. A szerződés csak hatósági jóváhagyással érvényes, és a hatóság által kifogásolható, ha a bérlő nem mezőgazdasági foglalkozású.

A túlzott birtokkoncentráció megelőzésére üzemi méretmaximumot is megállapíthatnak tartományi szinten. Eszerint nem szerezheti meg a földterület bérleti jogát az a személy, akinek használatában lévő földterület nagysága meghaladja a tartományban érvényes felső birtokhatárt. Ez jellemzően 80-100 hektár körüli érték.

A német földjog jellegzetessége a speciális öröklési rend, amelynek célja, hogy lehetőleg csak az örökösök egyike kapja meg a földet. Ezzel az elvvel szemben elsődlegesen mégis a végrendelkezés szabadságának elve érvényesül. Ha az örökhagyó végrendeletében kikötötte, hogy az általános öröklési szabályok érvényesüljenek, akkor a termőföld fejenként egyenlő arányban szétosztható az örökösök között.

Ha azonban nincs végrendelet, vagy végrendeletében az örökhagyó erre vonatkozóan külön kikötést nem tett, a termőföld öröklését az általános szabályoktól eltérően határozzák meg. Eszerint termőföld örököse elsősorban csak közeli hozzátartozó (le- és felmenők, illetve a túlélő házastárs) lehet. Ha több jogosult is van egy örökösi osztályon belül (pl. két leszármazó), akkor az az örököstárs jogosult a gazdaság továbbvitelére, aki vállalja, hogy legalább tíz éven keresztül működteti a mezőgazdasági üzemet.

A német jog szerint azokat a földeket, amelyek öröklés vagy más átruházási ügyletek (pl. adásvétel) folytán szétaprózódtak, államigazgatási eljárás keretében 20 évente tagosítással egyesíteni kell.

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2008. február 1.) vegye figyelembe!

Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére