Ki marad a lakásban?

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2007. december 1.) vegye figyelembe!

Megjelent a Cégvezetés (archív) 114. számában (2007. december 1.)
Szöveg nagyítása Szöveg kicsinyítése Nyomtatás
A házasság felbontása esetén a házastársak lakáshasználatának rendezése a családjogi jogalkalmazás egyik legvitatottabb kérdése. A házastársi közös lakás megszerzése ugyanis sok esetben évtizedek anyagi erőfeszítésének, életmódbeli áldozatvállalásának eredménye.

A családjogi törvény (Csjt.) elismeri mindkét házastársnak a lakás használatára vonatkozó jogát mind a házasság alatt, mind annak felbontását követően.

A lakáshasználat rendezése egyezséggel

A házasulók a házasságkötés előtt, valamint a házastársak a házasság felbontása esetére rendezhetik a közös lakás további használatát, így megállapodhatnak abban is, hogy az egyik házastárs a lakást elhelyezési és térítési igény nélkül elhagyja. A megállapodást közokiratba vagy jogi képviselő által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

A házasság felbontása esetén a bíróság csak a kiskorú gyermek lakáshasználati jogára figyelemmel rendezheti a lakás használatát a házastársak megállapodásától eltérően. (A házastársak kiskorú gyermekének lakáshasználati jogát - életkörülményeinek megfelelően - általában a volt közös lakásban kell biztosítani, kivéve ha más állandó lakása van.)

Mikor dönt a bíróság?

Ha a lakásban a házastársak egyikőjük vagy mindkettőjük tulajdonjoga vagy bérleti joga alapján laknak, a házasság felbontása esetén - kérelemre - a bíróság dönt a lakás használata felől.

Kereseti kérelem

A házastársak közös lakásának használatával kapcsolatos jogvitában a lakáshasználat rendezését kell kereseti kérelemnek tekinteni, amelyen belül a rendezés módjának meghatározása a bíróság feladata.

A bíróság a házastársak közös lakásának használata felőli döntésében több megoldás között választhat: megoszthatja a lakás használatát, illetve bármelyik házastárs erre irányuló kérelme esetén feljogosíthatja egyiküket az egész lakás kizárólagos használatára, vagy lakáscserét rendelhet el. A döntéshozatal során a bíróságnak törekednie kell arra, hogy a lakáshasználat rendezése a házastársak érdekeinek lehető legkisebb sérelmével járjon, és a lakáshasználatra jogosult gyermek érdekének megfeleljen. Ehhez elengedhetetlenül szükséges, hogy a bíróságnak módja legyen az említett érdekek összhangját biztosító, az adott helyzetben leginkább célravezető megoldást megtalálni. A bírói gyakorlat szerint az alapterületénél, alaprajzi beosztásánál, helyiségeinek számánál fogva arra alkalmas lakás megosztását kell elrendelni akkor is, ha mindkét fél kizárólagos használat iránt terjeszt elő kereseti, illetőleg viszontkereseti kérelmet, és a lakáshasználat megosztását egyikük magatartása és a lakáshasználatra jogosult gyermekek érdeke sem zárja ki. Ezért a lakáshasználattal kapcsolatos jogvitában a lakáshasználat rendezését kell kereseti kérelemnek tekinteni, amelyen belül a rendezés módjának meghatározása a bíróság feladata. Ennek során a bíróságnak a felek elé kell tárnia a rendezés lehetséges módozatait.

Különvagyon, önálló bérlet

Ha a közös lakás valamelyik házastárs különvagyona vagy önálló bérlete, a lakáshasználati jog ezt a házastársat illeti meg. A bíróság a másik házastársat kivételesen, és csak abban az esetben jogosíthatja fel a lakás megosztott vagy kizárólagos használatára, ha a lakáshasználatra jogosult gyermek nála van elhelyezve. (Szolgálati lakás esetében azonban a bérlőt a lakás elhagyására nem lehet kötelezni.)

Közös tulajdon, közös bérlet

A bíróság a házastársak közös tulajdonában vagy közös bérletében levő lakásának használatát megosztja, ha azt a lakás alapterülete, alaprajzi beosztása és helyiségeinek száma lehetővé teszi. Nem osztható meg a lakás használata, ha a házastárs korábbi magatartására figyelemmel a közös használat a másik házastárs vagy a kiskorú gyermek érdekeinek súlyos sérelmével jár.

Ha a lakás használata nem osztható meg, a bíróság közös tulajdonban álló lakás esetében az egyik házastársat az egész lakás kizárólagos használatára jogosítja fel, illetve bérlakás esetében a bérlőtársi jogviszonyt megszünteti, és az egyik házastársat a lakás elhagyására kötelezi.

Lakáscsere

A bíróság - a házastársak egyikének kérelmére - a bérlőtársi jogviszonyt akkor is megszüntetheti, ha a közös lakást két másik lakásra el lehet cserélni, és a lakáscsere folytán mindkét házastárs megfelelő lakáshoz jut. Ilyen esetben a bíróság meghatározza, hogy melyik lakásba melyik volt házastárs költözzék. Ilyen kérelemnek akkor is helye van, ha a bíróság a lakás használatáról már egyéb módon döntött.

A bérbeadó és más jogosultak érdekeinek védelme

A házastársak közös lakásának használatával kapcsolatos döntésénél a bíróság a rendezés módját a bérbeadó jogait is szem előtt tartva határozza meg. A házastársak közös lakásának használatával kapcsolatos bírósági döntés nem járhat a bérbeadó (tulajdonos, haszonélvező stb.) jogainak sérelmével. Ezért a lakáscsere elrendeléséhez, a lakás műszaki megosztásához, illetve a nem bérlő (bérlőtárs) kizárólagos lakáshasználatra való feljogosításához a bérbeadó hozzájáruló nyilatkozata szükséges.

A kereset elutasítása

Amennyiben nincs az adott esetben alkalmazható rendezési mód, a bíróság a lakáshasználat rendezésére irányuló keresetet elutasítja. Ennek az ítéletnek a jogereje nem akadályozza azt, hogy utóbb a lakáshasználat rendezése iránt bármelyik házastárs újabb keresetet indítson. Számolni kell azzal a lehetőséggel is, hogy - a lakás műszaki adottságaira, a felek, illetve a lakásban maradó házastárs anyagi helyzetére, a helyi lakásviszonyokra vagy egyéb körülményekre tekintettel - a lakáshasználat rendezését a jogszabályok szerinti megoldási lehetőségek egyike sem biztosítja, mert nincs a rendezésnek olyan módja, amely az említett érdekek jelentős sérelme nélkül kivitelezhető volna. Ezért nincs akadálya annak, hogy a lakáshasználat rendezése iránti keresetet a bíróság azzal utasítsa el, hogy az adott helyzetben és időpontban a lakáshasználat megnyugtató módon nem rendezhető. Az ilyen ítélet jogereje nem zárja el a feleket attól, hogy utóbb - amikor a körülmények változása az ésszerű és méltányos megoldást lehetővé teszi - újabb perben kérhessék a lakáshasználat rendezését.

A volt házastárs lakásának használata

Ha a nem tulajdonos házastárs a házasság felbontását követően - a felek megállapodása vagy a bíróság határozata alapján - a másik fél különvagyonában levő ingatlant használja, a lakás használatával kapcsolatos jogok és kötelezettségek tekintetében a lakásbérlet szabályai csak annyiban alkalmazhatók, amennyiben azt a jogviszony sajátos természete nem zárja ki. * A házasság felbontása egymagában nem szünteti meg egyik házastársnak sem a közös lakás használatára vonatkozó jogát. Jogszabály nem rendelkezik arról, hogy miként alakul a felek jogviszonya, ha a házasság felbontását követően megállapodásuk vagy a bíróság a nem tulajdonos házastársat jogosítja fel a másik házastárs különvagyonát képező lakás kizárólagos vagy megosztott használatára. * A jogviszony minősítésénél abból kell kiindulni, hogy a nem tulajdonos házastárs a lakás használatára a fennállott házasságra tekintettel, a bíróság döntése esetén ezenfelül családvédelmi szempont alapján szerzett jogot. A használat jogcíme, terjedelme, tartalma ezért ennek megfelelően kerülhet meghatározásra. Ez pedig azt jelenti, hogy a használat személyhez kapcsolódó speciális jogosultságon alapszik. Ennek megfelelően a felek között lakásbérleti jogviszony - külön ilyen irányú megállapodás hiányában - nem jön létre. A lakásbérlet szabályait csak annyiban lehet alkalmazni, amennyiben azt a jogviszony sajátos természete nem zárja ki. Így a használat személyhez kötött jellegéből következően nem kerülhet szóba a lakáscsere, a bérleti jogviszony folytatása, lemondás a lakásbérleti jogról a hozzátartozók javára stb. Ugyanakkor az önálló jogcímes használat kizárja, hogy a tulajdonos kellő indok nélkül megszüntesse a lakáshasználati jogot. Ezzel szemben nincs akadálya annak, hogy cserelakás felajánlása mellett a lakás kiürítését kérhesse, és megfelelően alkalmazásra kerülhetnek a lakásbérletnek a lakás rendeltetésszerű használatának biztosítására, a karbantartási, felújítási, pótlási és cserekötelezettségre vonatkozó szabályai is. * A nem tulajdonos házastárs, illetve a nem tulajdonos kiskorú gyermek a lakást csak a saját, valamint az együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja. A lakáshasználat jogának gyakorlását nem engedheti át másnak, a tulajdonos hozzájárulása nélkül nem adhatja bérbe, albérletbe, egyéb módon sem hasznosíthatja.

A lakáshasználati jog ellenértéke

A lakásból távozó házastárs a lakáshasználati jog ellenértékének rá eső részére jogosult. A használati jog ellenértéke a lakás elhagyásával egyidejűleg esedékes.

A lakáshasználati jog ellenértékének mértéke

A lakáshasználati jog ellenértéke - közös tulajdonban vagy valamelyik házastárs tulajdonában álló lakás esetén - a lakás beköltözhető és lakott forgalmi értékének különbözete. Bérlakásnál a lakáshasználati jog ellenértéke legalább a hasonló önkormányzati bérlakásra - a szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése esetére - az önkormányzat rendeletében meghatározott pénzbeli térítés mértékének megfelelő összeg, függetlenül attól, hogy a távozó házastárs milyen lakásba költözik.

A távozó házastárs a használati jog ellenértékének arra a részére tarthat igényt, amely őt a visszamaradt volt házastársra és a lakáshasználatra jogosult gyermekek számára figyelemmel, arányosan megilleti. A jogosultnak járó összeg - különös méltánylást érdemlő esetet kivéve - a használati jog ellenértékének egyharmadánál kevesebb azonban nem lehet. Kivételt képez ez alól, ha a bíróság az egyik házastárs különvagyonában levő lakás vagy szolgálati lakás elhagyására kötelezte a másik házastársat, vagy ha a lakásnak a házasságkötést megelőzően önálló bérlője a lakásban maradó házastárs volt.

A lakásból távozó bérlőt megillető térítés mértékének a különös méltánylást érdemlő esetben történő mérséklése tekintetében a törvény alsó határt nem állapít ugyan meg, egységes azonban a bírói gyakorlat abban, hogy a méltányosság csak akkor és annyiban alkalmazható, ha és amennyiben az általános szabályok alkalmazása igazságtalan eredményre vezetne. A méltányosság alkalmazása ilyen esetben sem mehet túl azon a célon, hogy az egyik házastárs hátrányát kiküszöbölje, és nem válhat méltánytalanság forrásává. Ebből viszont az következik, hogy a méltányosság alkalmazása nem mentesíti a bíróságot az általános szabályok alkalmazásához szükséges tények feltárása alól, mert e tények ismeretében lehet csak megalapozottan állást foglalni abban, hogy az általános szabályok alapulvételével megállapítható lakáshasználati jog ellenértéke alperesre eső részének a felperes általi megfizetése - a közös kiskorú gyermekek lakáshasználatának a felperes általi biztosítására, valamint arra is tekintettel, hogy a perbeli lakás eredetileg a felperes szüleinek a bérleménye volt - a felperesre nézve valóban méltánytalan terhet ró-e, és igenlő esetben annak kiküszöböléséhez milyen mértékű mérséklés indokolt.

Értéknövelő ráfordítások

A távozó házastárs igényelheti az értéknövelő - meg nem térült - ráfordítások költségét is, ha a ráfordítás a használati jog ellenértékében nem fejeződik ki.

Használati díj

Használati díjra az a volt házastárs is igényt tarthat, aki a közös tulajdonban vagy a kizárólagos tulajdonában levő lakásból elköltözött, és a lakáshasználati jog ellenértékének rá eső részét felvette. * A birtoklás, a tényleges használat jogának átadása, a másik fél részére történő biztosítása - ilyen tartalmú jogszabályi rendelkezés hiányában - nem jelenti a tulajdonjogból eredő egyéb jogosítványok megszűnését. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) - a dologgal járó terhek és a másra nem hárítható kár viselésének a kötelezettsége mellett - a tulajdonost a dologból folyó hasznok szedésére is feljogosítja. Ez a jogosultság közös tulajdon esetén - a tulajdoni hányada arányában - a társtulajdonost is megilleti, mint ahogy ebben az arányban őt is terhelik a dolog fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és viseli a kárveszélyt. * A lakásból távozó házastárs használati jogának a megszűnése tehát a hasznokban való részesedésen, illetve a részesedés arányán nem változtat, és ezért elköltözését követően a lakásban maradó házastársától a kizárólagos - illetőleg a tulajdoni hányadot meghaladó - használatért pénzbeni ellenértéket (használati díjat, többlethasználati díjat) követelhet. * A távozó házastársnak ezt az igényét nem zárja ki az, hogy a lakáshasználati jog ellenértékének a rá eső részét - a felek megállapodása vagy a bíróság határozata alapján - felvette. A lakáshasználati jog ellenértéke ugyanis - társadalmi rendeltetését tekintve - a lakás elhagyásáért járó (a másik fél oldaláról: a lakás kizárólagos használatáért fizetendő) térítés, amely mind az összegszerűségének megállapításánál irányadó szempontokat (forgalmi érték, kiskorú gyermekek száma, vagyoni helyzet stb.), mind esedékességét illetően a távozó házastárs elköltözésének az időpontjához kötődik. Ezzel szemben a használati díj a birtoklási és használati jogától megfosztott volt házastárs hasznosítási jogán alapuló időszakos pénzbeli kiegyenlítés, amely őt tulajdonjogának fennállása alatt folyamatosan illeti meg. * A használati díjra való jogosultság mellett szól a vagyoni egyenértékűség szempontja is: a lakáshasználati jog ellenértéke ugyanis a házastársi közös vagyon megosztásánál (a megváltási árban vagy egyéb módon) megfelelően elszámolható. Ilyen esetekben a használat rendezése és a közös tulajdon megszüntetése közötti időben használati díj fizetésének hiányában a benn lakó házastársnak a kizárólagos - illetve a tulajdoni hányadát meghaladó - használata ellenszolgáltatás nélkül maradna. Nem hagyható figyelmen kívül az sem, hogy az a házastárs is, akit a különvagyoni lakásából való kiköltözésre köteleztek, csak a lakáshasználati jog ellenértékének arányos részét kapja meg, emiatt tehát nem eshet el az egész lakás után járó használati díjtól.

Méltányos lakásigény

A lakás elhagyására kötelezett házastársat megillető ellenérték megállapítása során figyelemmel kell lenni a távozó házastárs méltányos lakásigényére.

Fentebb láttuk, hogy a Csjt. szerint a lakásból távozó házastárs a lakáshasználati jog ellenértékének rá eső részére jogosult. A távozó házastárs a használati jog ellenértékének arra a részére tarthat igényt, amely őt a visszamaradt volt házastársra és a lakáshasználatra jogosult gyermekek számára figyelemmel, arányosan megilleti.

A törvény bérlakás esetén a lakáshasználati jog ellenértékének csupán legalacsonyabb mértékét határozza meg: rendelkezése szerint az legalább a hasonló önkormányzati bérlakásra - a bérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése esetére - az önkormányzat rendeletében meghatározott pénzbeli térítés mértékének megfelelő összeg, függetlenül attól, hogy a távozó házastárs milyen lakásba költözik. Nincs tehát akadálya annak, hogy a bíróság az ellenértéket ennél magasabb összegben, annak mérlegelésével állapítsa meg, hogy az adott helységben a távozásra kötelezett házastárs méltányos lakásigénye ténylegesen milyen összegből elégíthető ki. E mérlegelés során a méltányos lakásigény megállapításánál értékelendő, ha a távozásra kötelezett házastárs nem tanúsított felróható magatartást, és a kiürítésre kötelezésnek kizárólagos oka a használat megosztásának objektív kizártsága vagy egyéb olyan személyes körülmény (pl. betegség), amely egyik félnek sem róható fel.

A távozásra kötelezett házastárs méltányos lakásigényét befolyásolja az is, hogy milyen lakásból kell eltávoznia (alapterület, komfortfokozat, felszereltség, műszaki állapot stb.). Jelentősége van annak, hogy az a lakás, amelyet el kell hagynia, valamelyik házastárs önálló bérlete vagy a házastársak közös bérleménye.

A bíróságnak figyelmet kell fordítania a nem önkormányzati bérlakásban benn maradó házastárs lakáshasználati jogát kedvezőtlenül befolyásoló tényezőkre is, pl. arra, hogy az ilyen lakáson fennálló bérleti jogviszonyt a bérbeadó bizonyos esetekben cserelakás felajánlása nélkül is felmondhatja; más személynek a lakásba való befogadása, tartási szerződésnek a lakásbérleti jogviszony folytatása ellenében való megkötése és a lakásbérleti jogviszony folytatása pedig az önkormányzati bérlakáshoz képest nehezített. Jelentős mértékben érintheti a távozásra kötelezett házastárs méltányos lakásigényét, ha határozott időre szóló lakásbérleti jog alapján használt közös lakásból kell távoznia. A nem önkormányzati bérlakások esetén jelentkező említett hátrányok az ilyen lakások használati jogának vagyoni értékét és ezáltal a távozó házastársnak járó térítést nagymértékben csökkenthetik.

Ezekben az esetekben a Csjt. megfelelő alkalmazásával állapítható meg a benn maradó és távozó volt házastársak szempontjait arányosan és méltányosan kifejezésre juttató ellenérték mértéke.

Mindezek egybevetésével kell a bíróságnak meghatároznia azt az összeget, amelyet lakáshasználati jog ellenértékeként a lakás elhagyására kötelezett házastársnak járó térítés alapjaként figyelembe vesz, s döntenie abban a kérdésben, hogy annak összege mennyiben térjen el az általános törvényi mértéktől.

Elszámolás a közös vagyonból

Ha a lakásban maradó házastárs az ellenérték megfizetésére nem képes, illetőleg erre a célra felhasználható különvagyona nincsen, a házastársi közös vagyon rá eső részét csökkenteni kell az ellenérték összegével. Ugyanilyen eljárásnak van helye akkor is, ha a jogosult ezt kéri.

A bérlakás végleges elhagyása

Bérlakás esetében, ha valamelyik házastárs a lakást a visszatérés szándéka nélkül elhagyta, a bíróság - a visszamaradt házastárs kérelmére - az eltávozott házastárs bérlőtársi jogviszonyát megszünteti. A házastárs azonban a használati jog ellenértékének rá eső részét ilyenkor is igényelheti. * Az 1993. évi LXXXVIII. törvény (lakástörvény) szerint a bérlőtárs és a társbérlő a bíróságtól kérheti a lakásban lakó másik bérlőtárs, illetőleg a társbérlő lakásbérleti jogviszonyának megszüntetését, ha az, illetőleg a vele együtt lakó személy * a lakással kapcsolatos közös költségek őt terhelő részét nem fizeti meg; * a közös használatú helyiségeket szándékosan rongálja, beszennyezi, vagy a tisztán tartásukra vonatkozó rendelkezéseket megszegi; * a lakásban lakó személyek nyugalmát zavarja, vagy velük szemben az együttélés követelményeit durván sértő, botrányos magatartást tanúsít; * a lakásrészbe a törvény tiltó rendelkezése ellenére más személyt befogad. * Ezeket a rendelkezéseket házastársak és volt házastársak esetében akkor lehet alkalmazni, ha lakásbérleti jogviszonyukat a házasság felbontását, illetőleg a házassági életközösség megszűnését követően bírósági eljárás nélkül megállapodással rendezték, vagy azt a bíróság közöttük szabályozta. * A kereset megindítása előtt a bérlőtársat, illetőleg a társbérlőt fel kell hívni a költség megfizetésére, illetőleg a kifogásolt magatartás megszüntetésére. Nincs szükség előzetes felszólításra, ha a magatartás olyan súlyos, hogy a sérelmet szenvedett féltől a bérlőtársi (társbérleti) jogviszony további fenntartása nem várható el. * Ha a felszólítás eredménytelen volt, a keresetet a felhívásban a költség megfizetésére megszabott határidő elteltétől, illetőleg a sérelmes magatartás folytatásától vagy megismétlődésétől, ha pedig a felszólításra nincs szükség, a tudomásra jutástól számított harminc nap alatt kell megindítani. E határidő elmulasztása jogvesztéssel jár. * Ha valamelyik bérlőtárs a lakást a visszatérés szándéka nélkül elhagyta, a bíróság - a visszamaradt bérlőtárs kérelmére - az eltávozott bérlőtárs bérlőtársi jogviszonyát megszüntetheti. * A szerződés megszűnése után a lakásban visszamaradó személy - a lakástörvény alapján bérleti jog folytatására jogosult kivételével - másik lakásra akkor tarthat igényt, ha a bérbeadó, illetőleg a bérlőkijelölésre vagy a bérlőkiválasztásra jogosult erre kötelezettséget vállalt. * Önkormányzati lakás esetén a másik lakásban való elhelyezési kötelezettség vállalásának feltételeit önkormányzati rendelet szabályozza.

A távozó házastárs elhelyezése

A volt közös lakás elhagyására kötelezett házastárs - szerződés vagy jogszabály eltérő rendelkezése hiányában - elhelyezésre nem tarthat igényt. A Csjt. értelmében a házasság felbontása esetén a bíróság a házastársak egyikének vagy mindkettőjüknek tulajdonjoga vagy bérleti joga alapján használt lakás használatáról rendelkezhet. Az ítélkezési gyakorlat a rendezés lehetőségét kiterjesztette a házastársak vagy egyikük haszonélvezetében, illetőleg haszonbérletében lévő lakásokra is.

Ha a fentiek szerint értelmezett közös lakás használatának megosztására a házasság felbontása során nincs lehetőség, a bíróság az egyik házastársat a lakás kizárólagos használatára jogosítja fel. Ilyen döntést eredményez, ha a házastárs korábbi magatartására figyelemmel a közös használat a másik házastárs vagy a kiskorú gyermek érdekeinek súlyos sérelmével jár (szubjektív oszthatatlanság). Az ilyen okból a lakás elhagyására kötelezett házastárs az elhelyezéséről maga köteles gondoskodni. Megtörténhet azonban, hogy valamelyik házastárs - bár felróható magatartást nem tanúsított - pusztán amiatt lesz köteles a lakás elhagyására, mert annak megosztását a lakás alapterülete, alaprajzi beosztása vagy helyiségeinek száma még műszaki átalakítással sem teszi lehetővé, vagyis a lakás objektív okból oszthatatlannak minősül, és lakáscsere elrendelésére sincs mód.

A lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény csak önkormányzati bérlakás esetén rendelkezik arról, hogy annak a volt házastársnak az elhelyezéséről, akit a bíróság saját elhelyezési kötelezettség kimondása nélkül kötelezett a lakás elhagyására, az önkormányzat gondoskodik. Ha a házastársi közös lakás nem önkormányzati bérlakás, jogszabály nem szól arról, hogy a lakás elhagyására kötelezett házastárs - a benn maradó házastárs vagy más személy (szerv) részéről - elhelyezésre tarthat-e igényt.

A kizárólagos használatra feljogosított házastárs a Csjt. szerint arra köteles, hogy a távozó házastárs részére a lakáshasználati jog ellenértékének rá eső részét megfizesse. A térítés a lakásból távozó házastársat minden esetben megilleti, függetlenül attól, hogy a közös lakás valamelyik házastárs önálló bérlete vagy a házastársak közös bérleménye. Ilyen szabályozás mellett nem lenne semmilyen ésszerű indoka annak, hogy a közös lakásban benn maradó házastársat ezenfelül még a távozásra kötelezett házastárs elhelyezése is terhelje, különös tekintettel arra, hogy nincs olyan családjogi vagy lakásügyi jogszabály, amelyből az elhelyezési kötelezettség levezethető lenne. Ebből következik, hogy - eltérő megállapodás hiányában - a lakás elhagyására kötelezett házastárs elhelyezésére a lakás kizárólagos használatára feljogosított házastárs nem kötelezhető.

Nincs olyan jogszabály sem, amely szerint a házasság felbontása esetén a nem önkormányzati közös bérlakás elhagyására kötelezett házastárs elhelyezését más személynek vagy szervnek (bérbeadónak vagy a lakással rendelkező szervnek) kellene biztosítania.

Az előzőekből következik, hogy a nem önkormányzati közös lakás elhagyására kötelezett házastárs elhelyezésre - jogszabály alapján - nem tarthat igényt.

A Legfelsőbb Bíróság gyakorlatából

Házastársak lakáshasználatának rendezése során - ha az ingatlan-nyilvántartás szerint kizárólagos tulajdonosként bejegyzett fél saját nyilatkozatával elismeri, hogy az életközösség alatt az ingatlanra közös tulajdont keletkeztető ráfordítások történtek - a tulajdoni per lefolytatásának hiányában a közös lakás használatáról való döntésnél a közös vagyon vélelme érvényesül. (BH 2004. 468.) * A másik házastárs különvagyoni lakásából a visszatérés szándéka nélkül eltávozott házastárs is igényt tarthat lakáshasználati joga ellenértékére, ha távozása házastársa durva, agresszív magatartásának eredménye volt. (BH 2002. 61.) * Ha a lakáshasználati jog ellenértékének kifizetése és a közös tulajdon megszüntetése között hosszabb idő telik el, és az ingatlan értéke jelentős mértékben megnövekedett, úgy a lakáshasználati jog ezen értékét arányosan megemelve kell beszámítani. (BH 2001. 279.) * Lakáshasználati jog ellenértékére és használati díjra is igényt tarthat az a házastárs, aki a közös tulajdonban levő lakást a másik házastárs magatartása miatt nem tudja használni. Ha a házasfél összeférhetetlen magatartásával teszi lehetetlenné a közös használatot, a tulajdonostársat megillető többlethasználati díj attól az időponttól esedékes, amikortól a benn maradó házastárs a másik házastárs joggyakorlását megakadályozza. (BH 2000. 547; BH 1999. 298.) * Abban az esetben, ha a közös tulajdon megszüntetését a házastársak bármelyike arra az ingatlanra nézve kéri, amely közös lakásuk volt, és a házastársak között a lakáshasználat vitás, a bíróságnak először a lakáshasználatról kell döntenie, és csak ez után kerülhet sor a közös tulajdon megszüntetésére. (BH 1999. 298.) * A lakáshasználati jog ellenértékének különös méltánylást érdemlő esetben való mérséklése nem vezethet az ellenértékben való marasztalás teljes mellőzéséhez (BH 1994. 674.) * Ha a volt házastársak a közös lakást nem bérleti, hanem "használati jogcímen" használták, úgy a lakás használatával való önkéntes felhagyás esetén a távozó fél a lakáshasználati jog ellenértékének rá eső részét jogszerűen nem követelheti. (BH 1994. 81.) * A lakáshasználati jog ellenértéke a tényleges lakhatási lehetőség, a használati jogosultság elvesztésének kárpótlására szolgál. (BH 1993. 97.) * Mindaddig, amíg a bontóperben a házastársi lakáshasználat nem rendeződik, mindkét házastársnak joga van a lakás használatára, s így birtokvédelmet is igényelhet. (BH 1992. 634.) * A visszatérés szándéka nélkül távozó házastárs csak kivételesen és csak bérlakás esetében igényelheti a lakáshasználati jog ellenértékét. (BH 1992. 322.) * Házastársak "szívességi lakáshasználata" esetén annak megvonására nem a házastársak egyike, hanem az azt biztosító személy jogosult. (BH 1992. 320.) * A gyermekek elhelyezése és a lakáshasználat rendezése egymással szorosan összefüggő olyan kérdések, amelyek általában csak egységesen bírálhatók el. (BH 1991. 192.) * Különvagyoni lakásból a visszatérés szándéka nélkül önként eltávozott házastárs részére a lakáshasználati jogának ellenértéke címén térítés nem jár. (BH 1991. 22.) * A bontóperben elrendelt osztott lakáshasználatot követően is - amennyiben új rendezésre kerül sor - igényelhető a lakáshasználati jog ellenértéke. (BH 1990. 260.) * Nem veszti el a lakáshasználati jog ellenértékére vonatkozó jogát az a volt házastárs, aki azt követően távozott el a lakásból, hogy a bíróság a bontóperben a lakás használatát a felek között megosztotta (BH 1989. 483.) * A járulékos jellegű lakáshasználat esetén a lakáshasználati jog ellenértékére vonatkozó rendelkezések nem alkalmazhatók. (BH 1989. 403.)

A használat megváltoztatása

Ha a volt házastársak közös vagy egyikük kizárólagos tulajdonában levő lakás használatának rendezését követően beállott körülmények folytán a rendezés szerinti használat fenntartása sérti valamelyik fél lényeges jogos érdekét, a bíróság a használatot a korábbitól eltérően rendezheti.

A Csjt.-n alapuló lakáshasználati rendezést követően a rendezés alapjául szolgáló körülményekben utóbb olyan lényeges változások következhetnek be, amelyek mellett az eredetileg helyesnek és célszerűnek látszó megoldás már sérti az okszerű lakáshasználat követelményeit, illetőleg már nem felel meg valamelyik fél lényeges jogos érdekeinek. Így például előfordulhat, hogy a kizárólagos használatra feljogosított házastárs más önálló lakhatási lehetőséghez jut, vagy a használat korábbi rendezésekor számításba vett kiskorú gyermekek felnőttek, az ingatlanból elköltöztek.

A korábbi jogerős ítélet nem lehet akadálya annak, hogy a bíróság a megváltozott körülményekre figyelemmel utóbb eltérő módon szabályozza a közös, illetőleg valamelyik házastárs kizárólagos tulajdonában levő lakás használatát. Arra azonban nincs lehetőség, hogy a lakás kiürítésére kötelezett nem tulajdonos házastárs a lakáshasználat újrarendezését igényelje.

A használat rendezésének alapjául szolgáló körülményekben bekövetkezett változás (pl. a kiskorú gyermeknek a másik félnél történő elhelyezése, az egyik volt házastárs önálló elhelyezést igénylő megbetegedése stb.) eredményezheti azt, hogy a bíróság - a felek méltányos érdekeinek mérlegelésével - a használat megosztásának a korábbitól eltérő módját rendeli el, de - kivételesen, a következőkben kifejtendők szerint - oda is vezethet, hogy a bíróság valamelyik házastársat az addig megosztva használt lakás elhagyására kötelezi.

Az újraszabályozás során nem hagyható ugyanis figyelmen kívül az, hogy a használat rendezése a családjogi törvény rendelkezése alapján, a családvédelmi szempontok szem előtt tartásával történt. Ehhez képest az újraszabályozás alapjául szolgálhat az is, hogy a rendezést követően az egyik fél az együttélés szabályait súlyosan sértő, olyan magatartást tanúsít, amelyre figyelemmel az eredeti rendezés idején az osztott használat mellőzésére került volna sor. Mindazok a felróható magatartások tehát, amelyek eredetileg is akadályozták volna az osztott használat elrendelését, az újraszabályozás során is lehetőséget adnak arra, hogy a bíróság - kérelemre - az ilyen magatartást tanúsító felet a lakás kiürítésére kötelezze.

Önálló bérlet

Az önálló bérlet fogalmát a Csjt. nem határozza meg, de az megfelelően levezethető abból a törvényi rendelkezésből, amely szerint "ha a lakásban a házastársak egyikőjük vagy mindkettőjük tulajdonjoga vagy bérleti joga alapján laknak, a házasság felbontása esetén - kérelemre - a bíróság dönt a lakás használata felől". * Az önálló bérlet olyan bérlet, amikor a házasfelek nem minősülnek társbérlőnek, hanem csupán egyikőjük tekinthető a lakás bérlőjének. Ilyen eset, ha például a lakás már a házasságkötést megelőzően az egyik házastárs bérleménye volt. * A 1993. évi LXXXVIII. törvény (lakástörvény) szerint a lakást több bérlő együttesen is bérelheti (bérlőtársak). Önálló bérlet esetén bérlőtársi jogviszony akkor létesíthető, ha ebben a bérbeadó és a bérlő, valamint a leendő bérlőtárs megállapodnak. Önkormányzati lakásra - ha a bérlőkijelölésre jogosult eltérően nem rendelkezik -, a házastársak közös kérelmére, bérlőtársi szerződést kell kötni. * A házastárs befogadása a lakásba * A bérlő a lakásba más személyt - a kiskorú gyermeke, valamint a befogadott gyermekének az együttlakás ideje alatt született gyermeke kivételével - a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be. Önkormányzati lakásba a bérlő a bérbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül is befogadhatja házastársát, gyermekét, befogadott gyermekének a gyermekét, valamint szülőjét. * A bérlő a nyugdíjasok házában lévő lakásba - a házastársa kivételével - más személyt állandó jelleggel a bérbeadó hozzájárulásával fogadhat be. A bérlő a garzonházban lévő önkormányzati lakásba, illetőleg a szobabérlők házában lévő önkormányzati tulajdonú lakrészbe a házastársa és kiskorú gyermeke kivételével más személyt állandó jelleggel a bérbeadó hozzájárulásával fogadhat el.

A döntés végrehajtása

A házastársak lakáshasználatának rendezése során a végrehajtási eljárásra a lakásbérletre vonatkozó szabályokat megfelelően alkalmazni kell.

A lakástörvény szerint a lakás kiürítésével, átadásával, használatával kapcsolatos határozatok végrehajtására a bírósági végrehajtásról szóló törvény (Vht.) rendelkezéseit kell alkalmazni.

A Vht. szerint a lakás és más - nem lakás céljára szolgáló - helyiség (a továbbiakban: lakás) kiürítésére, átadására vagy használatára irányuló, illetőleg a felmondás érvényességét megállapító bírósági határozatban, a bíróság által jóváhagyott egyezségben vagy bírósági végrehajtási záradékkal ellátott okiratban megállapított kötelezettség végrehajtására irányadók a következő szabályok:

Ha a végrehajtás meghatározott cselekmény elvégzésére irányul, a bíróság a végrehajtható okiratban az adóst, illetőleg a kötelezettet - megfelelő határidő kitűzésével - felhívja az önkéntes teljesítésre. A végrehajtható okiratot a végrehajtó a feleknek postán kézbesítteti. A végrehajtó a végrehajtható okiratot azzal a felhívással küldi meg a végrehajtást kérőnek, hogy az önkéntes teljesítésre kitűzött határidő eltelte után a teljesítést vagy elmaradását közölje a végrehajtóval. Ha a végrehajtást kérő közlése szerint a kötelezett a meghatározott cselekményt önként nem teljesítette, a végrehajtó ezt - szükség esetén - a helyszínen ellenőrzi. A teljesítés elmaradása esetén a végrehajtó a végrehajtást kérő közlését és a helyszíni ellenőrzésről készült jegyzőkönyvet haladéktalanul beterjeszti a végrehajtást foganatosító bírósághoz. A bíróság végzéssel határoz a végrehajtás módjáról, így:

- a kötelezettet a meghatározott cselekmény pénzegyenértékének megfizetésére kötelezheti,

- feljogosíthatja a végrehajtást kérőt, hogy a meghatározott cselekményt a kötelezett költségére és veszélyére elvégezze, vagy mással elvégeztesse; egyúttal a kötelezettet az előreláthatólag felmerülő költség előlegezésére kötelezheti,

- a kötelezettel szemben 500 000 Ft-ig terjedő pénzbírságot szabhat ki,

- a rendőrség közreműködésével kényszerítheti ki a meghatározott cselekményt.

Ha a kötelezett a pénzbírságot kiszabó végzésben megállapított határidő alatt sem teljesítette a kötelezettségét, a pénzbírság ismételten kiszabható.

A bíróság a végrehajtásnak azt a módját köteles elrendelni, amely - az ügy körülményeit figyelembe véve - a leghatékonyabban mozdítja elő a kötelezettség teljesítését. A bíróság a végrehajtás módjáról a végrehajtást kérő kívánságát is figyelembe véve - szükség esetén a felek meghallgatása után - határoz.

Ha a kötelezett vagy képviselője nincs jelen a végrehajtás foganatosításánál, a kiürítendő lakásban lévő ingóságokat a végrehajtó összeírja. Az ingóságoknak másik lakásban vagy másik helyiségben való elhelyezése után a lista egy példányát itt is el kell helyezni. Ha az ingóságok elhelyezése olyan lakásban történt, amelyet kizárólag a kötelezett vagy családtagjai használnak, a végrehajtás foganatosítása után a lakást le kell zárni és le kell pecsételni.

Ha a másik lakásban a kötelezett ingóságait vagy egy részüket nem lehetett elhelyezni, raktárban vagy más alkalmas helyiségben való elhelyezésükről - a kötelezett költségére és veszélyére - a végrehajtást kérő gondoskodik. A végrehajtást kérő az ingóságokat 30 napig köteles tárolni.

A kiürítés elhalasztása

A végrehajtó a lakóingatlan kiürítésének foganatosítását a december 1-jétől március 1-jéig terjedő időszakot követő időszakra halasztja el. Nincs helye halasztásnak az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése során, vagy ha a kötelezettel szemben korábban rendbírságot szabtak ki. A végrehajtó a lakás kiürítésének elhalasztásáról jegyzőkönyvet készít, amelynek másolatát megküldi a feleknek. A bíróság - erre irányuló végrehajtási kifogás esetén - a kiürítés foganatosítására utasítja a végrehajtót, ha

- a kötelezett vagy a vele egy háztartásban élő személy a kiürítendő lakóingatlan helyett más beköltözhető lakóingatlan használatára jogosult,

- a végrehajtást kérő a halasztás időtartamára a kötelezett elhelyezéséről gondoskodik, vagy

- a végrehajtást kérő valószínűsíti, hogy a kiürítendő lakóingatlan birtokbavétele nélkül lakhatása nem biztosított.

Figyelem! Kérjük az értelmezésénél a megjelenés időpontját (2007. december 1.) vegye figyelembe!

} Nyomtatás Főoldalra Nyomtatás Nyomtatás A lap tetejére A lap tetejére